Praktijkinstructie Woningfinanciering 4 (CBV12.4/CREBO:50166)
pi.cbv12.4.v2 © ECABO, 1 september 2003 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd, overgenomen, opgeslagen of gepubliceerd in enige vorm of wijze, hetzij elektronisch, kopieertechnisch, druktechnisch of fotografisch, zonder voorafgaande toestemming van ECABO. Correspondentie met betrekking tot overneming of reproductie: ECABO Postbus 1230 3800 BE AMERSFOORT
Praktijk
Inhoud Inleiding
3
Taak 1
Informatie en advies (eindterm 1, 2, 3, 7 en 11)
5
Taak 2
Beoordeling van de kredietwaardigheid (eindterm 4, 5 en 6)
7
Taak 3
Berichtgeving (eindterm 8)
8
Taak 4
Gegevensverwerking (eindterm 8)
9
Taak 5
Kredietbeheer (eindterm 9 en 10)
10
Taak 6
Organisatie van promotie acties
11
Woningfinanciering 4
Praktijk
Woningfinanciering 4
Praktijk
Inleiding Wonen. De meeste mensen hebben een dak boven hun hoofd. Een huis, een woning. De een heeft een huis gekocht, de ander heeft een huurwoning. Wat dat aangaat is de verdeling al jaren bijna gelijk. Er zitten wel schommelingen in de cijfers. Dat komt door de economische omstandigheden en de beschikbaarheid van huizen. Wanneer iemand besluit een woning te kopen komt ook direct de vraag: hoe kunnen we dit financieren? Met de aanschaf van een woning zijn grote bedragen gemoeid. Iemand die een woning wil kopen heeft een dergelijk bedrag meestal niet in contanten beschikbaar en moet daarom een lening afsluiten. Zo’n lening noemen we een woninghypotheek. Het kiezen van een woninghypotheek is niet eenvoudig. De cliënt moet een keuze maken uit de diverse hypotheekvormen. De soort hypotheek die men kiest hangt nauw samen met de wensen en de financiële positie van de cliënt. Het is dan ook belangrijk om die wensen en mogelijkheden goed in beeld te krijgen. Wanneer cliënten bij je komen voor informatie over woningfinanciering is het belangrijk dat je hen hierbij kunt helpen. In taak 1 leer je hoe je informatie over de verschillende hypotheekvormen en producten en/of diensten die in het verlengde hiervan liggen kunt verstrekken. Je wordt er ook op gewezen tijdig te signaleren dat de cliënt te “zwaar” voor je is en hem vervolgens door te verwijzen naar een meer gespecialiseerde collega. Om een offerte op te kunnen stellen behoor je na te gaan of de verstrekte gegevens in orde zijn en of de cliënt kredietwaardig is. Dit leer je in taak 2. Als de uitslag hiervan positief uitvalt en de cliënt zijn woninghypotheek bij het bedrijf waar je werkt af wil sluiten is een correcte administratieve afhandeling van de overeenkomst van belang. Hoe je dit doet is uitgewerkt in taak 3. De transactie op zich is nu afgehandeld. Er kunnen zich situaties voordoen waarin er veranderingen optreden in de gegevens van de cliënt. Deze gegevens moeten dan worden gemuteerd. Hoe je dit aanpakt wordt behandeld in taak 4. Bij sommige hypotheekverstrekkers moeten de bestanden van cliënten die een woninghypotheek hebben afgesloten regelmatig worden gecontroleerd op naleving van de gemaakte afspraken. Als de cliënt bijvoorbeeld zijn betalingsverplichtingen niet nakomt dan moet daar actie op worden ondernomen. Hoe je in een dergelijke situatie moet handelen wordt in taak 5 beschreven. Het organiseren van marktbewerkingsacties wordt in taak 6 behandeld als mogelijke aanvulling op taak 1. Of je met bovenbeschreven zes taken op de praktijkwerkplek daadwerkelijk aan de slag gaat is sterk afhankelijk van het bedrijf waar je werkt.
Woningfinanciering 4
3
Praktijk
Woningfinanciering 4
4
Praktijk
Taak 1
Informatie en advies Het kiezen van een woninghypotheek is geen kleinigheid. De cliënt moet inzicht krijgen in de vele mogelijkheden, zodat een passende lening kan worden verstrekt. Als medewerker van het bedrijf waar je werkt kun je de cliënt informeren over de verschillende mogelijkheden. In deze taak wordt aangegeven hoe je kunt handelen, afhankelijk van de wensen en omstandigheden van de cliënt.
Doel
Aan het eind van deze taak kun je: ¾ de cliënt informatie verschaffen over de verschillende hypothecaire kredietproducten (eindterm 1) ¾ de cliënt de financiële, fiscale en juridische consequenties van het afsluiten van een hypothecair krediet uitleggen (eindterm 2) ¾ de (administratieve) afhandeling van een adviesgesprek verzorgen (eindterm 3) ¾ de cliënt wijzen op en informeren over overige producten en diensten die verband houden met of een aanvulling vormen op de transactie die de bank met de cliënt is aangegaan (eindterm 7) ¾ de cliënt doorverwijzen naar interne adviseurs in geval van nietstandaardvragen (eindterm 11)
Werkplan
Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Vraag aan de cliënt welke wensen hij heeft m.b.t. de woninghypotheek en noteer deze. Stap 2 Geef de cliënt een toelichting op de kenmerken van en voorwaarden bij de verschillende hypotheekvormen. Maak daarbij eventueel gebruik van een folder. Stap 3 Licht de cliënt in over de voorwaarden waaraan hij en de woning moeten voldoen om een woninghypotheek te kunnen afsluiten. Stap 4 Licht de verschillen toe tussen een hypotheek met NHG, een standaardhypotheek en een tophypotheek. Stap 5 Leg de juridische gevolgen van het afsluiten van een woninghypotheek uit. Stap 6 Maak aansluitend op de wensen van de cliënt berekeningen met betrekking tot financiële verplichtingen en fiscale gevolgen. Stap 7 Geef de cliënt informatie over de overige producten en/of diensten van de bank die bij de verstrekking van een woninghypotheek aanbevelenswaardig of verplicht zijn. Stap 8 Indien blijkt dat de cliënt meer informatie wenst dan je hem kunt verschaffen moet je de cliënt doorverwijzen naar een ter zake kundige collega, bijv. de hypotheekadviseur. Let op: deze stap kan eerder in het werkplan genomen moeten worden. Stap 9 Geef de cliënt het foldermateriaal en de rekenvoorbeelden mee. Stap 10 Leg een dossier aan en agendeer gemaakte afspraken.
Vragen
Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met de praktijkopleider. 1.
Taak 1
Wat zijn binnen het bedrijf waar u werkt de meest verkochte hypotheekvormen? Wat zijn daarvan de kenmerken en de voorwaarden?
Woningfinanciering 4
5
Praktijk 2.
Opdrachten
Taak 1
Als blijkt dat je een cliënt moet doorverwijzen naar een interne adviseur, welke gegevens van de cliënt moet je dan noteren?
De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat je de opdrachten gaat uitvoeren, moet je nagaan of de activiteiten in het bedrijf waar je werkt op de hiervoor beschreven manier gebeuren of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met je praktijkopleider, als dat nodig is, aan. Voer de opdrachten daarna uit. 1.
Vraag aan de praktijkopleider een ingevuld aanvraagformulier van een bestaande woninghypotheek; neem de betreffende procedure erbij en ga na of het formulier volledig en correct is ingevuld. Bespreek onduidelijkheden met de praktijkopleider.
2.
Woon, in overleg met de praktijkopleider, twee aanvraaggesprekken bij voor een woninghypotheek. Vul tijdens de gesprekken, naast de formulieren die de praktijkopleider invult, schaduwformulieren in. Vergelijk na afloop van het gesprek de formulieren met die van de praktijkopleider. Geef aan op welk moment je de cliënten eventueel overgedragen zou hebben aan een meer deskundige collega. Bespreek dit met de praktijkopleider.
3.
Voer een aantal informatie- en adviesgesprekken over een woninghypotheek met potentiële cliënten, onder het toeziend oog van de praktijkopleider.
Woningfinanciering 4
6
Praktijk
Taak 2
Beoordeling van de kredietwaardigheid Je hebt de cliënt geïnformeerd over de mogelijkheden en je hebt berekend wat de financiële verplichtingen voor de cliënt zijn. De cliënt heeft te kennen gegeven dat hij een offerte wil ontvangen. Aan jou de taak om voldoende gegevens over de cliënt te verzamelen, en te beoordelen of de cliënt voldoende kredietwaardig is.
Doel
Aan het eind van deze taak kun je: ¾ cliëntgegevens verzamelen en registreren ten behoeve van de beoordeling van de kredietwaardigheid (eindterm 4) ¾ beoordelen of een aanvraag voor een hypothecair krediet voldoet aan de criteria (eindterm 5) ¾ de identiteit van de cliënt en de juistheid en volledigheid van (aanvullende) zekerheden controleren (eindterm 6)
Werkplan
Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4
Verzamel en registreer relevante gegevens van de cliënt. Verzamel gegevens over de onderpandswaarde. Controleer of de door de cliënt verstrekte gegevens juist zijn. Beoordeel of de verstrekte gegevens voldoen aan de criteria die aan de kredietaanvraag gesteld worden. Stap 5 Laat je beoordeling van de kredietwaardigheid van de cliënt fiatteren door je leidinggevende.
Vragen
Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met de praktijkopleider. 1. 2. 3.
Opdrachten
Taak 2
Welke normen hanteert het bedrijf waar je werkt met betrekking tot het inkomen van de cliënt ten opzichte van de maximaal te verstrekken hypotheeklening? Zijn er door het bedrijf waar je werkt grenzen gesteld aan je bevoegdheid m.b.t. het verstrekken van een woninghypotheek? Zo ja, welke? Welke procedures bestaan er binnen het bedrijf waar je werkt m.b.t. het verstrekken van een woninghypotheek?
De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat je de opdrachten gaat uitvoeren, moet je nagaan of de activiteiten in het bedrijf waar je werkt op de hiervoor beschreven manier gebeuren of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met je praktijkopleider, als dat nodig is, aan. Voer de opdrachten daarna uit. 1.
Vraag aan de praktijkopleider het dossier van een bestaande woninghypotheek. Voer de BKR-toetsing en eventuele andere controles uit. Bereken a.d.h.v. de inkomensgegevens en de hypotheeksom of je deze cliënt een woninghypotheek zou hebben verstrekt. Bespreek eventuele afwijkingen met de praktijkopleider.
2.
Bereken en controleer, naar aanleiding van adviesgesprekken met potentiële cliënten, hun kredietwaardigheid. Breng verslag over je bevindingen uit aan de praktijkopleider.
Woningfinanciering 4
7
Praktijk
Taak 3
Berichtgeving Je hebt nu alle benodigde gegevens van de cliënt en de te financieren woning verzameld en gecontroleerd. Aan de verstrekkingscriteria wordt voldaan. Het bedrijf waar je werkt gaat akkoord met de gevraagde lening. De offerte kan opgesteld en verzonden worden. In deze taak leer je wat hierbij komt kijken.
Doel
Aan het eind van deze taak kun je: ¾ de administratie en berichtgeving rondom hypothecaire kredietovereenkomsten verzorgen (eindterm 8)
Werkplan
Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Stel de offerte volgens de gemaakte afspraken op en verstuur deze met een begeleidend schrijven aan de cliënt. Stap 2 Agendeer de in dit schrijven gemaakte afspraken, zoals het terugsturen van het contract, de nog te overhandigen bescheiden e.d.
Vragen
Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met de praktijkopleider. 1. 2.
Opdrachten
Taak 3
Welke procedures bestaan er binnen het bedrijf waar je werkt m.b.t. het vervolgtraject van hypotheek-adviesgesprekken? Welke functionaris(sen) of afdeling(en) moet je informeren over de verzonden offertes?
De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat je de opdrachten gaat uitvoeren, moet je nagaan of de activiteiten in het bedrijf waar je werkt op de hiervoor beschreven manier gebeurt of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met je praktijkopleider, als dat nodig is, aan. Voer de opdrachten daarna uit. 1.
Vraag aan je praktijkopleider een dossier van een bestaande woninghypotheek. Neem de offerte en verzamel de hierbij horende begeleidende stukken. Bestudeer de inhoud en bespreek onduidelijkheden met de praktijkopleider.
2.
Stel een offerte op naar aanleiding van een adviesgesprek met een potentiële cliënt. Bespreek deze met de praktijkopleider en pas de offerte zo nodig aan. Verzend de offerte met een begeleidend schrijven aan de cliënt en agendeer de gemaakte afspraken.
Woningfinanciering 4
8
Praktijk
Taak 4
Gegevensverwerking Het is van groot belang dat wijzigingen in persoonlijke gegevens van de cliënt of wijzigingen m.b.t. eerder gemaakte afspraken correct worden ingevoerd in de betreffende bestanden. Niet bij alle hypotheekverstrekkers gebeurt dit op lokaal niveau. Soms is dit bijvoorbeeld een taak die op het hoofdkantoor wordt uitgevoerd.
Doel
Aan het eind van deze taak kun je: ¾ de administratie en berichtgeving rondom hypothecaire kredietovereenkomsten verzorgen (eindterm 8)
Werkplan
Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Verzamel de te muteren gegevens. Stap 2 Voer de mutaties in in de betreffende kredietdossiers.
Vragen
Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met de praktijkopleider. 1. 2.
Opdrachten
De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat je de opdrachten gaat uitvoeren, moet je nagaan of de activiteiten in het bedrijf waar je werkt op de hiervoor beschreven manier gebeuren of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met je praktijkopleider, als dat nodig is, aan. Voer de opdrachten daarna uit. 1.
Taak 4
Welke beveiligingsvoorschriften in het geautomatiseerd systeem gelden er met betrekking tot woninghypotheken? (denk bijvoorbeeld aan autorisatieregels) Behoren de gemuteerde gegevens ook doorgegeven te worden aan andere afdelingen of gebeurt dit automatisch via een netwerksysteem?
Vraag aan de praktijkopleider te muteren gegevens op, neem de betreffende procedure erbij en voer de wijzigingen door. Bespreek onduidelijkheden met de praktijkopleider.
Woningfinanciering 4
9
Praktijk
Taak 5
Kredietbeheer In het kader van kredietbeheer moet regelmatig nagegaan worden of de cliënt zich daadwerkelijk aan de gemaakte afspraken houdt. In geval van betalingsachterstanden zul je actie moeten ondernemen. Ook hier geldt dat dit bij sommige hypotheekverstrekkers een taak is die uitgevoerd wordt op het hoofdkantoor of door een speciale kredietbeheerder.
Doel
Aan het eind van deze taak kun je: ¾ het verloop van hypothecaire kredieten bijhouden (eindterm 9) ¾ standaardoplossingsmethoden voor betalingsachterstanden voorstellen aan de cliënt (eindterm 10)
Werkplan
Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Selecteer een aantal bestanden en controleer of de betreffende cliënten aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan. Stap 2 Benader bij achterstalligheid de cliënt volgens de geldende procedure en achterhaal waarom de afgesproken termijnbetaling niet is nagekomen. Stap 3 Nodig de cliënt, als dat nodig is, uit voor een gesprek en bied mogelijke alternatieven aan. Maak afspraken met de cliënt en leg deze vast. Als blijkt dat de cliënt structureel niet aan zijn verplichtingen kan voldoen en de geboden alternatieven geen uitkomst bieden informeer je de afdeling Bijzonder Beheer.
Vragen
Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met de praktijkopleider. 1. 2. 3. 4.
Opdrachten
Taak 5
Welke procedure moet je bij het bedrijf waar je werkt volgen bij betalingsachterstanden van een cliënt? Welke alternatieven kun je een cliënt zo nodig bieden? Zijn er door het bedrijf waar je werkt beperkingen gesteld aan je bevoegdheden tot het aanbieden van alternatieven? Wat kan de afdeling Bijzonder Beheer de cliënt als alternatief aanbieden?
De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat je de opdrachten gaat uitvoeren, moet je nagaan of de activiteiten in het bedrijf waar je werkt op de hiervoor beschreven manier gebeuren of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met je praktijkopleider, als dat nodig is, aan. Voer de opdrachten daarna uit. 1.
Vraag aan de praktijkopleider een aantal bestanden op die gecontroleerd moeten worden. Neem de betreffende procedure erbij en ga na of er sprake is van betalingsachterstanden. Bespreek onduidelijkheden met de praktijkopleider.
2.
Benader een cliënt die achterstallig is, afhankelijk van de procedure schriftelijk of mondeling, en achterhaal de reden van de achterstand. Bied de cliënt mogelijke alternatieven aan en verwijs hem zo nodig door naar de afdeling Bijzonder Beheer. Leg de afspraken die je met de cliënt maakt vast.
Woningfinanciering 4
10
Praktijk
Taak 6
Organisatie van promotie acties Bedrijven in de financiële dienstverlening zijn voortdurend bezig nieuwe activiteiten te ontplooien die een bijdrage kunnen leveren aan een beter resultaat. Deze activiteiten worden vastgelegd in een commercieel jaarplan. In het jaarplan wordt de richting aangegeven om tot succesvolle bewerking van het marktgebied te komen. De gestelde doelen zijn gericht op het verbeteren van de marktpositie en de winstgevendheid. De leiding van het bedrijf waar je werkt zal voor het opstellen van een jaarplan onderzoek laten doen naar de mogelijkheden in het omschreven afzetgebied. Hieruit moet blijken waar het bedrijf mogelijk nog nieuwe cliënten kan aantrekken en bestaande en/of nieuwe producten en diensten kan aanbieden. Een promotie actie gaat over het algemeen vooraf aan het aanbieden zelf. In deze taak leer je hoe je een promotie actie kunt voorbereiden en (mede)organiseren. Niet bij alle bedrijven in de financiële dienstverlening zul je aan deze taak toekomen, soms zijn hiervoor specifieke deskundigen aangesteld.
Doel
Aan het eind van deze taak kun je: ¾ promotie acties voorbereiden en organiseren in het kader van woningfinanciering
Werkplan
Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Stel vast op welk(e) product/dienst en/of doelgroep een actie gericht moet worden. Stap 2 Verzamel zoveel mogelijk informatie over het product/de dienst en/of de doelgroep. Stap 3 Stel de doelstelling van de te voeren actie vast. Stap 4 Stel de vorm van de actie vast rekening houdend met de doelstelling. Stap 5 Stel een actieplan op en werk dit uit. Stap 6 Stel vast op welke wijze vervolgactiviteiten zullen plaatsvinden. Stap 7 Stel vast hoe de actie geëvalueerd zal worden. Stap 8 Informeer de medewerkers over de actie. Stap 9 Zorg dat de actie uitgevoerd wordt.
Vragen
Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met uw praktijkopleider. 1a. 1b. 2. 3. 4.
Taak 6
Ligt het commercieel jaarplan van het bedrijf waar je werkt ter inzage voor alle mensen binnen het bedrijf? Zo nee, waarom niet? Ligt het commercieel jaarplan ter inzage voor mensen van buiten het bedrijf? Zo nee, waarom niet? Hoe komt het bedrijf aan gegevens van mogelijke cliënten? Welke promotie acties werden er in het kader van woningfinanciering door het bedrijf waar je werkt het afgelopen jaar georganiseerd? Welke vorm hadden deze acties en wat was het resultaat? Wat is, in het kader van woningfinanciering, de gang van zaken wanneer een actie gevoerd wordt waarbij de cliënten rechtstreeks benaderd worden d.m.v. een mailing?
Woningfinanciering 4
11
Praktijk Opdrachten
Taak 6
De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat je de opdrachten gaat uitvoeren, moet je nagaan of de activiteiten in het bedrijf waar je werkt op de hiervoor beschreven manier gebeuren of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met je praktijkopleider, als dat nodig is, aan. Voer de opdrachten daarna uit. 1.
Vraag het commercieel jaarplan van het afgelopen jaar aan de praktijkopleider. Lees dit ter oriëntatie. Maak notities over de volgende punten: de manier van marktbenadering cliëntgroepen productgroepen marktontwikkelingen beleidsuitgangspunten.
2.
Overleg met de praktijkopleider op welk(e) product/dienst en/of doelgroep een nieuwe actie gericht zou kunnen worden.
3.
Verzamel gegevens over het product/de dienst en/of doelgroep.
4.
Stel de doelstelling van de actie vast.
5.
Stel in overleg met de praktijkopleider de vorm van de actie vast rekening houdend met de doelstelling. Bespreek met hem ook de budgetruimte.
6.
Stel een actieplan op, leg dit voor aan de praktijkopleider en verwerk zijn eventuele op- of aanmerkingen.
7.
Werk het actieplan verder uit. Denk aan: locatie, planning, inschakeling in- en externe medewerkers, benodigde hulpmiddelen, enz.
8.
Stel vast op welke wijze vervolgactiviteiten plaats gaan vinden.
9.
Stel vast hoe de evaluatie uitgevoerd zal worden.
10.
Leg het actieplan, en je voorstel voor vervolgactiviteiten en evaluatie voor aan de praktijkopleider.
11.
Verwerk eventuele op- of aanmerkingen van de praktijkopleider.
12.
Informeer de medewerkers van het bedrijf waar je werkt schriftelijk over de actie en geef direct bij de actie betrokkenen een mondelinge toelichting.
13.
Zorg in overleg met de praktijkopleider dat het plan uitgevoerd wordt.
14.
Bespreek de resultaten van het actieplan met je praktijkopleider en formuleer zo nodig verbetervoorstellen.
Woningfinanciering 4
12
