COOPkot Studentenwooncoöperatie
Deze blauwdruk werd opgesteld naar aanleiding van Oproep 258: Coöperatief ondernemen van ESF. Meer informatie kan verkregen worden bij CORE cvba-‐so via
[email protected] of www.thinkcore.be. Auteurs: Jeroen Spapen Simon Willems Stijn De Jonge Wouter Aerts
STUDENTENWOONCOÖPERATIE DE NIEUWE VORM VAN (STUDENTEN)HUISVESTING
CORE CVBA-SO
BEKNOPTE SAMENVATTING In deze blauwdruk worden verschillende wegen besproken en uitgewerkt die moeten leiden tot de oprichting van een wooncoöperatie die zich zal focussen op studentenhuisvesting. Op dit moment kampt de studentenhuisvestingsmarkt in de meeste studentensteden met enkele (maatschappelijke) problemen. In Leuven is de markt in handen van enkele ‘grootkotbezitters’. Deze koten zijn niet alleen duur, vaak zijn ze ook slecht of niet onderhouden. Op vlak van energieverbruik zijn de meeste studentenhuizen niet al te best uitgerust: geen of inadequate isolatie, slecht isolerende beglazing en geen ventilatie. Bovendien is er bij de eigenaar, noch bij de bewoners enige beweegredenen om iets aan deze situatie te veranderen. De coöperatieve woonvorm is volgens CORE cvba-so de manier om iets te veranderen aan deze scheven situatie: via de coöperatieve structuur is er meer betrokkenheid van de eigenaars en huurders en kan het waarborgen van de goede woonomstandigheden worden verankerd in de missie en het doel van de coöperatieve vennootschap. De uitgewerkte coöperatie heeft als doel het
aanbieden van duurzame en kwaliteitsvolle huisvesting voor studenten en kortverblijf in combinatie met een betere samenlevingsvorm tussen de verschillende doelgroepen.
WOORD VOORAF Bij deze willen wij de personen van het expertenpanel bedanken:
Ludo Cloonen Katrien Devillé Johan Vanpée Johan Uyttebroeck Sus Bergmans Marnik Van Impe Bruno Baiets Roger De Wachter Rudi Bollen Geert Vanhorebeek Leen Peeters
KU Leuven Studentenhuisvesting KU Leuven Studentenhuisvesting Universitaire parochie residentiebeheerder The Kotfather Provincie Vlaams-‐Brabant Privé persoon/ouder IBA Technics -‐ koteigenaar Autiwoonzorg Advocaat -‐ Bollen bvba Milieuambtenaar Stad Leuven Ingenieur Bouwkunde, Think-‐e
Alsook de goede begeleiding van het ESF-‐team tijdens de themawerking. Ook iedereen die ons heeft bijgestaan bij de ontwikkeling van onze ideeën willen we van harte bedanken.
INHOUDSOPGAVE Woord vooraf .......................................................................................................................................... v Inhoudsopgave ....................................................................................................................................... vi Inleiding .................................................................................................................................................. 1 1. De initiatiefnemers .............................................................................................................................. 2 2. Het probleem ...................................................................................................................................... 3 2.1. Situering van het probleem .......................................................................................................... 3 2.2. Omgevingsanalyse ........................................................................................................................ 5 2.2.1. Demografische ontwikkelingen ............................................................................................. 5 2.2.2. Economische ontwikkelingen ................................................................................................ 5 2.2.3. Politieke ontwikkelingen ....................................................................................................... 5 2.2.4. Ecologische ontwikkelingen .................................................................................................. 6 2.2.5. Sociaal/culturele ontwikkelingen .......................................................................................... 6 2.2.6. Technologische ontwikkelingen ............................................................................................ 6 3. Het coöperatieve idee ......................................................................................................................... 7 3.1. Missie en visie .............................................................................................................................. 7 3.2. Activiteiten van de coöperatie ..................................................................................................... 7 3.2.1. Duurzame/kwaliteitsvolle huisvesting .................................................................................. 7 3.2.2. Gemengde woonbehoefte .................................................................................................... 7 3.2.3. Maximale samenlevingsvorm ................................................................................................ 8 3.2.4. Maximaal benutten van wooncapaciteit ............................................................................... 8 3.2.5. Rol van vennoten binnen de coöperatie ............................................................................... 9 3.3. Geografische afbakening .............................................................................................................. 9 3.4. Argumentatie waarom voor een coöperatie gekozen wordt ..................................................... 10 4. Bouwstenen voor een business plan ................................................................................................. 11 4.1. Projectnetwerk en aanpak ......................................................................................................... 11 4.2. Stakeholderanalyse .................................................................................................................... 12 4.2.1. Draagvlak investeerders ...................................................................................................... 13 4.2.2. Draagvlak bewoners ............................................................................................................ 14 4.3. Corporate Governance ............................................................................................................... 14 4.3.1. Algemene Vergadering ........................................................................................................ 14
4.3.2. Raad van Bestuur ................................................................................................................ 16 4.3.3. Dagelijks bestuur ................................................................................................................. 17 4.3.4. Coöperanten ....................................................................................................................... 17 4.4. Human Resource Management ................................................................................................. 18 4.5. Financieel plan ........................................................................................................................... 19 4.5.1. Parameters financiële analyse ............................................................................................ 19 4.5.2. Vergoeding voor investering ............................................................................................... 20 4.5.3. Waardebepaling aandeel bij uitstap ................................................................................... 21 4.5.4. Rekenvoorbeeld .................................................................................................................. 22 4.6. Lange termijn investeringen in renovatie .................................................................................. 24 4.7. Marketing en communicatie ...................................................................................................... 25 5. Evaluatie van de coöperatieve werking ............................................................................................ 26 6. Bouwstenen van deze blauwdruk ..................................................................................................... 28 6.1. Kansen ........................................................................................................................................ 28 6.2. Knelpunten ................................................................................................................................. 30 6.3. Randvoorwaarden ...................................................................................................................... 30 6.4. Uitrolbaarheid ............................................................................................................................ 30 7. Conclusie ........................................................................................................................................... 32 Studentenenquête: verslag ............................................................................................................... 33 Onderzoek van financiële modellen .................................................................................................. 35 Case 1: Ouders investeren alleen .................................................................................................. 35 Case 2: Externe investeringen samen met ouders ........................................................................ 36 Case 3: Recht van opstal ............................................................................................................... 36 Case 4: Zeer veel aandeelhouders ................................................................................................ 36 Case 5: Gezinswoning met 3 studentenkamers ............................................................................ 37 Case 6: Crowdfunding ................................................................................................................... 37 Bibliografie ............................................................................................................................................ 38 Bijlagen .................................................................................................................................................. 41 Bijlage 1: Werkversie statuten COOPkot cvba .................................................................................. 41 Bijlage 2: functieprofielen dagelijks bestuur ..................................................................................... 50 Bijlage 3: Bestaande coöperaties ...................................................................................................... 52
INLEIDING Deze blauwdruk is geschreven ten gevolge van een oproep vanuit het Europees agentschap ESF door de studentencoöperatie CORE cvba-‐so. Hij biedt een oplossing voor vele problemen die zich voordoen op de huurmarkt voor studenten in de stad Leuven. De voornaamste problemen zijn het gebrek aan een kwaliteitsvolle en betaalbare huisvesting voor studenten, de trend van enkele ‘grootkotbezitters’ die steeds meer panden in eigendom hebben en er zijn ook te weinig mogelijkheden voor het creëren van een goede samenlevingsvorm bij de studenten onderling. Het hieronder voorgestelde coöperatieve model kan daar een oplossing voor bieden door de betrokkenheid van zowel huurder als eigenaar te verhogen. Eerst zal er gezocht worden naar een aantal investeerders die bereid zijn om in te stappen in de coöperatie. Met dit kapitaal kan een pand worden aangekocht door de coöperatie en kan dit gerenoveerd worden volgens de geldende normen. Zodra dit gebeurd is zijn er al een ander type vennoten aangetrokken namelijk de studenten/bewoners. Zij hebben het recht op het bewonen van één van de kamers van de coöperatie tijdens de weekends en vakantieperiodes en dit tegen een vergoeding. Verder kunnen zij zich ook kandidaat stellen voor het bewonen van een kamer voor langere perioden. Door de aanwezigheid van meerdere partijen die gemeenschappelijke en eigen belangen hebben binnen de coöperatie zullen zij er samen voor moeten zorgen dat de vooropgestelde missie en visie worden nageleefd. De andere activiteiten en voordelen van deze coöperatieve structuur zullen ook verder in de tekst uitbundig behandeld worden. De blauwdruk legt zich toe op een voorbeeld uit de studentenstad Leuven, deze is echter ook breed toepasbaar in andere Belgische studentensteden. Er zullen echter bepaalde accenten afgestemd moeten worden op de regelgeving van de stad waar men een dergelijke coöperatief model wenst uit te bouwen. De blauwdruk beschrijft verder de bouwstenen die nodig zijn om een dergelijke coöperatie op te richten. Zo kan men terugvinden hoe je mogelijke projectnetwerk eruit zal zien en met welke stakeholders men zich best kan omringen tijdens de opstart. Ook de organisatiestructuur komt uitgebreid aan bod, zo wordt er gesproken over de ideale samenstelling van de Algemene Vergadering en de Raad Van Bestuur. Ook alle regulatorische aspecten worden hier aangehaald, er zullen trouwens voor bepaalde beslissingen experten moeten worden aangesteld om de verschillende raden en vergaderingen bij te staan van gefundeerde informatie zodat deze goede beslissingen kunnen nemen. Verder werd er een financiële analyse uitgevoerd om de financiële haalbaarheid van dit model aan te tonen. Deze financiële analyse werd toegepast op een reële case in Leuven en er werd rekening gehouden met investeringen op korte en lange termijn. Ten slotte zal in het businessplan nog even gekeken worden naar hoe men dit model het best kan gaan realiseren. Na het opstellen van het coöperatieve idee en het businessplan volgt er een evaluatie van de coöperatieve werking en wordt er nog een korte opsomming gemaakt van de mogelijke kansen, knelpunten en uiteraard randvoorwaarden die het welslagen van de coöperatie bepalen.
1
1. DE INITIATIEFNEMERS Het idee voor een studenten wooncoöperatie is ontstaan uit de studentencoöperatie CORE cvba-‐so, die werd opgericht en gerund door studenten. CORE heeft als doel de verduurzaming (in de breedste zin van het woord) van de (studenten)samenleving en wil dit bereiken door het uitvoeren van technische projecten alsook het creëren van een bewustzijn bij de hele bevolking, maar in het bijzonder de studentenbevolking, door middel van sensibilisatie en educatie. Het probleem van de studentenhuisvesting is sterk gekend door de medewerkers van CORE cvba-‐so, omdat ze er zelf mee te maken hebben en deel van uitmaken. Er zijn op de huidige markt studentenwoningen die zich op het vlak van duurzaamheid en energiegebruik in een slechte staat bevinden. De samenlevingsvorm laat in bepaalde gevallen ook te wensen over: vaak leven hier studenten individueel op hun kamer en is het contact beperkt tot ontmoetingen in de keuken of op de gang. Bovendien zijn, door de wet van vraag en aanbod, de prijzen voor een studenten kamer/studio niet representatief voor de huizenmarkt. De studenten krijgen hier heel hun studieloopbaan mee af te rekenen maar kunnen zelf niets aan de situatie veranderen. Zij zijn immers niet de eigenaars van het pand en de eigenaar zelf heeft weinig beweegredenen om zijn pand(en) te renoveren naar een aanvaardbaar niveau. Eigenaars van deze panden zien een studentenkot als een investering, en deze investering moet renderen, wat betekent dat renovatie en andere investeringen niet primair aan de orde zijn. Om deze scheve situatie op de woonmarkt recht te zetten, gelooft CORE dat het tijd is voor een nieuw voorbeeld op de huizenmarkt. Een studentenpand waar zowel de rechten van de studenten als de investeerders worden gerespecteerd. Een studentenpand waar met de grootste zorg en aandacht het huis wordt gerenoveerd en onderhouden, zodat de studenten steeds in een duurzame en gezonde omgeving kunnen wonen en studeren en zodat er zorg wordt gedragen voor de investering. Om dit concept te realiseren gelooft CORE dat het tijd is voor een (studenten)wooncoöperatie op de Leuvense immobiliënmarkt. Binnen deze coöperatie kunnen bewoners en eigenaars verenigd worden en kan de kwaliteit en continuïteit van de panden worden gewaarborgd. In de statuten van de coöperatie zullen de belangen en rechten van de vennoten worden verankerd, alsook de plichten die de vennoten tegenover elkaar en de coöperatie hebben na te leven. Deze coöperatie biedt een alternatief en waarborgt een duurzame en energiezuinige woning en kan een voorbeeld zijn voor anderen. Studenten leren wat het is om in een duurzame leefomgeving te wonen en werken en nemen dit mee voor de rest van hun leven. Bovendien gelooft CORE dat het zo een einde kan maken aan de trend van de toenemende alleenheerschappij van de kleine groep eigenaars die een groot deel van de markt bezitten, en zo het eigendomsrecht van een woning kan openen voor velen.
2
2. HET PROBLEEM 2.1. Situering van het probleem Studentenwoningen bevinden zich op het vlak van duurzaamheid en energiegebruik in een slechte staat. Gelijkaardige trends als bij andere huurwoningen zijn hier merkbaar: investeringen in duurzame renovatie van deze gebouwen blijven achterwege omdat er voor de eigenaar geen of weinig incentives zijn om hier iets aan te veranderen aangezien de energierekening bij de huurder terecht komt. De huurder kan meestal zelf niets ondernemen én zal zich hiertoe niet snel geroepen voelen omwille van de tijdelijkheid van het verblijf. Bij studentenhuisvesting is dit probleem nog schrijnender: de meeste studenten moeten de huur niet zelf ophoesten. De energierekening wordt vaak gedeeld met alle inwoners waardoor er voor de student nog zeer weinig beweegredenen overblijven om zich een duurzame levensstijl aan te meten. Dit heeft een directe impact op het milieu, zoals een hoog verbruik van energie en water en een grote en slecht gesorteerde afvalberg. Belangrijk is de impact die deze levensstijl kan hebben op de toekomst van studenten: de studentenperiode is een belangrijke fase in het leven omdat dit een eerste vorm is van zelfstandig wonen en leven. Het is belangrijk om tijdens deze ontwikkelingsfase in het leven een goed en positief voorbeeld te geven. Ook is er weinig betrokkenheid en een zeer beperkte samenlevingsvorm tussen de verschillende bewoners. In vele studentenwoningen leven de studenten veelal op individuele basis ten opzichte van hun buren. Daarnaast bestaat de private markt voor de studentenwoningen uit een beperkte groep investeerders die meestal meerdere panden bezitten. Een aanzienlijk deel hiervan wil het uiterste halen uit hun investering waardoor ook het leefcomfort dikwijls te wensen over laat -‐ mede aan de nalatigheid van de student te wijten. Niemand van de gebruikers van een studentenkamer heeft voldoende betrokkenheid om zich hiervoor ten volle in te zetten. [1] Het investeren in immobiliën is voor velen niet meer mogelijk omwille van de hoge aankoopprijzen, alhoewel dit nog steeds een zeer interessante markt is. Daarbij zijn velen genoodzaakt om zich enkel op de huurmarkt te begeven en een groot deel van het gezinsbudget te spenderen aan de studentenhuisvesting. Ook voor jonge koppels en gezinnen wordt het hierdoor zeer moeilijk om in Leuven te blijven wonen en te sparen. Tevens zijn er weinig betaalbare locaties voor hen beschikbaar in de binnenstad. [2] Het valt bovendien te verwachten dat deze problematiek nog zal toenemen de komende jaren: het studentenaantal blijft stijgen, waardoor de schaarste aan studentenkoten nog zal toenemen. Dit zet de huurprijzen zwaar onder druk en maakt het voor de meeste grotere gezinnen quasi onmogelijk om te kiezen voor duurzame en kwalitatieve huisvesting voor hun studerende kinderen. In 2011 werden de dertien Vlaamse centrumsteden -‐ waaronder Leuven -‐ gevisiteerd door de Vlaamse regering. Enkele van de aandachtspunten uit dit visitatierapport onderstrepen de hierboven beschreven probleemstelling. ●
Nood aan goedkope woningen/wooneenheden voor jonge gezinnen in Leuven. Leuven is aantrekkelijk voor deze groep, maar verliest deze omwille van het tekort en de onbetaalbaarheid van de woningen in de stad. (De stad is een attractiepool voor jongvolwassenen (18-‐29-‐jarigen), maar verliest zijn jonge gezinnen (0-‐11 en 30-‐39). De stad is niet alleen een aantrekkingspool voor jongeren, maar ook voor buitenlanders. Het aantal 3
●
●
●
●
Belgen dat vertrekt, is iets groter dan het aantal Belgen dat toekomt. Het zijn vooral de niet-‐ Belgen die het verschil maken: 41% van alle nieuwkomers komt uit het buitenland.) De huizenmarkt behoort in Leuven tot één van de duurste van alle Vlaamse centrumsteden. Er is daarom nood aan een betaalbaar en duurzaam alternatief. (De betaalbaarheidsratio van woningen is in Leuven het minst gunstig van alle centrumsteden: er zijn gemiddeld 11 mediaaninkomens (jaarinkomen) nodig om een kleine woning te kunnen kopen. Voor een appartement zijn er 8 mediaaninkomens (jaarinkomen) nodig. Ook hier behoort Leuven tot de duurste groep van centrumsteden. In combinatie met de relatief hooggeschoolde en (dus) koopkrachtige bevolking, en het eerder beperkte aanbod van woningen en gronden, zijn de vastgoedprijzen fors gestegen. In die mate zelfs dat jonge gezinnen zich buiten de stad moeten vestigen, doorgaans in de omliggende gemeenten. De markt van de studentenhuisvesting zorgt voor een bijkomende druk op de lokale woonmarkt.) Het aantal studenten (en dus kotbewoners) in Leuven zal de komende jaren stijgen en de druk op de woonmarkt alleen maar vergroten. (Gelet op het toenemend aantal hogeschool-‐ en universiteitsstudenten mag verwacht worden dat de behoefte aan studentenhuisvesting alleen maar zal toenemen.) Vele woningen staan leeg of te verkrotten terwijl er een nijpend tekort is op de woningmarkt (Uit cijfers van de inventaris leegstand en verkrotting van de stad Leuven blijkt dat het aantal ongeschikte, onbewoonbare of onveilige woningen jaarlijks toeneemt). De kwaliteit van de huurwoningen in Leuven laat ten wensen over, niet enkel bij de studentenwoningen. (Uit een publicatie van 2008 van de provincie Vlaams-‐Brabant blijkt dat Leuven over een zeer grote huurmarkt beschikt en een bijzonder negatieve woonscore heeft. De prijs stijgt met andere woorden, terwijl de kwaliteit daalt, wat enkel kan bij grote schaarste op de markt.)
4
2.2. Omgevingsanalyse 2.2.1. Demografische ontwikkelingen Momenteel heerst er een schaarste op de kotenmarkt in Leuven. De aankoop van oude panden in deze grote steden en deze duurzaam renoveren biedt een dubbele opportuniteit voor deze steden: namelijk een hogere huisvestingsgraad en een lagere CO2-‐uitstoot. Leuven heeft als doelstelling geformuleerd om te streven naar klimaatneutraliteit in 2030. Dit project geïnitieerd vanuit het stadsbestuur kent een zeer groot draagvlak binnen de “gebruikers van de stad” -‐ bedrijven, kennisinstellingen en burgers. Het studentenaantal van de KU Leuven en andere onderwijsinstellingen in Leuven blijft steeds stijgen waardoor de vraag naar studentenhuisvesting toeneemt. Momenteel wordt deze vraag opgevuld door bouwpromotoren en een beperkt aantal investeerders. De participatie en inspraak van burgers en studenten is hierdoor zeer beperkt. Daarnaast kent Leuven ook nog een groot onbenut potentieel. Vaak zijn grote gezinswoningen niet meer volledig in gebruik omwille van de veranderde gezinssamenstelling (kinderen die het huis verlaten).
2.2.2. Economische ontwikkelingen De waarde van immobiliën zal de komende jaren alleen maar stijgen, zeker in de Leuvense binnenstad omwille van de schaarste aan woningen en de toenemende vraag. Een zelfde trend is merkbaar met de huurprijzen. Het wordt voor minder kapitaal krachtige personen alleen maar moeilijker om een woning in de stad te vinden en te kunnen betalen. Tegelijkertijd wordt duurzaam renoveren in de toekomst steeds rendabeler. De kostprijs van isolatie, hoog rendementsglas, PV en dergelijke worden, onder meer door subsidie van de overheid, steeds betaalbaarder voor de consument. Verder zijn mensen ook steeds op zoek naar manieren om hun tijd en geld zinvoller te besteden. Een duurzame investering kan namelijk ook renderen.
2.2.3. Politieke ontwikkelingen Naast de regelgevende functie van de stad wordt er ook vanuit de stad Leuven -‐ in samenspraak met de stakeholders -‐ actief gezocht naar formules ter bevordering van een betere huisvesting. Het toenemend aantal Leuvense studenten zorgt voor een bijkomende druk op de woonmarkt in de stad. Het stadsbestuur en de universiteit hebben de voorbije jaren een beleid gevoerd om dit in te tomen via regulering en projecten. Deze inspanningen bestaan voornamelijk uit grote bouwprojecten waar op grote schaal studentenkamers worden gebouwd. Hoewel dit een deel van de oplossing kan zijn, is er ook nood aan studentenkamers in een kleine (stads)woning. Deze manier van wonen verhoogt immers het samenlevingsgevoel en de samenhorigheid binnen de studentengroep. Deze duurzame samenlevingsvorm kan een voorbeeld zijn voor toekomstige gezinssituaties van de studenten. [3] Dit strenge beleid van het stadsbestuur heeft ervoor gezorgd dat er maar een beperkte mogelijkheid is om op de private markt studentenkamers te verhuren. De meest voor de hand liggende optie is om een kamer in een pand dat reeds als studentenwoning is ingedeeld te verhuren. Een andere optie is een nieuwe regelgeving die het stad heeft ingevoerd en als doel heeft om jonge gezinnen een extra financieel voordeel te geven. Dit houdt in dat de eigenaars van een pand in Leuven 3 kamer of 1 studio mogen verhuren aan studenten als zij zelf 110m² van het pand bewonen. De ‘houder van zakelijk recht’ kan ook als eigenaar van de woning beschouwd worden. Dit is een term waaronder een vennoot van een coöperatie valt. (zie 6.) 5
2.2.4. Ecologische ontwikkelingen Door het duurzaam renoveren van bestaande panden waarvan het merendeel een hoog energieverbruik hebben, zal de uitstoot van schadelijke gassen in de omgeving afnemen. Indien deze renovaties niet zouden plaatsvinden zal de uitstoot van deze schadelijke gassen blijven gebeuren. Dit zal ook rechtstreekse gevolgen hebben voor de volksgezondheid van de mensen die leven en wonen in het centrum. Ook het comfort van de bewoners zal toenemen door bijvoorbeeld minder koude straling dankzij een goede isolatielaag of goed isolerende ramen. Daarbovenop zullen zij kunnen besparen op hun verwarmings-‐ en elektriciteitskosten. De impact van wonen op het gezinsbudget zal hierdoor verkleinen. Door het hergebruik van zoveel mogelijk materiaal dat aanwezig is in het te renoveren pand wordt de ecologische voetafdruk van het pand nog verder naar beneden gedrukt. Geschat wordt dat 55755 ton CO2 of 28% van de totale CO2-‐emissie van de KU Leuven afkomstig is van de studentenkamers op de privé-‐markt. [4] [5] Duurzaam bouwen houdt in om meer te doen met minder. Zo zal minder ruimte, materialen, energie en water toch leiden tot een hoger comfort. Volgens het trias energetica principe zijn er 3 zaken waar zeker rekening mee gehouden moet worden. Belangrijk is om nutteloos verbruik te voorkomen door te isoleren en zo de nodige geproduceerde warmte zo laag mogelijk te houden en ervoor te zorgen dat deze lang binnen de woning blijft. Ook het gebruik van hernieuwbare energie moet gestimuleerd worden, er moet steeds getracht worden om zo veel mogelijk van het totale energieverbruik te kunnen dekken met zonnepanelen, zonneboiler en dergelijk. Als laatste is het belangrijk om de resterende energievraag, niet afkomstig van hernieuwbare bronnen, zo optimaal mogelijk op te wekken. Dus moet er bijvoorbeeld steeds gekeken worden naar een zo efficiënt mogelijke verwarmingsketel.
2.2.5. Sociaal/culturele ontwikkelingen Een studentenpand moet voor de eigenaar maximaal renderen: meer verhuurbare studentenkamers en zo weinig mogelijk gemeenschappelijke ruimte zijn hierbij belangrijk. De huidige studentenkoten zijn dus ingedeeld naar een individuele samenlevingsvorm en beschikken niet over gemeenschappelijke ruimtes die het sociaal contact tussen de studenten stimuleren en bevorderen. Hoewel vele huizen in de Leuvense binnenstad over een kleine stadstuin beschikken, hebben deze vaak meer weg van een oerwoud of een ongezellige gebetonneerde binnenkoer. Al deze zaken zorgen ervoor dat samenlevingsvorm tussen de studenten vaak vrij beperkt is en het sociaal contact tussen de studenten zich beperkt tot kortstondige ontmoetingen op de gang of in de keuken. Door het creëren van gemeenschappelijke ruimtes die ingericht zijn naar de verlangens van de verhuurders en het samenleven bevorderen, wil de coöperatie het sociale contact tussen de huurders vergroten. Dit creëert een samenlevingsvorm met duidelijke regels en streeft naar maximaal contact op een basis van respect voor elkaar en het pand.
2.2.6. Technologische ontwikkelingen Duurzame studentenhuisvesting vraagt ook naar aangepaste technologieën om aan deze vereisten te voldoen. De bouwtechnieken hiervoor zijn momenteel reeds allemaal ter beschikking en kunnen een goed resultaat opleveren. De investering op korte termijn die hiervoor nodig zijn, verhinderen de realisatie hiervan. De effecten op financieel vlak zijn meestal pas zichtbaar na 5 tot 10 jaar. Technologische ontwikkelingen kunnen ook bijdragen tot de sensibilisatie van de bewoners. Zo kan bijvoorbeeld een monitoringsysteem voor een verlaging van het verbruik zorgen: door het meten van het verbruik en dit terug te koppelen naar de bewoners kan een besparing van 10% worden bereikt. [6] [7] 6
3. HET COÖPERATIEVE IDEE 3.1. Missie en visie Het aanbieden van duurzame en kwaliteitsvolle huisvesting voor een gemengde woonbehoefte. Binnen deze context moet er ook voldoende aandacht besteed worden aan het creëren van een maximale samenlevingsvorm en zelfstandig wonen. Het algemene belang van de samenleving is het belangrijkste punt waar deze coöperatie naar zal streven. Onder algemeen belang beogen wij een gezonde leefomgeving in combinatie met een aangenaam comfort dat duurzaam is voor de draagkracht van onze planeet. Hierbij wordt ook het sensibiliserend effect bij de studenten en hun eerste stappen naar een zelfstandig leven niet uit het oog verloren. Leven met een algemene zin van duurzaamheid moet een natuurlijke manier van handelen worden in hun verdere leven.
3.2. Activiteiten van de coöperatie 3.2.1. Duurzame/kwaliteitsvolle huisvesting De activiteiten van de coöperatie zijn gericht op het bereiken van de doelstellingen binnen de context van de missie en visie. De woning moet niet alleen voldoen aan de opgelegde eisen qua energiezuinigheid vanuit de overheid maar ook continu trachten hierin te verbeteren. Het doel moet steeds zijn om te renoveren tot een laag-‐energiewoning/passiefhuis zonder de andere doelstellingen te verwaarlozen. Doordat er in Leuven een nijpend tekort aan woningen en nieuwe bouwgronden is, en dit probleem in de toekomst alleen maar groter zal worden, streeft de wooncoöperatie naar een slim en duurzaam gebruik van materialen en ruimte. Het tekort aan woningen zorgt ook voor een prijsstijging en ook hier wil de coöperatie op inspelen: betaalbaar wonen moet hoog in het vaandel worden gedragen. De coöperatie kiest ook voor duurzaam meubilair in de kamers, zodat de studenten in alle comfort en met alle nodige faciliteiten kunnen studeren. Nu wordt al te vaak voor goedkoop meubilair gekozen en moeten de studenten vaak hun eigen meubels meebrengen. Na de studies gaan deze dan ook vaak de vuilnisbelt op. Heel wat mensen zijn nog niet vertrouwd met het concept en de voordelen van een lage-‐ energiewoning of een passiefhuis, of voor vele mensen is dit concept onbekend. Dit zorgt ervoor dat er bij nieuwbouw of renovatie te weinig rekening wordt gehouden met het implementeren van de juiste maatregelen (isolatie, ventilatie, PV, …), vaak omdat deze ingrepen duur zijn, de terugverdientijd niet altijd duidelijk is en er heel wat misverstanden bestaan over deze maatregelen. De bewoners van de coöperatie krijgen de kans om in een lage-‐energiewoning/passiefhuis te wonen. Dit zorgt ervoor dat zij de voordelen ontdekken van het leven in dergelijke woningen en inzien dat dit de kwaliteit van het leven vergroot. Het leven in zulke woning vergt ook enkele aanpassingen en gedragswijzigingen bij de bewoners, en ook dit zal aangeleerd worden tijdens het verblijf in deze woning. De studenten zullen dit meenemen voor de rest van hun leven en hier ook aandacht aan schenken wanneer zij zelf een woning kopen of bouwen.
3.2.2. Gemengde woonbehoefte In de eerste plaats wil de coöperatie studentenkamers aanbieden aan de studenten in Leuven. Dit zijn kwaliteitsvolle kamers die tegen een marktconform en aanvaardbare prijs worden aangeboden. 7
De coöperatie biedt een alternatief voor de oude, aftandse en energieverslindende koten die in Leuven voor studentenkamers doorgaan. De wooncoöperatie werpt zich dus op als kwaliteitsvol alternatief in de studentenstad. Wanneer de coöperatie groeit en een belangrijke speler wordt op de huizenmarkt zullen ook de andere kotbazen hun aanbod moeten moderniseren zonder de prijs op te trekken. Leuven is populair en niet alleen bij studenten. Door de grote vraag en het beperkt aanbod is de (huur)prijs van appartementen en woningen zeer hoog en vaak onbetaalbaar voor jonge gezinnen die graag in de stad komen wonen. Hierdoor is deze groep genoodzaakt om ofwel een woning van mindere kwaliteit te huren of weg te trekken naar de rand rond Leuven (of nog verder). Ook op deze vraag wil de coöperatie inspelen: betaalbare en kwaliteitsvolle appartementen/lofts aanbieden aan jonge gezinnen. Hier mikken we op pas afgestudeerden die na een aantal jaren studies in Leuven een leven hebben opgebouwd in deze stad en hier graag blijven wonen. Binnen de woning leven zij samen met de studenten en nemen de taak van de “kotmadam” een beetje over en zorgen voor de continuïteit in de samenleving. Nu ook al werkt men in bestaande studentenresidenties met residentieverantwoordelijken. Dit zijn vaak pas afgestuurde jongeren die instaan voor de goede gang van zaken binnen de wooneenheid. Verder wil de coöperatie ook elke woning maximaal benutten: door de exodus van studenten elke vrijdagnamiddag zijn vele woningen onderbenut in het weekend. Hier wil de coöperatie op inspelen door de studentenkamers in het weekend en vakanties aan te bieden aan toeristen, zomerstudenten/gasten/onderzoekers van de universiteit, … echter wel enkel aan vennoten. Het vennoot zijn van de wooncoöperatie geeft dus recht op het huren van een vrije kamer voor kortverblijf in één van de woningen van de coöperatie. Dit concept heeft vooral potentieel wanneer de coöperatie zich buiten de grenzen van Leuven strekt. Let wel: de coöperatie verhuurt geen kamers, maar stelt deze enkel ter beschikking van zijn vennoten tegen een vergoeding. Alleen indien men vennoot is van de coöperatie krijgt men toegang tot het aanbod van kamers die vrij zijn in het weekend en de vakantieperiodes.
3.2.3. Maximale samenlevingsvorm Studentenwoningen bestaan nu vaak uit aparte wooneenheden waar de samenlevingsvorm vaak ver te zoeken is. De indeling van het pand zou voor een maximaal ruimtegebruik moeten zorgen, dit kan worden bereikt met volgende maatregelen: gemeenschappelijke keuken, leefruimte, douche, berging, garage, … en compacte studentenkamers. De woning kan ook voorzien zijn van een studiezaal als antwoord op de trend om samen te studeren. Het gemeenschappelijk gebruik van verschillende ruimtes mag voor deze categorie niet echt een probleem zijn omdat het nu al voorkomt dat pas afgestudeerden nog steeds samenwonen met hun studerende vrienden. Uiteraard dient er voldoende ruimte te zijn voor het jonge gezin met voldoende privacy om dit model te doen werken. De ideale opdeling is afhankelijk van het aangekochte pand en zal dus case per case moeten bekeken worden. [8]
3.2.4. Maximaal benutten van wooncapaciteit Studentenkamers zijn niet altijd bewoond. Studenten verblijven hoofdzakelijk tijdens het academiejaar (10 maand) en tijdens de week op hun studentenkamer (5 dagen). Hierdoor is er nog extra potentieel van de studentenkamers. Deze extra tijd kan ingevuld worden door de kamers ter beschikking te stellen voor kortverblijf (zie 3.2.5.). Hiervoor is het aangewezen dat de coöperatie verschillende contracten aanbiedt aan de huurders in functie van de toegankelijkheidswens tot hun kamer.
8
Mogelijke contracten zijn: ● ● ● ● ●
10 maanden -‐ 5 dagen beschikbaarheid 10 maanden -‐ 7 dagen beschikbaarheid 12 maanden -‐ 5 dagen beschikbaarheid 12 maanden -‐ 7 dagen beschikbaarheid altijd beschikbaarheid met uitzondering van beperkte tijdstippen vooraf overeengekomen
Afhankelijk van welk contract de bewoner heeft afgesloten met de coöperatie zullen de kamers gedurende de weekends en in de vakantie ter beschikking staan van andere type B vennoten. Deze vennoten kunnen dan intekenen om deze kamer tegen een vergoeding te verkrijgen en al de benodigde informatie hierover zoals dagen van beschikbaarheid, plaats e.d. zullen terug te vinden zijn op de website waar het volledige aanbod van de coöperatie zichtbaar is. Persoonlijke spullen van de bewoners van de kamers kunnen uiteraard ter plaatse worden gestockeerd achter slot en grendel wanneer hij of zij hiervoor kiest. De huurprijs voor de student zal ook afhankelijk zijn in functie van het type contract afgesloten wordt. Dit scenario is zeer interessant indien de coöperatie beschikt over meerdere panden in binnen-‐ en/of buitenland.
3.2.5. Rol van vennoten binnen de coöperatie De coöperatie zal worden opgericht om duurzame en betaalbare huisvesting te voorzien in Leuven. Iedereen kan vennoot worden van de coöperatie als bewoner of investeerder. Investeerders kopen een type A aandeel en brengen het benodigde kapitaal in de coöperatie om een eerste, en eventueel later meerdere panden aan te kopen. In ruil hiervoor hebben zij een volatiel aandeel, waarvan de waarde wordt bepaald op basis van de waarde van het patrimonium van de coöperatie. De investeerders kopen minstens één aandeel type A Vennoten type B zijn de potentiële bewoners van het pand. Zij kunnen maximaal één aandeel type B kopen. Alle vennoten B hebben recht om de kamers van de coöperatie te huren voor kort verblijf; hieronder verstaan we verblijf tijdens de weekends en voor langere periodes in de zomervakanties. De studentenkamers worden verhuurd aan de type B vennoten tegen een vergoeding. Verder kunnen de type B vennoten zich kandidaat stellen om een kamer voor langere periode te betrekken. Het jonge gezin is tevens ook vennoot type B, zij hebben recht op de studio of flat binnen het pand en kunnen deze huren voor een langere permanente periode. Zij functioneren als huisbewaarder binnen de coöperatie (zie 4.3.4.) .
3.3. Geografische afbakening Het aangehaalde principe kan overal ter wereld in grote studentensteden worden toegepast. In deze blauwdruk is de regelgeving van andere steden niet verder onderzocht en moet een gelijkaardig proces als voor Leuven doorlopen worden. Binnen Vlaanderen zullen er nog kleine nuance verschillen liggen in de wetgeving in het geval men dit verhaal naar andere centrumsteden wil uitbreiden. Indien men op internationaal vlak gaat kijken zullen er waarschijnlijk andere reglementeringen gelden die dan moeten worden bekeken en eventueel aangepakt moeten worden. Het uitbreiden van het netwerk brengt namelijk enkele voordelen met zich mee, des te groter het netwerk van panden is, des te groter de keuze voor de vennoten van de coöperatie om ergens een pand te vinden. Internationale uitwisseling van studenten en hun huisvesting zou met behulp van dit principe ook vlotter en makkelijker kunnen verlopen. Het voornaamste voordeel dat dit met zich meebrengt is de persoonlijke ontwikkeling van de student samen met de verhoogde kans op het vinden van een eerste job en het multiculturele aspect. [9]
9
3.4. Argumentatie waarom voor een coöperatie gekozen wordt Het doel van de coöperatie is het aanbieden van duurzame en kwaliteitsvolle huisvesting voor studenten en kortverblijf. Om te garanderen dat de goede staat van het patrimonium van de coöperatie gewaarborgd blijft, is een sterke betrokkenheid nodig van zowel de bewoners als de investeerders. Beide partijen moeten belangen hebben in het patrimonium en ook democratisch kunnen wegen op de beslissingen van de onderneming. Hierbij is het evident dat we kiezen voor de coöperatieve ondernemingsvorm: zowel investeerders als bewoners participeren, door de aankoop van aandelen, mee in de coöperatie. Door hun vertegenwoordiging in de raad van bestuur en aanwezigheid op de algemene vergadering hebben zij de democratische controle over de beslissingen en het beleid van de coöperatie in handen. Alle vennoten zijn immers vertegenwoordigd in de raad van bestuur en elke vennoot heeft het recht om deel te nemen aan de stemming op de algemene vergadering. De bewoner, dus ook de student, heeft er alle belang bij dat de woning waarin hij of zij verblijft duurzaam en energiezuinig is. Dit bevordert immers het comfort en een laag energieverbruik, wat resulteert in een lage energierekening voor de bewoner. Verder is er een grote betrokkenheid tussen de bewoners en het pand, omdat zij immers allen aandeelhouder zijn van de coöperatie. De coöperatieve structuur draagt bij aan het verhoogde samenlevingsgevoel in een pand wat zich ook weerspiegelt in de missie en visie van de vennootschap. De investeerders waken over hun investering, en hebben er alle belang bij dat het patrimonium van de coöperatie wordt onderhouden en dat de nodige investeringen gebeuren. De waarde van hun aandeel is immers afhankelijk van de waarde van het patrimonium. Hoe meer investeringen er gebeuren in de woningen, hoe hoger de waarde van deze panden. Dit weerspiegelt zich dan weer in een stijging van het investeerdersaandeel. Bovendien stelt de coöperatie personen met een beperkt investeringskapitaal in staat om toch te investeren en mee te genieten van de immobiliën markt, en dit met een verantwoord en sociaal doel. Dit is ook een mooi voorbeeld van de voordelen van een coöperatieve structuur, een samenwerking van een groep mensen met eenzelfde interesse en doel dat enkel of veel makkelijker te bereiken is door het feit dat zij samenwerken. Het is net door die actieve samenwerking en democratische betrokkenheid van alle aandeelhouders dat ieders belang binnen de coöperatie verzekerd wordt en dat er gewaakt wordt over het doel van de coöperatie.
10
4. BOUWSTENEN VOOR EEN BUSINESS PLAN 4.1. Projectnetwerk en aanpak Bij de opstart van de studentenwooncoöperatie is het belangrijk om de volgende vier actoren te betrekken tijdens het proces: 1. 2. 3. 4.
Overheid: Eigen ervaring Universiteit Ouders/studenten Financiële en juridische adviseurs
Voor het opstellen van deze blauwdruk werd beroep gedaan op een expertenpanel. Dit bestond uit verschillende stakeholders binnen specifieke domeinen, die allen een link hadden met studenten, wonen of coöperaties. Op deze manier konden op geregelde tijdstippen de voorstellen en vooruitgang van de blauwdruk afgetoetst worden en feedback gevraagd worden bij deze experten en dit op de verschillende vakgebieden. Over het algemeen kunnen we concluderen dat de externe ondersteuning vanuit het expertenpanel van onschatbare waarde was. Dit niet alleen omwille van informatie en degelijk advies maar ook om onze bevindingen en proefmodellen te bespreken en feedback te vragen. Een soortgelijk netwerk kan bij de oprichten van een studentenwooncoöperatie een groot pluspunt zijn. Hieronder staat een overzicht van de verschillende leden van het expertenpanel: •
•
• •
•
Ouder van student: Ouders van studenten kennen de moeilijkheden van de studentenwoonmarkt. Het zijn immers zij die meestal instaan voor de huur en onkosten van de studentenkamers voor hun kinderen. Bovendien is de perceptie van ouders over een coöperatief woonmodel interessant voor de opstart van zulke coöperatie. Expert coöperatief ondernemen: Coopkracht is het overlegplatform voor mens-‐ en milieuvriendelijk coöperatieve bedrijven in Vlaanderen en kunnen dus bij het uitwerken en opstarten van de coöperatie betrokken worden. Vertegenwoordiger studentenresidentie: Kent de noden van studenten en kan advies verlenen bij het opstarten en runnen van een wooncoöperatie. Inzake wonen is het belangrijk om contact op te nemen met andere wooncoöperaties: er bestaan reeds andere vormen van wooncoöperaties voor een andere doelpubliek. Deze initiatieven kennen de problemen en valkuilen van het oprichten van een coöperatie maar kunnen ook kansen aanreiken. Hieruit kan veel geleerd worden over de realiteit in het veld, de wetgeving en de mogelijkheden. De ervaring en initiatieven van andere wooncoöperaties kan helpen om de opstart van de studentenwooncoöperaties te vergemakkelijken. Vaak kunnen bij de opstart ook gemeenschappelijke zaken samen uitbesteed en betaald worden om zo de kosten van de opstart te beperken. Jurist/notaris/advocaat: De wetgeving rond wonen en coöperaties is complex. Het is daarom belangrijk om bij de opstart steeds rekening te houden met juridische regels en wetten waarbinnen de wooncoöperatie fungeert. Om wegwijs te geraken in de juridische wereld is het belangrijk om een beroep te doen op professioneel advies van een gespecialiseerde jurist, notaris en/of advocaat. Het regelmatig aftoetsen van de werking van de coöperatie is nodig om de haalbaarheid van zulk project mogelijk te maken. Vaak zijn creatieve oplossingen nodig maar het is belangrijk de link tussen het maatschappelijk en economisch doel van de coöperatie te bewaren. 11
•
•
•
•
Aannemers: Omdat het de bedoeling is de woning grondig te renoveren en steeds te onderhouden is het interessant om informatie hierover in te winnen. Contact met bedrijven met technische expertise op het vlak van duurzame renovatie en technieken is hierbij zeer belangrijk. Zij kunnen aangeven waar de nodige investeringen moeten gebeuren en wat de investeringskost hiervan bedraagt Lokale beleid: het is noodzakelijk dat wanneer men dergelijk project wil starten, dit gesteund wordt door het lokaal stedelijk beleid. De werking van de coöperatie moet conform zijn met de wetgeving. Bovendien kent de lokale overheid de mogelijke pijnpunten en moeilijkheden binnen de woonmarkt, maar kan zij ook kansen en opportuniteiten aanreiken. Huisvestingsdienst KU Leuven: heeft een nauwe samenwerking met koteigenaars en heeft een idee over de haalbaarheid van verschillende initiatieven in de markt van studentenhuisvesting. Staat ook dicht bij de student en kent de problematiek rond studentenhuisvesting. We zien ook dat de KU Leuven de studenten energiebewuster wil maken en meer aandacht aan duurzaamheid en energiegebruik wil besteden. [10] Mogelijke investeerders: zonder investeerders is er uiteraard geen coöperatie. Het is daarom van belang om na te gaan onder welke voorwaarde personen bereid zijn om te investeren in dergelijk initiatief.
Niet opgenomen in het expertenpanel, maar één van de actoren die bij het opstellen van deze blauwdruk belangrijk was zijn de buitenlandse (studenten)wooncoöperaties. Over heel de wereld zijn er verschillende initiatieven en vormen van coöperaties waar studenten hun woonsituatie in eigen handen nemen. Vele van deze coöperaties bestaan al vele jaren, hebben een uitgebreid netwerk en bezitten heel wat kennis die nuttig kan zijn bij het opstarten van een wooncoöperatie. Een goed contact met deze coöperaties is dan ook belangrijk en kan vele voordelen opleveren tijdens de opstart. Meer informatie over deze voorbeelden uit het buitenland zijn terug te vinden in de bijlage. Sterke punten van dit projectnetwerk is de verscheidenheid van stakeholders die ter onzer beschikking staan voor het oplossen van bepaalde problemen en toetsen van ideeën. Door beroep te doen op deze experten zijn alle vennoten van in het begin betrokken bij het oprichten van een dergelijke coöperatie wat zal resulteren in een blauwdruk met stevige fundamenten. Zij zijn ook een intentie aangegaan om op bepaalde ogenblikken samen te komen gedurende de ontwikkeling van de blauwdruk wat de continuïteit van het project ten voordele komt.
4.2. Stakeholderanalyse Bij oprichten van deze coöperatie is een grote verscheidenheid van stakeholders merkbaar. Deze bekijken en gebruiken de coöperatie dan ook vanuit zeer verschillende standpunten. Hieronder een oplijsting van de belangrijkste stakeholders en wat zij en de coöperatie voor elkaar betekenen: •
•
Studenten -‐ Huurders van kamers: Studenten zijn het belangrijkste doelpubliek van de coöperatie. De coöperatie biedt hen de mogelijkheid om duurzame studentenkamers te huren aan een verantwoorde prijs. Omdat voor studenten dit de eerste vorm van zelfstandig wonen is, hoopt de coöperatie hun iets bij te leren rond duurzaam en gemeenschappelijk wonen, wat ze kunnen meenemen naar de toekomst. Studenten kunnen vennoot worden voor een laag bedrag. Ze zullen toch een belangrijke functie hebben bij de dagelijkse taken van de coöperatie door enkele engagementen aan te gaan. Het is zeer belangrijk dat deze groep studenten een vertegenwoordiging heeft in de raad van bestuur om hun noden te waarborgen. Jong gezin -‐ Huurders van appartement/studio: De combinatie van studentenkamers en een appartement, maakt het financieel makkelijk voor het jonge gezin. Door hun langere verblijf 12
•
•
•
•
zullen zij ook enkele taken op zich nemen om de continuïteit van de samenleving te begunstigen. Zij zijn hetzelfde type vennoot als de studenten en verzorgen samen met hen de vertegenwoordiging van het pand in de raad van bestuur. Ook zij zijn, net als de studenten onderhevig aan de selectieprocedure. Sympathisanten/kortverblijvers: Dit zijn natuurlijke personen die niet langdurig verblijven in het huis. Zij zijn vennoot van de coöperatie uit interesse, sympathie en de mogelijkheid om in de toekomst een kamer te huren, zowel voor kort als langer verblijf. Deze groep is hetzelfde type vennoot als de bewoners en heeft dezelfde vertegenwoordiging in de raad van bestuur. Investeerders: De investeerders van de coöperatie zijn particulieren, bedrijven of fondsen die kapitaal investeren in de coöperatie door de aankoop van aandelen. De investeerder koopt een aandeel met een volatiele waarde: de waarde is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed dat in het bezit is van de coöperatie (de studentenpanden). De waarde van het onroerend goed wordt elk jaar vastgelegd op de algemene vergadering van de coöperatie. Door de aankoop van een aandeel van de coöperatie investeert men dus in immobiliën. De investeerders moeten van in het begin steeds goed worden geïnformeerd: de waarde van het onroerend goed kan stijgen, maar ook dalen. Bovendien zijn de in-‐ en uitstap mogelijkheden beperkt en onderhevig aan voorwaarden. Het opgehaalde kapitaal wordt gebruikt voor de aankoop van nieuwe woningen. De investeerders zullen het grootste deel van het totale kapitaal voorstellen en hebben daardoor ook een grote vertegenwoordiging in de raad van bestuur. Stad Leuven: Zij zijn een belangrijke stakeholder in het hele verhaal. Voor hen komt deze coöperatie tegemoet aan hun doelstellingen rond wonen in Leuven. Dit idee biedt een antwoord op de vele studentenwoningen, meestal in slechte staat, die het voor jonge gezinnen onbetaalbaar maken om in Leuven te wonen. Daarnaast is het voor de coöperatie belangrijk om te voldoen aan de strenge regelgeving rond studentenhuisvesting in Leuven. Door een nauwe samenwerking met stad Leuven kan de continuïteit bij veranderende regelgeving gewaarborgd worden. Het is echter niet strikt noodzakelijk om hen ook als vennoten in de coöperatie te hebben. [11] Universiteit: Uiteraard is de aanwezigheid van een universiteit en daarmee ook studenten noodzakelijk voor dit concept. Net als bij stad Leuven is het geen vereiste om hen ook als vennoot binnen de coöperatie te hebben.
4.2.1. Draagvlak investeerders Het benodigde kapitaal voor de aankoop van een nieuw pand door de coöperatie wordt in de eerste plaats gerealiseerd door de inbreng van vennoten A (zie 4.3.1). Investeerders die een aandeel A kopen, investeren dus m.a.w. in vastgoed. Door de lage waarde van het aandeel (initieel 5000 euro) maken we het mogelijk om voor relatief kleine bedragen te investeren in vastgoed. De aandelen van de categorie A hebben een volatiele waarde: de waarde is afhankelijk van de waarde van het patrimonium. Het succes van immobiliën en vastgoedbevak’s is groot, hetgeen het potentieel van deze coöperatie ondersteunt. Een groot verschil met een vastgoedbevak is hier dat er niet wordt gestreefd naar winstmaximalisatie maar dat er continu wordt geïnvesteerd in de panden van de coöperatie en ook de belangen van de huurder worden gewaarborgd. De vennoten van de coöperatie zijn directe eigenaar van het pand en nemen dus deel aan de beslissingen van de coöperatie; terwijl bij een bevak de aandeelhouders enkel gezien worden als een investeerder met een dividend. De investeerders van de coöperatie beleggen dus niet zomaar in immobiliën, maar doen dit op een ethische en verantwoorde manier zodat er meerwaarde wordt gecreëerd voor zowel investeerder als 13
bewoner. [12] Hier mikken we voornamelijk op particulieren met slapend kapitaal, die via een ethische en duurzame belegging voor kleine bedragen in immobiliën willen investeren [13] [14]. Er is duidelijk een markt voor dit soort investeringen: beleggers en investeerders hechten steeds meer belang aan ethische investeringen en intussen is het ethisch karakter van beleggingen ook een criterium geworden voor verschillende fondsen [15]. Dit kunnen bijvoorbeeld ouders of grootouders zijn die willen investeren in een goede huisvesting en studieomgeving voor hun (klein)kinderen. Het bezitten van een aandeel A (investeerders) geeft echter geen recht of garantie op verhuur van een kamer of studio. Investeren in vastgoed is langs de andere kant interessant voor beleggers, maar dan moet dit actief en nauwgezet worden beheerd [16]. Deze taak neemt de coöperatie op zich en er is steeds een garantie op goede huurders en een waarborging van de goede staat van het pand.
4.2.2. Draagvlak bewoners Binnen de studentengemeenschap is er zeker vraag naar kwaliteitsvolle en duurzame huisvesting. Dit blijkt eens te meer uit onze uitgevoerde enquête onder de studenten (zie verslag studentenenquête). Het energieverbruik van studentenkoten is zeer hoog, de geluids-‐ en warmte-‐isolatie is vaak onvoldoende en er zijn onvoldoende gemeenschappelijke ruimtes. Studenten zijn zelf vragende partij voor kwaliteitsvolle koten. In de stad Leuven komt het vaak voor dat net afgestudeerde studenten een huis huren en de overige kamers verder onderverhuren aan hun studerende vrienden. De vraag naar deze samenlevingsvorm is er dus zeker, echter is dit door de stad Leuven niet toegestaan. De coöperatie zou hiervoor dus een oplossing bieden.
4.3. Corporate Governance 4.3.1. Algemene Vergadering De Algemene Vergadering wordt samengesteld uit alle vennoten van type A en B. Tabel 1: Kenmerken verschillende types aandelen
Type A
Type B
Investeerders (natuurlijk- of rechtspersoon)
Natuurlijk persoon
Volatiel aandeel
Nominaal aandeel
5000 EUR/aandeel (bij aanvang)
50 EUR/aandeel (continu)
Minimum één aandeel type A
Min. en max. één aandeel type B
Uitstapprocedure
Onbeperkt in- en uitstappen
Geen recht kamernetwerk
op
toegang
tot
het Recht op toegang tot het kamernetwerk Recht op bewoning van de kamers voor langere duur indien geselecteerd door RvB
In-‐ en uitstappen vennoten A Bij interesse voor toetreding tot de coöperatie moet er een aanvraag ingediend worden bij de Raad van Bestuur. De beslissing hier wordt genomen door af te toetsen of de geïnteresseerde partij voldoet aan de doelstellingen van de coöperatie en of de financiële toestand niet in gedrang komt door toetreding. Het is namelijk niet interessant om veel slapend kapitaal in bezit te hebben. 14
Vennoten A kunnen enkel uittreden onder bepaalde restricties die verband houden met de financiële toestand van de coöperatie. Wanneer een vennoot een aanvraag indient om uit te treden moet de raad van bestuur hier steeds toestemming voor geven. Deze beslissing gebeurt volgens enkele criteria: •
De aanvraag voor uittreding moet minstens 1 maand voor de algemene vergadering (AV n-‐1) ingediend worden bij de Raad van Bestuur. Deze zal dan op basis van de onderstaande criteria beoordeeld worden en het resultaat zal op de algemene vergadering kenbaar gemaakt worden. Tijdens de daaropvolgende Algemene Vergadering (AV n) wordt de waarde van het aandeel bepaald volgens het resultaat van ‘boekjaar n’ en kan tot uitbetaling overgegaan worden.
Afbeelding 1: Tijdschema uittreden
• •
•
De vennoot moet minstens 3 jaar in het bezit zijn van het aandeel Als bij terugstorten van het betreffende aandeel de financiële toestand van de coöperatie niet in gedrang komt zal de Raad van Bestuur de aanvraag goedkeuren. Wanneer de financiële toestand echter wel in het gedrang komt kan de Raad van Bestuur de aanvraag enkel goedkeuren als de vennoot in kwestie zelf een nieuwe vennoot aanbrengt die zich inkoopt ter waarde van de uittredende aandelen. Vroegtijdige uittreding is enkel mogelijk onder bepaalde strikte voorwaarden. Zo zal er enkel de nominale waarde of lagere volatiele waarde teruggestort worden indien de vennoot eerst iemand aanbrengt die een bedrag volstort van dezelfde grootteorde als de vennoot die wenst uit te treden.
Stemprincipe Op de algemene vergadering kan de vertegenwoordiging van alle types vennoten plaatsgrijpen. Hierbij gelden twee stemprincipes: 1. Elke beslissing moet goedgekeurd worden met normale meerderheid binnen elke categorie van vennoten. Dit principe wordt ingevoegd omdat de verschillende types vennoten zeer verschillende belangen hebben binnen de coöperatie. Zo zou een vennoot A kunnen streven naar een maximale waardevermeerdering van het patrimonium terwijl een vennoot B meer interesse kan hebben in kwaliteitsvolle kamers en meerdere panden. Door het invoeren van dit stemprincipe wordt voorkomen dat een beslissing genomen wordt die enkel één van beide vennotencategorieën bevoordeeld. Er zal steeds een duidelijk overleg moeten plaatsgrijpen tussen de verschillende vennoten én categorieën. 2. Binnen de categorie A geldt vervolgens ook de volgende stemregel: elk aandeel geeft in principe recht op één stem, echter mag geen enkele vennoot aan de stemming deelnemen met meer dan een tiende van de aanwezige stemmen op de algemene vergadering. Hier zal gebruik worden gemaakt van de 10% regel. Hierbij worden alle aanwezige stemmen op de
15
algemene vergadering opgeteld. 10% van het totaal aantal aanwezige stemmen geeft het maximaal toegelaten aantal stemmen per vennoot. Tabel 2: 10% stemprincipe binnen iedere categorie van vennoten
One man, one vote
Één stem
aandeel,
één 10% regel
50 aandelen
1 stem (20%)
50 stemmen (50%)
50 10 (31,25%)
stemmen
30 aandelen
1 stem (20%)
30 stemmen (30%)
30 10 (31,25%)
stemmen
18 aandelen
1 stem (20%)
18 stemmen (18%)
18 10 (31,25%)
stemmen
1 aandeel
1 stem (20%)
1 stem (1%)
1 stem (3,12%)
1 aandeel
1 stem (20%)
1 stem (1%)
1 stem (3,12%)
100 aandelen
5 stemmen
100 stemmen
100 stemmen à 10% is max. 10 stemmen – er zijn in totaal 32 stemmen aanwezig
Taken • • • • • • •
Goedkeuring van het jaarverslag Goedkeuring van de jaarrekening Goedkeuring van de begroting Waarde van het volatiel aandeel dat op de Raad van Bestuur werd bepaald goedkeuren Beslissen over statuutwijzigingen Verkiezen van de leden van de Raad van Bestuur Kwijting van de bestuurders
4.3.2. Raad van Bestuur De Raad van Bestuur wordt als volgt samengesteld: • • •
maximaal 10 leden uit vennoten A en B vennoot A -‐ minimum 3 vennoot B -‐ minimum 2 en maximum 4
Deze leden van de Raad van Bestuur hebben de volgende taken: • • • •
Goede huisvader spelen over de woningen van de coöperatie en het patrimonium. Dit zijn de investeringen op korte termijn Voorstel voor de waarde van het aandeel A op basis van de waarde van het pand (zie 4.5. Financieel plan). Toetreding en schorsing van nieuwe vennoten Aanstellen van experts binnen de coöperatie o controlerend lid 16
• • •
o duurzaamheidscoördinator o expert(s) voor de bepaling van de waarde van het pand o verantwoordelijke(n) voor sollicitaties Bepalen van de duurzame investering op lange termijn -‐ dit plan wordt ter goedkeuring voorgelegd op de algemene vergadering. Samenstellen van een dagelijks bestuur De taken van het dagelijks bestuur verrichten of delegeren
De Raad van Bestuur wordt voorgezeten door de voorzitter en bijgestaan door een ondervoorzitter. Beide worden verkozen onder de leden van Raad van Bestuur en zijn bij voorkeur van een verschillend type vennoot.
4.3.3. Dagelijks bestuur Het dagelijks bestuur wordt samengesteld uit een algemeen directeur en een vertegenwoordiger per pand. Om de onderlinge communicatie binnen de coöperatie goed te laten verlopen zullen er vertegenwoordigers worden aangeduid in elk pand. Zij zullen de belangen van elk pand verdedigen op de regelmatige bijeenkomsten van het dagelijks bestuur. Deze bewoners vertegenwoordigen het pand én de ‘huiscultuur’ van het pand. Er wordt niet gestreefd naar een uniforme huisstijl voor de ganse coöperatie. De taak van dit bestuur is om de dagelijkse werking van het pand in goede banen te leiden zoals bepaald door de Raad van Bestuur en kan samenkomen op vraag van de vertegenwoordigers/algemeen directeur.
4.3.4. Coöperanten •
•
Vennoten A (investeerders): In de eerste plaats brengen de investeerders het benodigde kapitaal in de coöperatie voor de aankoop van een nieuw pand. Verder zijn zij verantwoordelijk voor de investeringen op lange termijn voor de kwaliteitswaarborging van de panden. Deze beslissingen worden elk jaar op de AV genomen samen met alle aandeelhouders. Vennoten B (bewoners): Studenten kunnen niet zomaar een kamer huren, allereerst moeten ze een aandeel kopen van de coöperatie en zich dus akkoord verklaren met de missie, visie en regels van de coöperatie. Eenmaal in het bezit van een aandeel kunnen de studenten zich kandidaat stellen voor het bewonen van één van de kamers van de coöperatie. Uit deze aanvragen kan de coöperatie een selectie maken, op eigen criteria (deze kunnen verschillen voor elke coöperatie of zelf voor elk pand binnen de coöperatie). Dit proces zal elk jaar worden herhaald en de studenten moeten zich dus elk jaar opnieuw kandidaat stellen. De studenten leven in een hechte gemeenschapsvorm waarbij het belangrijk is dat ieder zich de regels en normen van de coöperatie houdt (conform de missie en visie) en verantwoordelijk is voor specifieke taken. Het jong gezin zal binnen elke woning als eerste aanspreekpunt fungeren bij vragen, problemen of klachten. Zij zijn ook verantwoordelijk om te waken over de werking van het pand en het organiseren van activiteiten. Ook het jong gezin is onderhevig aan dezelfde selectiecriteria die gelden voor de studenten: ook zij moeten een aandeel kopen en zich vervolgens kandidaat stellen, maar kunnen de studio/appartement voor een duur van 3 jaar blijven huren. Ook de bewoners kunnen op de AV stemmen over de nodige investeringen op lange termijn.
17
4.4. Human Resource Management Naast de officiële besturen binnen de coöperatie zijn er belangrijke functies die uitgevoerd dienen te worden. De leden van de verschillende raden zijn niet bepaald de geschikte personen of experts voor deze functies. Deze experts worden elk jaar aangesteld door de Raad van Bestuur en rapporteren ook steeds aan de Raad van Bestuur. •
•
•
•
•
•
Controlerende leden [intern]: belast met de controle op de financiële toestand, op de jaarrekening en op de regelmatigheid van de verrichtingen. Deze controlerende vennoten worden benoemd door de algemene vergadering. De duur van het mandaat bedraagt één jaar en kan onbeperkt verlengd worden. Zij mogen in de vennootschap geen andere taak uitoefenen of enig ander mandaat aanvaarden. Duurzaamheidscoördinator [intern of extern]: Belast met de renovatie van het door de coöperatie pas aangekocht pand en het opstellen van een lange termijnvisie voor het onderhouden en verduurzamen van het patrimonium van de coöperatie. Deze persoon heeft een actieve kennis rond duurzaam en energiezuinig bouwen en verbouwen en kan de economische haalbaarheid hiervan inschatten. De duur van het mandaat is onbepaald. Expert(s) voor de bepaling van de waarde van het patrimonium [intern of extern (bij voorkeur)]: belast met de waardebepaling van het ganse patrimonium van de coöperatie. Deze persoon moet in staat zijn om een vergelijkende schatting te maken aan de hand van vaste criteria (zie 4.5.3.). Deze persoon heeft kennis van de immobiliën en financiële markt. Verantwoordelijke(n) voor sollicitaties [intern]: belast met het afnemen en beoordelen van de sollicitaties van de type B vennoten voor het langdurig huren van een kamer of studio, en op basis hiervan het selecteren van de geschikte kandidaten. Deze verantwoordelijke kan zichzelf niet als kandidaat huurder voor langere tijd stellen of betrokkenheid hebben met één of meerdere van de kandidaten. Een eerste selectie zal echter al plaatsgrijpen bij de aanvraag om vennoot te kunnen worden. Verdere selectie gebeurt op basis van criteria, die zelf worden bepaald door de coöperatie of pand en worden vastgelegd in het intern reglement of huishoudelijk reglement. De coöperatieve ondernemingsvorm laat hier veel vrijheid toe en de criteria kunnen zeer specifiek worden gekozen en nauw verbonden zijn met de ziel van de coöperatie. Zo kan bij de selectie bijvoorbeeld gekeken worden naar de motivatie en ingesteldheid van de kandidaten. Beschikt de kandidaat over een duurzame levensstijl, is hij of zij bereidt om een steentje bij te dragen binnen de woongemeenschap, is er daarbuiten bereidheid om zich in te zetten voor andere sociale doelen, … Boekhouder [intern of extern]: Is verantwoordelijk voor de boekhouding van de coöperatie. De belangrijkste taken zijn hier om alles correct af te schrijven, de jaarrekening tijdig in orde te maken en de middelen van de coöperatie juist te beheren. Onderhoud [intern of extern]: Staan in voor enkele dagelijkse taken in de woning: poetsen van gemeenschappelijk delen van de woning, kleine reparaties en dergelijke.
18
4.5. Financieel plan 4.5.1. Parameters financiële analyse Voor de financiële haalbaarheid werd een simulatie gedaan op basis van een bestaande situatie in ons doelgebied. Voor deze analyse werden verschillende aannames gedaan en de door ons gehanteerde waarde voor elke parameter kan worden teruggevonden in het rekenvoorbeeld: Inflatie: De inflatie in België kan opgevolgd worden via de consumentenprijsindex (CPI). De waarde van de inflatie gebaseerd op de CPI kan steeds geraadpleegd worden bij de FOD Economie [17]. De gemiddelde inflatie over de laatste 5 jaar bedraagt 1,9%. De geschiedenis heeft echter periodes gekend met een veel hogere inflatie veroorzaakt door een financiële crisis -‐ denken we hierbij bv. aan de jaren 2008 met een inflatie van 4,4% of 1982 met een inflatie van 8,7%. Huurindexatie: Elk jaar kan de gebruiksvergoeding op de verjaardag datum van de inwerkingtreding van het contract aan de kosten van levensonderhoud aangepast worden. Tot december 1993 gebeurde de indexatie steeds op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen. Vanaf januari 1994 moet verplicht de gezondheidsindex gebruikt worden. De gezondheidsindex is de consumentenprijsindex waarbij enkele producten uit de korf genomen zijn; met name alcoholische dranken, tabakswaren en motorbrandstoffen. De geïndexeerde gebruiksvergoeding kan berekend worden via volgende vergelijking: geïndexeerde gebruiksvergoeding =
basis gebruiksvergoeding ⋅ nieuwe index aanvangsindex
De afgelopen 5 jaar is de huurindex met 9,2 % gestegen of 1,85% per jaar. Een berekening van de geïndexeerde huurprijs kan gedaan worden via de huurcalculator van de FOD Economie [18]. Bankinteresten lening: Een idee van de interest op een lening kan verkregen worden via de rentebarometer op de website van de immotheker [19]. Om het risico van bij aanvang zeer goed in te schatten wordt een vaste rentevoet over de volledige loopduur van de lening genomen. Aangezien er over een behoorlijk stuk eigen middelen wordt beschikt, kan het quotiënt voor de lening tussen 0 en 80% genomen worden. Bij leningen wordt steeds geleend voor een periode van 20 jaar met een constante annuïteit. Afschrijvingstermijn: Voor de afschrijving kan men werken met een lineaire of degressieve afschrijving. In deze blauwdruk is steeds gewerkt met een lineaire afschrijving om er voor te zorgen dat het fiscaal voordeel van afschrijven gelijk verspreid wordt over een vaste periode. Voor gebouwen is het gebruikelijk om een jaarlijkse afschrijving van 5% te doen en dus over een periode van 20 jaar. Korte termijn beleggingsopbrengsten: De rente is zeer afhankelijk van het type van investering. Er wordt hier vanuit gegaan dat de coöperatie over een werkrekening zal beschikken waarmee alle transacties gedaan kunnen worden. Grote sommen geld worden niet verwacht in het bezit te zijn van de coöperatie als cash. Indien dit wel zo is moet men duidelijk nagaan hoe men dit best kan investeren. Voor de korte termijnrente is hier een waarde van 1,5% genomen. Prospectusplicht: De kosten voor de prospectusplicht zijn in het financieel model nergens in rekening gebracht. Een erkenning door de nationale raad voor coöperaties betekent namelijk een vrijstelling voor deze prospectusverplichting.
19
Uitbatings-‐ en investeringskosten: De huurinkomsten die verkregen worden door de coöperatie zullen aangewend worden om zowel de uitbatings-‐ als de investeringskosten te dekken. Onder de uitbatingskosten worden volgende zaken gerekend: • • • • • •
Brandverzekering Bestuurdersverzekering Algemene kosten (stadstaksen, kadastraal inkomen, …) Klein onderhoud gebouw (reparatie lekken, vervangen defecte toestellen, …) Schoonmaken gemeenschappelijke delen Algemene werking coöperatie (AV en RvB)
De investeringskosten zijn werken die aan het gebouw gedaan worden om de doelstelling -‐ duurzame en kwaliteitsvolle huisvesting aanbieden -‐ van de coöperatie te bereiken. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan over het vervangen van het schrijnwerk, plaatsen van isolatie of PV. In de financiële analyse is steeds uit gegaan van 25% uitbatingskosten en 15% investeringskosten van de gebruiksvergoedingen. De investeringskosten dienen echter niet steeds ieder jaar besteed te worden maar kunnen in de boekhouding als een provisie ingeschreven worden en later in de tijd als een grote investering uitgegeven worden. Om ervoor te waken dat deze investeringen wel degelijk uitgevoerd worden, kan er best een minimum percentage vastgelegd worden in de statuten van de coöperatie. Overschotten van het budget voor uitbatingskosten kunnen ook doorgeschoven worden als extra’s voor het investeringsbudget. Eigen vermogen: Voor elk specifiek geval moet er gekeken worden vanaf welk eigen vermogen dit financieel haalbaar is, voor elk huis dat wij bekeken hebben lag deze waarde rond 70-‐80%. Dit weerspiegelt zowel de kracht van deze coöperatie als de zwakte van dit systeem. Het belang van de investeerders is zeer groot, van zodra een groot aandeel van het nodige kapitaal aanwezig is via aandelen van vennoten kan dit tot een rendabel project omgevormd worden. Dit is echter enkel in de beginjaren een beperkende factor en aangezien vastgoed typisch een investering op lange termijn is, kan dit het verhaal enkel maar versterken. De return voor de investeerder is hier niet het dividend maar de meerwaarde die het vastgoed met zich meebrengt en daarom zal het bereiken van het doel en vermeerderen van de waarde van het pand prioritair zijn. Waarde wooneenheid: Bij de evaluatie van verschillende panden in Leuven op basis van de vraagprijs, kan geconcludeerd worden dat de initiële investeringskost (aanschaf + eerste renovatiefase) voor een wooneenheid ongeveer 80000 EUR bedraagt -‐ rekening houdend met de staat van het pand. Het aangeboden comfort in beide gevallen is wel verschillend, in de gezinswoning is er meer gemeenschappelijke ruimte beschikbaar.
4.5.2. Vergoeding voor investering In dit financieel model zijn verschillende vergoedingen voorzien voor de verschillende investeerders/vennoten: •
•
Externe financierders: hierbij wordt een vastgelegde rente afgelost volgens een afgesproken termijn. In de simulaties is hiervoor een interest van 4,5% over een periode van 20 jaar genomen. Vennoten type A (investeerders): Bij verkoop van aandelen wordt de actuele waarde van het aandeel uitgekeerd aan de vennoot. Deze actuele waarde wordt ieder jaar vastgelegd op de algemene vergadering (zie 4.5.3.). Het verkopen van de aandelen kan gebeuren na 3 jaar. De volledige uitstapprocedure staat beschreven in 4.3.1. 20
•
Als uitbreiding wordt er in de statuten ook best een maximum opgelegd voor de stijging van de aandelen, zo kan speculatie beperkt worden. In deze blauwdruk wordt een stijging van maximum 6% per jaar verondersteld. Vennoten type B (bewoners): De bewoners hebben geen recht op een jaarlijks dividend. De waarde van het aandeel blijft hier behouden in tegenstelling tot vennoten type A..
4.5.3. Waardebepaling aandeel bij uitstap Er bestaan drie verschillende methodes om de waarde van een woning te bepalen: een vergelijkende schatting, een trend schatting en een analytische schatting. Hoewel de drie methodes niet dezelfde nauwkeurigheid kunnen leveren is het aangewezen om de methodes te combineren om zo de nauwkeurigheid van de uiteindelijke schatting te verhogen. •
•
Vergelijkende schatting: De waarde van de woning wordt geschat door recente vastgoedtransacties in de omgeving van de woning te analyseren. Als eerste stap wordt een lange lijst van recente vastgoedtransacties in de omgeving van de woning opgemaakt. Als tweede stap worden er dan verbanden gezocht tussen langs de ene kant de verkoopprijs van de woningen en langs de andere kant de kenmerken van de woningen (oppervlakte, ouderdom, ligging, grootte van grond, enz). Op basis van deze verbanden wordt de waarde van de te schatten woning berekend. Trend schatting: Hierbij wordt de verkoopwaarde bepaald op basis van de historische aankoopprijs. De Belgische staat publiceert op regelmatige basis de evolutie van de gemiddelde verkoopprijzen voor elke gemeente in België. Op basis van deze data kan bepaald worden hoeveel de vastgoedprijzen zijn gestegen sinds de aankoop van de woning. Voor Leuven is de aankoopprijs van huizen de laatste 25 jaar gestegen met een gemiddelde van 9% per jaar.
Afbeelding 2: Verkoopprijs gezinswoningen Leuven
•
Analytische schatting: Bij een analytische schatting wordt de waarde van een woning berekend aan de hand van een formule. Deze formule kent een vaste waarde toe per vierkante meter bouwgrond, per vierkante meter leefruimte, per vierkante meter zolder, enz. Daarna wordt de totale waarde verminderd door sleet en de ouderdom van de woning in rekening te brengen. 21
De waardebepaling van het pand gebeurt best op basis van deze drie methodes. De vergelijkende en trend schatting zijn zeer gelijkaardig aan elkaar. Ideaal zou zijn om de trend schatting te nemen als basis en aan de hand van de investeringen opnieuw over een periode af te schrijven en zo een correctie te doen op dit percentage.
4.5.4. Rekenvoorbeeld De financiële mogelijkheid en haalbaarheid zal uitgewerkt worden aan de hand van een reële case. Hierbij is een pand geselecteerd dat beschikbaar is op het moment van schrijven en voldoet aan de verwachtingen.
Afbeelding 3: Afbeelding huis rekenvoorbeeld
Beschrijving immoweb: Grote eengezinswoning met een apart verhuurbare derde etage en een gezellige stadskoer. Flexibele indeling. Ligt in een rustige doodlopende straat in het centrum van Leuven, omringd door de culturele en creatieve centra het Entrepot en De Hoorn, de Vaartkom en het Klein Begijnhof. De woning omvat: • • • •
Gelijkvloers: inkom, eetkamer, keuken, bergruimte, koer, tuinhuisje. 1ste Verdieping: zithoek/slaapkamer, bureau, wc. 2de Verdieping: slaapkamer, badkamer. 3de Verdieping: overloop met vestiaire, woonruimte met hoogslaper en kitchenette, badkamer – apart verhuurbaar (vergund door stad Leuven).
Potentieel: In deze ruimte zou het mogelijk zijn om drie studentenkamers te voorzien en een studio voor een jong gezin. 22
Financieel: • Gebruiksvergoeding per kamer op jaar 1: 280 EUR/maand (excl. verbruik) -‐ 12 maanden contract • Gebruiksvergoeding studio op jaar 1: 420 EUR/maand (excl. verbruik) -‐ 12 maanden contract • Totale huurinkomsten op jaar 1 : 15 120 EUR • Investering (Aankoopwaarde gebouw, registratie kosten, eerste fase renovatie = 20% van de aankoopprijs): 354000 EUR • Afschrijftermijn: 20 jaar • Beschrijf: 10% • Interest lange termijn lening: 4,5% (vaste annuïteit) • Looptijd lening: 20 jaar • Uitbatingskosten gebouw: 40% van de huurinkomsten • Inflatie: 1.85% per jaar • Korte termijn beleggingsopbrengsten: 1% per jaar Bij het bepalen van de haalbaarheid wordt gekeken naar de evolutie van de netto kasstroom in functie van de tijd. Als haalbaarheidscriterium voor een investering is steeds een positieve netto kasstroom gehanteerd. In de analyse is enkel rekening gehouden met de huurinkomsten van de vaste bewoners voor een periode van 12 maanden. Extra inkomsten zijn mogelijk als de kamers ook voor kort verblijf worden verhuurd. Bij een eigen vermogen van 70%, gebruik makend van de beschreven financiële parameters, bekomen we volgende kasstromen (zie Afbeelding 4) en boekhoudkundig resultaat (zie Afbeelding 5). Zoals eerder gezegd is dit eigen vermogen zeker nodig om financieel haalbaar te zijn. In dit geval is het verschil tussen het boekhoudkundig resultaat en de kasstroom enkel de toevoeging van de afschrijving van het gebouw en de lening.
Afbeelding 4: Kasstroom
23
Afbeelding 5: Boekhoudkundig resultaat
Wat hier direct opvalt is dat er pas na 32 jaar belastingen worden betaald, dit komt door de afschrijving van het gebouw waardoor er in die eerste jaren nooit een boekhoudkundige winst genoteerd wordt. Dit verklaart ook de 2 grote veranderingen in de kasstroom, eerst een stijging omdat de afschrijving van het gebouw na 20 jaar wegvalt en daarna een daling omdat er voor de eerste keer een boekhoudkundige winst is.
4.6. Lange termijn investeringen in renovatie Van zodra het pand aangeschaft en grondig gerenoveerd is, moet het uiteraard onderhouden worden en de hoge kwaliteit voor de bewoners gegarandeerd blijven. Hiervoor zal jaarlijks een vast percentage (minstens 15%) van de inkomsten gereserveerd worden voor investeringen op lange termijn. Om te bepalen welke investeringen op lange termijn toch een zekere financiële rendabiliteit hebben, zijn rekentools beschikbaar. Deze rekentools zijn beschikbaar bij CORE cvba-‐so -‐ de ontwerpers van deze blauwdruk.
24
4.7. Marketing en communicatie Deze coöperatie wil studenten en jonge gezinnen een duurzame woonst aanbieden waarbij ze op een comfortabele manier kunnen studeren en samenleven. Duurzaamheid focust zich niet enkel op energie-‐efficiëntie maar ook op sociaal vlak. De ouders (die ook investeerder kunnen zijn) krijgen de mogelijkheid om hun kind een goede studeeromgeving aan te bieden en dit aan een gemiddelde huurprijs. Deze doelstellingen moeten sterker doorwegen dan enig financieel voordeel in deze coöperatie. Voor investeerders (type-‐A vennoten) wordt er toch een veilige en financieel gunstige investering aangeboden met nog steeds de focus op het duurzame en ethische gehalte van de investering. Er mogen dan nog geen enkele wooncoöperatie voor studentenhuisvesting bestaan in België, er zijn wel een hoop andere spelers op deze markt actief. • • • •
Privaat for-‐profit: Particulieren die een studentenhuis bezitten in Leuven en investeringskantoren die meerdere gebouwen en/of complexen bezitten. Privaat non-‐profit: Studentenhuizen in eigendom van bv. een abdij, de Universitaire Parochie of bepaalde vzw’s. Publieke sector: Studentengebouwen in eigendom van een onderwijsinstelling. Informele sector: Woning waar personen met familiale band samenwonen [20]
Het grootste aanbod studentenkamers in Leuven bevindt zich nog steeds in de private sector, waardoor het voor het stad en de universiteit moeilijk is om de kwaliteit te waarborgen. Er worden wel op regelmatige basis controles uitgevoerd door de bevoegde diensten van de universiteit en door hun eigen aanbod van verhuurbare kamers hebben zij een zekere grip op die privémarkt. Door de verandering van het aanbod, energiezuinigere en comfortabelere kamers, kan de universiteit enige sturing geven aan de markt en kunnen zij een zekere kamerkwaliteit waarborgen. Ook deze coöperatie zal zich richten op de private markt, waar het tracht om met een concurrentiële prijs kamers aan te bieden van hogere kwaliteit. Een indirect gevolg ook hier kan zijn dat private kotbazen verplicht zullen worden om te investeren in hun pand om hetzelfde comfort te kunnen aanbieden als de universiteit en deze coöperatie zal aanbieden. De sturing van de markt kan uiteraard wel pas plaatsgrijpen van zodra er een voldoende groot percentage van het aanbod in eigen handen is. Bij de start van de coöperatie moet er op verschillende wijzen promotie gemaakt worden. Enerzijds moet er op zoek gegaan worden naar investeerders om het nodige kapitaal te verzamelen. Hier kan gekeken worden naar geïnteresseerde particulieren maar ook bedrijven of vastgoedfondsen horen tot de mogelijkheden. Extra aandacht kan besteed worden aan particulieren die een beperkt kapitaal willen investeren en waarbij de doelstellingen zeer genegen zijn. Deze groep zal ook het meest verwant zijn met de bewoners. Aan de andere kant zal er een breed netwerk van studenten en jonge gezinnen opgesteld moeten worden. Nadat het nodige kapitaal verzameld is, kunnen hieruit dan de geschikte bewoners gezocht worden. Bij de voorstelling van het idee moet het duidelijk zijn dat de investering niet louter financieel is maar dat je als vennoot zelf inspraak hebt in de coöperatie en de richting die deze opgaat mee kan bepalen. Het overtuigen van investeerders en bewoners kan het best gebeuren tijdens kleine regionale infovergaderingen waarbij de doelstellingen van de coöperatie en de rol van de vennoten verduidelijkt wordt.
25
5. EVALUATIE VAN DE COÖPERATIEVE WERKING Vrijwillig en open lidmaatschap: de vennoten van deze coöperatie zijn personen en organisaties met een gemeenschappelijke behoefte aan duurzame studentenhuisvesting. Zij investeren in de coöperatie en geven hun vertrouwen aan deze werking. De coöperatie heeft het beslissingsrecht om aanvragen te aanvaarden of verwerpen slechts op basis van de intentie van de nieuwe vennoot. Indien de intentie van de vennoot aansluit bij de missie van de coöperatie, zal de aanvraag worden aanvaard tot zolang dit de werking van de coöperatie niet in het gedrang brengt. Democratische controle door de leden: Eenmaal per jaar worden alle vennoten uitgenodigd op de algemene vergadering. Tijdens deze vergadering worden de belangrijke richtlijnen uitgestippeld en beslissingen genomen. Elke vennoot heeft een stem binnen de coöperatie. De zwaarte van elke stem van een vennoot wordt in dit geval bepaald door de 10%-‐regel. Ook moet iedere beslissing op de algemene vergadering goedgekeurd worden met een gewone meerderheid van ieder type vennoten. Daarnaast wordt de Raad van Bestuur samengesteld uit een democratisch verkozen representatie van de verschillende vennoten. Deze Raad van Bestuur stuurt de dagelijkse werking aan. Economische participatie door de leden: Er bestaan twee vormen van betrokkenheid in deze nieuwe coöperatie. Enerzijds is elke vennoot betrokken door zijn aande(e)l(en). Anderzijds kunnen vennoten ook directer worden betrokken door gebruik te maken van de activiteit van de coöperatie zoals het huren van een duurzame studentenkamer of het gebruik maken van het netwerk van kamers die ter beschikking staan voor kortverblijf. Autonomie en onafhankelijkheid: De financiële toestand van de coöperatie wordt op een doorzichtige en verstaanbare manier gecommuniceerd naar de leden van de coöperatie. Aangezien deze coöperatie zich in de vastgoedsector bevindt met hoge (start)kapitalen, is financiering bij bank of (lokale) overheid of extern niet uitgesloten. De beslissing en keuze wordt echter steeds in handen van de leden van de coöperatie gelegd. Bovendien fungeert de coöperatie als een autonome instelling die zich ertoe verbindt haar missie na te leven en niet te handelen uit winstbejag of in opdracht van externe partijen die de missie en doelstellingen niet onderschrijven. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking: Om een betere participatie en betrokkenheid van de vennoten te bekomen, wordt het coöperatief ondernemen op verschillende manieren (website, nieuwsbrief, activiteiten in de studentenwoonst of voor het grote publiek) naar voren gebracht, waarbij de nadruk ligt op de thema’s die deze coöperatie aansnijdt. De voordelen hiervan zijn een betere werking van de coöperatie door een beter begrip van het coöperatieve model door de vennoten en een verspreiding van deze boodschap. Met als mogelijk gevolg de opstart van nieuwe coöperaties omwille van het groeiende enthousiasme van de vennoten. Zeker bij de aanvang van deze coöperatie zal hier extra aandacht aan besteed moeten worden. Door hierdoor duidelijk te communiceren kunnen potentiële vennoten gecharmeerd worden en overtuigd worden. Coöperatie tussen coöperaties: De coöperatie verenigt vennoten met als doel om duurzame en betaalbare studentenhuisvesting aan te bieden. Door het netwerk van de coöperatie en vooral dat van de vennoten, heeft deze een zeer brede ondersteuning en samenwerking met partners. Uitbreiding van het netwerk van kamers en panden door een samenwerking met andere alreeds bestaande wooncoöperaties biedt ook een groot voordeel. Namelijk de vennoten die dan op korte termijn een ruim aanbod krijgen waaruit zij kunnen kiezen. Naast het aanbieden van studentenhuisvesting heeft deze coöperatie ook nood aan verschillende aanvullende diensten om het duurzame karakter tot een succes te kunnen maken. De partners hiervoor zijn bij voorkeur ook coöperaties en kunnen gezocht worden in enkele verschillende domeinen. Zo zullen er aan de 26
technische kant vele partners nodig zijn om de duurzaamheid van het gebouw te optimaliseren, maar ook evenzeer partners om geëngageerde bewoners en vennoten aan te leveren zoals onderwijsinstellingen en hun huisvestingsdiensten. Na verloop van tijd kan er een grote som kapitaal op de rekening van de coöperatie staan die niet onmiddellijk geïnvesteerd kan worden in de eigen panden. In plaats van dit te laten staan op de spaarrekening kan dit geïnvesteerd worden in andere opstartende coöperaties. Hierbij worden deze coöperaties gesteund en kan een beter rendement verkregen worden. Aandacht voor de gemeenschap: In deze coöperatie staan 3 thema’s centraal: duurzaamheid, energiezuinigheid en samenwonen. Met duurzaamheid wordt in de eerste plaats gedoeld op rationeel gebruik van grondstoffen zoals energie, water, materialen en afval in het gebouw. Maar duurzaamheid betekent ook fair trade, lokale handel, zorg voor kansgroepen, … De leden van de coöperatie beslissen uiteindelijk in welke mate deze aspecten aan bod komen. De energiezuinigheid slaat op het verantwoordelijk gedrag van de bewoners wat betreft het rationeel gebruik van energie. Tot slot is het samenwonen in een studentenhuis een belangrijke sociale ontwikkeling bij jongeren en dit kan jongeren beïnvloeden in de manier waarop ze later in gezins-‐ of gemeenschapsverband gaan samenleven.
27
6. BOUWSTENEN VAN DEZE BLAUWDRUK 6.1. Kansen •
•
•
Crowdfunding: Coöperaties en crowdfunding zijn twee bewegingen die elkaar aanvullen, beide bewegingen kunnen elkaar bovendien versterken. Crowdfunding, vrij vertaald “financiering door de menigte (the crowd)” is een alternatieve vorm van financiering, waarbij o.m. (startende) ondernemers, die moeilijk toegang krijgen tot de traditionele financieringskanalen, een deel van de benodigde financiering online bij het grote publiek kunnen inzamelen. Deze financieringsvorm bestaat in zijn meest natuurlijke vormen, doneren en ruilen, al honderden jaren. Bekende voorbeelden zijn de collectes van het Rode Kruis, maar ook de financieringsconstructie van de Verenigde Oost-‐Indische Compagnie was een vorm van crowdfunding. Via crowdfunding kunnen coöperaties een deel van het benodigde kapitaal ophalen. Bovendien kan crowdfunding coöperaties ook helpen andere externe financiering aan te trekken, bijvoorbeeld van banken [21]. Kotmadamformule: De Kotmadamformule van de stad Leuven is een versoepeling op de stedenbouwkundige vergunning ingevoerd op 12/08/2013. Met de Kotmadamformule of de tijdelijk vergunning wil men eigenaars van een woning de kans geven om zonder ingrijpende verbouwingswerken maximaal 3 kamers of één andere woning te verhuren in de eigen woning. Voordien moesten de bijkomende kamers over alle nodige voorzieningen beschikken (keuken, sanitair, fietsenstallingen, ...), apart van de gezinswoning. Sinds 12/08/2013 kunnen eigenaars -‐bewoners gebruik maken van de zgn. “kotmadam”-‐formule, waarbij eigenaar-‐ bewoner en de inwonende studenten een aantal voorzieningen delen. Met deze formule wil de stad Leuvenaars de kans geven om hun woningen optimaal te benutten in functie van de evoluerende ruimte behoefte van het eigen gezin. Hierbij kan het zowel om jonge gezinnen gaan die zich in Leuven willen vestigen (en nog geen kinderen hebben en dus een paar slaapkamers “te veel” hebben) als om “oude gezinnen” die al een woning in Leuven betrekken, maar waar bv. de kinderen uit huis zijn, waardoor een deel van de woning leeg staat. Deze maatregel toont aan dat ook de stad Leuven het probleem van onderbenutting van vele woningen, de betaalbaarheid van woningen en het tekort aan kwaliteitsvolle studentenkamers herkend en dat ook zij op zoek zijn naar creatieve oplossingen. Het COOPkot model past perfect binnen deze nieuwe maatregel van de stad Leuven en wil voor dezelfde problemen een oplossingen bieden, alsook nog verder gaan [22] [23]. Oudjes in eenzaamheid: in de context van de veroudering van onze bevolking is eenzaamheid en sociale isolatie bij ouderen één van de belangrijkste uitdagingen en ook de stad Leuven is zich bewust van dit probleem [24]. Vele senioren wonen, vaak alleen, in een veel te groot huis en er is weinig sociaal contact met de buitenwereld. Dit zorgt er ook voor dat vele panden in de binnenstad onderbenut zijn: wanneer kinderen het ouderlijk huis verlaten blijven vele ouderen hier nog de rest van hun leven wonen waardoor vele kamers leeg staan. Dit terwijl de woonbehoefte in de stad zo hoog is en de studenten hoge prijzen betalen voor een studentenkamer. Hier is een opportuniteit voor de coöperatie om deze twee problemen aan te pakken. De coöperatie kan deze panden aankopen op voorwaarde dat de eigenaar(s) nog het recht krijgen om hier te blijven wonen zo lang ze willen of kunnen. De woning wordt verbouwd zodat een wooneenheid voor de ouderen kan gecreëerd worden, terwijl de andere ruimtes worden omgebouwd tot studentenkamers en faciliteiten. Op deze manier is er sociale controle voor zowel de studenten als de ouderen. Een gelijkaardig project bestaat reeds in Nederland: SOlink. Hier betrekt een student een kamer bij een 28
•
•
•
•
•
alleenstaande 50-‐plusser, zo heeft de student een voordelige kamer en de oudere een gezellige huisgenoot [25]. Eigenaars van koten: Het gebeurt vaak dat de ouders van kroostrijke gezinnen een eigen woning in Leuven kopen om hun kinderen te laten studeren. De huurkosten voor het kot van studerende kinderen kan immers snel oplopen, waardoor het soms voordeliger is om een eigen pand aan te kopen. Wanneer alle kinderen zijn afgestudeerd worden de kamers gewoon verder verhuurd op de reguliere markt. Het is hier vaak dat de problemen starten: de eigenaars wonen vaak niet zelf in Leuven, maar ver daarbuiten. Hierdoor is het voor hen moeilijk om bij kleine problemen (denk aan kapotte lamp, defecte boiler, elektriciteitspanne, …) helemaal naar Leuven af te zakken. Het verhuren van de kamers en onderhouden van de woning is dan ook vaak een last voor de eigenaars. Hierin kan de coöperatie op inspelen, doordat de coöperatie het pand aankoopt van de eigenaar, in ruil voor aandelen in de coöperatie. De eigenaar kan zo rekenen op een financieel rendement en hoeft niet meer in te staan voor het onderhoud en bovendien wordt de woning gerenoveerd en onderhouden. Schaalvergroting: Wanneer de coöperatie succesvol groeit naar meerdere panden, eventueel in verschillende steden, biedt de schaalvergroting heel wat voordelen en kansen. In de eerste plaats is een groter aanbod op verschillende locaties aantrekkelijker voor kortverblijf, zodat deze vorm van inkomsten stijgt. Verder kan de schaalvergroting zorgen voor een besparing op de aankoop van goederen: bepaalde producten (poetsmiddelen, toiletpapier, voedingsmiddelen, …) kunnen gemeenschappelijk worden aangekocht om kosten te besparen analoog met de voorbeelden uit het buitenland (zie bijlage 3). Op internationaal vlak: bestaan er al studentenwooncoöperaties en mogelijks is een potentiële samenwerking niet veraf. Hiermee kan je ervoor zorgen dat het netwerk op een zeer korte tijd, zeer groot wordt waardoor de voordelen voor de vennoten toenemen doordat zij de keuze hebben uit een groter netwerk van panden. Omkaderd wonen voor studenten met een functiebeperking: In de stad Leuven loopt een project rond omkaderd wonen. De bedoeling hier van is dat studenten met een beperking dag en nacht een beroep kunnen doen op hun kotgenoten. In ruil voor hun hulp betalen zij een lagere huurprijs. Dit is ook een interessant project voor het COOPkot model [26]. Mogelijke belasting op huurinkomsten/investeringen in renovatie: Sinds 2013 denkt men binnen de politieke wereld aan de invoering van een belasting op de reële huurinkomsten uit eigendom. Zulke belasting zal als gevolg hebben dat de huurprijzen (ook van studentenkoten) stijgen; de verhuurder zal dit doorrekenen naar de huurder. De coöperatie COOPkot heeft echter geen huurinkomsten, daar zij enkel de kamers ter beschikking stelt voor vennoten tegen een vergoeding. Hierdoor hoeft de coöperatie de huurprijzen bij de invoering van deze belasting niet te verhogen en worden de kamers en studio (relatief) goedkoper. Verder wil men energiebesparende investeringen fiscaal aftrekbaar maken voor verhuurders: het terugvloeien van huurinkomsten in investeringen wordt dus gestimuleerd. Dit principe zit reeds verwerkt in de missie en visie van de coöperatie [27] [28].
Afhankelijk van het opgehaalde kapitaal, gewenste woonvorm en mogelijkheden binnen stad Leuven kan voor één van deze constructies gekozen worden. Het is ook mogelijk om een herbestemming aan te vragen voor een leegstaand kantoorgebouw of loods om hier studentenkamers van te maken. Een vergunning hiervoor krijgen is waarschijnlijker dan het omvormen van een gezinswoning naar een studentenwoning.
29
6.2. Knelpunten •
•
•
Gedeelde verantwoordelijkheid: De goede werking en samenlevingsvorm binnen de studentenwoning is gebaseerd op de verdeling van verschillende taken en het naleven van huisregels. Het is uiteraard zeer belangrijk dat iedere bewoner hierin zijn verantwoordelijkheid opneemt. De taakverdeling en huisregels kunnen verschillen van pand tot pand en worden door de coöperatie zelf ingevuld. Door de selectieprocedure kunnen de juiste bewoners worden geselecteerd. Advies en ondersteuning kan ingewonnen worden bij verschillende organisaties die hierin al jaren lang ervaring hebben: huizenruil, couchsurfing, samenhuizen VZW, ... Verloning/vrijwilligerswerk: een eventuele verloning voor werknemers van de coöperatie is niet opgenomen in de financiële analyse. Indien dit nodig is resulteert dit in een extra kost voor de coöperatie. Stijgend aanbod aan nieuwe studentenkamers: De universiteit KU Leuven heeft bekendgemaakt dat er tegen 2016 zeker 3.000 studentenkoten zullen bijkomen. Dit zal deels het tekort opvangen, en maakt de noodzaak voor een studentenwooncoöperaties kleiner. Bovendien zullen vele van deze koten gebouwd worden door aannemers die minder de nadruk leggen op duurzaamheid en bewonerscomfort [29].
6.3. Randvoorwaarden •
•
Nauwe opvolging regelgeving Stad Leuven: De wetgeving rond wonen en (ver)huren is in de stad Leuven, alsook de andere centrumsteden in Vlaanderen, zeer complex en streng. Zeker de laatste jaren zijn de regels in Leuven verstrengd en wordt de naleving hiervan gecontroleerd. Het is daarom zeer belangrijk om bij de opstart van een studentenwooncoöperatie vanaf dag één de stad Leuven zeer nauw te betrekken bij de uitwerking. We zien echter wel dat het stadsbestuur zeer bereid is om mee te denken aan alternatieve voor studentenwoningen. Wanneer de missie en visie van de coöperatie binnen de lijnen liggen van de stad, is er een grote bereidheid tot samenwerking [30]. Financiële knelpunten/lening: Uit de financiële simulatie blijkt dat er minimaal 65% van het benodigde startkapitaal (aankoop woning) via aandelen moet worden opgehaald. Indien meer dan 35% via een lening bij de bank moet worden bekopen, is het niet langer financieel haalbaar.
6.4. Uitrolbaarheid Allereerst moet hier aangehaald worden dat het belangrijk is om elke coöperatie en pand als uniek te beschouwen en dus altijd case per case te bekijken. Om een voorbeeld te geven is het aspect betaalbaarheid niet alleen afhankelijk van de kwaliteit van het pand, ook de ligging van het pand zal hier een rol in spelen. Als we nu eens een kijkje gaan nemen in de andere studentensteden dan lijkt het gestelde probleem van deze blauwdruk zich ook voor te doen in de andere studentensteden in Vlaanderen. Behalve in Gent, de enorme toename van studentenkoten daar de laatste jaren en het hiermee gepaard gaande overaanbod zorgt er namelijk voor dat de prijs aanvaardbaar is en dat de kwaliteit automatisch verbetert omdat iedere kotbaas er naar streeft om toch zijn kot verhuurd te krijgen [31]. In Brussel verwacht men in de nabije toekomst een tekort aan betaalbare en kwaliteitsvolle studentenkamers wat net één van onze aandachtspunten is in deze blauwdruk [32]. Brik dat voornamelijk koten verhuurt aan Nederlandstalige studenten merkt dit aan de zoektocht naar koten 30
die steeds vroeger start waardoor deze eerder uitgeput geraken. Brussel heeft wel geen speciale reglementering voor een studentenwoning, hier moet de woning aan dezelfde regels voldoen als een gewone woning, deze moet namelijk gezond zijn, er moet een huurovereenkomst zijn e.d. [33] [34]. In Kortrijk is er voor studentenkoten zelfs een kwaliteitslabel dat ervoor zorgt dat de studenten zeker zijn van de kwaliteit van hun kot dat ze gaan huren in de toekomst. Als de coöperatie met haar kamers aan de eisen van dit label kan voldoen of zelfs nog beter kan doen staat deze sterk in haar schoenen [35]. Als algemeen besluit uit verschillende artikels kan men toch wel stellen dat de vraag naar kwaliteitsvolle en betaalbare studentenkamers in de toekomst zo goed als zeker zal toenemen. Dit niet alleen vanuit de hoek van de studenten en hun ouders maar ook steeds meer vanuit de steden zelf is hier vraag naar. Controles op veiligheid en kwaliteit moeten uiteraard mee volgen om deze kwaliteit te kunnen waarborgen [36]. In de bibliografie wordt er verwezen naar de meest recente regelgeving [37] [38] [39] [40] van de voornaamste studentensteden in Vlaanderen zo kan u gemakkelijk aftoetsen hoe dit coöperatieve plan kan slagen in een andere studentenstad dan Leuven mits enkele kleine aanpassingen.
31
7. CONCLUSIE De problematiek rond (studenten)huisvesting in de stad Leuven is complex en omvat vele aspecten. De coöperatie probeert via één model op al deze verschillende problemen een oplossing te bieden. De rol van huurder en eigenaar wordt verenigd via het aandeelhouderschap van de coöperatie en de belangen van zowel huurder als verhuurder worden gewaarborgd door de coöperatieve structuur en de stemregels. De panden van de coöperatie zullen ook zo worden ingericht zodat maximale samenleving mogelijk is en gemeenschappelijk wonen wordt gestimuleerd. De panden van de coöperatie worden gerenoveerd en er wordt steeds geïnvesteerd om de kwaliteit te waarborgen. Deze investeringen zijn statutair door de coöperatie vastgelegd. Op deze manier wordt de huurkwaliteit van de bewoners en de investering van de investeerders beschermd. Deze investeringen resulteren in kwaliteitsvolle woningen met een laag energieverbruik. Dit heeft ook onmiddellijk een impact op de CO2-‐emissie van de stad Leuven en een positieve impact op onze samenleving. De aandelenstructuur, met een lage instap waarde voor aandeel type A, maakt het ook mogelijk voor investeerders om voor relatief kleine bedragen mee te stappen in immobiliën. Door kort verblijf toe te laten wordt de wooncapaciteit van de coöperatie maximaal benut. Dit creëert extra inkomsten voor de coöperatie en geeft een extra opportuniteiten aan de vennoten type B. Een kort overzicht wordt weergegeven in onderstaande tabel (tabel 3). Tabel 3: Problemen vs. oplossingen
Probleem Weinig betrokkenheid bewoners -‐ eigenaar
Oplossing Coöperatieve structuur – aandeelhouderschap 10% regel Meerderheid in beide groepen
Slechte staat studentenwoningen
Hoge CO2-‐emissie studentenhuisvesting
afkomstig
Statutair verplichten investeringen
van
duurzame
van Continue duurzame investering in panden
Immobiliën voor grote investeerders
Opentrekken voor kleine investeerders door beperkte waarde van aandeel
Leegstand van studentenwoningen
Kort verblijf voor vennoten
Weinig interactie tussen bewoners
Gemeenschapshuis
32
Studentenenquête: verslag Inleiding CORE cvba-‐so heeft deze enquête opgesteld om een beter inzicht te krijgen in de duurzaamheids-‐, energiezuinigheids-‐ en samenlevingsaspecten van en in studentenkoten. Deze enquête was dan ook specifiek gericht naar studenten en kot eigenaars. De grootte van de huidige te onderzoeken populatie is 41255 studenten en het totaal aantal respondenten bedroeg 557 personen. Dit geeft ons binnen een betrouwbaarheidsinterval van 95% een foutenmarge van 4,12%. Op basis van de resultaten zal CORE cvba-‐so beslissen wat de belangrijkste werkpunten zijn met betrekking tot studenten-‐huisvesting. Aan de hand van deze info zal er dan ook een goed gefundeerde blauwdruk kunnen worden afgeleverd.
Algemeen Studenten in het algemeen pendelen naar hun hoge school/universiteit of zitten op kot. Voor Leuven is het zo dat er 90% van het totaal aantal studenten door de week in Leuven blijft en 10% pendelt waarvan 49% met de trein. Voornaamste reden voor deze mensen om niet op kot te gaan is dat ze kortbij Leuven wonen of eenvoudig naar Leuven kunnen pendelen. Toch is de kostprijs om op kot te gaan te hoog voor 24%. Dit biedt CORE een mogelijkheid om te zorgen voor lagere gebruiksvergoedingen voor coöperanten. Van de mensen die op kot zijn blijft 42% van de studenten gedurende het hele academiejaar en de blokperiode aanwezig op kot, en 17% zegt zelfs dat ze voortdurend aanwezig zijn op hun kot. Mogelijks duidt dit dus op een grote leegstand van de gebouwen/koten in bepaalde periodes van het jaar. Een kleine meerderheid staat open voor het onderverhuren van hun kamer indien zij niet aanwezig zijn zij of valt te overtuigen indien er naar voren wordt gekomen met een goed concept. Het ontwikkelen van een systeem om tijdelijke leegstand tegen te gaan zou de bezetting van de gebouwen kunnen vergroten.
Kot Meer dan de helft van de koten zijn in bezit van de privémarkt. Daarbovenop komen er nog andere verblijfplaatsen zoals studio’s e.d. die het totaal op 75% brengen. Het overige deel van de studenten zijn gehuisvest in residenties, zowel gesubsidieerde als niet-‐gesubsidieerde. Van de studenten die niet op kot zitten zegt toch bijna een kwart dat de kostprijs voor hen te hoog is. CORE kan aan de hand van een nieuw coöperatief verhuurplan proberen om deze mensen toch de kans te geven om op kot te gaan. Meest voorkomende oppervlaktes liggen tussen de tien en de twintig vierkante meter. De huurprijzen schommelen voornamelijk tussen de 250 en de 350euro en worden over het algemeen niet als duur bevonden maar eerder als correct geprijsd. De meeste contracten die hiervoor worden afgesloten hebben een duur van tien of twaalf maanden. CORE zou hier voor een langere looptijd kunnen opteren om de verbintenis en betrokkenheid met het pand te verhogen. Een gemeenschappelijke keuken is in de meeste gevallen aanwezig en wordt ook vaak gebruikt door de bewoners wat het sociale contact met de medebewoners bevordert. Wel opletten dat deze niet te klein wordt gemaakt en dat er voldoende stoelen en tafels aanwezig zijn. Op vlak van duurzaamheid valt er hier nog winst te boeken door de plaatsing van inductiekookplaten en waterkokers. Ook toiletten en douches zijn voldoende aanwezig in de huidige gebouwen, één toilet en douche per drie a zes personen is voldoende om in de sanitaire behoeften te voorzien. CORE zou bij de duurzame renovatie van panden extra aandacht moeten hebben voor isolatie tegen geluid en warmte omdat er hier toch nog een algemene ontevredenheid over bestaat onder de studenten.
Studio De gemiddelde prijzen en groottes van studio’s liggen hoger dan deze van de koten wat uiteraard te verwachten is en er is een zeer grote algemene tevredenheid over de huurprijs van de studio’s. Hoofdzakelijk wordt er hier gekozen voor een 12 maanden contract. Voornaamste redenen waarom 33
er door de studenten gekozen wordt voor een studio zijn als volgt: 1. Eigen sanitair (27%); 2. Eigen keuken (24%); 3. Meer privacy (21%). Hier valt er op te merken dat er een grotere ontevredenheid is over warmte-‐isolatie dan bij koten dus opnieuw een aandachtspunt voor tijdens de renovatie.
Huren met vrienden Er zijn ook studenten die beslissen om samen met vrienden een huis of appartement te huren. De prijs wordt verdeeld op twee manieren, ofwel betaald iedereen evenveel ofwel zal diegene met de grootste kamer het grootste bedrag betalen en vice versa. De gemiddelde prijs per persoon komt op 250 tot 350 euro maar is niet de voornaamste reden van deze studenten om te gaan samenwonen. Samenwonen met vrienden, meer comfort en meer faciliteiten zijn de voornaamste redenen voor studenten om samen een woonst te gaan huren. Samen met de huurcontracten met een duur van 12 maanden komen ook hier weer geluidsisolatie en warmte-‐isolatie als belangrijkste pijnpunten naar boven.
Energetisch vlak De wijze van afrekening van verwarming, elektriciteit en water gebeurt grotendeels via een bepaald bedrag dat is inbegrepen in de huurprijs. CORE zou kunnen nadenken een nieuw betaalsysteem omdat de studenten over het algemeen zeggen dat de wijze van afrekening hun gedrag wel eens zou kunnen beïnvloeden. Algemene kosten zoals kuisen van gemeenschappelijke delen zijn vaak nog onbekend en worden gemeenschappelijk afgerekend. Een grotere transparantie van de kosten kan een werkpunt zijn voor CORE om het vertrouwen tussen bewoners onderling en de organisatie te behouden. Mogelijke besparingen zijn er zeker nog te halen bij het gemeenschappelijk gebruik van elektronische toestellen zoals een printer, koelkast en een waterkoker. De grootste groep van studenten weten niet hoe hun kot verwarmd wordt. Als het gekend is dan wordt er 23% verwarmd met aardgas en 19% met stookolie. Bij de studio’s zijn de studenten zich meer bewust van hun verwarmingsbron en weet 43% ons te zeggen dat er verwarmd wordt met aardgas en 17% op stookolie, opvallend hier is dat 30% met elektriciteit zou verwarmd worden.
Gedrag van de studenten De overgrote meerderheid van de studenten beweert dat ze zo goed als altijd controleren of hun verwarming afstaat als ze hun kot voor een lange tijd verlaten. Ook zouden ze controleren of alle ramen en deuren gesloten zijn wanneer ze zich in een gesloten ruimte bevinden. Een douchebeurt duurt gemiddeld zoiets van een tien tot vijftien minuten en zal ongeveer drie keer per week plaatsvinden. Zelf zullen de studenten andere mensen nogal moeilijk aansporen om energie te besparen. Ook vanuit de richting van de verhuurder is er weinig stimulatie om ervoor te zorgen dat het energieverbruik laag blijft. CORE kan hier een verantwoordelijkheid opnemen om het gedrag te stimuleren door het nemen van verschillende maatregelen.
Gemeenschappelijke aankopen Tot op heden worden er al producten gemeenschappelijk aangekocht door een kleine meerderheid van de studenten. Voornaamste producten zijn vuilniszakken (33%), toiletpapier (27%) en poetsproducten(24%). Van de studenten die nog geen gemeenschappelijke aankopen doen wil er een grote groep hier zeker mee beginnen voor dezelfde groep van producten als eerder al opgesomd. Verder is er nog een zekere bescheiden belangstelling voor de gemeenschappelijke aankoop van voeding (11%), douchegel/shampoo (5%) en andere (3%). Omdat er toch nog een grote groep van studenten zijn die gemeenschappelijke aankopen zouden willen doen kan CORE deze misschien zelf voorstellen aan zijn coöperanten zodat zij deze ook zelf kunnen organiseren.
34
Afval 53% van de kotstudenten is er zich bewust tot zeer bewust van dat zij een zekere hoeveelheid afval produceren en geven aan dat ze hiermee rekening proberen te houden. Op het vlak van het sorteren van dit afval is er 81% van de kotstudenten die dit belangrijk tot zeer belangrijk vinden. Zelf vinden ze dat ze de volgende afvalstromen correct kunnen sorteren: papier en karton, huisvuil en PMD. Vaak voorkomend probleem is het weggooien van eten, voornaamste redenen hiervoor zijn dat de verpakkingen te groot zijn waardoor ze de overschot weg moeten gooien of dat de voeding verstreken is.
Samenleving Zelf schatten studenten het contact met de medebewoners goed tot zeer goed in. Als we langs de andere kant dan polsen naar het aantal activiteiten dat er georganiseerd worden op kot dan zegt toch 50% van de studenten dat ze nooit tot maximum enkele keren per jaar samen activiteiten doen. Een kleine meerderheid kende niemand vooraleer hij voor het eerst op kot ging. Het organiseren van een verwelkomings-‐activiteit voor de coöperanten zou dus gewenst zijn. Een goed sociaal contact creëren tussen de coöperanten zou ook kunnen zorgen voor een sterkere sociale controle tussen de coöperanten zelf. Faciliteiten die voor de studenten het belangrijkst zijn en vaak ook aanwezig zijn zijn een zithoek, een televisie en tuinmeubelen. Een tuin is in de meeste gevallen ook een aangenaam pluspunt bij het kiezen van een kot.
Fiets Van al de studenten die in Leuven op kot zitten is er 87% die aangeeft in het bezit te zijn van een fiets. Deze kan in 83% van de gevallen terecht in een fietsenstalling op kot of op straat. 14% moet hem op de stoep stallen en nog 4% doet er andere dingen mee. Bijna twee derde van de kotstudenten gebruikt de fiets dagelijks waaruit blijkt dat de fiets een zeer belangrijk vervoersmiddel is voor de Leuvense student. Op de vraag of dat de studenten gebruik zouden maken van gemeenschappelijke fietsen indien deze ter beschikking zouden zijn zegt 33% dat ze dit zouden doen, en 24% weet het nog niet echt. 43% zegt alvast resoluut neen tegen dergelijke initiatieven.
Onderzoek van financiële modellen Tijdens de verkenningsfase bij het schrijven van de blauwdruk zijn er verschillende financiële modellen onderzocht. Deze modellen zijn onderzocht, maar werden niet haalbaar ingeschat voor dit project. Deze ideeën kunnen echter wel als inspiratiebron dienen. Hieronder zijn enkele van deze modellen verder beschreven met hun voor-‐ en nadelen en haalbaarheid ervan. Het uiteindelijk financieel model bevat eigenschappen van enkele van volgende cases.
Case 1: Ouders investeren alleen Dit is het eenvoudigste idee van een wooncoöperatie en is dus ook de eerste onderzochte case. Het idee is dat ouders een coöperatie oprichten en het nodige bedrag investeren voor de aankoop en renovatie van een woning. Elke ouder beschikt over één aandeel en er zijn maar evenveel aandelen als er studentenkamers zijn. Elk aandeel geeft recht op het huren van één van de studentenkamers en op een dividend of verlaagde huurprijs.
Nadelen: • •
Hoge investering verwacht van ouders (90000 euro), als er een lening moet aangegaan worden om een aandeel te kunnen kopen is het niet voordelig voor de ouders. Er moeten steeds nieuwe ouders gezocht worden die dit bedrag willen investeren om een continuïteit te kunnen garanderen. 35
Voordelen: •
Ouders zijn enige aandeelhouders en dus ook enige beheerders.
Case 2: Externe investeringen samen met ouders Omdat voor case 1 een te hoge investering van de ouders nodig is, is het interessanter om de investering meer te spreiden tussen verschillende partijen. In deze case zou een kleinere investering aan de ouders gevraagd worden (30000 EUR) voor het resterende bedrag moeten er investeerders gezocht worden die niet geïnteresseerd zijn om een kamer in de woning te huren. Hierdoor zullen er 2 verschillende aandelen aangeboden worden: één voor de ouders (geeft geen recht op dividend, maar wel op het huren van een kamer tegen een verlaagde huurprijs) en een aandeel voor financierders (hier moet wel een dividend verzekerd worden, anders hebben zij geen incentive om te investeren).
Nadelen: •
Dividend voor externe financierders verhoogd de huurprijs voor de ouders
Voordelen: • •
Kleinere investering voor ouders Voordeliger om externe investeerders te hebben die dividend van (bv 2%) krijgen dan te lenen bij de bank die rente van bv 5% vraagt
Case 3: Recht van opstal Recht van opstal is een zakelijk recht waardoor een opstalhouder tijdelijk gebouwen, werken of beplantingen in eigendom mag hebben op de grond van iemand anders. Door het afsluiten van een recht van opstal wordt de eigendom van de grond afgesplitst van de eigendom van de gebouwen, werken of beplantingen. Het recht van opstal geldt voor maximaal 50 jaar, maar het is wel hernieuwbaar. De opstalhouder heeft het recht om deze gebouwen te verhuren, te hypothekeren, er een erfdienstbaarheid op te vestigen of de bestemming ervan te wijzigen, maar nooit langer dan de looptijd van het recht van opstal. Hij mag zijn recht van opstal ook verkopen. Op diverse manieren kan er een einde komen aan het verleende opstalrecht: • • • • • • •
door het verstrijken van de termijn; door een overeenkomst tussen de eigenaar en de opstalhouder; door vermenging; door van het verleende recht gedurende meer dan 30 jaar geen gebruik te maken; door tenietgaan van de grond; door een louter uitdovende afstand; door ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie.
Door het gebruik van dit recht van opstal zijn een aantal nieuwe constructies mogelijk. Bijvoorbeeld kan een onbewoonbaar verklaard huis door het recht van opstal in eigendom komen van de coöperatie voor een bepaalde periode. Het is echter niet nodig om dit dan aan te kopen en is er dus een veel kleinere investering nodig. Voor de eigenlijke eigenaar bestaat het voordeel er dan in dat de coöperatie de investering voor renovatie op zich neemt en hij na de overeenkomst een huis heeft dat in orde is. In de tussentijd zal de coöperatie dan ook alle belastingen op het huis op zich nemen.
Case 4: Zeer veel aandeelhouders In voorgaande cases is er telkens verondersteld dat er enkele investeerders zijn, ouders en/of externe financierders, deze zouden dan elk voor een groot bedrag aandelen moeten kopen. Het is 36
echter ook mogelijk dat er zeer veel aandeelhouders zijn die elk maar voor een klein bedrag (100 EUR) vennoot worden. Hiervoor is het nodig om een zeer breed netwerk te hebben wat niet makkelijk is voor een coöperatie die maar enkele kamers kan aanbieden aan zijn vennoten. Voor andere coöperaties die iets kunnen aanbieden voor al hun vennoten is dit wel mogelijk, denk maar aan een energiecoöperatie of een bank.
Voordelen: •
Ook toegankelijk voor ouders die minder kapitaalkrachtig zijn.
Nadelen: • • •
De grote betrokkenheid van de studenten en ouders zal in dit geval veel lager zijn. Hopen op veel mensen die er in geloven en daarom een kleine financiële bijdrage willen leveren als steun Zeer veel aandeelhouders, hoe zal er uit worden gemaakt wie recht heeft om een studentenkamer te huren. Zal voor lange wachtlijsten zorgen.
Case 5: Gezinswoning met 3 studentenkamers Omdat er in Leuven nieuwe regels zijn die het verbieden om zo maar van elke gezinswoning studentenkoten te maken worden de bestaande gebouwen die reeds geregistreerd zijn als studentenwoning zeer gegeerd op de markt. Dit maakt het duurder om zo een huis aan te kopen. Vanuit het stad willen ze jonge gezinnen aanmoedigen om in Leuven te komen wonen. Dit willen ze doen via een regel dat in een gezinswoning van minimum 110 m² het toegestaan is om 3 kamers of 1 studio te verhuren aan studenten. Dit maakt het voor deze jonge koppels betaalbaarder om in Leuven te komen wonen.
Case 6: Crowdfunding Kapitaal kan bij elkaar gebracht worden door bv. een crowdfunding lening (zie Socrowd -‐ hierbij krijg je een renteloze lening (voorlopig enkel tot ongeveer 100000 EUR met een terugbetaal termijn van 10 jaar) maar moet je wel via een netwerk zelf ⅓ van het bedrag binnenbrengen bij Socrowd). In eerste instantie is er een achterban die investeert bij Socrowd en dus ook daar zijn geld terug van kan krijgen (er moet tijdens de looptijd van de lening steeds ⅓ nog van aandelen beschikbaar zijn). Daarnaast kan er dan wel een systeem van huuraandelen gemaakt worden eventueel. De opbrengst van de studentenkamers moet dus dienen voor drie zaken -‐ (1) afbetaling huur eigenaar -‐ (2) afbetaling lening crowdfunding -‐ (3) opbouwen van kapitaal om een tweede pand te renoveren of zelf achterban spelen bij volgende renteloze lening of om volgende renovatiegolf zelf te bekostigen. Het is hierbij nodig om zeker eens met enkele koteigenaars te spreken die geen lening meer lopen hebben op hun pand en ook niet meer willen investeren. Wat zouden hun condities zijn? Uiteraard kunnen we niet dezelfde huur betalen dan een huidige kamer -‐ we nemen enkele diensten van hen over namelijk het verhuren, schoonmaken, onderhouden, etc.…
37
BIBLIOGRAFIE [1] Telen, S. (2011, juni 18). Opgehaald van http://www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=N43BIV2K [2] (2012, augustus 7). Opgehaald van http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/2.17375/dvp/DVP_120806_woonprijzen [3] (2011). Sterk leiderschap inbedden in een gemeenschappelijke srategie. visitatierapport, Vlaamse overheid, Leuven. [4] Vanderheyden, G., Aerts, J., Achten, W., Bachus, K., Duflou, J., Eyckmans, J., et al. (2013). Nulmeting CO2 emissies KU Leuven in het jaar 2010. Studie, Kessel-‐Lo. [5] Opgeroepen op 2013, van https://www.kuleuven.be/metaforum/docs/pdf/wg_23_n-‐1.pdf [6] Jessoe, K., & Rapson, D. (2012). Knowledge is (Less) Power: Experimental Evidence from Residential Energy Use . University of California, UC Center for Energy and Environmental Economics , California. [7] Faruqui, A., Sergici, S., & Sharif, A. (2009). The impact of informational feedback on energy consumptiondA survey of the experimental evidence. Elsevier. [8] Tendeloo, I. V. (2011, mei 11). Unief plant centrum om samen te blokken. Opgehaald van Nieuwsblad Leuven: http://www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=MK3A0J46 [9] De voordelen voor de student. (sd). Opgeroepen op 2013, van Handboek internationalisering: http://www.handboek-‐internationalisering.be/nl/de-‐voordelen-‐voor-‐de-‐student/ [10] K.U.L. stimuleert energiebewustzijn studenten. (2008, september 11). Opgeroepen op 2013, van De redactie: http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/archief/2.1222/vlaamsbrabant/1.378407 [11] (2011). Sterk leiderschap inbedden in een gemeenschappelijke srategie. visitatierapport, Vlaamse overheid, Leuven. [12] Investeren in vastgoed. (sd). Opgeroepen op 2013, van Bostoen: http://www.bostoen.be/nl/investeren-‐in-‐ vastgoed [13] Is vastgoed vandaag een goede belegging? (2009). Opgeroepen op 2013, van Netto: http://netto.tijd.be/geld_en_gezin/vastgoed/Is_vastgoed_vandaag_een_goede_belegging.8254633-‐ 1625.art?ckc=1 [14] Is beleggen in vastgoed nog een goed idee? (2013, augustus 7). Opgeroepen op 2013, van Netto: http://netto.tijd.be/geld_en_gezin/vastgoed/Is_beleggen_in_vastgoed_nog_een_goed_idee.9385879-‐1625.art [15] Wat weet de belg over beleggen? (2013, november 11). Opgeroepen op 2013, van Knack: http://www.knack.be/nieuws/belgie/wat-‐weet-‐de-‐belg-‐over-‐beleggen/article-‐normal-‐115052.html [16] ‘Vastgoed en aandelen populairder onder beleggers’. (2014, januari 22). Opgeroepen op 2014, van Beursduivel: http://www.beursduivel.be/nieuws/2645276/vastgoed-‐en-‐aandelen-‐populairder-‐beleggers.html [17] Statistics Belgium. (sd). Opgeroepen op 2013, van Economie: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/inflatie/ [18] Huurcalculator. (sd). Opgeroepen op 2013, van Economie: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/huurcalculator/ [19] Overzicht van de gemiddelde rentestanden voor woonleningen in België. (sd). Opgeroepen op 2013, van Immotheker: http://www.immotheker.be/NL/Info_en_duiding/Rentebarometer/
38
[20] Nota rond co-‐housing en samenwonen in stad Leuven. Stad Leuven, Bouwen, wonen en milieu. [21] Jan Willem Zwang. (2013, juni 25). Crowdfunding en coöperaties. Opgeroepen op 2013, van http://www.hieropgewekt.nl/sites/default/files/u9/crowdfunding-‐cooperatie-‐online.pdf [22] Tendeloo, I. V. (2012, mei 11). Kotmadam tegen krapte op kotenmarkt. Opgeroepen op 2013, van Nieuwsblad: http://www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=IN3PV74A [23] nota kotmadam. (sd). Opgeroepen op 2013, van Leuven: http://www.leuven.be/binaries/nota_kotmadam_2_tcm16-‐65367.pdf [24] Vandenbroucke, S., Lebrun, J.-‐M., Vermeulen, B., Declercq, A., Maggi, P., Delye, S., et al. (sd). Oud word je niet alleen. Opgehaald van http://www.kbs-‐frb.be/uploadedfiles/kbs-‐ frb/05%29_pictures,_documents_and_external_sites/09%29_publications/pub_2011_3050_isolement_n.pdf [25] (sd). Opgeroepen op 2013, van Solink: http://solink.nl/welkom/inleiding/ [26] Omkaderd wonen: Leuven. (sd). Opgeroepen op 2013, van KU Leuven: http://www.kuleuven.be/studentenvoorzieningen/omkadering/index.html [27] De Caevel, C., & Luysterman, P. (2013, november 22). Geens denkt aan belasting op reële huurinkomsten. Opgeroepen op 2014, van Netto: http://netto.tijd.be/geld_en_gezin/belastingen/Geens_denkt_aan_belasting_op_reele_huurinkomsten.943382 1-‐1624.art [28] PS pleit voor belasting op huurinkomsten. (2014, januari 17). Opgeroepen op 2014, van De Morgen: http://www.demorgen.be/dm/nl/986/geld/article/detail/1776003/2014/01/17/PS-‐pleit-‐voor-‐belasting-‐op-‐ huurinkomsten.dhtml [29] Leuven krijgt 3.000 extra koten tegen 2016. (2013, juni 3). Opgeroepen op 2013, van De redactie: http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/regio/vlaamsbrabant/1.1646595 [30] Strengere regels voor opdelen woning in koten . (2013, februari 25). Opgeroepen op 2013, van De redactie: http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/regio/vlaamsbrabant/1.1558416 [31] Bijna alle koten verhuurd, behalve in Gent . (2012, september 4). Opgeroepen op 2013, van De redactie: http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/regio/oostvlaanderen/1.1420793 [32] Ernstig tekort aan koten in Leuven en Brussel. (2013, mei 21). Opgeroepen op 2013, van HLN : http://www.hln.be/hln/nl/1265/Onderwijs/article/detail/1636586/2013/05/21/Ernstig-‐tekort-‐aan-‐koten-‐in-‐ Leuven-‐en-‐Brussel.dhtml [33] Studenten. (sd). Opgeroepen op 2013, van Huisvesting.brussels: https://loga.irisnet.be/nl/huren/een-‐ woning-‐vinden/voor-‐studenten [34] Tekort aan studentenkamers dreigt in Brussel . (2011, juli 29). Opgeroepen op 2013, van Nieuwsblad: http://www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=DMF20110729_3196 [35] Studentenkamers in Kortrijk krijgen kwaliteitslabel . (2012, juni 15). Opgeroepen op 2013, van Ik ga bouwen en renoveren: http://ikgabouwen.knack.be/bouwen-‐renovatie/nieuws/studentenkamers-‐in-‐kortrijk-‐ krijgen-‐kwaliteitslabel/article-‐4000117237935.htm# [36] Controle veiligheid koten hinkt achterop. (2014, februari 26). Opgeroepen op 2014, van http://www.gva.be/regio-‐antwerpen-‐stad/controle-‐veiligheid-‐koten-‐hinkt-‐achterop.aspx
39
[37] Op kot zonder zorgen. (sd). Opgeroepen op 2014, van Kot@Gent: http://www.kotatgent.be/welkom-‐op-‐ kotgent [38] Studentenkamers. (sd). Opgeroepen op 2014, van Hasselt: http://www.hasselt.be/nl/content/3057/studentenkamers.html [39] Koten en kamers voor studenten. (sd). Opgeroepen op 2014, van Stad Brussel: http://www.brussel.be/artdet.cfm/6005 [40] Studentenhuisvesting. (sd). Opgeroepen op 2014, van Antwerpen: http://www.antwerpen.be/eCache/ABE/81/55/038.Y29udGV4dD04MDMzODcy.html
40
BIJLAGEN Bijlage 1: Werkversie statuten COOPkot cvba HOOFDSTUK 1: RECHTSVORM - NAAM - ZETEL - DOEL - DUUR Artikel 1: Rechtsvorm – Naam De vennootschap neemt de vorm aan van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met als naam: “[Naam Vennootschap]” (hierna de “CVBA”). Alle akten, facturen, aankondigingen, bekendmakingen, brieven, orders, websites en andere stukken, al dan niet in elektronische vorm, uitgaande van de CVBA vermelden de naam van de vennootschap, onmiddellijk voorafgegaan of gevolgd door de woorden “coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid” of de afkorting “CVBA”. Artikel 2: Zetel De zetel van de vennootschap is gevestigd [Adres]. De raad van bestuur kan bij eenvoudig besluit de zetel van de CVBA verplaatsen naar om het even welk plaats in België. Bij beslissing van de raad van bestuur mag de vennootschap bedrijfszetels vestingen op andere plaatsen in België en in het buitenland. Artikel 3: Doel en activiteiten 3.1 Doel Duurzame en kwaliteitsvolle huisvesting, voor gemengde woonbehoefte en met een streven naar maximale samenlevingsvorm. Dit met respect voor de inwoners, de omgeving, de maatschappij en het milieu. 3.2 Activiteiten De CVBA heeft als economisch doel alle hierna vermelde activiteiten met als voornaamste oogmerk het resultaat behaald uit deze activiteiten te bestemmen tot de verwezenlijking van haar doel en de bevordering ervan, te weten: - het verwerven van onroerend goed of zakelijke rechten op onroerend goed; - het bekomen van bewoningsrechten (huurcontracten, etc.); - het bouwen/ontwikkelen of renoveren van vastgoed; - het sluiten van huurcontracten of het verlenen van bewonersrechten aan vennoten in de maten dat zulks met de hoger vermelde doelstelling verenigbaar is, kan de CVBA, bij besluit van de raad van bestuur, initiatieven nemen tot, belang stellen in en deelnemen aan educatieve, informatieve en dienstverlenende activiteiten van allerlei aard. Deze activiteiten kunnen zowel intern als extern worden verwezenlijkt. De CVBA kan eveneens optreden als bestuurder, volmacht drager, mandataris of vereffenaar in andere vennootschappen of ondernemingen, en in het algemeen aan alles ter bevordering van de realisatie van haar eigen doelstellingen en activiteiten. De CVBA kan zich zowel tot waarborg van eigen verbintenissen als tot waarborg van verbintenissen van derden borg te stellen, onder meer door haar goederen in hypotheek te geven of met andere zekerheden te bezwaren. Artikel 4: Duur De vennootschap wordt voor een onbeperkte duur opgericht.
41
HOOFSTUK 2: KAPITAAL - AANDELEN Artikel 5: Kapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de CVBA is onbeperkt en bedraagt de som van het vaste en het veranderlijke gedeelte van het kapitaal. Het maatschappelijk kapitaal is samengesteld uit een veranderlijk aantal aandelen. Het vaste gedeelte van het maatschappelijk kapitaal bedraagt [Bedrag] EUR. Het vast gedeelte kan enkel worden verlaagd of verhoogd bij besluit van de algemene vergadering. Het veranderlijke gedeelte van het maatschappelijk kapitaal, te weten het kapitaal van de vennootschap dat het vaste gedeelte te boven gaat, kan variëren ten gevolgen van bijneming of terugneming van aandelen van voormelde categorieën of ten gevolgen van de toetreding, uittreding of uitsluiting van vennoten. Verrichtingen op het veranderlijke gedeelte van het kapitaal statutenwijziging en kan zonder beperkingen worden verhoogt.
gebeuren
zonder
Artikel 6: Aandelen Het maatschappelijk kapitaal is verdeeld in aandelen op naam, elk aandeel is voorzien van een volgnummer. Elk aandeel waarop wordt ingeschreven moet onmiddellijk worden volgestort. Elke volstorting wordt in het aandeelregister aangetekend met vermelding van datum van betaling. Er worden drie categorieën van aandelen onderscheiden: - Aandelen A: aandelen van investeerders en financiers. Zij kunnen onderschreven worden door rechtspersonen of door natuurlijke personen die de doelstellingen van de coöperatie vennootschap onderschrijven en als vennoot door de raad van bestuur zijn aanvaard. Deze aandelen hebben bij oprichting van de CVBA een nominale waarde van [Bedrag] EUR. - Aandelen B: aandelen van eender welke natuurlijke persoon die de doelstelling van de coöperatieve vennootschap onderschrijven en als vennoot door de raad van bestuur aanvaard zijn. Deze aandelen hebben een nominale waarden van [Bedrag] EUR. Buiten de aandelen die een inbreng vertegenwoordigen, mag geen enkele andere soort effecten ongeacht hun naam, worden uitgegeven die maatschappelijke rechten vertegenwoordigen of recht geven op een deel van de winst. Artikel 7: Aansprakelijkheid De aansprakelijkheid van de vennoten is beperkt tot het bedrag van hun inschrijving. Onder de vennoten bestaat er geen solidariteit, noch onverdeeldheid. Artikel 8: Vorm van de aandelen De aandelen zijn op naam en kunnen slechts op één naam ingeschreven worden; ten opzichte van de vennootschap zijn ze ondeelbaar. De aandelen die worden ingeschreven op naam van een rechtspersoon, worden vertegenwoordigd door een persoon die de rechtspersoon geldig kan vertegenwoordigen. Artikel 9: Overdracht van aandelen De aandelen kunnen niet worden overgedragen. 42
Deze regeling is van toepassing op alle aandelen van de vennootschap. HOOFDSTUK 3: VENNOTEN Artikel 10: Vennoten Zijn vennoot: 1. de ondertekenaars van deze akte, hierna “oprichters” genoemd, 2. de rechtspersonen die één of meerdere aandelen in de CVBA hebben verworven en door het bestuursorgaan waarvan spraken in artikel 20 als vennoot aanvaard. Om als vennoot te worden aanvaard, moet de aanvrager bij toepassing van artikel 5 ten minste op één aandeel inschrijven tegen de voorwaarde vastgesteld door het bestuursorgaan. Door het onderschrijven van het aandeel verbindt de door het bestuursorgaan te aanvaarden vennoot er zich toe de statuten, het intern reglement de beslissingen van de algemene vergadering en de raad van bestuur te aanvaarden en na te leven. Het bestuursorgaan beslist over de toetreding, de uittreding en de uitsluiting van de vennoten. Het bestuursorgaan mag de toetreding van vennoten niet uit speculatieve overwegingen weigeren, respectievelijk uitspreken, tenzij die vennoot niet of niet langer aan de algemene toelatingsvoorwaarden voldoet of daden verricht die met de belangen van de vennootschap strijdig zijn. De vaststelling van de aanvaarding van een vennoot geschiedt door een inschrijving in het aandelenregister, zoals bepaald in artikel 357 van het Wetboek van Vennootschappen. 10.2 Bijzonder recht van bewoning voor vennoten van categorie B De houders van aandelen van categorie B hebben een recht van bewoning van één van de, ter beschikking gesteld door de CVBA , wooneenheden. De modaliteiten van het recht van bewoning zullen door de raad van bestuur worden uitgewerkt in een intern reglement. Artikel 11: Einde van het lidmaatschap De vennoten houden op deel uit te maken van de vennootschap ingevolge hun: 1. uittreding; 2. uitsluiting; 3. uittreding van rechtswege ten gevolge van overlijden, faillissement, kennelijk onvermogen, onbekwaamverklaring van een vennoot of ontbinding gepaard gaand met vereffening. Artikel 12: Register van aandelen De vennootschap houdt op haar zetel een register bij, waarvan de vennoten ter plaatse inzage kunnen nemen. Het bestuursorgaan is belast met de inschrijvingen. Artikel 13: Uittreding of terugneming van aandelen Een vennoot mag gedurende de eerste zes maanden van het boekjaar uittreden of verzoeken om een gedeeltelijke terugneming van zijn aandelen. Verzoeken tot terugneming of uittreding die de laatste zes maanden van het boekjaar zijn ingediend, zullen worden beschouwd als zijnde ingediend de eerste 6 maanden van het eerstvolgende boekjaar. 43
Een vennoot die wenst uit te treden dient hier bij de raad van bestuur om te verzoeken. Dit kan bij aangetekend schrijven of tegen ontvangstbewijs. Die terugneming of uittreding is evenwel alleen toegestaan in zoverre ze niet voor gevolg heeft dat het maatschappelijk kapitaal wordt verminderd tot een bedrag dat kleiner is dan het vaste gedeelte door de statuten vastgesteld, of dat het aantal vennoten wordt herleid tot minder dan drie A vennoten of 2 B vennoten. Indien de financiële toestand van de vennootschap hierdoor niet in het gedrag komt, kan de raad van bestuur de uittreding toestaan en kan zij hiervoor voorwaarden opleggen. Deze kunnen maximaal het volgende bevatten: - Voor A-aandelen: vennoten met A-aandelen kunnen ten vroegste [Aantal] jaar na toetreding uittreden. Artikel 14: Uitsluiting van vennoten Iedere vennoot kan om gegronde redenen of om elke andere in de statuten vermelde oorzaak uitgesloten worden. De redenen kunnen in een intern reglement worden opgenomen. De uitsluiting wordt uitgesproken door de raad van bestuur. De vennoot van wie de uitsluiting wordt gevraagd, moet worden uitgenodigd zijn opmerking binnen een maand na de verzending van een aangetekende brief met het gemotiveerde voorstel tot uitsluiting schriftelijk kenbaar te maken aan de raad van bestuur. Als hij erom verzoekt in zijn schriftelijke opmerkingen, moet de vennoot worden gehoord. Elke beslissing tot uitsluiting moet met redenen omkleed zijn. De beslissing tot uitsluiting wordt vastgesteld in een proces-verbaal opgemaakt en ondertekend door de raad van bestuur. Dat proces-verbaal vermeldt de feiten waarop de uitsluiting is gegrond. De uitsluiting wordt in het register van de vennoten overgeschreven. Een eensluidend afschrift van de beslissing wordt binnen de vijftien dagen per aangetekende brief aan de uitgesloten vennoot verstuurd. Bij uitsluiting krijgen de vennoten de waarde van hun aandeel terug, tot maximaal de nominale waarde. Artikel 15: Waarde van het aandeel De waarde van het aandeel wordt bepaald op de algemene vergadering op voorstel van de raad van bestuur. De jaarlijkse stijging van het aandeel is beperkt tot een maximum van 6 procent. Artikel 16: Terugbetaling van aandelen De uittredende, uitgesloten of terugnemende vennoot heeft recht op de effectieve waarde van zijn aandelen. Dit is de waarde bepaald en goedgekeurd op de laatste algemene vergadering. Dit is de waarde bepaald op de laatste algemene vergadering maximaal zes maanden nadat de vennoot verzocht heeft tot uittreding of een gedeeltelijke terugneming van zijn aandelen. De ontslagnemende, uittredende of uitgesloten vennoot kan ten opzichte van de vennootschap geen enkel ander recht laten gelden. De betaling zal binnen uiterlijk [Aantal] maanden na goedkeuring van de jaarrekening van het boekjaar waarin de aanvraag tot uittreding gedaan werd, plaatsvinden in geld, in voorkomend geval pro rata liberationis. Artikel 17: Inning van tegenwaarde aandelen 44
In geval van overlijden, faillissement, kennelijk onvermogen of onbekwaamverklaring van een vennoot hebben zijn erfgenamen, rechthebbenden, rechtverkrijgenden of schuldeisers recht op de uitkering van de waarde van zijn aandelen overeenkomstig artikel 17. Artikel 18: Rechten van de vennoten De vennoten en de rechthebbenden of rechtverkrijgenden van een vennoot kunnen geenszins de vereffening van de vennootschap eisen, noch de zegels laten leggen op het vermogen van de vennootschap of daarvan een inventaris vorderen. Voor de uitoefening van hun rechten moeten zij zich houden aan de statuten, het intern reglement, de balans en de beslissingen van de organen van de vennootschap. Artikel 19: Aansprakelijkheid De vennoten zijn gehouden ten belope van hun inbreng in het kapitaal van de vennootschap. Er bestaat tussen hen noch hoofdelijkheid noch ondeelbaarheid. De vennoot die is uitgesloten, uitgetreden of gedeeltelijk zijn aandelen heeft teruggenomen, blijft gedurende vijf jaar te rekenen van deze gebeurtenis, behalve wanneer de wet een kortere verjaringstermijn bepaalt, binnen de grenzen van zijn verbintenis als vennoot, persoonlijk instaan voor alle verbintenissen door de vennootschap aangegaan voor het einde van het jaar waarin zijn uitsluiting, uittreding of gedeeltelijke terugneming zich heeft voorgedaan. HOOFDSTUK 4: BESTUUR - VERTEGENWOORDIGING Artikel 20: Bestuur van de vennootschap De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur die samengesteld is uit minimaal 5 leden en maximaal 10 leden, al dan niet vennoten, benoemd door de algemene vergadering. In de raad van bestuur moet elke aandelencategorie vertegenwoordigd zijn als volgt: - minimum 3 bestuurders uit de vennoten houders van aandelen categorie A, verder “bestuurders A”; - minimum 2 en maximum 4 bestuurders uit de vennoten houders van aandelen categorie B, verder “bestuurders B”, Wanneer een rechtspersoon tot bestuurder wordt benoemd, wordt een vaste vertegenwoordiger, natuurlijke persoon, aangeduid die belast wordt met de uitvoering van de opdracht in naam en voor rekening van de rechtspersoon. Voor de benoeming en de beëindiging van de opdracht van vaste vertegenwoordiger gelden dezelfde regels van openbaarmaking alsof hij deze opdracht in eigen naam zou vervullen. Bestuurders worden benoemd voor een periode van max. [Aantal] jaar. Bij de benoeming zal bepaald worden wanneer het mandaat verstrijkt. Dit mandaat is verlengbaar. Uittredende bestuurders zijn herkiesbaar. Een bestuurder is verplicht na zijn ontslag zijn opdracht verder te vervullen totdat redelijkerwijze in zijn vervanging kan worden voorzien. De mandaten verstrijken telkens op de dag van de algemene vergadering die gehouden wordt in het jaar waarin het mandaat afloopt. De algemene vergadering mag een bestuurder op elk ogenblik zonder reden of vooropzeg ontslaan. Onverminderd de vergoeding van tijdelijke onkosten gemaakt in het kader van de uitoefening van hun mandaat, oefenen de bestuurders kun mandaat in de CVBA onbezoldigd uit, tenzij 45
de algemene vergadering uitdrukkelijk anders beslist. De benoeming van een bestuurder treedt in werking na aanvaarding van het mandaat. De aanvaarding wordt vermoed plaats te vinden tenzij een uitdrukkelijke verklaring van de betrokkene dat hij zijn mandaat weigert op te nemen. Binnen acht dagen na hun benoeming moeten de bestuurders het door de wet voorgeschreven uittreksel van hun benoemingsakte neerleggen op de griffie van de rechtbank van koophandel. Artikel 21: Voorzitter en afgevaardigde bestuurders De raad van bestuur kiest onder de bestuurders een voorzitter en onder zijn leden een ondervoorzitter. In geval van afwezigheid of verhindering van de voorzitter en de ondervoorzitter wordt de raad door het [oudste] lid voorgezeten. De raad van bestuur kan onder zijn leden tevens één of meer afgevaardigde bestuurders aanstellen. Artikel 22: Samenroeping De raad komt bijeen na oproeping door de voorzitter of de ondervoorzitter evenals zo dikwijls als het belang van de vennootschap dat vergt. Hij moet ook worden samengeroepen wanneer [een bestuurder] daarom verzoekt. De raad vergadert minsten [Aantal] maal per jaar. Behoudens in dringende gevallen te verantwoorden in de notulen van de vergadering, geschieden oproepingen per gewone brief, fax of e-mail, met opgave van de agenda, ten minste [Aantal] volle dagen vóór de vergadering. Artikel 23: Besluitvorming De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen en besluiten nemen indien tenminste de meerderheid van zijn leden tegenwoordig of vertegenwoordigd is. Bij staking van stemmen is de [stem van de voorzitter] doorslaggevend. Een bestuurder mag, zelfs per brief, telex, telegram, telefax of elk ander gelijkaardig middel, aan een andere bestuurder opdracht geven hem op de vergadering te vervangen en in zijn plaats zijn stem uit te brengen. De volmachten moeten uiterlijk [drie] werkdagen vóór de vergadering aan de voorzitter of de ondervoorzitter worden bekendgemaakt. Artikel 24 Openvallen bestuursmandaat Ingeval een plaats van bestuurder vacant wordt, mogen de overblijvende bestuurders een voorlopige vervanger benoemen. De benoeming moet aan de eerstvolgende algemene vergadering ter bekrachtiging worden voorgelegd. Artikel 25: Bevoegdheden De raad van bestuur bezit de meest uitgebreide bevoegdheden om alles te doen wat nodig of nuttig is om het doel van de vennootschap te verwezenlijken. Alles wat niet expliciet door de wet of de statuten wordt voorbehouden aan de algemene vergadering behoort tot haar bevoegdheid. De raad van bestuur mag aan lasthebbers van zijn keuze, binnen de perken van zijn bevoegdheid, bijzondere volmachten verlenen. 46
Aldus heeft de raad van bestuur de macht om onder meer en zonder dat dit beperkend moet worden gelezen: - alle daden van dagelijks bestuur te verrichten en/of delegeren - alle verbintenissen aan te gaan tegenover derden in verband met de activiteiten van de CVBA, waaronder alle goederen - zowel roerende als onroerende - in huur te nemen en te geven, te verwerven en te vervreemden en alle handelingen te stellen die daarmee gepaard gaan; - leningen en kredieten aan te gaan; - een voorstel maken voor de waarde stijging van het aandeel en dit voorbrengen op de algemene vergadering; - Uitspraak over de uitsluiting van vennoten bekrachtigen; - de raad van bestuur heeft de bevoegdheid om het toetreden van nieuwe vennoten of het uitschrijven van nieuwe aandelen te stoppen als dit de werking van de coöperatie in het gedrang brengt. Artikel 26: vertegenwoordiging van de vennootschap Afgezien van bijzondere delegaties wordt de vennootschap tegenover derden en in rechte geldig vertegenwoordigd door twee samen handelende bestuurders. Artikel 27: Dagelijks bestuur De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de CVBA evenals de vertegenwoordiging van de CVBA wat het dagelijks bestuur betreft opdragen aan één of meer personen, al dan niet bestuurder of vennoot, die intern alleen, gezamenlijk of als college optreden. De raad van bestuur beslist omtrent hun benoeming, ontslag, bevoegdheid en bezoldiging. Artikel 28: Controle De controle op de financiële toestand, op de jaarrekening en op de regelmatigheid van de verrichtingen weer te geven in de jaarrekening, worden conform art. 385 van het Wetboek van Vennootschappen overgedragen aan een of meerdere vennoten. Deze controlerende vennoten wordt benoemd door de algemene vergadering. Zij mogen in de vennootschap geen andere taak uitoefenen of enig ander mandaat aanvaarden. Deze controlerende vennoten worden benoemd voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. HOOFDSTUK 5: ALGEMENE VERGADERING Artikel 29: Samenstelling en bevoegdheden De algemene vergadering is samengesteld uit alle vennoten. Ze bezit de bevoegdheid die de wet en deze statuten haar toekennen. Haar besluiten zijn bindend voor alle vennoten, ook voor de vennoten die afwezig waren of die zich onthielden van stemming of die ongeldig of tegen stemden. Artikel 30: Oproeping De algemene vergadering wordt opgeroepen door de raad van bestuur. Dat moet geschieden door middel van gewone post en/of per email verzonden op het adres vermeld in het aandelen register, ten minsten [Aantal] dagen vóór de algemene vergadering plaats vindt. De algemene vergadering komt minstens eenmaal per jaar samen in de maand [maand] om zich onder meer uit te spreken over de jaarrekening van het voorbije boekjaar en over de kwijting aan de bestuurders en aan de vennoten belast met de controle. De vergadering kan 47
ook in buitengewone zitting worden opgeroepen. Dat moet geschieden op verzoek van de vennoten met ten minste [Aantal] van alle aandelen in hun bezit op het ogenblik van dat verzoek. De algemene vergaderingen komen bijeen op de zetel van de vennootschap of op elke andere plaats in de gemeente waar de zetel van de vennootschap is gevestigd, opgegeven in het oproepingsbericht. De algemene vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur en, zo deze afwezig of verlet is, door de bestuurder daartoe door de raad aangewezen of, bij gebrek aan dergelijke aanwijzing, door de oudste bestuurder aanwezig op de vergadering. De voorzitter wijst onder de aanwezige de secretaris en twee stemopnemers aan. De voorzitter, de secretaris en de stemopnemers maken het bureau van de algemene vergadering uit. Artikel 31: Volmachten Een vennoot mag zich op de vergadering door middel van een schriftelijke volmacht door een andere vennoot met stemrecht laten vertegenwoordigen. Elke vennoot mag slechts één andere vennoot vervangen. De rechtspersonen mogen evenwel, ongeacht de voorgaande vertegenwoordigd door hun statutaire of wettige vertegenwoordigers.
bepaling,
worden
Artikel 32: Beslissingen Voor elke beslissing dient er een meerderheid te zijn bij beide aandeelhouders groepen (zowel bij type A als type B), ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde vennoten. Behoudens de uitzonderingen voorzien door de wet of door deze statuten beslist de vergadering bij gewone meerderheid van de stemmen, zonder rekening te houden met de onthoudingen en ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde vennoten. Wanneer de vergadering zich dient uit te spreken over een wijziging in de statuten of over de opmaak of de wijziging van een intern reglement moeten de oproepingen het voorwerp van de beraadslagingen vermelden en moet ten minste de helft van de aandelen met stemrecht op de vergadering vertegenwoordigd zijn. Wordt deze laatste voorwaarde niet vervuld, dan dient een nieuwe vergadering met dezelfde agenda te worden bijeengeroepen. Deze zal dan geldig beraadslagen ongeacht het aantal vertegenwoordigde aandelen. Een beslissing is pas geldig als ze met drie vierden van de geldig uitgebrachte stemmen wordt goedgekeurd. Behoudens in verantwoorde dringende gevallen zal de algemene vergadering alleen over de agendapunten geldig kunnen beraadslagen. Artikel 33: Stemrechten Elk aandeel geeft in principe recht op één stem. Geen enkele vennoot mag aan de stemming deelnemen, voor hem persoonlijk en als mandataris, met meer dan een tiende van het aantal stemmen verbonden aan de in de vergadering vertegenwoordigde aandelen. Artikel 34: Notulen De notulen van de algemene vergadering worden ondertekend door de leden van het bureau en de vennoten die zulks wensen. De afschriften en uittreksels van die notulen worden door de voorzitter of de ondervoorzitter getekend. 48
HOOFDSTUK 6: BOEKJAAR - JAARREKENING - WINSTVERDELING Artikel 35: Boekjaar Boekjaar stemt overeen met kalenderjaar. Het boekjaar begint op één januari en eindigt op eenendertig december van elk jaar. Artikel 36: Jaarrekening Op het einde van het boekjaar wordt door de raad van bestuur een inventaris opgemaakt en worden de boeken afgesloten. De jaarrekening bestaat uit de balans, de resultatenrekening en de toelichting, en vormt één geheel. Deze stukken worden overeenkomstig de wet opgemaakt en bekendgemaakt. Artikel 37: Jaarverslag Op het einde van het boekjaar stelt het bestuursorgaan een bijzonder verslag uit over de wijze waarop de vennootschap toezicht heeft uitgeoefend op het realiseren van de doelstellingen van de CVBA. Één maand vóór de algemene vergadering overhandigt het bestuursorgaan de documenten, samen met een verslag, aan de e vennoot belast met de controle. Hij zal een verslag over hun controleopdracht opstellen. Vijftien dagen vóór de vergadering worden de jaarrekening, bestaande uit de balans, de resultatenrekening en de toelichting, de verslagen van de bestuurders en de vennoten belast met de controle ter beschikking van de vennoten neergelegd op de zetel van de vennootschap. Artikel 38: Winstverdeling Op voorstel van de raad van bestuur kan de algemene vergadering zich uitspreken over de bestemming van het saldo van de nettowinst: 1. minstens 25 procent wordt afgenomen voor uitbetalingskosten; 2. minstens 15 procent wordt afgenomen voor investeringskosten; 3. het overblijvende saldo (maximum 60 %) kan worden uitbetaald als een dividend op het gestorte bedrag van de aandelen. De aandelen geven slechts na twee jaar recht op het voorgestelde dividend. Het toegekende percentage op de aandelen kan maximum datgene zijn dat is vastgesteld in de voorwaarden tot erkenning als coöperatie voor de Nationale Raad voor de Coöperatie. De betaling van de dividenden geschiedt op de datum en op de manier door de Raad van Bestuur vastgesteld. Indien een vennoot zijn verzoek tot uittreding ter kennis heeft gebracht van de vennootschap zal de winstuitkering pro rata temporis gebeuren tot op het ogenblik van het verzoek tot uittreding; 4. indien de Raad van Bestuur zou voorstellen een restorno uit te betalen kan het bedrijfsoverschot, na aftrek van de algemene kosten, lasten, afschrijvingen, reserves en het eventuele dividend, aan vennoten alleen worden uitgekeerd naar rata van de verrichtingen die zij met de vennootschap hebben gedaan;
49
Bijlage 2: functieprofielen dagelijks bestuur Algemeen directeur Als algemeen directeur sta jij in voor het algemeen beheer (leiding, management, …) van de coöperatie en het team van medewerkers. U zorgt ervoor dat de wooncoöperatie in orde blijft volgens de op dat moment geldende wetgeving. U ontwikkelt een visie en verwerkt deze in een beleidsplan dat zal moeten worden goedgekeurd. Na goedkeuring staat u in voor de evaluatie en bijsturing van het beleidsplan. Motivatie van de beleidsorganen en de medewerkers om de vooropgestelde doelstellingen te halen valt ook onder uw takenpakket. Naast voorgaande punten zijn verantwoordelijkheid opnemen voor het plannen, organiseren, coördineren, controleren, rapporteren en budgetteren van alle activiteiten die betrekking hebben tot de onderneming ook uw verantwoordelijkheid. Over welke competenties beschikt een goed algemeen directeur? • • • • • • •
Resultaatgericht werken Ondernemen Netwerken Leiding geven Zelfstandig werken Loyaal zijn Adviseren
Boekhouder / Boekhoudkantoor Als boekhouder of accountant ben je verantwoordelijk voor de boekhouding van de hele coöperatie. Je zorgt voor de maandelijkse en jaarlijkse BTW-‐aangiftes. Daarnaast stel je op het einde van elk boekjaar mee de jaarrekening en balans op. Je wordt verantwoordelijk gesteld voor de verwerking van alle financiële en boekhoudkundige gegevens. Dit houdt in dat je facturen moet boeken, facturen moet betalen en alle gegevens moet verwerken. Daarnaast stel je rapporten op en dien jij de belastingaangiftes in. Verder is controle ook nog een belangrijke taak van de accountant. Je zorgt voor de controle van de financiële administratie en het financieel beheer. Je maakt provisies, analyseert budgetten en stelt nieuwe budgetten op. Over welke competenties beschikt een goede boekhouder? • • • • • •
Betrouwbaar zijn Zelfstandig werken Nauwkeurigheid Analytisch inzicht Werken met boekhoudkundige programma’s Objectief zijn
50
Onderhoudsploeg De verantwoordelijke voor onderhoud staat in voor een nette en hygiënische omgeving voor de gebruikers van de infrastructuur en het personeel. Bijhouden van de stock van de poetsproducten en het verzorgen van gemeenschappelijke kamerplanten en eenjarige bloemen valt ook onder zijn verantwoordelijkheid. Over welke competenties beschikt een goed onderhoudspersoneelslid? ● ● ● ●
accuraatheid met oog voor detail zelfstandig werken zelf initiatief kunnen nemen de nodige lichamelijke geschiktheid bezitten
51
Bijlage 3: Bestaande coöperaties Studentenhuisvesting Coöperaties in de Wereld Het is belangrijk om op te merken dat het idee voor een studentenwooncoöperatie niet nieuw of revolutionair is. In het buitenland zijn tal van initiatieven te vinden waarbij studenten willen ontsnappen aan de monopolie positie van enkele en hun woonsituatie in eigen handen nemen. Over heel de wereld zijn dergelijke wooncoöperaties te vinden, in verschillende vormen en grootte, behalve in België. Dit blijft echter niet beperkt tot studentenhuisvestiging, ook voor particulieren en voor sociale huisvesting zijn er vele coöperatieve woonvormen te vinden in de wereld. Sommige van deze coöperaties zijn nieuw en worden door studenten zelf geleidt, andere zijn meer dan 100 jaar geleden opgericht, hebben verschillende panden en bestaan uit een professioneel netwerk. Hieronder geven wij een kort overzicht van de situatie in verschillende landen in de wereld, waarna we enkele cases uitgebreider toelichten (A co-operative future for student housing, 2004) [41] [42]. Brazilië
Meer dan 223 coöperaties die zijn aangesloten bij de Organisatie van Braziliaanse Coöperaties
Canada
Meer dan 2100 non-profit huisvestingscoöperaties, met 90 000 huishoudens en 250 000 leden
Chili
Meer dan 20% van de sociale huisvesting is in de vorm van coöperaties
Ethiopië
Meer dan 1000 coöperaties met 42 000 leden
Denemarken
20% van de huisvesting bestaat in de vorm van coöperaties
Duitsland
Meer dan 800 000 coöperatieve woonvormen, zowel voor studenten als particulieren
India
200 000 huisvestings-coöperaties
Spanje (Mondragon)
15 coöperaties met 1000 wooneenheden
Schotland
Meer dan 15 000 wooneenheden coöperatieve woonstructuur
Palestina
429 coöperaties met meer dan 16 000 leden.
Tanzania
Meer dan 100 coöperaties met 7000 leden
Turkije
Meer dan 200 000 coöperaties met 800 000 leden
Uruguay
Meer dan 13 000 panden in bezit van wooncoöperaties
Verenigde Staten
Meer dan 165 studentenwooncoöperaties met 10 000 wooneenheden
Zweden
Meer dan 500 000 huizen en appartementen aangeboden door wooncoöperaties. Meer de helft van het woningaanbod is eigendom van wooncoöperaties.
aangebonden
binnen
een
Noord-Amerika en Canada Het merendeel van de bestaande studentenhuisvesting coöperaties bevinden zich in NoordAmerika en Canada. De eerste studentenhuisvesting coöperatie in de Verenigde Staten 52
werd opgericht in Illinios in 1873, toen een aantal vrouwelijke studenten een woning aangekochte om de kosten te kunnen drukken door gemeenschappelijk te wonen. Door de crisis in de jaren 1930 was het voor studenten niet eenvoudig om de hoge kosten voor hun studies te betalen, hierdoor nam het aantal studentencoöperatie sterk toe in deze periode. Tijdens de 1940's verschenen de eerste raciaal geïntegreerde coöperaties - in veel gevallen was dit de eerste raciaal geïntegreerde vorm van huisvesting op de campus. Vele coöperaties ontstonden uit voedsel coöperaties welke zich uitbreiden naar huisvesting, opdat de leden hun kosten konden minimaliseren. Meer coöperaties werden opgericht, vaak door studenten die een bezoek brachten aan een bestaande coöperatie aan een andere universiteit en geïnspireerd werden door het idee. De coöperaties in Noord Amerika worden ondersteund door The North American Students of Co-operation (NASCO), een organisatie die is opgericht in 1968 om de coöperatieve beweging binnen de studenten samenleving (naast huisvesting ook voedsel) te ondersteunen. NASCO voorziet training, ondersteuning, educatieve programma’s en andere diensten om de ontwikkeling van studenten coöperaties te ondersteunen. Deze organisatie bezit heel wat kennis en informatie over de opstart en het besturen van een wooncoöperatie. Tijdens het schrijven van deze blauwdruk was er ook contact met NASCO om informatie uit te wisselen. ● Berkeley Student Cooperative (BSC) Studentenhuisvesting coöperatie ontstaan in 1933 tijdens de Grote Depressie in de Verenigde Staten. Studenten hadden het moeilijk om hun studies te betalen en huurkost was één van de grote onkosten. Het opstartkapitaal werd door de studenten zelf bij elkaar gezocht via investeerders, leningen en schenkingen. De kosten worden zo laag mogelijk gehouden doordat de studenten actief meewerken in de coöperatie: onderhoud, poetsen, koken, … Sommige studenten werken ook binnen de administratie, boekhouding, raad van bestuur, … De coöperatie voorziet ook maaltijden voor de huurder en ook andere studenten kunnen tegen betaling van deze maaltijden gebruik maken. De voedingswaren worden in bulk aangekocht en studenten maken zelf de maaltijden klaar om de kosten te drukken. De BSC beschikt over 20 gebouwen in de buurt van UC Berkeley Campus voor meer dan 1300 studenten. Elke huisvesting is een aparte coöperatie met eigen beslissingsrecht en regels. Studenten kopen een aandeel van de coöperatie en dit geeft hen recht op het huren van een kamer en gebruik te maken van de faciliteiten van de coöperatie. Dit geeft ook het recht om aanwezig te zijn, te stemmen, te spreken en moties in te dienen op elke vergadering. De coöperaties worden democratisch geleid en studenten maken alle beslissingen. Huren brengt ook enkele verplichtingen met zich mee: de huur op tijd betalen, kamer in goede staat houden en zich houden aan de regels van de coöperatie. Verder heeft elke student een specifieke taak binnen de coöperatie die hij of zij moet uitvoeren. Dit is essentieel om de kosten zo laag mogelijk te houden. De raad van bestuur bestaat uit 29 studenten (1 tot 4 vertegenwoordigers van elk huis/appartement), één stafmedewerker en één oud student. Deze maakt de begroting op en neemt bestuurlijke beslissingen voor de coöperatie. Verenigd Koninkrijk In het Verenigd Koninkrijk werden verschillende coöperaties opgericht in de jaren 1970 door studenten uit onvrede met de hoge huurkosten en slechte kwaliteit van de kamers. ●
Sanford Housing Co-operative 53
CDS werd opgericht in 1974 door de Society for Co-operative Dwellings om kamers te voorzien voor studenten en jong volwassenen. Het werd gebouwd met privaat kapitaal en beschikt over 146 bedden in 10 verschillende huizen, en een paar appartementen ●
Birmingham Student Housing Co-op
Birmingham Student Housing Co-op is ontstaan vanuit 4 studenten die wouden in gaan tegen slechte studentenwoningen die tegen veel te hoge prijzen werden verhuurd aan studenten. Deze coöperatie werd pas in 2012 opgestart en de leiding en werking is volledig in handen van de coöperatie. Finland ●
Foundation for Student Housing in the Helsinki Region (Hoas)
Non-profit organisatie die studentenhuisvesting voorziet in Helsinki voor 18 000 studenten. Haos werd opgericht door studentenverenigingen in 1969 en heeft ongeveer 9000 appartementen. De structuur is geen echte coöperatie maar de studentenverenigingen zijn nog steeds vertegenwoordigd in de raad van bestuur. De dagelijks leiding is wel in beheer van professionals. [41] Student housing cooperative. (sd). Opgeroepen http://en.wikipedia.org/wiki/Student_housing_cooperative
op
2014,
van
Wikipedia:
[42] A co-‐operative future for student housing. (2004, juni). Opgeroepen op 2013, van http://media.urbed.coop.ccc.cdn.faelix.net/sites/default/files/student%20housing%201st%20stage%20report.p df
54
