Cavelot Cadzand-Bad Een aanvulling op het bestaande vakantieproduct

‘Cavelot’ Cadzand-Bad Een aanvulling op het bestaande vakantieproduct

Rapportage in opdracht van: Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot B.V.

Augustus 2009 Projectnummer RESORT.9.081 ZKA Consultants & Planners Postbus 4833 4803 EV Breda tel.: 076-5658877 fax: 076-5656489 e-mail: [email protected] www.zka.nl

Inhoudsopgave

1.

IINLEIDING

1

1.1. 1.2.

Aanleiding Doel studie en opbouw rapportage

1 1

2.

CAVELOT

2

2.1. 2.2.

Concept Cavelot Resumé

2 3

3.

VAKANTIEPRODUCT SLUIS

4

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8.

Inleiding Omgevingskwaliteit Aanbod verblijfsrecreatie Zeeuws-Vlaanderen Aanbod vakantiebungalows gemeente Sluis Analyse op bedrijfsniveau Marktbewerking en organisatie Huidige doelgroep regio Zeeuws-Vlaanderen Resumé

4 4 5 6 7 9 10 11

4.

RELEVANTE MARKTONTWIKKELINGEN

13

4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

Inleiding Relevante markttrends Gevolgen trends Resumé

13 13 14 16

5.

CONCLUSIE: BETEKENIS CAVELOT VOOR DE REGIO

18

ZKA Consultants & Planners

1.

1.1.

IINLEIDING

Aanleiding

De Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot B.V. en de gemeente Sluis hebben een realisatieovereenkomst getekend voor het project Cavelot aan de zuidzijde van de badplaats Cadzand-Bad. Door ZKA Consultants & Planners is in opdracht van de Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot B.V. een onderzoek uitgevoerd naar de economische betekenis van het plan. Door partijen is de vraag gesteld of een economische impuls en te verwachte extra inkomsten uit toeristenbelasting ook tot stand komen. De raming is immers uitgevoerd op planniveau. De kernvraag is welke doelgroepen vooral worden bereikt met dit plan en in welke mate daarbij sprake is van een verschuiving van al bestaande gasten in het gebied en er als zodanig op gemeentelijk niveau slechts in beperkte mate sprake is van een economische impuls (extra bestedingen en inkomsten). ZKA Consultants & Planners is door Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot B.V. gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de marktkansen en doelgroepen van het te realiseren park. 1.2.

Doel studie en opbouw rapportage

De mate waarin het project Cavelot een economische impuls op gemeentelijk niveau kan bewerkstelligen, komt vooral voort uit het onderscheidende vermogen van het concept en de meest kansrijke doelgroepen in de relevante marktsegmenten die daarmee vooral worden bereikt. De volgende vraagstelling staat in het onderzoek centraal: Wordt met dit plan vooral in ‘dezelfde vijver gevist’ van al bestaande vakantieparken in de gemeente of is sprake van markten productontwikkeling, waarbij wordt ingespeeld op nieuwe/andere motieven van de doelgroepen (bestaand/nieuw) waardoor er ook sprake is van extra overnachtingen in plaats van verschuiving van de bestaande vraag (vooral verdringingsmarkt)? Na een korte introductie van het project Cavelot (Hoofdstuk 2), volgt een analyse van het huidige vakantieproduct Sluis en de huidige doelgroepen (Hoofdstuk 3). Vervolgens is ingegaan op relevante marktontwikkelingen en de gevolgen voor de bungalowmarkt (Hoofdstuk 4). In hoofdstuk 5 wordt afgesloten met de betekenis van Cavelot voor de regio (met o.a. de differentiatie ten opzichte van andere verblijfsaccommodaties).


1

2.

CAVELOT

2.1.

Concept Cavelot

Gedifferentieerd woningaanbod: duinlandschap en ruimtebeleving Het plan Cavelot met 450 eenheden bestaat uit een mix van recreatiewoningen voor verhuur en recreatiewoningen voor hoofdzakelijk recreatief eigen gebruik. Permanente bewoning is niet toegestaan op het recreatiepark. Het woningbouwprogramma voorziet diverse typen woningen, zowel qua verschijningsvorm als aantal bedden. De woningen kennen een bovengemiddelde mate van luxe in het marktsegment. Tevens is in het plan een aantal groepsrecreatiewoningen opgenomen, zodat ook groepen (families of vrienden) kunnen verblijven op het park. Direct grenzend aan Cadzand-Bad: strand én cultuur Het projectgebied (totaal 48 ha.) ligt zuidelijk aaneengesloten aan de badplaats 1 Cadzand-Bad in de Zeeuws Vlaamse gemeente Sluis. In Figuur 2.1. is de locatie van het plangebied weergegeven. Figuur 2.1.

Locatie Cavelot

Het gebied kenmerkt zich door de langgerekte kuststrook met daarachter het open polderlandschap. Natuurgebied het Zwin, ten westen van Cadzand-Bad kent een ruime variatie aan flora en fauna, het gebied leent zich goed als ruimte om te recreëren. Daarnaast ligt het Belgische achterland, met mondaine kustplaatsen als Knokke en de Haan binnen handbereik. Het Belgische achterland ligt op een steenworp afstand: een middagje flaneren op het strand van het Knokke (10 km) of genieten van musea en schilderachtige steegjes in het middeleeuwse Brugge (30 km) behoort tot de mogelijkheden.

1

Tussen de Noorddijk en de Lange Strinkweg.


2

Kwalitatief hoogwaardig recreatiegebied met openbaar toegankelijke recreatienatuur Cavelot kan gezien worden als een uitbreiding van Cadzand-Bad aan de zuidzijde van het dorp. Uitgangspunt van de opzet van het project is dat het de sfeer van een ‘natuurlijke’ dorpsuitbreiding heeft en niet zozeer van een recreatiepark op zich. In het plan wordt een aanzienlijke hoeveelheid vrij toegankelijke recreatienatuur ingepast. Zones van groen, natuur en water zorgen voor een gedifferentieerd gebied. De wegen in het gebied volgen overwegend de hoogtelijnen en de woningen worden hierdoor op een natuurlijke wijze in de duinen gesitueerd. De recreatienatuur loopt dwars door de duinen, zodat de beleving van het hoogteverschil, de landschappelijke kwaliteiten en daarbij horende vegetatie optimaal is. Voorzieningen beperkt en aanvullend op bestaand aanbod Om bezoekers van het recreatiepark verder te faciliteren, zijn er beperkte voorzieningen gepland. Deze voorzieningen zijn relatief ‘basic’ en kunnen dus niet vergeleken worden met die van traditioneel grotere vakantieparken (die uitgebreide voorzieningen aanbieden voor sport, vermaak en horeca). Uitgangspunt is dat de voorzieningen in Cavelot een aanvulling zijn op het totale aanbod in de badplaats. In verband met het reeds aanwezige aanbod zullen detailhandel, zorg en wellness niet opgenomen worden. De sportvoorzieningen in Cadzand-Bad, die in de toekomst tevens gebruikt kunnen worden door de recreanten van Cavelot, zullen uitgebreid en vernieuwd worden, wat een kwaliteitimpuls tot gevolg heeft (óók voor de lokale bevolking en de andere recreanten in het gebied). Woningen ademen sfeer van de omgeving uit Bij het ontwikkelen van nieuwe recreatieparken wordt steeds meer aandacht besteed aan de kenmerkende en aansprekende uitstraling van de omgeving, zowel voor wat betreft het landschap als de architectuur. Recreanten verwachten woningen die een sfeer uitademen die aansluit bij het beeld wat zij hebben van de omgeving. Op Cavelot hebben de woningen diverse architectuurstijlen, tevens bevatten de woningen details die refereren aan details van bebouwing uit de omgeving.

2.2.

Resumé

Het project Cavelot kent de volgende karakteristieken: • Het project kent een behoorlijke schaalgrootte (450 recreatiewoningen); • Het woningprogramma voorziet in diverse typen woningen die een bovengemiddelde luxe kennen in het marktsegment; • Cavelot is direct grenzend aan de kern van Cadzand-Bad (uitbreiding badplaats); • Naast strand biedt Cavelot cultuur. Hieronder wordt verstaan, het onderdeel zijn van én gebruik maken van de voorzieningen van de traditionele badplaats (uitgaan, winkelen, galeries); • Cavelot staat voor ruimtebeleving in het duinlandschap, het gebied kent een open structuur met een ruime hoeveelheid vrij toegankelijke recreatienatuur.


3

3.

VAKANTIEPRODUCT SLUIS

3.1.

Inleiding

Cavelot is gelegen in Cadzand-Bad onderdeel van de gemeente Sluis. In dit hoofdstuk is een analyse (desk research, locatiebezoek) gemaakt van het vakantieproduct Sluis. De analyse richt zich achtereenvolgens op de volgende aspecten: • Omgevingskwaliteit (3.2.); • Aanbod verblijfsrecreatie Zeeuws-Vlaanderen (3.3.); • Aanbod vakantiebungalows gemeente Sluis (3.4.); • Analyse op bedrijfsniveau (3.5.); • Marketing en organisatie (3.6.); • Huidige doelgroepen (3.7.). 3.2.

Omgevingskwaliteit

De gemeente Sluis kenmerkt zich door het strand en duinlandschap (meer dan 17 kilometer kustlijn) en het achterliggende polderland. De agrarische sector is beeldbepalend. Er zijn cultuurhistorisch waardevolle vondsten, objecten en locaties in het gebied. Doordat de gemeente nabij de Belgische grens ligt, heeft het gebied een bijzondere grensbeleving dat uitnodigt tot ontdekken van de omgeving. Ontwikkelingen zoals het wegvallen van nationale grenzen, veranderingen in agrarische sector, visserij en vervanging van het autoveer door vaste oeververbinding hebben belangrijke gevolgen voor het gebied. 2 De gemeente Sluis kent meerdere kernen met een uiteenlopend inwoneraantal en verzorgingsniveau. Een groot deel van de kernen ligt in het polderlandschap. Landelijke bekendheid heeft bijvoorbeeld de kern Sluis. Vanuit toeristisch perspectief zijn met name ook de kernen direct aan/bij het waterfront meer bijzonder: • Cadzand-Bad, een authentieke kustplaats direct aan de Noordzee en het nabij gelegen natuurgebied het Zwin vol flora en fauna; • Breskens, van oorsprong een vissersplaats, gelegen aan de Westerschelde. Net als Cadzand ligt Breskens direct aan het waterfront, wat uniek is in Zeeland. Cadzand Cadzand (vroeger Cadesand) behoort tot de oudste nederzettingen van ZeeuwsVlaanderen. Het lag op een eiland nabij het Zwin, en was met een "kade"(dijk) omgeven. Bij de stormvloeden in 1394 en 1398 (St. Elisabethsvloed) verdwenen grote delen van het "eiland van Cadzand" weer in zee en werden weer herdijkt. Cadzand is een vroeg middeleeuws ringdorp, de huizen geconcentreerd rond de vroeggotische (Katholieke) kerk uit het begin van de veertiende eeuw. Het dorpsbeeld wordt nog steeds bepaald door oude, interessante geveltjes met vaak een levensboom in het bovenlicht van de deur, alsook door de nog in bedrijf zijnde molen "Nooitgedacht". In het begin van de twintigste eeuw heeft zich aan de kust de buurtschap Cadzand-Haven ontwikkeld. Daarna is met de komst van de strandrecreatie vanaf 1950 Cadzand-Bad ontstaan. De stranden zijn gelegen tussen de natuurgebieden van het Zwin en de Zwarte Polder. Bron: http://www.cadzand-bad.com

2

De gemeente Sluis bestaat uit de volgende kernen: Aardenburg, Biervliet, Breskens, Cadzand, Eede, Groede, Hoofdplaat, IJzendijke, Nieuwvliet, Oostburg, Retranchement, Schoondijke, Sint Kruis, Sluis, Waterlandkerkje en Zuidzande.


4

Samengevat zijn de kernpunten van het oorspronkelijke aanbod van de gemeente Sluis: • Langgerekte kustlijn: deltanatuur, zee en strand; • Combinatie van agrarische polderlandschap, natuur en cultuur; • Ligging nabij België geeft een bijzondere grensbeleving die uitnodigt tot ontdekken van de omgeving. Kortom, in de gemeente Sluis gaan cultuur en traditie hand in hand met zee- en strandplezier aan de kust. 3.3.

Aanbod verblijfsrecreatie Zeeuws-Vlaanderen

Eenzijdige, kwetsbare structuur Op basis van een analyse van gegevens van het CBS inzake het aantal slaapplaatsen blijkt dat de opbouw van de productiestructuur in ZeeuwsVlaanderen afwijkt ten opzichte het gemiddelde in Zeeland en Nederland (zie Figuur 3.1.). Op basis van dit overzicht kan worden gesteld dat: • Het verbijfsrecreatie aanbod wordt in Zeeuws-Vlaanderen bovengemiddeld gedomineerd door de kampeersector (82% van het totaal aantal slaapplaatsen bevindt zich op kampeerterreinen); • Het aandeel slaapplaatsen op huisjesterreinen in Zeeuws-Vlaanderen achterblijft in vergelijking met Nederland als met Zeeland. 3

Figuur 3.1. 100%

Slaapplaatsen naar type verblijfsaccommodatie 1%

1%

4%

90%

80%

70% 60% 72% 60%

82%

50%

40%

30% 17% 7% 20% 7% 20%

10%

19%

11% 0% Zeeuws-Vlaanderen Huisjesterreinen

Zeeland Hotel, pension, jeugdaccommodaties

Nederland Kampeerterreinen

Groepsaccommodaties

Kortom, de opbouw van het aantal slaapplaatsen in Zeeuws-Vlaanderen, en naar verwachting daarmee ook in Sluis, heeft een eenzijdig karakter. De structuur wordt gedomineerd door slaapplaatsen op kampeerterreinen. Hiermee is de structuur niet alleen eenzijdig, en daarmee kwetsbaar voor ontwikkelingen in dit segment, maar heeft de productie ook een sterk seizoensmatig karakter met beperkte mogelijkheden off season (voor- en naseizoen met minder warme dagen). 3

Bron: CBS. Gehanteerde definitie: Een huisjesterrein bestaand uit een aantal zomerhuisjes, (vakantie-)bungalows of (vakantie)appartementen voor zover deze verblijfseenheden hoofdzakelijke voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn.


5

Kleine campings hebben geen toekomst meer De verblijfsrecreatie in Nederland staat voor grote veranderingen. De markt voor campings en bungalows is versnipperd en verzadigd. 'Er zit geen rek meer in' , zegt Henk van den Brink van de ING Bank die de sector onderzocht. De traditionele camping, met zo'n 200 kampeerplaatsen, gerund door een echtpaar gaat verdwijnen. 'Vaak is er in 30 jaar bijna niets veranderd', zegt Van den Brink. Er is nauwelijks geld in gestoken. Investeringen zijn noodzakelijk om nog mee te komen in de markt.‘ Maar de investeringen zijn vaak te groot om ooit uit de kosten te kunnen komen. 'Schaalvergroting, doelgroepenbeleid en seizoensverlenging zijn onontkoombaar', zegt directeur Joep Thönissen van Recron. Bron: Het Financieel Dagblad

3.4.

Aanbod vakantiebungalows gemeente Sluis

Op basis van deskresearch is gebleken dat de gemeente Sluis momenteel 12 bungalowparken/clusters telt. Op deze parken/clusters zijn totaal circa 1.5004 1.600 vakantiebungalows gesitueerd. Op basis van ervaringscijfers en diverse bronnen wordt verwacht dat van dit aanbod circa 65% werkelijk beschikbaar is voor een meer bedrijfsmatige verhuurexploitatie. Daarnaast heeft de regio verspreid over het gebied een groot aantal particuliere recreatiewoningen, 5 recreatieappartementen en chalets. Deze zijn buiten beschouwing gelaten . In de bijlage is een overzicht opgenomen van plannen in de regio voor de realisatie van recreatiewoningen. De verblijfsrecreatieve sector in Sluis concentreert zich op de kuststrook. De bungalowparken in Sluis zijn op hoofdlijnen in een drietal zones geconcentreerd (zie Figuur 3.2.), te weten: 1. Cadzand/Retranchement: in deze zone zijn 200-250 recreatiewoningen (circa 1.250 bedden) aanwezig, verdeeld over de bungalowparken Zomerdorp Het Zwin en Le Bonheur; 2. Nieuwvliet: in deze zone zijn circa 600 recreatiewoningen (circa 2.800 bedden) aanwezig, verdeeld over de parken Het Gemaal, De Vlier, St. Pierre en Le Rivage; 3. Breskens/Hoofdplaat: in deze zone zijn circa 700-750 recreatiewoningen (circa 3.500 bedden) aanwezig, verdeeld over de bungalowparken Scheldeveste, Schoneveld, Strandpark Breskens, Fort Soleil, Napoleonhoeve en Village Scaldia. Figuur 3.2. Bungalowaanbod gemeente Sluis in drie zones

2

3

1

4 5

Eigen inventarisatie op basis van informatie van VVV’s, verhuurbureaus en deskresearch. CBS telt in 2008 in de gemeente Sluis 1.817 recreatiewoningen.


6

Kenmerkend voor de bestaande parken is dat ze allen zijn gelegen in de nabijheid van de het strand (Noordzee/Westerschelde). Ze zijn sterk gericht op de beleving van strand en zee. De ligging in het landschap kan dan ook solitair genoemd worden, doordat de dorpen op enige afstand liggen ontstaat een geïsoleerde situatie (vooral in de winter). Er is sprake van een ruimtelijk functionele scheiding tussen het woongebied van de lokale bevolking en het recreatiegebied (waar de vakantiebungalows liggen). Hoewel er sprake is van een aanzienlijk volume is de capaciteit ruimtelijk verspreid waardoor samenhang en synergie niet ten volle tot wasdom komen. Op gebiedsniveau gaat het om het aantal slaapplaatsen om te voldoen aan algemene criteria voor de beleving (kritische massa) en de exploitatiemogelijkheden (draagvlak, ‘traffic’). Voor het functioneren als een vakantiegebied dienen indicatief ten minste 3.500 (toeristische) ‘bedden’ (slaapplaatsen) beschikbaar te zijn met een grote differentiatie. Voor het totaal aantal toeristisch-recreatieve slaapplaatsen per zone ontbreken specifieke cijfers. Indien dit getal als een norm per zone wordt gehanteerd dan kan worden gesteld dat de zone bij Cadzand capaciteitsuitbreiding behoeft voor een gezonde basis als levendig vakantiegebied. Er is sprake van een relatief eenzijdig product, met een grote nadruk op kamperen en 4 tot 6 persoons vakantiehuisjes (‘veel van hetzelfde’). Te meer omdat het kamperen een sterk seizoensmatig karakter heeft, dient gestreefd te worden naar meer differentiatie ook gericht op het laagseizoen. Hierdoor wordt het druktebeeld beter gespreid en daarmee afgestemd op het sociale draagvlak. Overigens vraagt een betere bezetting in het laagseizoen ook om bestedingsmogelijkheden in die periode en activiteiten met voldoende comfort en belevingswaarde. 3.5.

Analyse op bedrijfsniveau

Het aanbod van vakantiebungalows in de gemeente Sluis kenmerkt zich door de volgende karakteristieken: • Kwaliteitsniveau diffuus; • Vakantiebungalows relatief verouderd; • Parken relatief kleinschalig; • Beperkt aanbod voorzieningen; • Beperkt aanbod grote bungalows. Kwaliteitsniveau diffuus Doordat vrijwel alle bungalows in particulier eigendom zijn laat het kwaliteitsniveau van de bungalows een diffuus beeld zien. Naar verwachting bestaat er een standaardisatie van de (basis)inrichting en het onderhoud van de bungalows die door Hoogenboom, Molecaten Groep en Roompot verhuurd worden. Voor het overige aanbod is de kwaliteit onzeker, en zijn er weinig waarborgen naar de consument over het kwaliteits- en voorzieningenniveau van de bungalows. Vakantiebungalows relatief verouderd Het merendeel van de vakantiebungalows is ouder dan 10 jaar. In 2002 zijn de laatste bungalows in de gemeente gebouwd op Village Scaldia in Hoofdplaat. Daarna zijn er geen nieuwe vakantie bungalows meer bijgebouwd in de gemeente Sluis.


7

Parken/clusters relatief kleinschalig Het merendeel van de parken of clusters van recreatiewoningen telt minder dan 100 vakantiewoningen. Deze parken/clusters hebben meer het karakter van een second home park (in een aantal situaties heeft uitponding plaatsgevonden), waar naar verwachting meer de focus ligt op eigen gebruik en beperkte/particuliere verhuur. Het relatief kleinschalig karakter in combinatie met het feit dat plaatselijk sprake is van een nevenactiviteit of beleggingswaarde (vermogensbeheer i.p.v. commerciële waarde), beperken de bedrijfsmatige mogelijkheden voor investeringen van enige allure. Beperkt aanbod voorzieningen Zoals vermeld zijn de parken/clusters doorgaans kleinschalig. Deze parken hebben dan ook weinig tot geen centrale voorzieningen, omdat de kritische massa te beperkt is om deze voorzieningen bedrijfsmatig rendabel te maken en/of up to date te houden (sterk seizoensmatige exploitatie). Le Rivage, St. Pierre en Zomerdorp Het Zwin maken gebruik van de centrumvoorzieningen van de nabij gelegen camping de Pannenschuur. Beachpark Schoneveld en Molecaten Napoleonhoeve hebben een eigen zwembad beschikbaar. De parken profileren zich sterk als aanbieder van de beleving van strand en zee. Het huidige aanbod kan als sterk omgevingsgericht bestempeld worden. Het gebruik is zeer extensief gericht (strand en natuur). De eenzijdige marktoriëntatie (seizoen- en jaarplaatsen, second homes) maakt het gebied kwetsbaar. Te meer omdat er sprake is van een trend waarbij het aantal overnachtingen door seizoensrecreanten ook afneemt (In Figuur 3.3. is te zien dat zowel het aantal vakanties als het aantal overnachtingen toeristisch en vast afneemt). Het economische draagvlak onder voorzieningen die bijdragen aan de vakantiebeleving (vermaak, horeca, shopping, etc.) nemen af, waardoor het verblijf ook voor de vaste gasten zelf minder bijzonder wordt en er sprake is van een neergaande spiraal. Figuur 3.3.

Ontwikkeling aantal vakanties/overnachtingen (links/rechts) 6 toeristisch en vast in de regio Zeeuws-Vlaanderen

Bescheiden aanbod grotere bungalows Bij de inventarisatie is ook gekeken naar het aantal bedrijven dat vakantiebungalows voor meer dan 6 personen aanbiedt voor de verhuur.

6

Bron: Toeristisch Trendrapportage Zeeland 2008-2009


8

Alhoewel de inventarisatie geen compleet beeld overlevert, lijkt het aanbod aan 7 grotere bungalows zeer bescheiden . Een andere tijd: meer dan zon, zee en strand De verblijfsrecreatie is een belangrijke pijler van de gebiedseconomie. Toch staat de ontwikkeling van het verblijfsrecreatieve product min of meer stil. Mede daarom verliest het gebied aan échte concurrentiekracht als bestemming voor kust- en watersportvakanties. Veel van de locaties waar de bedrijven zijn gevestigd voldoen niet meer aan de huidige eisen. Het ruimtegebruik van de gast is fors toegenomen en er is meer behoefte aan stralingsruimte (fietsen, tuinmeubels, tuinkeuken, etc.), privacy en individueel sanitair, etc. Ook de weginfrastructuur op de bedrijven en in de omgeving zijn niet aangepast aan de huidige verkeersmiddelen en –gedrag. Er is sprake van een grotere ruimtebehoefte voor kwaliteitsverbetering zonder direct ook de capaciteit te vergroten. Op veel locaties ontbreken de mogelijkheden hiertoe.

3.6.

Marktbewerking en organisatie

De regio wordt in de markt gezet als traditionele kustdestinatie in het grensgebied. Daarbij wordt gedoeld op de zee, het strand, de duinen en de watersport (zoals zwemmen en surfen). Het overnachten nabij het strand, in de nabijheid van de zee staat centraal. Het ontbreken van gezamenlijkheid (sector kenmerkt zich in algemeenheid door een introvert karakter) en samenhang belemmeren de ontwikkeling van een krachtige internationale marktbewerking. De huidige bungalowmarkt in de gemeente Sluis kenmerkt zich door een versnipperde structuur en kleinschalig karakter. De marketingkracht is hierdoor relatief beperkt. Dit wordt veroorzaakt doordat de vakantiebungalows vrijwel allemaal in eigendom van particulieren zijn, zonder een dominant beleggingsoogmerk (doel: rendement uit hoge verhuurbezetting en goede prijzen). De eigenaren zijn vrij te kiezen of zij de woning zelf verhuren of via een landelijke/regionale verhuurorganisatie. In de regio zijn naast de VVV’s, diverse verhuurbureaus actief. In het gebied zijn drie landelijk opererende organisaties vertegenwoordigd, te weten Roompot, Molecaten en Hoogenboom Vakantieparken. Zij verhuren (een deel van de) bungalows op de parken en voeren het beheer op het park uit. De grote landelijke spelers verkopen hun eigen merk. De kleine aanbieders (vooral particulieren en verhuurbureaus) bieden in feite een overnachtingplaats en geen vakantiebeleving. Met Roompot als exploitant/verhuurder beschikken locaties over een aanzienlijke marketingkracht. Immers: Roompot geeft jaarlijks 1,3 miljoen accommodatiegidsen uit (waarvan 25% in het buitenland!) en de site telt jaarlijks 8 miljoen unieke ‘hits’. Ter vergelijking: bij Landal betreft het circa 1 miljoen brochures per jaar en telt de website jaarlijks 7,1 miljoen bezoekers.

7

Enkel St. Pierre, Fort Soleil en Le Rivage bieden grotere bungalows (> 6 personen) aan en vaak slechts in beperkt aantal. Naar schatting worden er op de parken in de gemeente Sluis circa 25 woningen aangeboden voor 8 personen en circa 4 woningen voor 14 personen.


9

3.7.

Huidige doelgroep regio Zeeuws-Vlaanderen

Zeeuws-Vlaaderen, en daarmee ook Sluis, put naar verwachting op hoofdlijnen uit de traditionele markten in het kusttoerisme: gezinnen met kinderen (m.n. zomer) en stellen, m.n. 50-plus (voor- en naseizoen). De motieven van deze doelgroepen komen op hoofdlijnen overeen met andere kustregio’s in de Delta: zee, rust, kindvriendelijk. In Figuur 3.4. is te zien hoe de bezoekersgroepen van Zeeuws-Vlaanderen zich verhouden ten opzichte van de andere Zeeuwse regio’s. Uit deze figuur kunnen de volgende belangrijke punten gehaald worden: • De regio Zeeuws-Vlaanderen trekt opvallend veel 65 plussers; • Na de senioren is de regio het meest in trek bij volwassenen tussen 35-40 jaar; • Kinderen van 0-12 jaar zijn ondervertegenwoordigd in de regio. Blijkbaar sluit de bestemming of het aangeboden product minder goed aan op de vraag van jonge gezinnen (zowel de leeftijdsgroep 0-12 jaar als 25-34 jaar blijft sterk achter). Een verklaring kan zijn dat de regio relatief veel kampeeraanbod kent terwijl gezinnen met kleine kinderen meer comfort zoeken dan gebruikelijk op een camping geboden wordt. Figuur 3.4.

8

Leeftijd toeristische gast per regio provincie Zeeland

Naast een enigszins afwijkende samenstelling van het bezoek zijn de hogere gemiddelde bestedingen opvallend. Uit recent onderzoek is gebleken dat regionaal gezien in Zeeuws-Vlaanderen de vakantieganger het meest besteed (€ 194). Een stijging van maar liefst € 36 ten opzichte van 2007, welke wordt veroorzaakt door de gemiddeld langere verblijfsduur (7,5 naar 8,1 dagen) en een stijging van de vakantiebesteding per dag (met € 3). De vakantieganger is dus bereid geld te besteden wanneer zij Zeeuws-Vlaanderen bezoekt. Naar verwachting zijn het grensoverschrijdende bezoek en bestedingen (horeca, shoppen, uitgaan) naast de hogere vervoerskosten hiervoor belangrijke oorzaken. Dit kan betekenen dat er sprake is van een ‘lek’. Een 'lek' zorgt ervoor dat een bestedingsimpuls maar gedeeltelijk leidt tot extra productie, nieuw inkomen, extra bestedingen, enz. in Sluis zelf. Door voorzieningen in Sluis toe te voegen die beter inspelen op de motieven/voorkeuren van de gast, wordt zo'n ‘lek’ kleiner.

8



10

Figuur 3.5

3.8.

9

Gemiddelde besteding per vakantie per persoon

Resumé

Naar aanleiding van de analyse van het product Sluis als vakantieproduct kunnen de volgende conclusies getrokken worden: • De omgeving heeft door zijn ligging aan de kust, het polderlandschap, de authentieke kernen en de ligging nabij België, in zijn oorsprong potentie om te functioneren als toeristische destinatie; • De huidige productiestructuur heeft een scheve verhouding ten opzichte van Zeeland en Nederland. Vakantiebungalows zijn ondervertegenwoordigd, waar kampeerplaatsen sterk zijn oververtegenwoordigd; • Gemeente Sluis heeft voornamelijk kleinschalige huisjesterreinen; • Er is een beperkt aanbod van grotere vakantiebungalows (> 6 personen); • Doordat de kritische massa niet groot genoeg is om bedrijfsmatig (centrale) voorzieningen aan te kunnen bieden, worden bij een deel van de bungalowparken de centrale voorzieningen gecombineerd met een naastgelegen camping. Mogelijkheden om te herinvesteren of het aanleggen van nieuwe voorzieningen ontbreken nagenoeg; • De marketingkracht op gebiedsniveau is matig ontwikkeld. De structuur is versnipperd. We hebben het veelal over het midden- en kleinbedrijf met beperkte investeringmogelijkheden. Daarnaast zijn de verblijfs- en dagrecreatieve zones veelal gescheiden werelden. Ze verkopen geen vakantie maar een verblijf. Terwijl de gast meer en meer is gericht op de beleving; • Er zijn slechts een aantal grote spelers (merken) in de markt, particuliere verhuurbureaus zijn dominant. Het vermarkten van de regio komt bij deze partijen minder naar voren; • De huidige doelgroep van Zeeuws-Vlaanderen is met name 65-plussers en gezinnen met kinderen (volwassenen tussen 35-44 jaar); • De regio trekt relatief weinig jonge gezinnen; • De huidige doelgroep besteedt relatief veel in Zeeuws-Vlaanderen en is dus ook bereid dit te betalen. Het kusttoerisme is, ook in Sluis, een stabiele markt, maar met een afnemende gemiddelde verblijfsduur en daarmee dus minder overnachtingen. Om de neergaande trend om te buigen naar een nieuwe groeifase zijn impulsen onontbeerlijk. De gemeente Sluis, en Cadzand in het bijzonder, beschikt over voldoende, concurrerende kernwaarden. Naast zon, zee, strand zal er een 9



11

uitstekende basisstructuur van verblijfsaccommodaties moeten bestaan. Ook andere componenten zullen, zonder deze te vernietigen, daarbij ingezet moeten worden om het onderscheidende vermogen (‘onvergetelijke’ belevingsmomenten) te vergroten: landbouw, natuur, strand, water, erfgoed, tradities, etc. Toerisme in Cadzand is gebaat bij het behoud van de (authentieke) streekidentiteit, de cultuurhistorische elementen en de diversiteit van de zilte landschapselementen (bestaand en te ontwikkelen).


12

4.

RELEVANTE MARKTONTWIKKELINGEN

4.1.

Inleiding

Naast de vraag of Cavelot een aanvulling is in deze regio, is ook relevant een analyse te maken van de marktontwikkelingen in de vakantiemarkt welke van invloed zijn op de vraag naar vakantiebungalows. Deze vakantiemarkt is een grote, volwassen markt, waarin marktsegmentatie en productdifferentiatie nodig zijn om een aandeel te verwerven dan wel te behouden. De vraag is zeer gefragmenteerd en de behoeften zijn de laatste jaren sterk veranderd. 4.2.

Relevante markttrends

‘Quality time’ De verblijfsrecreatieve markt heeft een enorme groei doorgemaakt. Er is sprake van een sterke internationalisering van markten en ‘hot spots’. Vooral korte vakanties (zogenaamde short breaks) dragen bij aan de groei. Daarnaast is er een grote markt voor het recreatief buitenleven (wonen, sporten, wellness, tuinieren, natuur, cultuur) op de mooiste plekjes in Nederland. We zijn in de ban van de geborgenheid van het platteland, weg uit een ingewikkeld leven in de steden. Er moet steeds meer in een leven en dat moet zowel afwisselend als belonend zijn. De beleving van werk, relaties, eigen lichaam en vrije tijd staat steeds vaker in het teken van het verlangen naar een intense en intensieve beleving en ervaring. Het eigen gevoel is de toetssteen voor wat het leven biedt 10 (is het nog leuk?) . Voor het vrijetijdsgedrag en het gebruik van verblijfsaccommodaties zijn relevante ontwikkelingen: • De groei van de eenpersoonshuishoudens, zowel onder jong-volwassenen (vaak tijdelijk), op middelbare leeftijd (meestal echtscheiding) en op hogere leeftijd (sterfte van de partner). In Duitsland is het aandeel eenpersoonshuishoudens hoger dan in Nederland. Ook voor Duitsland geldt dat eenpersoonshuishoudens het meest voorkomen onder jongvolwassenen en ouderen; • Het gezin is sterk geïndividualiseerd. Niet tot het kerngezin behorende personen zijn zelfstandige huishoudens gaan vormen. Daarnaast wordt het aandeel multiculturele gezinnen, met eigen tradities en voorkeuren, belangrijker; • Het gemiddeld kindertal van gezinnen is sterk teruggelopen In Duitsland is al enige decennia sprake van een laag geboortecijfer. De Duitse toeristische statistieken laten een relatief groot aandeel families met oudere kinderen zien. Voor gezinnen met kleine kinderen (< 6 jaar) heeft Nederland een sterke marktpositie. Echter, voor gezinnen met oudere kinderen (6-13 jaar) zijn vooral Italië en Oostenrijk in beeld. Gezinnen met kleine kinderen (< 6 jaar) richten zich sterk richten op comfortabele vakantiebungalows; • De bevolking is aan het vergrijzen. Ouderen wonen in gemiddeld kleinere huishoudens dan personen uit andere leeftijdsgroepen. Vooral het aantal alleenstaande oudere weduwen is sterk gegroeid. De vergrijzing betekent dat er ook een groeiend aantal mensen bestaat met relatief weinig verplichtingen. Senioren vragen een ander of aangepast product, stellen andere eisen en vragen om een andere benadering in de communicatie.

10

Bron: SCP; In het zicht van de toekomst, 2004.


13

Grotere differentiatie en maatwerk Deze ontwikkelingen zetten zich door met als belangrijkste gevolg dat het volume groeit, de reisgezelschappen steeds weer wisselende samenstellingen hebben (sterkere marktsegmentatie) en motieven veranderen. Er worden specifieke eisen gesteld aan verblijfsaccommodaties (privacy én samenzijn, luxe, design, comfort en technologie voor individualisering), de services (producten, diensten en programma’s zonder afstemmingsproblemen voor de gasten zelf) en de belevingswaarde (‘doen’, authenticiteit, zingeving, gezond, etc.). Dit maakt een grote differentiatie van het product, uitstekend management en maatwerk noodzakelijk. Van belang is niet langer te denken in termen van van elkaar gescheiden sectoren of geïsoleerde activiteiten, maar te denken in termen van samenhangende en elkaar versterkende clusters en ketens en van arrangementen of combinaties van voorzieningen. Vanuit een te geïsoleerde benadering is het heel moeilijk om werkelijk tot marktvernieuwing, laat staan tot innovatie te komen. 4.3.

Gevolgen trends

Toename aantal shortbreaks om te ontsnappen aan tijdsdruk Door de groei van verplichtingen, vooral het betaald werk (o.a. emancipatiebeleid), neemt de tijdsdruk in huishoudens toe. Deze tijdsdruk betekent dat de vrijetijd als belangrijker wordt ervaren en intensiever wordt beleefd. De ‘tijdsnood’ heeft vooral gevolgen voor de sociale contacten met derden. We zien de afgelopen jaren een grotere markt ontstaan van vakanties waarbij groepsverbanden (familie, vrienden, verenigingen, bedrijven, etc.) centraal staan. De tijdsdruk is voor veel mensen groot en daarom verlangen zij naar (korte) momenten van ontspanning en er even helemaal tussenuit zijn. Zij zien vakantie niet meer als een luxe, maar als noodzaak. Voor de binnenlandse vakanties liggen groeimogelijkheden vooral in het aanbieden van korte vakanties. 25% van de korte vakanties wordt in bungalowpark doorgebracht Na het hotel, is de bungalow met bijna 25% de meest populaire logiesvorm om een korte vakantie in door te brengen. Mensen willen immers tijdens hun korte vakantie even bijkomen en verlangen dan meer naar de luxe en comfort van een bungalow of hotelkamer. Bungalowvakanties doen het goed en bovendien blijkt uit recente analyse dat er sprake is van een structurele groei voor de korte toeristische vakanties van Nederlanders in zomerhuisjes/vakantiebungalows in Nederland in de periode 1991-2007.


14

Grafiek 4.1. Ontwikkeling aantal korte (toeristische) vakanties in zomerhuisjes/ vakantiebungalows in Nederland 160

150

140

130

120

110

100

90

80 1991

1992

1993

Laagconjunctuur

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Hoogconjunctuur index korte vakanties

Trendlijn

En binnen de bungalowmarkt zijn grotere recreatie-woningen in opkomst die geschikt zijn voor grotere groepen (familiebijeenkomsten, reünies, drie-generatievakanties, etc.). Ontwikkelingen vraag Voor de verblijfsrecreatieve markt waaronder de markt voor bungalows wordt voor de periode tot 2015 een gemiddelde jaarlijkse groei van 0,5% verwacht. Gezien de schaalgrootte, innovatieve producten en diensten en constante kwaliteitsverbetering is binnen deze markt de kans op succes voor de grote 11 bungalowparken het grootst . Welke voorzieningen Nederlanders belangrijk vinden in de omgeving van hun bungalowpark is te zien in onderstaande grafiek. Grafiek 4.2.

12

Top 10 van gewenste voorzieningen in omgeving bungalowpark

Aanwezigheid natuur/bossen/heidevelden

3,9

Lekker eten en drinken

3,8

Rustige omgeving

3,7

Wandelmogelijkheden

3,7

Gezelligheid/vriendelijkheid bewoners

3,7

Aanwezigheid strand/duinen

3,6

Fietsmogelijkheden

3,6

Goedkope bestemming

3,4

Aanwezigheid historische stad(jes)/dorpen

3,4

Aanwezigheid grote stad met winkelcentra

3,2

0

11

12

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

In het onderzoek van NBTC-NIPO Research was 37% van de respondenten het (zeer) eens met de stelling “ik denk dat ik de komende jaren vooral kies voor grote bungalowparken met veel voorzieningen”. Bron: De Nederlandse Bungalowsector 2008, NRIT/GFK


15

Liefhebber bungalowvakantie op zoek naar luxe, ruimte en differentiatie 13 Uit recent onderzoek van NRIT/Gfk blijkt dat er steeds meer waarde wordt gehecht aan luxe, comfort en voorzieningen van de bungalows. Mensen verwachten dezelfde luxe als thuis of zelfs nog een stapje luxer. Ook dient het park rekening te houden met de omgeving: de uitstraling van de bungalows past bij de streek en het landschap waar het park gelegen is, er wordt steeds duurzamer gebouwd en er wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteit van de omgeving. Daarnaast wordt verwacht dat er meer differentiatie zal zijn in de bungalowparken sector. Cavelot sluit aan bij deze trend, doordat de woningen meer luxe kennen en een diversiteit aan uitvoeringen. 4.4.

Resumé

Inspelen op convenience en differentiatie in beleving Uit verschillende recente onderzoeken is gebleken dat de vraag naar bungalowvakanties in de toekomst nog verder zal stijgen. De trends wijzen er verder op dat de toerist zich steeds meer wil onderscheiden en meer beleving en (individuele) luxe wil. Het huidige aanbod in Sluis lijkt hier niet voldoende op aan te kunnen sluiten. Recreatiewoningen ruim en luxe van opzet, passend bij uitstraling regio Cavelot bevat ruim opgezette recreatiewoningen die van alle luxe en comfort zijn voorzien. De variatie in typen zit in het aantal personen waarvoor de woning geschikt is. Bij de vormgeving van het park is rekening gehouden met de landelijke omgeving en traditionele bouwstijl, waardoor het park goed aansluit bij de uitstraling van de regio. Vakantiegangers kunnen er onder andere genieten van de natuur, rust en het Bourgondische leven (uit eten gaan). Dit sluit goed aan bij de door de Nederlanders geformuleerde top 10 van gewenste voorzieningen bij bungalowparken. Cavelot leidt tot marktontwikkeling… Cavelot kan met het voorgestelde concept – complementair aan de ontwikkeling van de badplaats – zorgen voor de benodigde impuls en differentiatie. Het project beschikt immers over diverse grotere familiehuizen, ruimtebeleving en een eigentijds comfort. Hiermee kan Cavelot doelgroepen aanboren die momenteel niet naar de gemeente Sluis komen, zoals groepen (families, bedrijven, vrienden, etc.) die graag beschikken over een eigen accommodatie voor de groep, maar zich niet aangetrokken voelen tot groepsaccommodaties (en wel tot de grotere, comfortabele, woningen op een bungalowpark). De eenheid met de badplaats biedt andere beleving dan een traditioneel vakantiepark en zal dus zorgen voor marktontwikkeling. De structuur is te vergelijken met Domburg, Kijkduin of Cochem waar door Roompot vakantieparken worden geëxploiteerd welke een belangrijke synergie hebben met de lokale economie en leefbaarheid.

13

NRIT/Gfk De Nederlandse bungalowsector 2008. In dit onderzoek is experts uit de bungalowsector gevraagd hoe zij het bungalowpark van de toekomst zien.


16

Roompot resort Cochem herstelt weihnachtsshopping In het dal van de Moezel op circa.3 kilometer van het oude en romantische wijnstadje Cochem is een splinternieuwe Roompot Ferien- und Golfresort geopend met veel comfort in het hart van de prachtige aangelegde golfbanen, ook voor niet-golfers. Het Eifel-Moezelgebied is een van de bekendste en populairste vakantiegebieden van Duitsland, maar qua product gedateerd en een eenzijdige marktoriëntatie. Het aanbod wordt gedomineerd door los verhuurde woningen en een beperkt aantal woningen dat als vakantiepark wordt geëxploiteerd. Gezien het kleinschalige karakter van de bedrijven (en daarmee de financiële kracht) en problemen voor de bedrijfsopvolging, dreigt een krimp van het aantal slaapplaatsen op te treden Het tijdig bevorderen van capaciteit is van groot belang om de vrijetijdseconomie op peil te houden. Het Ferien- und Golfresort Cochem trekt vooral familiemarkten aan voor korte comfortabele vakantie gedurende het hele jaar. Was de bestaande middenstand in Cochem gewend geraakt aan een rustige decembermaand, en voor sommigen een wintervakantie, door de vele parkgasten in december is het weihnachtsshoppen in ere hersteld.

… en tevens productontwikkeling Naast dat Cavelot zorgt voor marktontwikkeling, vormt het park eveneens een soort productontwikkeling voor de omliggende parken/aanbieders. Cavelot draagt bij aan het aantal, de kwaliteit, het assortiment, etc. van de voorzieningen in Cadzand-Bad. Alle gasten in de omgeving kunnen gebruik maken van deze kwalitatief betere en completere voorzieningen (jaarrond exploitaties!). De andere verblijfsrecreatieve accommodaties/bedrijven kunnen hiermee een hogere attractiewaarde bieden en kunnen daarvan profiteren via een hogere bezetting en/of prijs, waardoor op termijn het rendement en de investeringsruimte verbetert. Cavelot kan aldus fungeren als katalysator voor een algehele kwaliteitsverbetering in het studiegebied. Hoogwaardige verblijfsaccommodaties zorgen voor seizoensverlenging Als een van de belangrijkste effecten die de realisatie van een hoogwaardige verblijfsaccommodatie voor een toeristische bestemming is seizoensverlenging. Een voorbeeld hiervan is Golden Tulip Hotel-Resort de Amelander Kaap. Voor de opening hiervan in 1987 werd Ameland alleen in de traditionele vakantieperiodes goed bezocht. Inmiddels is het seizoen – mede door de kwaliteitsimpuls die deze ontwikkeling voor de rest van het eiland heeft gegeven – aanzienlijk verlengd en loopt het seizoen van maart tot en met december. Soortgelijke ervaringen heeft men op Texel (GT Hotel Opduin en vakantiepark De Krim), Domburg (o.a. (Buiten)Hof Domburg en ook de elkweervoorziening De Parel) en in Valkenburg aan de Geul waar men recentelijk duidelijk merkt dat de omvorming van camping de Cauberg tot Landal Kasteeldomein De Cauberg leidt tot meer bezoek in het laagseizoen (dit effect wordt ook duidelijk onderkend door het MKB volgens de VVV Zuid-Limburg).


17

5.

CONCLUSIE: BETEKENIS CAVELOT VOOR DE REGIO

De vraagstelling is of Cavelot ten op zichte van het bestaande aanbod in de gemeente Sluis iets toevoegt zodat de geraamde extra bestedingen en daarmee economische effecten ook realistisch zijn. In deze studie is gekeken naar de productiestructuur van de gemeente Sluis in het marktsegment van vakantiebungalows. Bepaald is in welke mate Cavelot zich onderscheidt in de regionale context. Immers als dat zo is, kan er sprake zijn van duurzame markten productontwikkeling. Plan Cavelot: strand én cultuur Het plan Cavelot laat zich op hoofdlijnen als volgt omschrijven: • Ligging: direct grenzend aan de kern Cadzand-Bad; • Voorzieningenniveau complementair op bestaand aanbod in Cadzand-Bad; • Totaal 450 recreatiewoningen waar een belangrijk aandeel beschikbaar is voor bedrijfsmatige verhuur door Roompot; • Bijzondere vormgeving van het landschap in het plangebied, welke bijdraagt aan een bijzondere groenstructuur afgestemd op de omgeving en ruimtebeleving in het plan; • Ruime kavels en een bovengemiddeld afwerkingniveau en inrichting van de woningen; • Gedifferentieerd woningprogramma, waarbij een relatief groot aantal eenheden te karakteriseren is als familiehuizen (met > 10 bedden). De filosofie achter het plan Cavelot is de ontwikkeling van een vakantiepark van e de 21 eeuw. Dit betekent dat er veel meer dan voor soortgelijke plannen gebruikelijk, wordt aangesloten bij de kwaliteiten en kernwaarden van de omgeving en allianties worden gestimuleerd met bestaande voorzieningen en de lokale gemeenschap. Het gaat dus om een balans van het plan met een vitale omgeving. Met een dergelijke ontwikkeling ontstaat de mogelijkheid (ook voor vakantieparken) om op nieuwe doelgroepen in te spelen, immers de culturele kwaliteiten van de omgeving zijn onderdeel van het product. Op een succesvolle wijze doet Roompot dit reeds in Domburg, Kijkduin en Cochem. Vakantiebungalowmarkt Sluis eenzijdig en kwetsbaar De gemeente Sluis kent een relatief groot aandeel kampeerplaatsen in haar aanbod slaapplaatsen voor toeristen. Kamperen is geen groeimarkt en het gebruik heeft een sterk seizoenmatig karakter. Het aanbod vakantiebungalows voor verhuur is relatief beperkt en ruimtelijk versnipperd. Bovendien zijn de bedrijven relatief kleinschalig en is de differentiatie van eenheden klein (hoofdzakelijk 4-6 persoon vakantiebungalows). Het beeld van de kwaliteit is diffuus. Slechts voor een beperkt aandeel wordt de marketing verzorgd door organisaties met een bewezen nationaal tot internationaal marktbereik. Wordt het aanhaken of afhaken? De productiestructuur van de markt voor verblijfsrecreatie in de gemeente Sluis en het geboden product sluiten momenteel onvoldoende aan op de vraag van de toerist die behoefte heeft aan luxere en grotere accommodaties en meer voorzieningen (om ook buiten het seizoen op (korte) vakantie te gaan). Sluis mist hierdoor een stuk economische ontwikkeling. De thans teruglopende tendens in het aantal overnachtingen in de regio is vooral het gevolg van het verouderde product.


18

e

Cavelot zet ‘De meest zuidelijke badplaats van de 21 eeuw’ op de kaart Cavelot onderscheidt zich van het huidige aanbod vakantiebungalows in de gemeente Sluis en speelt hiermee duidelijk in op de vraag vanuit de markt (toename shortbreaks, vraag naar convenience, meer vraag naar grotere vakantiebungalows, beleving). Door de ligging nabij de kern Cadzand-Bad en het achterland binnen handbereik differentieert het park zich ten opzichte van de bestaande parken. Deze parken liggen veelal solitair in de duinen en zijn daardoor niet in staat de beleving aan te bieden van het leven in een traditionele Zeeuwse badplaats, zoals Cadzand-Bad dat is. In het huidige aanbod is sprake van ruimtelijk functionele scheiding tussen wonen en recreëren, terwijl uit onderzoek is gebleken dat de bungalowbezoeker de aanwezigheid van gezelligheid en authentieke kernen belangrijk vindt. De eenheid met de badplaats, zoals bij Cavelot, biedt andere beleving dan een traditioneel vakantiepark en zal dus zorgen voor marktontwikkeling (nieuwe doelgroep welke nu niet bereikt wordt). Cavelot leidt dus tot marktontwikkeling, nieuwe doelgroepen worden aangeboord (jonge gezinnen, families, vrienden en bedrijven) die in het huidige product geen aansluiting vinden. Daarnaast brengt Cavelot verdere productontwikkeling op gang, dit brengt tevens spin-off voor de huidige parken. Zij kunnen ook gebruik maken van deze voorzieningen en zich hiermee profileren (én bieden een hogere attractiewaarde). De effecten van een betere jaarrondbezetting gestimuleerd door Cavelot vormen een grondslag voor investeringen in kwaliteitsverbetering in bestaande accommodaties. Verwachte economische impuls en spin-off realistisch Cavelot is zeker niet meer van hetzelfde. Hoewel het is te verwachten dat dit park voor een deel of periode in het jaar in dezelfde vijver vist als de bestaande parken in de regio, zullen vooral buiten de traditionele zomerperiode vooral nieuwe doelgroepen worden aangetrokken voor korte vakanties die vanwege het merkbeeld Roompot, de vernieuwde badplaats Cadzand-Bad in combinatie met het grensoverschrijdende achterland en de bijzondere kwaliteiten van het plan zelf, aangetrokken worden. Het marktpotentieel in de zomerperiode is naar verwachting groot genoeg dat er geen schade in de markt ontstaat in deze periode. De teruglopende overnachtingen zijn illustratief voor het teruglopen van de concurrentiekracht van het huidige product. Een krachtige impuls is noodzakelijk om de marktpositie op peil te houden en is van strategisch belang om het gebied opnieuw te positioneren.


19

Bijlage 1

Gepland aanbod gemeente Sluis

In deze bijlage is een overzicht gegeven van enkele belangrijke nieuwbouwprojecten voor recreatiewoningen. Hieronder zijn deze projecten kort omschreven en is indien mogelijk de status aangegeven: • In het kader van aanpak van Zwakke Schakel Nieuwesluis (project Waterdunen) heeft de Molecaten Groep plannen voor de uitbreiding (en wijziging van het concept) van de Napoleonhoeve (nabij Breskens) met 400 14 recreatiewoningen, een hotel en een camping op 40 hectare . De exacte planning is niet bekend. De indruk bestaat dat dit plan niet binnen 5-7 jaar zal starten; • In Cadzand-Bad zijn vergaande plannen voor de ontwikkeling van een appartementenhotel aan de boulevard (Stadresidentie Cadzand-Bad). Het plan omvat 42 luxe appartementen met een privé parkeergarage. De appartementen hebben uitzicht op zee. De beoogde faciliteiten zijn een wellnesscentrum, fitnesscentrum, overdekt zwembad, restaurant/brasserie en een surfshop; • Arcus Projectontwikkeling ontwikkelt momenteel plannen om de nabij camping de Pannenschuur in twee fasen circa 350 recreatiewoningen te realiseren. Deze plannen zijn in ontwerpfase, en zijn nog niet in procedure. Het plan wordt geïntegreerd in het bestaande polderlandschap en is gericht op kwaliteitsverbetering van de kampeerbedrijven en versterking van het verblijfsproduct; • In Ossenisse (gemeente Hulst) ontwikkelt recreatieparkontwikkelaar Selekt Resorts 50 recreatiewoningen (Resort Westerschelde). Het doel is dat de bouw zal starten in 2009. De ontwikkeling van het park vindt gefaseerd plaats. De kavels variëren in grootte van 245 – 400 vierkante meter. De prijs ligt tussen € 185.000- € 230.000.

14

Bron: Waterdunen: veiligheid, economische impuls, ruimtelijke ontwikkeling, vernieuwende 3333 samenwerking, Projectorganisatie Waterdunen mei 2007.


20

Cavelot Cadzand-Bad Een aanvulling op het bestaande vakantieproduct

Recommend Documents