ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14372-122/15 o ceně bytové jednotky č.2270/11 situované v domě č.p.2270 na parc.č.St.3321, katastrální území Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava - město, včetně podílu o velikosti 54/651 na společných částech domu a pozemku. (LV č.4429, 2967)
Objednavatel posudku:
PhDr.Hubert Valášek,CSc. Husitská 1283/14 612 00 Brno - Královo Pole
Vlastník nemovité věci:
PhDr.Hubert Valášek,CSc. Husitská 1283/14 612 00 Brno - Královo Pole
Účel posudku:
Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
14.června 2015
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 14.června 2015
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 3.června 2015, LV č.4429, 2967. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa stavebních pozemků platná na území města Ostravy. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku.
Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 12.června 2015 za účasti zástupce majitele nemovitosti.
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Kopie katastrální mapy. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Jednotka dle § 38
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jednotka dle § 38 Oceněno podle § 38 vyhlášky.
1.1) Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) Oceněno podle § 2 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.St.3321 zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 215 m2
Na území města Ostravy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 640,- Kč/m2 . Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 215.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 54/651
= Kč = Kč = Kč
640,137.600,11.413,82
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) Cena celkem Kč
11.414,-
_______________________________________________________________________________________________________________
1.2) Byty v domech vícebytových, byt.jednotka č.2270/11 Oceněno podle § 38 vyhlášky. Popis Bytová jednotka č.2270/11 s dispozicí 2+1 je situovaná ve 4.nadzemním podlaží domu č.p.2270, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 54/651. Svislé konstrukce jsou provedeny z plošných panelů, střecha plochá. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní obklady jsou keramické podstandardní a jsou provedeny pouze v kuchyni. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna plastová. Podlahy obytných místností jsou vlysové, v ostatních místnostech jednotky jsou provedeny převážně podlahové krytiny PVC. Vytápění i ohřev teplé vody jsou zajištěny z centrálního zdroje. Bytové jádro je původní před rekonstrukcí s původními zařizovacími předměty zdravotechniky, které tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. El.instalace světelná. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných
-3-
Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
byt č.11
54.00
54.00 m
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
54.00 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
9. 13. 24. 25.
Vnitřní obklady keramické podstandard Okna nadstandard Výtahy chybí Ostatní chybí
0.01300
100%
-0.013
0.05300
100%
0.053
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05700
100%
-0.057*1.852 ________________________________________________
-0.08964 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.08964) = 0.9516 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000
-4-
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
1.00
1
0.04
2
0.02
1
0.00
1
0.00
5 0.00 příjezd po nezpevněné 3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
0.06
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.06) x 1 = 1.060 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 3 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 2 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) -5-
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.75+0 pro stáří 50 let)
0.00 0.00 0.6375
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.00) x 0.6375 = 0.638 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
13.068,x 0.638 x 1.000 x 1.060
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 54.00 m2
= Kč = Kč
8.833,97 477.034,27
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových, byt.jednotka č.2270/11 Cena celkem Kč
477.034,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Jednotka dle § 38
Cena celkem Kč
488.448,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
C. REKAPITULACE 1) Jednotka dle § 38
Kč
488.448,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
488.448,-
Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč
488.450,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Čtyřistaosmdesátosmtisícčtyřistapadesát Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.4429 pro katastrální území Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava – město nevázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv, ani další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v Ostravě – Zábřehu, v panelovém bytovém domě řadové zástavby na ulici Patrice Lumumby. Dům čp.2270 s jednotkou č.2270/11 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn, přípojku tepla a teplé vody a elektrorozvod. Dům má 4 nadzemní podlaží a není opatřen výtahem.
-7-
Podle databáze znalce a internetové nabídky z června 2015 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví:
1. Byt o velikosti 2+1 (60 m2) Ostrava – Zábřeh, ul.Petruškova, 1.nadzemní podlaží, panel, okna plastová, dům po revitalizaci, byt v původním tech.stavu, (10 400,- Kč/m2) cena
624 000,- Kč
2. Byt o velikosti 2+1 (50 m2) Ostrava - Zábřeh, ul.Volgogradská, 2.nadz.podlaží, panel, dům po rekonstrukci, okna plastová, zateplení fasády, v bytě nová koupelna s WC a nová kuch.linka, (12 200,- Kč/m2) cena 610 000,- Kč
3. Byt o velikosti 2+1 (50 m2) Ostrava - Zábřeh, ul.Závodní, 3.nadzemní podlaží, balkon, panel, dům po rekonstrukci, vč.zateplení a plastových oken, byt v původním stavu, cena (12 480,- Kč/m2)
624 000,- Kč
4. Byt o velikosti 2+1 (53 m2) Ostrava - Zábřeh, ul.Gerasimovova, 3.nadzemní podlaží, panel, dům ve velmi dobrém technickém stavu po revitalizaci, okna plastová, byt v původním technickém stavu, (13 188,- Kč/m2) cena 699 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že bytový dům prošel celkovou revitalizací a předmětná nemovitost se nachází v klidné lokalitě v bezprostřední blízkosti Bělského lesa, s dobrou dostupností do centra města a obdobné byty v lokalitě jsou nabízeny v rozpětí 10 400 až 13 200,- Kč/m2 , odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti vzhledem k původnímu technickému stavu a situování ve 4.nadzemním podlaží bez výtahu při spodní úrovni uvedeného rozpětí, ve výši 11 000,- Kč/m2, tj. 54,00 m2 x 11 000,- Kč/m2, tj.celkem po zaokrouhlení
600 000,- Kč V Ostravě, dne 14.června 2015 -8-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14372-122/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-9-
