BOUWVALLIG

BELASTING LEEGSTAND / ONGESCHIKT / ONBEWOONBAAR / VERWAARLOOSD / BOUWVALLIG

Voorwoord Beste stadsgenoot , In de winter leeft Aalst op. Tijdens de lange aanloop naar Carnaval bruist onze stad nog meer dan anders. Dag en nacht hoor je uit elke hoek de tonen van stevige carnavalsmuziek. Ik ben dol op deze periode. De duizenden carnavalsliedjes die generaties Aalsterse carnavalisten hebben gemaakt, zijn eigenlijk duizenden liefdesbrieven aan onze stad. Wie zoveel liefdesbrieven krijgt, moet inderdaad een heel charmante kant hebben. Ik zie die kant elke dag. Ik woon zelf in het centrum van Aalst en ik hou van onze binnenstad. Het is een levend iets: een stadshart dat klopt, voortdurend verandert en steeds nieuwe vormen aanneemt.

De Stad Aalst werkt aan de woonkwaliteit én de leefkwaliteit van de binnenstad. Als schepen van Wonen werk ik daarvoor elke dag samen met mijn collega’s, in het bijzonder schepen Caroline Verdoodt van Gebiedsgerichte werking en schepen Ann Van de Steen van Stadsvernieuwing. Samen met alle andere stadsbewoners trekken we zo aan de kar, in de volle overtuiging dat er in de toekomst nog veel meer mensen verliefd worden op ons enig Aalst. Warme groet, Sarah Smeyers schepen van Wonen en sociale zaken OCMW-voorzitter

Daarom doet mijn eigen hart ook pijn als ik leegstand zie in onze straten. Leegstand is een sluipend gif. Onbewoonbare woningen, ongeschikte huizen, leegstaande panden: het zijn de rotte kiezen die een heel gebit kunnen ontsieren. De hele wijk wordt erdoor aangetast. Daarom gaat het stadsbestuur meer doen om leegstand te bestrijden. We gaan leegstand duidelijker omschrijven, beter opsporen en harder bestraffen. Het is echter niet voldoende om de symptomen te bestrijden: we moeten deze kwaal bij de wortels aanpakken. We moeten ervoor zorgen dat leegstaande panden altijd weer snel (in)gevuld worden. Verwaarlozing krijgt geen kans als de vraag naar huizen in Aalst hoog is en blijft. Daarom doen we hard ons best om Aalst nog aangenamer en nog aantrekkelijker te maken als woonstad. Aalst heeft alle troeven om nieuwe bewoners aan te trekken: goed gelegen, gastvrij, betaalbaar, altijd iets te beleven, een wereldstad op mensenmaat. 3

4

Inhoudsopgave Voorwoord 3 Inhoudsopgave

5

Woonkwaliteit is een prioriteit in Aalst

7

Wegwijs in de 3 verschillende inventarissen

8

Hoe komt mijn woning op een inventaris terecht?

10

Hoe kan ik beroep aantekenen tegen de opname in een inventaris?

14

Wat zijn de gevolgen wanneer mijn woning op de inventaris staat?

16

Kom ik in aanmerking voor een vrijstelling van belasting?

20

Hoe kan mijn woning terug uit de inventaris geschrapt worden?

28

Meer informatie?

31

5

6

Woonkwaliteit is een prioriteit in Aalst Hogere tarieven

Huisjesmelkers bannen

De Stad Aalst verhoogde de tarieven van de belasting op leegstand, ongeschikte of onbewoonbare woningen en verwaarlozing. Eigenaars die hun pand niet terug bewoonbaar willen maken, voelen dit in hun portemonnee. De tarieven liggen hoger dan vroeger om zo meer panden sneller terug op de woningmarkt te brengen. Zo verdubbelt de belasting tijdens het tweede jaar op de inventaris en vanaf het derde jaar wordt het nog duurder.

Naast leegstaande woningen zijn er ook ongeschikte en onbewoonbare panden. Deze zijn niet veilig en ongezond om in te wonen. De stad treedt streng op: het is haar taak om te waken over de woonkwaliteit. Schrijnende toestanden zoals huizen zonder verwarming of elektriciteit, een badkamer met enkel een kraantje uit de muur, wc’s zonder spoeling, kunnen niet! Deze ernstige omstandigheden worden aangepakt. De eigenaar kan de gebreken verhelpen. Gebeurt dit niet, dan komt de woning op de inventaris en na 1 jaar volgt een belasting. Hetzelfde geldt voor verwaarloosde of bouwvallige panden. Bij gevaar voor de omgeving zoals een loshangende dakgoot, een bouwvallige muur of instortingsgevaar, kan de stad deze panden op bevel laten herstellen of slopen.

Vinger aan de pols houden Leegstand definitief uit het straatbeeld halen blijft moeilijk. Cijfers van 2014 spreken over 532 woningen of gebouwen in Aalst die leeg staan. Dat is te veel. Een vernieuwd reglement en verhoogde bealsting zijn niet de enige maatregelen om het probleem van leegstand en verwaarlozing aan te pakken. De Stad Aalst voert ook een veel actiever opsporingsbeleid. Medewerkers trekken de straat op en houden de vinger aan de pols. Bij het minste vermoeden van leegstand wordt de eigenaar aangeschreven. De verantwoordelijkheid ligt immers bij de belastingplichtige. Die krijgt de kans om actie te ondernemen.



Bewijzen op tafel leggen Het nieuwe reglement is transparant, duidelijk en gebruiksvriendelijk voor de burger. Wie vrijstelling van belasting wil, moet zelf initiatief nemen en solide bewijzen voorleggen. Wie moeite doet om zijn pand in orde te brengen, kan vrijstelling van belasting krijgen. Wie echter geen moeite doet om het pand in orde te zetten, moet betalen. De geest van het reglement is immers niet om eigenaars te bestraffen, maar hen aan te moedigen om hun pand opnieuw te gebruiken waarvoor het oorspronkelijk bestemd is.

7

Wegwijs in de 3 verschillende inventarissen De wetgeving rond woonkwaliteit is niet eenvoudig en er bestaan verschillende reglementen op Vlaams en lokaal niveau. Dat maakt het voor een eigenaar die met deze problematiek te maken heeft niet altijd even makkelijk. Deze brochure wil het jou eenvoudiger maken.

wen zomaar verloren gaan voor de woningmarkt, houdt de overheid een overzicht bij van deze panden. Zo zijn er 3 verschillende inventarissen. Een woning of gebouw kan op verschillende van deze inventarissen voorkomen.

Woningen kunnen leeg staan, ongeschikt of zelfs onbewoonbaar zijn. Andere woningen zijn dan weer verwaarloosd of bouwvallig. Om te voorkomen dat al deze woningen en gebou-

De inventarisdatum is de datum waarop een pand in een inventaris wordt ingeschreven en is bepalend voor de berekening van de belasting.

1

2

LEEGSTANDREGISTER

INVENTARIS ONGESCHIKT / ONBEWOONBAAR

Een woning staat leeg als ze gedurende 1 jaar niet wordt bewoond. Een gebouw staat leeg wanneer meer dan de helft van de oppervlakte gedurende 1 jaar niet gebruikt wordt waarvoor het bestemd is. Die bestemming blijkt uit de stedenbouwkundige vergunning. Bij niet-bewoning of niet-gebruik belanden woningen of gebouwen in het leegstandsregister.

8

Een ongeschikte woning beantwoordt niet langer aan de veiligheids-, gezondheids- of kwaliteitsnormen. Voor elk gebrek aan de woning worden strafpunten gegeven. Meer dan 15 punten betekent dat de woning ongeschikt is. Een woning wordt onbewoonbaar wanneer ze gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden voor de bewoners. Deze inventaris geeft ook een overzicht van de woonhuizen en gebouwen waarvoor een bevel tot herstel of sloping is uitgesproken.

Deze woning kan opgenomen worden in de drie verschillende inventarissen

3 INVENTARIS VERWAARLOZING / BOUWVALLIGHEID Een woning of gebouw is verwaarloosd of bouwvallig wanneer ze ernstige, zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan de buitenzijde, zoals een loskomende gevel of dakbedekking, een instabiele buitenmuur of schoorsteen, verweerd buitenschrijnwerk, afbladerend schilderwerk, ...

EIGENAAR Wanneer in deze brochure ‘eigenaar’ wordt vermeld, bedoelen we alle zakelijk gerechtigden van een bepaalde woning of gebouw. In het geval van erfenis bijvoorbeeld, kan dit over meerdere personen gaan. De woning kan ook in het bezit zijn van een niet-natuurlijk persoon zoals een vennootschap. REGLEMENT Bij twijfel of discussiebij deze brochure geldt het belastingsreglement, goedgekeurd door de gemeenteraad op 16 Decemeber 2014.

9

Hoe komt mijn woning op een inventaris terecht?

1

leegstandregister Wanneer niemand op een adres vermeld staat, kunnen we vermoeden dat deze woning leeg staat. Dit is het uitgangspunt, maar dat alleen is niet voldoende om van leegstand te kunnen spreken. Hierop volgt een plaatsbezoek en als daaruit nog andere elementen blijken die op leegstand kunnen duiden, dan spreken we van leegstand. Bij een gebouw (kantoor, winkel,…) is het ontbreken van een inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen het uitgangspunt. Het verdere onderzoek naar leegstand verloopt op dezelfde manier als voor woningen.

Scoort een woning minstens 18 punten, of een gebouw minstens 12 punten, dan is er sprake van leegstand. De administratie stelt een ‘akte van leegstand’ op en brengt de eigenaar op de hoogte. Die krijgt 30 dagen de tijd om hierop te reageren. Kan je als eigenaar de leegstand niet officieel weerleggen dan komt de woning in het leegstandsregister terecht. Indien de woning 12 maand later nog steeds leeg staat, betaalt de eigenaar een belasting.

Soms wordt een woning of een gebouw anders gebruikt dan vermeld in de stedenbouwkundige vergunnning Welke functie heeft het pand, volgens de stedenbouwkundige vergunning of kadastrale fiche? Wordt het pand in overeenstemming met de vergunde functie gebruikt? Dit is belangrijke informatie. Het is ook mogelijk dat een woning slechts tijdelijk gebruikt wordt, bijvoorbeeld als studentenverblijf of als buitenverblijf. Na het administratief onderzoek volgt een plaatsbezoek. Dit onderzoek naar leegstand gebeurt door een wooncontroleur. De indicaties van leegstand komen samen met een fotoverslag in een technisch verslag. 10

Woonkwaliteit is een prioriteit in deze stad

Wat zijn de objectieve indicaties van leegstand?



-

het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister

-

het ontbreken van een aangifte als tweede verblijf of als bedrijfsvestiging

-

het langdurig ‘te huur’ of ‘te koop’ aanbieden van het pand

-

de onmogelijkheid om het pand te betreden, bijvoorbeeld door een geblokkeerde toegang

-

er is een getuigenverklaring van omwonenden, postbode, wijkagent ...

-

uiterlijke kenmerken waaruit kan blijken dat de woning niet bewoond wordt, zoals dichtgemaakte raamopeningen, langdurig neergelaten rolluiken, uitpuilende of dichtgeplakte brievenbus, ernstig vervuilde ramen of buitenschrijnwerk

-

de woning is niet winddicht (glasbreuk, schade aan buitenschrijnwerk)

-

de woning is niet waterdicht (zeer zware infiltraties via dak of gevel)

-

de ruwbouw is onafgewerkt of de omgeving en tuin zijn niet of slecht onderhouden

-

de woning is binnenin gedeeltelijk vernield of gesloopt

-

de woning is niet bemeubeld

-

het ontbreken van vestigings- of ondernemingsnummer of van een neergelegde jaarrekening

2

inventaris ongeschikt / onbewoonbaar ONGESCHIKT EN/OF ONBEWOONBAAR VERKLAARDE WONINGEN Een woningcontroleur gaat ter plaatse en voert een woonkwaliteitsonderzoek uit. De gebreken komen samen met een fotoverslag in een technisch verslag. Zijn er verschillende, ernstige gebreken, dan is een woning ongeschikt of onbewoonbaar en dan start een procedure zoals voorzien in de Vlaamse Wooncode. Hierbij dient Wonen Vlaanderen advies te geven. De eigenaar en de huurder worden hiervan op de hoogte gebracht. De verbeterpunten voor de woningen worden in kaart gebracht. Wordt de woning niet tijdig hersteld, dan wordt de woning officieel ongeschikt of onbewoonbaar verklaard. De woning wordt op die datum opgenomen in de inventaris ongeschikt/onbewoonbaar. De eigenaar ontvangt een registratieattest. Indien de woning 1 jaar later nog niet hersteld is, betaalt de eigenaar een belasting. WONINGEN OF GEBOUWEN WAARVOOR EEN BEVEL TOT HERSTEL EN/OF SLOPING WERD UITGEVAARDIGD Indien de toestand van een woning of gebouw een gevaar vormt voor de veiligheid op de openbare weg stelt de stadsarchitect een verslag op. De eigenaar wordt hiervan op de hoogte gebracht. Weigert de eigenaar om te herstellen, dan volgt een bevel tot herstel of sloping. Op die datum wordt het pand opgenomen in de inventaris ongeschikt/onbewoonbaarheid.

11

OPGELET! Werd je woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard? Ongeschikte of onbewoonbare woningen worden eveneens opgenomen in de Vlaamse inventaris ongeschiktheid/ onbewoonbaarheid (VIVOO). Wanneer de woning niet hersteld wordt binnen het jaar, betaalt de eigenaar aan de Vlaamse overheid eveneens een belasting, tenzij vrijstelling geldt.

3 inventaris verwaarlozing / bouwvalligheid Verwaarlozing of bouwvalligheid van een woonhuis of gebouw wordt vastgesteld in een technisch verslag. Wanneer het pand meer dan 12 punten scoort wordt het als verwaarloosd beschouwd. Het vertoont immers ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten. De eigenaar wordt op de hoogte gebracht. Als de eigenaar de verwaarlozing niet kan weerleggen, wordt het pand opgenomen in de inventaris verwaarlozing/bouwvalligheid. De eigenaar ontvangt een registratieattest. Indien de woning 1 jaar later nog niet hersteld is, betaalt de eigenaar een belasting.

12

Industriële panden krijgen een nieuwe invulling en bieden onderdak aan creatieve stadsmussen



13

Hoe kan ik beroep aantekenen tegen de opname in een inventaris? Ben je het als eigenaar niet eens dat je pand in een inventaris wordt opgenomen, dan kan je beroep aantekenen.

De administratie beoordeelt het beroep binnen de 90 dagen.

1

Het beroep is onontvankelijk als het te laat werd ingediend, het niet uitgaat van een eigenaar of niet aangetekend verzonden werd. Zijn de bewijsstukken onvoldoende om correct te kunnen oordelen, wordt bijkomende informatie opgevraagd of wordt een bijkomend plaatsbezoek gedaan.

leegstandregister Wanneer je als eigenaar een administratieve akte van leegstand ontvangt, betekent dit dat er een vermoeden is van leegstand. Je krijgt als eigenaar 30 dagen de tijd om dit te betwisten of te zeggen waarom de woning niet bewoond wordt. Lees ook het hoofdstuk over de mogelijke vrijstellingen. Dit beroep richt je onder aangetekende zending aan: college van burgemeester en schepenen van de Stad Aalstter attentie van team Wonen Grote Markt 3, 9300 Aalst Het beroep omvat minstens volgende gegevens: ›› de identiteit en het adres van de eigenaar ›› de handtekening van de eigenaar ›› een verwijzing naar de administratieve akte van het gebouw of de woning waarover het gaat ›› bewijsstukken waaruit blijkt dat het pand niet leegstaat ›› motivatie 14

Wanneer het beroep onontvankelijk is, wordt de procedure verdergezet. Wanneer het beroep wel ontvankelijk is, worden de bijgevoegde bewijsstukken onderzocht of gebeurt een onderzoek ter plaatse. Wanneer de toegang tot het pand wordt geweigerd of verhinderd, wordt het beroep ongegrond beschouwd. Wanneer het beroep gegrond bevonden wordt of wanneer de beslissing te laat gebeurde, wordt de woning niet opgenomen in het leegstandsregister. Wanneer het beroep niet werd aanvaard, wordt het pand opgenomen in het leegstandsregister.

2

inventaris ongeschikt / onbewoonbaar De wetgeving rond ongeschikte of onbewoonbare woningen ligt verspreid in de Vlaamse Wooncode en in de Nieuwe Gemeentewet. Je kan beroep aantekenen, maar dient rekening

te houden met de basis van de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. Dit onderscheid staat duidelijk vermeld in het besluit dat aan de eigenaar werd verstuurd. Gebeurde dit op basis van de Vlaamse Wooncode, dan teken je beroep aan bij de Vlaams minister van Wonen. Gebeurde dit op basis van de Nieuwe Gemeentewet, dan teken je beroep aan bij de provinciegouverneur.

3 inventaris verwaarlozing / bouwvalligheid De beroepsprocedure verloopt zoals omschreven binnen ‘leegstandsregister’. Bij het indienen van het beroep vermeld je de bewijsstukken waaruit blijkt dat het pand niet bouwvallig is.

Zolang er geen uitspraak is over het aangetekende beroep, wordt de woning niet opgenomen in de inventaris ongeschikt/onbewoonbaar.

Je kan als eigenaar beroep aantekenen bij de procedure

15

Wat zijn de gevolgen wanneer mijn woning op de inventaris staat? Staat een pand langer dan 1 jaar op een inventaris, dan betaalt de eigenaar een belasting. Deze tarieven zijn van toepassing vanaf 1 januari 2015. Het belastingsreglement werd door de gemeenteraad goedgekeurd op 16 december 2014.

GEBOUW OF WONING

KAMER Na 1 jaar: 132,50 EUR

Na 1 jaar: 6 EUR/m² met een minimum van 1 500 EUR

Na 1 jaar: 132,50 EUR

Na 2 jaar: 12 EUR/m² met een minimum van 3 000 EUR

Na 3 jaar: 397,50 EUR

Na 3 jaar: 18 EUR/m² met een minimum van 4 500 EUR

16

Na 2 jaar: 265,00 EUR

Eigenaars worden aangespoord om hun panden zo snel mogelijk bewoonbaar te maken

17

Vaak gestelde vragen over de belasting

1

HOE WORDT DE OPPERVLAKTE BEREKEND? De oppervlakte wordt berekend op basis van het grondoppervlak van de woning, in aantal m². Dit wordt vermenigvuldigd met het aantal bouwlagen. Zijn er woonvertrekken in de kelder of op zolder, dan worden deze meegerekend.

2

HOEVEEL BEDRAAGT DE BELASTING? Wanneer een pand 12 maand in een inventaris staat, betaal je minimaal 1 500 EUR belasting. Na 2 jaar wordt dit 3 000 EUR en na 3 jaar (of langer) wordt dit minstens 4 500 EUR.

3

WIE BETAALT DE BELASTING? De eigenaar van de woning betaalt de belasting. Wanneer de woning in ‘onverdeeldheid’ is, wordt de belasting verdeeld over alle personen die samen eigenaar zijn.

18

4

WAT MOET JE DOEN ALS JE DE WONING VERKOOPT? De verkoper brengt de stad op de hoogte binnen de 2 maand na de akte bij de notaris. Je bent ook verplicht om de nieuwe eigenaar te informeren dat de woning op een inventaris staat. Dit verandert niets aan de belasting. Als verkoper bezorg je het modelformulier ‘overdracht zakelijk recht’ met een kopie van de notariële akte aan de administratie.

5

KAN IK MIJN WONING VERKOPEN ALS ZE NOG OP EEN INVENTARIS STAAT? Ja, maar je moet de koper wel op de hoogte brengen.

6

IK HEB EEN WONING GEKOCHT DIE AL 3 JAAR IN HET LEEGSTANDSREGISTER STAAT, BETAAL IK DAN METEEN HET HOOGSTE TARIEF? De belasting wordt altijd berekend vanaf de inventarisdatum en niet vanaf de aankoop. Dit betekent dat je als nieuwe eigenaar meteen onder het hogere tarief valt, tenzij je vrijstelling geniet.

7

10

Ja, want de eigenaar is verplicht om de administratie hiervan op de hoogte te brengen. Let wel: enkel de datum van de notariële akte telt, niet die van de verkoopsovereenkomst (compromis).

Je betaalt geen belasting als je minstens 6 maanden voor de verjaringsdatum je intrek in de woning hebt genomen.

IK HEB MIJN WONING VERKOCHT EN TOCH HEB IK NOG EEN AANSLAG ONTVANGEN, KAN DIT ?

8

MIJN WONING STAAT OP MEERDERE INVENTARISSEN, IS DE BELASTING DAN HOGER? Indien een woning op verschillende inventarissen staat, betaal je slechts éénmaal belasting per aanslagjaar. De oudste inventarisdatum geldt als basis voor de berekening van de belasting.

9

BETAAL IK OOK EEN BELASTING AAN DE VLAAMSE OVERHEID? Ja, maar enkel indien het pand ongeschikt/ onbewoonbaar verklaard werd. De belasting van de Vlaamse overheid op ongeschiktheid/ onbewoonbaarheid bedraagt na 1 jaar minstens 1 980 EUR. Deze belasting verhoogt eveneens na verloop van tijd.

IK VERHUIS NAAR MIJN WONING VÓÓR EEN VOLGENDE VERJARINGSDATUM, MOET IK DAN NOG EEN BELASTING BETALEN?

11

HOE TEKEN IK BEROEP AAN TEGEN EEN BELASTING ? Je stuurt een aangetekende zending met motivatie aan het college van burgemeester en schepenen, Grote Markt 3 te 9300 Aalst, binnen een termijn van 3 maanden.

Recht van voorkoop en sociaal beheersrecht Er geldt ook een recht van voorkoop op elke woning opgenomen in één van de inventarissen. De Stad Aalst, OCMW Aalst, de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, het Sociaal Verhuurkantoor Zuid-Oost-Vlaanderen en de sociale huisvestingsmaatschappijen Dewaco, CV voor Huisvesting en SHM Denderstreek kunnen dit recht uitspreken en de woning aankopen. Deze besturen en maatschappijen kunnen ook gebruikmaken van het sociaal beheersrecht, waarbij de woning voor een specifieke periode door hen in plaats van door de eigenaar beheerd wordt.



19

Kom ik in aanmerking voor een vrijstelling van belasting? De Stad Aalst reikt eigenaars de hand door rekening te houden met een aantal argumenten. Denk maar aan een verbouwing die wat langer duurt dan gepland of wanneer je als oudere naar een verzorgingsinstelling verhuist. van toepassing bij leegstand. Deze

Sommige vrijstellingen zijn enkel van toepassing bij leegstand. Deze gelden dus niet als je woning ongeschikt, onbewoonbaar, verwaarloosd of bouwvallig werd verklaard.

2 soorten vrijstellingen, 21 vrijstellingsgronden VRIJSTELLINGEN ONBEPERKT IN DE TIJD Een vrijstelling onbeperkt in tijd heeft geen precieze einddatum en stopt op het ogenblik dat je niet meer aan de voorwaarden voldoet. 1 sociaal beheersrecht 2 handelingsonbekwaam (enkel voor leegstand!) 3 verblijf in een instelling (enkel voor leegstand) 4 beschermd monument op ontwerp van lijst 5 onteigening 6 BPA of RUP in voorbereiding 7 studenten (enkel voor leegstand) 8 woning in gebruik door de stad Aalst of het OCMW Aalst (enkel voor leegstand) 9 aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning 10 verzegeling of gerechtelijke procedure

20

VRIJSTELLINGEN BEPERKT IN DE TIJD Een vrijstelling beperkt in tijd is voor maximaal 5 jaar mogelijk. Je kan wel verschillende vrijstellingen combineren. Wordt de woning verkocht, dan kan de nieuwe eigenaar op zijn beurt opnieuw maximaal 5 jaar vrijstelling bekomen. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

stedenbouwkundige vergunning niet-vergunningsplichtige renovatiewerken ramp enige eigendom nieuwe eigenaar rusthuis (enkel voor leegstand) bodemsanering gewestelijk leegstandsregister beschermd monument, beschermd stads-of dorpsgezicht leegstand bij wederrechtelijk gecreëerde woongelegenheden bijzondere projecten ingericht door de stad Aalst

Een vrijstelling is mogelijk wanneer je een stedenbouwkundige vergunning hebt

10 vrijstellingen onbeperkt in de tijd 1° SOCIAAL BEHEERSRECHT De woning wordt door de Stad Aalst, het OCMW of een sociale woonorganisatie gebruikt voor sociaal verhuur onder de vorm van sociaal beheersrecht.

2° HANDELINGSONBEKWAAM (ENKEL VOOR LEEGSTAND!) De eigenaar werd door de rechtbank onbekwaam of verlengd minderjarig verklaard. De vrederechter stelde nog geen voogd aan.

3° VERBLIJF IN EEN INSTELLING (ENKEL VOOR LEEGSTAND) Je bewoonde de woning zelf maar verblijft nu in een instelling (dit geldt niet voor een erkende ouderenvoorziening).



4° BESCHERMD MONUMENT OP ONTWERP VAN LIJST De woning werd opgenomen in een ontwerp van lijst tot bescherming als monument of als beschermd stads- of dorpsgezicht.

5° ONTEIGENING De woning wordt onteigend, ligt binnen een gebied waar een onteigeningsplan wordt voorbereid én waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning meer wordt afgeleverd of is gelegen binnen een goedgekeurd onteigeningsplan.

6° BPA OF RUP IN VOORBEREIDING Een bouwvergunning wordt geweigerd voor de woning op basis van een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) of Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) in voorbereiding. 21

7° STUDENTEN (ENKEL VOOR LEEGSTAND) Je verhuurt je woning aan studenten. Je beschikt over een geregistreerd huurcontract en een bewijs dat je huurder dagonderwijs volgt.

8° WONING IN GEBRUIK DOOR DE STAD AALST OF HET OCMW AALST (ENKEL VOOR LEEGSTAND) De woning wordt door de Stad Aalst of OCMW Aalst voorzien voor sociale doeleinden zoals het huisvesten van specifieke doelgroepen inhet kader van een aangepast huisvestings- en/ of hulpverleningstraject (bijvoorbeeld als Lokaal Opvang Initiatief, als doorstroomwoning of als noodwoning).

9° AANVRAAG TOT STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING Je hebt een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd voor werken aan de woning en je aanvraag werd volledig bevonden. Je kreeg vroeger nog geen weigering of vergunning.

10° VERZEGELING OF GERECHTELIJKE PROCEDURE De woning kan onmogelijk gebruikt worden omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of een expertise voor een gerechtelijke procedure.

22



23

11 vrijstellingen beperkt in de tijd 1° STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING Je hebt een stedenbouwkundige vergunning die nog geen 2 jaar oud is. De vergunning heeft betrekking op werken aan de woning. Je geniet 3 jaar vrijstelling vanaf het uitreiken van de stedenbouwkundige vergunning. Je geniet 1 jaar vrijstelling als de woning enkel gesloopt wordt.

›› installeren van basiswooncomfort: vernieuwen of installeren van badkamer, keuken of centrale verwarming. Je stelt een renovatiedossier samen. Dit bevat minstens : ›› een gedetailleerd tijdschema ›› een raming van de kostprijs van de totale renovatiewerken ›› gedetailleerde offertes, die ondertekend zijn voor uitvoering en/of facturen van werken of aangekochte materialen

2° NIET-VERGUNNINGSPLICHTIGE RENOVATIEWERKEN

›› een fotoreportage (van de bestaande toestand én van de reeds uitgevoerde werken).

In de woning worden grondige renovatiewerken uitgevoerd (herstel, vernieuwing, heropbouw) met als doel de woning terug bewoonbaar te maken naar de huidige woonkwaliteitsnormen. De renovatiewerken vereisen geen stedenbouwkundige vergunning, maar de uitvoering van de werken vereist een aanzienlijke werktijd.

De administratie beoordeelt het dossier op grondigheid en keurt dit al dan niet goed binnen een termijn van 2 maand. Je geniet 1 jaar vrijstelling van zodra je renovatiedossier werd goedgekeurd. De vrijstelling kan jaarlijks verlengd worden met een maximum van 4 jaar.

Combinaties van volgende werken komen in aanmerking: ›› energiebesparende werken zoals isolatie ›› uitbreiding van het woonvolume ›› vernieuwen van buiten- en/of binnenschrijnwerk ›› vernieuwen van de dakconstructie, dakbedekking en dakgoten of afvoeren ›› gevelwerken ›› vochtbestrijdingswerken ›› nutsvoorzieningen: elektrische installatie, gas-, riolering en waterleiding ›› afwerking van het interieur: vernieuwen van vloeren, plafonds, wanden

24

3° RAMP De woning werd getroffen door een ramp, onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige. Als ramp worden beschouwd: brand, overstroming … Je geniet 2 jaar vrijstelling vanaf de datum van de ramp (verlengbaar tot 5 jaar wanneer een gerechtelijke procedure loopt).

Bij renovatie kan je tot maximaal 4 jaar vrijstelling krijgen

25

4° ENIGE EIGENDOM Je hebt slechts één enkele woning in eigendom. Je geniet 2 jaar vrijstelling vanaf de inventarisatie. 5° NIEUWE EIGENAAR Je bent nog geen jaar eigenaar van de woning én het is je enige woning. Je geniet 2 jaar vanaf het ogenblik dat je eigenaar bent geworden. Geldt niet bij erfenis, als je reeds een deel in bezit had.

6° RUSTHUIS (ENKEL VOOR LEEGSTAND) Je bent eigenaar van de woning, je bewoonde deze zelf, maar verblijft nu in een erkende ouderenvoorziening. Je geniet 2 jaar vrijstelling vanaf je naar de ouderenvoorziening bent gaan wonen.

9° BESCHERMD MONUMENT, BESCHERMD STADS-OF DORPSGEZICHT Je hebt voor je woning, dat een beschermd monument is of deel uitmaakt van een beschermd stads- of dorpsgezicht, een restauratie of onderhoudspremie aangevraagd. Je werd nog niet op de hoogte gebracht over de toekenning van deze premie en kan nog niet starten met de werken. Je geniet vrijstelling tot 1 jaar na toekenning van de premie.

10° LEEGSTAND BIJ WEDERRECHTELIJK GECREËERDE WOONGELEGENHEDEN Je woning werd wederrechtelijk gecreëerd en er werd hiervoor proces-verbaal opgemaakt. Je geniet 1 jaar vrijstelling, verlengbaar tot maximum van 3 jaar.

7° BODEMSANERING

11° BIJZONDERE PROJECTEN INGERICHT DOOR DE STAD AALST

De bodem van het betrokken woonperceel is verontreinigd en er is een beschrijvend bodemonderzoek gebeurd, waardoor sanering noodzakelijk is.

Je neemt deel aan een specifiek project, bijvoorbeeld rond stadsvernieuwing of het stimuleren van ondernemerschap van de Stad Aalst en het pand wordt hiervoor minstens 6 maand gebruikt.

Je geniet vrijstelling tot 2 jaar na het beëindigen van de saneringswerken.

Je geniet vrijstelling voor de periode van het specifieke project.

8° GEWESTELIJK LEEGSTANDSREGISTER Je woning was in 2009 in het gewestelijk leegstandsregister opgenomen en je geniet vrijstelling/ schorsing vanwege de Vlaamse overheid. Je geniet vrijstelling voor de duur van de schorsing of vrijstelling die door de Vlaamse overheid werd toegekend. 26

Veelgestelde vragen bij vrijstelling

1

WAT BETEKENT VRIJSTELLING GENIETEN? Onder bepaalde voorwaarden moet je als eigenaar geen belasting betalen, zoals bij de uitvoering van renovatiewerken. De vrijstelling wordt toegekend voor een bepaalde termijn.

2

KAN DE VRIJSTELLING INGETROKKEN WORDEN? Ja, indien je niet meer aan de voorwaarden van een bepaalde vrijstelling voldoet, wordt je vrijstelling ingetrokken. Je hebt bijvoorbeeld een stedenbouwkundige vergunning, maar die is ondertussen vervallen.

3

4

IK BEN MIJN WONING AAN HET VERBOUWEN, KOMT MIJN WONING DAN TOCH OP DE INVENTARIS TE STAAN? Ja, omdat de woning leeg staat of omdat ze ongeschikt werd verklaard. Je komt wel in aanmerking voor een vrijstelling. Je moet deze wel tijdig aanvragen.

5

MIJN WONING IS ONGESCHIKT VERKLAARD EN IK KREEG OPSCHORTING OF VRIJSTELLING BIJ DE VLAAMSE OVERHEID. GELDT DIT AUTOMATISCH OOK VOOR DE STAD? Neen, het belastingsreglement van de Stad Aalst en het heffingsdecreet van de Vlaamse overheid zijn 2 afzonderlijke wetgevingen. Je moet dus bij beide instanties vrijstelling aanvragen. De vrijstellingen zijn trouwens niet identiek.

KAN IK EEN AANVRAAG VRIJSTELLING OF SCHRAPPING/MELDING VERKOOP ONLINE INDIENEN? Dat kan eenvoudig via de kleine woonsite van de Stad Aalst: www.aalst.be/wonen.

Je vrijstelling aanvragen Je kan een aanvraag tot vrijstelling indienen bij de administratie. Dit doe je minstens 14 kalenderdagen voor de verjaardag van inventarisatie. Je vult hiervoor een modelformulier ‘aanvraag vrijstelling’ in en bezorgt de nodige bewijsstukken. Je vindt het modelformulier ‘vrijstelling’ terug viawww.aalst.be/wonen of bij team Wonen.



27

Hoe kan mijn woning terug uit de inventaris geschrapt worden? Je dient een gemotiveerd verzoek in, uiterlijk 14 kalenderdagen voor het verstrijken van de nieuwe termijn van 12 maanden. De vraag voor schrapping gebeurt via het ingevulde modelformulier ‘aanvraag schrapping’. De administratie onderzoekt de vraag tot schrapping uit het register en neemt een beslissing binnen de 2 maand.

Bij renovatiewerken kan je vrijstelling genieten 28

1

leegstandregister WONINGEN Een woning wordt uit het leegstandsregister geschrapt als je als eigenaar kan aantonen dat: ›› de woning opnieuw gedurende ten minste 6 maanden ononderbroken bewoond is

2

inventaris ongeschikt / onbewoonbaar Ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen worden uit de inventaris geschrapt als je een conformiteitsattest bekomt.

›› als de woning gesloopt is en het puin geruimd werd

Woonhuizen en gebouwen met bevel tot herstel worden geschrapt wanneer de bevoegde ambtenaar vaststelling doet van herstel.

›› als de woning in een andere functie wordt gebruikt, gedurende ten minste 6 maanden ononderbroken en mits je beschikt over een stedenbouwkundige vergunning die de bestemmingswijziging regelt

Woonhuizen en gebouwen met bevel tot sloping worden geschrapt wanneer de bevoegde ambtenaar vaststelling doet van sloping, op voorwaarde dat het puin geruimd werd.

›› de woning werd samengevoegd met een andere woning, mits je beschikt over een stedenbouwkundige vergunning GEBOUWEN Een gebouw wordt uit het leegstandsregister geschrapt wanneer je kan aantonen dat: ›› de helft van de totale vloeroppervlakte gedurende ten minste 6 opeenvolgende maanden gebruikt wordt volgens de functie die het gebouw kent in de stedenbouwkundige vergunning

3

inventaris verwaarlozing / bouwvalligheid Verwaarloosde of bouwvallige woonhuizen en gebouwen worden geschrapt wanneer de gebreken voldoende zijn weggewerkt, vastgesteld door de bevoegde ambtenaar.

›› het gebouw gesloopt en het puin geruimd werd

Je schrapping aanvragen De aanvraagformulieren kan je terugvinden op de woonsite van de Stad Aalst. Je kan de formulieren ook ontvangen bij team wonen of ze kunnen op vraag ook via mail of brief toegestuurd worden. Al deze gegevens staan vermeld achteraan in deze brochure.



29

30

Meer informatie? Stad Aalst dienst Planning, stadsvernieuwing en wonen team Wonen Molenstraat 30 9300 Aalst tel 053 72 36 10 [email protected] Je vindt bovendien heel wat informatie op de woonsite van de Stad Aalst: www.aalst.be/wonen Op deze website vind je ook volgende modelformulieren terug: ›› aanvraag vrijstelling ›› aanvraag schrapping ›› melding verkoop Vlaamse Overheid Wonen Oost-Vlaanderen Virginie Lovelinggebouw Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus 92 9000 Gent 09 276 25 00 [email protected] www.wonenvlaanderen.be

COLOFON v.u.: Christoph D’Haese, burgemeester, p.a. Grote Markt 3, 9300 Aalst opmaak: www.deblauwepeer.be foto’s: Jean-Pierre Swirko, Jan Van Deuren, Pascal Moens, Think Stock



31

32