ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13891-331/13 o ceně rodinného domu č.p.983 na parc.č.895/67, ul. Pod strání 14, katastrální území Bílovec - město, obec Bílovec, okres Nový Jičín, včetně příslušenství, pozemků parc.č.895/26, 895/67 a ceny obvyklé. (LV č.1249) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41
Vlastník nemovitosti:
Jiří Faldík povinný Pod strání 983/14 743 01 Bílovec
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 1004/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
18.září 2013
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh.
V Ostravě, dne 28.října 2013
-2-
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Novém Jičíně, dne 23.července 2013, LV č.1249. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 5.8.2013 pod č.j. 043 EX 1004/12. Kopie katastrální mapy. LV č.1249. Fotodokumentace.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 18.září 2013 za účasti majitele nemovitosti a zástupce objednatele.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.1249. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Venkovní úpravy 2) Rodinný dům se šikmou střechou čp.983 3) Stavební pozemek parc.č.895/67 4) Zahrada-funkční celek se stav.poz. parc.č.895/26 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
-3-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Venkovní úpravy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
1.1) Bazén venkovní z lamina Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 21. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 8,00*4,20*1,50
=
50.40 m3
Opotřebení stavby Při stáří 10 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 33.3333%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________
Cena za 50.40 m3 CZCC: 242 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 1.825,- Kč/m3 = Kč
91.980,-
x 1.0000 x 2.3180 x 0.8180 ____________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 33.3333% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
174.405,49 174.405,49 58.135,11 116.270,38
_____________________________________________________________________________________________________________________
Bazén venkovní z lamina
Cena celkem Kč
116.270,-
_____________________________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
116.270,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
-4-
2) Rodinný dům se šikmou střechou čp.983 Oceněno podle § 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, z 1/2 podsklepený rodinný dům, který má nestejné úrovně přízemí. Dům je v užívání od roku 1992 a nachází se v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. V přízemí se nachází bytová jednotka o velikosti 4+1 a v mimoúrovňovém suterénu přístupném ze zahrady se nachází další dvě obytné místnosti. Základy jsou betonové s vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je sedlová s krytinou z AL plechu. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní a fasádní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelně, rovněž vnější obklady jsou provedeny. Dveře hladké plné i prosklené, okna plastová. Podlahy obytných místností betonové s cementovým potěrem, v ostatních místnostech provedeny převážně keramické dlažby. Jednotlivá podlaží jsou propojena ocelovým schodištěm s dřevěnými stupni. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod na střeše je instalován. Vytápění objektu je ústřední s kotlem na zemní plyn. Je proveden rozvod vody studené i teplé. Ohřev vody zajišťuje kotel ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, sprchovací kout, umývadlo a WC. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou a digestoří. Ostatní vybavení chybí. Součástí rodinného domu jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - plot zděný s dřevěnou výplní - 2 x vrata a vrátka - venkovní schody 11*1,10 m s dlažbou - zámková dlažba barevná - septik - přípojka plynu - přípojka el.instalace - přípojka vody Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 11,60*12,20*2,60*1/2 Vrchní stavba 8,60*12,20*4,00+3,00*12,20*6,20 Zastřešení 8,60*12,20*2,20*0,5+3,00*12,20* 1,20*0,5
= =
183.98 m3 646.60 m3
=
137.37 m3
____________________________________________
celkem =
-5-
967.95 m3
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_____________________________________________________________________________________________________________________
1.p.p. - suterén 1.n.p. - přízemí
11,60*12,20*1/2 70.76 m2 2.30 m 8,60*12,20+3,00*12,20 141.52 m2 2.50 m
2.60 m/* 2.70 m
Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 106.14 m2 a prům.výška podlaží je 2.67 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_____________________________________________________________________________________________________________________
5. 13. 14. 16.
Krytiny střech nadstandard Okna nadstandard Podlahy obytných místností podstandard Vytápění nadstandard
0.03400
100%
0.034
0.05200
100%
0.052
0.02200
100%
-0.022
0.05200
100%
0.052 ________________________________________________
0.116 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.116) = 1.0626 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _____________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_____________________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_____________________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000
-6-
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) _____________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_____________________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 2 0.02 Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 3 0.05 Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 3 0.04 Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 3 0.05 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 4 0.03 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _____________________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.19
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.19 = 1.190 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _____________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_____________________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 212.28 m2 / zastavěná plocha 1.NP 141.52 m2 = podlažnost 1.50 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku -7-
6. Způsob vytápění stavby 3 Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 4 Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD 1 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 4 Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 2 Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.9+0.00 pro stáří 21 let)
0.00 0.05 0.00 0.04 0.00 0.00 0.00 0.9450
_____________________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.10
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.10) x 0.9450 = 1.040 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.190 x 1.040
= Kč
3.273,x 1.2380
____________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 967.95 m3
= Kč = Kč
4.051,97 3.922.108,23
_____________________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou čp.983
Cena celkem Kč
3.922.104,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
3) Stavební pozemek parc.č.895/67 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.895/67 zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 139 m2
Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
-8-
-7% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (7558 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 3.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 139.00 m2
= Kč
83,62
= Kč = Kč
83,62 86,13
= Kč = Kč
x 2.1460 x 0.8180 151,19 21.015,77
_____________________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek parc.č.895/67
Cena celkem Kč
21.016,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
4) Zahrada-funkční celek se stav.poz. parc.č.895/26 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.895/26 ostatní plocha, jiná plocha
o výměře 459 m2
Jedná se o pozemek, který je užíván jako zahrada u RD, je oplocen, osázen trvalými porosty a nachází se zde venkovní úpravy doplňující užívání RD. Ocenění je provedeno dle těchto skutečností dle skutečného stavu, v souladu s platnými oceňovacími předpisy. Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (7558 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 459.00 m2
= Kč
83,62
= Kč = Kč
83,62 91,98
= Kč = Kč = Kč
x 2.1460 x 0.8180 161,47 64,59 29.645,48
_____________________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-funkční celek se stav.poz. parc.č.895/26
Cena celkem Kč
29.645,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
-9-
5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 3xlistnatý strom 3*3,14*3,00*3,00 5xlistnatý keř 5*3,14*0,90*0,90 živý plot 1,20*30,00
= = =
84.78 m2 12.72 m2 36.00 m2
____________________________________________
Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
celkem =
133.50 m2
Výměra m2
Cena
_____________________________________________________________________________________________________________________
2.
Zahrada-funkční celek se stav.poz. parc.č.895/26
459.00
29645.00
_____________________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 29645.00 / 459.00 = 64.5861
459.00
29645.00
Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 133.50 m2 x 64,59 Kč/m2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny
= Kč
8.622,24
= Kč
732,89
_____________________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
733,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
C. REKAPITULACE 1) Venkovní úpravy 2) Rodinný dům se šikmou střechou čp.983 3) Stavební pozemek parc.č.895/67 4) Zahrada-funkční celek se stav.poz. parc.č.895/26 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč Kč Kč
116.270,3.922.104,21.016,29.645,733,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
4.089.768,4.089.770,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Čtyřimilionyosmdesátdevěttisícsedmsetsedmdesát Kč
V Ostravě, dne 28.října 2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13891-331/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc
- 11 -
