Bevezetés A svájci jog alapján azokat a kisiparosokat és vállalkozókat, akik ingatlanon épületek vagy más építmények építési munkáit végezték, a vállalkozói díjuk erejéig az érintett ingatlanon jelzálogjog illeti meg (ZGB /Svájci Polgári Törvénykönyv/ 837. cikk (1) bekezdés 3) pont). Más szóval az építési vállalkozók követelésük erejéig jogosultak az érintett ingatlant jelzáloggal terhelni. A jelzálogjog arra az ingatlanra vonatkozik, amely esetében a szolgáltatás elvégzésre került. A kisiparosok jelzálogjogát törvény szabályozza. A svájci jog ezt a jogot az építési vállalkozókra egyértelműen előírja, és az építési vállalkozó előzetesen nem mondhat le erről a jogról (ZGB 837. cikk (3) bekezdés). A követelés erejéig bejegyeztethető jelzálogjog speciális, kifejezetten a kisiparosokra szabott jog. Mint erről már szó volt, ezt nevezzük építési vállalkozói jelzálogjognak. Nemzetközi tényállás A magyarországi vállalkozók is létesíthetnek vállalkozói jelzálogjogot. Jogvita esetén a teljesítés helye szerinti svájci joghatósághoz fordulhatnak (luganói egyezmény /LugÜ/ 22. cikk 1. pont és svájci nemzetközi magánjogi törvény /IRPG/ 97. cikk), és a svájci jogot kell alkalmazniuk (IPRG 99. cikk). Tehát függetlenül attól, hogy a vállalkozók székhelye Magyarországon található megilleti a fenti jog, és függetlenül attól, hogy a megrendelővel kötött szerződésben mi az előírt alkalmazandó jog élhetnek a fenti lehetőséggel. Így tehát egy magyar vállalkozó ugyanúgy hivatkozhat a vállalkozói jelzálogjogra mint egy svájci vállalkozó. Amennyiben tevékenységükre Svájcban társaságot alapítanak, a fenti jog minden további nélkül megillet egy magyar vállalkozót. Ebben az esetben nem áll fenn nemzetközi vonatkozás. A jelzálogjog értelme és célja: biztosíték Az építési vállalkozó munkát végez, és ezen kívül esetlegesen anyagot szállít az ingatlanon lévő építmény létrehozása céljából. Ezzel hozzájárul az ingatlan értékének növekedéséhez. A
2
kisiparosok alapvetően csak a munkájuk elvégzése, azaz az ingatlan értékének növekedése után jogosultak a vállalkozói díjukra, így ők klasszikusan előzetes szolgáltatást kötelesek nyújtani. A svájci jog az építési vállalkozókat megillető jelzálogjoggal a vállalkozók követeléseinek biztosítására nyújt lehetőséget. Ez a jelzálogjog lehetővé teszi, hogy az építési vállalkozók nemfizetés esetén az ingatlant értékesíthessék, és a befolyó bevételből magukat kifizessék. A megbízó által történő fizetés helyett tehát az ingatlan kerül értékesítésre, és az értékesítésből befolyó bevétel a zálogjogosultakat illeti meg, akik az adós többi hitelezője előtt kerülnek kielégítésre. A törvény tehát lehetővé teszi, hogy az építési vállalkozó jelzálogot jegyeztessen be arra az ingatlanra, amelynek az értékét saját tevékenysége által emelte. Az értéknövelt ingatlanra bejegyzett vállalkozói jelzálogjog által az építési vállalkozót, amennyiben az ingatlant értékesíteni kellene, és követelése nem kerül kifizetésre, követelései kielégítésére elsőbbségi jog illeti meg. A kisiparosok részére nem csak az az elsőbbségi jog biztosított, hogy más, szokásos hitelezők előtt elégíthető ki követelésüket, hanem a többi zálogjogosulttal szemben az általuk teremtett értékre vonatkozóan is elsőbbségi jog illeti meg őket. Feltételek A kisiparosokat a vállalkozói jelzálogjog nem minden egyes követelésükre, csak bizonyos követeléseikre jegyeztethetik be. Az építési vállalkozókat megillető jelzálogjog feltételei: Kisiparosnak vagy vállalkozónak a leszállított anyag és elvégzett munka vagy kizárólag az elvégzett munka alapján, épületek vagy más építmények építésére szolgáló ingatlanon keletkezett követelése; -
A tulajdonos hozzájárulása, amennyiben a megbízó az ingatlan bérlője vagy haszonbérlője vagy más egyéb személy;
-
A jelzálog bejegyzési határideje: a munka befejezésétől számított 4 hónap (!);
3
-
A zálogösszeget a tulajdonosnak el kell ismernie vagy a bíróságnak meg kell állapítania;
-
Más, megfelelő mértékű biztosíték nem áll rendelkezésre.
Kisiparosnak vagy vállalkozónak a leszállított anyag és elvégzett munka vagy kizárólag az elvégzett munka alapján, épületek vagy más építmények építésére szolgáló ingatlanon keletkezett követelése Az építési vállalkozókat megillető jelzálogjog olyan követelések biztosítására létesíthető, amelyek ingatlanon lévő épület építése céljából anyagszállítással és szolgáltatásvégzéssel vagy kizárólag szolgáltatásvégzéssel függnek össze. Ebből következik, hogy az építési vállalkozónak munkát kell végeznie, ami mellett anyagot is szállíthat, de ez nem feltétlenül szükséges. Az anyagszállítási tevékenység önmagában alapvetően nem elegendő a vállalkozói jelzálogjog bejegyeztetéséhez. Ez azt jelenti, hogy a helyettesíthető anyagok, például beton vagy kavics beszállítója a szállítási szolgáltatása elvégzése után nem jogosult vállalkozói jelzálogjog bejegyeztetésére. Vannak azonban kivételek is: amennyiben a vállalkozó egy adott építkezéshez egyedi rendelés alapján szállít építőanyagot, abban az esetben nem helyettesíthető dologról van szó, azaz a terméket külön az adott építkezésre gyártották, így a vállalkozó jogosulttá válik az őt megillető vállalkozói jelzálogjog bejegyeztetésére. A vállalkozói jelzálogjog bejegyzésére jogosító munkateljesítménynek fizikai munkának kell lennie. Így a tisztán szellemi tevékenység nem tartozik ide. Néhány példa a fizikai munkavégzésre: -
Klasszikus: építésvezetői munkák („Baumeister”), burkolás, stukkókészítés, tetőfedés stb.
-
De ide tartozik az alapásás, bontás, állványozás is. Mivel az ilyen munkálatok esetén is fennáll a zálogjogosultság, látható, hogy a kisiparosnak vagy a vállalkozónak nem feltétlenül
kell
közvetlenül
többletértéket
teremtenie
(BSK
ZGB
II-
HOFSTETTER/THURNHERR, Art. 839/840. cikk 12. pont). Például az állványozó nem te-
4
remt többletértéket az ingatlanon, de hozzájárul a többletérték teremtéséhez, ezért az ő követelésére is indokoltnak tűnik a zálogbiztosíték. Arra az esetre, ha az ilyen munkák mellett a vállalkozó olyan szolgáltatásokat végez, amelyek esetében alapvetően nem illeti őt meg a zálogjog, a kommentárok nem határozzák meg egyértelműen, hogy a vállalkozónak lehetősége van-e a teljes követelését zálogjoggal biztosítani vagy sem. A bíróságok toleránsabbak és engedélyezni szokták. A vállalkozó munkatevékenységének ingatlanra vagy ingatlanon található épületekre vagy más építményekre kell vonatkoznia. Az építési vállalkozókat megillető jelzálogjogot ugyanis annak az ingatlannak a terhére kell bejegyezni, amely vonatkozásában a munkavégzés történt. Ez azt jelenti, hogy figyelni kell arra, milyen ingatlan esetében történik a munkavégzés, és eközben figyelembe kell venni a különleges ingatlantípusokat is. Elképzelhető, hogy egy építményt építményi jog keretében létesítenek, ami az ingatlan-nyilvántartásba ingatlanként kerül felvételre. Ekkor az építményi jog az az ingatlan, amely esetében a munkavégzés történt. Az is lehetséges azonban, hogy az építményben albetétek kerülnek kialakításra (pl. társasházban az egyes lakások egyes albetéteknek felelnek meg). Ilyenkor az egyes albetéteket terhelheti jelzálog, nem az egész társasházat. Egy példa: Lehetséges, hogy a kisiparosok egy olyan társasházban végeznek munkálatokat, amely már albetétesítve van. Ez azt jelenti, hogy minden lakás egy-egy külön albetét, és minden albetét egy külön ingatlan. A kisiparosok tehát egy olyan házon is dolgozhatnak, amely 20 ingatlantulajdonra van felosztva. Ebben az esetben a zálogjogot minden egyes ingatlanra külön kell bejegyeztetni. (SCHUMACHER: Zálogösszeg felosztása az értékhányad arányában; mások: zálogösszeg az effektív építési munkálat alapján és társasházi ingatlanrészek értékhányad alapján). Előfordulhat az is, hogy az érintett ingatlanon egyáltalán nem létesíthető zálogjog, azaz olyan ingatlanról van szó, amelyre nem jegyeztethető be jelzálog. Ez fordul elő az ún. közigazgatási vagyon esetében. A közigazgatási vagyon olyan ingatlan, amely használati értékén keresztül közvetlenül szolgál közfeladatok ellátására. Ide tartoznak például az iskolaépületek, a laktanyák, közigazgatási épületek stb. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosa az építési vállalkozóval szemben egyszerű kezességgel felel.
5
Különlegesség: A megbízó bérlő, haszonbérlő vagy más jogosult Alapvetően a zálogjog független attól, ki a vállalkozó szerződő partnere. Nem feltétel, hogy a vállalkozó az ingatlan tulajdonosával kössön szerződést. Az alvállalkozó a fővállalkozó szerződő partnereként is bejegyeztetheti a vállalkozói jelzálogjogot. Az a vállalkozó, akinek a szerződő partnere az ingatlan bérlője vagy haszonbérlője, szintén jogosult a zálogjog bejegyeztetésére. Ez utóbbi esetben azonban az ingatlantulajdonosnak hozzá kell járulnia a munkálatok kivitelezéséhez. Habár a hozzájárulás nincs formához kötve,– bizonyítási okokból – ajánlatos írásbeli hozzájárulást kérni. 4 hónapos határidő Egy kényes feltétel a 4 hónapos határidő. Ahhoz, hogy a vállalkozó a munkabér-követelését a vállalkozói jelzálogjog által biztosíthassa, fontos, hogy a munka befejezésétől számított 4 hónapon belül a vállalkozói jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. A kérelem bíróságon történő benyújtása nem elegendő, a bíróságnak ez idő alatt jóvá kell hagynia a kérelmet, és el kell rendelnie, hogy a földhivatal a zálogjogot bejegyezze, továbbá a földhivatalnak a zálogjogot legalább a naplóba be kell jegyeznie. Mindezeknek a lépéseknek a munkálatok befejezésétől számított 4 hónapon belül meg kell történniük. A 4 hónapos határidő nem hosszabbítható meg. Különösen úgy nem, hogy a munkálat befejezését későbbre halasztjuk, ugyanis kisebb, mellékes munkákkal a munkálatok befejezési ideje nem tolható ki. A határidő kezdete szempontjából az objektum-specifikus építési munkálatok a döntőek. Ha az építési munkálatok korábban fejeződnek be, a határidő az utolsó munkanaptól számítandó. A zálogösszeget a tulajdonosnak el kell ismernie vagy a bíróságnak meg kell állapítania; A zálogösszeg az az összeg, amely erejéig a vállalkozói jelzálogjog bejegyzésre kerül. Ez határozza meg az építési vállalkozó részére nyújtott biztosíték mértékét. A zálogösszeg megegyezik a vállalkozónak a megbízóval szemben fennálló követelésével. A zálogösszeget az
6
ingatlan tulajdonosának el kell ismernie, vagy a bíróságnak meg kell állapítania. A bírósági megállapítás a gyakorlatban a vállalkozói jelzálogjog érvényesítése iránti eljárás keretében történik. Más, megfelelő mértékű biztosíték nem áll rendelkezésre Az építési vállalkozókat megillető jelzálogjog mint biztosíték létesítése a leggyakrabban bírósági eljárás keretében történik. Ennek feltétele, hogy más, megfelelő mértékű biztosíték nem áll rendelkezésre. Ez azt jelenti, hogy az építési vállalkozó előzetesen felkeresheti az ingatlantulajdonost vagy a megbízót, hogy biztosítékot kérjen tőle. Ez a gyakorlatban leginkább egy bankgarancia, amelyben a bank garantálja az építési vállalkozó részére egy bizonyos pénzöszszeg megfizetését, amennyiben a vállalkozó bizonyos feltételeket teljesít. Ez esetben általában a követelésről szóló jogerős ítélet benyújtásáról, a megbízó által történő elismerésről vagy egyezségről van szó. Egy másik elképzelhető biztosíték lehet készpénzbiztosíték nyújtása, egyetemleges kezesség vagy kézizálog felajánlása. A gyakorlatban a készpénzbiztosíték vonatkozásában azonban az a probléma áll fenn, hogy a késedelmi kamatokat is biztosítani kell, méghozzá korlátlan ideig. Mivel tehát a késedelmi kamatokat alapvetően és határozatlan ideig biztosítani kell, így a különböző bíróságok véleménye szerint ez a fajta biztosítéknyújtás nem elegendő. A zálogjog érvényesítése: Az építési vállalkozói jelzálogjog bejegyzése iránti kereset Lehetséges, hogy az ingatlan tulajdonosa az építési vállalkozót megillető jelzálogjog bejegyzésével egyetért. Sok esetben azonban az ingatlantulajdonos nem ért egyet a bejegyzéssel. Ez különösen akkor fordul elő, ha a vállalkozó a szerződést a fővállalkozóval és nem azzal az alvállalkozóval kötötte, aki a zálogjogot be akarja jegyezni. Ilyen esetekben a vállalkozói jelzálogjog bírósági úton érvényesíthető. Fontos szem előtt tartani, hogy a vállalkozói jelzálogjogot a törvény szerint 4 hónapon belül be kell jegyezni. A mindössze 4 hónapos határidő nagyon rövid. A bíróság nem fog tudni 4 hónapon belül ítéletet hozni az építési vállalkozói joggal kapcsolatban. Annak érdekében, hogy a zálogjogot 4 hónapon belül az ingatlan-nyilvántartásba mégiscsak be lehessen jegyez-
7
ni, először egy ún. ideiglenes bejegyzést kell kérelmezni. Az építési vállalkozó a bejegyzést ideiglenesen („superprovisorisch”) kéri. Ez annyit jelent, hogy az építési vállalkozó kéri a bejegyzést, a bíróság pedig a másik felet egyelőre nem hallgatja meg, azaz az ügyet csak felületesen vizsgálja. Ezt követően engedélyezi a zálogjog bejegyzését. Majd csak mindezek után hallgatja meg a másik felet az ideiglenes bejegyzéssel kapcsolatban, és vizsgálja felül, de újra csak felületesen, hogy a feltételek teljesültek-e. Ezáltal a zálogjog ideiglenesen, 4 hónapon belül bejegyzésre kerül. Azt, hogy a bejegyzés indokolt volt-e, a bíróság egy második, rendes eljárás keretén belül vizsgálja. Ehhez egy határidőt tűz ki, amelyen belül az építési vállalkozónak a vállalkozói jelzálogjog iránti igényét részletesen érvényesíteni kell. Ezt követően a bíróság rendes bírósági eljárás keretében, mindkét fél meghallgatása mellett megvizsgálja, hogy a vállalkozói jelzálogjog megilleti-e az építési vállalkozót vagy sem. Amennyiben a bíróság azt állapítja meg, hogy az építési vállalkozót ez a jog megilleti, akkor a bejegyzést megerősíti. Amennyiben azonban az a megállapítás születik, hogy az építési vállalkozót a jog nem illeti meg, úgy a már bejegyzett jelzálog törlésre kerül. Ezzel a kétlépcsős eljárással (ideiglenes és végleges bejegyzés) betartható a 4 hónapos határidő, és egyidejűleg a rendes eljárást is le lehet folytatni. A zálogjog bejegyzésének lebonyolításakor figyelembe kell venni, hogy az csak az érintett ingatlan tekintetében áll fenn, azaz az építési vállalkozónak az ingatlant pontosan meg kell nevezni. A lényeges tehát az ingatlan, amely tekintetében építés és értéknövekedés történt. Itt utalnék vissza az emelettulajdon és a közigazgatási vagyon fentiekben már kifejtett problematikájára. Az ingatlantulajdonos mint másik fél Az építési vállalkozói jelzálogjog arra az ingatlanra vonatkozik, amely tekintetében az építési vállalkozó munkát végzett. Ezért a vállalkozói jelzálogjog bejegyzése iránti eljárás az ingatlantulajdonos ellen irányul. A másik fél az ingatlantulajdonos. Az nem lényeges, hogy az ingatlantulajdonos-e a megbízó, ill. az sem, hogy a vállalkozó kötött-e szerződést az ingatlan tulajdonosával vagy sem. A döntő csak az, hogy az eljárás az ingatlantulajdonos ellen irányul.
