BEGELEIDINGSBLAD RAADSTUKKEN, volgnummer: 4 15ini00037

Inhoudsopgave 4 - DRU Industriepark - begeleidingsblad raadstukken.pdf 4 - DRU RAPPORT 060115.pdf 4 - DRU, bijlage 1 Kosten pleinen.pdf 4 - DRU, bijlage 2 Overzicht verloop kosten Pleinen H-N Gietelinck 06112014 (2).pdf 4 - DRU, bijlage 3 Memo verloop grondexploitatie 081214.pdf 4 - DRU, bijlage 4 kosten verlichting.pdf 4 - DRU, bijlage 5 besluitvorming en dekking bijdragen gemeente (2).pdf 4 - DRU, bijlage 6 overzicht kunstwerken.pdf 4 - DRU, bijlage 7 Notitie over financiële aspecten van het onderbrengen van de Dru panden in een BV.pdf 4 - DRU, bijlage 8 Dru panden onderbrengen in een BV.pdf 4 - DRU, bijlage 9 1 Kasstroomschema Stichting Cultuurfabriek.pdf 4 - DRU, bijlage 9 2 Kasstroomschema Cultuurcluster.pdf 4 - DRU, bijlage 9 3 Kasstroomschema Huurcompensatie aan instellingen.pdf 4 - DRU, bijlage 9 4 Kasstroomschema WOB.pdf 4 - DRU, bijlage 9 5 Kasstroomschema Exploitatie gebouwen.pdf 4 - DRU, bijlage 9 6 Kasstroomschema Investeringen.pdf 4 - DRU, bijlage 9 7 Kasstroomschema Rentelasten.pdf 4 - DRU, bijlage 9 8 Kasstroomschema Overzijde Oude IJssel.pdf 4 - DRU, bijlage 9 9 Kasstroomschema totaaloverzicht.pdf 4 - DRU, bijlage 10 Overzicht kapitalisatie MJOP 2014.pdf

p. 2 p. 4 p. 38 p. 39 p. 40 p. 43 p. 44 p. 45 p. 46 p. 50 p. 64 p. 65 p. 66 p. 67 p. 68 p. 69 p. 70 p. 71 p. 72 p. 73

BEGELEIDINGSBLAD RAADSTUKKEN, volgnummer: 4 15ini00037

1 Onderwerp:

DRU Industriepark

2 Voor welke raadscyclus:

1 cyclus 2015

3 Welke agendering wordt voorgesteld:

e

Raadsrotonde 29-1-2015 Via raadsrotonde in raadsvergadering Rechtstreeks in raadsvergadering Raadsbijeenkomst op locatie

4 Welke behandeling wordt gevraagd:

Open gesprek Beraadslaging Oriënterende beraadslaging Politieke beraadslaging ter voorbereiding op besluitvorming Besluitvorming

5 Bij behandeling op raadsrotonde of op locatie, verwacht u behoefte aan: 6 Bij behandeling op raadsrotonde of op locatie, is er behoefte aan:

Inspraak (reactie op het onderwerp) Samenspraak (interactie over het onderwerp) Kan nader worden bepaald door presidium en college, afhankelijk van inloopavonden Inleiding door portefeuillehouder OIJ, naam: ........................................... Inleiding door ambtenaar OIJ, naam: ....................................................... Inleiding door externe(n), naam: ...........…................................................ Toelichting en reactie aan tafel door externe(n), namen: .................................................................................................................

7 Bij behandeling op raadsrotonde of op locatie, hoeveel behandeltijd is naar schatting nodig:

Korte toetsing (kwartier) Half uur Drie kwartier Vijf kwartier Avondvullend

8 Samenvatting van de hoofdpunten voor beraadslaging resp. besluitvorming:

Het college biedt aan de raad ter kennisgeving een rapport aan, waarmee gehoor wordt gegeven aan het verzoek van de raad om inzicht te verschaffen in de financiën, besluiten en afspraken aangaande ‘de DRU’.

9 Algemeen te ontsluiten stukken via website en RaadsApp:

Het rapport bestaat uit een hoofddocument met een tiental bijlagen die direct ondersteunend zijn aan de tekst van het rapport.

10 Achterliggende stukken:

Bij het hoofddocument hoort een bijlagendocument met diverse documenten uit de gemeentelijke administratie. In de tekst wordt naar deze stukken verwezen. Ook zijn in dit bijlagendocument stukken toegevoegd waarnaar niet expliciet

verwezen wordt in de tekst. Het gaat dan om overeenkomsten die met verschillende organisaties zijn gesloten die in de gemeentelijke gebouwen (Portiersgebouw, SSP-hal, Loonbureau en Afbramerij) zijn gevestigd. Het bijlagendocument is door zijn samenstelling niet digitaal beschikbaar. 11 Geheime stukken, ingevolge Wob alleen ter inzage op de raadsgriffie: 12 Welke burgers, bedrijven, organisaties krijgen bericht van raadsbehandeling door de behandelend ambtenaar en met welk doel?

Niet van toepassing

Over het aangereikte dossier zijn op 19, 20 en 21 januari 2015 inloopbijeenkomsten voor inwoners, die ook bedoeld zijn voor fractieleden. De aankondiging daarvan staat op 14 januari 2015 in het gemeentekatern van de Gelderse Post.

13 Portefeuillehouder:

Peter van de Wardt

14 Behandelend ambtenaar, beschikbaar voor informatie vooraf:

Bob Konings: [email protected] of (0315) 292197 .

15 Bij behandeling op raadsrotonde of locatie, door wie wordt de portefeuillehouder ambtelijk ondersteund?

Bob Konings en Willem Hoeffnagel

16 Opmerkingen raadspresidium:

Het raadspresidium agendeert het onderwerp voor de raadsrotonde van 29 januari 2015 (in plaats van de geplande raadsvergadering die avond, waarvoor geen voldoende agendapunten zijn). Via de raadsrotonde zal zich uitwijzen of en zo ja welke vervolgbehandeling nodig is.

17 Opmerkingen raadsgriffie:

Conform afspraak in het raadspresidium wordt z.s.m. voor iedere fractie bij de fractievoorzitters bezorgd: één print van het volledige hoofddocument met tien bijlagen (zie 9) zoals dit op de website en RaadsApp worden ontsloten. Ook van het bijlagendocument (zie 10) wordt voor iedere fractie één volledig exemplaar in print bij de fractievoorzitters bezorgd. Alleen het hoofddocument (incl. de 10 bijlagen) wordt in print nabezorgd bij de overige fractieleden.

DRU RAPPORT Status:

definitief

Datum:

6 januari 2015

1

Inleiding Voorwoord Deze rapportage is opgesteld op verzoek van het college en de raad. Het gaat in op de financiën, besluitvorming en afspraken die gemaakt zijn als het gaat om ‘de DRU’. Het rapport is gebaseerd op werkelijke uitgaven tot en met oktober 2014. Deze cijfers zijn afkomstig van het kasstroomoverzicht (vanaf 2006 tot en met oktober 2014) en de grondexploitatie (vanaf 2009 tot en met oktober 2014). Het rapport is een weergave van de feitelijke kosten / uitgaven / investeringen, alsmede daaraan ten grondslag liggende besluitvorming en gesloten overeenkomsten zoals die in de financiële administratie van de gemeente zijn opgenomen. Het rapport geeft geen waardeoordelen over de financiën en besluitvorming. Het rapport geeft ook geen waardeoordelen over de bevindingen; het beschrijft niet de maatschappelijke baten. Het geeft niet aan hoeveel evenementen worden georganiseerd, hoe vaak de popzaal gebruikt wordt, wat de toename is van het aantal leerlingen in de muziekschool, hoeveel werkgelegenheid er is gecreëerd. Het is aan de exploitanten, de gebruikers en verenigingen om aan te geven hoeveel bezoekers zij hebben en welke baten en lasten zij in hun exploitatie hebben. De cijfers in het rapport zijn zoals gezegd gebaseerd op het kasstroomoverzicht en grondexploitatie. Beide documenten zijn als bijlage opgenomen. Het kasstroomoverzicht is beschikbaar vanaf 2006, het jaar na de gemeentelijke fusie Gendringen en Wisch in 2005. De grondexploitatie wordt gevoerd vanaf 2009. Alle bedragen zijn excl. BTW Uitgangssituatie DRU-terrein Op verschillende plekken langs de Oude IJssel zijn de afgelopen eeuwen ijzergieterijen ontstaan. De DRU in Ulft was met een (grotendeels bebouwd) bedrijfsareaal van 14 hectare en met ca. 1.800 arbeiders veruit de grootste gieterij in de omgeving, maar daarnaast op Achterhoekse schaal gezien ook het grootste industriële complex. Met name in de 70-er en 80-er jaren had de onderneming het economisch moeilijk. Het personeelsbestand werd fors terug gebracht en vele gebouwen kwamen leeg te staan. Door de stedelijke ontwikkeling van Ulft raakte de DRU steeds meer geïsoleerd in een woonomgeving te liggen. Door omwonenden werd geluid- en trillinghinder ervaren. Bovendien verliep de bevoorrading en afvoer van gereed product via het centrum van Ulft. Het vrachtverkeer veroorzaakte overlast en leidde tot verkeersonveilige situaties. Daarnaast bleken grote delen van het bedrijfsterrein ten gevolge van de eeuwenlange bedrijfsactiviteiten ernstig verontreinigd. Gezien de aard en omvang van de verontreiniging was sprake van een saneringsgeval welke onder de bevoegdheid van de provincie Gelderland viel. Het wenkend perspectief Om de ontsluiting te verbeteren, meldde de directie van de DRU zich rond 1997 bij het college van de toenmalige gemeente Gendringen met het plan om het Beltmancomplex met de karakteristieke watertoren te slopen. Hier zou een logistiek knooppunt ontstaan met een rechtstreekse ontsluiting op de Frank Daamenstraat. Nu is het DRU-complex een beschermd Rijksmonument, maar destijds had het niet eens een gemeentelijke monumentenstatus. Een beeldbepalend gebouw als het Beltman-complex kon dus zonder enige beperking onmiddellijk worden gesloopt. Desgevraagd gaf de directie te kennen dat dit een tussentijdse noodmaatregel betrof en dat het bedrijf het beeld had dat alle bedrijfsactiviteiten 5 jaar later ter plaatse wel eens beëindigd zouden kunnen zijn.

2

Met toestemming van de DRU is de gemeente met de provincie Gelderland in overleg getreden om te onderzoeken of een bedrijfsverplaatsing mogelijk zou kunnen zijn. Gezien het complex aan opgaven ter plaatse zag de provincie Gelderland kansen om samen met gemeente en andere partijen doelen te stapelen en hiermee aan het gebied en haar verdere omgeving een integrale kwaliteitsimpuls te geven. Concreet gaat het om behoud van werkgelegenheid door de DRU/Kendrion te verplaatsen naar een plek met toekomstperspectief op de Rieze, restauratie en herbestemming van het industrieel erfgoed, het saneren van de ernstige bodemverontreiniging, een duurzaam veilige inrichting van de infrastructuur op en om het DRU-complex, realisatie van woningen voor een brede doelgroep in combinatie met herstructurering van de woningvoorraad van Wonion en het realiseren van een ecologische oeverinrichting. Gemeente en provincie hebben een team geformeerd waarin alle relevante beleidsvelden bijeen gebracht werden. Dit team heeft een aanzet gegeven voor een structuurvisie voor Ulft en omgeving en er is een globale opzet gemaakt voor het DRU-complex (Hutten Noord), maar ook voor het voormalige Benraadcomplex aan de Bongersstraat (Hutten Zuid) waar zich een gelijktijdige herontwikkelingsopgave aandiende. Gezien de omvang van de opgave en de daarmee samenhangende ruimtelijke en financiële impact, zijn vanaf de start van de uitwerking inloopbijeenkomsten georganiseerd om in te spelen op de wensen die er vanuit de samenleving leven. Eind 90-er jaren was interactieve planontwikkeling nog geen gemeengoed. Structuurschets Uitwerking Hutten/Noord De provincie Gelderland onderschreef het belang van de herontwikkelingsopgave door aan het project De Hutten de status van Majeur Project toe te kennen. Door in het provinciale Streekplan een extra woningbouwopgave aan Ulft toe te kennen en door een stapeling van Rijksmiddelen, provinciale middelen en (naar vermogen) een gemeentelijke bijdrage is het indertijd mogelijk geworden om tot een haalbare grondexploitatie te komen. Naast geld en beleidsruimte is de expertise-inbreng vanuit provincie en Rijk voor de gemeente van grote waarde geweest. Ondermeer is project De Hutten een landelijk voorbeeldproject voor stedelijke herontwikkeling geworden door toekenning van de StIR-status (Stimuleringsfonds Intensief Ruimtegebruik), de IPSV-status (Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing van het SEV) en de GIDO-status (Gemeenschappelijk Initiatief Duurzame Ontwikkeling). Daarnaast is project De Hutten als voorbeeld voor stedelijke vernieuwing opgenomen in het Nationaal pakket Duurzame Stedenbouw. Onder het project De Hutten wordt verstaan De Hutten Noord (tegenwoordig DRU Industriepark genoemd, ook wel het Gietelinck) en Hutten Zuid (aan de Bongersstraat in Ulft). Planuitwerking In 2005/2006 werd gestart met de concrete planontwikkeling voor de DRU Cultuurfabriek. Het herontwikkelingsproject kwam primair tot stand in een samenwerkingsverband van de provincie Gelderland, gemeente Oude IJsselstreek en BOEi (de toenmalige eigenaar van het oude complex). Ook werd in die periode een convenant afgesloten met ROC Rijn IJssel en ROC het Graafschapcollege om zoveel mogelijk leerlingen van het ROC leer- en werkplekken te geven binnen alle projecten die gerealiseerd worden in het DRU Industriepark. Naast de opgave voor de DRU werd ook het centrum van Ulft herontwikkeld. Sloop van de Smeltkroes en de Bibliotheek werd als noodzakelijk beoordeeld om het centrumplan Ulft te kunnen ontwikkelen. De Smeltkroes (en de bibliotheek ) werden verkocht aan een ontwikkelaar. De opbrengsten werden als bijdrage voor de exploitatie van de DRU Cultuurfabriek ingebracht. De onderhandelingen die met het bestuur van de Smeltkroes gevoerd zijn had als resultaat dat de gebruikers van de Smeltkroes verhuisden naar de DRU Cultuurfabriek en 10 jaar lang dezelfde huur zouden gaan betalen als die ze voorheen in de Smeltkroes betaalden. De DRU Cultuurfabriek zou onderdak gaan bieden aan de gebruikers van de Smeltkroes in Ulft evenals de Bibliotheek en Galerie ‘Bij de boeken’.

3

Na ruim een jaar functioneren bleek dat dit onderhandelingsresultaat grote negatieve invloed had op de exploitatie van de DRU Cultuurfabriek. Besloten werd om het verschil tussen de uitonderhandelde huurtarieven en de qua exploitatie reële tarieven aanvullend als subsidie te verstrekken. Daarnaast werden andere financiële maatregelen afgesproken om de exploitatie positief sluitend te krijgen in de daarop volgende jaren. Op onderdeel van de bedrijfsvoering werden maatregelen genomen door het bestuur in nauwe samenwerking met het college. Dit zgn. ‘Herstelplan voor de DRU’ Cultuurfabriek is in 2011 vastgesteld door de gemeenteraad. De DRU Cultuurfabriek werd destijds door de gemeenteraad en de provincie gezien als het vliegwiel voor de verdere ontwikkeling van het DRU Industriepark. De financiering van de investering werd voor het grootste deel gedaan door de gemeente en de provincie Gelderland. Na de realisatie van de DRU Cultuurfabriek werd het Beltmancomplex ontwikkeld. Wooncorporatie Wonion houdt daar kantoor, er werden 16 sociale huurwoningen gerealiseerd en (startende) ondernemers kunnen werkruimten huren. Wonion heeft het Beltmancomplex voor eigen rekening en risico ontwikkeld. In die periode werden de eerste gedachten uitgewerkt over wat in eerste instantie het Science Centrum werd genoemd en nu ICER heet. Uitgangspunt is altijd geweest het verleden, heden en toekomst met elkaar te verbinden. Daar waar in het begin een aantal initiatiefnemers grootse plannen hadden om een groot Nederlands IJzermuseum te realiseren, verschoof dit beeld naar een combinatie van het bedrijfsleven, het IJzermuseum 3.0, de kunstenaarsgroep Breekijzer en onderwijsinstellingen. In 2014 is ICER geopend door Koning Willem Alexander. Bijzonder aan het concept is dat de investering door de gemeente en de provincie is gedaan en dat de exploitatie door de betrokken partijen opgebracht wordt waaronder het ROC Graafschap College en het aangesloten bedrijfsleven. Bij de start van het gehele project (eind vorige eeuw) is met zorg gekeken naar het kostenaspect van dit naar verwachting meerdere jaren durende project. De noodzaak om een financieel dekkende grondexploitatie voor te bereiden lukte door een zeer groot aantal woningen te plannen. Vanaf 2010 werden echter de toen bestaande plannen grondig gewijzigd. Vanwege de sterk verminderde vraag werd het aantal bouwcontingenten in de Achterhoek drastisch omlaag bijgesteld. Dat gold dus ook voor de gemeente Oude IJsselstreek. Voor het DRU Industriepark betekende dit een vermindering van ongeveer 100 woningen. Bovendien bleven er als gevolg van de vermindering van de woningbouw meer ruimtes (pleinen) tussen de gebouwen over die ingericht moesten worden. Inmiddels zijn alle pleinen gerealiseerd. De vermindering van het aantal woningen bood ook nieuwe kansen voor het DRU Industriepark. Er konden nieuwe bedrijfseconomische, culturele en maatschappelijke functies aan het concept worden toegevoegd. Door de provincie is kenbaar gemaakt dat ze de ontwikkeling van het DRU Industriepark belangrijk vond (en vindt) voor de Achterhoek. Daarnaast gaf de provincie na de realisatie van de DRU Cultuurfabriek aan dat het noodzakelijk was om een gebiedsvisie te ontwikkelen. Deze visie werd ook door de provincie gestimuleerd omdat het DRU Industriepark door de provincie gezien werd én wordt als een belangrijke mogelijkheid om beleidsdoelen van de provincie te realiseren (werkgelegenheid, innovatie, duurzaamheid, erfgoed en recreatie/toerisme). Hiermee zouden de toekomstige ontwikkelingen op een samenhangende wijze geborgd kunnen worden. Om ook aan de wens van de provincie gevolg te geven werd de DRU Gebiedsvisie opgesteld. Deze is door de gemeenteraad en Gedeputeerde Staten vastgesteld als kapstok waaraan de verschillende onderdelen van het project opgehangen konden worden. De vermindering van de woningbouw, die een financieringsbron was voor de grondexploitatie, veroorzaakte een financieel gat. Dit werd toegevoegd aan alle andere afschrijvingen op strategische aankopen.

4

Omdat de woningbouw in de SSP-hal niet doorging werd de functie, passend binnen de ontwikkeling van het DRU Industriepark, omgezet naar een evenementenhal. Inmiddels is de SSP-hal bouwkundig onder handen genomen en voorzien van faciliteiten die de hal geschikt maakt voor grootschalige en kleinere evenementen. De exploitatie is overgedragen aan een zelfstandige stichting. Het Loonbureau is ontwikkeld tot een gebouw met op de bovenverdieping en een deel benedenverdieping radiozender OPTIMAAL FM. De resterende ruimten op de benedenverdieping zijn in gebruik als ijssalon (in de zomer), koffielokaal en vergaderruimte. Momenteel is de ontwikkeling van een Regionaal Mediacentrum (icm Optimaal FM) in onderzoek. De Badkuipenfabriek is eigendom van BOEi en is ook door hen gerestaureerd en herbestemd tot woon-werk lofts. De meeste lofts zijn inmiddels verkocht. Het Ketelhuis is eigendom van BOEi. De plannen zijn altijd geweest om op die locatie een hotel te realiseren. Het is BOEi tot nu toe niet gelukt om een exploitant te vinden. Momenteel kent het gebouw deels een tijdelijke invulling. De scheg bij de DRU Cultuurfabriek waarbij het water van de Oude IJssel via een steiger te benaderen is, is uitgebreid met een waterspeelplaats. E.e.a. is in nauw overleg en met een financiële bijdrage van het Waterschap Rijn en IJssel tot stand gekomen waarbij het kunstwerk aan de voorkant van dit project de loop laat zien van de Oude IJssel en tegelijkertijd een waterfront vormt als de waterspeelplaats in bedrijf is. Het DRU Park werd met het vaststellen van de DRU Gebiedsvisie in 2011 een wezenlijk onderdeel van het DRU Industriepark. De raad heeft zich uitgesproken voor behoud van de landbouw in dit gebied. Het groene gebied aan de overkant van de Oude IJssel bood al ruimte aan Huntenpop en wat later aan Festivaart. Bij grotere evenementen werd en wordt de groene ruimte gebruikt als parkeervoorziening. Toen het ministerie met de plannen naar buiten kwam om de 380KV hoogspanningslijn aan te leggen - en het ondergrondse alternatief had afgewezen heeft het gemeentebestuur zich ingespannen om de hoogspanningslijn zoveel mogelijk buiten het gebied te houden. Dat heeft geleid tot de plannen zoals de minister ze nu ter inzage heeft gelegd. Een recente ontwikkeling is het Samenwerkingsverband DRU Industriepark, waarin – in eerste instantie – de drie meest bepalende spelers op het terrein zoveel mogelijk willen samenwerken. Dit is vastgelegd in een convenant, dat ook ondertekend wordt/zal worden door de gemeente. De partijen verplichten zich tevens om de overige gebruikers en bewoners goed te betrekken. Dit convenant is een eerste stap om het DRU Industriepark op afstand van de gemeente te plaatsen.

5

Inhoud Inleiding ............................................................................................................................................................................................................................................. 2 1

Gebiedsontwikkeling .................................................................................................................................................................................................................. 8

2

Toekomstvisie Paasberg/Landschapspark DRU .....................................................................................................................................................................14

3

Gebouwen ...............................................................................................................................................................................................................................18 Algemeen .....................................................................................................................................................................................................................................18 Portiersgebouw ............................................................................................................................................................................................................................20 SSP-hal ........................................................................................................................................................................................................................................22 Afbramerij .....................................................................................................................................................................................................................................24 Loonbureau ..................................................................................................................................................................................................................................26 Gebouwen van derden .................................................................................................................................................................................................................27

4

Kasstroomschema ...................................................................................................................................................................................................................29

5

Beheer en onderhoud ..............................................................................................................................................................................................................33

Bij dit rapport zijn twee bijlagendocumenten bijgevoegd. Het eerste en direct bijgevoegde document betreft stukken waarnaar in de tekst direct verwezen wordt. Het gaat om documenten die direct ondersteunend zijn aan de tekst, te weten: Bijlage 1: Overzicht kosten per plein Bijlage 2: Grondcomplex Hutten Noord Bijlage 3: Memo kosten pleinen Gietelinck Bijlage 4: Kosten verlichting Bijlage 5: Besluitvorming en dekking bijdragen gemeente Bijlage 6: Overzicht kunstwerken Bijlage 7: Notitie financiële gevolgen onderbrengen DRU gebouwen in BV Bijlage 8: Rapport onderbrengen DRU panden in een BV Bijlage 9.1: bijlage 1 van het kasstroomschema betreffende Stichting Cultuurfabriek Bijlage 9.2: bijlage 2 van het kasstroomschema betreffende Cultuurcluster Bijlage 9.3: bijlage 3 van het kasstroomschema betreffende Huurcompensatie aan instellingen Bijlage 9.4: bijlage 4 van het kasstroomschema betreffende WOB Bijlage 9.5: bijlage 5 van het kasstroomschema betreffende Exploitatie gebouwen 6

Bijlage 9.6: bijlage 6 van het kasstroomschema betreffende Investeringen Bijlage 9.7: bijlage 7 van het kasstroomschema betreffende Rentelasten Bijlage 9.8: bijlage 8 van het kasstroomschema betreffende Overzijde Oude IJssel Bijlage 9.9: bijlage 9 van het kasstroomschema betreffende het totaaloverzicht Bijlage 10: Overzicht kapitalisatie meerjaren onderhoudsplanning Het tweede bijlagendocument is een verzameling van documenten die in de gemeentelijke administratie zijn opgenomen, zogenaamde ‘corsastukken’. Kenmerk van de stukken is dat ze beginnen met een jaartal (laatste twee cijfers), drie letters (soort document) en een aantal cijfers (nummer van het document) zoals bijvoorbeeld (11int00139). In de tekst wordt naar deze stukken verwezen. Ook zijn in dit bijlagendocument corsastukken toegevoegd waarnaar niet expliciet verwezen wordt in de tekst. Het gaat dan om overeenkomsten die met verschillende organisaties zijn gesloten die in de gemeentelijke gebouwen (Portiersgebouw, SSP-hal, Loonbureau en Afbramerij) zijn gevestigd. Dit tweede bijlagendocument is separaat van het rapport als extra naslagwerk beschikbaar.

7

1

Gebiedsontwikkeling

Vanaf het begin Vanaf 2000 zijn er diverse intentie- en realisatieovereenkomsten gesloten tussen de gemeente Oude IJsselstreek (en rechtsvoorganger gemeente Gendringen), Dru Industries B.V., Klaassen Vastgoed Ontwikkeling B.V., Wonion (en rechtsvoorganger Parès (woningcorporatie), nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed B.V. (BOEi) en Rijksdienst voor de Monumentenzorg (RDMZ) inzake de herontwikkeling van het gebied De Hutten-Noord. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt met Waterschap Rijn en IJssel en de provincie Gelderland over kwaliteitscriteria en financiële bijdragen uit diverse (provinciale) subsidies zoals onder meer Stads- en dorpsvernieuwingsgelden, Stimuleringsregelingen Woningbouw, ISV-subsidies en MIP-bodemsaneringsgelden. De meeste overeenkomsten zijn inmiddels nagekomen en daarmee gerealiseerd. Een enkele andere is door de actualiteit achterhaald en wordt momenteel herzien. Zo wordt momenteel gewerkt aan een overeenkomst voor de herziene woningbouwplannen. De inmiddels overeengekomen uitgangspunten en afspraken zijn reeds verwerkt in de herziening van de grondexploitatie. Vanaf 2005 is het circa 14 hectare grote gebied gesaneerd en zijn diverse gebouwen gesloopt. Sindsdien wordt door de partners, in een continu proces van monitoring, stappen zetten, evalueren en bijsturen, gewerkt aan de herinvulling van zowel de resterende rijksmonumentale gebouwen als de openbare ruimte. Gebiedexploitatie DRU Industriepark Mede als gevolg van de financiële crisis en de daarop volgende economische recessie zijn de plannen voor Hutten Noord in het genoemde continue proces van monitoring herijkt. Dat heeft in 2011 geleid tot de vaststelling van de Gebiedsvisie DRU Industriepark (van Paasberg tot Engbergen). De gemeenteraad heeft deze visie op 17 maart 2011 vastgesteld (11int00139). Met deze visie is het oorspronkelijke woningbouwprogramma in Hutten Noord naar beneden bijgesteld en zijn met name de grondgebonden woningen binnen de twee invalswegen komen te vervallen. De geplande woningbouw aan de randen van de Cité Industriëlle (gebied globaal ten noorden van de DRU Laan en ten zuiden van de noordelijke groene scheg) zijn zo veel mogelijk in tact gebleven. Gevolg van deze vermindering van woningbouwaantallen is onder meer dat er een tekort in de dekking van de grondexploitatie Hutten Noord ontstond als gevolg van de uitgifte van minder kavels. Deze voormalige bouwkavels vervielen aan de openbare ruimte, die ontworpen en aangelegd moesten worden. De gemeenteraad heeft op 27 juni 2013 besloten om de financiële gevolgen van de herziene gemeentebrede Woonvisie ineens te nemen en daarmee voor Hutten Noord de grondexploitatie aan te vullen. Tevens heeft de gemeenteraad in diezelfde vergadering besloten om extra gelden beschikbaar te stellen voor de inrichting van de pleinen en de verdere uitfasering van de plannen (27 juni 2013 - 13ini01094). Uit de door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie zijn de kosten voor inrichting van de openbare ruimte voldaan. Daarnaast is in 2013 een investeringsbudget beschikbaar gesteld voor de inrichting van het Emailleplein (13int00232). Uit het financiële overzicht en de beschrijving daarbij kunnen de gemaakte kosten voor de herinrichting van de pleinen worden opgemaakt. Daarbij is per plein onderscheid gemaakt naar kosten voor verharding- en riolering, groen, verlichting en overig. Zie bijlage 1. Voor de inrichting van de particuliere ruimte rondom de Badkuipenfabriek zijn met BOEi afspraken gemaakt over een terugbetaling per verkocht loft. Deze afspraken liggen vast in een overeenkomst (29 augustus 2012, 12ink16016).

8

Rol gemeente Zoals gesteld is de gemeente verantwoordelijk voor de aanleg, beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Dat behelst zowel het bouwrijp- als woonrijpmaken van het gehele gebied, waarover met alle partners bij de gebiedsontwikkeling in 2005 en in 2007 overeenkomsten zijn gesloten. De gemeente is daarmee verantwoordelijk voor de gehele saneringsopgave en voor zowel ondergrondse als de bovengrondse nieuwe infrastructuur. De gebiedsontwikkeling is inmiddels nagenoeg afgerond. De fabrieksgebouwen zijn gesloopt en alle gronden zijn gesaneerd, met uitzondering van de bodem onder de SSP-hal. Bij een eventuele vervanging van de vloer van de SSP-hal moet bekeken worden in hoeverre deze grond alsnog gesaneerd moet worden. In de grondexploitatie is daarvoor een stelpost opgenomen. Verder is de gemeente nog verantwoordelijk voor de herinrichting van enkele kleinere percelen, namelijk bij de woningbouwlocaties aan de DRU Laan, bij het landmark nabij de waterspeelplaats en bij de herontwikkeling van de hoek Huttenweg-Frank Daamenstraat. Voor deze nog te maken kosten voorziet de grondexploitatie in financiële dekking. Eigendommen De openbare ruimte op het DRU Industriepark is eigendom van de gemeente. Daarmee zijn de wegen, trottoirs, parkeerplaatsen, openbaar groen en de pleinen in eigendom en beheer bij de gemeente. De resterende bouwkavels zijn in eigendom bij de gemeente. De gemeente heeft sinds 2005 enkele overeenkomsten gesloten met Klaassen Vastgoed Ontwikkeling over de verkoop en ontwikkeling van deze kavels. Momenteel worden deze overeenkomsten geactualiseerd tot een vaststellingsovereenkomst. Voor de eigendomssituatie van de gebouwen wordt verwezen naar hoofdstuk 2. Bestemmingsplan De raad heeft op 27 juni 2013 het bestemmingsplan vastgesteld. Vier onderdelen daaruit zijn door de uitspraak van de Raad van State op 19 maart 2014 vernietigd. Daarmee is veruit het grootste deel van het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. De gemeente bereidt momenteel een correctieve herziening voor dat de vier onderdelen herstelt en een ambtelijke wijziging mogelijk maakt. Hierover is intensief overleg gevoerd met BOEi en enkele bewoners teneinde een breed gedragen bestemmingsplan vast te kunnen stellen rekening houdend met alle belangen. Verwacht wordt dat de raad begin 2015 een besluit neemt over de herziene correctie. Financiën De grondexploitatie startte feitelijk in 2001 met de aankoop van de panden. Echter is de grondexploitatie gevoerd door de projectontwikkelaar. Pas vanaf 2009 is deze grondexploitatie als onderdeel van het project ‘de Hutten’ in Ulft tot transformatie van bedrijventerreinen afgesplitst en in 2009 ook als grondcomplex voor woningbouw in exploitatie genomen. In bijlage 2 is een overzicht van de grondexploitatie opgenomen. In bijlage 3 is het verloop van de exploitatie per boekjaar vanaf 2009 beschreven, zoals deze jaarlijks in de paragraaf Grondbeleid is opgenomen en bij jaarrekening(en) is vastgesteld. Bij het nu voorliggende overzicht (bijgewerkt t/m 17 oktober 2014) is daarmee dus 2009 het vertrekpunt waarin het grondcomplex als “gronden in exploitatie” geopend is en in de administratie van de grondexploitatie is opgenomen. Uitgangspunt is de inbrengwaarde ofwel het totaal van kosten en opbrengsten van voor 2009; in totaal ruim € 5,8 miljoen. De huidige boekwaarde bedraagt ruim € 2,0 miljoen. In het voorstel tot herziening van de exploitatie (aan de raad in het voorjaar van 2015) worden kosten en opbrengsten bijgesteld tot een sluitende exploitatie (mede door de ontvangen saneringssubsidie uit de afrekening door de provincie).

9

In totaal is vanaf 2009 voor een bedrag van ruim € 15,7 miljoen aan kosten gemaakt en verantwoord in de grondexploitatie. Daarnaast is € 325.850 uitgegeven uit een investeringskrediet. Onderstaand overzicht geeft weer waaraan het totaal van die kosten na 2009 gemaakt zijn. Dit zijn de tot nu toe gemaakte kosten. Er wordt ook een verplichtingenadministratie gevoerd. De aangegane verplichtingen zijn opgenomen in de grondexploitatie als nog te betalen kosten. Kosten grondexploitatie inbreng boekwaarde 2009 verwerving en sloopkosten onderzoekskosten, sanering grondwerk, riolering, bouwstraten woonstraten pleinen overige kosten beheerskosten onroerend goed plankosten, voorbereiding en toezicht rentekosten totaal

bedrag € 5.856.811 € 30.654 € 23.988 € 1.531.700 € 3.350.467 € 3.030.799 € 146.486 € 10.571 € 1.706.857 € 410.001 € 16.098.334

Een verdere uitsplitsing van de kosten voor de pleinen is zoals vermeld in bijlage 1 opgenomen. Tevens is inzichtelijk gemaakt welke kosten voor alle verlichtingselementen op het gehele DRU Industriepark gemaakt zijn (bijlage 4). Dekking voor deze verlichtingskosten is voor een groot deel terug te vinden in de grondexploitatie. Overige dekking is gevonden in de algemene voorzieningen voor vervanging en beheer openbare verlichting, alsmede in investeringskredieten. In totaal is vanaf 2009 voor een bedrag van ruim € 13,5 miljoen aan opbrengsten verantwoord in de grondexploitatie. Onderstaand overzicht geeft weer welke opbrengsten er na 2009 zijn geweest. Opbrengsten grondexploitatie verkopen bijdragen van derden bijdragen van de gemeente totaal

bedrag € 2.476.250 € 2.396.629 € 9.205.933 € 14.078.811

10

Er resteert dan een tekort op de grondexploitatie ter grootte van circa € 2,0 miljoen. Voor vaststelling van de jaarrekening 2014 zal ook dit grondcomplex voor herziening aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Daarin worden de verwachte nog te maken kosten, c.q. aangegane verplichtingen (totaal € 1.177.341) en verwachte opbrengsten (totaal € 3.3274.540) opgenomen. De grondverkopen en in 2014 door de provincie uitgekeerde subsidies ten behoeve van de kosten van sanering voor transformatie van de bedrijventerreinen De Hutten (Noord en Zuid) in Ulft worden daar in meegenomen. Het gaat dan om de eindafrekening van de provinciale saneringssubsidies. Omdat in het oorspronkelijke rekenmodel met minder inkomsten rekening gehouden is kan een deel van deze subsidiegelden weer terugvloeien naar de algemene reserve. Bij de herziening zal verder rekening worden gehouden met een taakstellende begroting voor de aanleg en inrichting van de resterende openbare ruimte en de aangegane verplichtingen voor de pleinen. Een en ander leidt tot een voorlopig positief resultaat op de grondexploitatie van € 130.000. Onderstaand overzicht geeft de gemeentelijke bijdragen (€ 9,2 miljoen) in de grondexploitatie weer. In de bijlage 5 is opgenomen op welke wijze besluitvorming over deze bedragen heeft plaatsgevonden. Bijdragen gemeente Dotaties (De Rieze) Bijdragen uit reserves Bijdrage inr openb ruimte Badkuip. Bijdrage waterspeelplaats Bijdrage uit voorz woonvisie Bijdrage uit verliesvoorziening Investeringskrediet Emailleplein Investeringsbijdrage inr pleinen Bijdrage skatebaan Bijdrage uit best.res. Sti. Woningb Bijdrage restantkrediet Emailleplein * Bijdrage kosten projectorganisatie * totaal * besluitvorming moet nog plaatsvinden

bedrag € 175.000 € 1.361.340 € 220.000 € 131.715 € 5.557.850 € 753.250 € 325.851 € 176.400 € 103.030 € 151.497 € 150.000 € 100.000 € 9.205.933

jaar 2009 2009 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014

11

Kunstuitingen De oorspong In 2007 is de expositie ‘Oer-Kracht’ georganiseerd. Daarna is een aantal van de kunstwerken die daar te zien zijn geweest aangekocht. Een drietal van deze kunstwerken is terecht gekomen op het DRU Industriepark. Het gaat daarbij om Phaeton, Man mit Lahm, en Raum und Zeit. Raum und Zeit is inmiddels (tijdelijk) op de gemeentewerf in depot genomen. De overige kunstwerken uit deze expositie zijn o.m. geplaatst in Silvolde en Bontebrug. Op 25 oktober 2007 (07int00843, incl. notulen raadsvergadering) heeft de raad besloten een krediet van € 50.000 beschikbaar te stellen en dit bedrag te onttrekken aan de reserve ‘Stimulering Leefbaarheid’. Aan dit besluit ligt een amendement ten grondslag. Met dit wijzigingsvoorstel werd tegemoet gekomen aan de uitgesproken wens van de raad om de reserve ‘Kunst en Cultuur’ te kunnen blijven aanwenden voor initiatieven en projecten rond kunst en cultuur. Dit alles betekende dat er voor de aankoop van ijzersculpturen van de Oerkracht expositie een bedrag van € 100.000 beschikbaar was. (€ 50.000 vanuit de reserve Uitwerking Visie IJsselsprong en € 50.000 uit de reserve Stimulering Leefbaarheid). Voor de 3 kunstwerken die op het DRU Industriepark zijn geplaatst gaat het in aanschafwaarde over een totaal bedrag van € 41.500. Beleidsplan ‘Vuur voor Cultuur’ De overige kunstwerken die te vinden zijn op het DRU Industriepark zijn gefinancierd vanuit de budgetten die zijn vastgesteld in het beleidsplan ‘Vuur voor Cultuur’ (2009-2012). Dit plan is in december 2009 door de raad vastgesteld (09rvs0110). Het plan voorziet o.a. in de invoering van een percentage regeling. Deze houdt in dat 2% van de kosten van gemeentelijke nieuwe werken en 2% van het budget inrichting openbare ruimte werden gereserveerd voor kunst en toegevoegd werden aan de voorziening kunst. Het plan had een tijdsplanning t/m 2012. In november 2012 heeft het college besloten het beleidsplan voort te zetten (12int00960). In deze voortzetting is o.a. te lezen dat de aankoop van De Krijger wordt gerealiseerd. De voortzetting van dit beleidsplan is ter kennisname ook aan de raad gestuurd. Voortzetting van dit beleid is eveneens in de begroting voor 2013 opgenomen (vastgesteld op 8 november 2012). Alle aankopen van kunst op het DRU Industriepark zijn gerealiseerd in samenspraak en samenwerking met de kunstcommissie. Deze commissie is in het leven geroepen als onderdeel van het beleidsplan ‘Vuur voor Cultuur’. De rechten Voor de aankoop van de kunstwerken zijn overeenkomsten opgesteld en ondertekend (zie nummers opgenomen in bijlage 6). De kunstwerken zijn daardoor in het bezit gekomen van de gemeente. In de contracten die zijn opgesteld is geregeld dat de gemeente de kunstwerken beheert en onderhoudt overeenkomstig de bedoeling van de kunstenaar en met inachtneming van diens persoonlijkheidsrechten ingevolge de Auteursrecht van 23 september 1912. Bij herstel van beschadigingen aan het kunstwerk zal de kunstenaar door de gemeente worden geraadpleegd en kan zo nodig deskundig advies worden ingewonnen. De gemeente is vanuit deze overeenkomsten niet verplicht herstelwerkzaamheden te plegen waarvan de kosten de aanschafwaarde van het kunstwerk te boven gaan. Een specifiek geval is geweest de reproductie van het LOVE-kunstwerk. Dit beeld is op 5 mei 2014 geplaatst maar eind augustus 2014 vernietigd op sommatie van een auteursrechtenorganisatie. Hoewel er aanvankelijk verschillende opvattingen bestonden over het auteursrecht bleek later dat dit wél van kracht was. Uiteindelijk moest tot vernietiging worden overgegaan. De kosten zijn in het najaar afgeboekt (BERAP 2, 2014). In totaal betrof dit € 55.812 (excl BTW), opgebouwd uit de maakkosten, plaatsen, afvoeren/vernietigen en juridische bijstand.

12

Onderhoud Voor het jaarlijkse reguliere onderhoud van de kunstwerken is budget opgenomen in de programmabegroting. Dit budget is inclusief het onderhoud van de kunstwerken zoals die op het DRU Industriepark staan. Het beheer en onderhoud van de kunstwerken op het DRU Industriepark is in handen van de gemeente. Parkmanagement In het najaar van 2012 is gestart met het tot stand brengen van een organisatie (Beheer Ontwikkeling en Reuring = BOR) voor het managen van het DRU Industriepark. De gemeente heeft hierin het initiatief genomen en in eerste instantie met de besturen van de DRU Cultuurfabriek, Boei en Wonion gesproken over op te zetten organisatie en rechtsvorm. Vanaf mei 2013 is het gesprek verder gegaan met de directeuren van de DRU Cultuurfabriek, SSP-hal en ICER. Het doel was te starten met een proces dat zou leiden tot intensieve samenwerking op het DRU Industriepark. Uitgangspunten daarbij waren: • De basis van samenwerking is vertrouwen • Samenwerking gericht op meerwaarde voor alle gebruikers van het DRU Industriepark • Betere afstemming van de organisatie van evenementen • De gemeente trekt zich terug als sturende kracht op het DRU Industriepark • Doel is te komen tot een formele organisatie die allerlei praktische zaken op het terrein voor zijn rekening neemt. Voor het gemak wordt dit samengevat als parkmanagement. Eind september 2013 is een ‘DRU Industriepark gebruikers bijeenkomst’ georganiseerd. Naast de grotere organisaties zoals de SSP-hal, de DRU Cultuurfabriek en ICER waren daarbij ook overige gebruikers aanwezig, zoals vertegenwoordigers van de Isselganger en kunstenaarscollectief Breekijzer. Die avond is gesproken over de onderwerpen die een centrale DRU-organisatie zou moeten oppakken. Iedereen was het eens over dat bewegwijzering, beveiliging en communicatie (website e.d.) daaronder zouden moeten vallen. Inmiddels is een werkgroep communicatie opgezet en actief. Deze werkgroep houdt zich bezig met de website en de bewegwijzering en is ook van plan gebiedsmarketing vorm te geven. Tevens is een beleidsplan voor de evenementen in ontwikkeling. Eerste concrete stap daarin is de digitale evenementenagenda, die door alle partijen ingezien en aangepast kan worden. Daarnaast zijn in overleg met de gemeente afspraken t.a.v. parkeren op papier gezet. Inmiddels hebben ‘de drie’ (DRU Cultuurfabriek, SSP Hal en ICER) de intentie uitgesproken om een samenwerkingsverband te vormen door middel van een convenant dat ook door de gemeente wordt ondertekend. In dit convenant wordt de samenwerking geregeld, het betrekken van de overige gebruikers op het terrein, de afstemming met de blijvende gemeentelijke taken en er worden werkgroepen gevormd (oa communicatie, openbare ruimte en informatiebalie). In november 2014 is de eerste versie op bestuurlijk niveau besproken met de gemeente; naar verwachting wordt het convenant begin 2015 getekend, waarmee het samenwerkingsverband een formele status krijgt. Het is niet de intentie om een zelfstandige rechtspersoon te zijn.

13

2

Toekomstvisie Paasberg/Landschapspark DRU

Bij de programmabegroting 2010-2013 “koers houden” is een investeringskrediet (70320016) opgenomen á € 800.000 met als omschrijving ‘Toekomstvisie Paasberg/Landschapspark DRU’. In 2013 heeft de gemeente van de Regio Achterhoek een subsidie toegezegd gekregen van € 200.000 ten behoeve het project “landschappelijke inrichting DRU park”. Deze € 200.000 is toegevoegd aan dit krediet. Deze toevoeging resulteert per saldo in een budget van € 1.000.000 opgenomen onder krediet 70320016. Onderstaand schema geeft het verloop van dat krediet weer. Kredietverloop 70320016 2010 krediet uitgaven 2011 restant krediet uitgaven 2012 restant krediet uitgaven 2013 restant krediet bijdrage Regio Achterhoek uitgaven overboeking naar 70400006 2014 restant krediet uitgaven tot op heden restant per 20 november

totaal

overige DRU (bijlage 9.6)

over de IJssel (bijlage KSS 9.8)

€ 800.000 € 138.586

€ 39.168

€ 99.418

€ 661.414 € 252.869

€ 171.488

€ 81.381

€ 408.545 € 95.545

€ 51.360

€ 44.185

€0

€ 79.042

€ 29.261

€ 102.123

€ 313.000 € 200.000 € 79.042 € 210.000 € 223.958 € 131.384 € 92.574

Het krediet is aangewend ter dekking van diverse uitgaven voor zowel het DRU Industriepark als voor DRU Park. De kosten (niet zijnde investeringen in de gebouwen) die zijn gemaakt voor DRU Industriepark zijn terug te vinden in bijlage 9.6. De voor het DRU Park gemaakte kosten zijn opgenomen in bijlage 9.8 (Overzijde Oude IJssel).

14

In het investeringsoverzicht uit het kasstroomschema (bijlage 9.6) zijn naast de ‘overige investeringen’ ook enkele investeringen in de gebouwen opgenomen, waarvoor dekking is gevonden binnen 70320016. Om deze investeringen apart bij te houden is in 2013 een deel (€ 210.000) separaat ondergebracht in krediet 70400006. Op basis van gelijkblijvende jaarlijkse kapitaallasten en de langere afschrijvingstermijn is daarmee een krediet ontstaan van € 290.000. Van het krediet 70400006 zijn de direct aan enkele gebouwen toe te wijzen investeringen voldaan. Onderstaand overzicht maakt dat inzichtelijk. Kredietverloop 70400006 2013 Overboeking vanuit 70320016 uitgaven overig uitgaven Loonbureau 2014 Restant krediet Uitgaven tot op heden restant per 20 november

Totaal € 290.000 € 29.464 € 121.036 € 139.500 € 144.110 -€ 4.610

Ontwikkelingen DRU Park In de loop van de jaren 2011 – 2014 is er een groot aantal besluiten genomen door raad en college. Kernpunten zijn: • Gebiedsvisie • Bedrijfsverplaatsing • Parkeerterreinen • Hoogspanningslijn 380 kV Gebiedsvisie In 2011 heeft de gemeenteraad de “Gebiedsvisie DRU Industriepark, van Paasberg tot Engbergen” vastgesteld (11int00139). De gebiedsvisie doet ook uitspraken over het gebied tussen Oude IJssel en de Slingerparallel (N317). Zo wordt de wenselijkheid van het uitplaatsen van een van de agrarische bedrijven benoemd, alsmede de verbreding van het blijvende bedrijf tot bijvoorbeeld een evenementenlocatie. In juni 2012 heeft het college van Gedeputeerde Staten de Gebiedsvisie expliciet benoemd tot uitgangspunt voor het provinciale beleid in dit gebied.

15

Bedrijfsverplaatsing Het college heeft op 10 december 2013 besloten (13int00907) om medewerking te verlenen aan de verplaatsing van het melkveebedrijf van de maatschap (NAAM) te Silvolde naar de Kroezendijk 12 te Sinderen door: • over te gaan tot aankoop van het bedrijf van maatschap (NAAM) aan de Ulftseweg 126b te Silvolde bestaande uit woning, bedrijfsgebouwen en een eigendomspositie van 26.96 ha erf + landbouwgronden tegen een verwervingsprijs van € 2.150.000,-; • te accepteren dat de gemeente voor een maximaal bedrag ter grootte van € 450.000,- het risico op zich neemt voor eventueel niet-subsidiabele overdrachtskosten en het mogelijkerwijs niet of niet geheel beschikbaar komen van een bijdrage in de bedrijfsverplaatsingskosten; • voor zover hiertoe geen belemmeringen bestaan, op een voortvarende wijze medewerking te verlenen aan vergunningprocedures die noodzakelijk zijn voor de realisatie van nieuwe bedrijfsbebouwing op de locatie Kroezendijk 12 alsmede het verwijderen van bepaalde houtopstanden op het erf en het landbouwareaal. Daarnaast heeft het college besloten om voor de bedrijfsaankoop geen nieuw krediet aan te vragen, maar deze uitgave te dekken uit middelen die beschikbaar komen uit verkoop van gemeentelijke gronden en vastgoed. Derhalve het ruilen van bezit voor bezit. Tenslotte heeft het college besloten om de raad voor te stellen om € 500.000,- van het resultaat van de jaarrekening 2013 te doteren aan een in te stellen bestemmingsreserve ‘verbetering landbouwkundige structuur’. Dit resultaat is ontstaan door niet-ingecalculeerde opbrengsten uit verkoop van gemeentelijke gronden en vastgoed in 2013. De raad heeft op 3 juli 2014 (14rvs0035) met dit voorstel ingestemd met de toezegging van het college dat er nog raadsoverleg volgt. De nieuwe bestemmingsreserve kan van belang zijn voor de onderhavige boerderijverplaatsing én de omliggende bedrijven. Een deel van de aangekochte gronden wordt op korte termijn afgestoten. Een deel van de gronden blijft in gemeentelijk bezit. Op basis van het principe ‘bezit ruilen voor bezit’ ziet het plaatje er als volgt uit: Kosten Aankoopkosten van het bedrijf aan de Ulftseweg Maximaal risico ingeval wél overdrachtskosten en géén verplaatsingsbijdrage

€ 2.150.000

Totaal kosten

€ 450.000 € 2.600.000

Totaal baten

€ 420.000 € 775.000 € 1.195.000

Baten Bijdrage Tennet voor sanering bedrijfswoning e.d. Verwachte opbrengsten uit verkoop deel van de gronden

Uit hetzelfde collegebesluit (13int00907) blijkt dat het college heeft geaccepteerd dat de gemeente voor een maximaal bedrag ter grootte van € 450.000,- het risico op zich neemt voor eventueel niet-subsidiabele overdrachtskosten en het mogelijkerwijs niet of niet geheel beschikbaar komen van een bijdrage in de bedrijfsverplaatsingskosten. Er zijn twee scenario’s:: • “Ingeval van een volledige verplaatsingskostenbijdragen voor (NAAM) beschikbaar komt en geen overdrachtskosten, bedraagt de netto investering voor ons € 2.150.000 minus € 1.195.000 is € 955.000,-. • Indien er geen verplaatsingskosten bijdrage voor (NAAM) beschikbaar komt en de gemeente de overdrachtskosten betaalt, bedraagt de netto investering voor ons € 2.600.000 minus € 1.195.000 is € 1.405.000.” 16

De dekking van deze twee scenario’s wordt deels gerealiseerd door de resultaatbestemming bij jaarrekening 2013 (als gevolg van een niet begrootte opbrengst), voor het overige door grondverkopen en – in het eerste scenario - door een provinciale bijdrage. In het collegevoorstel is onderkend dat er geen vaste regeling meer bestaat. Echter, er is wel een verzoek bij de provincie neergelegd om te bekijken of er een bijdrage uit een andere bron mogelijk is. Hierover heeft de provincie nog geen uitsluitsel gegeven. Inmiddels is door middel van een kavelruil de besparing op de overdrachtskosten gerealiseerd. Hierdoor resteert dus het risico van de garantstelling voor eventueel niet-subsidiabele overdrachtskosten ter hoogte van € 400.000. Parkeerterreinen Hierbij moet onderscheid gemaakt worden naar: • De huidige tijdelijke parkeerplaats, die op basis van meerjarige afspraken met de grondeigenaar is gerealiseerd. Deze afspraken zijn schriftelijk vastgelegd. Hierdoor kon het bestemmingsplan DRU Industriepark worden vastgesteld voor wat betreft het onderdeel parkeren. Het betreft het parkeren ten behoeve van alle ruimtelijke functies in het DRU Industriepark. De kosten bedroegen circa € 50.000. Deze zijn voldaan uit de regiogelden. • Een nog te realiseren definitief parkeer terrein. Conform de Gebiedsvisie DRU Industriepark en het recente werkakkoord ligt er een opgave om een definitief parkeerterrein met toegangsweg te realiseren, inclusief een verkeersveilige aansluiting op de rotonde in de N317. Dit project wordt opgepakt in nauwe samenspraak met de provincie Gelderland en het Ministerie van EZ / TenneT. Andere projectpartners zijn het Waterschap Rijn en IJssel, diverse grondeigenaren en inwoners. Dit proces loopt. Hoogspanningslijn 380 kV De gemeente Oude IJsselstreek heeft vanaf het begin van het hoogspanningsproject getracht invloed uit te oefenen op het tracé van de 380kV-lijn. Daarnaast is herhaaldelijk aangestuurd op het ondergronds aanleggen van de hoogspanningsverbinding. Het college heeft er in de afgelopen jaren zo veel mogelijk aan gedaan om de consequenties van de 380kV-lijn zo klein mogelijk te laten zijn. Het heeft tot nu toe niet geleid tot een ondergrondse lijn. Bij motie heeft de raad op 5 november 2014 het college opgeroepen om een zienswijze in te dienen. De gemeente kan een zienswijze indienen, maar mag vervolgens niet in beroep gaan. Het 380kV-project valt namelijk onder de Crisis- en herstelwet, waardoor lagere overheden geen beroep mogen instellen (artikel 1.4 Crisis- en herstelwet). Vanuit het (Ontwerp) Rijksinpassingsplan van het Ministerie van EZ ligt er een verplichting om de hoogspanningslijn 380kV goed landschappelijk in te passen, onder meer ter hoogte van het DRU Park. Het realiseren van de landschappelijke maatregelen (inclusief de afkoop van beheer en onderhoud) wordt gefinancierd door het Ministerie van EZ. Het is in Nederland gebruikelijk dat zij de uitvoering overlaten aan de betrokken gemeente die in dat geval de beschikking krijgt over bijbehorend budget. Het Ministerie van EZ en TenneT maken met direct betrokken grondeigenaren afspraken via een zakelijk recht overeenkomst indien het 380kV-tracé of de beoogde landschappelijke inpassingsmaatregelen op hun eigendom liggen. Wat moet er nog gebeuren Mede rekening houdend met de functies op het DRU Industriepark moet er op het DRU Park (overzijde) nog een flink aantal permanente parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Hiervoor moeten nog middelen vrijgemaakt worden. Mogelijk moeten hiervoor tijdelijke oplossingen gevonden worden.

17

3

Gebouwen

Algemeen Inleiding Op het DRU Industriepark staan acht gebouwen, waarvan zeven rijksmonumenten. Alleen het zogenaamde ‘ISWI-gebouw’ is geen rijksmonument. Het gaat om de volgende gebouwen, in eigendom bij de volgende partijen: Beltmancomplex Badkuipenfabriek SSP-hal, incl. Koepeloven Afbramerij Loonbureau Portiersgebouw Ketelhuis ‘ISWI-gebouw’

Wonion BOEi en particulieren gemeente Oude IJsselstreek gemeente Oude IJsselstreek gemeente Oude IJsselstreek gemeente Oude IJsselstreek BOEi Klaassen

In onderstaande hoofdstukken wordt ingegaan op de gebouwen die in eigendom bij de gemeente zijn. Er wordt beschreven hoe de verkrijging van de individuele gebouwen tot stand is gekomen, welke aankoopbedragen daarmee gemoeid zijn, welke investeringen hebben plaatsgevonden. Daarnaast wordt per gebouw aangegeven op welke wijze de gemeente een relatie heeft met de exploitatie en het bestuur van de organisaties in de gebouwen en in hoeverre sprake is van subsidies. Meer in het algemeen worden de andere, niet bij de gemeente in bezit zijnde gebouwen kort aangestipt als het gaat om het huidige gebruik. Daarbij wordt ook ingegaan op de fabrieksschoorsteen als monument voor de arbeider. De gemeente heeft altijd geprobeerd ‘geld met geld’ te maken in de vorm van cofinanciering. Door financiële middelen beschikbaar te stellen zijn vaak financiële middelen vrijgemaakt bij bijvoorbeeld de provincie Gelderland. Vaak werden daarmee zowel gemeentelijke als ook provinciale beleidsdoelen gezamenlijk opgepakt en lokaal gerealiseerd.

18

Gemeentelijk eigendom De gemeente heeft in maart 2011 besloten drie gebouwen (SSP-hal, Loonbureau en Portiersgebouw) aan te kopen van BOEi en een koopoptie te nemen op de Afbramerij. (11int00168). In 2013/2014 is onderzocht of het mogelijk is de gemeentelijke DRU-panden onder te brengen in een B.V. Deze B.V. zou dan eigenaar moeten worden van de panden, en het beheer en verhuur moeten gaan uitvoeren. Het betreft in eerste instantie een onderzoek naar de wijze van inbreng van de panden, de inkomsten en uitgaven en onderzoek naar afschrijvingen, reserveringen etc. Bij een positieve grondhouding wordt vervolgens de juridische afhandeling in gang gezet. Het onderzoek heeft zich beperkt tot de financiële haalbaarheid naar: • Is een B.V. financieel levensvatbaar? • Wat zijn de financiële voor- of nadelen voor de gemeente van het onderbrengen van de panden in een B.V.? Op basis van de cijfers zou besloten worden of het wenselijk is de DRU-panden in een B.V. onder te brengen en vervolgens het tweede traject in te gaan en dus de B.V. op te richten. Hierover heeft geen besluitvorming plaatsgevonden; het is gebleven bij het onderzoek. Er zijn zeven scenario’s opgesteld. De scenario’s geven geen van allen een resultaat dat zowel voor de B.V. als voor de gemeente ruim positief is. Het blijkt doorgaans dat wanneer een scenario voor het gemeentelijk resultaat positief is er een negatief resultaat voor de B.V. ontstaat. Er zijn drie scenario’s die echter voor beide samen een gering positief resultaat laten zien. Maar hier staat tegenover dat de gemeente dan wel een hoog bedrag moet afboeken op de boekwaarden van de panden. Op basis van de uitkomsten wordt geadviseerd niet over te gaan tot het onderbrengen van de DRU panden in een B.V. Indien toch - om andere dan financiële redenen - wordt besloten de DRU panden onder te brengen in een B.V. dan wordt aanbevolen dit te doen op basis van scenario 3 of scenario 4. (Zie bijlagen 7 en 8). Scenario 3 heeft als voordeel dat de B.V. vanaf de start winstgevend kan zijn. Dit wordt echter vooral veroorzaakt doordat de gemeente kosten van de B.V. voor haar rekening neemt. De lasten voor de gemeentelijke begroting zullen echter toenemen. Alleen bij winstuitkering zullen die met slechts een gering bedrag afnemen. In scenario 4 is de B.V. verlieslatend. Echter na afdekken van dit verlies door de gemeente resteert nog een geringe verlaging van de gemeentelijke lasten Een tweede voordeel van dit scenario is dat alle lasten die bij de B.V. thuishoren ook bij de B.V. liggen. Dit scenario betekent wel dat de gemeente moet afboeken op de boekwaarde van de panden. Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn de panden te verkopen aan een particuliere exploitant. Echter die zal de panden waarschijnlijk alleen willen overnemen op basis van een waarde gebaseerd op de huuropbrengsten. Ook in dat geval zal de gemeente moeten afboeken. Dit lijkt dan ook geen begaanbare weg. Indien de gebouwen bij de gemeente blijven zal er uiteraard wel personele inzet nodig zijn aan de zijde van de gemeente. In bijlagen 7 en 8 zijn opgenomen: - Notitie financiële gevolgen onderbrengen DRU gebouwen in BV - Rapport onderbrengen DRU panden in een BV

19

Portiersgebouw Aankoop, investeringen en kapitaallasten Op 12 mei 2011 heeft de raad ingestemd met de aankoop van het Portiersgebouw voor een bedrag van € 4.354.035 (11rvs0026). Dit is in een raamovereenkomst vastgelegd (11ink09840). Naast de aankoop heeft de gemeente in totaal € 2.608.108 geïnvesteerd in het Portiersgebouw. De raad heeft op 21 december 2006 ingestemd met de realisatie van ‘het Cultuurcluster’ en de gemeentelijke bijdrage vastgesteld op € 2,6 mln (06int00743). Investering bijdrage tijdelijk onderhoud 2006 bijdrage tijdelijk onderhoud 2007 bijdrage tijdelijk onderhoud 2008 Co-financiering RUP Inrichting TAP

bedrag opmerking € 200.000 € 200.000 € 200.000 € 1.000.000 € 1.000.000 totaal € 2.600.000

De aankoop en de investeringen in het Portiersgebouw zijn in totaal € 6.954.035 groot. Deze kosten zijn vertaald in jaarlijkse kapitaallasten die voor de verschillende investeringsbedragen over verschillende looptijden inzicht geven in afschrijvingen en rentelasten. Zie voor de investeringen het overzicht in bijlage 9.6. Rol Gemeente De gemeente is eigenaar/verhuurder, subsidiënt en huurder. Eigenaar/verhuurder De Gemeente is eigenaar van het Portiersgebouw en verhuurt het aan de Stichting DRU Cultuurfabriek. Deze Stichting heeft onderhuurders, namelijk de bibliotheek, de muziekschool, galerie Bij De Boeken, ROC Rijn IJssel (theatertechniek), ROC Graafschap College, oudheidkundige verenigingen ‘Old Sillevold’ en Gendringen, alsmede de Stichting Turks Sociaal Cultureel Centrum. De vigerende huurovereenkomst (corsa 14ini01908) is afgesloten op 18 maart 2014 en heeft een looptijd tot en met 31 december 2023. De overeenkomst vervangt een groot aantal ‘losse’ contracten (per ruimte) uit het BOEi-tijdperk. Tezamen bedroegen deze contracten een bedrag van € 485.000. In het Herstelplan (corsa 11rvs0027) was onder meer voorzien een door de Stichting in te verdienen bedrag van € 150.000. Het idee was dat de Stichting het Portiersgebouw zou kopen en dit bedrag zou besparen als gevolg van een ander afschrijfregime dan aan de gemeente is voorgeschreven in het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV). De gemeente heeft het Portiersgebouw echter wel van BOEi gekocht maar niet doorgeleverd aan de Stichting DRU 20

Cultuurfabriek. Met name de af te dragen overdrachtsbelasting werd gezien als een obstakel. De Stichting heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de gemeente verantwoordelijk was voor de besparing op huur van € 150.000. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een huurverlaging naar € 335.000. Dit bedrag is nog niet in de begroting verwerkt maar de afgelopen jaren pragmatisch opgelost vanuit het onderhoudsbudget. Subsidiënt In de Budget- en Prestatieovereenkomst (2012 tot en met 2014) wordt geregeld wat er door de Stichting DRU Cultuurfabriek wordt ‘geleverd’ als tegenprestatie voor de subsidie, alsmede de tarieven, de hoogte van de subsidie, het subsidie- en rapportageproces en het financieel beheer. De vigerende overeenkomst (corsa 12int00599) loopt tot en met 2014 en is dus aan vervanging toe. Formeel had deze voor 1 juli 2014 moeten zijn afgerond. Er ligt inmiddels wel een concept voor een nieuwe overeenkomst. De subsidie is opgebouwd uit een regulier subsidiebedrag van € 704.491 plus een bedrag van € 406.000. Het laatste bedrag vloeit voort uit het Herstelplan en dient als compensatie voor verhuur onder kostprijs (40% van het commerciële tarief) aan oud-Smeltkroes gebruikers en overig aanvullend maatschappelijk gebruik. Dit is deels ook van toepassing op het gebruik door de gemeente en heeft geleid tot verhoging van het toenmalige budget voor het gebruik als ‘verlengd gemeentehuis’ met € 58.000 tot een bedrag van € 135.650. Bij de uitbetaling wordt het bedrag van € 58.000 weer in mindering gebracht om een dubbeling met het genoemde bedrag van € 406.000 te voorkomen. Onderstaand schema maakt de verschillende bijdragen nogmaals inzichtelijk. subsidies DRU Cultuurfabriek reguliere subsidie compensatie huurderving maatschappelijk gebruik derden compensatie huurderving maatschappelijk gebruik gemeente totaal huurcompensatie huur 'verlengd gemeentehuis'

€ 704.491 € 348.000 € 58.000

totaal

€ 406.000 € 77.650 € 1.188.141

Huurder De gemeente huurt de raadzaal en aanpalende ruimten voor een bedrag van € 135.650 per jaar (incl. basiscatering). Sinds begin 2013 is in dit bedrag ook het gebruik van alle andere ruimtes inbegrepen (ook buiten de raadsvergaderingen om) met uitzondering van de Popzaal en de Theaterzaal.

21

SSP-hal Aankoop, investeringen en kapitaallasten Op 12 mei 2011 heeft de raad ingestemd met de aankoop van de SSP-hal voor een bedrag van € 360.000 (11rvs0026). Dit is in een raamovereenkomst vastgelegd (11ink09840). Naast de aankoop heeft de gemeente in totaal € 1.194.694 geïnvesteerd in de SSP-hal. Dit bedrag is als volgt opgebouwd. investering restauratie uitbestede werkzaamheden:

bedrag opmerking € 500.000 dekking in begroting 2011 2011 2012 2013 2014 som totaal

€ 8.859 € 540.663 € 1.062 € 144.110

Jaarrekening 2011 dekking in begroting 2012 Jaarrekening 2013 dekking uit 70400006 € 694.694 € 1.194.694

De aankoop en de investeringen in de SSP-hal zijn in totaal € 1.554.694 groot. Deze kosten zijn vertaald in jaarlijkse kapitaallasten die voor de verschillende investeringsbedragen over verschillende looptijden inzicht geven in afschrijvingen en rentelasten. De investering in 2014 is zoals gezegd voldaan uit het investeringskrediet 70400006. Zie voor de investeringen het overzicht in bijlage 9.6. In 2012 heeft de provincie Gelderland een bedrag van € 1,5 miljoen ter beschikking gesteld voor investeringen in de SSP-hal. Dit bedrag is beschikbaar als revolverend fonds. Tot nu toe is hiervan geen gebruik gemaakt. Rol gemeente De gemeente is eigenaar/verhuurder van de SSP-hal. De SSP-hal (inclusief Badkuipengieterij en Koepeloven) is in eigendom bij de gemeente. Ook de inrichting en de inbouwunit inclusief bar is eigendom van de gemeente. De inventaris is in eigendom van de stichting SSP-HAL met uitzondering van de vorkheftruck. Deze is van de gemeente.

22

De Stichting SSP-HAL is een zelfstandige stichting gevormd uit de bevolking van Oude IJsselstreek. De gemeente en de stichting SSP-HAL hebben een Samenwerkingsovereenkomst (14ini01014) gesloten voor de looptijd van 1 april 2014 t/m 31 december 2018. Daarnaast is een Huurovereenkomst tussen de gemeente Oude IJsselstreek en de Stichting SSP-HAL gesloten. De looptijd van deze overeenkomst is van 1 januari 2014 t/m 31 december 2018. De huursom bedraagt: 2014: € 25.000 ex BTW 2015: € 33.000 ex BTW 2016: € 42.000 ex BTW 2017: € 60.000 ex BTW 2018: € 60.000 ex BTW De stichting heeft als inkomstenbron de verhuur van de hal aan evenementen en beurzen. Er zijn geen reguliere subsidies bestemd voor de stichting SSPHAL. In de samenwerkingsovereenkomst (14ini01014) is opgenomen dat de stichting SSP-hal maximaal 12 dagen per jaar de hal voor een sterk verlaagd tarief ter beschikking zal stellen voor maatschappelijke activiteiten. De gemeente zal hierop toezien. De gemeente houdt verder een rol als vergunningverlener en handhaver.

23

Afbramerij Aankoop, investeringen en kapitaallasten Op 19 april 2012 heeft de raad ingestemd met de aankoop en ontwikkeling van de Afbramerij tot innovatiecentrum voor een bedrag van € 2.400.000 (12rvs0014). De gemeente is eigenaar van het gebouw (12ini01537) en de inventaris. Het rijksmonument de Afbramerij is gerenoveerd door BOEi en door de gemeente verworven in juni 2012. Het aankoop bedrag bedroeg € 620.000. De koopoptie voor het gebouw is al in de raamovereenkomst in de vorm van een koopoptie vastgelegd (11rvs0026). De gemeente heeft als eigenaar van het gebouw de Afbramerij verbouwd tot een innovatiecentrum. De investeringen voor de aankoop en verbouwing tot innovatiecentrum zijn gedaan met behulp van subsidies van provincie en de gemeente (12rvs0014), voor resp. € 3.300.000 en € 2.400.000 (besluit 29 februari 2012). In totaal is er voor een bedrag van € 5.700.000 geïnvesteerd in de aankoop en verbouwing. De gemeentelijke kosten voor aankoop en de investeringen in de Afbramerij zijn in totaal € 2.400.000 groot (saldo van de inkomsten € 5.765.704 en de uitgaven € 3.366.876). Dit bedrag is als boekwaarde voor de opstallen vertaald in jaarlijkse kapitaallasten die over 40 jaar op basis van annuïteiten wordt afgeschreven. Zie voor de investeringen het overzicht in bijlage 9.6. ICER Stichting Innovatiecentrum ICER huurt het gebouw en de inventaris van de gemeente. In de huurovereenkomst is overeengekomen welke inventaris dit betreft. Tevens is in de huurovereenkomst bepaald wie voor welk onderdeel van het gebouw en inventaris verantwoordelijk is voor onderhoud en vervanging (13int00936 en 14ini00175 huurovereenkomst). Ten aanzien van de inventaris is er een lijst met eigendommen van de gemeente opgesteld. Na 5 jaar (loopt af op 20 december 2018) heeft huurder het recht om roerende zaken uit de inventarislijst te kopen voor een symbolisch bedrag indien na deze periode de huur wordt gecontinueerd. Overige eigendommen zijn van ICER. Aangezien bij aanvang van het project de BTW verplichting niet zeker gesteld kon worden is er voorzichtigheidshalve een reservering opgenomen. Hierdoor is een aantal investeringen niet of in mindere mate uitgevoerd. Nu er bij afronding van het project duidelijkheid is over de BTW verrekening en het restant budget is het mogelijk om alsnog de beschikbare budgetten in te zetten waarvoor ze afhankelijk ook voor bedoeld waren. Rol gemeente De gemeente is geen participerende partij in de bedrijfsvoering van ICER. Wel is door de gemeente iemand aangewezen die de gemeente vertegenwoordigt in de raad van toezicht van ICER en vindt er conform de huurovereenkomst jaarlijks bestuurlijk overleg plaats. Daarnaast blijft de gemeente als verhuurder van het gebouw de Afbramerij betrokken. De gemeente verhuurt het gebouw aan Stichting ICER. Hiervoor is een huurovereenkomst vastgesteld (14ini00175) en een addendum hierbij ( 14ini00978). Er zijn geen financieringsstromen in de exploitatie van stichting Innovatiecentrum ICER vanuit de gemeente. Er zijn daarmee dus ook geen reguliere subsidies

24

bestemd voor ICER. ICER haalt zijn inkomsten o.a. uit toegangsbewijzen, het organiseren van activiteiten en bijdragen vanuit onderwijsinstellingen en bedrijfsleven. Conform deze overeenkomsten bestaat de huur uit: 2014: € 90.000 (maar de facto € 67.500, omdat huur pas per 01 04 2014 is ingegaan). 2015: € 98.000 2016: € 108.000 (+ € 7.500 als compensatie voor gemiste huurinkomsten 2014) 2017: € 108.000 (+ € 7.500 als compensatie voor gemiste huurinkomsten 2014) 2018: € 108.000 (+ € 7.500 als compensatie voor gemiste huurinkomsten 2014) Alle bedragen zijn excl. BTW

25

Loonbureau Op 12 mei 2011 heeft de raad ingestemd met de aankoop van het Loonbureau voor een bedrag van € 317.000 (11rvs0026). Dit is in een raamovereenkomst vastgelegd (11ink09840). Naast de aankoop heeft de gemeente in totaal € 313.407 geïnvesteerd in het Loonbureau. Dit bedrag is als volgt opgebouwd. investering verbouw verbouw monarchiekamer/ijssalon

bedrag opmerking € 192.371 11int00053 € 121.036 dekking uit 70400006 totaal € 313.407

De aankoop en de investeringen in het Loonbureau zijn in totaal € 630.407. Een deel van deze kosten (aankoop en verbouw, zijnde € 509.371) zijn vertaald in jaarlijkse kapitaallasten die voor de verschillende investeringsbedragen over verschillende looptijden inzicht geven in afschrijvingen en rentelasten. Dekking voor de verbouwing van de Monarchiekamer en de ijssalon komt zoals eerder vermeld uit het krediet 70400006. Zie voor de investeringen het overzicht in bijlage 9.6 Rol gemeente De gemeente is eigenaar/verhuurder van het gebouw.

26

Gebouwen van derden Beltmangebouw Het Beltmangebouw is eigendom van Wonion. In het gebouw is het kantoor van de woningcorporatie gevestigd, de ondernemersfabriek (waarin kantoorruimte gehuurd kan worden) en een aantal woningen. Onderdeel van het gebouw is de watertoren, het beeldmerk van de DRU. Ketelhuis Het Ketelhuis is eigendom van BOEi. In een deel van het gebouw is een beeldend kunstenaar gevestigd. De afgelopen jaren is geprobeerd een ondernemer te vinden die er een hotel in zou vestigen. Dat is tot op heden niet gelukt. BOEi zoekt naar een alternatieve invulling van het gebouw. Verdere leegstand is niet wenselijk. Gemeente is voornemens de huidige bestemming te verruimen met het oog op bredere gebruiksmogelijkheden en het vergroten van de verkoop- en/of verhuurmogelijkheden voor BOEi. Gemeente is tevens voornemens om de functie wonen niet meer op te nemen in de herziening van het bestemmingsplan. BOEi heft de gemeente aangegeven nog steeds in gesprek te zijn met marktpartijen om het gebouw te verhuren, dan wel te verkopen. Badkuipenfabriek De Badkuipenfabriek is door BOEi ontwikkeld tot een 16-tal woonwerkeenheden (lofts). Daarvan zijn inmiddels 11 elf lofts aan particulieren verkocht. Een groot deel van deze elf lofts zijn inmiddels bewoond. Bij de herziening van het bestemmingsplan houdt de gemeente de mogelijkheid voor BOEi open om een viertal lofts te splitsen. Voor de ontwikkeling van onder meer de Badkuipenfabriek heeft de gemeente BOEi een garantiestelling afgegeven (besluit 11int00168). De formele stand van zaken aangaande deze garantiestelling is weergegeven in een brief van BNG aan de gemeente, d.d. 24 januari 2014 (14ink01241). In 2014 zijn meerdere lofts verkocht en daarmee is de borgstelling tbv BOEi verlaagd tot € 775.000. De oorspronkelijke borgstelling bedroeg € 2.700.000. In januari 2015 verstrekt BNG schriftelijk een herziening van de beschikkingsruimte c.q. borgstelling. Monument voor de Arbeider Stichting Monument voor de Arbeider heeft in 2013 het plan opgevat om een in Ede te slopen schoorsteen te behouden en te herplaatsen op het DRU Industriepark. Zij hebben via sponsoren en crowdfundingsacties geld bij elkaar gehaald om de schoorsteen te ontmantelen, te transporteren en weer op te bouwen. Na een aantal overleggen hebben gemeente en stichting samen besloten tot de huidige locatie, op het Gieterijplein. Bij de planvorming voor de herinrichting van het plein is rekening gehouden met een locatie en passende indeling die recht doen aan de doelstelling van de stichting. Het Gieterijplein is openbare ruimte en dus van de gemeente. Zo ook de ondergrond van het monument. Gemeente en Stichting Monument voor de Arbeider vestigen een recht van opstal voor de schoorsteen. Besluitvorming hierover vindt in januari 2015 plaats. Het is aan de stichting om al dan niet inzicht te verschaffen in de met de herplaatsing gemoeide kosten. De gemeente is niet bekend met de hoogte van de kosten. De inrichting van de openbare ruimte rondom de schoorsteen is voor rekening van de gemeente geweest. Deze kosten zijn inbegrepen bij de inrichtingskosten voor het Gieterijplein. Daaronder zijn onder meer, de aanleg van de cortenstalen wand, de betonnen elementen en de groenaanplant. Ook heeft de gemeente de kosten voor de fundering van de schoorsteen betaald (zijnde circa € 30.000 incl. onderzoekskosten).

27

De stichting is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de schoorsteen en de directe omgeving. De gemeente is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte rondom de schoorsteen en het plein. Er is geen sprake van een subsidierelatie tussen gemeente en Stichting Monument voor de Arbeider.

28

4

Kasstroomschema

In 2013 is het college gevraagd een overzicht van de tot dan toe gemaakte kosten door de gemeente van het totale DRU Industriepark (inclusief overzijde Oude IJssel) in beeld te brengen en daarbij de kosten onder te verdelen naar de diverse afgeronde en lopende projecten. Om het gevraagde overzicht samen te stellen zijn de volgende werkzaamheden verricht: • Aan de hand van grootboeknummers is de financiële administratie van de gemeente Oude IJsselstreek doorgelicht voor de jaren 2006 t/m 27 oktober 2014 • Alle in- en uitgaande geldstromen zijn geanalyseerd op relatie met het DRU Industriepark. (kasstroomanalyse) • Bij twijfel is aan de hand van de facturen en betaalverzoeken nagegaan of er relatie bestaat met het DRU Industriepark. Indien dit geen bevredigend antwoord opleverde is op basis van college en raadsbesluiten de relatie vastgesteld. Op deze wijze zijn de volgende onderdelen onderscheiden: • Stichting DRU Cultuurfabriek • Cultuurcluster, onderzoeks-, advies- en opstartkosten DRU Industriepark • Huurcompensatie aan instellingen • Wet Openbaarheid Bestuur (WOB) • Exploitatie gebouwen • Investeringen • Rentelasten over de investeringen • DRU Park, Overzijde Oude IJssel Bij deze wijze van werken dient het volgende te worden opgemerkt: • Het onderdeel Stichting Cultuurfabriek is geen apart grootboeknummer. De in- en uitgaande geldstromen van dit onderdeel zijn verzameld op basis van de andere grootboeknummers. De bedragen van de grootboeknummers waar een relatie bestond met de Stichting Cultuurfabriek zijn hiervoor gecorrigeerd, zodat er geen dubbeltellingen ontstonden • Het onderdeel Overzijde Oude IJssel is in de administratie opgenomen onder Investeringen. Ook hier heeft correctie plaatsgevonden om dubbeltellingen te voorkomen. • Er is nu niet nagegaan of aan alle in- en uitgaande geldstromen college en/of raadsbesluiten ten grondslag liggen. De uitkomsten per onderdeel Per onderdeel wordt een overzicht gegeven van de in- en uitgaande geldstromen zoals die zijn samengesteld op basis van de werkwijze zoals in de vorige paragraaf beschreven. Daarnaast zijn alle onderdelen samengevoegd in een consolidatie, zodat er ook een overzicht ontstaat van het geheel. In onderstaande tabellen zijn alleen de totalen opgenomen. In de bijlagen 9.1 t/m 9.9 zijn de in- en uitgaande geldstromen opgenomen verdeeld over de kostensoorten.

29

1 Stichting DRU Cultuurfabriek/horeca exploitatie DRU Cultuurfabriek B.V. Onderstaande tabel geeft de bedragen weer die sinds de start van de stichting in 2009 zijn betaald aan de stichting, dan wel aan de B.V. Het gaat hierbij om het totaal van de door de gemeente aan de exploitatie van DRU Cultuurfabriek over gemaakte bedragen. De sinds 2011 ontvangen huren zijn opgenomen in het onderdeel exploitatie gebouwen.

Jaar

2009

2010

2011

2012

2013

2014

totaal

Totaal

2.786.502

861.170

1.643.100

1.286.023

1.307.792

1.204.855

9.089.443

De belangrijkste uitgaven betreffen subsidies (€ 5.658.660) en huurcompensatie ( € 1.943.865). Een nadere verdeling van de verschillende kosten is opgenomen in bijlage 9.1. 2 Cultuurcluster Aan het cultuurcluster is in de periode 2006 t/m oktober 2014 € 935.678 besteed. Hierin zijn opstart-, onderzoeks-, advies- en, ontwikkelkosten voor het DRU Industriepark verantwoord. Ontvangen werd over deze periode € 30.241. Het overzicht van de kosten en opbrengsten is opgenomen in bijlage 9.2 Jaar

totaal

2006

2007

2008

2008

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

Debet

Credit

Debet

Debet

Debet

Debet

Debet

Debet

Credit

Debet

Debet

Debet

Credit

57.022

13.795

69.445

207.439

311.193

207.826

34.536

25.115

16.446

8.945

14.157

935.678

30.241

3 Huurcompensatie aan instellingen In totaal is in de periode 2009 t/m oktober 2014 € 499.034 als huurcompensatie verstrekt aan instellingen die zich hebben gevestigd in het Portiersgebouw. In bijlage 9.3 zijn de compensaties per instelling opgenomen. Jaar

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

totaal

3.000

102.584

98.181

95.473

100.677

99.119

499.034

4 Wet Openbaarheid Bestuur In 2011 en 2012 is in totaal € 37.311 uitgeven aan externe adviseurs, zie daarvoor bijlage 9.4. Interne uren die besteed worden aan een WOB verzoek worden in de administratie niet apart zichtbaar gemaakt, maar komen ten laste van het product waarop ze betrekking hebben.

30

5 Exploitatie gebouwen Omdat de gemeente eigenaar is geworden van gebouwen op het DRU Industriepark komen de exploitatielasten en –opbrengsten ten laste van de gemeente. Deze lasten en opbrengsten worden geboekt onder ‘exploitatie gebouwen’. Onderstaande tabel geeft de totalen weer van de exploitatielasten en opbrengsten. Een nadere specificatie van deze lasten en opbrengsten is opgenomen in bijlage 9.5. De investeringen, inclusief aankoopkosten en de daarmee verband houdende rentelasten, zijn niet opgenomen onder dit onderdeel. Deze zijn respectievelijk opgenomen onder ‘6 Investeringen gebouwen’ en ‘7 rentelasten’. De huuropbrengsten zijn wel in dit onderdeel opgenomen. De jaarlijkse onderhoudskosten worden nader toegelicht onder Accommodatiebeheer (hoofdstuk 5). jaar

totaal

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

totaal

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

10.000

0

3.976

0

101.038

0

32.919

12.189

236.441

420.714

302.030

433.574

185.484

378.188

871.888

1.244.665

6 Investeringen gebouwen Alle investeringen die door de gemeente zijn gedaan in de gebouwen zijn geboekt op dit onderdeel. Het betreft het Portiersgebouw, SSP-hal, Loonbureau en de Afbramerij. In bijlage 9.6 is het overzicht opgenomen per gebouw en per kostensoort. Deze kosten zijn reeds verantwoord in hoofdstuk 3. De subsidies en overige bijdragen die de gemeente heeft ontvangen zijn ook in onderstaande tabel en bijlage 9.6 opgenomen. Jaar

totaal

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

Debet

Debet

Debet

Debet

Debet

Debet

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

206.392

200.000

2.200.000

2.459

57.168

5.992.743

1.449.705

2.640.000

3.106.458

1.536

2.017.048

725.340

15.231.973

3.366.876

Het totaal aan gemeentelijke investeringen over de periode 2006 t/m oktober 2014 is in totaal € 15.231.973. De totale opbrengsten zijn € 3.366.876 groot en betreffen voor € 3.300.000 een subsidie van de provincie Gelderland voor de realisatie van het innovatiecentrum ICER. 7 Rentelasten Aan de diverse investeringen wordt rente toegerekend. Deze worden via de kapitaallasten geboekt. De totale rentelasten over de investeringen bedragen t/m 2014 € 1.256.120 (zie bijlage 9.7). Jaar

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

totaal

8.689

17.433

80.764

86.153

79.901

281.260

294.200

407.720

1.256.120

31

8 Overzijde Oude IJssel In de periode 2010 t/m oktober 2014 is aan dit project € 399.331 besteed. Er is voor dit project een subsidie ontvangen van € 200.000 (zie bijlage 9.8). De aankoop van boerderij (NAAM) is geboekt onder de strategische aankopen. In het in 2013 verstrekte overzicht stond voor het jaar 2011 € 309.000 aan interne uren vermeld. Deze zijn in het nieuwe overzicht niet opgenomen omdat ze uiteindelijk in 2011 niet op het investeringskrediet verantwoord zijn, maar voldaan zijn uit de algemene dienst, ten laste van product ecologie (landschapsbeleid). Jaar

totaal

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

Debet

Credit

99.448

0

81.381

0

44.185

0

79.709

70.667

105.016

132.893

409.739

203.560

9 Consolidatie Om een totaal overzicht (bijlage 9.9) te krijgen zijn de verschillende tabellen getotaliseerd in een consolidatie tabel. In totaal bedragen de uitgaven over de periode 2006 t/m oktober 2014 € 28.331.186.-- de inkomsten, met name subsidies en huren bedragen over deze periode € 4.845.342,-totaaloverzicht 2006 tot en met oktober 2014

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 debet credit debet credit debet credit debet credit debet credit debet credit debet credit

Stichting cultuurfabriek Cultuurcluster

57.022 13.795

69.445

207.439

huurcompensatie instellingen

2.786.502

861.170

1.643.100

1.286.023

311.193

207.826

34.536

25.115

3.000

102.584

98.181

95.473

31.849

5.462

WOB exploitatie gebouwen investeringen rentelasten

206.392

totaal

1.307.792

1.204.855

9.089.443

8.945

14.157

935.678

100.677

99.119

499.034

101.038

200.000

2.200.000

2.459

57.168

5.992.743

8.689

17.433

80.764

86.153

79.901

281.260

294.200

99.418

81.381

44.185

79.709

0 2.434.872

0 3.187.894

0 1.515.357

totaal debet

credit

30.241

37.311

3.976

263.414 13.795 278.134

236.441

2014 debet credit

10.000

overzijde Oude Ijssel

32.919 12.189

16.446

2013 debet credit

420.714

302.030 433.574

1.449.705 2.640.000 3.106.458

185.484

1.536 2.017.048

378.188

725.340 15.231.973 3.366.876

407.720 70.667

105.016

871.888 1.244.665

1.256.120 132.893

409.709

203.560

0 7.994.610 12.189 3.423.664 3.077.160 5.199.811 505.777 4.033.399 1.236.421 28.331.156 4.845.342

32

5

Beheer en onderhoud

Algemeen De gemeente is eigenaar van een viertal gebouwen en van de openbare ruimte op het DRU Industriepark en daarmee verantwoordelijk voor beheer en onderhoud daarvan. Het beheer en onderhoud van de gebouwen is ondergebracht bij accommodatiebeheer. Het beheer van de openbare ruimte wordt weliswaar integraal gecoördineerd, maar kent verschillende aspecten, te weten rioleringen, wegen, verlichting, kunst en groen. In onderstaande paragrafen wordt hier nader op ingegaan. Accommodatiebeheer Voor de vier gebouwen is een meerjarenonderhoudsplan (mjop) opgesteld dat voorziet in een jaarlijkse kosteninschatting voor regulier beheer en onderhoud. Voor het totaal van de kosten over de looptijd van het mjop is per gebouw een gemiddelde jaarlijkse reservering bepaald die opgenomen is in de jaarlijkse begroting (bijvoorbeeld € 117.200 voor het Portiersgebouw in 2013). De onderhoudsintervallen zijn gebaseerd op basis van prognoses. De daadwerkelijke uitvoering kan afwijken van de prognoses (bijvoorbeeld € 97.548 voor het Portiersgebouw in 2013). Jaarlijkse inspecties zullen bepalend zijn voor de daadwerkelijke onderhoudsintervallen en kosten. De gemeente is regievoerder en bepalend voor de onderhoudsintervallen. De huurders kunnen aan dit mjop geen rechten ontlenen. Afhankelijk van het daadwerkelijke onderhoud worden kosten gemaakt. Uitgangspunt is dat de mjop over de looptijd voldoende dekking biedt voor de werkelijk te maken kosten. In bijlage 10 is het overzicht van de kapitalisatie mjop voor de komende tien jaar voor de vier gebouwen opgenomen. Openbare ruimte Algemeen Nadat vanuit het gebiedsontwikkelingsproject, waarvoor de financiële dekking uit de grondexploitatie komt, de pleinen zijn ingericht en de garantie- en onderhoudstermijnen zijn verlopen worden de onderhoudswerkzaamheden overgedragen aan de gemeentelijke afdeling ‘beheer’ (ook wel de ‘buitendienst’ genoemd). Net als ieder ander uitbreidingsplan in de gemeente valt het beheer dan binnen de reguliere beheerplannen en onderhoudsprogramma’s waarvoor jaarlijks financiële middelen in de begroting worden opgenomen. De areaaluitbreidingen worden jaarlijks in de beheersplannen opgenomen. Dit wordt doorvertaald in de benodigde beheer- en onderhoudsbudgetten. Aangezien bijvoorbeeld het groen op het DRU Industriepark een areaaluitbreiding betekent zal dit ook gevolgen hebben voor het bedrag dat jaarlijks voor groenonderhoud benodigd is. Riolering Het beheer en onderhoud van de riolering op het DRU Industriepark valt, net als ieder ander uitbreidingsplan in de gemeente, binnen de financiering vanuit het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Jaarlijks worden de budgetten hiervoor vastgesteld in de begroting. Het onderhoud wordt door de buitendienst gecoördineerd. Wegen Het beheer en onderhoud van de wegen op het DRU Industriepark valt, net als ieder ander uitbreidingsplan in de gemeente, binnen de financiering vanuit het gemeentelijke reguliere wegenonderhoud. Jaarlijks worden de budgetten hiervoor vastgesteld in de begroting. Het onderhoud wordt door de buitendienst gecoördineerd. 33

Groen Voor het groenonderhoud op de vier pleinen is vanuit de grondexploitatie, aanvullend aan de garantie- en inboetafspraken, een opdracht verstrekt aan de leverancier. Het groen op deze pleinen wordt gedurende twee jaar door de leverancier onderhouden. Na het verstrekken van deze opdracht is het Gieterijplein verder ontwikkeld en aangelegd. Voor het groenonderhoud op een deel van dit plein is aan de leverancier voor één jaar opdracht verleend, dit is inclusief groeigarantie en waterafgifte. Na de onderhoudsperiode zal het groen worden overdragen aan beheer. Daarna valt het groenonderhoud op het DRU Industriepark, net als ieder ander uitbreidingsplan binnen de gemeente, binnen de financiering vanuit het gemeentelijke reguliere groenonderhoud. Jaarlijks worden de budgetten hiervoor vastgesteld in de begroting. Het onderhoud wordt door de buitendienst gecoördineerd. Verlichting Het beheer en onderhoud van de verlichting op het DRU Industriepark valt, net als ieder ander uitbreidingsplan in de gemeente, binnen de financiering vanuit het gemeentelijke onderhoud voor openbare verlichting. Jaarlijks worden de budgetten hiervoor vastgesteld in de begroting. Het onderhoud wordt door de buitendienst gecoördineerd. Kunst Het beheer en onderhoud van de kunstwerken op het DRU Industriepark valt, net als ieder ander kunstwerk in de gemeente, binnen de financiering vanuit het gemeentelijke onderhoud voor kunstwerken. Jaarlijks worden de budgetten hiervoor vastgesteld in de begroting. Het onderhoud wordt door de buitendienst gecoördineerd. Jaarlijks worden alle kunstwerken in de gemeente schoongemaakt en geïnspecteerd op gebreken, zo ook de kunstwerken op het DRU Industriepark. Waterspeelplaats Het beheer en onderhoud van de waterspeelplaats op het DRU Industriepark valt binnen de financiering vanuit het gemeentelijke onderhoud voor kunstwerken, waarvoor jaarlijks in de begroting budgetten worden vastgesteld. Het huidige onderhoudsbudget is nog niet verhoogd met de jaarlijkse kosten voor de waterspeelplaats. Deze bedragen gemiddeld zo’n € 20.000 tot € 25.000. Hierin zitten enkele reparaties aan onder meer de techniek van de waterspeelplaats inbegrepen, maar ook herstelwerkzaamheden na vernielingen. Voor de waterspeelplaats is tevens een separaat contract afgesloten voor specifieke schoonmaakwerkzaamheden. Op basis van inspecties door de buitendienst wordt bepaald in hoeverre er grote of kleine schoonmaakrondes nodig zijn. Het onderhoud wordt door de buitendienst gecoördineerd.

34

Bijlage 1: Kosten (pleinen) grondcomplex Hutten-Noord (het Gietelinck) vanaf inbreng 2009 ISWI Wonionplein (Oerplein) aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig (spelen)

2014

2014

2013

2013

2012

2011

2010

2009

(Grex)

(Inv.)

(Grex)

(Inv.)

(Grex)

(Grex)

(Grex)

(Grex)

297.552,08 37.517,48 66.000,00 17.155,00 418.224,56

Totalen

grex

Totalen

inv.

546,00

546,00

0,00

0,00

0,00

0,00

418.770,56

0,00

23.396,84

0,00

0,00

0,00

0,00

1.240.870,30

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

322,50

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

325.850,80

1.800,00

0,00

0,00

285.534,43

0,00

130.901,00

0,00

0,00

0,00

289.339,41

0,00

53.704,69 53.704,69

416.406,27 416.406,27

0,00

0,00

470.110,96

0,00

199.919,69

418.206,27

0,00

0,00

2.704.948,16

325.850,80

Molenbeekplein (Gieterijplein) aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig

1.052.979,36 25.867,71 138.052,15 574,24 1.217.473,46

23.396,84

DRU-laan (zuidelijk deel) (2015 e.v.) aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig

322,50

322,50

Emailleplein (invest.krediet) aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig

539,00 1.500,00 2.039,00

0,00

228.292,21 27.944,00 67.517,10 58,49 323.811,80

Omgeving SSP-hal aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig

196.385,93 6.962,50 54.572,00 10.500,00 268.420,43

1.800,00

15.314,00 15.314,00

Omgeving Badkuipenfabriek (+binnentuin) aanleg en inrichting inrichting plein, verlichting nutsvoorzieningen

105.270,26 52.142,15 157.412,41

1.026,00 1.026,00

130.901,00

Waterspeelplaats / voetgangersbrug aanleg en inrichting

Totaal pleinen

1.637.046,52

2.039,00

449.775,68

323.811,80

bijlage 2 Kosten (pleinen) grondcomplex Hutten-Noord (het Gietelinck) vanaf inbreng 2009 ISWI Wonionplein (Oerplein) aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig (spelen)

2014

2014

2013

2013

2012

2011

2010

2009

(Grex)

(Inv.)

(Grex)

(Inv.)

(Grex)

(Grex)

(Grex)

(Grex)

297.552,08 37.517,48 66.000,00 17.155,00 418.224,56

Totalen

grex

Totalen inv.

546,00

546,00

0,00

0,00

0,00

0,00

418.770,56

0,00

23.396,84

0,00

0,00

0,00

0,00

1.240.870,30

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

322,50

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

325.850,80

1.800,00

0,00

0,00

285.534,43

0,00

130.901,00

0,00

0,00

0,00

289.339,41

0,00

53.704,69 53.704,69

416.406,27 416.406,27

0,00

0,00

470.110,96

0,00

199.919,69

418.206,27

0,00

0,00

2.704.948,16

Molenbeekplein (Gieterijplein) aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig

1.052.979,36 25.867,71 138.052,15 574,24 1.217.473,46

23.396,84

DRU-laan (zuidelijk deel) (2015 e.v.) aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig

322,50

322,50

Emailleplein (invest.krediet) aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig

539,00 1.500,00 2.039,00

0,00

228.292,21 27.944,00 67.517,10 58,49 323.811,80

Omgeving SSP-hal aanleg plein, verharding inrichting plein, groenvoorzieningen inrichting plein, verlichting inrichting, overig

196.385,93 6.962,50 54.572,00 10.500,00 268.420,43

1.800,00

15.314,00 15.314,00

Omgeving Badkuipenfabriek (+binnentuin) aanleg en inrichting inrichting plein, verlichting nutsvoorzieningen

105.270,26 52.142,15 157.412,41

1.026,00 1.026,00

130.901,00

Waterspeelplaats / voetgangersbrug aanleg en inrichting

Totaal pleinen grex

1.637.046,52

2.039,00

449.775,68

323.811,80

Totaal pleinen inv.

325.850,80 3.030.798,96

Verwerving en slopen Onderzoekskosten, sanering Grondwerk, riolering bouwstraten Woonstraten (incl. groene scheg en kades) Overige kosten Inbreng boekwaarde (2009) Beheerskosten onroerend goed etc Plankosten en voorber. & toezicht

Totaal overige kosten grex

2.537,50 4.806,66

8.967,50 7.086,25 150.394,78 153.875,63

16.915,00 8.015,00 319.915,02 881.723,82 146.243,17

818,00 344.768,47

4.339,88 208.992,95

4.476,32 233.881,34

375.133,79

338.702,48

30.654,44 23.987,96 1.531.699,62 3.350.466,72 146.485,85 5.856.811,00 10.571,44 1.706.856,68

446.968,47

533.656,99

1.611.169,67

1.189.194,25

8.662.885,28

12.657.533,71

36.682,53

188.397,25

184.921,55

921.973,93

2.214.297,49

6.599,25 807.461,21

1.000.000,00 1.467.371,80 5.856.811,00

937,24 205.377,65 213.659,05

0,00

Rentekosten grex

Totale kosten

4.771,94 6.349,21 49.983,91 40.034,26 242,68

1.850.705,57

2.039,00

933.426,68

323.811,80

2.704.948,16

12.657.533,71

410.001,33 grexen Inv. Emaillepl 1.189.194,25

8.662.885,28

15.772.483,20

325.850,80

15.772.483,20

Totale inkomsten Toename/afname boekwaarden Totalen boekwaarden

1.519.217,72

462.693,00

6.990.562,85

842.459,02

968.605,00

2.719.423,00

13.502.960,59

331.487,85 2.269.522,61

470.733,68 1.938.034,76

-6.068.588,92 1.467.301,08

1.371.838,47 7.535.890,00

220.589,25 6.164.051,53

5.943.462,28

2.269.522,61

0,00 0,00

0,00 0,00

175.000,00 1.361.340,00

175.000,00 1.361.340,00 220.000,00 131.715,00 5.557.850,13 753.250,00 0,00 176.400,00 103.030,00 151.497,00 0,00 0,00

2.269.522,61

Bijdragen gemeente Dotaties (De Rieze) Bijdrage uit reserves Bijdrage inr openb ruimte Badkuip. Bijdrage waterspeelplaats Bijdrage uit voorz woonvisie Bijdrage uit de verliesvoorziening Investeringskrediet Emailleplein Investeringsbijdrage inr pleinen Bijdrage skatebaan Bijdrage uit best.res. Sti. Woningb Bijdrage restantkrediet Emailleplein Bijdrage kosten projectorganisatie

Totale bijdragen gem.

220.000,00 131.715,00 5.557.850,13 753.250,00 176.400,00 103.030,00 151.497,00

0,00

0,00

430.927,00

0,00

325.850,80

Inv. Emaillepl

6.662.815,13

0,00

0,00

1.536.340,00

8.630.082,13

4.872.878,46 Inv. Emaillepl

325.850,80

8.630.082,13

Totale bijdragen derden Totale inkomsten grex Boekwaarde H-Noord Gietelinck incl € 1.283.780,22 bijdrage Prov Nog te maken kosten Nog te verwachten opbr. woningb Overige bijdragen (Boei) Restant Emailleplein / projectporg. kostenstijging Rentekosten Resultaat (positief)

1.519.217,72

31.766,00

327.747,72

842.459,02

968.605,00

1.183.083,00

1.519.217,72 0,00 2.269.522,61

462.693,00 0,00

6.990.562,85 0,00

842.459,02 0,00

968.605,00 0,00

2.719.423,00 0,00

875.667,37 3.304.102,00 23.437,50 250.000,00 36.377,15 265.296,96 130.675,41

13.502.960,59 13.502.960,59 2.269.522,61

325.850,80

Bijlage 3 Memo kosten pleinen Gietelinck (Hutten-Noord) Ulft De grondexploitatie van het Gietelinck is in 2009 als onderdeel van het project ‘de Hutten’ in Ulft tot transformatie van bedrijventerreinen afgesplitst en in 2009 ook als grondcomplex voor woningbouw in exploitatie genomen. Onderstaand de overzichten van het verloop van de exploitatie per boekjaar vanaf 2009 zoals deze in de paragraaf Grondbeleid zijn opgenomen en bij jaarrekening(en) zijn vastgesteld en corresponderen met de in het bijgevoegde overzicht (bijlage 2) gepresenteerde cijfers. 2009 Alle eerder binnen de algemene dienst geboekte kosten zijn opgenomen in het grondcomplex Hutten-Noord (het Gietelinck). Dat boekjaar kent een kostenbegroting van € 15.155.109,35 en een opbrengstenbegroting van € 14.790.705,--, daardoor een verwacht nadelig resultaat van € 364.404,35. Het totaal van de in dat jaar vanuit de algemene dienst opgeboekte kosten bedroegen € 2.806.074,28 en aan opbrengsten: € 1.944.143,- aan gemeentelijke en provinciale bijdragen en € 775.280 aan grondopbrengsten. In verband met de verlieslatendheid van het complex werd een verliesvoorziening getroffen. Bij het project Hutten Noord zijn meerdere partijen betrokken. Dit heeft tot gevolg dat er een groot aantal overeenkomsten is gesloten. Met partijen zijn zowel samenwerkingsovereenkomsten als realisatieovereenkomsten gesloten. Kenmerk van deze overeenkomsten is dat: •

Gemeente koopt, saneert, sloopt waar nodig en maakt bouwrijp.

•

Ontwikkelaar maakt woonrijp.

•

Er is een taakstellende grondexploitatie

•

Gemeente levert bouwrijpe grond tegen vastgestelde grondprijzen.

Door de financiële en economische crisis loopt de verkoop van kavels uit. Hierdoor dreigt een tekort te ontstaan door oplopende rente lasten. Boekwaarde grondcomplex (begin boekjaar) Investeringen (incl. inbreng boekwaarde à € 5,8 mln) Desinvesteringen Boekwaarde (einde boekjaar) Getroffen verliesvoorziening

0,00 6.718.742 -775.280 5.943.462 364.404

2010 De planning van verkoop van kavels loopt verder uit. Boekwaarde grondcomplex (begin boekjaar)

5.943.462

Investeringen (incl. inbreng boekwaarde)

1.189.194

Desinvesteringen Boekwaarde (einde boekjaar) Getroffen verliesvoorziening

-968.605 6.164.052 831.340

2011 Door de financiële en economische crisis loopt de verkoop van kavels verder uit. Hierdoor is het tekort door oplopende rentelasten verder toegenomen. Daarnaast zijn gemeentelijke kosten in de exploitatie toegenomen. Het project laat nu een negatief eindresultaat van € 753.250,-- zien. Dit bedrag is in de verliesvoorziening opgenomen. Boekwaarde grondcomplex (begin boekjaar)

6.164.052

Investeringen (incl. inbreng boekwaarde)

2.214.297

Desinvesteringen Boekwaarde (einde boekjaar) Getroffen verliesvoorziening

-842.459 7.535.890 753.250

2012 In 2011 is door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek een nieuwe gebiedsvisie voor onder meer het DRU-industriepark vastgesteld. Deze visie heeft er onder andere toe geleid dat het aantal woningen is teruggebracht. Dat was mede aanleiding om in juni 2013 (voor de vaststelling van de jaarrekening van 2012) het project het Gietelinck aan de raad voor te leggen en is er een herziene grondexploitatie vastgesteld door de raad. Deze kende een sluitend eindresultaat en een taakstellende begroting voor de inrichting van alle openbare ruimten, inclusief pleinen. Het college heeft destijds besloten de kosten van het Emailleplein ten laste te brengen van nog openstaande oude kredieten openbare werken en infrastructuur. Boekwaarde grondcomplex (begin boekjaar)

7.535.890

Investeringen (incl. inbreng boekwaarde)

921.974

Desinvesteringen

6.990.563

Boekwaarde (einde boekjaar)

1.467.301

Getroffen verliesvoorziening

0

2013 Vanuit het voorzichtigheidsprincipe is er bij de herziening voor de jaarrekening gehouden met een verdere uitfasering van de gronduitgifte met als gevolg verder oplopende plan-, beheer- en rentekosten, met als gevolg een verwacht verlies waarvoor een voorziening werd getroffen. Boekwaarde grondcomplex (begin boekjaar)

1.467.301

Investeringen (incl. inbreng boekwaarde)

933.427

Desinvesteringen

462.693

Boekwaarde (einde boekjaar)

1.938.035

Getroffen verliesvoorziening

274.074

2014 Voor vaststelling van de jaarrekening 2014 zal ook dit grondcomplex nogmaals voor herziening aan de gemeenteraad worden voorgelegd. In 2014 is door de provincie ten behoeve van de kosten van sanering voor transformatie van de bedrijventerreinen De Hutten (noord en zuid) in Ulft afgerekend. In het oorspronkelijke rekenmodel was met minder inkomsten rekening gehouden. Bovendien is vanuit reserves en voorzieningen in 2012 bijgedragen in het verlies van dit complex. Daardoor kan een deel van deze subsidiegelden weer terugvloeien naar de algemene reserve. Bij de herziening zal rekening worden gehouden met een taakstellende begroting voor de aanleg en inrichting van de resterende openbare ruimte.

Pleinen In een bijgevoegd overzicht zijn de kosten vanaf 2009 verder uitgesplitst per plein. De kosten en opbrengsten zijn bijgewerkt tot en met 17 oktober 2014. Kosten (totalen tot en met 17 oktober 2014):

In de grex

Oerplein (Iswi-Wonionplein)

€ 418.770,56

Gieterijplein (Molenbeekplein) Omgeving Ssp-hal

€ 1.240.870,30 € 285.534,43

Emailleplein Omgeving Badkuipenfabriek en binnentuin Waterspeelplaats en voetgangersbrug Totaal:

Investering

€ 325.850,80 € 289.339,41 € 470.110,96 € 2.704.625,66

€ 325.850,80

Op aanleg verdere infra (woonrijp en parkeren) van de DRU-laan (zuid) en openbare ruimten rond nog te realiseren woningen/appartementen (zuid en noord) na bevinden de werkzaamheden van de pleinen zich in een afrondende fase en kan aan het einde van het jaar worden afgerekend. Overzicht kosten van de grondexploitatie Hutten Noord (Het Gietelinck) 2014 Bij het nu voorliggende overzicht is het vertrekpunt 2009 waarin het grondcomplex als “gronden in exploitatie” geopend is en in de administratie van de grondexploitatie is opgenomen. Uitgangspunt is de inbrengwaarde (ofwel het totaal van kosten en opbrengsten van voor 2009) in totaal € ruim 5,8 mlj. Door uitgaven voor werken, inkomsten door uitgifte terreinen en bijdragen in de exploitatie (waaronder die uit de voorziening Woonvisie i.v.m. het verminderen van het aantal te bouwen woningen en bijdrage van de Provincie door afrekening van de saneringssubsidie) bedraagt de huidige boekwaarde ruim € 2,2 mlj.. In het voorstel tot herziening van deze exploitatie worden kosten en opbrengsten bijgesteld tot een sluitende exploitatie (mede door de ontvangen saneringdsubsidie uit de afrekening door de Provincie. Uitgaande van de boekwaarde 2009 € van 5,8 mlj. vermeerderd met de kosten (inclusief pleinen) over de jaren 2010 tot en met 17 oktober 2014 bedraagt het totaal van de kosten nu ruim € 15,7 mlj.

Bijlage 4 kosten verlichting verlichtingsdeel omgeving Badkuipenfabriek Baileybrug omgeving SSP-hal Emailleplein Watertoren Beltmangebouw Toogbrug Oerplein Gieterijplein fase 1 Gieterijplein fase 2 Plein achter ISWI Aanschijnen logo's DRU en SSP-hal Schabraq-mast

bedrag

totaal

€ 57.936 € 14.745 € 59.056 € 75.017 € 20.024 € 9.292 € 65.000 € 50.817 € 138.079 € 25.000 € 21.592 € 12.130 € 548.687

dekking grondexploitatie exploitatie openbare verlichting grondexploitatie investeringsbudget exploitatie openbare verlichting exploitatie openbare verlichting grondexploitatie grondexploitatie grondexploitatie grondexploitatie exploitatie openbare verlichting investeringsbudget

Bijlage 5

Besluitvorming en dekking bijdragen gemeente

Bijdragen gemeente

Dotaties (De Rieze V)

Bijdragen uit reserves Bijdrage inr openb ruimte Badkuip. Bijdrage waterspeelplaats Bijdrage uit voorz woonvisie Bijdrage uit verliesvoorziening Investeringskrediet Emailleplein Investeringsbijdrage inr pleinen Bijdrage skatebaan Bijdrage uit best.res. Sti. Woningb Bijdrage restantkrediet Emailleplein Bijdrage kosten projectorganisatie totaal

Doel was Etna te verplaatsen van Dru-terrein naar Rieze V in ulft. Ten gevolge van een dan verwacht voordelig resultaat kon € 175.000,-- worden gedoteerd uit de exploitatie van de Rieze tgv Hutten-Noord. Bij het openen van de grondexploitatie van de Rieze V geeffectueerd. Uiteindelijk heeft de Etna zich in Lichtenvoorde gevestigd en heeft de gemeente de grond op de Rieze terruggekocht. Vastgesteld bij jaarrekening 2009. 09int00199 zie voorstel B&W/Raad 12int00940 Bijdrage vanuit Beheer Wegen (memo 14 januari 2013) Bestemmingsreserve Watersspeelplaats bij berap gevormd. Kosten zijn in de exploitatie opgenomen en daar is deze inv.reserve naar geboekt. Jaarrekening 2012 (pag 23) 13RVS0030 / jaarrekening 2012 13RVS0030 / jaarrekening 2012 Bij begroting vastgesteld (€ 500.000) zie voor besteding restant hierna (€ 150.000,--) Programmabegroting 2013-2016 parkeren en pleinen 13int00593 Bijdrage verantwoord in de jaarrekening van 2013 Zie investeringskrediet Emailleplein. De aanwending van het restantkrediet zal nog worden voorgelegd aan de raad bij de herziening van Het Gietelinck (2015, jaarrekening 2014) Bijdrage uit algemene dienst ter dekking van ambtelijke inzet bij o.a. realisatie pleinen. Dit dekkingsvoorstel zal nog worden voorgelegd aan de raad bij de herziening van Het Gietelinck (2015, jaarrekening 2014)

bedrag

jaar

€ 175.000

2009

€ 1.361.340 € 220.000

2009 2012

€ 131.715

2012

€ 5.557.850 € 753.250 € 325.851 € 176.400 € 103.030 € 151.497

2012 2012 2013 2013 2013 2013

€ 150.000

2014

€ 100.000

2014

€ 9.205.933

overzicht kunstwerk op DRU Industriepark d.d. 5 november 2014

Bijlage 6 overzicht kunstwerken

1

A

B

naam

kunstenaar

C

D nummer corsa fiss

E stichtings jaar

F

G

plaats

locatie

H eigenaar / beheerder

I

J

materiaal

aankoop

K bijzonderhed en

L jaarlijks onderhoud

M meerjaarlijks onderhoud

08ink06578 2 Phaeton

Jänis M. Pohl

www.jaenispohl.de

Spreekstoel/V 3 erhalenbank H. Orvink

henk.orvink@minvrom. nl

4 Wortel

www.mondra.nl

2007

Ulft

1994 / plaatsing bij DRU 2011 Ulft 179226

5 De Krijger

6 De Muze

Cees Pronk

7122010 Ulft

Oude DRUterrein IJsselstreek cortenstaal

Gemeente De Scheg Oude hout, beton DRU-terrein IJsselstreek en staal Gemeente Oude DRU IJsselstreek cortenstaal

www.rikvanrijswick.com

Arild Veld

http://www.linkedin.com/ pub/arildveld/44/321/41a

2013

Ulft

Ulft

Cees Pronk

www.mondra.nl

2011

€ 75,00

DRU

€ 300,00

DRU

Gemeente Oude IJsselstreek gelast staal

€ 8.000,00

€ 200,00

Gemeente Oude IJsselstreek cortenstaal

€ 4.000,00

op de werf

€ 75,00

€ 4.000,00

niet op de DRU

€ 75,00

op de werf werf

Driedimension Cees Pronk 8 aal

www.mondra.nl

2010

Ulft

9 De IJzergieter C.Elffers

https://www.facebook.c om/chris.elfers

1954

Ulft

Lantaarnpaal en bank Schabraqc en Postma 10 Schabraqc Manfred 11 Man mit Lamb Bergmeister

2014 08ink01464

Ulft

€ 75,00

€ 7.500,00

179219 7 "U"

Onderdelen bij de DRU (afkomstig van een beeld in Etten)

95000 (80000 en 15000 plaatsen)

10ink10696 2010

€ 75,00

Gemeente Oude IJsselstreek gelast staal

13ini00647

Rik van Rijswick

€ 17.000,00

Gemeente Oude DRU IJsselstreek Portiersgeb Gemeente ouw/DRU- Oude terrein IJselstreek

DRU bij houten brug

gelast en gebogen staal

brons

Gemeente Oude IJsselstreek Gemeente Oude IJsselstreek cortenstaal

€ 95,00 volledige restauratie, schilderen, verlichting mast en bank € 22.267,45

€ 10.000,00

€ 1.100,00

€ 3.000,00

N

11 maart 2014 Bijlage 7

Notitie over financiële aspecten van het onderbrengen van de Dru panden in een B.V.

1. Inleiding In 2011 heeft de gemeente Oude IJsselstreek de Dru panden, Portiersgebouw, Loonbureau, Afbramerij en SSP Hal in eigendom verkregen. Dit houdt in dat de gemeente door het verkrijgen van het eigendom van deze panden verhuurder/beheerder is geworden. Daarmee lopen alle inkomsten en uitgaven, die verband houden met het eigendom, via de gemeentelijke begroting en jaarrekening. Dit heeft er toe geleid dat het College wil laten onderzoeken of het mogelijk is de panden onder te brengen in een B.V. Deze B.V. zou dan eigenaar moeten worden van de panden en het beheer en verhuur moeten gaan uitvoeren. Een dergelijk onderzoek bestaat uit twee trajecten. Ten eerste het onderzoek naar de financiële haalbaarheid. Dit betreft onderzoek naar de wijze van inbreng van de panden, de inkomsten en uitgaven en onderzoek naar afschrijvingen, reserveringen etc. Het tweede traject betreft de juridische afhandeling om te komen tot de oprichting van de B.V. Het betreft onder andere de akte van oprichting, directiestatuut, toestemmingsprocedure provincie. In deze notie wordt het financiële traject beschreven. In dit traject staan twee vragen centraal, te weten: o Is een B.V. financieel levensvatbaar? o Wat zijn de financiële voor- of nadelen voor de gemeente van het onderbrengen van de panden in een B.V. Op basis van de cijfers kan dan besloten worden of het zinvol is de Dru panden in een B.V. onder te brengen en vervolgens het tweede traject in te gaan en dus de B.V. op te richten. 2. Werkwijze Om de vragen, zoals hiervoor geformuleerd te kunnen beantwoorden, is er allereerst een basisscenario geformuleerd. Vervolgens is er op basis van de begroting 2014 en de cijfers uit de jaarrekening 2013 berekend wat de kosten en opbrengsten voor de gemeente zouden zijn, wanneer de panden bij de gemeente blijven. Tot slot zijn er scenario’s uitgewerkt met als doel na te gaan wat de beste resultaten zouden kunnen zijn in relatie met de in de inleiding gestelde vragen. 3. Scenario’s Allereerst is er een basis scenario opgesteld (scenario 1). Hierin is verondersteld dat de panden tegen de huidige boekwaarde door de gemeente worden ingebracht in de B.V. De gemeente ontvangt hiervoor aandelen in de B.V. ter grootte van de boekwaarde. De gemeente zal dan rente moeten toerekenen aan deze nieuw verkregen financiële baten. Alle kosten en opbrengsten die samenhangen met het beheer en onderhoud van de gebouwen, zoals afschrijvingen, reserveringen voor klein en groot onderhoud, bedrijfskosten en huuropbrengsten, komen ten laste van de B.V.

Vervolgens is er een raming gemaakt van de gemeentelijke kosten wanneer de panden bij de gemeente zouden blijven. Voor het opstellen van deze raming is uitgegaan van de begroting 2014, gecorrigeerd voor de werkelijke cijfers in de jaarrekening 2013. Per scenario is vervolgens berekend welke kosten en opbrengsten bij de gemeente achterblijven wanneer de Dru panden worden ondergebracht in een B.V. Op deze wijze kon worden nagegaan wat de voor- of nadelen voor de gemeente zijn bij de verschillende scenario’s. Hiermee kan antwoord worden gegeven op de tweede vraag zoals in de inleiding gesteld. Naast het basis scenario zijn de volgende scenario’s opgesteld. o Scenario 2: De B.V. vergoedt aan de gemeente de rentelasten van de nieuw verkregen financiële activa.\ o Scenario 3: De gemeente neemt lasten (personeel, kantoorkosten, verzekeringen) van de B.V. over en ontvangt geen rente vergoeding. o Scenario 4: Inbreng van de gebouwen vindt plaats op basis van huurwaarde. De gemeente neemt ontvangt geen rentevergoeding en neemt geen kosten van de B.V. over. In dit scenario zal de gemeente moeten afboeken op de boekwaarde van de panden omdat de waarde van de panden op basis van huurwaarde aanzienlijk lager is en de gemeente daarom een lager bedrag aan aandelen verkrijgt. o Scenario 5: Inbreng van de panden op basis van de huurwaarde. De gemeente neemt lasten van de B.V. over. De B.V. betaalt geen rentevergoeding aan de gemeente. o Scenario 6: Inbreng van de panden op basis van huurwaarde, de gemeente neemt lasten van de B.V. over en de B.V. betaald de gemeente een rentevergoeding. o Scenario 7: Er wordt alleen afgeboekt op de Afbramerij via de reserve Afbramerij. Alle kosten blijven bij de B.V. Er wordt door de B.V. geen rente vergoed.

4. Uitkomsten en advies o Uitkomsten In onderstaande tabel zijn de uitkomsten van de verschillende scenario’s weergegeven. Met behulp van tekens is aangegeven wat het resultaat is voor de gemeente ten opzichte van de raming en wat de winstgevendheid is van de B.V. Tevens is aangegeven wat het resultaat is van beide samen voor de gemeente. Dat wil zeggen na aanvulling verlies van de B.V. of winstuitkering door de B.V. Scenario Gemeente Verbetering t.o.v. raming afboeken B.V. Exploitatie saldo Totaal Voor- en nadeel gemeente

1

2

3

4

5

6

7

+ 0

++ 0

0

+ ---

---

+ ---

+ -

-

---

+

-

+

-

-

0

0

0

+

+

+

-

Verklaring van de tekens + gering positief ++ ruim positief 0 neutraal, geen voor- of nadelen gering negatief --zeer negatief De scenario’s geven geen van alle een resultaat dat zowel voor de B.V. als voor de gemeente ruim positief is. Het blijkt dat wanneer een scenario voor het gemeentelijk resultaat positief is er een negatief resultaat voor de B.V. ontstaat. Alleen de scenario’s 4, 5 en 6 laten voor beide samen een gering positief resultaat zien. Hier staat tegenover dat de gemeente dan wel een hoog bedrag moet afboeken op de boekwaarden van de panden. o Advies Op basis van de uitkomsten wordt geadviseerd niet over te gaan tot het onderbrengen van de Dru panden in een B.V. Indien toch, om andere dan financiële redenen,wordt besloten de Dru panden onder te brengen in een B.V. dan wordt aanbevolen dit te doen op basis van scenario 3 of scenario 4. Scenario 3 heeft als voordeel dat de B.V. vanaf de start winstgevend kan zijn. Dit wordt echter vooral veroorzaakt doordat de gemeente kosten van de B.V. voor haar rekening neemt. De lasten voor de gemeentelijke begroting zullen echter toenemen. Alleen bij winstuitkering zullen die met slechts een gering bedrag afnemen. In scenario 4 is de B.V. verlieslatend. Echter na afdekken van dit verlies door de gemeente resteert nog een geringe verlaging van de gemeentelijke lasten Een tweede voordeel van dit scenario is dat alle lasten die bij de B.V. thuishoren ook bij de B.V. liggen. Dit scenario betekent wel dat de gemeente moet afboeken op de boekwaarde van de panden.

Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn de panden te verkopen aan een particuliere exploitant. Echter die zal de panden waarschijnlijk alleen willen overnemen op basis van een waarde gebaseerd op de huuropbrengsten. Ook in dat geval zal de gemeente moeten afboeken. Dit lijkt dan ook geen begaanbare weg. Indien besloten wordt conform het advies, namelijk niet over te gaan tot het onderbrengen van de panden in een B.V., dient er wel zorg voor gedragen worden dat een medewerker wordt aangesteld voor het managen van de panden zowel wat betreft de kosten als wat betreft de opbrengsten. Tevens zal het beheer en onderhoud van de gebouwen in de gemeentelijke organisatie moeten worden ondergebracht.

Bijlage 8

Rapport onderbrengen DRU panden in een BV

Dru panden onderbrengen in een B.V. Financiële verkenning

11 maart 2014

Inhoudsopgave

blz.

1. Inleiding en leeswijzer 1.1 Inleiding 1.2 Leeswijzer

3 3 3

2. Uitgangspunten 2.1 Inbreng van de panden 2.2 Afschrijvingen/kapitaallasten 2.3 Lonen en salarissen 2.4 Reserveringen 2.5 Overige bedrijfslasten 2.6 Exploitatieopbrengsten 2.7 Overige veronderstellingen

4 4 4 5 5 5 6 6

3. De resultaten 3.1 De exploitatiebegroting 3.2 Liquiditeitsbegroting 3.3 Relatie met gemeentelijke begroting

7 7 9 9

4. Scenario’s 4.1 Inleiding 4.2 Scenario 2: De B.V. vergoedt de rentelasten van de gemeente 4.3 Scenario 3: Gemeente neemt diverse kosten van de B.V. over en ontvangt geen rente 4.4 Scenario 4: Inbreng gebouwen op basis van huurwaarde 4.5 Overige scenario’s

11 11 11

5. Conclusies en aanbevelingen 5.1 Conclusies 5.2 Aanbeveling

13 13 14

2

12 12 13

1. Inleiding en leeswijzer 1.1. Inleiding In 2011 heeft de gemeente Oude IJsselstreek de Dru panden, Portiersgebouw, Loonbureau, Afbramerij en SSP Hal in eigendom verkregen. Dit houdt in dat de gemeente door het verkrijgen van het eigendom van deze panden verhuurder/beheerder is geworden. Daarmee lopen alle inkomsten en uitgaven, die verband houden met het eigendom, via de gemeentelijke begroting en jaarrekening. Dit heeft er toe geleid dat het College wil laten onderzoeken of het mogelijk is de panden onder te brengen in een B.V. Deze B.V. zou dan eigenaar moeten worden van de panden en het beheer en verhuur moeten gaan uitvoeren. Een dergelijk onderzoek bestaat uit twee trajecten. Ten eerste het onderzoek naar de financiële haalbaarheid. Dit betreft onderzoek naar de wijze van inbreng van de panden, de inkomsten en uitgaven en onderzoek naar afschrijvingen, reserveringen etc. Het tweede traject betreft de juridische afhandeling om te komen tot de oprichting van de B.V. Het betreft onder andere de akte van oprichting, directiestatuut, toestemmingsprocedure provincie. In deze notitie wordt het eerste traject beschreven. Hiervoor worden een Verlies en Winstrekening en een Liquiditeitsbegroting opgesteld. Hiermee kan worden nagegaan hoe de eventueel op te richten B.V. zich financieel gaat ontwikkelen. Bij het berekenen van de cijfers is gekozen voor een periode van vijf jaar, te weten 2014 t/m 2018. Tevens is nagegaan wat de voordelen zijn van het onderbrengen van de panden in een B.V. voor de gemeentelijke begroting. Daarvoor is op basis van de begroting 2014 en de voorlopige cijfers van de jaarrekening 2013 een raming gemaakt van de lasten voor de gemeente in 2014 wanneer de panden bij de gemeente zouden blijven. (Zie bijlage 4). Op basis van de cijfers kan dan besloten worden of het zinvol is ook het tweede traject in te gaan en dus de B.V. op te richten. 1.2. Leeswijzer In paragraaf 2 worden allereerst de uitgangspunten geformuleerd. Ingegaan wordt op boekwaarden, afschrijvingen, reserveringen voor onderhoud, diverse bedrijfslasten en opbrengsten. In paragraaf 3 wordt het basisscenario beschreven met financiële uitkomsten in de vorm van een exploitatiebegroting en een liquiditeitsprognose. Dit basis scenario is volledig gebaseerd op de uitgangspunten. Tot slot wordt in paragraaf 3 een vergelijking gemaakt met de opgestelde raming 2014 om na te gaan wat de effecten van het basisscenario zijn voor de gemeentelijke begroting 2014. De paragraaf wordt afgesloten met een aantal conclusies. In paragraaf 4 worden mogelijke scenario’s beschreven. Het doel van deze scenario’s is om na te gaan of het resultaat van de B.V. kan verbeteren en hoe dan de lasten voor de gemeente komen te liggen ten opzichte van de raming 2014. Elke scenario beschrijving eindigt met een aantal conclusies In paragraaf 5 tenslotte worden samenvattende conclusies geformuleerd en wordt een aanbeveling gedaan.

3

2. Uitgangspunten In deze paragraaf zullen de verschillende uitgangspunten worden beschreven die gebruikt zijn bij het opstellen van de financiële stukken. Basisveronderstelling is dat de panden worden ondergebracht in een B.V. waarvan de gemeente enig aandeelhouder is. 2.1. Inbreng van de panden De panden met grond, machines, installaties en inventaris hebben per 1 januari 2014 de volgende boekwaarden. Boekwaarde per 1 januari 2014 (alle bedragen in Euro's) Grond

Gebouwen

Gebouw

Installaties Inventaris en machines

Totaal

6.236.364

Portiersgebouw

930.000

4.137.222

Loonbureau

150.000

341.402

Afbramerij

360.000

2.036.501

2.396.501

SSP Hal

360.000

483.416

843.416

1.800.000

6.998.541

Totaal

1.169.142 112.000

1.169.142

112.000

603.402

10.079.683

De boekwaarden zoals in de tabel opgenomen zijn berekend op basis van de gemeentelijke financiële administratie. Inbrengen van de panden in de B.V kan via de boekwaarde of tegen een nog te taxeren waarde. In het hierna te formuleren basisscenario is gekozen voor inbreng tegen boekwaarde. Deze wordt daarmee gezien als historische kostprijs. Concreet betekent dit dat de B.V een bezit krijgt van € 10.079.683,--. De gemeente ontvangt hiervoor de tegenwaarde in aandelen. Belangrijk punt! In de begroting en jaarrekening van de gemeente wordt aan de boekwaarde van de Dru panden 3% rente toegerekend. Als deze boekwaarde uit de gemeentelijke financiële stukken verdwijnt, zal deze rente op een andere wijze moeten worden toegedeeld. Het gaat hierbij om een bedrag van circa € 302.390,-- In het basisscenario is verondersteld dat de B.V. geen rentevergoeding aan de gemeente betaald. 2.2. Afschrijvingen/kapitaallasten De door de B.V. van de gemeente te verkrijgen panden met installaties etc. kunnen worden aangemerkt als materieel vast actief. De B.V. dient hierover af te schrijven op basis van de verwachte levensduur. Over grond wordt in principe niet afgeschreven. Gelet hierop zijn de volgende afschrijvingstermijnen aangehouden. o Grond, hierop wordt niet afgeschreven o Gebouwen worden afgeschreven in 40 jaar met inachtneming van een restwaarde. Voor het Portiersgebouw, het Loonbureau en de Afbramerij is de restwaarde gesteld op 50%. Deze gebouwen zijn gerenoveerd en verbouwd. Voor de SSP hal is de restwaarde gesteld op 25%. o installaties en machines worden afgeschreven in 15 jaar. o Inventaris wordt afgeschreven in 10 jaar

4

Deze afschrijvingen dienen als jaarlijkse lasten te worden meegenomen in de verlies en winstrekening. Zij verminderen de balanswaarde van de activa op de balans. 2.3. Lonen en salarissen Er is verondersteld dat de B.V. een directeur (parttime) en een administratief medewerking (full time) in dienst zal hebben. De hierbij behorende loonsom is gecalculeerd op €119.959,--. Dit is inclusief de bijbehorende werkgeverslasten. De post lonen en salarissen is op basis van de huuropbrengsten per pand aan de panden toegerekend. 2.4. Reserveringen De B.V. zal moeten reserveren voor "groot en klein onderhoud". Dit is nodig om in de toekomst over voldoende middelen te kunnen beschikken voor reparaties, onderhoud van de gebouwen en de installaties en voor vervanging van installaties, machines en inventaris. Deze reserveringen dienen als jaarlijkse lasten te worden meegenomen in de verlies en winstrekening. Op de balans vormen zij een bestemmingsreserve. Om de hoogte van de reserveringen te bepalen is voor het Portiersgebouw uitgegaan van de onderhoudschema's zoals door BOEi opgesteld. Hierbij is gecorrigeerd voor de afschrijvingen van machines en installaties. Immers via afschrijvingen kan worden gereserveerd voor vervanging van installaties en machines. Voor de andere panden zijn er schema's opgesteld door de afdeling beheer van de gemeente. 2.5. Overige bedrijfslasten De post overige bedrijfslasten in de verlies en winstrekening bevat diverse posten. deze zijn achtereenvolgens. o huisvestingskosten Er is verondersteld dat de B.V. een klein eigen kantoor (75 m2) zal betrekken. De lasten hiervan, inclusief energie lasten, zijn geschat op € 12.653,-- in het eerste jaar. o kantoorkosten Hieronder worden verstaan kosten voor telefoon, papier, computers, printers etc. Voor het eerste jaar zijn deze kosten geschat op € 4.820,-o reis en verblijfkosten Deze zijn voor het eerste jaar geraamd op € 1.928,-- Verondersteld is dat het personeel voor dienstreizen gebruik maakt van eigen vervoer of van het openbaar vervoer. De hierboven genoemde kosten zijn op basis van de respectievelijke huuropbrengsten over de panden verdeeld. o Verzekeringen Aangehouden zijn de premies die thans door de gemeente worden betaald. Voor de Afbramerij is een schatting gemaakt. Het betreft de premies voor opstal en inboedel verzekering. Er is geen bedrag opgenomen voor een Wettelijke Aansprakelijkheid Verzekering. o OZB Aangehouden is de opgave van de afdeling belastingen van de gemeente

5

o Onvoorzien Er is een post onvoorzien opgenomen van € 10.000,-- voor niet voorziene kosten. De volgende posten zijn specifiek voor het Portiersgebouw. o beheerkosten huurder Deze kosten zijn contractueel vastgelegd en opgenomen in de huurcontracten van het Portiersgebouw. Deze kosten zijn namelijk opgenomen in de huursom. o niet terug te vorderen BTW Niet alle BTW die betaald moet worden over de kosten die met BTW belast zijn kan in het geval van het Portiersgebouw in vooraftrek worden gebracht. Niet terugvorderbaar is een percentage van 20% van de betaalde BTW. 2.6. exploitatieopbrengsten De exploitatieopbrengsten bestaan uit de huren voor de verschillende panden. Hierbij is van het volgende uitgegaan o Bij het Portiersgebouw is uitgegaan van de huuropbrengst in 2013 minus de afgesproken kortingen. Het op deze wijze verkregen bedrag is geïndexeerd naar 2014 o Bij de Afbramerij is, gelet op de lopende discussie, een huurbedrag in 2014 opgenomen van € 100.000,-- per jaar o Bij het loonbureau is voor 2014 uitgegaan van een jaarhuur van € 10.787,-Verondersteld is dat in 2016 de volledige huuropbrengst wordt gehaald. o Voor de SSP hal is een huur van € 40.000,-- aangehouden. Deze huur is gebaseerd op de door de huurder opgestelde exploitatie begroting. De jaren daarna is deze huur niet geïndexeerd. 2.7. Overige veronderstellingen o BTW a. De B.V. wordt niet belast met naheffingen die betrekking hebben op de periode voordat de B.V de panden in eigendom heeft verkregen. b. Zowel de gemeente als de B.V. opteren voor overdracht van het onroerend goed in de BTW sfeer. Er zal gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid tot verleggen van de BTW, zodat er geen liquiditeits problemen hoeven te ontstaan voor de B.V. door afdracht van de BTW, die pas later teruggevorderd kan worden. c. Alle omzet van de B.V. is met BTW belast. Uitzondering hierop vormt de omzet via het Portiersgebouw Hiervoor is met de belastingdienst een 80-20 regime afgesproken. Een nog onzeker punt in deze wordt gevormd door de omzet via de Afbramerij. Het is nog niet duidelijk of de huurder van de Afbramerij door de belastingdienst zal worden aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting. Mocht dit niet het geval zijn dan zal de omzet via de Afbramerij niet met BTW belast kunnen worden. Voor de B.V. betekent dit dat de BTW die de B.V. moet betalen voor de kosten die zij moet maken in het kader van beheer en onderhoud niet kan worden teruggevorderd.

6

Er schuilt ook nog een tweede gevaar, namelijk dat de B.V. niet komt aan een omzet, waarvan 90% met BTW is belast. Dan zou de B.V niet voldoen als ondernemer voor de BTW. gevolg is dan dat de B.V. geheel geen BTW kan terugvorderen. Wellicht is het mogelijk om met de belastingdienst afspraken te maken dat er per gebouw een apart BTW regiem wordt gehanteerd, zoals nu al bij de gemeente wordt gehanteerd. o Indexering Bij het opstellen van de exploitatiebegrotingen zijn de volgende indexeringen aangehouden. Bruto lonen 1,5% per jaar Reserveringen groot en klein onderhoud 2,0% per jaar Overige bedrijfslasten 2,0% per jaar Verzekeringen en OZB zijn niet geïndexeerd Te ontvangen huren 3% per jaar met uitzondering van Afbramerij en SSP Hal. Deze huren zijn niet geïndexeerd. Indexering van de huren met 3% per jaar voor het Portiersgebouw is contractueel vastgelegd in de huurcontracten. o Verbruikskosten Er is vanuit gegaan dat de verbruikskosten, zoals kosten voor energie, schoonmaak, voor rekening van de huurder komen. 3. De resultaten1 Op basis van de in paragraaf 2 beschreven uitgangspunten is een exploitatiebegroting (Verlies en Winstrekening) en een liquiditeitsbegroting opgesteld over de periode 2014 t/m 2018. De berekeningen zijn gemaakt per gebouw afzonderlijk als voor de gebouwen gezamenlijk. 3.1. De exploitatiebegroting Op basis van de veronderstelling is van elk gebouw een exploitatiebegroting gemaakt. De uitkomsten per gebouw zijn als volgt. o Portiersgebouw Samengevat ziet de exploitatiebegroting van het portiersgebouw er als volgt uit Portiersgebouw Exploitatielasten Exploitatieopbrengsten Resultaat

2014 308.268 344.059 35.791

2015 311.305 354.381 43.075

2016 314.398 365.012 50.614

2017 317.547 375.963 58.416

2018 320.753 387.241 66.488

Het exploitatieresultaat van het Portiersgebouw is, op basis van de geformuleerde uitgangspunten, over de beschouwde periode positief.

1

Alle bedragen in deze rapportage zijn in Euro's en exclusief BTW

7

o Loonbureau Samengevat ziet de exploitatiebegroting van het Loonbureau er als volgt uit Loonbureau Exploitatielasten Exploitatieopbrengsten Resultaat

2014 34.825 10.787 -24.038

2015 35.159 11.111 -24.048

2016 35.498 45.639 10.141

2017 35.844 47.008 11.164

2018 36.196 48.418 12.223

In 2014 en 2015 is het Loonbureau verlieslatend. Dit wordt veroorzaakt door de geringe huuropbrengsten in beide jaren. Vanaf 2016 is de exploitatie (gering) winstgevend. Verondersteld is namelijk dat vanaf 2016 de volledige huuropbrengst wordt gerealiseerd. o Afbramerij De Afbramerij kent een aanzienlijk verlies over elk jaar in de periode 2014 t/m 2018. De huuropbrengsten bij dit gebouw blijven namelijk aanzienlijk achter bij de kosten, zoals blijkt uit onderstaan exploitatieberekening Afbramerij Exploitatielasten Exploitatieopbrengsten Resultaat

2014 173.362 100.000 -73.362

2015 175.996 100.000 -75.996

2016 178.680 100.000 -78.680

2017 181.417 100.000 -81.417

2018 184.206 100.000 -84.206

o SSP Hal Ook de exploitatie van de SSP Hal is verlieslatend. Ook bij de SSP Hal blijven de huuropbrengsten achter bij de kosten. In de exploitatieberekening is overigens nog geen rekening gehouden met de aanleg van een verwarmingsinstallatie in de hal. Indien hiertoe wordt overgegaan zullen de afschrijvingen toenemen, maar zullen de huuropbrengsten kunnen stijgen. SSP Hal Exploitatielasten Exploitatieopbrengsten Resultaat

2014 72.187 40.000 -32.187

2015 73.353 40.000 -33.353

2016 74.483 40.000 -34.483

2017 75.634 40.000 -35.634

2018 76.807 40.000 -36.807

o Consolidatie (zie bijlage 1) Het totaal van de vier panden samen (consolidatie) laat zien dat de exploitatie op basis van de huidige uitgangspunten verlieslatend is. Dit verlies loopt overigens af van € 93.796,-- in 2014 naar een verlies van € 42.303,-- in 2018. De afname van het verlies wordt vooral veroorzaakt door de veronderstelling dat in 2016 de volledige huuropbrengst van het loonbureau wordt gerealiseerd. Consolidatie Exploitatielasten Exploitatieopbrengsten Resultaat

2014 588.742 494.846 -93.796

2015 595.813 505.491 -90.322

8

2016 603.060 550.651 -52.408

2017 610.442 562.971 -47.471

2018 617.963 575.660 -42.303

3.2. Liquiditeitsbegroting Op basis van de exploitatiebegroting is per gebouw per kwartaal voor de periode 2014 t/m 2018 een liquiditeitsbegroting gemaakt. Tevens is van deze afzonderlijke begrotingen een consolidatie gemaakt. De uitkomsten van deze consolidatie zien er als volgt uit (zie bijlage 2) Consolidatie basisscenario Uitgaven Inkomsten Liquiditeiten Liquiditeiten cum.

2014 489.134 494.846 5.712 5.712

2015 308.610 505.492 196.882 202.594

2016

2017

312.001 550.651 238.650 441.245

376.522 562.971 186.449 627.694

2018 361.773 588.210 226.437 854.131

Met uitzondering van 2014 beschikt de B.V. over voldoende liquiditeiten. In 2014 zal de B.V. echter moeten worden bij gefinancierd. Door uitgaven ter grootte van ongeveer € 150.000,-- in de loop van het jaar voor onderhoud kan de B.V. in liquiditeitsproblemen komen. Bij de uitkomsten moet men wel bedenken dat de omvang van de liquide middelen vooral wordt opgebouwd via de reserveringen voor onderhoud. Hier zitten ook reserveringen bij voor vervangingsinvesteringen. In de periode 2014 t/m 2018 zal er nog geen sprake zijn van dergelijke investeringen. In de jaren daarna zullen deze reserveringen, zo blijkt uit de onderhoudsschema's, wel degelijk moeten worden aangesproken. 3.3 Relatie met gemeentelijke begroting Verondersteld is dat door de gebouwen van het Dru complex onder te brengen in een B.V. er voordelen ontstaan voor de gemeentelijke begroting. Daarom is aan de hand van het basisscenario nagegaan in hoeverre hieraan wordt voldaan. Om deze analyse te maken is in de programma begroting 2014 nagegaan welke uitgaven en inkomsten zijn opgenomen voor de Dru panden. Deze sluit met € 365.109,-- negatief. De cijfers met betrekking tot de posten “overige bedrijfslasten”, “reservering onderhoud” en “huren” zijn aangepast aan de verwachte cijfers op basis van de jaarrekening 2013. De vergelijking levert het volgende resultaat op:2

2

Zie voor een volledig overzicht van de vergelijking van alle scenario’s met de raming 2014 bijlage 4

9

Lasten en opbrengsten

raming 2014

basisscenario

gemeentelijke

gemeentelijke

kosten

kosten

en opbrengsten

en opbrengsten

exploitatie lasten afschrijvingen

304.064

0

rentelasten

275.000

302.390

reservering onderhoud

246.360

0

0

0

personele lasten overige bedrijfslasten

65.000

0

890.424

302.390

493.442

0

onttrekking reserve Afbramerij

123.900

123.900

totaal exploitatie opbrengsten

617.342

123.900

-273.082

-178.490

totaal exploitatie lasten exploitatie opbrengsten huren rentevergoeding

0

saldo lasten en opbrengsten gem verbetering resultaat gem t.o.v.raming 2014 resultaat BV

94.592 -93.796

verbetering resultaat gem t.o.v. raming 2014 na aanvulling verlies B.V.

796

De tabel laat het volgende zien o Volgens de raming wordt de gemeentelijke begroting belast met € 273.082,-namelijk het saldo van de lasten en opbrengsten voor de gemeente. o In het basisscenario wordt de gemeentelijke begroting belast met € 178.490,-een voordeel van € 94.592,-o De B.V. leidt een verlies van € 93.796,--. o Wanneer het verlies door de gemeente als aandeelhouder wordt aangepast door bijstorting in de B.V. of afboeking van de aandelen, resteert voor de gemeente in het basisscenario nog slechts € 796,-- als voordeel. Conclusies bij het basisscenario De volgende conclusies kunnen worden getrokken uit het basisscenario o De B.V. is verlieslatend. Over de beschouwde periode is een verlies gecalculeerd van € 93.796,-- in 2014, aflopend naar € 42.303 in 2018 o De B.V kan door het verlies geen reserves vormen voor het risico op leegstand, waardoor de huuropbrengsten lager worden. o De raming 2014 laat een te verwaarlozen voordeel van € 796,-- zien voor de gemeente

10

4. Scenario’s 4.1. Inleiding Nagegaan is of er andere mogelijkheden zijn om de gemeentelijke begroting minder te belasten met zaken die met de B.V. te maken hebben en die tot een winstgevende B.V. kunnen leiden. Naast het basisscenario zijn daarom nog de scenario’s 2 t/m 7 uitgewerkt. o Scenario 2: Hierin vergoedt de B.V. de rentelasten van de gemeente o Scenario 3: Gemeente neemt lasten van de B.V. over en ontvangt geen rentevergoeding. o Scenario 4: Inbreng gebouwen op basis van huurwaarde o Scenario 5: Inbreng gebouwen op basis huurwaarde, waarbij diverse lasten bij de gemeente blijven o Scenario 6: Inbreng gebouwen op basis huurwaarde, waarbij diverse lasten bij de gemeente blijven en de B.V. de rentelasten vergoedt. o Scenario 7: Alleen de reserve Afbramerij inzetten om de boekwaarde deels te verminderen. De scenario’s 2 t/m 4 zullen hierna uitgebreid worden beschreven. De andere scenario’s zullen kort worden samengevat. 4.2. Scenario 2: De B.V. vergoedt de rentelasten van de gemeente In dit scenario worden de kosten voor de B.V. verhoogd met € 302.390,-- als vergoeding voor de rentelasten die de gemeente moet nemen over de waarde van de aandelen. Immers in de gemeentelijke begroting wordt ook rente toegerekend aan de financiële activa. In het geval van de B.V. is uitgegaan van 3% over het aandelen kapitaal van de gemeente. De consolidatie van dit scenario levert de volgende resultaten voor de B.V. Consolidatie scenario 2 Exploitatielasten Exploitatieopbrengsten Resultaat

2014 891.033 494.846 -396.187

2015 898.203 505.491 -392.712

2016 905.450 550.651 -354.799

2017 912.832 562.971 -349.862

2018 920.353 575.660 -344.693

De vergoeding van de gemeentelijke rentelasten ad € 302.390,-- per jaar wordt de B.V. sterk verlies latend. De gemeente zal deze verliezen moeten aanvullen. Daarnaast komt de B.V. in dit scenario in liquiditeitsproblemen. (zie bijlage 3). Dit scenario levert dan ook geen verlaging op van de lasten voor de gemeente. (zie bijlage 4) Conclusies bij scenario 2 o De B.V. is fors verliesgevend. o De huren zullen aanzienlijk moeten worden verhoogd om tot een winstgevende B.V. te komen o Bij de B.V. ontstaan ernstige liquiditeitsproblemen o De gemeentelijk lasten worden niet lager doordat de gemeente het verlies moet aanvullen.

11

4.3. Scenario 3: Gemeente neemt diverse kosten van B.V. over en ontvangt geen rente. In dit scenario is verondersteld dat de gemeente de loonsom van de B.V overneemt alsook een deel van de overige bedrijfslasten. De B.V. vergoed in dit scenario geen rente aan de gemeente. Hierdoor heeft de B.V € 139.849,-- minder exploitatielasten. De B.V. wordt daardoor winstgevend, zoals blijkt uit onderstaande consolidatie tabel. Consolidatie scenario 3 Exploitatielasten Exploitatieopbrengsten Resultaat

2014 437.593 494.846 46.053

2015 442.566 505.491 51.725

2016 447.581 550.651 91.871

2017 452.695 562.971 99.075

2018 457.912 575.660 106.547

In dit scenario is de B.V. winstgevend. Echter de lasten voor de gemeente lopen in 2014 op naar € 317.850,-- Dit is € 44.768,-- hoger dan was geraamd voor 2014. Indien de winst van de B.V. wordt uitgekeerd aan de aandeelhouder, de gemeente, is er een lichte verbetering (€ 1.285,--) voor de gemeentelijke lasten. (zie bijlage 4) Het is echter raadzaam de winst de eerste jaren binnen de B.V. te reserveren voor eventuele tegenvallers, zoals leegstand en dus verminderde huuropbrengsten. In de toekomst kan dan mogelijk wel worden overgegaan tot winstuitkering aan de aandeelhouder. Conclusies bij scenario 3 o De B.V. is winstgevend o Wanneer geen winst wordt uitgekeerd aan de aandeelhouder zijn de lasten voor de gemeente € 44.768,-- hoger dan in de raming 2014 o Bij winstuitkering verbeteren de lasten voor de gemeente met € 1.285,-- ten opzicht van de raming 2014. 4.4. Scenario 4: inbreng gebouwen op basis van huurwaarde In dit scenario is berekend wat de inbrengwaarde van de gebouwen is op basis van de huuropbrengsten. Daarbij is uitgegaan van ongeveer 10 maal de huurwaarde, ofwel een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van 10%. Deze BAR is relatief hoog. Toch is het aan te bevelen deze BAR aan te houden, gelet op het hoge risico op leegstand in de toekomst wanneer huurcontracten aflopen. Het betekent wel dat de gemeente van de huidige boekwaarde van € 10.079.683,-- een bedrag van € 4.782.702,-- moet afboeken. Hiervoor zou de bestemmingsreserve Afbramerij van € 2.280.000,-- kunnen worden aangewend. Zodat € 2.502.702,-- moet worden afgeboekt via de algemene middelen. Het resultaat voor de B.V. ziet er dan als volgt uit Consolidatie scenario 4 Exploitatielasten Exploitatieopbrengsten Resultaat

2014 526.087 494.846 -31.241

2015 533.258 505.491 -27.766

2016 540.504 550.651 10.147

2017 547.887 562.971 15.084

2018 555.408 575.660 20.252

In dit scenario laat de B.V. vanaf 2016 een geringe winst zien. Ten opzichte van de raming 2014 verbetert de bijdrage van de gemeente met € 114.174,-- naar een bijdrage van € 158.908,--. Dit zijn de rentelasten over de aandelen. Wanneer de gemeente het

12

verlies van de B.V. in 2014 bijpast dan resteert een verbetering van € 83.933 (zie bijlage 4),-Conclusies bij scenario 4 o De B.V laat op termijn een geringe winst zien. o Voor de gemeente ontstaat een begrotingsruimte , na aanvulling van het verlies in 2014, van € 82.933,-o De begrotingsruimte zal vanaf 2016 toenemen omdat geen verlies meer hoeft te worden gecompenseerd. o De gemeente zal € 4.782.702 moeten afboeken om bovenstaande resultaten te bereiken. o De BAR van 10% is nog nauwelijks voldoende om een voldoende winstgevende B.V te laten ontstaan. o Bij een nog hogere BAR zou de gemeente meer moeten afboeken. 4.5. Overige scenario’s3 Ook op basis van het scenario inbreng op basis van huurwaarde kunnen gelijke scenario’s worden berekend als bij het basis scenario. Deze leveren echter nauwelijks veranderingen op ten opzichte van scenario 4, inbreng op basis van de huurwaarde. Het scenario waarbij diverse kosten bij de gemeente blijven (Scenario 5) laat zien dat de B.V. winstgevend wordt. In 2014 boekt de B.V. een winst van € 108.608,-- De lasten voor de gemeente stijgen echter met € 25.186,-- ten opzichte van de raming 2014. Wanneer de winst geheel wordt uitgekeerd ontstaat een lastenverlichting voor de gemeente van € 83.422,-In het zesde scenario blijven diverse lasten bij de gemeente. De gemeente ontvangt een rentevergoeding in verband met de rentelasten over de aandelen. De B.V. is verlieslatend. De gemeentelijke lasten verbeteren met € 133.732,-- ten opzichte van de raming 2014. Wanneer het verlies door de gemeente als aandeelhouder wordt bijgepast, blijft een voordeel over van € 83.422,-- in 2014. Wanneer alleen de bestemmingsreserve Afbramerij (€ 2.280.000,--) wordt afgeboekt (scenario 7) levert dat een verlieslatende B.V. op. De boekwaarden waarover de B.V. moet afschrijven blijven te hoog ten opzichte van de huuropbrengsten. Het uiteindelijke resultaat voor de gemeente is, na bijpassing van het verlies, een grotere bijdrage dan bij de raming van 2014,. 5. Conclusies en aanbeveling 5.1 Conclusies Op basis van de berekeningen kunnen de volgende conclusies worden getrokken o Wanneer de B.V. de volledige boekwaarde van de gebouwen moet vergoeden en alle kosten voor haar rekening moet nemen (basisscenario), kan de B.V. niet winstgevend worden. De huuropbrengsten zijn daarvoor te laag. Naar verwachting zullen die in de toekomst nauwelijks toenemen. In het basis scenario is het voordeel voor de gemeente, na bijpassen van het verlies, te verwaarlozen. o Wanneer de B.V. de volledige boekwaarde moet vergoeden en ook de rentelasten van de gemeente (Scenario 2) ontstaat een zwaar verlieslatende B.V., die tevens

3

Zie voor het resultaat voor de B.V en voor de een vergelijking met de gemeente raming 2014 bijlage 4

13

o

o

o

o

ernstige liquiditeitsproblemen zal hebben. De gemeente zal als aandeelhouder dat verlies moeten bijpassen wil de B.V. niet failliet gaan. De B.V. In scenario 3, waarbij de gemeente verschillende kosten van de B.V. overneemt en geen rentevergoeding ontvangt, ontstaat een winstgevende B.V. Via dit scenario is de B.V. op basis van de uitgangspunten levensvatbaar. Het voordeel voor de gemeente ten opzichte van de raming 2014 bedraagt na winstuitkering in 2014 € 1.285,-- Indien de winst in de B.V. wordt gereserveerd is het verschil met de raming 2014 nadelig. De kosten voor de gemeente lopen dan op met € 44.768,-- in 2014. In scenario 4 worden de gebouwen ingebracht op basis van de huurwaarde. In dit scenario moet de gemeente € 4.782.702,-- afboeken op de boekwaarde van de gebouwen. Voor dit deel ontvangt de gemeente immers geen aandelen. In de eerste twee jaren is de B.V. in dit scenario nog verlieslatend. Vanaf 2016 zal de B.V. op basis van met name de veronderstelling dat vanaf 2016 de huurcapaciteit van het loonbureau volledig wordt benut, een kleine winst behalen. In 2014 ontstaat voor de gemeente, na aanvulling van het verlies een voordeel ten opzichte van de raming 2014 van € 82.933,-- Dit voordeel zal in de jaren erna oplopen, zodra de B.V winstgevend wordt (vanaf 2016) De overige scenario’s op basis van inbreng tegen huurwaarde laten ongeveer het zelfde resultaat zien voor de gemeente ten opzichte van de raming 2014. echter wanneer de B.V rente moet vergoeden aan de gemeente wordt de B.V. structureel verlieslatend. Het scenario, waarbij alleen de bestemmingsreserve Afbramerij wordt afgeboekt levert voor de gemeente een nadeel op in 2014 ten opzichte van de raming van €-33.137,-- nadat het verlies van de B.V. door de gemeente is aangepast. De B.V. blijft structureel verlieslatend.

5.3. Aanbeveling. Op basis van de financiële uitkomsten van de verschillende scenario’s wordt aanbevolen niet over te gaan tot oprichting van een B.V. met onderbrenging daarin van de Dru panden. De voordelen zijn gering voor de gemeente. Voor deze geringe voordelen raakt de gemeente wel haar directe zeggenschap kwijt en blijft alleen invloed over via de Raad van Commissarissen. Indien toch, om andere dan financiële redenen, wordt besloten de Dru panden onder te brengen in een B.V. dan wordt aanbevolen dit te doen op basis van scenario 3 of scenario 4. Scenario 3 heeft als voordeel dat de B.V. vanaf de start winstgevend kan zijn. Dit wordt echter vooral veroorzaakt doordat de gemeente kosten van de B.V. voor haar rekening neemt. De lasten voor de gemeentelijke begroting zullen echter toenemen. Alleen bij winstuitkering zullen die met slechts een gering bedrag afnemen. In scenario 4 is de B.V. tot 2016 verlieslatend. Echter na afdekken van dit verlies door de gemeente resteert nog een verbetering van de gemeentelijke lasten van € 82.933. Vanaf 2016, wanneer de B.V. winstgevend wordt, neemt dit voordeel toe. Een tweede voordeel van dit scenario is dat alle lasten die bij de B.V. thuishoren ook bij de B.V. liggen. Dit scenario betekent wel dat de gemeente een verlies van ruim € 4,7 miljoen moet nemen. Indien overgegaan wordt tot het oprichten van een B.V. zal, voordat het juridische traject wordt ingezet, toestemming moeten worden verkregen van de provincie.

14

Bijlage 9.1 stichting Cultuurfabriek 2009

2010

2011

2012

2013

2014 *

Totaal

kosten/opbrengsten soort subsidie (uit grex) subsidie aanloop en frictiekosten investeringsbijdrage bibliotheek webcasting en inrichting conferentiezaal subsidie cultuurfabriek huurcompensatie 2009 bijdrage houten vloeren 3e en 4e verd. bijdrage filmprojector t.b.v. filmhuis verbruiken schaftlokaal + zaalhuur zaalhuur huwelijken Gemeenteraad Promotie Bijdrage veiligheidsvoorzieningen Kosten automatisering Surveillance Schoonmaak Monarchiekamer kosten diverse onderzoeken totaal

debet debet debet debet debet debet debet 1.000.000 1.000.000 489.500 489.500 204.344 204.344 147.500 16.623 164.123 590.000 664.050 761.637 724.491 724.491 704.491 4.169.160 40.559 6.800 794.506 348.000 406.000 348.000 1.943.865 29.565 29.565 5.950 5.950 18.518 67.276 26.985 64.581 33.378 44.452 255.190 927 539 1.595 1.683 1.899 910 7.553 6.888 97.132 58.377 135.368 136.893 101.961 *1) 536.620 1.860 8.750 10.610 250.000 250.000 891 891 5.131 2.540 7.671 2.501 2.501 11.900 11.900 2.786.502 861.170 1.643.100 1.286.023 1.307.792 1.204.855 9.089.443

werkelijke cijfers bij jaarrekening 2013 2014* stand per 27-10-2014, er zullen de komende periode nog uitgaven volgen, waarvan de omvang niet bekend is *1) contractueel zijn we over 2014 minimaal € 135.650,00 verschuldigd voor huur van de raadzaal

1 van 1

Bijlage 9.2 Cultuurcuster 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 *

Totaal

kosten/opbrengsten soort debet personeel van derden Grondverkopen overige goederen en diensten uitbestede werkzaamheden Externe adviseurs Overige inkomensoverdrachten Interne uren

20.185

totaal

57.022

17.373

credit

1 13.794

debet

credit

24.996

debet

credit

debet

32.536

50.334

23.110 85.618

36.050 42.261 15.619

credit

debet

credit

debet

credit debet credit debet credit debet credit

4.389

debet 107.444

15.028 10.572 55.178

17.938

4.699

2.959

130.356 138.451 93.910

4.246

2.098

465.517

0 25.115 16.446 8.945

0 14.157

2.216

9.100

16.446 19.464

44.449 13.795

69.445

66.175 0

207.439

166.929 0

311.193

137.687 0

207.826

werkelijke cijfers bij jaarrekening 2013 2014* stand per 27-10-2014, er zullen de komende periode nog uitgaven volgen, waarvan de omvang niet bekend is

credit

16.598 0

34.536

7.871

1 13.794

16.446

0

935.678

30.241

Bijlage 9.3 huurcompensatie aan instellingen 2009 kosten/opbrengsten soort Old Sillevold OVGG Turkse gem. Bibliotheek gallerij der boeken totaal

debet

2010 debet

2011 debet

2012 debet

2013 debet

3.000,00

1.166,00 9.611,00 17.000,00 66.645,00 8.162,00

2.609,00 21.917,00 17.500,00 46.608,00 9.547,00

2.324,00 19.774,00 17.500,00 48.006,00 7.869,00

2.638,00 22.147,00 17.250,00 49.446,00 9.196,00

3.000,00

102.584,00

98.181,00

95.473,00

100.677,00

werkelijke cijfers bij jaarrekening 2013 *1) contractueel moeten we over 2014 nog € 426,00 aan hen overmaken *2) contractueel moeten we over 2014 nog € 3.834,00 aan hen overmaken

2014 * debet

Totaal debet

2.132,00 *1) 19.168,00 *2) 17.250,00 50.929,00 9.640,00

10.869,00 92.617,00 86.500,00 261.634,00 47.414,00

99.119,00

499.034,00

Bijlage 9.4 WOB 2011

2012

totaal

kosten/opbrengsten soort debet

debet

debet

uitbestede werkz. externe adviseurs

20.110 11.739

64 5.398

20.174 17.137

totaal

31.849

5.462

37.311

Vanaf 2013 geen externe adviseurs ingehuurd om WOB verzoeken van de DRU uit te zoeken. Interne uren die besteedt worden aan een WOB verzoek worden niet apart zichtbaar gemaakt, ze drukken op het product waarop ze betrekking hebben

Bijlage 9.5 exploitatie gebouwen 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*

Totaal

kosten/opbrengsten soort debet Innovatiecentrum ICER *1) - overige goederen en diensten - OZB - energie - huur - uitbestede werkzaamheden - water - verzekeringen - OZB - waterschapslasten

credit

debet

10.000

credit

debet

3.976

credit

debet

101.038

debet

104

credit

102.307

debet

credit

105.667 796

36.300

debet

credit

13.011

debet

239

6.022 610

67.500 5.256 386 2.186 837 183

Loonbureau - huur - uitbestede investeringen - overige goederen en diensten - uitbestede werkzaamheden - energie - water - verzekeringen - OZB - overige inkomensoverdrachten - interne uren - waterschapslasten

750

18.309

16.842

1.170 0

2.699 11.893 1.354

1.073 1.650 449 776 12.000 55

11.439 15.738

43.474 60.343

377.512

5.343 1.688

SSP hal - huur - energie - overige goederen en diensten - uitbestede werkzaamheden - verzekeringen - doorberekening servicekosten - water - waterschapslasten - rioolrechten - OZB - interne uren

1.425 4.791 751

334.454 43.617 12.989 2.858 5.507 1.189

24.568 325

50.099

41.493

316

237

49.867

1.004.741 15.147

0 *4)

1.425 31.102 40.739 75.851 798

66.061 325

4.485 125 378 199 765 34.653 10.000

0

3.976

0

101.038

0

32.919

12.189

236.441

420.714

302.030

4.485 587

712 378 199 1.781 34.653

1.016

433.574

67.500

43.474 169.797 12.989 5.816 16.704 2.877

14.898 14.080 64.660 245

11.191

36.539

281.336 *3) 15.147

2.958 5.854

11.413 25.908

336.103 796 6.022 610 5.256 386 2.186 837 183

4.716 2.801 14.386 4.064 35 1.133 2.998 15.000 34.991 90

102 250 1.060 35 348 1.411

336 811 3.000 34.936 90

credit

13.966 *2)

4.716

Potiersgebouw - huur - uitbestede werkzaamheden - overige goederen en diensten - verzekeringen - OZB - waterschapslasten

totaal

credit

185.484

378.188

871.888

1.244.665

werkelijke cijfers bij jaarrekening 2013 2014* stand per 27-10-2014, er zullen de komende periode nog uitgaven volgen, waarvan de omvang niet bekend is *1) Dit jaar zijn met succes afspraken gemaakt over belaste verhuur van het Innovatiecentrum ICER, hierdoor mogen we de BTW over de totale investering terugvorderen (Dit aanzienlijke BTW voordeel is in dit overzicht nog niet verwerkt) *2) Contractueel is Optimaal FM over 2014 minimaal € 16.758,96 verschuldigd voor huur van het Loonbureau *3) contractueel is de Stichting DRU-Cultuurfabriek over 2014 minimaal € 335.000,00 verschuldigd voor huur van de Portiersgebouw *4) huur wordt eenmaal per jaar met de Stichting SSP-hal afgerekend

Bijlage 9.6 investeringen 2006 debet Portiersgebouw bijdrage tijdelijk onderhoud Co-financiering RUP Inrichting TAP aankoop pand Totaal portiersgebouw

2007 credit

200.000

debet

2008 credit

200.000

debet

2009 credit

debet

2010 credit

debet

200.000

200.000

2.200.000

0

0

credit

debet

credit

debet

2014* credit

Totaal

debet

credit

4.354.035

0

0

0

0

0

0

0

2.459

509.371

0

121.036

88.990

620.145 255.537 -18.000

2.925.534

18.000

317.000 192.371 121.036 0

1.536

630.407

620.145 5.116.197 0 29.362

1.843.677

29.362 2.640.000 0

0

0

2.459

18.000

0

0

0

0

88.990

credit

6.954.035

121.036 0

debet

600.000 1.000.000 1.000.000 4.354.035

317.000 192.371

SSP aankoop restauratie uitbestede werkzaamheden Totaal SSP hal

debet

2013

4.354.035

Innovatiecentrum ICER aankoop pand Uitbestede investeringen *1) Interne uren Personeel van derden Bijdrage Realisatie Multi Media Show Subsidie Provincie Totaal afbramerij

credit

2012

200.000 1.000.000 1.000.000

Loonbureau aankoop pand verbouw verbouw monarchiekamer/ijssalon Totaal loonbureau

2011

65.340 660.000

0

857.682 2.640.000 2.954.896

1.536

1.843.677

725.340

1.536

65.340 3.300.000 5.765.704

360.000 500.000 8.859

540.663

1.062

144.110

360.000 500.000 694.694

0

868.859

540.663

1.062

144.110

1.554.694

39.168

171.488

51.360

29.464

29.261

327.133

57.168

5.992.743

3.366.876

Overige investeringen Totaal overige investeringen Totaal algemeen

6.392 206.392

200.000

2.200.000

2.459

1.449.705 2.640.000 3.106.458

1.536

2.017.048

725.340

werkelijke cijfers bij jaarrekening 2013 2014* stand per 27-10-2014, er zullen de komende periode nog uitgaven volgen, waarvan de omvang niet bekend is *) Dit jaar zijn met succes afspraken gemaakt over belaste verhuur van het Innovatiecentrum ICERj, hierdoor mogen we de BTW over de totale investering terugvorderen (Dit aanzienlijke BTW voordeel is in dit overzicht nog niet verwerkt)

15.231.973

3.366.876 fout

Bijlage 9.7

Rentelasten

Investering Portiersgebouw Bijdrage tijdelijk onderhoud Cofinanfiering RUP Inrichting TAP aankoop pand

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

8.689

17.433

18.268 31.248 31.248

18.873 33.203 34.077

16.239 29.453 31.045

16.359 30.674 32.378 148.395

15.035 29.234 30.858 140.735

14.343 28.923 30.530 138.395

125.239 182.735 190.136 427.525

12.992

16.718

16.707

46.417

680 2.980

0 0

0 107.842

2.670 110.822

29.613

28.604 18.081

28.676 17.900

86.893 35.981

7.189

14.935

24.404

47.702

0 0

0 0

Investering Loonbureau aankoop + verbouw Investering Innovatiecentrum ICER voorbereiding aankoop + verbouw

1.990

Investering SSP-hal aankoop restauratie DRU industriepark

1.174

DRU inv. diverse panden - verbouw monarchie/ijssalon - aanbrengen logo Popzaal totaal

8.689

17.433

80.764

86.153

* 2014 rente geschat 3,40% op basis van begroting 2014. Rente wordt definitief vastg3esteld bij jaarrekening werkelijke rente jaarrekening 2013

79.901

281.260

294.200

2014* totaal

407.720 1.256.120

Bijlage 9.8 Overzijde Oude Ijssel DRU Industriepark

2010 debet

uitbestede investeringen uitbestede werkzaamheden interne uren overige goederen en diensten Bijdragen derden subsidies derden

300 4.222 94.896

totaal

99.418

2011 credit

debet

79.468 0 1.913

2012 credit

debet 180 18.759 18.289 6.957

2013 credit

debet

2014* credit

1.118 10.717 9.894 57.980

debet

44.185

79.709

2014* stand per 27-10-2014, er zullen de komende periode nog uitgaven volgen, waarvan de omvang niet bekend is

credit

70.667

debet

2.893 130.000 105.016

credit

1.598 211.354 129.907 66.850

98.188 6.828 667 70.000

81.381

Totaal

132.893

3.560 200.000 409.709

203.560

Bijlage 9.9 totaaloverzicht 2006 tot en met oktober 2014 debet

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 credit debet credit debet credit debet credit debet credit debet credit debet credit

Stichting cultuurfabriek Cultuurcluster

57.022 13.795

69.445

207.439

huurcompensatie instellingen

2.786.502

861.170

1.643.100

1.286.023

311.193

207.826

34.536

25.115

3.000

102.584

98.181

95.473

31.849

5.462

WOB exploitatie gebouwen investeringen rentelasten

206.392

totaal

1.307.792

1.204.855

9.089.443

8.945

14.157

935.678

100.677

99.119

499.034

101.038

200.000

2.200.000

2.459

57.168

5.992.743

8.689

17.433

80.764

86.153

79.901

281.260

294.200

99.418

81.381

44.185

79.709

0 2.434.872

0 3.187.894

0 1.515.357

totaal debet

credit

30.241

37.311

3.976

263.414 13.795 278.134

236.441

2014 debet credit

10.000

overzijde Oude Ijssel

32.919 12.189

16.446

2013 debet credit

420.714

302.030 433.574

1.449.705 2.640.000 3.106.458

185.484

1.536 2.017.048

378.188

725.340 15.231.973 3.366.876

407.720 70.667

105.016

871.888 1.244.665

1.256.120 132.893

409.709

203.560

0 7.994.610 12.189 3.423.664 3.077.160 5.199.811 505.777 4.033.399 1.236.421 28.331.156 4.845.342

Bijlage 10

Overzicht kapitalisatie 10 jaar Meerjaren onderhoud planning Gemeentelijke gebouwen DRU-Industriepark 2014

Naam Adres Groep DRU-Industriepark Portiersgebouw Hutteweg 24

Loonbureau

SSP-hal

Afbramerij

Totaal groep

Plaats Ulft

Hutteweg 26a Ulft

Drulaan 1

Hutteweg 32

Ulft

Ulft

Kosten Reservering Extra reservering Onderhoud Saldo Gemiddeld

2013 € 117.200

2014 € 119.661

2015 € 122.174

2016 € 124.740

2017 € 127.359

2018 € 130.034

2019 € 132.765

2020 € 135.553

2021 € 138.399

2022 € 141.306

€ 97.548 € 19.652 € 130.315

€ 226.700 -€ 87.387 € 130.315

€ 98.012 -€ 63.225 € 130.315

€ 99.890 -€ 38.375 € 130.315

€ 106.799 -€ 17.815 € 130.315

€ 98.761 € 13.458 € 130.315

€ 293.031 -€ 146.808 € 130.315

€ 99.579 -€ 110.835 € 130.315

€ 99.868 -€ 72.304 € 130.315

€ 110.072 -€ 41.070 € 130.315

2023 TOTAAL € 144.273 € 1.433.463 €0 € 102.546 € 1.432.806 € 657 € 130.315

Reservering Extra reservering Onderhoud Saldo Gemiddeld

€ 6.925

€ 7.070

€ 7.219

€ 7.371

€ 7.525

€ 7.683

€ 7.845

€ 8.009

€ 8.178

€ 8.349

€0

€ 3.366 € 3.559 € 6.925

€ 4.470 € 6.160 € 6.925

€ 5.035 € 8.344 € 6.925

€ 4.472 € 11.242 € 6.925

€ 3.766 € 15.002 € 6.925

€ 35.649 -€ 12.964 € 6.925

€ 3.366 -€ 8.485 € 6.925

€ 4.772 -€ 5.248 € 6.925

€ 5.035 -€ 2.106 € 6.925

€ 6.044 € 200 € 6.925

€0 €0

Reservering Extra reservering Onderhoud Saldo Gemiddeld

€ 34.450 € 50.000 € 19.853 € 64.597 € 48.086

€ 35.173 € 50.000 € 74.323 € 75.447 € 48.086

€ 35.912 € 50.000 € 230.003 -€ 68.643 € 48.086

€ 36.666

€ 37.436

€ 38.222

€ 39.025

€ 39.845

€ 40.681

€ 41.536

€0

€ 21.018 -€ 52.995 € 48.086

€ 69.195 -€ 84.754 € 48.086

€ 21.018 -€ 67.550 € 48.086

€ 23.003 -€ 51.528 € 48.086

€ 2.176 -€ 13.859 € 48.086

€ 47.122 -€ 20.300 € 48.086

€ 21.018 € 218 € 48.086

€0 €0 €0

€ 37.000

€ 37.777

€ 38.570

€ 39.380

€ 40.207

€ 41.052

€ 41.914

€ 42.794

€ 43.693

€ 44.610

€0 €0 € 37.000

€ 16.209 € 20.791 € 37.000

€ 25.974 € 32.595 € 37.000

€ 19.621 € 51.544 € 37.000

€ 25.974 € 64.951 € 37.000

€ 80.343 € 24.815 € 37.000

€ 47.606 € 18.261 € 37.000

€ 24.210 € 35.965 € 37.000

€ 25.974 € 52.785 € 37.000

€ 19.621 € 76.857 € 37.000

€ 120.965 € 502 € 37.000

€ 208.575

€ 248.905

€ 253.082

€ 207.347

€ 211.701

€ 216.147

€ 220.686

€ 225.320

€ 230.052

€ 234.883

€ 188.883

Reservering Extra reservering Onderhoud Saldo Gemiddeld

€ 76.174 €0 € 75.975

€ 378.947 € 150.000 € 528.729

€ 406.997 €0 € 406.495