Břeclav

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1326 – 20/15 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny podílu id ½ na nemovitostech – stavebního pozemku p.č.208/8 se všemi součástmi (řadová garáž bez čp./eč), na LV č.810, v k.ú. Kozolupy

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV MGR. MARCELA PETROŠOVÁ soudní exekutor 17.listopadu 2995/1 690 02 Břeclav

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j.160 EX 9026/13 - 58

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 362 00 P l z e ň V Plzni 25.11.2015

Znalecký posudek č. 1326 - 20/15 ve věci odhadu obvyklé ceny nemovitostí - podílu id 1/2 spoluvlastnického práva k nemovitostem - zastavěnému pozemku p.č.208/8, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří s jeho součástí - řadovou garáží čp/eč. Nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Petra Pajerová). Oceňovaný pozemek s příslušenstvím je zapsaný v KN v k.ú. Kozolupy u Plzně, obec Kozolupy, okres Plzeň-sever, na LV č. 810. Oceňovaná garáž není příslušenstvím žádné stavby, je osazena ve svahu, na dvoře domu čp.255, 33032 Kozolupy, vedle místní zpevněné komunikace obce, poblíž centra obce v prostoru individuální a společné obytné zástavby. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech nevázne dle výpisu z KN žádné věcné břemeno, vlastnické právo k nemovitostem je omezeno nařízenou exekucí a zástavními právy exekutorskými, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté, garáž není pronajatá (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna, ani nebyla předložena). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu Plzeň-sever, č.j. 8 EXE 586/2013-9 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 160 EX 9026/13-58. Ocenění je provedeno v souladu s požadavky objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor 17. listopadu 2995/1 69002 B ř e c l a v IČ: 72987898 DIČ: CZ7862305561 č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.160 EX 9026/13-58 ze dne: 03.11.2015, převzato 13.11.2015 vystavil: Mgr.Marcela Petrošová, soudní exekutor

Účel posudku: odhadnout obvyklou cenu podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví (povinný z exekuce Petra Pajerová), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb. ( § 33 odst.1) o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb., dle stavu ke dni 22.11.2015 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 Plzeň Posudek obsahuje 23 stran vč.titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou originálních vyhotoveních a elektronicky ve formátu pdf s přílohami.

V Plzni, 25.11.2015

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci odhadu obvyklé ceny nemovitostí - podílu id 1/2 spoluvlastnického práva k nemovitostem - zastavěnému pozemku p.č.208/8, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří s jeho součástí - řadovou garáží čp/eč. Nemovitosti jsou v podílovém spolu- vlastnictví fyzických osob (povinný Petra Pajerová). Oceňovaný pozemek s příslušenstvím je zapsaný v KN v k.ú. Kozolupy u Plzně, obec Kozolupy, okres Plzeň-sever, na LV č. 810. Oceňovaná garáž není příslušenstvím žádné stavby, je osazena ve svahu, na dvoře domu čp.255, 33032 Kozolupy vedle místní zpevněné komunikace obce, poblíž centra obce v prostoru individuální a společné obytné zástavby. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech nevázne dle výpisu z KN žádné věcné břemeno, vlastnické právo k nemovitostem je omezeno nařízenou exekucí a zástavními právy exekutorskými, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté, garáž není pronajatá (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna, ani nebyla předložena). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu Plzeň-sever, č.j. 8 EXE 586/2013-9 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX 9026/13-58 : znaleckým úkolem je obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit : A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti - dne 22.11.2015 bylo provedeno venkovní ohledání a zaměření, bez přítomnosti povinného (povinný reagoval na telefonickou výzvu ke kontaktu a sdělil potřebné informace dne 25.11.2015 telefonicky), s podrobnými místními informacemi zjištěnými od povinného, sousedů - vlastníků okolních garáží a úředních osob a matky povinné, při prohlídce se skutečným zaměřením. Konkrétní termín pro zaměření nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem, datum místní prohlídky oznámeno.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1326 - 20/15, 25.11.2015

–4–

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň-sever, LV č.810, z 01.11.2015 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň-sever, LV č.542, z 15.11.2015 - Usnesení o nařízení exekuce, Okresní soud Plzeň-sever, č.j. 8 EXE 586/2013 ze dne 30.09.2013, o nařízení exekuce - Smlouva kupní z 30.06.2009, V- 2269/2009-407, právní účinky k 01.07.2009 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM BŘECLAV č.j.160 EX 9026/13-58 ze dne 03.11.2015 - zákon č.151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( § 33 odst.1) o oceňování majetku , ve znění zákona č.303/2013 Sb. - vyhláška ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č.441/2013 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2014 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015 - údaje z dokladů, sdělené objednavatelem, zjištěné zpracovatelem na KN, OÚ Kozolupy a při místní fyzické prohlídce a venkovního zaměření.

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Plzeňský Plzeň-sever Kozolupy Kozolupy u Plzně (671983)

LV č.810 1/2 Jan Kotva 1/2 Petra P a j e r o v á povinný z exekuce

(801212/2767), bytem 33032 Kozolupy 255 (835307/2024), bytem 33032 Bdeněves 216


–5–

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě vlastního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byl k dispozici výpis z KN a kopie katastrální mapy a údaje z dokumentace objednané a převzaté na KN. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí objektu, jeho vybavení a opotřebení dle skutečnosti na místě. Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 25.11.2015, což je den zpracování posudku.

6. Celkový popis nemovitosti Pozemek p.č.208/8 vedený v KN, na LV č.810 Oceňovaný pozemek p.č.208/8 je umístěný poblíž centra, v zastavěné obytné části obce Kozolupy, se staršími obytnými rodinnými a bytovými domy, ve svahu, uvnitř obytné zóny města, v bezproblémovém prostředí, s plnou technickou vybaveností a infrastrukturou a dopravní dostupností, v prostoru dvora za domem čp.255, jako vnitřní, v řadě 10-ti obdobných pozemků s řadový garážemi. Dvůr u domu je oplocený pozemek s vjezdovými vraty a příjezdovou štěrkovou účelovou cestou po pozemku jiných podílových spoluvlastníků p.č.208/1 na LV č.764 . Není zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy. Pozemek je přístupný a příjezdný vraty, ze zpevněné komunikace ulice, v návaznosti komunikaci II/605 směr Plzeň-Stříbro a na dálnici D5 směr SRN-Praha. Ze strany a před pozemkem je možnost krátkodobého parkování na zpevněných plochách. Součástí pozemku je stavba - jedná se o řadovou garáž, vnitřní v řadě 10-ti garáží, 4-tá zleva, nemá čp/eč, v současné době není využívaná v souladu s účelem, ke kterému je určená. Garáž je v provedení klasického zděného konstrukčního systému nosného keramického zdiva a montovaných plošných dílců stropu, atypická, s prostorem pro garážování jednoho OA, je o jednom NP. Objekt garáže je napojený na silnoproudou elektropřípojku, v místě s pěší a dojezdovou dostupnosti veškeré infrastrukturu, centrum a obchody, zdravotní zařízení, pošta, škola, Obecní úřad, sportovní hřiště, restaurace atd. V okolních bytech ani v okolních domech nejsou koncentrovaní sociálně nepřizpůsobiví obyvatelé. Garáž je užívaná dle zjištěných podkladů od kolaudace cca 40 let. Na oceňovaných nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

7. Obsah posudku a) Objekty 1) Řadová garáž bez čp/eč b) Pozemky 1) Pozemek p.č. 208/8 - součástí je řadová garáž


–6–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č.199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb. ( § 33 odst.1) o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Poptávka vyrovnaná s nabídkou. Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 –0,01

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,990 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Řadová garáž s příjezdem po cizím pozemku. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby pozemku 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě obce obci nebo obec bez sítí II. Příjezd po zpevněné komunikaci 4 Dopravní dostupnost k hranici pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti I. Omezené parkovací možnosti

Pi 0,80 0,04 0,00 0,00

–0,01


–7– 6 7

Výhodnost polohy pozemku z III. Výhodná poloha hlediska komerční využitelnosti Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00

7

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,824 i=2

Popisy objektů a) Objekty 1) Řadová garáž bez čp/eč Oceňovaná stavba - jedná se o součást stavebního pozemku p.č.208/8, řadovou garáž, vnitřní, 4-tá zleva v řadě 10-ti garáží, nemá čp/eč, je užívaná v souladu s účelem, ke kterému je určená, je osazená ve svažitém terénu okolního pozemku. Garáž je v provedení klasického zděného konstrukčního systému nosného keramického zdiva a montovaných plošných dílců stropu, atypická, s prostorem pro garážování jednoho OA, je o jednom NP. Základové konstrukce betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, venkovní omítky hrubé, stříkaný břizolit, vnitřní omítky hladké vápenné s rovným podhledem stropu, betonová mazanina podlahy, ze zadní strany je provedená ve svahu nová podélná drenáž . Vjezdová vrata ocelová nosná konstrukce s dřevěnou palubkovou výplní, otevíravá, plná, garáž má ze zadní strany sklobetonové okno. Není osazený bleskosvod a uzemnění, vybavení vnitřní světelnou elektroinstalací 240 V, s vnějším osvětlením. Dispozice 1.NP : prostor volného parkování OA nebo skladu. Objekt je v průměrně udržovaném stavu, hlavní stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované, střecha v dobrém stavu, plochá, krytina živičná povlaková, s novými klempířskými prvky-okapový žlab a oplechování z ocelového pozinkovaného plechu. Objekt garáže je napojený na silnoproudou elektropřípojku, je osazeno vnější osvětlení, v místě s pěší a dojezdovou dostupnosti veškeré infrastrukturu.V okolních domech nejsou koncentrovaní sociálně nepřizpůsobiví obyvatelé. Garáž je užívaná dle zjištěných podkladů cca 40 let, netvoří příslušenství žádné stavby. Na oceňovaných nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

b) Pozemky 1) Pozemek p.č. 208/8 - součástí je řadová garáž Předmětem ocenění je zjistit obvyklou cenu nemovitosti-stavebního pozemku. Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň-sever se jedná o stavební pozemek p.č. 208/8, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Kozolupy u Plzně, obec Kozolupy, okres Plzeň-sever, na LV č. 810. Jeho součástí je stavba - garáž bez čp/eč, Spoluvlastnické právo k nemovitosti (pozemek zastavěný garáží bez čp/eč) : LV č.810 1/2 Jan K o t v a (801212/2767), bytem 33032 Kozolupy 255 1/2 Petra P a j e r o v á (835307/2024), bytem 33032 Bedněves 216 povinný z exekuce parcela p.č.208/8

zastavěná plocha a nádvoří

20 m2


–8–

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Řadová garáž bez čp/eč – § 37 Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 3,40× 5,88

=

2,95 m 19,99 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 2,95 × 3,40× 5,88 stavba a zastřešení

=

58,98 m3

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Standardní

Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Krov: neumožňující zřízení podkroví Typ garáže: B Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Kozolupy Počet obyvatel: 1 009 Základní cena (ZC): 1 265,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Standardní provedení obvyklé v době výstavby. Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová

Vi B

–0,01


–9– 2 3 4 5 6 *

Konstrukce Technické vybavení Příslušenství - venk. úpravy Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

II. II. II. II. III.

Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm Jen el. proud 230 V Bez příslušenství Mírně snižující cenu Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

0,00 –0,02 –0,01 –0,05 0,85*

1975 40 0,800 5

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):

0,619

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 783,04 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,990 Index polohy (IP): 0,824 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 58,98 × 783,04 × 0,990 × 0,824 = Řadová garáž bez čp/eč – zjištěná cena:

37 674,81 Kč 37 674,81 Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Řadová garáž bez čp/eč Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

58,98 jedn. 2,00 jedn. 60,98 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 812.62 budovy garáží osobních automobilů 3 064,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 064,– Kč Jednotková cena: 2 200,– Kč/jedn. 60,98 jedn. × 2 200,– Kč/jedn. 134 156,– Kč Cena stavby: = 134 156,– Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 134 156,– Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Řadová garáž bez čp/eč – zjištěná cena:

– =

53 662,40 Kč 80 493,60 Kč 80 493,60 Kč


– 10 –

a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.3.1) Řadová garáž bez čp/eč – § 37 Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 3,40× 5,88

=

2,95 m 19,99 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 2,95 × 3,40× 5,88 stavba a zastřešní

=

58,98 m3

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Standardní

Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Krov: neumožňující zřízení podkroví Typ garáže: B Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Kozolupy Počet obyvatel: 1 009 Základní cena (ZC): 1 265,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Standardní provedení obvyklé v době výstavby. Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví I. Řadová 1 Druh stavby 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství

Vi B

–0,01 0,00 –0,02 –0,01


– 11 – 5 Kriterium jinde neuvedené 6 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

II. Mírně snižující cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1975 40 0,800

–0,05 0,85*

5

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):

0,619

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 58,98 × 783,04 Řadová garáž bez čp/eč – zjištěná cena:

783,04 Kč/m3 =

46 183,70 Kč 46 183,70 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Řadová garáž bez čp/eč Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Ostatní plochy garáž řadová 300,00 Kč × 20,00 m2 Kč/rok c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč Náklady na provoz Kč/rok Náklady na údržbu Kč/rok Pojištění Kč/rok Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T roků životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou Kč/rok T (1+ i ) – 1 A životnost Daň z nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Roční náklady celkem NR Kč/rok Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

20,00

6 000,– 0,– 2 000,– 2 000,– 37 674,81 500,– 500,– 600,– 0,0300 50 334,01 150,– 500,– 2 584,01 3 415,99 0,0700 46 800,–


– 12 –

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemek p.č. 208/8 - součástí je řadová garáž – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Kozolupy Název okresu: Plzeň-sever Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 000,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 445,41 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů 6 Ostatní neuvedené

Oi 0,75 0,60 1,01

1,00 1,00 0,98

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,824 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,816 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 363,4546 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 208/8 zastavěná plocha a nádvoří 20

Cena [Kč] 7 269,09

Pozemek p.č. 208/8 - součástí je řadová garáž – zjištěná cena:

7 269,09 Kč


– 13 –

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemek p.č. 208/8 - součástí je řadová garáž Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě starší bytové zástavby zděných rodinných a bytových domů, v klidové místní části města, bez přítomností nepřizpůsobivých občanů, má dobré možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do centra obce. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: 208/8 Výměra: 20,00 m2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 134 156,– Kč Reprodukční cena stavby: 20,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 3 3 III. Dopravní relace k velkoměstu IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

3,25 0,00 0,00 3,25 5,00 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (134 156,– × 5,00) / (100 – 5,00) Jednotková cena stavebního pozemku: 7 060,84 / 20,00 Výsledná cena pozemků: Pozemek p.č. 208/8 - součástí je řadová garáž – zjištěná cena:

7 060,84 Kč 353,04 Kč/m2 7 060,84 Kč 7 060,84 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemek p.č. 208/8 - součástí je řadová garáž Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě starší bytové zástavby zděných rodinných a bytových domů, v klidové místní části města, bez přítomností nepřizpůsobivých občanů, má dobré možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do centra obce. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 208/8 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 363,45 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1326 - 20/15, 25.11.2015

– 14 – B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

stavebně připravený pod 2 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,50 0,40 1,30 1,25 1,00 0,975 000 354,37 20,00 7 087,40

Pozemek p.č. 208/8 - součástí je řadová garáž – zjištěná cena:

7 087,40 Kč


– 15 –

C. Rekapitulace Viz.další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

37 670,– Kč 7 270,– Kč 44 940,– Kč 80 490,– Kč 46 180,– Kč 50 000,– Kč 7 060,– 7 090,– 10 000,– 60 000,– 46 800,– 53 400,– 49 540,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro konečný odhad obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Kozolupy u Plzně, na LV č.810, podle odborného odhadu znalce činí : 49.540,– Kč Cena slovy:čtyřicetdevěttisícpětsetčtyřicet Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro odhad nové obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Kozolupy u Plzně, na LV č.810: Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


– 16 – Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje, údaje od místních obyvatel a vlastníků okolních garáží), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2015 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2015, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 10 % nižší, než je nabídka RK - provise a právní servis). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s realizovanou cenou obdobné garáže v obci v 05.2015 (52.000,- Kč). Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


– 17 – Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě přímo stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že ceny obdobných nemovitostí teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je dobře obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců stagnují - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 40 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní část obce je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitosti jsou situovaná poblíž místní komunikace, v intravilánu obce, v její obytné zóně, problematický přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 1.100, obec s dobrou dopravní dostupností a kompletní infrastrukturou v místě - SWOT = silné stránky - regionální a rychlostní celostátní napojení na silniční a železniční spojení Plzeň-PrahaKlatovy-SRN a všechny směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - nemovitosti jsou osazeny nedaleko zastávky autobusu a nádraží ČD v docházkové a dojezdové vzdálenosti, v místě a docházkové vzdálenosti kompletní infrastruktura, restaurace, lékárna, pošta, zdravotní zařízení, škola, sportoviště, OÚ atd. = slabé stránky - stavby v zóně garážování, bez možností rozšíření - zastavěný pozemek se součástí stavby ve spoluvlastnictví ZNALECKÝ POSUDEK Č.1326 - 20/15, 25.11.2015

– 18 – - příjezd po oploceném pozemku jiných spoluvlastníků - právní vlastnické vztahy Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny řeky Myslinky. Lokalita je dle povodňové mapy ČR zařazena do Zóny 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Nemovitosti jsou pojistitelné Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Plzeňský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Stavba není určená pro trvalý pobyt osob, není řešeno. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou – úpravou ceny. V obci není známá schválená platná cenová mapa. Pozemek : zastavěný pozemek garáží je ve vlastnictví spoluvlastníků garáže. Při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č.199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Není známá účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je ZNALECKÝ POSUDEK Č.1326 - 20/15, 25.11.2015

– 19 – jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Garáž : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků, kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemovitostí.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože je možné najít přímo v místě nebo v okolí do 1 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné. Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 8-10 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce.


– 20 – Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu a bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný reagoval na telefonickou výzvu a umožnil zaměření garáže). V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru objektu garáže podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně opotřebované, v průměrném technickém stavu, mají průměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí s možností ke standardnímu účelu využití jako garáž nebo sklad i ke komerčnímu využití (pronájmu) - je možné bez stavebních úprav a úprav technického vybavení.. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost veškeré místní infrastruktury a veřejné dopravy, dostupné po návazné komunikaci a na dálnici D5, lokalita je výborně technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností autobusové a železniční dopravy, výbornou dostupností lékařské péče, škola v místě, zdravotní zařízení a kompletní infrastruktura, obchody, pošta, restaurace, OÚ. V současném stavu dobře pronajímatelná nemovitost v dobré lokalitě pro účel využití oceňovaného objektu, cenu snižuje podílové spoluvlastnictví a příjezd po cizím pozemku. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.příloha), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Odhad celkové obvyklé ceny nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Kozolupy u Plzně, na LV č.810, podle odborného odhadu znalce činí :

48.500,– Kč Cena slovy:čtyřicetosmtisícpětset Kč

Rozpočet celkové ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název spoluvlastníka Kotva Jan Pajerová Petra (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1/2 1/2

Podíl ceny 24.250,– Kč 24.250,– Kč


– 21 –

1. Odhad obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Kozolupy u Plzně, na LV č.810, podle odborného odhadu znalce činí :

24.250,– Kč Cena slovy:dvacetčtyřitisícedvěstěpadesát Kč

2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Kozolupy u Plzně, na LV č.810, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni, pachtovní práva, výměnky atd.) závady spojené s nemovitostmi. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Kozolupy u Plzně, na LV č.810, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : práva a závady jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni, pachtovní práva, výměnky atd.), u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

4. Existence kulturní památky u nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Kozolupy u Plzně, na LV č.810 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Plzni, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 25.11.2015 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 Plzeň


– 22 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986,č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1326 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 23/2015 podle připojeného vyúčtování.


– 23 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy k řízení objednatelem. 4 3 1 1 1 2 3

x x x x x x x

A4(2 listy) A4 A4 A4 A4 A4 A4

výpis z Katastru nemovitostí snímek přehledné mapy snímek katastrální mapy snímek ortomapy snímek fotomapy fotodokumentace přibližně srovnatelné nemovitosti


Břeclav

Recommend Documents