BAB IV PENYAJIAN DAN ANALISIS DATA
4.1. Penyajian Data 4.1.1. Sejarah perusahaan. Pembangunan sektor perumahan di kabupaten Gresik pada umumnya sedang ramai ramainya digalakkan, baik oleh masyarakat sendiri maupun sejumlah perusahaan lainnya di bidang Real Estate. Perusahan-perusahaan yang bergerak dalam bidang perumahan pada umumnya dituntut untuk dapat memberikan partisipasi aktifnya, dalam menyukseskan pembangunan perusahaan juga harus berusaha agar perusahaannya berkembang terus-menerus.Mengingat semakin banyaknya perusahaan khususnya dibidang perumahan atau real estate dewasa ini yang tumbuh dan mengalami perkembangan yang dinamis maka semua aspek perusahaan perlu diatur sedemikian rupa agar semua bekerja secara efisien dan efektif dengan begitu tujuan perusahaanbisa tercapai. PT. Patramal Anugerah Soraya adalah suatu perusahaan yang kegiatan usahanya adalah jual beli rumah secara tunai ataupun kredit. Perusahaan ini bekerja sama dengan bank-bank perkreditan rumah dalam mendistribusikan perumahannya. Hal ini dimaksudkan agar tujuan perusahaan dapat dengan mudah tercapai. PT. Patramal Anugerah Soraya berdiri dengan akte pendirian No.17 tanggal 11 Oktober 2010 dan telah terdaftar di notaris Teguh, SH. Didalam akte tersebut
50
51
di jelaskan bahwa perusahaan bergerak dalam bidang developer properti. Perusahaan ini dirintis oleh H. Abdur Rochman. Kantor pemasaran PT. Patramal Anugerah Soraya berlokasi di Ruko G-Walk GSH W2/26 Citraland Surabaya. PT. PatramalAnugerah Soraya juga menawarkan fasilitas-fasilitas yang memadai didalam kompleks perumahannya. Fasilitas-fasilitas utama adalah pemasangan air PAM, listrik PLN, jalan kompleks yang terbuat dari pavingblock, dan security perumahan. Fasilitas-fasilitas penunjangnya adalah pembangunan masjid, taman, dan faskum di dalam kompleks perumahannya. Di dalam menjalankan usahanya PT. Patramal Anugerah Soraya sangat mengutamakan kenyamanan pelanggannya. Fasilitas-fasilitas yang diberikan di setiap perumahan yang mereka kembangkan juga memadai. Fasilitas-fasilitas tersebut diantaranya adalah pembangunan mesjid, taman, dan faskum di dalam kompleks perumahannya.
4.1.2. Visi dan misi perusahaan. Visi : Menjadi Developer Real Estate Terbesar Di Surabaya Barat Misi : a. Mendukung pemerintah dalam pembangunan rumah sangat sederhana. b. Mendukung pemerintah dalam pengembangan kawasan pinggiran kota. c. Meningkatkan potensi usaha dalam pioner perumahan elite. d. Menghasilkan laba dan asset yang tinggi perusahaan yang tinggi. e. Menjaga lingkungan serta peduli terhadap masyarakat sekitarnya.
52
4.1.3. Struktur organisasi perusahaan. Organisasi merupakan suatu wadah sekumpulan orang-orang yang bekerja sama (proses kerja sama dari pada sejumlah manusia) yang terikat dalam hubungan formal pada suatu hierarki untuk mencapai tujuan tertentu. Menurut Purwanto (2006 : 35) organisasi adalah “sekelompok masyarakat yang saling bekerja sama untuk mencapai tujuan tertentu”. Sukses atau tidaknya sebuah perusahaan dalam mencapai tujuan atau kerjasama yang baik antara para karyawan dan personil yang ada dalam suatu organisasi diperlukan hubungan kerja sama dan pembagian tugas yang ada dalam suatu organisasi diperlukan suatu struktur organisasi, sehingga antara suatu pekerjaan dan pekerjaan lainnya tidak saling tumpang tindih. Dengan demikian akan terjadi rasa tanggung jawab terhadap pekerjaan sesuai profesinya. Selain itu dengan adanya struktur organisasi akan dapat mendorong etos kerja yang lebih baik. Dengan adanya hubungan kerja sama yang baik antara atasan dan bawahan dan antara sesama pekerja maupun pegawai maka terbentuklah suatu mata rantai tugas dan kerja yang harmonis mulai dari top manager, middle manager sampai dengan lower manager. Keadaan ini sering disebut dengan hubungan secara vertikal, sedangkan hubungan antara bagian-bagian departemen didalam perusahaan yang sejajar disebut hubungan secara horizontal. Sebagai suatu organisasi perusahaan terdiri atas orang – orang yang bekerja sama untuk tercapainya tujuan bersama yang telah disetujui bersama pula. Dalam pencapaian tujuan, perusahaan melakukan kegiatan yang efektif, yaitu kegiatan
53
yang terencana, terarah didukung sistem pengorganisasian, pengendalian, dan pengawasan yang baik. Hal ini tidak akan tercapai tanpa adanya peran dari semuapihak yang terlibat dalam perusahaan yang melakukan kegiatan yang telah ditentukan sesuai dengan tugas, wewenang, dan tanggung jawab yang telah diserahkan kepada masing-masing pihak. Untuk dapat melaksanakan pengawasan dengan baik diperlukan adanya struktur organisasi yang memisahkan secara jelas fungsi operasional, pencatatan, dan penyimpangan. Suatu organisasi haruslah sederhana dan bersifat fleksibel, artinya apabila pengembangan dalam perusahaan, dapat diadakan penyesuaian tanpa mengganggu secara serius struktur organisasi yang ada. Agar dapat mengelola organisasi perusahaan secara efektif dan efisien, maka perlu diciptakan struktur organisasi yang sesuai dengan kondisi perusahaan. Hal ini diperlukan guna dijadikan sebagai landasan operasional suatu perusahaan sehari – hari. Berikut struktur organisasi PT. PatramalAnugerah Soraya :
54
Gambar 4.1 Struktur Organisasi Perusahaan
Komisaris
Presiden Direktur
Mnj. Perencanaan
Mnj. Plan & Control
Direktur Direktur Teknik & Produksi
Manajer Pemasaran
Manajer Perijinan
Manajer Keuangan
Staf Penjualan, Promosi& Sales
Staf Legalitas & Umum
Staf Keuangan& Akuntansi
Sumber : PT.PatramalAnugrah Soraya
Manajer Administrasi & Personalia
Staf Kesekretariatan & HRD
Mnj. Landscape
55
1. Presiden Komisaris 2. Dewan Direksi, yang terdiri dari : a. Presiden Direktur b. Direktur Utama c. Direktur Teknik dan Produksi Manajer Perencanaan
Kepala Bagian Teknik
Kepala bagian Estimasi
Kepala Bagian Pelayanan Teknik
Kepala Bagian Studio
Manajer Plannin dan Control Manajer Landscape
Bagian Perencanaan Landscaping
Bagian Pembibitan
Bagian Pertamanan
Bagian Pemeliharaan
d. Manajer Pemasaran Bagian Salesman Bagian Penjualan
Bagian Promosi
Bagian Pelayanan User
56
e. Manajer Perijinan Bagian Legalitas
Bagian Pembebasan Tanah
Bagian Perijinan
f. Manajer Keuangan Bagian keuangan Bagian Kredit Bagian Akuntansi g. Manajer Administrasi umum dan Personalia Bagian Kesekretariatan Bagian HRD
4.1.4. Job description Tugas dan tanggung jawab setiap jenjang dalam organisasi dalamperusahaan ini dapat diuraikan sebagai berikut: 1. Presiden komisaris bertugas : Mengawasi Direksi dalam segala aktivitas intern perusahaan. Memberikan saran dan ikut bertanggung jawab atas masalah penentuanperusahaan. 2. Dewan Direksi Dewan Direksi pada perusahaan ini secara umum memiliki tugas dantanggung jawab sebagai berikut :
Merencanakan usaha perusahaan
57
Merencanakan strategi pendanaan
Menentukan strategi masa depan
Direksi baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri setiap waktu dalam jamkantor berhak memeriksa buku-buku, bukti-bukti, memeriksa danmencocokkan kondisi dan keuangan kas serta mengetahui tindakan yangtelah dilakukan oleh para manajer dalam menjalankan tugas dan tanggungjawabnya.
Dewan Direksi terdiri dari : a) Presiden Direktur, memiliki tugas dan tanggung jawab sebagai berikut :
Memberikan
saran
dan
nasehat
mengenai
penentuan
kebijaksanaanperusahaan sebagai tindak lanjut dari statement Dewan Komisaris.
Memberikan pengarahan kepada Direktur pelaksana mengenai peraturanyang
telah
digariskan
dalam
bidang
pengelolaan
perumahaan,pertanahan, keuangan, pemasaran dan perdagangan serta personalia/HRD.
Memberikan pengarahan kepada Direktur teknik dan produksi mengenaikebijakan perusahaan dalam bidang teknik, produksi dan perencanaan.
Bertanggung jawab keseluruhan hasil kerjanya kepada komisaris.
b) Direktur Utama, memiliki tugas dan tanggung jawab sebagai berikut :
Merencanakan pelaksanaan yang telah ditetapkan Dewan Direksi dalam memajukan perusahaan
58
Memimpin, membimbing serta mengarahkan serta mengamati pelaksanaantugas-tugas karyawan
Berhak dan berwenang serta bertindak untuk dan atas nama Dewan
Direksi
Menyajikan informasi mengenai proyek
Menangani seluruh pelaksanaan pendanaan dan keuangan perusahaan
Melakukan verifikasi seluruh transaksi keuangan dan menyetujuinya untukdirealisasikan
Bertanggung
jawab
atas
masalah
yang
berhubungan
dengan
pengarahandan melakukan kegiatan verifikasi bidang pemasaran untuk disetujui agardapat direalisasikan. c) Direktur Teknik dan Produksi Direktur Teknik dan Produksi, memiliki tugas menyusun rencana proyek serta perubahan-perubahan selama masa pembangunan.Direktur Teknik dan Produksi membawahi beberapa bagian, antara lain :
Manajer Perencanaan Dalam hal menjalankan tugasnya, Manajer Perencanaan bertanggung jawablangsung ke direktur teknik dan produksi dan membawahi empat bagian yaitu: a. Bagian Teknik Mempunyai tugas membuat desain teknik terpadu seluruh proyek serta perubahan perubahan yang terjadi selama masa pembangunan baik akibat
59
revisidesain intern maupun renovasi akibat permintaan user melalui departemen pemasarandengan terlebih dahulu mendapat persetujuan direksi proyek baru yang berupa proyekperumahan.Bertanggung jawab atas keseluruhan hasil kerjanya kepada manajer perencanaan. b. Bagian Estimasi Kepala Bagian Estimasi mempunyai tugas mengestimasi seluruh biaya pekerjaan termasuk biaya pematangan lahan, pembangunan fasilitas umum, fasilitas sosial, pembangunan tiap type rumah serta biaya keseluruhan proyek baru.Bertanggung jawab atas keseluruhan hasil kerjanya kepada manajer perencanaan. c. Bagian Pelayanan Teknik Mempunyai tugas menerima keluhan user, melalui departemen pemasaran kemudian membuat solusi ke departemen PPC, untuk itu kepala bagian pelayanan teknik harus mendeteksi sedini mungkin adanya kurang sempurnaan dalam masalah
perencanaan
kemudian
memberi
usulan
perbaikan,
memahami
lingkungan kerja kontraktor dan jangka waktu pelaksanaan serta masalah pemeliharaannya, maka bagian ini membutuhkan tembusan surat perintah kerja, berita
acara
penyerahan
rumah
dan
rencana
anggaran
biaya
tiap
kontraktor.Bertanggung jawab atas keseluruhan hasil kerjanya kepada manajer perencanaan. d. Bagian Studio Mempunyai tugas :
Desain proyek baru bekerja sama dengan departemen pemasaran mendesainseluruh type rumah, fasilitas umum dan fasilitas sosial serta
60
menentukan
subkontraktor
untuk
pembuatan
gambar-gambar
perspektif, gambar artistic serta maket-maket.
Proyek sedang berjalan, bekerja sama dengan bagian teknik mendesainperubahan yang terjadi baik akibat revisi desain intern maupun devisi desain akibatkehendak user.
Proyek intern group bekerja sama dengan bagian teknik mendesain proyek-proyek intern PT.PatramalAnugrah Soraya Group sesuai permintaan pemberi tugas.
Bertanggung jawab atas keseluruhan hasil kerjanya kepada manajer perencanaan
Manajer proyek, planning dan control Dalam menjalankan tugasnya bertanggung jawab langsung ke direktur teknik dan produksi dan membawahi dua bagian yaitu bagian verifikasi dan bagian verifikasi lapangan. Manajer proyek, planning dan control bertanggung jawab sepenuhnya atas terlaksananya sistem pengelolaan dan pengendalian proyek mulai dari proses desain sampai dengan pelaksanaanya.
Manajer Landscape Manajer landscape bertanggung jawab kepada direktur teknik dan produksi dalam hal yang berkaitan dengan dan di luar kegiatan yang sifatnya umum. Manajer landscape membawahi empat bagian perencanaan, yaitu bagian pembibitan, bagian pertamanan,dan bagian pemeliharaan.
61
1. Bagian Perencanaan Landscaping tugasnya meliputi :
Membuat desain atas lahan yang akan dikerjakan
Membuat jenis tanaman sesuai dengan kondisi lahan
Merencanakan letak tanaman, play ground
Menyusun anggaran biaya
2. Bagian pembibitan tugasnya meliputi :
Mengamati jenis/kondisi tanah yang akan digunakan
Memilih jenis tanaman yang akan dibibitkan
Koordinasi dengan bagian perencanaan dalam rangka mendukung programkerja bagian perencanaan. 3. Bagian pertamanan tugasnya meliputi :
Koordinasi dengan bagian pembibitan untuk pelaksanaan dan kapan benihdapat diangkat untuk mulai ditanam ke lokasi
Koordinasi dengan bagian perencanaan guna melakukan kegiatan pada lokasimana dilakukan penanaman
Mencari
rekanan/sub
kontraktor
untuk
mendukung
rencana
kegiatanperumahan. 4. Bagian pemeliharaan tugasnya meliputi :
Melaksanakan pembabatan rumput liar agar tidak mengganggu tanamanlainnya
Melakukan penggemburan tanah dan melakukan penyiraman secara periodikserta melakukan pemupukan
62
Melakukan usaha dalam rangka melindungi tanaman dan menjalankan usahapenggantian tanaman yang mati.
d) Manajer Pemasaran Manajer pemasaran bertanggung jawab kepada Dewan direksi dan bertugas mengontrol dan menkoordinir proses penjualan dan pemasaran untuk mencapai target penjualan.Dalam hal menjalankan tugas manajer pemasaran membawahi empat bagian antara lain : Bagian salesman Bagian ini mempunyai tugas membuat rencana kunjungan calon user, mengunjungi calon user dan melaksanakan penjualan serta, membuat laporan kunjungan, membuat surat pesanan atas penjualan, melengkapi berkas untuk proses KPR, serta membuat laporan tertulis keluhan user. Bagian penjualan
Menciptakan dan menjaga suasana kerja yang harmonis
Membuat laporan hasil penjualan tiap minggu
Membuat rencana pelaksanaan KPR
Melaporkan realisasi KPR
Bertanggung jawab atas kelengkapan berkas KPR
Bagian promosi
Merencanakan jadwal promosi
Menciptakan image perusahaan terhadap masyarakat
Menganalisa dampak iklan terhadap perusahaan
63
Mencari informasi pesaing dalam menggunakan media
Bagian administrasi penjualan
Mengarsipkan data penjualan kelengkapan pemasaran
Menginventarisasi nama dan alamat user
Bagian pelayanan user
Mengarsipkan data penjualan, dan membuat laporan penjualan
Melengkapi data penjualan
Membantu memberikan penjelasan user
Menjaga dan merapikan kelengkapan pemasaran
Menginventarisasi nama dan alamat user
e) Manajer Perijinan Manejer perizinan bertanggung jawab kepada Dewan Direksi dan mempunyai tugas melakukan pendekatan atau koordinasi dengan aparatkelurahan untuk memperlancar proses administrasi. Manajer Perijinan membawahi dua bagian yang masing-masing mempunyai tugas sebagai berikut : Bagian pembebasan tanah
Mengadakan survey ke lokasi yang masuk ke dalam perencanan perusahaandalam rangka pengembangan/pembangunan proyek baru
Mencari informasi tentang keabsahan bukti kepemilikan tanah sebelummelakukan transaksi jual beli
Melakukan pengamatan sementara untuk mengatur strategi yang akanditerapkan sebelum melakukan pembebasan
64
Bagian perijinan Menyelesaikan persyaratan administrasi yang baru dipenuhi sebelum perusahaan melakukan aktivitas
Mengadakan pendekatan kepada aparat badan pertanahan nasional dalamrangka mendapatkan ijin lokasi
Melakukan pendekatan ke aparat (walikota, bupati) dalam upaya kemudahanmemperoleh izin
Membina hubungan dengan pihak PLN, PAM, dan Telkom
Bertanggung jawab atas kelengkapan perijinan untuk operasi
f) Manajer Keuangan Manajer keuangan bertanggung jawab kepada Dewan direksi dan bertugas untuk membina dan mengarahkan bawahan dalam melaksanakan tugasnya dalam menyusun anggaran dan program kerja dibidang keuangan dan akuntansi.Dalam menjalankan tugasnya direktur keuangan membawahi tiga bagian, masing-masing adalah : Bagian keuangan, yang memiliki tugas :
Memeriksa
bukti
transaksi
yang
akan
diajukan
ke
direksi,
menyusunanggaran pembayaran
Membuat laporan periodik tentang arus kas
Koordinasi dengan bagian pemasaran dalam rangka penyusunan arus kas
65
Koordinasi
dengan
anggaranpengeluaran
semua kas
departemen
dalam
hubungan
untuk
menyusun
dengan
rencana
pengeluaran (pembayaran)yang akan terjadi Bagian akuntansi, yang memiliki tugas :
Melengkapi bukti transaksi yang akan diajukan direksi serta mencantumkan nomor code akun transaksi pada bukti kas masuk dank as keluar.
meriksa jurnal kas dan menyiapkan buku besar dan buku pembantu.
Menyusun laporan keuangan secara periodik
Bagian kredit, yang memiliki tugas :
Menyusun laporan penjualan tiap tahun
Merekapitulasi pembayaran yang dilakukan user atas penjualan yangdilakukan oleh bagian pemasaran
Koordinasi
dengan
bagian
pemasaran
tentang
plafond
yang
telahdirealisasi oleh perbankan
Menghitung sisa pembayaran yang seharusnya diselesaikan oleh user
Bertanggung
jawab
untuk
menarik/mengumpulkan
kekurangan
sisapembayaran atas pembelian rumah user, baik yang dibiayai sendiri ditambah denganpembiayaan dari perbankan.
g) Manajer administrasi umum dan Personalia Manajer administrasi umum dan personalia bertanggung jawab kepada Dewan direksi dan memiliki tugas sebagai berikut :
66
Mengembangkan strategi, sarana dan perencanaan, memprogram rencana SDM, rekruitmen, training, dan kebijaksanaan personalia Membuat sistem informasi sumber daya manusia guna memenuhi kebutuhan top manajemen. Meningkatkan hubungan dengan depnaker sehingga perusahaan akan memperoleh
informasi
mengenai
ketenagakerjaan,
konsultasi,
kepegawaian, psikotest, dan sebagainya Menyusun job description tiap-tiap departemen dan bagian yang ada didalamnya sehingga tercipta suatu kerangka kerja yang dapat dipakai paduan kerjanya. Mengatur presensi karyawan dan evaluasi karyawan. Membuat
administrasi
gaji/upah
dan
melakukan
pembayaran
gaji/upah.
4.1.5. Kegiatan Usaha Perusahaan Kegiatan
usaha
yang
utama
dari
perseroan
adalah
sebagai
pengembangperkotaan (Urban developer), yaitu: a. Melakukan
pengembangan
kota
(urban
development)
yang
terencanadengan segala sarana dan prasarana. b. Menyediakan lahan siap bangun bagi konsumen, bila konsumen maumembangun sendiri sesuai dengan rencana pengembangan kota. c. Membangun
kawasan
pemukiman
(perumahan/apartemen)
gedunggedungkomersil sesuai dengan konsep kota.
maupun
67
d. Menyediakan jasa yang berkaitan dengan/menunjang pembangunan kotatersebut.
Dalam
menjalankan
usahanya,
perseroan
membeli
danmembebaskan hak atas lahan atau tanah yang belum dimatangkan dan kemudian perseroan melakukan pengembangan untuk menaikkan nilai tanahtersebut dengan cara membangun infrastruktur yaitu membangun jalan,sistem pembuangan air limbah (sewerage), saluran air hujan (drainage),pertamanan serta fasilitas umum lainnya. Untuk menyediakan kebutuhanakan listrik, telepon, dan air, perseroan mendapat dukungan dari PLN(Perusahaan Listrik Negara), Telkom serta PDAM (Perusahaan Daerah AirMinum).
4.1.6. Deskripsi Perumahan Perseroan dan anak-anak perusahaan selain menjual rumah, juga menjual tanah kavling yang desain rumahnya ditentukan sendiri oleh pemiliknya. Jumlah tipe rumah, batasan minimum dan maksimum luas tanah dan luas bangunan (net) untuk tahap ertentu dapat dilihat, sebagai berikut:
68
Tabel 4.1 Luas Tanah dan Bangunan Berbagai tipe Bangunan Tahap
Jumlah
Luas Tanah
Luas Bangunan
Pembangunan
(Unit)
(m2)
(m2)
I
333
72-84
30-36
II
99
84-105
41-54
III
43
105-120
58
Sumber : PT. PatramalAnugrah Soraya
Sesuai perijinan proyek PT. PatramalAnugrah Soraya, luas tanah sebesar 30 Hektar direncanakan untuk : 1. Perumahan
39,3%
2. Lahan komersiil siap bangun
18,0%
3. Fasilitas Sosial / Umum
4,7%
4. Sarana dan Prasarana
38,0%
TOTAL
100,0%
4.1.7. Sistem Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan Perusahaan Sistem pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan PT. Patramal Anugrah Soraya dalam melakukan transaksi kegiatan adalah sebagai berikut :
69
PT. PatramalAnugrah Soraya membayar pajak penghasilan yang terutang di bank persepsiatau Kantor Pos dan Giro. Pembayaran tersebut menggunakan Surat Setoran Pajak(SSP) Final tersebut dicantumkan : 1. Nama penerima Penghasilan yaitu PT. PatramalAnugrah Soraya 2. Alamat penerima penghasilan, dalam hal ini PT. PatramalAnugrah Soraya. Yaitu Ruko G-Wlak GSH W2/26 Citraland Surabaya 3. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) PT. PatramalAnugrah Soraya 4. Lokasi tanah dan/atau bangunan perumahan, Lokasi perumahan dari PT. PatramalAnugrah Soraya berada di Jl Ruko G-walk, Surabaya 5. Nama pembeli. 6. Lembar SSP Final yang digunakan adalah lembar ke-1 sampai dengan lembar ke-5 dengan jenis penghasilan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atauBangunan dengan kode/map dan kode setoran, yaitu :
Lembar ke-1 untuk : PT. PatramalAnugrah Soraya
Lembar ke-2 untuk : Kantor Pelayanan Pajak melalui KPKN
Lembar ke-3 untuk : Kantor Pelayanan Pajak
Lembar ke-4 untuk : Kantor Penerima Pembayaran
Lembar ke-5 untuk : Wajib Pajak untuk diserahkan ke PPAT
Dalam hal penyetoran Pajak Penghasilan dilakukan sebelum ada akta,keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanahdan/atau bangunan
dan
ditanda
tangani
oleh
pejabat
yang
berwenang
dan
selambatlambatnyatanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.Penyetoran pajak penghasilan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak
70
selambatlambatnyatanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.
4.2. Analisis Data 4.2.1. PPh final yang dipungut perusahaan Telah diketahui PT. PatramalAnugrah Soraya sedang mengembangkan kawasan perumahan sesuai dengan analisa perhitungan yang telah ditetapkan Pemerintah. Berikut ini akan dibahas tentang analisa perhitungan pajak penghasilan atau penghasilan dari Penghasilan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang dilakukan karena pengalihan oleh Wajib Pajak Badan Real Estate PT.PatramalAnugrah Soraya sesuai Peraturan Pemerintah No. 79 Tahun 1999 dengan Perhitungan Pajak Penghasilan sesuai dengan peraturan yang sekarang berlaku yakni Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2008. Berikut data penjualan dari PT. PatramalAnugrah Soraya (Tabel 4.2).
71
Tabel 4.2 DATA PENJUALAN PT. PATRAMALANUGRAH SORAYA TAHUN 2011
NO
Type LB/LT
Jumlah Penjualan
1
30/72
25 unit
71.250.000
2
36/80
39 unit
89.545.455 3.492.272.727
174.613.636
3
36/84
30 unit
113.636.363 3.409.090.909
170.454.545
4
45/105
21 unit
168.181.818 3.531.818.182
176.590.909
5
45/120
12 unit
213.636.363 2.563.636.364
128.181.818
Jumlah
Harga Jual/ Unit
127 unit
Sumber : PT. PatramalAnugerah Soraya
Jumlah
1.781.250.000
14.778.068.182
PPh Final Tarif 5% 17.812.500 (tarif 1%)
667.653.409
Sebelum diatur dalam PP Nomor 71 Tahun 2008 dan pada PP Nomor 5 Tahun 2002, bangunan PPh atas penghasilan dari jasa kontruksi dan sewa atas tanah dan/atau bangunan diatur dalam Pasal 23 UU PPh. Sejak tahun 1995 penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang merupakan objekpajak menurut Pasal 4 Ayat (1) UU PPh, diatur dalam PP Nomor 79 Tahun 1999 yang kemudian diubah dengan PP Nomor 71 Tahun 2008, dan mulai berlaku tanggal 4 November 2008. Perubahan yang mendasar dengan adanya pemotongan pajak yang bersifat final adalah potongan pajak tersebut dianggap sebagai pembayaran atas pajak penghasilan terhutang, sehingga atas potongan tersebut tidak dapat dikreditkan kembali dengan PPh Badan tahun yang bersangkutan.Hal ini berbeda dengan ketentuan PPh Pasal 23 UU PPh, dimana potongan pajak merupakan pajak yang dibayar dimuka, sehingga atas potongan tersebut dapat diperhitungkan kembali dengan PPh Badan Tahun yang bersangkutan. Perubahan lain yang terjadi setelah diterapkan PPh final adalah menyangkut besar tarif dan pengenaan pajak. Seperti halnya PPh Pasal 23, tarif PPh final menggunakan tarif khusus, namun besarnya tarif dan dasar pengenaan pajak yang berbeda. Perbedaan tersebut akan diuraikan sebagai berikut : Berdasarkan PP Nomor 71 Tahun 2008, pembayaran pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto. Sifat pengenaannya dibedakan menjadi dua, yaitu : a. Bagi orang pribadi bersifat final, dan
73
b. Bagi Wajib Pajak Badan merupakan pembayaran PPh Pasal 25 yang dapatdiperhitungkan dengan PPh Badan terhutang untuk tahun yang bersangkutan. Berdasarkan PP Nomor 71 Tahun 2008, sifat pembayaran PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan menjadi : a. Bagi orang pribadi, yayasan atau orang organisasi yang sejenis, Wajib Pajak Badan yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanahdan/atau bangunan apabila melakukan pengalihan tersebut dalam kegiatanusaha pokoknya, maka pembayaran PPh-nya bersifat final. b. Bagi Wajib Pajak Badan lainnya dan bagi Wajib Pajak Badan yang usahanyamelakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di luarkegiatan usaha pokoknya, pembayaran PPh-nya merupakan pembayaran PPhPasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan PPh Badan terutang. PP Nomor 71 Tahun 2008 selain mengatur tarif PPh-Final atas pengalihan hakatas tanah
dan/atau
bangunan
yang
besarnya
5%
(lima
persen),
juga
mengadakanpengecualian bagi pengalihan hak atas rumah sederhana (RS), rumah sangatsederhana (RSS), dan rumah susun sederhana yang dikenakan pajak PPhfinal sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan. Dengan demikian, tarif dan dasar pengenaan pajak baik berdasarkan PPNomor 79 Tahun 1999 maupun PP Nomor 71 Tahun 2008 adalah tetap 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, kecuali untuk RS, RSS, dan rumah susun sederhana.
74
Walaupun
adanya
pemberlakuan
tarif
final
bertujuan
untuk
merangsangpertumbuhan sektor real estate tetapi pengenaan pajak dengan tarif final ini jelas Jadipada hakekatnya penerapan pajak penghasilan dengan tarif final tidak memenuhi azas-azas perpajakan yang adil dan menyimpang dari sistem akuntansi keuangan,karena selain dapat merugikan kedua belah pihak, yakni perusahaan atau pemerintah,pelaksanaan pajak penghasilan dari nilai bruto pengalihan/penyerahan tidak sesuai dengan prinsip pengenaan pajak penghasilan yang mengemukakan bahwa semakin tinggi pula pajak terutangnya. Begitu pula sebaliknya semakin rendah penghasilan semakin berkurang pengenaan pajak terutangnya (pasal 17 Undang-undang pajakpenghasilan).
4.2.2. Analisis Perbandingan antara penerapan PPh Final PT. PatramalAnugrah Soraya dengan PP No 71 tahun 2008. Tarif PPh berdasarkan PP Nomor 79 Tahun 1999 dan PP Nomor 71 Tahun 2008 tidak berbeda, yaitu sebesar 5%. Perbedaannya, pada PPh tidak final, pembayaran PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bagi Wajib Pajak Badan merupakan PPh Pasal 25 yang dapat diperhitungkan kembali dengan PPh Badan yang terutang pada tahun yang bersangkutan. Sedangkan pada PPhfinal, pembayaran PPh tersebut tidak dapat diperhitungkan kembali dengan PPh Badan yang terutang.Besarnya penghasilan yang menjadi dasar pengenaan pajak PPh-Final atas usaha ralti/developer didasarkan pada uang muka dan pembayaran angsuran dari konsumen. Hal ini berbeda dengan PPh tidak Final. Perhitungan PPh tidak final didasarkan pada besarnya pendapatan yang diperoleh. Pengakuan
75
pendapatan dari penjualan/pengalihan hak atas tanah/atau bangunan pada laporan keuangan PT. PatramalAnugrah Soraya adalah sesuai dengan standar akuntansi untuk perusahaan Real Estate. Tabel 4.3 Perbandingan Perusahaan dan Peraturan Pemerintah Uraian
Perusahaan
PP No. 71/2008
Objek
PT.PatramalAnugrah
Rumah sederhana,rumah susun sederhana, nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
Soraya
Tarif
5%
Pajak
Penghasilan kena
Terutang
Pajak x Tarif 5% = Jumlah Bruto
Besarnya Pajak Penghasilan yang wajib dibayar sendiri oleh orang pribadi dan badan atau yang dipotong atau dipungut oleh bendaharawan atau pejabat yang berwenang sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan tersebut.
Bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, besarnya Pajak Penghasilan yang wajib dibayar sendiri adalah 1% (satu persen) untuk pengalihan Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana, dan sebesar 5% (lima persen) untuk pengalihan lainnya.
76
4.2.3. Pengaruh Terhadap Laporan Keuangan Besarnya pajak terutang yang berkaitan dengan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan masih dihitung dengan menggunakan ketentuan Pasal 17 Undang-undang Pajak Penghasilan, namun kemudian dengan keluarnya Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 pajak terutang dihitung dengan penerapan tarif final. Untuk membandingkan hasil perhitungan dari pajak penghasilan terutang PT. PatramalAnugrah Soraya dengan penerapan kebijaksanaan keduanya, berikut ini perhitungannya sebagai berikut : Pada saat penjualan kredit KPR 1 (satu) unit rumah untuk type 45/105 : -
Kas
Rp 168.181.818 -
Penjualan
Rp 168.181.818
Pada saat uang muka (20% dari harga jual tidak termasuk PPn) dari konsumen,bagian akuntansi PT.PatramalAnugrah Soraya sebagai berikut :
-
Piutang Bank (KPR)
Rp 134.545.818
-
Piutang Uang Muka
Rp 33.636.000
-
Penjualan
Rp 168.181.818
Pada saat menerima pembayaran uang muka dari user, jurnalnya adalah : -
Kas/ Bank
Rp 33.636.000
- Piutang Uang Muka Rp 33.636.000
77
Dan pada saat user sudah akad kredit dengan Bank pemberi kredit dan telah realisasi maka,bagian akuntansi PT.PatramalAnugrah Soraya sebagai berikut : -
Kas/Bank -
Rp 134.545.818 Piutang Bank Rp 134.545.818
Tarif pajak berdasarkan PPh Final : Rp 168.181.818 X 5% = Rp 8.409.090 PPh Final Rp 8.409.090 (per unit untuk type 45/105) Tabel 4.4 Pembayaran PPh Final Tahun 2011 Type LB/LT
Jumlah Penjualan
Harga Jual/ Unit
Jumlah
PPh Final Dibayar
30/72
25 unit
71.250.000
1.781.250.000
17.812.500
36/80
39 unit
89.545.454 3.492.272.727
174.613.636
36/84
30 unit
113.636.363 3.409.090.909
170.454.545
45/105
21 unit
168.181.818 3.351.818.182
176.590.909
45/120
12 unit
213.636.363 2.563.636.364
128.181.818
Jumlah
127 unit
Sumber : PT.PatramalAnugrah Soraya
14.778.068.182 667.653.409
78
Berdasarkan data tersebut pembayaran PPh final (PP no.71 tahun 2008) yang dibayar oleh PT. PatramalAnugrah Soraya sebesar Rp 667.653.409,-
Tabel 4.5 PT. PATRAMALANUGRAH SORAYA LAPORAN LABA RUGI PERIODE TAHUN YANG BERAKHIR TANGGAL 31 DESEMBER 2011
KETERANGAN
Jumlah (Rp)
Penjualan
14.778.068.182
Harga Pokok Penjualan
(8.845.233.124)
Laba Kotor Beban Usaha Laba Usaha Pendapatan/(Beban) lain-lain Laba Bersih Sebelum Pajak Sumber : PT.PatramalAnugrah Soraya
5.932.835.058 (1.034.475.000) 4.898.360.058 9.879.243 4.908.239.301
79
4.2.4. Perbandingan Penggunaan Tarif PPh Final (PP no 71 tahun 2008) Dengan Menggunakan Tarif Pasal17 (PP no 79 tahun 1999) Menggunakan Tarif PPh Final Untuk tariff PPh final sebesar Rp 649.840.909 (Tabel 4.2). Menggunakan Tarif pasal 17 dan pasal 31 E 4.800.000.000 X Rp 4.908.239.301 = Rp 1.594.223.843 14.778.068.182 50% X 25% X Rp1.594.223.843 25% X Rp 4.908.239.301 –1.594.223.843
= =
Rp 199.277.980 Rp 828.503.865
PPh pasal 25 Badan terutang Rp 1.027.781.845 Dengan menggunakan perbandingan tarif PPh Final dengan menggunakan tarif pasal 17 ternyata dengan menggunakan tarif PPh Final lebih efisien dibandingkan dengan menggunakan tarif pasal 17 bisa dilihat pajak yang dibayarkan jika menggunakan PPh Final adalah Rp 667.653.409 sedangkan tarif yang digunakan pada pasal 17 dan pasal 31 E jumlah pajak yang harus dibayarkan adalah Rp 1.027.781.845 lebih besar dibandingkan dengan menggunakan tarif PPh Final jadi PT. PatramalAnugrah Soraya Development lebih efisien menggunakan tarif PPh Final dari pada menggunakan tarif pasal 17. Oleh karena itu, PT. PatramalAnugrah Soraya menggunakan tarif berdasarkan PP no.71 tahun 2008, dan tidak perlu lagi melaporkan pajak penghasilan PPh badan pasal 25.Karena penggenaan pajaknya sudah final. Dan itu sudah sesuai dengan Peraturan Pemerintah no.71 tahun 2008.
80
Dengan hasil perbandingan diatas disimpulkan bahwa penggunaan tarif final lebih efisien yaitu pajak yang dibayarkan hanya Rp 667.653.409 dari pada penggunaan tarif lama yaitu tarif pasal 17 pajaknya sebesar Rp 1.027.781.845. Pengakuan pendapatan pada perusahaan Real Estate adalah terjadi pada saat PT. PatramalAnugrah Soraya menerima pembayaran administrasi, pembayaran uang muka, dan pelunasan. Dalam hal ini terutang pajak penghasilan terjadi pada saat pengakuan pendapatan, yaitu pada saat penerimaan uang muka. Perhitungan pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada PT. PatramalAnugrah Soraya telah dilakukan sesuai dengan peraturan pemerintah No. 71 Tahun 2008 yaitu :
1% (dua persen) dari jumlah bruto nilai penjualan atau pengalihan hak atastanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana.
Sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai penjualan atau pengalihanhak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah menengah ke atas. Hanyasaja proses pencatatannya dilakukan secara menyeluruh pada saat pembayaran pajak penghasilannya, ini tidak lazim karena seharusnya pada saat penjualan dan penerimaan uang muka sampai dengan pelunasan pajak penghasilan langsung di catat.
Perhitungan-perhitungan tersebut membuktikan bahwa PT. PatramalAnugrah Soraya mengenakan pajak sesuai dengan ketentuan. Dengan melihat tersebut tampak bahwa untuk pengenaan pajak penghasilan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Undang-undang pajak penghasilan, sehingga memenuhi unsur-unsur
81
azas keadilan, kepastian hukum dan sejalan dengan prinsip-prinsip akuntansi dan perpajakan. telah mulai diterapkannya tarif pajak penghasilan final. Berlakunya Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2008, Pajak Penghasilan terutang wajib pajak badan termasuk PT. PatramalAnugrah Soraya yang dapat diperhitungkan dengan pajak penghasilan terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan. Sedangkan Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2008, pengenaan 5% dari bruto nilai pengalihan hak dan/atau bangunan benar-benar bersifat final.
