-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6864/30/B-2014 o ceně nemovitosti – stavebního pozemku čk. 553/1 se stavbou, stavební parcely čk. 553/2 se stavbou ubytovny čp. 1520, stavební parcely čk. 553/4 se stavbou ubytovny, stavební parcely čk. 553/3 se stavbou skladu, dále pozemkové parcely čk. 551/1, včetně součástí a příslušenství, vše v k.ú. Vrchbělá, obec Bělá pod Bezdězem, okres Mladá Boleslav, zapsané v LV č. 17
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 24.01.2014 pod čj. 158 EX 1394/13-29
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
25 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 10.03.2014
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) dosažitelné zjištěné údaje pamětníků h) realitní servery + informace místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 27.02.2014. Na místě byl přítomen povinný p. Milan Pokorný, který umožnil prohlídku a poskytl informace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 27.02.2014. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 17, katastrální území Vrchbělá, obec Bělá pod Bezdězem, Okresní úřad Mladá Boleslav, pod čp. 1520 – jiná stavba na stp. čk. 553/2.
Vlastník: KRÁSNÁ VYHLÍDKA, v.o.s. IČ: 49546350
-3-
2. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) b) c) d) e) f)
Stp. čk. 553/1 s jinou stavbou (bez čp.) Stp. čk. 553/2 s jinou stavbou – ubytovnou čp. 1520 Stp. čk. 553/3 s jinou stavbou (bez čp.) Stp. čk. 553/4 s jinou stavbou (bez čp.) Součásti a příslušenství Pp. čk. 551/1 – ostatní plocha, manipulační plocha
3. Ze zjištěných projektových podkladů vyplývá vybudování bývalého vojenského areálu v letech 1969-70. Objekt bývalé jídelny s kuchyní na stp. čk. 553/1 byl dobudován později, údajně v roce 1978. Areál byl armádou užíván v omezeném měřítku do roku 2005, dále byl po částech zprivatizován, jeden z dílů je nyní oceňován, má přístup z veřejné komunikace, posledních několik let není užíván. Objekty jsou uzavřené a nejsou devastovány mimo budov bývalé kuchyně s jídelnou na stp. čk. 553/1, která je vnitřně i z vnější strany silně znehodnocena, již nevhodná pro rekonstrukci – bez hodnoty.
4. Popis: Nemovitost je situována mimo zastavěnou část obce, v lokalitě zvané „Vazačka“, jde o část prostor bývalých vojenských kasáren, přístupných ze státní silnice Mladá Boleslav – Česká Lípa, po zpevněné místní komunikaci ve vzdálenosti 200 m. Od správního střediska vzdálena přibližně 14 km, od Bělé pod Bezdězem přibližně 2 km. Jde o střední část bývalého kasárenského areálu jenž je dostatečně zainvestován, oceňované objekty jsou nově napojeny na el. síť, veřejný vodovod, splašková veřejná kanalizace přes ČOV. Pozemky jsou téměř rovinaté, zčásti opatřeny zpevněnými živičnými povrchy. Jednotlivé objekty jsou prázdné, nevyužívány, dosud v původním dispozičním stavu, technicky došlo k částečnému zhodnocení – zrušeno vytápění a devastace budovy na stp. čk. 553/1. Bývalá štábní budova s ubikací čp. 1520 sloužila ještě po roce 2008 k ubytování, v části byly zmodernizovány sociální zařízení a elektroinstalace, bývalá ubytovna na stp. čk. 553/4 nyní jako sklad.
-4-
a)
Budova čp. 1520 na stp. čk. 553/2 (ubytovna, bývalá administrativní budova)
Jde o volně stojící budovu, o třech nadzemních podlažích, zčásti podsklepena. Bývalá administrativní budova s ubikací v původním dispozičním stavu, kotelna se suterénem znehodnocena, zčásti poškozeny zařizovací předměty v sociálním zařízení. Pro ocenění posuzována za administrativní budovu. Dispoziční řešení: 1.PP – chodba, sociální zařízení, kotelna s výměníkem 1.NP – vstupní vestibul se schodištěm, průběžná chodba, kancelář, sociální zařízení (sprchy, WC) 2.NP – schodiště, chodba, kancelář, ubikace, sociální zařízení (sprchy, WC), klubovna 3.NP – schodiště, chodba, ubikace, sociální zařízení (sprchy, WC), klubovna Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových pasech, svislé konstrukce zděné z cihel v tl. 45 cm, stropy nespalné, omítky vápenné, střecha sedlová, krov z dřevěných sbíjených vazníků, vlnitý plech, schody tříramenné s obkladem, okna dřevěná typová, dveře hladké, podlahy PVC, teracová dlažba. Sociální zařízení podstandardní, ohřev TÚV t.č. nezajištěn, rovněž nezajištěno vytápění. Rozvody elektroinstalace údajně opraveny a jsou funkční. Technický stav: Vzhledem k dlouhodobé době neužívání a celkově zanedbané údržbě vykazuje značné závady, zásadní je současné nezajištěné vytápění. Výměry: Zastavěná plocha: 1.PP 5,94x19,33 = 114,82 m2 1.NP 14,92x54,27 = 809,71 m2 2.NP 14,92x54,27 = 809,71 m2 3.NP 14,92x54,27 = 809,71 m2 Obestavěný prostor: 114,82x2,37 = 272,12 m3 809,71x11,44 = 9 263,08 m3 809,71x(13,50-11,40)/2,00 = 834,00 m3 Celkem
10 369,20 m3
-5-
b)
Budova (bez čp.) na stp. čk. 553/1 – bývalá jídelna s kuchyní
Objekt dobudován před 15 lety, otevřeným spojovacím krčkem spojena s hlavní budovou štábu, jednalo se o jídelnu, kuchyň a ošetřovnu. Objekt přízemní, zčásti podsklepen. Původní dispoziční řešení: 1.PP – sklady, výměník tepla a TÚV, prostorná chodba 1.NP – chodba, jídelna, kuchyň, umývárny u kuchyně, přípravny, sociální zařízení pro personál a pro mužstvo, kancelář, ošetřovna Konstrukční řešení: Objekt založen na želbetonových základech, svislé konstrukce zděné, převážně v tl. 30 cm, vodorovná konstrukce z betonových prefab., střecha plochá se zcela zničenou krytinou, okna zdvojená, dveře různé převážně zničené, podlahy teracové a keramické, zařizovací předměty demontovány nebo zničeny, el. rozvody i ZT vytrhány, vybavení technologické zničeno. Objekt je dlouhodobě neužívaný, volně přístupný, vnitřně devastován, zničená krytina měla za následek protečení celé budovy dešťovou vodou a porušení svislých konstrukcí (statické narušení, plíseň) i stropů. Veškeré další prvky rovněž silně narušeny nebo chybí. Technický stav: Celkově nutně tento objekt hodnotit jako dožilý, není jej hospodárné ani rekonstruovat, doporučuji jeho demolici.
Výměry: Zastavěná plocha: 1.PP 24,41x14,87 = 362,98 m2 1.NP 14,84x48,50 = 719,74 m2 Obestavěný prostor: 362,98x2,70+719,74x4,73 = 4 384,42 m3
-6-
c)
Budova (bez čp.) na stp. čk. 553/4 – bývalá ubytovna
Objekt volně stojící, přízemní, nepodsklepen, obdélníkového půdorysu, provedeny přípojky na el. síť, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, není zajištěno vytápění po zlikvidování bývalé centrální kotelny. Objekt sloužil za ubytovnu pro mužstvo.
Dispoziční řešení: Střední prostorná chodba, pokoje, sociální zařízení (umývárny, WC)
Konstrukční řešení: Objekt založen na základových pasech, svislé konstrukce zděné v tl. 30 cm, strop vytvořen podbitím dřevěných příhradových vazníků zastřešení, krytina vlnitý eternit, omítky vápenné. Okna zdvojená dřevěná, podlahy z PVC na beton, podstandardní vybavení sociálního zařízení, v budově provedeny rozvody ZT a elektro. Vytápění nefunkční, bez zdroje.
Technický stav: Svědčí o zcela zanedbané údržbě a je patrno jeho neužívání v posledním období.
Výměry: Zastavěná plocha: 12,00x39,60 = 475,20 m2
Obestavěný prostor: 475,20x3,44+475,20x(4,81-3,40) = 2 304,72 m3
-7-
d)
Stavba (bez čp.) na stp. čk. 553/3 – sklad
Objekt volně stojící, přízemní, nepodsklepen, obdélníkového půdorysu, s plochou střechou. Obsahuje skladové prostory, bez vybavení, objekt je napojen na el. síť. Dispoziční řešení: Sklad Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových základech, svislé konstrukce zděné v tl. 30 cm, omítky vápenocementové, zjevně staticky svisle narušen mezi dvěma plechovými dveřmi, střecha plochá, krytina lepenková, klempířské prvky zničeny, podlaha betonová. Technický stav: Svědčí o zcela zanedbané údržbě, známky chátrání patrny ve všech částech stavby.
Výměry: Zastavěná plocha: 5,10x7,75 = 39,53 m2 Obestavěný prostor: 39,53x3,25 = 128,47 m3
e)
Součásti a příslušenství
- inženýrské sítě – veřejný vodovod a veřejná kanalizace nacházející se na pp. čk. 551/1 . nepodařilo se zajistit projektovou dokumentaci a následný rozsah - obslužné zpevněné živičné komunikace na pp. čk. 551/1 - náletové okrasné porosty, bez hodnoty na pp. čk. 551/1
-8-
f)
Pozemky
Pozemky jsou situovány v areálu bývalého vojenského prostoru, zčásti zainvestovány, přístupny dostatečně ze státní silnice. Spolu pozemky vytvářejí jeden funkční celek, budovy nejsou využívány.
č.parcely pp. čk. 551/1 stp. čk. 553/1 stp. čk. 553/2 stp. čk. 553/3 stp. čk. 553/4 celkem
Výměra v m2 7 081 802 848 40 504 9 275
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: Metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečného stavu (časová cena vystihující reálný a technický stav v čase hodnocení). Metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti). Metoda srovnávací (porovnávací, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
-9-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
1/ Nákladová metoda (věcná)
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
V tomto případě analogicky použita vyhláška č. 441/2013 Sb. Ministerstva financí. Pokládám za nejlépe objektivní možnost zjištění současné substanční hodnoty.
-10-
1. Budova čp. 1520 na stp. čk. 553/2 1.1 Výměry Zastavěné plochy a výšky jednotlivých podlaží ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Podlaží Zastavěná plocha Výška │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1.PP 114,82 m2 3,80 m│ │ │ │1.NP 809,71 m2 2,95 m│ │ │ │2.NP 809,71 m2 2,94 m│ │ │ │3.NP 809,71 m2 2,92 m│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zastavěná plocha podlaží celkem 2.543,95 m2 │ │Počet podlaží: 4 │ │Průměrná zast. plocha podlaží: 2.543,95 m2 / 4 = 635,99 m2 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výpočet průměrné výšky podlaží (váženým průměrem) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Podlaží Zast.plocha ZP celkem Výška │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1.PP 114,82 / 2.543,95 x 3,80 = 0,171511 m │ │1.NP 809,71 / 2.543,95 x 2,95 = 0,938951 m │ │2.NP 809,71 / 2.543,95 x 2,94 = 0,935768 m │ │3.NP 809,71 / 2.543,95 x 2,92 = 0,929402 m │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Průměrná výška podlaží 2,98 m │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Obestavěný prostor celkem 10.369,20 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.2 Další údaje pro zjištění ceny Druh stavby: Účel užití: Konstrukce:
budova ubytování studentů, zaměstnanců apod. zděná
-11-
Koeficient podle velikosti průměrné zast. plochy podlaží (p) K2 = 0,92 + 6,60/p = 0,92 + 6,60/635,99 m2 = 0,930 Koeficient podle průměrné výšky podlaží (v) K3 = 2,10/v + 0,30 = 2,10/2,98 m + 0,30 = 1,005 1.3 Konstrukce a vybavení stavby ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy, zemní práce S 0,06300 100 1,00 0,06300│ │02 Svislé konstrukce S 0,15000 100 1,00 0,15000│ │03 Stropy S 0,08200 100 1,00 0,08200│ │04 Zastřešení S 0,06100 100 1,00 0,06100│ │05 Krytiny střech S 0,02700 100 1,00 0,02700│ │06 Klempířské konstrukce S 0,00600 100 1,00 0,00600│ │07 Úpravy vnitř. povrchů S 0,07100 100 1,00 0,07100│ │08 Úpravy vněj. povrchů P 0,03200 100 0,46 0,01472│ │09 Vnitřní obklady keram S 0,03100 100 1,00 0,03100│ │10 Schody S 0,02800 100 1,00 0,02800│ │11 Dveře S 0,03800 100 1,00 0,03800│ │12 Vrata S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │13 Okna P 0,05900 100 0,46 0,02714│ │14 Povrchy podlah P 0,03300 100 0,46 0,01518│ │15 Vytápění Ch 0,04900 100 0,00 0,00000│ │16 Elektroinstalace S 0,05800 100 1,00 0,05800│ │17 Bleskosvod S 0,00300 100 1,00 0,00300│ │18 Vnitřní vodovod S 0,03300 100 1,00 0,03300│ │19 Vnitřní kanalizace S 0,03200 100 1,00 0,03200│ │20 Vnitřní plynovod Ch 0,00300 100 0,00 0,00000│ │21 Ohřev teplé vody Ch 0,02200 100 0,00 0,00000│ │22 Vybavení kuchyní Ch 0,01800 100 0,00 0,00000│ │23 Vnitřní hygien. zař. S 0,04300 50 1,00 0,02150│ │23 Vnitřní hygien. zař. P 0,04300 50 0,46 0,00989│ │24 Výtahy Ch 0,01400 100 0,00 0,00000│ │25 Ostatní S 0,04400 50 1,00 0,02200│ │25 Ostatní Ch 0,04400 50 0,00 0,00000│ │26 Instal.prefabr.jádra S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,793 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.4 Výpočet opotřebení Opotřebení činí analytickou metodou 75 %.
-12-
1.5 Ocenění (§ 3)
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Základní cena (typ "G") 2.710,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │konstrukce K1 x 0,939 │ │průměr.ZP K2 x 0,930 │ │prům.výška K3 x 1,005 │ │vybavení K4 x 0,793 │ │poloha K5 (ostatní města) x 1,000 │ │změna ceny Ki (CZ-CC 113012) x 2,041 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 3.849,46 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 10.369,20 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 39.915.820,63 Kč │ │Snížení o opotřebení 75,00 % -29.936.865,47 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - budova čp. 1520 9.978.955,16 Kč │ │ ═══════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
2. Budova na stp. čk. 553/1
Jde o stavbu, která je určena k odstranění z důvodu špatného technického stavu. V tomto případě převýší náklady na zbourání a odklizení materiálu a případně i náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu. Cena by dle ustanovení odst. 3 § 26 byla nulová, vzhledem k okolnosti, že ocenění je provedeno pro exekuční dražbu a nelze předpokládat další představy od vydražitele, ponechávám zbytkovou cenu budovy ve výši 10 000,- Kč.
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná cena - budova na stp. čk. 553/1 10.000,00 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
-13-
3. Budova na stp. čk. 553/4 3.1 Výměry Zastavěné plochy a výšky jednotlivých podlaží ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Podlaží Zastavěná plocha Výška │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1.NP 475,20 m2 3,44 m│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zastavěná plocha podlaží celkem 475,20 m2 │ │Počet podlaží: 1 │ │Průměrná zast. plocha podlaží: 475,20 m2 / 1 = 475,20 m2 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výpočet průměrné výšky podlaží (váženým průměrem) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Podlaží Zast.plocha ZP celkem Výška │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1.NP 475,20 / 475,20 x 3,44 = 3,440000 m │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Průměrná výška podlaží 3,44 m │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Obestavěný prostor celkem 2.304,72 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.2 Další údaje pro zjištění ceny Druh stavby: Účel užití: Konstrukce:
budova ubytování studentů, zaměstnanců apod. zděná
Koeficient podle velikosti průměrné zast. plochy podlaží (p) K2 = 0,92 + 6,60/p = 0,92 + 6,60/475,20 m2 = 0,934 Koeficient podle průměrné výšky podlaží (v) K3 = 2,10/v + 0,30 = 2,10/3,44 m + 0,30 = 0,910
-14-
3.3 Konstrukce a vybavení stavby
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy, zemní práce S 0,06300 100 1,00 0,06300│ │02 Svislé konstrukce S 0,15000 50 1,00 0,07500│ │02 Svislé konstrukce P 0,15000 50 0,46 0,03450│ │03 Stropy S 0,08200 100 1,00 0,08200│ │04 Zastřešení S 0,06100 100 1,00 0,06100│ │05 Krytiny střech S 0,02700 100 1,00 0,02700│ │06 Klempířské konstrukce S 0,00600 100 1,00 0,00600│ │07 Úpravy vnitř. povrchů S 0,07100 70 1,00 0,04970│ │07 Úpravy vnitř. povrchů P 0,07100 30 0,46 0,00980│ │08 Úpravy vněj. povrchů S 0,03200 70 1,00 0,02240│ │08 Úpravy vněj. povrchů P 0,03200 30 0,46 0,00442│ │09 Vnitřní obklady keram S 0,03100 100 1,00 0,03100│ │10 Schody Ch 0,02800 100 0,00 0,00000│ │11 Dveře S 0,03800 100 1,00 0,03800│ │12 Vrata S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │13 Okna S 0,05900 100 1,00 0,05900│ │14 Povrchy podlah P 0,03300 100 0,46 0,01518│ │15 Vytápění Ch 0,04900 100 0,00 0,00000│ │16 Elektroinstalace S 0,05800 100 1,00 0,05800│ │17 Bleskosvod S 0,00300 100 1,00 0,00300│ │18 Vnitřní vodovod S 0,03300 100 1,00 0,03300│ │19 Vnitřní kanalizace S 0,03200 100 1,00 0,03200│ │20 Vnitřní plynovod Ch 0,00300 100 0,00 0,00000│ │21 Ohřev teplé vody S 0,02200 100 1,00 0,02200│ │22 Vybavení kuchyní Ch 0,01800 100 0,00 0,00000│ │23 Vnitřní hygien. zař. S 0,04300 20 1,00 0,00860│ │23 Vnitřní hygien. zař. P 0,04300 80 0,46 0,01582│ │24 Výtahy Ch 0,01400 100 0,00 0,00000│ │25 Ostatní S 0,04400 40 1,00 0,01760│ │25 Ostatní Ch 0,04400 60 0,00 0,00000│ │26 Instal.prefabr.jádra S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,768 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.4 Výpočet opotřebení
Opotřebení činí analytickou metodou 85 %.
-15-
3.5 Ocenění (§ 3) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Základní cena (typ "G") 2.710,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │konstrukce K1 x 0,939 │ │průměr.ZP K2 x 0,934 │ │prům.výška K3 x 0,910 │ │vybavení K4 x 0,768 │ │poloha K5 (ostatní města) x 1,000 │ │změna ceny Ki (CZ-CC 113012) x 2,041 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 3.390,22 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 2.304,72 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 7.813.507,84 Kč │ │Snížení o opotřebení 85,00 % -6.641.481,66 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - budova na stp. čk. 553/4 1.172.026,18 Kč │ │ ═══════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
4. Budova na stp. čk. 553/3 Dle § 23 – jiná stavba Reprodukční cena: 128.47 m3 x 2 060,- Kč/m3 = 264 648.20 Kč Opotřebení činí 71 % ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná cena - budova na stp. čk. 553/3 76.747,98 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
5. Součásti a příslušenství Sestávají z přípojek inženýrských sítí, manipulační živičné ploše a drobných venkovních úprav na pp. čk. 551/1 – cena stanovena odborným odhadem.
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná cena - součásti a příslušenství 450.000,00 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
-16-
6. Pozemky
Ve městě není cenová mapa, proto se pozemky ocení dle obvyklých cen obdobných pozemků, dle sdělení místních realitních kanceláří a nabídek realitních serverů. Jde o pozemky spolu vytvářejících funkční celek, v lokalitě schválené průmyslové smíšené zóny. Obvyklá cena průměrná stavebních pozemků činí 240,- Kč/m2, pozemků ostatních, vytvářejících funkční celek ve výši 50 %, tj. 120,- Kč/m2.
Stavební pozemky
2 194 m2 x 240,- Kč/m2 = 526 560,- Kč
Ostatní pozemky
7 081 m2 x 120,- Kč/m2 = 849 720,- Kč
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná cena - pozemky 1.376.280,00 Kč│ │ ═══════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
7. Rekapitulace
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │1. Budova čp. 1520 na stp. čk. 553/2 9.978.955,16 Kč│ │2. Budova na stp. čk. 553/1 10.000,00 Kč│ │3. Budova na stp. čk. 553/4 1.172.026,18 Kč│ │4. Budova na stp. čk. 553/3 76.747,98 Kč│ │5. Součásti a příslušenství 450.000,00 Kč│ │6. Pozemky 1.376.280,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 13.064.010,00 Kč│ │ ════════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
Časová hodnota (substanční hodnota) nemovitosti zapsané v LV č. 17 v k.ú. Vrchbělá činí 13 064 010,- Kč.
-17-
2/ Výnosová hodnota Vzhledem k okolnosti, že nemovitost není již dlouhodobě užívána ani pronajata, oceňuje se modelově pro způsob teoretického pronájmu, uvažuje se s přiměřeným technickým stavem objektů, aby pronájem mohl existovat. V tomto případě nutno vynaložit bezpodmínečně investiční prostředky do zprovoznění budov na stp. čk. 553/2 a stp. čk. 553/4. Vzhledem k tomu že není známa jejich případná využitelnost, jde o odborný odhad. Tyto náklady jsou odečteny jako podmíněně nutné pronájmu. Výčet pronajímatelných ploch dle výkazu výměr
a) budova čp. 1520 na stp. čk. 553/2 (štábní budova s ubikací)
1.NP Kanceláře, ubytovny
490 m2
2.NP Kanceláře, ubytovny
535 m2
3.NP Ubytovny
555 m2
Budova celkem
1 580 m2
b) budova na stp. čk. 553/4 (ubytovny) Ubytovny včetně zázemí (soc. příslušenství)
320 m2
c) budova na stp. čk. 553/3 (sklad) sklad nevytápěný
33 m2
-18-
Pro modelové ocenění se předpokládají dlouhodobé konstantní příjmy, uvažováno s cenami bez služeb. Od výsledné zjištěné výnosové hodnoty odečteny nutné náklady na zprovoznění (tj. uvedení do užívání), jde m.j. o zajištění vytápění, ohřev TÚV, potřebných oprav soc. zařízení, podlah, které činí odborným odhadem přibližně 1 800 000,- Kč. Dle druhu využití prostor se v lokalitě pohybují průměrné ceny za 1 m2 podlahových ploch následovně: - Sklady nevytápěné - Ubytování, případně admin. prostory
350,- Kč/m2 520,- Kč/m2
Část prostor v uvedených objektech není vhodná pro pronajímání, není tudíž s těmito plochami komerčně uvažováno. Budova na stp. čk. 553/1 se neuvažuje pro pronájem z důvodu dezolátního stavu.
Modelový výpočet pronájmů
Prostory Sklady nevytápěné Admin. a ubytovací prostory Celkem
Cena za 1 m2 350 520
Výměra v m2 33 1 900
Hrubý výnos (příjem) – modelově Snížení na případnou ztrátu nájemného 10 %
Příjem modelově 11 550 988 000 999 550
999 550,- Kč 99 955,- Kč
Odpočet nákladů na režii provozní (daň, pojištění, správa) Paušálně ve výši 18 %
161 927,- Kč
Předpokládaný hrubý roční výnos
737 668,- Kč
Kapitalizační míra 10,60 %
-19-
Výpočet: 737 668 / 0, 1060 = 6 959 132,- Kč Odpočet potřebných investičních nákladů na zprovoznění
1 800 000,- Kč
6 959 132 – 1 800 000 = 5 159 132,- Kč, zaokrouhleně 5 160 000,- Kč Tato cena zahrnuje i cenu pozemků. Cena stavby na stp. čk. 553/1 nemá vliv na výnosovou cenu a neovlivňuje obvyklou cenu nemovitosti.
Výnosová hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 17 v k.ú. Vrchbělá činí zaokrouhleně 5 160 000,- Kč.
3/ Srovnávací hodnota
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.
V tomto případě nelze stanovit porovnávací metodu, neboť se v regionu nezrealizovaly obdobné nemovitosti v posledních 2 letech obvyklým způsobem. Pro porovnání nejsou vhodné v posledním období využívané formy prodeje z exekucí a insolvencí, jde o prodeje vynucené.
-20-
Stanovení návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty)
Jedná se o cenu, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupujícím v nestranné transakci, po řádném marketingu, kdy obě strany jednají bez nátlaku, informovaně.
V současném období přecházející ekonomické a realitní krize je velmi obtížné obvyklou cenu stanovit, neboť je nestabilní období, rizikové a dále se snížila prodejnost.
V tomto případě za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u komerčního objektu hledisko výnosu (předpoklad je, že nemovitost bude užívána pro pronajímání).
Po provedeném místním šetření, převzatých podkladů a informací od orgánů státní správy, konzultací s místními realitními kancelářemi a odhadci majetku, konstatuji: - s přihlédnutím ke slabým a silným stránkám je nemovitost obtížně prodejná - nákladová metoda (věcná cena) je pro stanovení ceny stanovena pouze okrajově a informativně, neboť v ní není zahrnut vliv umístění a času - pro zprovoznění objektů bude nutno vynaložit značné investiční prostředky, jejich výše bude závislá na záměru investora, ale odborným odhadem minimálně 1 800 000,- Kč
Vzhledem k uvedeným faktorům se zjištěná výnosová hodnota snižuje na 95 %, tj. zaokrouhleně na 4 900 000,- Kč.
-21-
Závěr: Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 17 pro k.ú. Vrchbělá včetně příslušenství a součástí činí ke dni odhadu zaokrouhleně:
4 900 000,- Kč Slovy: Čtyřimiliónydevětsettisíckorunčeských
Pozn.: Závady a břemena mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí nebyly zjištěny. Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost pro pp. čk. 551/1, pro Město Bělá p. Bezdězem, neovlivňuje obvyklou cenu nemovitosti.
V Trutnově dne 10.03.2014
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6864/30/B-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 10.03.2014
-22-
-23-
-24-
-25-
