Notitie van het College van Kerkrentmeesters aan de
Algemene Kerkenraad van de
Protestantse Gemeente i.w. Hoogland / Amersfoort –Noord inzake het herziene document
“Besluitvorming Bouw Veenkerk te Vathorst” van de
Bouwcommissie Veenkerk (PKN deel) – November 2008
Datum: 23 November 2008
1
Woord vooraf In Juni 2008 rapporteerde de bouwcommissie Veenkerk over de mogelijkheid om in Vathorst een nieuwe kerk te realiseren waarin RK een deel van de stichtingskosten voor haar rekening zou nemen. Daags nadat deze rapportage het licht zag, trok RK zich terug uit het samenwerkingsverband en ontstond een nieuwe situatie. De AK deed aan de bouwcommissie het verzoek zich te herberaden op de perspectieven voor kerkbouw. Het College van Kerkrentmeesters heeft de commissie hierin actieve ondersteuning verleend. Naast deze ontwikkeling heeft zich de afgelopen maand(en) de wereldwijde economische crisis in alle hevigheid ontrold, en zijn de gevolgen inmiddels ook in ons land in toenemende mate merkbaar. Niemand kan voorzien hoelang deze situatie zal duren en wat de gevolgen ervan ook voor onze gemeenschap zullen zijn. Het College van Kerkrentmeesters heeft naar aanleiding van de rapportage van de bouwcommissie van Juni 2008 een adviesnotitie aan de Algemene Kerkenraad gezonden. Het CvK heeft in haar evaluatie van de herziene rapportage van de Bouwcommissie vooral getracht te toetsen •
wat de hardheid van de aangeleverde gegevens is,
•
waar zich risico’s voordoen, en
•
wat de mogelijke gevolgen van de risico’s zijn.
Het CvK acht het aan de AK om de bevindingen te wegen in het licht van haar meerjarenbeleid en visie op de ontwikkeling van PKN en oecumene in Amersfoort Noord.
Stichtingskosten -1- De commissie heeft de kosten van het ontwerp met ca € 150.000 teruggebracht o.a. door de drie raampartijen in het dak van de oorspronkelijke uitvoering tot één terug te brengen. De aannemer Schoonderbeek heeft hiervoor een nieuwe offerte uitgebracht, die gestand wordt gedaan tot en met Juni 2009.
-2- Een onzeker punt in de stichtingskosten betreft een aanvullende post die het OBV nog in rekening gaat brengen en die betrekking heeft op aan te leggen riooluitleggers en kabels, alsmede op ontwerp- en bestekskosten voor de ruimte rond het perceel.
-3- De bouwcommissie heeft in haar begroting van de stichtingskosten een post van 2% onvoorzien opgenomen. Het CvK acht dit alleen dan realistisch wanneer een streng beleid inzake meerkosten tijdens de bouw wordt toegepast.
2
-4- Het overzicht van de inrichtingselementen en kosten acht het CvK in dit stadium redelijk compleet en realistisch.
Financiering In de financiering van de nieuwbouw en in de meerjaren exploitatie ziet het CvK de volgende onzekerheden en risico’s (met afnemend belang):
-1- Fiscale aspecten m.b.t. transacties grondeigendom. De belastingdienst heeft nog geen reactie gegeven op de brief die eind oktober is verzonden door de fiscalist van van Zwol en Wijntjes. In een fiscaal best-case scenario kan de bate naar schatting van het CvK ca. € 10.000 hoger uitvallen. Een worst-case scenario daarentegen kan een beduidend lagere grondopbrengst tot gevolg hebben. Wanneer de reactie van de fiscus mag worden verwacht is niet te voorzien.
-2- De rente op de hypotheek die bij SKG wordt afgesloten is niet hard en kan met de dag variëren. Er is nu gerekend met een netto effectieve rente (i.e. na aftrek van rentesubsidie door LDC) van 4 %. Een rente van 0,5 % hoger betekent ca. € 1.375 meerkosten per jaar. Daarbij wordt de rentesubsidie waarmee rekening is gehouden, als die wordt toegekend, voor een periode van 5 jaar vastgesteld, met een mogelijkheid tot verlenging, zodat hier op termijn eveneens onzekerheid in zit.
-3- Bij het LDC loopt een aanvraag om € 50.000 extra te subsidiëren in de bouwkosten. Dit bedrag is gebaseerd op een indicatie die LDC heeft afgegeven, maar nog niet hard heeft toegezegd. Reactie wordt na 28 november verwacht.
-4- De “fundraising commissie” heeft een ambitieus plan opgesteld om een bedrag van ca. € 188.000 op te brengen door een breed spectrum van initiatieven. De bouwcommissie heeft hiervan een bedrag van € 100.000,- opgenomen in de financiering van de stichtingskosten. Het CvK acht dit bedrag te optimistisch ingeschat en vindt, op basis van extrapolatie van de resultaten van een oproep om financieel bij te dragen in de wijk Vathorst, een bedrag van € 5060.000,- (op te brengen in 2009!) realistischer. Dat betekent dat het tekort in de financiering van de stichtingskosten € 40-50.000 hoger zal zijn.
3
Het CvK plaatst voorts een vraagteken bij de garantstelling en bij de aansprakelijkheid voor de opbrengsten die deze commissie in haar notitie heeft opgenomen.
-6- In de meerjaren exploitatie is de ontwikkeling van de kerkelijke bijdragen gebaseerd op een “most likely” inschatting. De most likely opbrengsten zullen alleen kunnen worden gerealiseerd bij verbreding en verdieping van de acties om de kerkbalans opbrengsten op een hoger peil te brengen.Wanneer de feitelijke opbrengst maar iets in de richting van “worst case” verschuift, en dat is helaas, gezien de sombere economische perspectieven voor de komende jaren, de verwachting van het CvK, dan zal de kasstroom nog negatiever uitvallen dan in het model van het rapport.
-5- Bij het SKAN fonds is een aanvraag ingediend voor subsidie op de inrichtingskosten. Uit informele contacten met dit fonds blijkt dat maximaal € 30.000,- kan worden bijgedragen, waarover niet eerder dan in het voorjaar van 2009 zekerheid kan worden gegeven.
-6- De bijdrage van de particulier in de meerjaren exploitatie is mondeling toegezegd, maar nog niet schriftelijk bekrachtigd.
-7- In de meerjaren exploitatie is vijf maal een bedrag van € 10.463,-, aangemerkt als “rente subsidie grond”, opgenomen. Het is het CvK onduidelijk wat de oorsprong en hardheid is van deze bedragen.
-8- Bij de St. Rotterdam is de bijdrage van een bedrag van € 10.000 afhankelijk van de opbrengst van eigen acties. Hoewel dit bedrag dus niet hard is acht het CvK het wel realistisch dat dit bedrag kan worden verzilverd.
Conclusie Uit de geprognostiseerde ontwikkeling van de kasstromen, in de meerjarenbegroting van het most-likely case scenario, blijkt dat die pas tegen het einde zullen afnemen maar tussentijds een aanzienlijke financieringsbehoefte zullen hebben. Het bovenstaande in samenhang overziende concludeert het College van Kerkrentmeesters dan ook dat de financiering en de meerjaren-exploitatie van de Veenkerk, zoals de zaken er nu voor staan te veel en te grote risico’s bevatten en een gezonde begroting voor de komende decennia
4
voor Amersfoort –Noord in het algemeen en van de wijk Vathorst (wijk 5) in het bijzonder, helaas onhaalbaar zal maken.
Alternatieven De bouwcommissie geeft in haar begeleidend schrijven in overweging om uit de eigen reserves € 100.000.- renteloos beschikbaar te stellen voor de financiering van de Veenkerk. Beschikbaarstelling van dit bedrag (als een soort achtergestelde lening) zou de noodzakelijke externe financiering met hetzelfde bedrag verminderen en daarmee tot lagere rentelasten en aflossingsverplichtingen leiden. ‘Aflossing’ zou kunnen plaats vinden wanneer de kasstroom weer positief wordt. Het CvK ontraadt dit omdat de reserves dan niet beschikbaar zijn als buffer voor de beleidsdoelen. Opbouw van de eigen reserves (via stimulering van Kerkbalans en via Aktie Graanschuur), en niet uitputting zou beleidsdoel zou moeten zijn voor de komende jaren. Als alternatief wijst de bouwcommissie op de mogelijkheid om de pastores-formatie in wijk 5 onder de norm te houden. Het CvK laat de afweging in dezen over aan de AK.
Advies Op grond van het vorenstaande adviseert het CvK de AK niet tot nieuwbouw van de Veenkerk over te gaan, tenzij minimaal aan drie van de volgende voorwaarden is voldaan (punt 3 is een alternatief voor punt 2, maar met een (veel) geringer effect): -1- De fundraising commissie heeft vóór 31 december van dit jaar schriftelijke toezeggingen ontvangen voor een bedrag van tenminste € 100.000 en stelt zich garant voor een minimaal volume van € 150.000,- bij de start van de bouw; -2- De AK legt aan de geloofsgemeenschap Hoogland/Amersfoort-Noord voor, en de gemeenschap stemt daarmee in, om een bedrag van € 100.000.- renteloos voor de financiering van de nieuwbouw beschikbaar te stellen, ‘af te lossen’ uit de later tijdens de exploitatie positief wordende kasstromen. -3- De pastores formatie in Vathorst wordt beperkt tot maximaal 1.1 FTE in de komende decennia; -4- De effecten van de verslechterende conjunctuur op de bijdrage Kerkbalans in de komende jaren worden door AK (gemotiveerd) minder negatief ingeschat.
5
