Eger MJV Északkeleti külterület és Bikalegelő városrészre 26/2014.(V.23.) önkormányzati rendelettel elfogadott HÉSZ részterületét érintő módosítása, valamint az állattartás rendjéről szóló 53/2012.(X.26.) önkormányzati rendelet HÉSZ-be építése ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZ
TARTALOMJEGYZÉK Előzmények Tervkészítés célja, indoklása Érvényben lévő a területet érintő rendezési tervek A módosítással érintett terület lehatárolása, jellemzői A módosítással érintett terület tervezett változása
1
ELŐZMÉNYEK Az Északkeleti külterületre készült településszerkezeti tervi módosítás (továbbiakban: TSzT módosítás), helyi városrendezési és építési szabályzat (továbbiakban HÉSZ-ÉK) és a mellékletét képező szabályozási tervek (SzT) elfogadására 2014.-ben került sor, 26/2014.(V.23.) önkormányzati rendelettel. A közelmúltban a városrész déli határánál, a Bikalegelő jelenlegi tájhasználatába illeszkedő hasznosítás merült fel. A borvidéken kívüli általános mezőgazdasági területfelhasználási besorolás és a környezetre meghatározott szerkezeti elhatározások változatlanok maradnak. Az övezeti besorolás sem változik. A módosítás részeként a szabályozási terven rögzített és jelentősen korlátozó építési hely újragondolására, valamint a szabályozási terven szereplő ellentmondás feloldására kerülne sor. A 0287/9hrsz-ú földrészleten feltüntetett 3 db épületmagassági felsőhatárérték jogbizonytalanságot eredményez. A tulajdonos kezdeményezte saját finanszírozásban a szabályozási terv módosítását. A módosításhoz elvi hozzájárulását adta a Városképi és Környezetvédelmi Bizottság. A partnerségi egyeztetés szabályait a Közgyűlés rendelettel meghatározta, amit 2013. januárjától alkalmaz. A településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012.(XI.8.) Korm. rendelet (továbbiakban: Településügyi kódex) 32. § (4) bekezdése értelmében településrendezési eszköz módosítására sor kerülhet egyszerűsítet eljárás keretében, amennyiben a településszerkezetet meghatározó műszaki infrastruktúra főhálózat nem változik, nem kerül sor új beépítésre szánt terület kijelölésére és nem kerül sor zöld-, vízgazdálkodási, erdő-, és természetközeli terület megszüntetésére. Jelen esetben a feltételek teljesülnek, mivel a módosítás az SzT-n rögzített építési helyet érinti és az építési paraméterek egyértelműsítését. Az államigazgatási egyeztetési eljárással párhuzamosan folyik a véleményeztetés a partnerségi egyeztetés szerinti érintettekkel (lakosság, civil és érdekképviseleti szervek, valamint gazdálkodó szervezetekkel). Jelen dokumentáció tartalmazza a jóváhagyandó munkarészt a helyi építési szabályzat módosításának rendelettervezetét, a módosító szabályozási tervet, valamint a módosítás értelmezhetősége érdekében a módosítás jellegéhez igazodó mélységű alátámasztó javaslatot. A dokumentáció az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997.(XII.20.) Kormányrendelet (OTÉK) hatályos tartalmi követelményeinek és jelmagyarázatának figyelembevételével készült. A módosítás jellege és mértéke nem teszi indokolttá a településrendezési eszközök módosításához kapcsolódóan a környezeti vizsgálat lefolytatását. TERVKÉSZÍTÉS CÉLJA INDOKLÁSA A tervkészítés célja a fejlesztést segítő, de a tájkarakter védelmét szolgáló építésszabályozás létrehozása. 2
TERVEZÉSI ALAPTÉRKÉP A településrendezési eszközök módosítása az állami alapadatok felhasználásával készül, a földhivataltól megvásárolt és a tervező részére adatszolgáltatásként átadott földhivatali ingatlan – nyilvántartási alaptérkép digitális 2014. évi állományára. A digitális alaptérkép magassági adatokat nem tartalmaz, így a tervezési alaptérkép kiegészül domborzati M= 1 : 10 000 térkép magassági adataival.
A tervezési terület nem a teljes telket érinti, csak a borvidéken kívüli általános mezőgazdasági terület-felhasználásba tartozó és az Má2 jelű övezetbe tartozó telekrészt, vagyis a telek északi 2/3-át. ÉRVÉNYBEN LÉVŐ TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖK A 2014. évi TSzT módosítás a hatályos térségi területrendezési tervek és az önkormányzati településfejlesztési döntések figyelembe vételével készült. Jelen módosítás a TSzT-n nem keletkeztet változást, sem az infrastruktúra hálózatában, sem a terület-felhasználási besorolásokban. A HÉSZ-ÉK-B jelű szabályozási terv közterületi és úthálózati kiszabályozásai változatlanok maradnak. A terület vonatkozásában meghatározó az északkeleti elkerülő út nyomvonalának kiszabályozása, ennek révén a telek déli 1/3 része leszakad a területtől. Az elkerülő út főúti KÖu-1 jelű övezeti besorolásba tartozik, emiatt a csatlakozó külterületi területhasználatokban az úttengelytől számított 50 m-es sávban korlátozást jelent. A déli leszakadó területrészek részben Ev jelű véderdő besorolásba, Lke/SZ-20-5,0-1000 jelű kertvárosias lakóövezetbe és KÖu-4 jelű kiszolgálóút övezetbe kerültek. A telket határoló mezőgazdasági utak 8 m-re történő kiszabályozása, szélesítése is érinti a telket. Az egyedi tájértékek környezete a szabályozás révén a délnyugati és délkeleti telekhatáron KÖz jelű közlekedési zöldövezetbe került, a hozzá kapcsolódó csomópontokra és környezetükre közterület alakítási tervkészítése szükséges. A telek északi 2/3 része MÁ2 jelű borvidéken kívüli általános mezőgazdasági övezetbe tartozik. A környezetben északról, nyugatról és délről borvidékhez tartozó általános
3
mezőgazdasági övezetek tartoznak. Északkeletről Mk1 jelű kertövezet telkei csatlakoznak. Az Má2/SZ-3-5,5-5 ha jelű övezet északnyugati végén és délkeleti végén került sor építési hely lehatárolására. Az építési hely a területhasználatot jelentősen behatárolja. Az építési helyen érvényesíthető épületmagasság az övezetre meghatározott értékhez képest 4,5 m-ig csökken. MÓDOSÍTÁSSAL ÉRINTETT TERÜLET, TERVEZETT VÁLTOZÁSOK ÉS AZOK INDOKLÁSA A telek jelenleg L5 jelű művelési osztályba tartozik a földhivatali besorolás szerint. Lótartáshoz kapcsolódó legeltetés a jellemező az egy helyrajzi számhoz tartozó beépítetlen földrészleten.
A fejlesztési elképzelés szerint a lótartáshoz kapcsolódó fedett lovarda, istálló, tároló és kiszolgáló épületek a terület északnyugati részére kerülnek. A több lábon állás biztosítására a Donát utca közelében kerülne sor falusi turizmushoz kapcsolódó apartman-házak elhelyezésére. Az apartman-házak gyűrűjébe kerülne a borkóstoltatást szolgáló pince. A folyamatos jelenlétet biztosító lakófunkció a terület súlypontjába kerülne, segítendő a logisztikai működtetést. A terület gépjárművel történő kiszolgálása a határoló mezőgazdasági utakról biztosított. A fejlesztés 3 ütemben fokozatosan valósulhat meg. Az apartman-házak épületmagassági igénye az övezetre meghatározott érték alatt marad a földszintes kialakításból fakadóan. Az övezeti paraméter az épületmagasság felső értékét rögzíti, minimális épületmagasság nincs meghatározva, kisebb épületmagasság a funkcióból fakadó igény szerint alakítható. Így az apartman házak az északkeletre lévő, területfölé emelkedő mezőgazdasági kertes beépüléshez illeszkedők. A gazdasági épületek épületmagassági igénye 5,5 m-nek megfelelő főként a tárolók és a fedeles lovarda esetében. Az épületmagasságot a gazdasági épületeknél a technológia határozza meg. A tervezett lakófunkció is földszintes épületbe kerül, így tagolt tájba simuló tömeg építhető. Egyik épületcsoport sem kerül dombtetőre, a közel 4-5 m-rel magasabban lévő dombtetőn a mezőgazdasági kertes övezet épületei helyezkednek el. A fejlesztés minden eleme részleges közművesítéssel valósítandó meg.
4
SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA Az övezeti besorolás változatlanul Má2/SZ-3-5,5-5ha marad, vagyis borvidéken kívüli általános mezőgazdasági övezet, ahol az övezeti paraméterek szerint a kialakítható legkisebb telekterület 5 ha (50 000 m2). A HÉSZ-ÉK 15. § (1) bekezdés c) pontja is azt megerősíti, hogy a kialakuló új telek területének el kell érnie az övezetre meghatározott minimális m2-t. A telekterületre vetített 3%-kal lehet a mezőgazdasági gazdálkodás épületeit elhelyezni, szabadon álló beépítési móddal. Az építési hely meghatározása az előkertek rögzítésére változik a konkrét beruházási programot lekövető építési hely meghatározása helyett. Épület és építmény csak az építési helyen belül létesíthető, építési helyen kívül a szabályzat csak támfal létesítését engedi. A szabályozás általános kereteket határoz meg és nem építési engedélyezési terv léptékű. Az övezeti besorolás az általános mezőgazdasági övezetben a mezőgazdasági gazdálkodáshoz kapcsolódó épületek elhelyezését teszi lehetővé, de emellett birtokközpont kialakítására is módot ad. Ellentmondás van azonban a birtokközpont meghatározása - ami szerint 1 ha-on is létrehozható - és az övezeti szabályok szerint kialakítható legkisebb földrészlet területe között, ami 5 ha-nál nem lehet kisebb. Ez azt jelenti, hogy az 5 ha telekterületen (a telekterület egyben a birtoktest is) az 1 ha-os birtokközpont csak alrészletként hozható létre. Tájtól idegen beépülés elkerülésére, a birtokközpontra vonatkozó szabályozás pontosítási igénye vetődött fel. A HÉSZ-ÉK 36. § (5) bekezdés fa) pontja a következőre módosul: „f) A birtokközpont telekrészére vonatkozó építési határértékek: fa) a birtokközpont beépítettsége a birtoktestnek, vagyis a beszámítható telkek összterületének 3%-a, de: 1. legfeljebb a birtokközpontra vetítetten 30%, ha a birtokközpont területe 1-3 ha közötti, 2. legfeljebb a birtokközpontra vetítetten 20%, ha a birtokközpont területe a 3 ha-t meghaladja, de az 5ha-t nem éri el, 3. legfeljebb a birtokközpontra vetítetten 15%, ha a birtokközpont területe 5 ha, vagy azt meghaladó.” A birtoktest növekedésével a birtokközpont beépítettsége is nő, a sávos szabályozással a túlépítettség elkerülhető. A szabályzatból kikerül a két épületcsoportra történő beépítési korlátozás is. A több kisebb épület a tájba jobban illeszthető, mint két nagyobb intenzív beépítésű épületegyüttes. A környezetbe, tájba illesztést szolgálja a HÉSZ-ÉK 6. § (2) bekezdésének és a 33. § (4) és (5) bekezdésének látványtervi kötelezése. A HÉSZ-ÉK kiegészül a törvényességi észrevétel alapján, az állattartásra vonatkozó rendelkezésekkel.
5
