1. számú melléklet
Alapkezelési Szabályzat Tartalomjegyzék 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34.
Az Alap teljes neve Az Alap rövidített neve Az Alap típusa, fajtája, jellemzői Az Alap üzleti éve Az Alapkezelő Csőd- vagy felszámolási eljárás Az Alapkezelő pénzügyi adatai Összeférhetetlenségi nyilatkozat A Letétkezelő neve Ingatlanértékelő neve A Forgalmazó neve Az Alap saját tőkéje A befektetési jegyek, az Alap befektetési politikája Befektetési jegyhez fűződő jogok Az Alap Befektetési jegyeinek forgalmazási szabályai A Befektetési jegyek forgalmazásának felfüggesztése Hozam Az Alapot terhelő díjak és költségek Befektetőket terhelő díjak és jutalékok Az eszközök értékelési szabályai Költségek elszámolása Az Alap nettó-eszközértéke Folyamatos forgalombahozatali és visszaváltási árfolyam Befektetők tájékoztatása Az Alap kezelésének átadása Az Alap megszűnése, felszámolása Az Alapkezelő felszámolása Az Alap átalakulása Befektetési alapok beolvadása más befektetési alapba Az Alap hitelfelvétele Az Alap Befektetési jegyeinek kölcsönzése, terhelhetősége A befektetési politika módosítása Ingatlanok értékesítése Záró rendelkezések
2 2 2 2 2 4 4 4 4 6 7 8 8 12 13 14 14 15 18 19 23 23 23 24 25 25 26 26 27 27 28 28 28 29
1
1.
Az Alap teljes neve FirstFund Intézményi Ingatlanbefektetési Alap
2.
Az Alap rövidített neve FirstFund Ingatlan Alap
3.
Az Alap típusa, fajtája, jellemzői A FirstFund Ingatlan Alap a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. számú törvény (a továbbiakban: Törvény) alapján működő, Magyarországon nyilvános forgalomba hozatal útján létrehozott nyíltvégű, határozatlan futamidejű, ingatlanforgalmazó alap.
4.
Az Alap üzleti éve Az Alap üzleti éve a naptári évvel megegyezik
5.
Az Alapkezelő FirstFund Közép-Európai Részvénytársaság
Befektetési
Alapkezelő
Zártkörűen
Működő
5.1. Az Alapkezelő székhelye 1032 Budapest, Bécsi út 165. II. em. 5.2. Az Alapkezelő cégjegyzékszáma Az Alapkezelő a Fővárosi Bíróságnál, mint Cégbíróságnál 01-10-045654. 5.3. Az Alapkezelő bejegyzésének dátuma 2007.06.29 5.4. Az Alapkezelő statisztikai azonosító száma 13960904-6712-114-01 5.5. Az Alapkezelő adószáma 13960904-1-41 5.6. Az Alapkezelő számlavezető bankja és bankszámlaszáma ING Bank Zrt., Számlaszám: 13700016-00905008 5.7. Az alapítás dátuma 2007. 04.16. 5.8. A társaság időtartama A társaság határozatlan időre alakult. 5.9. Az Alapkezelő alaptőkéje Jelenlegi alaptőke: 100.000.000 Ft 5.10. Az Alapkezelő tulajdonosai Hessky Pál Imre10% Sasvári Gyula 10 % Török Mihály 80 %
2
5.11. Az Alapkezelő kizárólagos tevékenysége TEÁOR 67.12 ’03 Értékpapír-ügynöki tevékenység, alapkezelés. E tevékenységi körökön belül az Alapkezelő a Tpt. szerinti értékpapíralap és ingatlanalap kezelői tevékenységet folytathat. Az Alapkezelő a fenti tevékenységeket a Felügyelet 2007. 08. 29-én kelt E-III/821/2007. számú határozata alapján végzi. 5.12. Az Alapkezelő üzleti éve Az Alapkezelő üzleti éve megegyezik a naptári évvel. Az első üzleti év az alapítás napjától a naptári év végéig tart. 5.13. Hirdetmények közzététele Az Alapkezelő az Alapra vonatkozó hirdetményeit és közleményeit a www.firstfund.hu és a www.CIB.hu oldalakon teszi közzé. 5.14. Az Alapkezelő üzleti tevékenysége 5.14.1. Tárgyi-technikai feltételek Az Alapkezelő irodája a székhelyén található. Az iroda irodatechnikai és számítástechnikai eszközökkel mind a hardver, mind a szoftver vonatkozásában az Alap kezeléséhez, az ingatlanok nyilvántartásához megfelelő színvonalon van felszerelve. Az Alapkezelő a 1032 Budapest, Bécsi út 165. II. emelet alatti irodájában tart ügyfélfogadást, minden munkanapon 9-12 óra között. 5.14.2. Az Alapkezelő pénzügyi helyzete Az Alapkezelő likviditása - köszönhető a magas sajáttőke szükségletnek – stabil, pénzügyi, likviditási gond nem fordult elő, folyamatosan biztosítottak a biztonságos, fegyelmezett pénzügyi gazdálkodás feltételei. 5.14.3. Az Alapkezelő létszáma Az Alapkezelőnél jelen szabályzat aláírásának napján 4 főállású alkalmazott végzi az Alapkezelő kizárólagos tevékenységeként megjelölt értékpapíralap és ingatlanalap kezelői tevékenységet. 5.14.4. Az Alapkezelő vezető állású dolgozója, vezető tisztségviselői Az Alapkezelő vezető állású dolgozója és vezetői tisztségviselői megfelelnek a Tpt. 242. §-ban megfogalmazott összeférhetetlenségi szabályoknak. 5.14.5. Cégjegyzés A céget a vezérigazgató egyedül, illetve a két másik igazgatósági tag együttesen jegyzi. 5.15. Igazgatósági elnöke Török Mihály (1967, vezérigazgató) közgazdász, 1993 óta dolgozik befektetési alapkezelőknél. 1993-tól a Magyar Külkereskedelmi Bank befektetési alapkezelő cégénél (Investor-MKB) munkatárs, 1997-től a Társadalombiztosítási Befektetési Alapkezelő Rt. Vezérigazgatója, majd 2000-től 2006. decemberéig az Európa Befektetési Alapkezelő Rt. vezérigazgatója volt. Az Alapkezelőnél annak megalakulásától számítottan tölti be a vezérigazgatói pozíciót.
3
5.16. Könyvvizsgáló PricewaterhouseCoopers Kft. (1077 Budapest, Wesselényi u. 16.) megbízásából, Mészáros Balázs (anyja neve: Lőcsei Orsolya; lakcíme: 2089 Telki, Gyöngyvirág u.46.), szakértői bejegyzési száma: 005589 6.
Csőd- vagy felszámolási eljárás Az Alapkezelő ellen a jelen Tájékoztató aláírását megelőzően nem folytattak le, nem kezdeményeztek csőd- vagy felszámolási eljárást.
7.
Az Alapkezelő pénzügyi adatai Az Alapkezelő 2007. 04. 16-án került megalapításra, így jelenleg lezárt pénzügyi jelentéssel nem rendelkezik.
8.
Összeférhetetlenségi nyilatkozat A Tpt. 242. §-nak megfelelően az Alapkezelő vezető tisztségviselői, illetve a befektetési döntéshozatalban, végrehajtásban résztvevő alkalmazottai, munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban álló személyei, nem közvetlenül a befektetési alapkezeléshez kapcsolódó területen tevékenykedő alkalmazottai, munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban álló személyei a) a letétkezelőnek; b) a befektetési döntések végrehajtásában közreműködő szolgáltatónak, így különösen a befektetési szolgáltatónak, az ingatlanértékelőnek, ingatlanforgalmazónak, másik befektetési alapkezelőnek, valamint c) a befektetési alapkezelő ügyfelének. Az Alapkezelő kapcsolt vállalkozásai: Az Alapkezelőnek jelenleg nincs kapcsolt vállalkozása
9.
A Letétkezelő neve ING Bank Zrt 9.1. A Letétkezelő székhelye 1068 Budapest, Dózsa György út 84/B 9.2. A Letétkezelő cégjegyzékszáma 01-10-041684 9.3. Cégbejegyzés helye Fővárosi Cégbíróság 9.4. A letétkezelői tevékenységre jogosító Felügyeleti engedélye A letétkezelői tevékenységre jogosító határozat száma: PSZÁF I-1220/2002. 9.5. A Letétkezelő alakulásának időpontja Alapszabály létrehozatala: 1991. július 19. A társaság létrejötte (cégbírósági bejegyzés): 1991. szeptember 3. 9.6. A Letétkezelő alaptőkéje Jelenlegi alaptőke: 18.588.600.000,- Ft. 9.7.
A Letétkezelő tevékenységi köre 6521 ’03 Pénzügyi lízing 6712 ’03 Értékpapír-ügynöki tevékenység, alapkezelés 6713 ’03 Máshova nem sorolt egyéb pénzügyi kiegészítő tevékenység 6720 ’03 Biztosítást, nyugdíjalapot kiegészítő tevékenység 4
6512 ’03 Egyéb monetáris közvetítés 6523 ’03 Máshova nem sorolt egyéb pénzügyi közvetítés. 9.8. Befektetővédelmi Alap A társaság a Befektetővédelmi Alap tagja 9.9. A Letétkezelő működési időtartama A társaság határozatlan időre jött létre. 9.10. A Letétkezelő üzleti éve A társaság üzleti éve minden naptári év január 1-jén kezdődik és ugyanazon naptári év december 31-én végződik. 9.11. A Letétkezelő állományi létszáma A Letétkezelő 2006. 12. 31-i állományi létszáma 250 fő. 9.13. A Letétkezelő könyvvizsgálója A Letétkezelő könyvvizsgálója a KPMG Hungária Kft. (1139 Budapest, Váci út 99.). A kijelölt könyvvizsgáló Kajtár László, igazolványának száma: 000269. 9.14. A Letétkezelő tulajdonosi struktúrája
Részvényesek neve
Tulajdonosi arány
ING Bank NV Amsterdam Összesen
100 % 100,00%
9.15. A Letétkezelő feladatai a) meghatározza az Alap összesített és az egy jegyre jutó nettó eszközértékét; b) gondoskodik az Alap összesített és egy jegyre jutó nettó eszközértékének közzétételéről, illetve a Befektetők részére történő közléséről; c) ellenőrzi, hogy az Alapkezelő megfelel-e a jogszabályokban és az Alapkezelési Szabályzatban foglalt befektetési szabályoknak; d) biztosítja, hogy az Alap eszközeit érintő ügyletekből, valamint a Befektetési jegyek forgalmazásából származó valamennyi ellenszolgáltatás a szokásos határidőn belül az Alaphoz kerüljön; e) ellátja a Letétkezelő egyéb Törvényben meghatározott feladatait. A Letétkezelő tevékenysége során független módon, kizárólag a befektetők érdekében jár el. A Letétkezelő tevékenysége során az Alappal kapcsolatban észlelt bármilyen rendellenességről haladéktalanul köteles értesíteni az Alapkezelőt és a Felügyeletet. A Letétkezelő tevékenységét a Befektetési jegy tulajdonosok érdekében, a jogszabályoknak, az Alapkezelési Szabályzatnak és az Alap letétkezelésre vonatkozó megbízásának megfelelően köteles végezni. E tevékenysége során köteles visszautasítani az Alapkezelő által adott minden olyan megbízást, amely a jogszabályokkal, illetve az Alapkezelési Szabályzattal ellentétes. 9.16. Csőd- vagy felszámolási eljárás A Letétkezelő ellen a jelen Tájékoztató aláírásáig nem folytattak le, nem kezdeményeztek csőd- vagy felszámolási eljárást.
5
9.17. A Letétkezelő kivonatolt mérlege és eredménykimutatása A Letétkezelő kivonatolt mérlegét és eredménykimutatását a 3. számú melléklet tartalmazza. 9.18. Letétkezelésre adott megbízás visszavonása Az Alapkezelő fenntartja a jogot, hogy az Alap Letétkezelőjének adott megbízását visszavonja, amennyiben ennek szükségét látja. Új Letétkezelő megbízásához, illetve a megbízás felmondásához a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (a továbbiakbam: PSZÁF) jóváhagyása szükséges. 10.
Ingatlanértékelő neve Óbuda-Újlak-Ingatlan Kft. képviselő Ozvald Antal 10.1. Ingatlanértékelő székhelye 1033 Budapest, Hévizi út 3/a 10.2. Az Ingatlanértékelő cégjegyzékszáma Cg.: 01-09-695810 10.3. Cégbejegyzés helye Fővárosi Bíróság, mint Cégbíróság 10.4. Alapítás időpontja 2001. március 13. 10.5. Tevékenységi kör 7012’03 Ingatlanforgalmazás 7011’03 Ingatlanberuházás, eladás 7020’03 Ingatlan bérbeadása, üzemeltetése 7032’03 Ingatlankezelés 7420’03 Mérnöki tevékenység, tanácsadás 4521’03 Épület, híd, alagút, közmű, vezeték építése 7031’03 Ingatlanügynöki tevékenység 7440’03 Hirdetés 7487’03 Máshova nem sorolt, egyéb gazdasági szolgáltatás 10.6. Működés időtartama határozatlan 10.7. Alaptőke 50.000.000,- Ft 10.8. Tulajdonos A tulajdonosok neve
Tulajdonosi arány
Aquincum-Invest Kft. Összesen
100% 100,00%
10.10. Az ingatlanértékelő vezető állású dolgozói Ozvald Antal ügyvezető
6
10.13. A Ingatlanértékelő meghatározza a) az ingatlan megvásárlásakor az Alap által kifizethető legmagasabb összeget, b) az ingatlan eladásakor az Alap által elfogadható legalacsonyabb összeget, c) az Alap tulajdonában lévő ingatlanok forgalmi értékét, valamint d) az építés alatt álló ingatlanok értékét, egyúttal ellenőrzi a kivitelezési terv teljesülését; e) ingatlan tulajdonjogának kölcsönös átruházása (csere) esetén az Alap által tulajdonba adott ingatlan beszámítási értékének legalacsonyabb összegét, illetve az Alap által megszerzett ingatlan esetén a beszámítási érték legmagasabb összegét. 10.14. Az ingatlanértékelésre adott megbízás, illetve annak visszavonása Az Alapkezelő fenntartja a jogot, hogy az Alap Ingatlanértékelőjének adott megbízását visszavonja, amennyiben ennek szükségét látja. Az Ingatlanértékelő megbízásához a Letétkezelő a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk). 215. § (1) bekezdése szerinti beleegyezése, továbbá a PSZÁF jóváhagyása szükséges. Amennyiben a PSZÁF-nak az Ingatlanértékelő által kiadott értékbecslés elfogulatlanságával, szakmai megalapozottságával kapcsolatban alapos kételye merül fel, úgy kötelezheti az Alapkezelőt, hogy más Ingatlanértékelőt bízzon meg. 11.
A Forgalmazó neve CIB Bank Zrt. 11.1. A Forgalmazó székhelye 1027 Budapest, Medve u. 4-14. 11.2. A Forgalmazó bemutatása Teljes cégnév: CIB Bank Zrt. Székhely: 1027 Budapest, Medve u. 4-14. Alapítás dátuma: 1979. november 9. Cégjegyzék szám: 01-10-041004, Budapest, Fõvárosi Bíróság, mint Cégbíróság Tevékenységi kör: 6512.03 Egyéb monetáris közvetítés 6521.03 Pénzügyi lízing 6523 .03 Máshova nem sorolt egyéb pénzügyi közvetítés 6712 .03 Értékpapír ügynöki tevékenység, alapkezelés 6713 .03 Máshová nem sorolt egyéb pénzügyi kiegészítő tevékenység 7414 .03 Üzletviteli tanácsadás 6720 .03 Biztosítást kiegészítő tevékenység A Társaság a pénzügyi szolgáltatási és kiegészítő pénzügyi szolgáltatási tevékenységeket az ÁPTF által kiadott 957/1997/F, a befektetési szolgáltatási és kiegészítő befektetési szolgáltatási tevékenységeket a PSZÁF által kiadott 41.044-10/2002. számú engedélyekben meghatározottak alapján végzi. Tevékenységi időszak: A társaság határozatlan időre jött létre Üzleti év: Naptári évvel megegyező Alaptőke: 40.500.000.000 forint összegű részvénytőke 40.500.000 darab egyenként 1.000 forint névértékű névre szóló törzsrészvényből áll.
7
Tulajdonosok: 100 % Intesa Holding International S.A. Alkalmazottak száma: 2414 (2007. első félévi átlagos statisztikai létszám) fő 12.
Az Alap saját tőkéje Az Alap saját tőkéje az összesített nettó eszközértékével azonos, amely megegyezik a forgalomban lévő befektetési jegy sorozatok egy jegyre jutó nettó eszközértékének és darabszámának szorzatának összegeivel.
13.
A befektetési jegyek, az Alap befektetési politikája Az Alapkezelő a forgalomba hozatal során egyenként 1 Ft, azaz egy forint névértékű, nyíltvégű, névre szóló, dematerializált befektetési jegyet hoz forgalomba. A befektetési jegyek számítógépes jelként léteznek, forgalmazásuk kizárólag értékpapírszámla jóváírás és terhelés formájában történik. Az Alapkezelő a jegyzés tényleges lezárását követő munkanapon értékpapírnak nem minősülő okiratot állít ki a dematerializált értékpapírról, amit a központi értéktárban (KELER Zrt.) helyez el. A befektetési jegyet az Alapkezelő ezután (az Alap felügyeleti nyilvántartásba vételét követően) a KELER Zrt.-nél megkeletkezteti. Az Alap befektetési jegyei dematerializált értékpapírként kerülnek forgalomba, ezért az a személy vásárolhatja az Alap befektetési jegyeit, aki az értékpapír-számlavezetésre az arra jogosult értékpapír-forgalmazóval szerződést kötött. A dematerializált értékpapír olyan névre szóló értékpapír, amelynek nincs sorszáma, a tulajdonos nevét, egyértelmű azonosítására szolgáló adatokat pedig az értékpapírszámla tartalmazza. A befektetési jegy fizikailag nem kerül kinyomtatásra, éppen ezért fizikai formában nem kérhető ki. Az értékpapírszámla értékpapírszámlaszerződéssel jön létre. Értékpapír-számlaszerződéssel a számlavezető kötelezettséget vállal arra, hogy a vele szerződő fél (számlatulajdonos) tulajdonában álló értékpapírt a számlavezetőnél megnyitott értékpapír-számlán nyilvántartja és kezeli, a számlatulajdonos szabályszerű rendelkezését teljesíti, valamint a számlán történt jóváírásról, terhelésről és a számla egyenlegéről a számlatulajdonost értesíti. 13.1. Befektetési elvek Az Alapkezelő az Alapot egy Magyarországon, illetve a későbbiekben az európai országokban található ingatlanokba fektető, jól diverzifikált portfolióval rendelkező alapként alakítja ki. Az Alapkezelő célja, hogy a befektetési jegyek vásárlói középtávon (1-3 éves távlatban) az inflációt és a banki kamatokat meghaladó megtérülést érjenek el. Az Alap ingatlanbefektetéseit, fejlesztéseit elsősorban Budapesten és annak vonzáskörzetében, másodsorban hazai nagyvárosokban, és egyéb vidéki településeken kívánja megvalósítani. Az Alap működésének kezdeti szakaszát követően, akár jelentősebb mértékben is a portfolióba kerülhetnek más európai országok megfelelő hozam és kockázati jellemzőkkel bíró befektetési célpontjai is. Az Alapkezelő döntéseinél prioritásként kezeli az adott ingatlanok hozam és kockázati jellemzőit és a portfolió egészére gyakorolt hatásukat. Az Alapkezelő törekszik arra, hogy a hatékonyság javítása érdekében a tulajdonában lévő ingatlanok adminisztratív és műszaki üzemeltetését megbízható partnerekkel végeztesse. Az előreláthatóan devizában felmerülő bevételek esetében az Alapkezelő deviza alapú fedezeti ügyletet köthet, a kockázat csökkentésére. Az Alapkezelő az Alap nevében az Alap által vásárolt egyes ingatlanok vételárának, illetve adott ingatlanberuházások nettó eszközérték számításakor figyelembe vehető értékének 50 %-a erejéig – jelzálog vagy óvadék fedezete mellett – kölcsönt vehet fel. Az Alapba kerülő ingatlanok kiválasztásánál az Alapkezelő a stratégiai gondolkodást helyezi előtérbe. Befektetéseinél figyelembe veszi Magyarország, illetve egyéb célországok területi-, népességi-, közlekedési-, gazdasági- és egyéb ingatlan-értéket befolyásoló sajátosságait, ezek közép- és hosszú távú várható változásait. Az 8
Alapkezelő döntéseinél a függetlenségre és az objektivitásra törekszik. A befektetések kiválasztásakor a lehető legszélesebb adatbázisból, kiterjedt kapcsolati körrel kíván dolgozni. Az ingatlanforgalmazó partnerek kiválasztásánál az Alapkezelő nem csupán az adott cég ingatlan-forgalmazási képességeit veszi figyelembe, hanem az elemzési- és háttér támogatási képességüket is, amelyek segíthetik az Alapkezelőt abban, hogy megfelelő döntéseket hozzon. 13.2. A portfolióban az alábbi ingatlantípusok találhatók meg 13.2.1. Jövedelem-termelő céllal vásárolt ingatlanok A megvásárláskor már bérlővel/bérlőkkel rendelkező ingatlanok, telkek - ez az ingatlan kategória képviseli befektetési szempontból a legkisebb kockázatot, hiszen a már élő (lehetőleg hosszú távú) bérleti szerződések alapján az ingatlan hozamtermelő képessége jól kalkulálható, értéke az általánosan használt ingatlan értékelő modellek alapján jól megbecsülhető. Rövid távon bérbe adható ingatlanok - ezek az ingatlanok a vásárláskor még üresen állnak vagy csupán az alapterület kisebb részét adták még bérbe. Ilyen ingatlanokat az Alapkezelő az alábbi két esetben vásárol: -
a megvásárlást követően, az Alapkezelő azt valószínűsíti, hogy az ingatlant rövid időn belül jó hozammal bérbe tudja adni, az ingatlanon kisebb átalakításokat, esztétikai javításokat kell végrehajtani és ezt követően az nagy valószínűséggel, a ráfordított költségekhez képest kedvező bérleti díjért bérbe adható.
13.2.2. Tőkenövekedési céllal vásárolt ingatlanok Ebbe a kategóriába tartoznak a különböző besorolású – nem hasznosított telkek (üres, vagy lebontásra ítélt épülettel rendelkező telkek), valamint a rövid távú továbbértékesítési céllal vásárolt épületek. Ezeket az ingatlanokat az Alap aktívan menedzseli: vagy értéknövelő beruházásokat végeztet rajtuk, amely az egyszerű felújítástól (tatarozás) a komplett projekt fejlesztésig terjedhet, vagy csupán azt használja ki, hogy az ingatlan a speciális tulajdonosi-, jogi helyzete, illetve az eladó likviditási gondja miatt áron alul vásárolható meg. Az így vásárolt és “feljavított” ingatlanokat az adott piaci körülmények függvényében az Alap eladja vagy a továbbiakban bérbeadással hasznosítja. 13.3. A portfolió összetétele ingatlan szektorok szerint Az Alap az ingatlanpiac különböző szektoraiba fektethet be, de figyelemmel kell lennie a kockázatmegosztás (diverzifikáció) alábbi törvényi szabályaira: Ingatlanszektoronként az Alap az alábbi tervezett-, illetve minimális/maximális arányok mentén kívánja befektetni az összegyűjtött tőkét: Min./max. Várható érték Iroda (A-, B-, C- kategóriás) 0-50% 25% Ipari (raktárbázis, ipari park, logisztikai centrum, stb.) 0-25% 15% Lakóingatlan (bérház, lakópark, egyedi lakóingatlan, stb.) 0-50% 15% Kereskedelmi ingatlanok 0-50% 25% Telek 0-25% 10% Egyéb ingatlan 0-25% 10% Likvid eszköz 15-100% 15 1 % Összesen 100% 1
Az Alap befektetési jegyeinek visszaváltása céljából felvehető 10 %-os - az Alap mindenkori saját tőkéjére vetítve – hitelkeretet nem tartalmazva.
9
Az egyes ingatlanok portfolión belüli százalékos súlya az adott ingatlan saját tőkéből történő tényleges finanszírozásának a teljes nettó eszközértékhez viszonyított aránya. Az Alapkezelő az Alap ingatlanarányát tartósan a 75 % érték közelében kívánja tartani, ezt az értéket az Alap indulásától számított 2 éven belül tervezi elérni. 13.4. Származtatott ügyletek - Az Alapkezelő az Alap nevében származtatott ügyletet kizárólag az Alapkezelési Szabályzatban megfogalmazott befektetési célok elérése érdekében köthet, ingatlanra, devizára. - Az Alapkezelő az Alap nevében csak olyan származtatott ügyletet köthet, amely a) csökkenti az egyes befektetésekből fakadó kockázatokat, azaz fedezeti ügyletet köt (pl: deviza árfolyamhoz kötött bérleti díjak, hitelek árfolyamkockázatának csökkentésére, kiszűrésére) b) csökkenti az Alap befektetési céljainak megfelelő portfolió kialakításának költségeit (portfolió hatékony kialakítása), - A tőzsdei határidős ügyleteket és a tőzsdén kívüli határidős ügyleteket az alapul szolgáló eszköz és az ügylet által generált fiktív vagy valós pénzáramlás összetételeként kell kezelni. - A nem forintban denominált pozíciókat a Letétkezelő által jegyzett deviza középárfolyamon forintra átszámítva kell figyelembe venni. - A devizák, az azonos jogokat megtestesítő értékpapírok, valamint az azonos devizára, illetve befektetési eszközre és lejáratra szóló határidős ügyletek, opciók, opciós utalványok hosszú (rövid) pozícióinak a rövid (hosszú) pozíciókkal szembeni többlete az adott befektetési eszköz nettó pozíciója. - Az Alapkezelő az Alap devizában meglévő nem származtatott hosszú pozícióját az ugyanezen devizán alapuló rövid származtatott pozíciójával szemben, valamint a származtatott - ugyanazon alapul szolgáló eszközben meglévő - hosszú és rövid pozíciókat egymással szemben nettósíthatja. - Az Alap a nettó pozícióját devizanemenként is megállapítja. A nettó nyitott deviza pozíció a következő elemek együttes összege: a) a nem származtatott ügyletekből eredő pozíció, b) a nettó határidős pozíció (a határidős devizaügyletek alapján fennálló követelések és fizetési kötelezettségek közötti különbség, ideértve a tőzsdei határidős devizaügyletek és a deviza swap-ügyletek tőkeösszegét is), c) a felmerült - teljesen lefedezett -, de még nem esedékes jövőbeni bevételek/kiadások, d) az ugyanazon devizára kötött opciós ügyletek nettó delta kockázata (A nettó delta kockázat a pozitív és a negatív deltakockázatok abszolút értékének különbsége. Valamely opciós ügylet delta kockázata az alapul szolgáló deviza piaci értékének és az opció delta tényezőjének szorzata), - Az Alapnak folyamatosan rendelkeznie kell a származtatott hosszú pozíciói összesített kötési árfolyama és a már befizetett változóletét különbsége száz százalékának megfelelő beszámítási értékű likvid eszközzel, a Befektetési jegyek visszaváltását biztosító likvid eszközökön felül. A beszámítási érték a látra szóló vagy legfeljebb harminc napra lekötött bankbetét esetén megegyezik a betét összegével; egyéb likvid eszköz esetén pedig a likvid eszköz piaci értéke nyolcvanöt százalékával. - A származtatott ügyletek nem nettósított, összesített - az Alapkezelési Szabályzat szerint számított - piaci értéke nem haladhatja meg az Alap saját tőkéjének a harminc százalékát. 10
Az Alap hatékonyabb ingatlan vásárlás érdekében vehet ingatlan vételi opciót. Vételi opció kötésének feltétele, hogy az opció kötésára és az opciós díj összege nem lehet magasabb, mint az Ingatlanértékelő által az adott ingatlanra, ugyanazon időpontra vonatkozóan megadott maximális vételár. Az Alap a biztonságosabb likviditáskezelés érdekében vehet ingatlan eladási opciót. Eladási opció megkötésének feltétele, hogy az opció kötésárának és az opciós díj különbözetének összege nem lehet alacsonyabb, mint az Ingatlanértékelő által az opció érvényességi időszakára megadott minimális eladási ár. Az Alap üzleti lehetőségeinek bővítése érdekében adhat el vételi opciót. Vételi opció eladásának feltétele, hogy az opció kötésárának és az opciós díjnak az összege nem lehet alacsonyabb, mint az Ingatlanértékelő által az opció érvényességi időszakára megadott minimális eladási ár. Az Alap hatékonyabb ingatlan vásárlás érdekében adhat el eladási opciót. Az eladási opció kötésének feltétele, hogy az opció kötésára csökkentve a kapott az opciós díj összegével nem lehet magasabb, mint az Ingatlanértékelő által az adott ingatlanra, ugyanazon időpontra vonatkozóan megadott maximális vételár. 13.5. Befektetési szabályok Az ebben a pontban kiemelt befektetési korlátok a Törvény értelmében érvényesek az alapra. A felsorolás a lényegesebb befektetési szabályokat tartalmazza. A teljes szabályokat a Törvény rendelkezései tartalmazzák. a)
b)
c) d)
Az ingatlanalap portfoliója az ingatlanokon felül kizárólag látra szóló és lekötött bankbetétet, az Európai Unió vagy az OECD tagállama által kibocsátott állampapírt, nemzetközi pénzügyi intézmény által kibocsátott hitelviszonyt megtestesítő értékpapírt, illetve más alapkezelő által kezelt, ingatlanokba fektető kollektív befektetési forma által kibocsátott kollektív befektetési értékpapírt beleértve ezen értékpapírok repóügylettel történő vásárlását is -, valamint devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletekből befolyó bevételek és az ingatlanügyletekhez kapcsolódó kiadások árfolyamkockázatának, továbbá hitelfinanszírozás deviza- és kamatkockázatainak fedezése céljából kötött származtatott ügyleteket tartalmazhat. Az ingatlanalap portfoliójában lévő kollektív befektetési értékpapírok aránya nem haladhatja meg az ingatlanalap saját tőkéjének húsz százalékát. Ha az értékelési árak változása, illetve visszaváltások következtében az Alapban valamely portfolióelem aránya jelentősen (több mint huszonöt százalékkal) meghaladja a törvényi előírást, az alapkezelő köteles értékpapírok esetében harminc napon belül, ingatlanok esetében 1 éven belül legalább a törvényben megengedett szintre csökkenteni az adott portfolióelem arányát. Az Alapkezelő a Tpt. 239. § (6) bekezdése alapján köteles az Alap portfoliójában lévő, biztosítható ingatlanokra teljeskörű vagyonbiztosítást kötni és azt folyamatosan fenntartani. Az alapkezelő jogosult nyilvános ingatlan értékesítési pályázatokon az Alap nevében részt venni, jogosult a pályázati kiírásban meghatározott bánatpénzt, óvadékot, bankgaranciát a pályázat kiírója javára, a pályázat kiírásának megfelelően rendelkezésre bocsátani, amennyiben a pályázaton meghirdetett ingatlan az Alap számára az általános szabályok szerint megvásárolható. Az így megfizetésre kerülő bánatpénz vagy óvadék összege nem haladhatja meg az adott ingatlan ingatlanértékelő által meghatározott forgalmi értékének húsz százalékát.
11
e) f) g)
h) i)
j)
k) 14.
Az óvadékba, illetve kölcsönbe adott - egyébként likvid eszköznek minősülő értékpapír nem minősül a Befektetési jegyek visszaváltását biztosító likvid eszköznek. A nyilvános, nyílt végű ingatlanalap saját tőkéjének legalább tizenöt százalékát likvid eszközökben kell tartani. Az Alapkezelő az általa kezelt befektetési alap részére nem vásárolhat i) saját maga által kibocsátott értékpapírt; ii) az Alapkezelő kapcsolt vállalkozásai által kibocsátott értékpapírt, a nyilvános árjegyzéssel rendelkező értékpapírok kivételével, ideértve a tőzsdére bevezetendő értékpapírokat. Az Alapkezelő a tulajdonában lévő befektetési eszközöket az általa kezelt alapba nem helyezheti el, és nem vásárolhat befektetési eszközt az általa kezelt alapoktól. Az Alapkezelő a kapcsolt vállalkozásai tulajdonában lévő befektetési eszközöket az általa kezelt nyilvános alapba nem helyezheti el, a nyilvános árjegyzéssel rendelkező értékpapírok és a fél évnél rövidebb lejáratú állampapírok kivételével, ideértve az elismert értékpapírpiacra bevezetett értékpapírokat. Az e) bekezdés ii) pontjában, illetve a g) bekezdésben kivételként szereplő befektetési eszközökre kötött ügyleteknél, valamint az Alapkezelő által kezelt alapok, portfoliók egymás közötti ügyleteinél az ügylet kötésekor érvényben lévő piaci árat dokumentálni kell. Az Alapkezelő az Alap saját tőkéjét nem fektetheti be az Alap által kibocsátott befektetési jegybe.
Befektetési jegyhez fűződő jogok A Befektetési jegyek mindenkori tulajdonosai jogosultak: a tulajdonukban lévő Befektetési jegyek, vagy azok egy részének meghirdetett, visszaváltási jutalékkal csökkentett, egy Befektetési jegyre jutó nettó eszközértékének és a visszaváltandó Befektetési jegyek darabszámának szorzatával megegyező áron történő visszaváltására a Forgalmazási helyeken a pénztári órák alatt, a jelen Szabályzatban meghatározottak szerint. az Alap megszüntetése vagy felszámolása esetén az Alap felosztható tőkéjéből a tulajdonolt Befektetési jegyeik arányában történő részesedésre, az Alapkezelő, a Forgalmazók hatályos Üzletszabályzatának megtekintésére, A Befektetési jegynek az adott befektető számára első alkalommal történő értékesítésekor az Alap kezelési szabályzatát és rövidített tájékoztatóját a befektetőnek térítésmentesen át kell adni, az Alap tájékoztatóját, a legutóbbi éves és féléves jelentését a befektető kérésére térítésmentesen rendelkezésre kell bocsátani, illetve szóbeli és elektronikus értékesítés során fel kell hívnia befektető figyelmét, hogy hol érheti el a felsorolt dokumentumokat. A befektető részére a Befektetési jegy folyamatos forgalmazása során a rövidített tájékoztatót, a tájékoztatót, a kezelési szabályzatot, a féléves vagy az éves jelentést, valamint a legfrissebb portfoliójelentést a befektető kérésére térítésmentesen rendelkezésre kell bocsátani, illetve szóbeli és elektronikus értékesítés során fel kell hívni a befektető figyelmét, hogy hol érheti el a felsorolt dokumentumokat. Jogosult a befektetési jegyekhez, mint értékpapírokhoz kapcsolódó, a Törvényben meghatározott jogok gyakorlására. Az Alapra két befektetési jegy sorozat kerül kibocsátásra, melyek a tőkenövekmény felosztásának szabályaiban térnek el egymástól. A „B” sorozat az „A” sorozattal szemben tőkenövekmény felosztási elsőbbséggel bír, úgy hogy a tőkenövekményt először a „B” sorozatú befektetési jegyek között kell felosztani a „B” sorozatra meghatározott maximumszint mértékéig. A tőkenövekmény fel nem osztott része az „A” sorozatra kerül felosztásra. 12
Az „A” sorozatú befektetési jegyek után az Alapkezelő az alapkezelési díjon felül alapkezelési sikerdíjat számíthat fel. 15.
Az Alap Befektetési jegyeinek forgalmazási szabályai Az Alap Befektetési jegyeit az Alapkezelő Forgalmazó útján az erre kijelölt Forgalmazási helyeken forgalmazási napokon a pénztári órák alatt – a megbízás napjára meghirdetett, egy Befektetési jegyre jutó nettó eszközértéken – folyamatosan forgalomba hozza és visszaváltja. A Befektetési jegyek folyamatos forgalomba hozatala nyilvános forgalomba hozatalnak minősül. A Befektetési jegyek folyamatos forgalmazását az Alapkezelő a pénztári órákban a Forgalmazási helyeken keresztül végzi. A Forgalmazási helyeket az 1. számú melléklet tartalmazza. Az Alapkezelő a jövőben további Forgalmazókat és forgalmazási helyeket jelölhet meg. Az Alapkezelő fenntartja magának a jogot, hogy a Tpt. 247.§ (3) bekezdés alapján a befektetési jegyekre elfogadott visszaváltási megbízást legfeljebb kilencven forgalmazási napon belül teljesítse. Erre kizárólag az Alap hivatalos közzétételi helyein történő rendkívüli közzététel megjelentetése és a forgalmazók egyidejű értesítése után kerülhet sor. Amennyiben az Alapkezelő adott időpontban elhalasztja az elfogadott visszaváltási megbízások teljesítését, akkor a Befektetési jegyek ellenértékének kifizetése a Befektetőnek az Alap hivatalos közzétételi helyein történő rendkívüli közzétételt és a forgalmazók egyidejű értesítését követően valósulhat meg, de a Befektető legkésőbb a visszaváltás kezdeményezését követő 90. forgalmazási napon jogosult a visszaváltani kívánt Befektetési jegyek ellenértékének felvételére. A kifizetésre minden esetben a tényleges kifizetés napján érvényes, egy Befektetési jegyre jutó nettó eszközértéken kerül sor. A Befektetési Jegyek nem azonnali visszaváltásának érvényesítésére abban az esetben kerülhet sor, ha a visszaváltással az Alap ingatlanaránya meghaladná a 80 %-ot. A B sorozatú befektetési jegyek kibocsátásának mennyiségi korlátja Az Alapkezelő a Tpt. 248/A. § (1) szerint a „B” sorozatú befektetési jegyek mennyiségére felső korlátot állapított meg (kibocsátási maximum). A „B” sorozatú befektetési jegyek mindenkori kibocsátási maximuma nem haladhatja meg a forgalomba lévő „A” sorozatú befektetési jegyek mennyiségét, kivéve azt az esetet, amikor a „B” sorozatú befektetési jegyek forgalmazásának kibocsátási maximum elérése okán történő felfüggesztését követően, a „B” sorozatú befektetési jegyek forgalmazását az Alapkezelő újraindítja és az újraindítás első forgalmazási napján a „B” sorozatra vonatkozó vételi megbízásokat 100%-ben teljesíteni kell. A Letétkezelő/Alapkezelő minden forgalmazási napon megállapítja a forgalomban lévő befektetési jegy sorozatokba tartozó Befektetési jegyek számát és mindaddig, amíg a „B” sorozatú befektetési jegyek a kibocsátási maximumot nem érik el, meghirdeti a következő munkanapi forgalmazást valamennyi befektetési jegy sorozatra.
A Befektetési jegyek forgalmazásának szüneteltetése a „B” sorozatú befektetési jegyekre a kibocsátási maximum elérése az alábbi esetekben következhet be:
13
-
Az „A” sorozatú befektetési jegyek visszaváltása okán
-
„B” sorozatú befektetési jegyek vásárlásával 1. esetben: A „B” sorozatú befektetési jegyek forgalmazása mindaddig szünetel, amíg a forgalomban lévő „A” sorozatú befektetési jegyek száma ismételten nem haladja meg a forgalomban lévő „B” sorozatú befektetési jegyek számát. A 2. esetben: Amennyiben a „B” sorozatú befektetési jegyek vásárlása miatt vagy egyidejű „A” sorozatú befektetési jegy visszaváltása okán a „B” sorozat mennyisége meghaladja a az „A” sorozat mennyiségét, azaz a „B” sorozat eléri a kibocsátási maximum szintjét, akkor a „B” sorozatú befektetési jegyek forgalmazása mindaddig szünetel, amíg a forgalomban lévő „A” sorozatú befektetési jegyek száma ismételten nem haladja meg a forgalomban lévő „B” sorozatú befektetési jegyek számát. Allokációs szabály: Az Alapkezelő az adott napi vételi megbízásokat mindenkor 100%-ban elfogadja, de a következő napra már nem hirdeti meg a „B” sorozat Forgalmazását és ezt mindaddig fenntartja, amíg „A” sorozatú befektetési jegyek száma ismételten nem haladja meg a forgalomban lévő „B” sorozatú befektetési jegyek számát Tekintettel arra, hogy a „B” sorozatú befektetési jegyek egyidejűleg forgalomba lévő mennyisége az előbbiekben említett egy kivétellel nem haladhatja meg az „A” sorozatú befektetési jegyek mennyiségét, az Alapkezelő fenntartja magának a jogot, hogy a „B” sorozatú befektetési jegyek értékesítését mindaddig szüneteltesse, és addig a mértékig fenntartsa a szüneteltetést, amely korlátozással a „B” sorozatú befektetési jegyek mennyiségi korlátjára érvényes szabály teljesüljön.
16.
A Befektetési jegyek forgalmazásának felfüggesztése Az Alapra kibocsátott befektetési jegyek folyamatos forgalmazását az Alapkezelő a Törvény alapján kizárólag elháríthatatlan külső ok miatt, a befektetők érdekében az alábbi rendkívüli esetekben, a Felügyelet haladéktalan tájékoztatása mellett felfüggesztheti, ha a) az alap nettó eszközértéke nem állapítható meg b) a forgalmazás technikai feltételei legalább a forgalmazási helyek felén nem adottak. A befektetési jegyek folyamatos forgalmazását fel lehet függeszteni, ha az Alap megszüntetését, illetve beolvadását jóváhagyó felügyeleti engedély ezt tartalmazza. A Felügyelet meghatározott időre, de legfeljebb tíz napra felfüggesztheti az adott sorozatot alkotó befektetési jegy folyamatos forgalmazását, ha az Alapkezelő nem tesz eleget a tájékoztatási kötelezettségének vagy ha azt a befektetők érdekeinek védelme egyébként szükségessé teszi.
17.
Hozam Az Alap nyíltvégű, működése során tőkenövekménye (az Alap 12. pont szerinti saját tőkéjének, valamint a forgalomban lévő Befektetési jegyek névértékének pozitív 14
különbözete, továbbiakban Tőkenövekmény) terhére nem fizet hozamot, az Alap teljes Tőkenövekménye az Alap befektetési politikájának megfelelően újrabefektetésre kerül. A Befektetési jegy tulajdonosok az Alap Tőkenövekményét a Befektetési jegyek visszaváltása révén realizálhatják. A Tőkenövekmény felosztásának szabályai: A „B” sorozat az „A” sorozattal szemben Tőkenövekmény felosztási elsőbbséggel bír, úgy hogy a mindenkori Tőkenövekményt először a „B” sorozatú befektetési jegyek között kell felosztani a „B” sorozatra meghatározott maximumszint mértékéig(“B” sorozatra jutó éves maximális tőkenövekményi érték). A Tőkenövekmény “B” sorozatra fel nem osztott része az „A” sorozatra kerül felosztásra. A „B” sorozatra jutó éves maximális tőkenövekményi érték: Az aktuális jegybanki alapkamat + 50 bázispont, napi szinten elszámolva (“rt”) 18.
Az Alapot terhelő díjak és költségek 18.1. Az Alap létrehozásával kapcsolatos költségek Az Alapkezelő az Alap létrehozásával kapcsolatos költségeket nem terhelte az Alapra. Így az Alapkezelő nem terheli az Alapra az Alap engedélyezési eljárásával kapcsolatos költségeket; az Alap – első - kibocsátási Tájékoztatója előállításának jogi, nyomdai és terjesztési költségeit; a Befektetési jegyek keletkeztetésének költségeit. 18.2. Az Alap működésével kapcsolatos költségek 18.2.1 Alapkezelési díj Az Alapkezelő a portfolió kezeléséért, az alapkezelői tevékenység folyamatos ellátásáért maximum az alábbi éves kezelési díjat számítja fel. Az alapkezelési alapdíj maximum 2%. Az így megállapított alapdíj naponta időarányosan kiszámításra és elhatárolásra kerül. A díj elszámolása az Alapkezelő javára a következő hónapban számla ellenében történik, legkésőbb a tárgyhót követő hó 15. napjáig. 18.2.2 Alapkezelési sikerdíj az A sorozatú befektetési jegyek után Az Alapkezelő érdekeltségi rendszerének megalapozása érdekében - sávos alapkezelési díj – bonusz rendszer kerül bevezetésre az „A” sorozatú befektetési jegyekre vonatkozóan. A bonusz rendszer bázisa (bázis): az adott év első napján érvényes Referencia hozam Referencia hozam:
Az év első munkanapján a Magyar Nemzeti Bank által közzétett mindenkori jegybanki alapkamat értéke.
Kockázati prémium:
200 bázis pont
Hozam:
{(Az év végi „A” sorozat eszközértéke/év elejei „A” sorozat eszközértéke)-1}
nettó nettó
15
A bonusz rendszer a Kockázati prémiummal növelt bázis feletti Hozamot az alábbiak szerint megosztja a Befektetési jegy tulajdonosok és az Alapkezelő között: Amennyiben az „A” sorozatú befektetési jegyek éves hozama meghaladja a Kockázati prémiummal növelt Referencia hozam mértékét, akkor az Alapkezelő jogosult az - A sorozatú befektetési jegyek után - Kockázati prémiummal növelt Referencia hozam feletti hozam 25%-át éves szinten utólag, alapkezelési díjként felszámítani az Alapnak. Amennyiben az Alapkezelőt év közben – az Alap hozama alapján - bonusz díj illeti meg, akkor a bonusz díj naponta időarányosan kiszámításra és elhatárolásra kerül. A bonusz értéke évközben folyamatosan elhatárolásra kerül, kifizetésére csak az Alap auditált éves jelentésének közzététele után, számla ellenében kerülhet sor. 18.2.3 Az ingatlanüzemeltetés díja Az Alap ingatlanainak üzemeltetése - Üzemeltetési Díj ellenében – Üzemeltetőhöz kerülhet kiszervezésre. A kiszervezett üzemeltetés magában foglalja az egyes külső szereplők által ellátott üzemeltetési feladatok koordinálását, illetve tényleges üzemeltetési feladatok egyes részeinek ellátását is. Az Üzemeltetési Díj naponta kerül kiszámításra, melyet az Üzemeltető utólag, havi rendszerességgel, számla ellenében fizeti meg. Az üzemeltetési díj az Alap napi nettó eszközértékének maximum évi 1%-a. 18.3.
A Letétkezelő éves díja
Az Alappal kapcsolatos letétkezelői feladatok ellátásáért a Letétkezelőt a következő díjak és jutalékok illetik meg: • Általános letétkezelési díj (magában foglalja a letéti őrzésnek, az értékpapírszámla kezelésének és a nettó eszközérték-számításnak a díját), amely az Alap napi nettó eszközértékének évi százaléka az alábbi bontás szerint; A letétkezelési díj százalékos alapon, éves szinten, de havi elszámolással, a hó végi nettó eszközérték alapján kerül felszámításra. -
0 – 5 milliárd forint nettó eszközérték esetén: 0,19%
-
5 – 10 milliárd forint nettó eszközérték esetén: 0,17%
-
10 milliárd forint nettó eszközérték felett:
0,15%
A letétkezelési díj naponta kerül kiszámításra, az Alap a letétkezelési díjat havonta, legkésőbb a tárgyhót követő hónap 5. napig, számla ellenében fizeti meg a Letétkezelő részére. A Bank a Befektetési Alap befektetéseivel kapcsolatban valamennyi harmadik fél által felszámított díjat (a KELER Zrt. díjait, valamint az esetlegesen előforduló, egyéb harmadik fél által felszámított díjakat, jutalékokat és költségeket) az Alap felé továbbhárítja. Amennyiben bármilyen (i) jogszabály, közigazgatási vagy jegybanki intézkedés, vagy rendelkezés, vagy annak bírói vagy közigazgatási értelmezésében bekövetkezett változás, vagy (ii) bármely jelenlegi vagy későbbi jegybanki vagy hatósági kérésnek a Bank részéről történő megfelelése többlet költséget okoz a Bank részére a 16
letétkezelői tevékenység teljesítésével kapcsolatban, akkor azt a Bank jogosult az Alapra továbbhárítani. Megnövekedett költségek felmerülése esetén a Bank köteles az Alapkezelőt azonnal értesíteni, és egyúttal közölni annak várható nagyságát. Alapkezelő és a Letétkezelő a jelen pontban szereplő díjazások nagyságrendjét évente, minden egyes év december 1-je és 15-e között felülvizsgálják és a meghatározott indokok alapján kezdeményezett csökkentést vagy növelést közös megegyezéssel - jelen szabályzat módosítására vonatkozó előírások betartásával végrehajtják. 18.4. Forgalmazási díj Az Alap befektetési jegyeinek forgalmazásáért a forgalmazókat díj illeti meg. Ennek mértéke forgalmazónként változó és a fogalmazónál nyilvántartott befektetési jegy állomány alapján negyedévente kerül elszámolásra. Mértéke éves szinten maximum 1%. 18.5. A PSZÁF díjai A PSZÁF az állami felügyelet folyamatos ellátásáért éves díjat számít fel, melynek mértéke a nettó eszközérték negyedéves számtani átlagának évi 0,25 ezreléke. A PSZÁF ezen díját negyedévenként, a tárgynegyedévet követő hó 20. napjáig kell megfizetni. 18.6. Az Ingatlanértékelő díja Az Alap Ingatlanértékelőjének díját az Alap viseli. Az ingatlanértékelő megbízási díjra jogosult az alábbiak szerint: Az értékbecslések megbízási díja az Alap indulásának évében 15.000,- és 600.000,forint között alakul ingatlanonként, mérettől, értékelési típustól és helyszíntől függően. Ingatlan alatt egy fizikai ingatlanegység értendő, amely egy értékkel kerül az Alap nyilvántartásába, és amelyet egy értékelési jelentésben kell értékelni. Az ingatlanértékelő számláját félévente, utólag bocsátja ki a szerződés érvényességi ideje alatt. Az ingatlanértékelő köteles nyilvántartást vezetni az elvégzett munkákról, és azt számlája mellékleteként bemutatni. 18.7. Az Alap könyvvizsgálójának díja Az Alap gazdálkodásának felülvizsgálatával megbízott könyvvizsgáló díját az Alap viseli. A díj idő- és teljesítményarányos része számla ellenében két részletben kerül kifizetésre. 18.8. Marketing költségek Az Alapkezelő minden év január első napjára meghatározza az Alap következő évi marketing költségtervét, majd a naponta képzett (elhatárolt) költségkeret terhére köt egyedi szerződéseket a marketing lebonyolítására. Az Alapkezelő jogosult a marketingterv felülvizsgálatára és az elhatárolás módosítására. 18.9. Minden egyéb, az Alap működésével kapcsolatos díjak, jutalékok, költségek Például: értékpapírok adás-vételével kapcsolatos díjak, jutalékok, - az ingatlanok működésével és működtetésével kapcsolatos költségek, - biztosítási díjak - az Alap könyvelésének költsége, amennyiben a könyvelést külső partner végzi, állagmegőrzéshez szükséges felújítás költségek, 17
-
portfolióban lévő ingatlanok (bérlőkre nem terhelhető) üzemeltetési költségei, építés alatt álló ingatlanok befejező beruházásai, ingatlanok értéknövelő beruházásai, illetékek, helyi adók, vissza nem igényelhető ÁFA, jogi költség, működési költségek (pl: bankköltségek, KELER díjak, közzétételek stb.), marketing költségek.
Az Alapkezelő az Alapkezelési szabályzat 18/2,3,4,5,7,8. pontjaiban megjelölt költségeket naponta, a 18/1,6,9. pontban megjelölt költségek esetében pedig a felmerülésükkor számla vagy általános szerződés alapján terheli rá az Alapra. Az Alapkezelő az egyes költségek mértékéről, felmerülésük idejéről, valamint az Alapra terhelésének idejéről a féléves és az éves tájékoztatóban részletesen beszámol. 19.
Befektetőket terhelő díjak és jutalékok 19.1. A Forgalmazóknak fizetett díjak A Befektetési jegyek forgalmazásának lebonyolításával az Alapkezelő a Forgalmazókat bízza meg. A Forgalmazók a Befektetési jegyek forgalmazásával kapcsolatban az alábbi költséget számítják fel a Befektetési jegy tulajdonosok felé: A Befektetési jegyek forgalmazási díja 5.000, - 5.000,- Ft tranzakciónként (vételnéleladásnál egyaránt) Szintén a Befektetési jegy tulajdonosokat terhelik a forgalmazóknak fizetendő értékpapírszámla vezetési, utalási, készpénz felvételi és egyéb díjak. Ezen díjak jogcíme és mértéke forgalmazókként eltérő mértékű és szerkezetű is lehet, a megadott jogcímek csak példaként kerültek felsorolásra. Az egyes forgalmazók által alkalmazott díjak és költségek azok üzletszabályzataiban kerülnek pontosan meghatározásra. 19.2. A váltási jutalék mértéke Amennyiben az Alap ingatlanaránya - a teljes nettó-eszközértékhez viszonyítottan – 75 % alatti értéken áll, az Alapkezelő a vezérigazgatójának utasítása alapján – az egyes sorozatokra külön-külön is – váltási jutalék megfizetését írhatja elő. Amennyiben az Alapkezelő él fenti jogával, akkor a Befektetőt terhelő váltási jutalék mértéke a 19.1. pontban meghatározott 5.000,- Ft-on felül maximum 5% a vásárolt Befektetési jegyek összes árfolyamértékére vetítve. A váltási jutalék az Alapot illeti. 19.3. A visszaváltási jutalék mértéke Amennyiben a Befektetési jegy a Befektető értékpapírszámlájára kerülésének napjától számított 180 napon belül (beleértve a 180. napot is) kerül sor a visszaváltási szándék bejelentésére, akkor a Befektetőt terhelő visszaváltási jutalék mértéke maximum 5%, míg ha a 180 nap után, de a 360. napon belül (beleértve a 360. napot is) kerül sor a visszaváltási szándék bejelentésére, akkor a Befektetőt terhelő visszaváltási jutalék mértéke maximum 3% a visszaváltott Befektetési jegyek összes árfolyamértékére vetítve. Ha a visszaváltásra 360 napon túl, de a 720. napon belül (beleértve a 720. napot is) kerül sor a visszaváltási szándék bejelentésére, akkor a Befektetőt terhelő visszaváltási jutalék mértéke maximum 1% a visszaváltott Befektetési jegyek összes árfolyamértékére vetítve. Ha a Befektetési jegy a Befektető értékpapírszámlájára kerülésének napjától számított 720 napon túl kerül sor a visszaváltási szándék bejelentésre, akkor a visszaváltási jutalék mértéke 0%. A visszaváltási jutalék az Alapot illeti. 18
20.
Az eszközök értékelési szabályai Az ingatlanalap nettó eszközértékét az ingatlanlap tulajdonában álló ingatlanok, a likvid eszközök, a követelések és kötelezettségek összértékének alapulvételével minden forgalmazási napra meg kell állapítani, amit növelni kell az aktív időbeli elhatárolások összegével és csökkenteni a passzív időbeli elhatárolások értékével. Az Alap portfoliójában lévő ingatlanok forgalmi értékét legalább három havonta, az építés alatt álló ingatlanok értékét legalább havonta kell megállapítani. A nettó eszközérték megállapítására és közzétételére egyébként a Tpt. 266. § bekezdéseit kell alkalmazni. Az egy Befektetési jegyre jutó nettó eszközérték az Alap mindenkori nettó eszközértékének és a Befektetési jegyek számának hányadosa. Az Alap nettó eszközértékét minden forgalmazási napra meg kell állapítani és közzé kell tenni. Az Alap nettó eszközértékének megállapítása „T” napra „T-1” napon történik legkésőbb 16 óráig a „T-2” napos adatok alapján az alábbiak, illetve az alábbi eltérések szerint: Az egyes eszközelemek értékének megállapítása az alábbi szabályok szerint történik 20.1. Épületek, telkek, építés alatt álló ingatlanok Ingatlan-értékelési feladatok a hazai és nemzetközi előírásoknak megfelelő, általánosan alkalmazott értékelési módszerek szerint történik. Ezek az értékelési módszerek egyaránt a piaci érték meghatározására irányulnak, de természetükből adódóan különféle irányokból közelítik meg azt. Az egyik alkalmazható módszer a piaci összehasonlításon alapuló módszer. Ennél a módszernél az adott ingatlan összehasonlításra kerül más ingatlanokkal, melyek a közelmúltban ismert árszinten a forgalom tárgyát képezték, illetve értékesítésre kínáltak. Az összehasonlítás azonos vagy hasonló fizikai és funkcionális tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok figyelembevételével történik. Ezeknek az összehasonlításra alkalmas ingatlanoknak az ismert fajlagos árai alkotják azt az alaphalmazt, amelyben a vizsgálatok, elemzések elvégzésre kerülnek. Az összehasonlító vizsgálat során összegyűjtésre, értékelésre kerülnek azok az értékmódosító tényezők, amelyek az összehasonlított ingatlanok értékétől jelentősebb eltérést okoznak. Az ingatlanok értékelésére széles körben használják a hozamszámításon alapuló módszert. E módszer azon a feltételezésen alapul, hogy közvetlen összefüggés van az ingatlan bevételtermelő képessége és értéke között. Az értékelés során az ingatlan várható tiszta bevétele a közvetlen tőkésítés vagy a hozam tőkésítése alapján alakul át értékké (nettó jelenérték-számítás).
Az alkalmazható harmadik módszer az újraelőállítási költség meghatározásán alapul. Ez a módszer azon a feltételezésen alapul, hogy egy vásárló nem fizet majd többet egy ingatlanért annál a költségnél, amennyibe egy, a szóban forgó ingatlanhoz hasonló használati értékű, azt helyettesíteni képes ingatlan megépítésre kerülne. Az építési költségek az értékelés határnapján ismert építőipari árakból és járulékos költségekből kerülnek levezetésre. Az így meghatározott újraelőállítási (pótlási) 19
értéket kell csökkenteni a fizikai elhasználódásnak, funkcionális és erkölcsi avulásnak megfelelően. Azt, hogy a fenti módszerek közül melyik vagy melyek alkalmazása célszerű, azt minden alkalommal az ingatlan sajátosságainak és a rendelkezésre álló információknak a gondos mérlegelésével lehet eldönteni. Kiegyensúlyozott piaci viszonyok között, ahol az adott ingatlan típusára vonatkozóan keresleti és kínálati adatok kellő számban rendelkezésre állnak, a piaci összehasonlító módszer alkalmazása indokolt. Azoknál az ingatlantípusoknál, amelyeknél a bérbeadás, vagy más hozamtermelés útján történő hasznosítás a jellemző, a hozamszámítás módszerét célszerű alkalmazni. Az újraelőállítási költség meghatározásán alapuló módszer alkalmazása akkor indokolt, ha egyedi, máshoz nem hasonlítható építményt kell értékelni, vagy a felépítménynek értéke a telek értékéhez viszonyítva nagyon alacsony. Ha az adott ingatlan esetén több módszer alkalmazása is szóba jöhet, célszerű mindegyiket alkalmazni és a különböző módszerekkel kapott értékeket egymással összevetni. Ilyenkor abból az eredményből kell kiindulni, amelyik - a bővebb információk, a piac konkrét működése és helyzete alapján megbízhatóbbnak tekinthető, és ezt az értéket szükség szerint korrigálni kell a másik módszerrel kapott érték figyelembevételével. Az értékelési módszer választását részletesen indokolni kell és a továbbiakban minden időszakban ugyanezen módszerrel kell az adott ingatlan esetében elvégezni. Ha az ingatlanértékelő úgy ítéli meg, hogy a korábban kiválasztott és alkalmazott értékelési módszer a továbbiakban már nem alkalmas az ingatlan piaci értékének becslésére, és egy másik módszer alkalmazása a korábbiaknál pontosabb becslést eredményez, az adott ingatlan esetében az értékelési módszert meg kell változtatni, és az indokokat az értékelési szakvéleményben részletesen be kell mutatni. Építés alatt álló ingatlanok esetében, a törvény által előírt egy hónapos értékelések közötti időszakban végrehajtott beruházásokkal kapcsolatosan folyamatosan felmerülő és pénzügyileg rendezett költségeket az alap a következő értékelésig a követelések között tünteti fel. 20.2. Folyószámlán elhelyezett összegek A nettó eszközérték számításánál a folyószámlán elhelyezett tőke időarányos - „T” napig eltelt napok számát alapul véve, a „T” napot beleszámítva - kamattal növelt összege vehető figyelembe, majd a tényleges havi zárlat alapján kerül sor az esetleges korrekció elszámolására. 20.3. Tranzakciókból származó követelések, kötelezettségek Tranzakciókból származó követelések, kötelezettségek T napi várható értékét hozzá kell adni, vagy le kell vonni az eszközök értékéből. Kötbért, késedelmi kamatot, illetve peres úton érvényesíthető követeléseket nem lehet a nettó eszközérték meghatározásakor figyelembe venni. 20.4. Lekötött betétek A tartósan lekötött betétekben elhelyezett befektetések nettó eszközértéke kiszámításánál a tőke időarányos - „T” napig eltelt napok számát alapul véve, a „T” napot beleszámítva - kamattal növelt összege vehető figyelembe. 20.5. Repoügyletek Az eladási és a visszavásárlási ár közötti árfolyamnyereség / veszteség időarányosan kerül T napi esedékességgel elszámolásra. Ha az értékpapír a repoügylet időszakában kamatot és/vagy tőketörlesztést fizet, ami az Alapot illeti meg, a szerződésben szereplő eladási/visszavásárlási árfolyamban megjelenik.
20
20.6. Kamatozó értékpapírok A kuponfizető nem diszkont értékpapírok esetében az értékelésnél T napig felhalmozott kamattal kell a következő nettó árfolyamok közül a legfrissebbet (T napig) figyelembe venni. Amennyiben több legfrissebb árfolyamadat is publikált ezek közül ugyanarra a napra, úgy az alábbi sorrendet is figyelembe kell venni: • A magyar értékpapírok esetén az elsődleges árjegyzői rendszer (ÁKK) legutolsó elérhető közép árfolyama. • A legfrissebb elérhető tőzsdei záróárfolyam • Az értékpapír jellemző piacának adatszolgáltatója (Reuters, Bloomberg, napilapok, stb.) által közölt, az értékelést megelőző legutolsó elérhető árfolyam (14:00-14:15 között) • Az utolsó üzletkötés árfolyama. 20.7. Diszkont értékpapírok Diszkont államkötvényeket (kincstárjegyeket) az alábbiakban felsoroltak közül a legfrissebb (T napig) árfolyam alapján számított hozamokkal kalkulált jelenértéken kell értékelni. Amennyiben több legfrissebb árfolyamadat is publikált ezek közül ugyanarra a napra, úgy az alábbi sorrendet is figyelembe kell venni: • A magyar értékpapírok esetén az elsődleges árjegyzői rendszer (ÁKK) legutolsó elérhető közép árfolyama 14.15 óráig. • Az értékpapír jellemző piacának adatszolgáltatója (Reuters, Bloomberg, napilapok, stb.) által közölt, az értékelést megelőző legutolsó elérhető árfolyam (14:00-14:15 között) • Az utolsó üzletkötés árfolyama. Egyéb diszkont értékpapírok esetén az értékelés alapja a következő árfolyamok alapján számított hozamokkal kalkulált jelenértékek közül a legfrissebb (T napig). Amennyiben több legfrissebb árfolyamadat is publikált ezek közül ugyanarra a napra, úgy az alábbi sorrendet is figyelembe kell venni: • Az értékpapír jellemző piacának adatszolgáltatója (Reuters, Bloomberg, napilapok, stb.) által közölt, az értékelést megelőző legutolsó elérhető árfolyam (14:00-14:15 között) • Az utolsó üzletkötés árfolyama. 20.8. Határidős ügyletek Az értékelés napjára az összes pozíciót értékelni kell. Repo ügylet esetén - ha a határidős eladási ügylet értékpapír fedezete az Alapok birtokában van -, akkor az értékpapír és a pozíció együtt értékelődik. (lsd.: 20.5., pontban leírt repoügyletek értékelését.). Határidős vásárlás esetén az alábbiak szerint kell az értékelést elvégezni. Az érvényességi nap és a teljesítési időpont közötti idő függvényében kiválasztott kockázatmentes piaci benchmark hozamból képzett diszkontrátával a határidős árfolyamból jelenértéket kell számolni az érvényességi napra, majd ezt kell összevetni az érvényesség napi piaci árfolyammal. Ezen árfolyam-különbözetnek és a kötés névértéken vett nagyságának a szorzata adja a pozíció értékét (veszteség/nyereség nagyságát).
20.9. Opciós és swap ügyletek, egyéb származtatott ügyletek Az értékelés alapja az alább felsoroltak közül a legfrissebb (legutolsó napi) árfolyam. Amennyiben több árfolyamadat elérhető az értékelés napjára, illetve ugyanarra a napra, úgy az alábbi sorrendet kell figyelembe venni:
21
• • • •
Amennyiben az adott származtatott eszköznek szabványosított piacon (tőzsdén) elérhető árfolyama van, az adott tőzsdén elérhető legfrissebb kétoldali árjegyzésből számított középárfolyam, vagy záróárfolyam, Befektetési vállalkozás, bank által jegyzett kétoldali árfolyamból számított középárfolyam, Az adott származtatott eszköz elismert értékelési módszerével számított elméleti árfolyam, a mögöttes eszközök árfolyamának figyelembevételével, és a számítás dokumentálásával, utolsó üzletkötés árfolyama.
20.10. Deviza Az Alap devizájától eltérő, más devizában denominált eszközöket, követeléseket, stb. az Alap bázisdevizájára kell átszámítani a következő árfolyamok valamelyikén az alábbi sorrendben: • A Magyar Nemzeti Bank hivatalos devizaárfolyama. • Amennyiben az MNB hivatalos devizaárfolyama és a bankközi közép árfolyam között 1%-nál nagyobb mértékű eltérés lehet az EUR/HUF és az USD/HUF árfolyamokban, akkor a Letétkezelő 3 az alábbiakban meghatározott árjegyzőtől kér be kétoldali árat a fenti két devizára. A portfolió eszközeit azok középárfolyamainak átlagán kell értékelni. Árjegyzők: BB Bank Nyrt., Unicredit Bank Hungary Zrt., Deutsche Bank Zrt. • A Letétkezelő aktuális közép árfolyama. • Amennyiben valamely devizára nincs hivatalos árfolyam, úgy az adott devizanem USD keresztárfolyama (Reuters 14:15) és az USD/HUF keresztárfolyamból számolt árfolyamon kell értékelni. • A deviza jellemző piacának adatszolgáltatója (Reuters, Bloomberg, napilapok stb.) által közölt az értékeléskori legutolsó elérhető árfolyama 20.11. Származtatott devizaügyletek • Határidős devizapozíciók Határidős devizapozíciókat (deviza forwardok) a kötési árfolyamnak a vonatkozó devizák pénzpiaci kamataival diszkontált T napi értékének, valamint a devizapár azonnali árfolyamának különbségeként kell értékelni. • Deviza futures A deviza futures értéke az elszámolóház, illetve az illetékes tőzsde által az adott lejáratra kalkulált záró árfolyam és a kötési árfolyam különbsége. • Devizaopciók Devizaopció vétele esetén, a pozíció értéke a kötési árfolyamnak a vonatkozó devizák pénzpiaci kamataival diszkontált mai értékének, valamint a devizapár azonnali árfolyamának különbsége, amennyiben ez pozitív, illetve nulla, ha ez az érték negatív. Devizaopció eladása esetén a pozíció értéke a kötési árfolyamnak a vonatkozó devizák pénzpiaci kamataival diszkontált mai értékének, valamint a devizapár azonnali árfolyamának különbsége, amennyiben ez negatív, illetve nulla, ha ez az érték pozitív. 20.12. Bérleti díjak Az Alap az 500.000 Ft havi bérleti díjat meghaladó bérleti szerződésekből származó bevételeket „T” napig időarányosan számolja el 20.13. ÁFA követelés, kötelezettség elszámolása Az Alap a saját kibocsátású számlák fizetendő ÁFA tartalmát a kötelezettségek között, az idegen kibocsátású számlák visszaigényelhető ÁFA tartalmát a
22
követelések között – a pénzügyi rendezéssel egy időben - névértéken veszi nyilvántartásba, majd a pénzügyi rendezéssel egyidejűleg vezeti ki onnan őket. 20.14. Jövőbeli kötelezettségek Az Alap jogosult - a már ismerté vált vagy nagy valószínűség szerint realizálódó jövőbeli költségek fedezésére - pénzügyi fedezetet képezni és azokat egyösszegben, a tényleges kifizetések előtt az Alapra terhelni. 21.
Költségek elszámolása 21.1. Az Alap által elfogadott egyedi teljesítésekből származó kötelezettségek Az Alapot terhelő, az Alap által elfogadott egyedi teljesítésekből származó kötelezettségek ismertségük időpontjában egy összegben költségként az Alapra terhelődnek. 21.2. Az Alap által elfogadott folyamatos teljesítésekből származó kötelezettségek Az Alapot terhelő folyamatos teljesítésekből származó kötelezettségek naponta, időarányosan költségként az Alapra terhelődnek.
22.
Az Alap nettó-eszközértéke 22.1. Az Alap összesített nettó eszközértéke Az Alap nettó eszközértékét „T” napra vonatkozóan „T-1” napon határozza meg a Letétkezelő. Az Alap mindenkori nettó-eszközértéke egyenlő az Alap „T-2” napon 17.00 órakor ismert eszközeinek, a jelen Alapkezelési Szabályzat 21. pontjában meghatározott értékelési elvek alapján számított összértékével, amelyből levonásra kerülnek az Alapot „T” napig terhelő esedékes és időarányos költségek, kötelezettségek.
23.
Folyamatos forgalombahozatali és visszaváltási árfolyam A folyamatos forgalomba hozatal és visszaváltás sorozatonként megállapított, napi nettó-eszközértéken történik.
Az Alap egy jegyre jutó nettó eszközértékének megállapítása A Letétkezelő az egy Befektetési jegyre jutó nettó-eszközértéket hat tizedes pontosságig állapítja meg. A „B” sorozatú Befektetési jegyek egy jegyre jutó nettó eszközértéke: A „B” sorozatba tartozó Befektetési Jegyek első tényleges forgalmazási napján („t0” ), illetve az azt követő forgalmazási napon („t1”) érvényes forgalombahozatali árfolyama megegyezik az e napokra vonatkozóan, az „A” sorozatba tartozó Befektetési jegyre érvényes, egy Befektetési jegyre jutó nettó eszközértéknek megfelelő árfolyammal. B0 árfolyam= B
a „t0” forgalmazási napon érvényes „A” sorozatú Befektetési jegy egy jegyre jutó nettó eszközértékével
BT” árfolyam= A „B” sorozatú Befektetési jegyek egy jegyre jutó nettó eszközértéke a „t0” napot követő 2. forgalmazási naptól T napon: B
T nap=
A soron következő nettó eszközérték dátumának napja 23
T0 nap=
Az utolsó érvényes és közzétett nettó eszközérték dátuma
Tx =
T – T0 napok közötti naptári napok száma
rT =
T - 1 napon érvényes, jegybanki alapkamat + 50 bázispont
QT-2=
a „T-2” napon forgalomban lévő, „T-2” napi „B” sorozatú Befektetési jegyek mennyisége
C=
(BT-2 * QT-2) * (1 + Tx * rT/365), T-2 napi, QT-2 mennyiségű, B sorozatú Befektetési jegyek összes nettó eszközértékére Tx napra maximálisan elszámolható nettó eszközérték növekmény értéke
A fentiek szerint a „B” sorozatú Befektetési jegyek egy jegyre jutó nettó eszközértéke T napra: Ha a Tőkenövekmény nagyobb, mint a C, BT = 1 + C / QT-2 Ha a Tőkenövekmény kisebb, mint a C, akkor BT = 1 + Tőkenövekmény / QT-2 Ha az Alap Tőkenövekménye negatív, akkor a „B” sorozatú Befektetési jegyek egy jegyre jutó értéke: Az Alap T napi összesített nettó eszközértéke osztva a „T-2” napon forgalomban lévő összes Befektetési jegy („A” és „B” sorozat együttes összege) darabszámával. Az „A” sorozatú Befektetési jegyek egy jegyre jutó nettó eszközértéke „t1” napig: „t1” napig az „A” sorozatú Befektetési jegyek „T” napi egy jegyre jutó nettó eszközértéke egyenlő az Alap összesített „T” napi nettó eszközértéke osztva a „T-2” napon forgalomban lévő összes Befektetési jegy darabszámával. Az „A” sorozatú Befektetési jegyek egy jegyre jutó nettó eszközértéke „t1” nap után: Ha az Alap Tőkenövekménye pozitív érték: Az Alap „T” napi saját tőkéjéből le kell vonni a „T” napra megállapított „B” sorozatú Befektetési jegyek értékét, és az így kapott különbözet értékét kell elosztani a „T-2” napon forgalomban lévé „A” sorozatú Befektetési jegyek darabszámával. Ha az Alap Tőkenövekménye negatív: Az „A” sorozatú Befektetési jegyek egy jegyre jutó értéke az Alap T napi összesített nettó eszközértéke osztva a „T-2” napon forgalomban lévő összes Befektetési jegy („A” és „B” sorozat együttes összege) darabszámával. 24.
Befektetők tájékoztatása Az Alapkezelési Szabályzat nyilvános, azt a Befektető kérésére az Alapkezelő irodájában, valamint a Letétkezelő központi irodájában – a nyitva tartás ideje alatt – bármikor át kell adni. Az Alapkezelési Szabályzat a Tájékoztató mellékleteként is megtekinthető. A Befektetési jegynek az adott befektető számára első alkalommal történő értékesítésekor az Alap kezelési szabályzatát és rövidített tájékoztatóját a befektetőnek térítésmentesen át kell adni, az Alap tájékoztatóját, a legutóbbi éves és féléves jelentését a befektető kérésére térítésmentesen rendelkezésre kell bocsátani.
24
A befektető részére a Befektetési jegy folyamatos forgalmazása során a rövidített tájékoztatót, a tájékoztatót, a kezelési szabályzatot, a féléves vagy az éves jelentést, valamint a legfrissebb portfoliójelentést a befektető kérésére térítésmentesen rendelkezésre kell bocsátani, illetve szóbeli és elektronikus értékesítés során fel kell hívni a befektető figyelmét, hogy hol érheti el a felsorolt dokumentumokat. Az Alapkezelő legalább félévenként, a tárgyfélév (pénzügyi félév) lezárása után negyvenöt napon, tárgyév (pénzügyi év) lezárása esetén százhúsz napon belül köteles az Alapról jelentést készíteni, a Felügyeletnek megküldeni, az Alapkezelőnél és a forgalmazónál a befektetők számára hozzáférhetővé tenni, továbbá a közzétételi helyeken közleményben közzétenni. A jelentések megtekintését a közlemény megjelenésétől számított legkésőbb hét nap elteltével kell lehetővé tenni. Az Alapkezelő köteles havonta a hónap utolsó forgalmazási napjára vonatkozóan megállapított nettó eszközérték alapján portfoliójelentést készíteni, a Felügyeletnek megküldeni és a megállapítás napját követő tizedik forgalmazási naptól a forgalmazási helyeken és a saját székhelyén hozzáférhetővé tenni. A jelentésnek tartalmaznia kell a portfolióbefektetési eszközfajták, illetve a befektetési politikájában részletezett egyéb kategóriák szerinti bemutatását, a saját tőkét és az egy egységre jutó nettó eszközértéket. Az Alappal kapcsolatos rendkívüli tájékoztatókat, valamint hirdetményeket az Alapkezelő és a Forgalmazó hivatalos web oldalán (www.cib.hu; www.firstfund.hu) teszi közzé. A rendkívüli tájékoztatók és a hirdetmények közzétételének időpontjára, módjára a Tpt. és más jogszabályok előírásai érvényesek. Az Alap nettó eszközértékét az ezen Alapkezelési Szabályzatban meghatározott módon és gyakorisággal a Letétkezelő számítja ki és teszi közzé. 25.
Az Alap kezelésének átadása Az Alapkezelő az általa kezelt Alap kezelését elháríthatatlan külső ok (vis major), az alapkezelési tevékenység végzésére vonatkozó engedély visszavonása, valamint az Alapkezelő végelszámolása esetén a Tpt-ben foglalt követelményeknek megfelelő más alapkezelőnek a Felügyelet engedélyével átadhatja.
26.
Az Alap megszűnése, felszámolása Az Alap határozatlan időtartamra alakult. Az Alap a Felügyelet által vezetett nyilvántartásból való törléssel szűnik meg. A Felügyelet törli az Alapot a nyilvántartásból ha az Alap negatív saját tőkéje miatt az Alap megszüntetésére került sor és a vagyon értékesítéséből származó ellenérték teljes mértékben kifizetésre került; más befektetési alapba történő beolvadás esetén a beolvadás napjával; az Alap által kibocsátott összes Befektetési jegy visszaváltásakor, az utolsó Befektetési jegy visszaváltása napját követő nappal. Az Alapkezelő jogutód nélküli megszűnésekor, illetőleg az Alapkezelő tevékenységi engedélye visszavonásakor - ha az alapkezelést másik alapkezelő nem vállalja el - az Alapot meg kell szüntetni. Ha az Alap saját tőkéje pozitív, az Alapot az Alapkezelő a Felügyelet engedélyével megszüntetheti. Az Alapot az Alapkezelő köteles megszüntetni, amennyiben az Alap saját tőkéje három hónapon keresztül átlagosan nem éri el a húszmillió forintot. Az Alap megszüntetését a Felügyelet határozatban elrendeli, ha az Alap saját tőkéje negatív.
25
Az Alap hitelezői a megszűnés közzétételének napjától számított harmincnapos jogvesztő határidőn belül jelenthetik be követeléseiket a Letétkezelőnél. Az Alap megszűnése a Tpt. szabályai szerint történik. Ha a Tpt. másként nem rendelkezik, az Alap megszűnésekor felmerülő feladatokat az Alapkezelő, az Alapkezelő akadályoztatása, illetve felszámolása esetén pedig a Letétkezelő köteles elvégezni. Az Alap megszűnésekor a portfolióban lévő befektetési eszközöket egy hónapon belül, az ingatlanokat hat hónapon belül értékesíteni kell. A fentiekben meghatározott határidő a Felügyelet engedélyével egy alkalommal három hónappal meghosszabbítható. Amennyiben az Alap portfoliójában lévő ingatlanokat az előzőekben meghatározott határidőn belül nem sikerül legalább az Ingatlanértékelő által meghatározott értéken értékesíteni, akkor az ingatlanokat nyilvános árverésen kell értékesíteni a Letétkezelő és az Ingatlanértékelő felügyelete mellett. Az árverési felhívást az Alap hivatalos közzétételi helyén az árverés időpontját legalább harminc nappal megelőzően meg kell jelentetni. Az Alap eszközei értékesítéséből befolyt ellenértékből az Alap tartozásai és kötelezettségei levonását követően rendelkezésre álló (pozitív összegű) tőke a Befektetőket Befektetési jegyeik névértékének az összes forgalomban lévő Befektetési jegy névértékéhez viszonyított arányában illeti meg. A Befektetők részére kifizetendő összeget a Letétkezelő elkülönített letéti számlán köteles tartani a Befektetők részére történő kifizetésig, illetve az elévülési idő elteltéig. Ha az Alap tőkéje negatív, akkor a megszüntetését a Felügyelet által a a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. Törvény (Hpt.) alapján létrehozott közhasznú társaság végzi. Az Alap tulajdonába tartozó vagyon értékesítését, az értékesítésből származó ellenérték befolyását követően a közhasznú társaság a hitelezők követeléseit a csődeljárásról, a felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló 1991. évi XLIX. törvény előírásai szerinti kielégítési sorrendben egyenlíti ki. 27.
Az Alapkezelő felszámolása Az Alapkezelő felszámolása során a csődeljárásról, a felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló 1991. évi XLIX. törvény szabályait a Tpt.-ben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni. Az Alapkezelő felszámolójának a bíróság csak a Felügyelet által a Hpt. alapján létrehozott közhasznú társaságot jelölheti ki. Az Alapkezelő által kezelt portfoliókban lévő eszközök nem képezik az Alapkezelő tulajdonát, azok az Alapkezelő hitelezőinek kielégítésére nem vehető igénybe.
28.
Az Alap átalakulása Az Alapkezelő a Törvényben és jelen Alapkezelési Szabályzatban meghatározott feltételek mellett dönthet az Alap fajtájának (zárt végű vagy nyílt végű) megváltoztatásáról. Nyílt végű nyilvános befektetési alap nem alakulhat át nyilvános zárt végű nyilvános befektetési alappá. Az Alap mint nyilvánosan létrehozott befektetési alap csak az összes Befektető hozzájárulásával alakulhat át zártkörű befektetési alappá.
26
29.
Befektetési alapok beolvadása más befektetési alapba Az Alapkezelő dönthet az Alap beolvadásáról vagy az Alapba történő beolvadásról. Kizárólag hasonló befektetési politikával rendelkező, valamint azonos fajtájú és típusú alapok olvadhatnak egybe. A tájékoztatóban be kell mutatni a beolvadás indokát, a beolvadó alapok befektetési politikáját, a nettó eszközérték és az egy jegyre jutó nettó eszközértékek alakulását, az értékelési szabályokat, a beolvadás határnapját, az átváltási névérték meghatározását, a beolvadás feltételeit és a Befektetők teendőit. A beolvadási tájékozatónak tartalmaznia kell a jogutód befektetési alap teljes kezelési szabályzatát. A beolvadás során meg kell jelölni a jogutód alapot. Nyílt végű nyilvános befektetési alapnak nem lehet jogutóda zárt végű befektetési alap. Ha a jogutód alap határozott futamidejű, akkor a beolvadás napjától számított hátralévő futamideje nem haladhatja meg a beolvadó alap futamidejét, és nem lehet rövidebb egy naptári évnél. A jogutód befektetési alap alapkezelője a Felügyeleti engedély megszerzését követően köteles a beolvadás tényét a beolvadó befektetési alap hirdetményi lapjaiban közzétenni a beolvadás napját megelőzően legalább harminc nappal megelőzően. A beolvadás értéknapján meg kell állapítani a beolvadó alap befektetési jegyeinek – a jogutód befektetési alap befektetési jegyének névértékére átszámított – egy jegyre jutó napi nettó eszközértékét. Az alapkezelő és a forgalmazó a jogutód befektetési alap befektetési jegyeit – az érvényes egy jegyre jutó nettó eszközértékének megfelelő átváltási arányban – jóváírja a beolvadó befektetési alap befektetési jegy tulajdonosainak a forgalmazónál vezetett értékpapírszámláján. A jogutód alapkezelő a beolvadásról, a befektetési alapok beolvadásának napjára érvényes portfóliójáról jelentést készít, amelyet a beolvadást követő nyolc munkanapon belül köteles megküldeni a Felügyeletnek, közzétenni a jogutód befektetési alap forgalmazójának honlapján, valamint a Befektetők rendelkezésére bocsátani mind a jogutód, mind a jogelőd befektetési alapra kibocsátott befektetési jegyek forgalmazási helyein. A jelentésnek tartalmaznia kell a portfóliókban lévő eszközök tételes felsorolását, azok értékét; továbbá - befektetési jegy sorozatonként az összesített nettó eszközértékeket; a befektetési jegyek darabszámát, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközértéket, az átváltási arányt. A jelentést a jogutód befektetési alap letétkezelője és könyvvizsgálója is aláírja.
30.
Az Alap hitelfelvétele 30.1. Az Alap hitelfelvétele befektetési jegyek visszaváltásához Amennyiben az Alap Befektetési jegyeinek visszaváltására nem áll rendelkezésére likvid eszköz, az Alapkezelő - az Alap nevében – átmenetileg, az Alap saját tőkéjének legfeljebb tíz százaléka erejéig, legfeljebb harmincnapos lejárati időszakra idegen forrást vehet igénybe a folyó visszaváltások finanszírozására. Az Alapkezelő jogosult az Alap eszközei terhére az Alap nevében óvadékot nyújtani a hitel fedezeteként. 30.2.
Az Alap hitelfelvétele ingatlanbefektetési vagy fejlesztési céllal
27
Az Alapkezelő az Alap nevében az Alap által vásárolt egyes ingatlanok vételárának, illetve adott ingatlanberuházások nettó eszközérték számításakor figyelembe vehető értékének 50 %-a erejéig – jelzálog vagy óvadék fedezete mellett – kölcsönt vehet fel. Az alap ingatlanügyekből származó árfolyamkockázatának fedezése céljából határidős ügyleteket köthet. 30.3. Az ingatlanbefektetési vagy fejlesztési célú hitel fedezete Az ingatlanbefektetési vagy fejlesztési célú hitel fedezeteként a megterhelt ingatlanon kívül kizárólag a megterhelt ingatlanra kötött vagyonbiztosítás, illetve az adott ingatlanból befolyó bevételek, vagy óvadék kerülhetnek engedményezésre a hitelező bank számára. 30.4. Az ingatlanbefektetési vagy fejlesztési célú hitel ellenjegyzése Az ingatlanok megterhelésére vonatkozó jelzálogkölcsön szerződések érvényességéhez a Letétkezelő ellenjegyzése szükséges. A letétkezelő az adott ügyletet csak a befektetési alapokra vonatkozó jogszabályok szerint minősítheti, ellenjegyzése során az Alapkezelő döntését üzleti megfontolások szempontjából nem értékeli. A Letétkezelő az Alap számára jelzáloggal fedezett hitelt nem nyújthat. 30.5. Az Alap terhére történő értékpapír kölcsönzés Az Alapkezelő a Törvényben előírt feltételekkel az egyes Alapok értékpapírjait legfeljebb a saját tőke harminc százaléka erejéig az Alap nevében kölcsönadhatja. 30.6. Óvadékba, illetve kölcsönbe adott értékpapírok likviditási minősítése Az óvadékba, illetve kölcsönbe adott - egyébként likvid eszköznek minősülő értékpapír nem minősül a befektetési jegyek visszaváltását biztosító likvid eszköznek. 30.7. Óvadékba, illetve kölcsönbe adott értékpapírok limitszámítási szabályai Az egyes értékpapírok saját tőkén belüli arányának számításakor figyelembe kell venni az egyes Alap nevében kölcsönadott értékpapírokat. 31.
Az Alap Befektetési jegyeinek kölcsönzése, terhelhetősége Az Alap Befektetési jegyei dematerializált értékpapírok, így azok a Befektetők rendelkezésének, valamint a Forgalmazók és a letéti helyek értékpapír kölcsönre és transzferálásra vonatkozó szabályzatainak megfelelően szabadon transzferálhatók, kölcsönadhatók és terhelhetők.
32.
A befektetési politika módosítása Az Alapkezelési szabályzat 13.3. pontjában meghatározott várható értékeket az Alapkezelő jelen Tájékoztató engedélyeztetésekor fennálló piaci helyzetben tartja kívánatos portfolió-megoszlásnak. Az Alapkezelő fenntartja magának azt a jogot, hogy a piaci helyzet gyökeres megváltozása esetén kezdeményezze az aktuális befektetési politika módosítását. A befektetési politika módosítását a Felügyelet engedélyezi.
33.
Ingatlanok értékesítése Az Alap ingatlan-portfolióját az Alapkezelő a viszonylag jelentős tranzakciós költségek miatt nem kívánja indokolatlanul gyakran forgatni. Az Alapkezelő ingatlant akkor ad el, ha az ingatlanért kapható vételárra vetített hozam alacsonyabb, mint a hasonló, alternatív ingatlanbefektetések hozama, az Alapkezelő úgy ítéli meg, hogy az adott ingatlanszektorból más ingatlanszektorba érdemes a tőkét átcsoportosítani, egy adott ingatlanszektorból érdemes kivonulni és átmenetileg likvid (kamatozó) eszközben tartani a tőkét, 28
34.
a befektetett tőke csökkenése miatt az Alapnak likvid eszközre van szüksége.
Záró rendelkezések 34.1. Felelősség Az Alapkezelő tevékenysége során mindenkor a Befektetési jegy tulajdonosok érdekében, a tőle elvárható legnagyobb gondossággal és szakszerűséggel köteles eljárni. Az Alapkezelő a tevékenységének ellátása során közreműködőket vehet igénybe, akiknek eljárásáért, mint sajátjáért felel. Az Alapkezelő feladatait olyan módon köteles ellátni, hogy a befektetési jegy tulajdonosokat mindenkor egyenlő elbánásban részesítse. Az Alapkezelő nem felel az Alap vagy a Befektetési jegyek bármely tulajdonosa által, az Alap kezelésével kapcsolatban elszenvedett károkért, kivéve, ha az az Alapkezelő felróható magatartásának következménye. Az Alapot terhel minden, az Alappal kapcsolatos peres eljárással, követeléssel, meghagyással vagy fizetési kötelezettséggel kapcsolatos költség, kivéve, ha az az Alapkezelő felróható magatartása miatt merült fel. 34.2. Eljárási szabályok jogviták esetén Az Alapkezelő az esetlegesen felmerülő jogviták békés rendezésére törekszik. Amennyiben a felek a vitás kérdést békés úton megoldani nem tudják, ezek rendezése polgári peres eljárással történik. Peres eljárás esetén a felek alávetik magukat a Pénz- és Tőkepiaci Állandó Választott bíróság illetékességének. Jogviták esetén a vita eldöntésének alapját a Tpt., a Ptk., az Alap tájékoztatója és kezelési szabályzata, az Alapkezelő és a forgalmazók üzletszabályzata képezi. 34.3. Az Alapkezelési szabályzat módosítása Jelen szabályzatot az Alapkezelő a PSZÁF engedélyével a Tpt-ben előírt eljárási rend betartásával módosíthatja. A módosítás során a Befektetési jegyek tulajdonosainak érdekeit figyelembe kell venni.
Budapest, 2007. november 22.
FirstFund Közép-Európai Befektetési Alapkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság Török Mihály Vezérigazgató
29
