Afstudeeropdracht. Communicatieplan Nieuwe Sloot Park

Afstudeeropdracht Communicatieplan Nieuwe Sloot Park

WonenCentraal Afstudeeropdracht Student: Jessica Zandbergen Nummer: 1520739 telefoon: 0651503662 [email protected] Docent: Helga Koch December 2009

Communicatieplan Nieuwe Sloot Park In opdracht van wonenCentraal

Voorwoord Alphen aan den Rijn, 19 november 2009 Voor u ligt mijn afstudeeronderzoek, geschreven in het kader van de afronding van de studie Communicatiemanagement aan de Hogeschool van Utrecht. Het eindproduct is een communicatieplan voor het nieuwbouwproject Nieuwe Sloot Park in opdracht van woningcorporatie wonenCentraal. In de periode van april tot en met november 2009 heb ik met heel veel plezier bij wonenCentraal een werkperiode vervuld. Ik heb enorm veel geleerd over het communicatievak en ben erg dankbaar voor de kans die ik gekregen heb om nieuwe dingen te leren. Zonder mijn collega’s van de afdeling Strategie en Communicatie was dit communicatieplan nooit tot stand gekomen. Ik wil mijn collega’s bedanken: Suzan Knipp, Suzanne Bergers, Maureen Ovink, Astrid van der Wal en Nicolien van der Wereld. Bedankt voor jullie feedback, advies en ondersteuning. Ik ga jullie missen en zal met plezier terug denken aan mijn tijd bij wonenCentraal. Gijs van Ooi, zonder jouw tip was ik nooit bij wonenCentraal terecht gekomen. Speciale dank gaat tevens uit naar Helga Koch, docent communicatie en tevens mijn werkperiode/afstudeerbegeleider. Zij stond altijd voor mij klaar om feedback te geven en mij een duwtje in de juiste richting te geven. Daarnaast bedank ik alle personen, overige collega’s, familie en vrienden, die de tijd hebben genomen om mij te helpen met mijn onderzoek. Livanne, pappa, mamma en Paul, fijn dat jullie mij gesteund hebben en de laatste fouten eruit hebben gehaald. Ik hoop dat u veel plezier heeft bij het lezen van mijn afstudeeronderzoek. Jessica Zandbergen

2


Managementsamenvatting Woningcorporatie wonenCentraal realiseert in Alphen aan den Rijn de nieuwbouwbuurt “Nieuwe Sloot Park”. De nieuwbouwbuurt bestaat uit twee woontorens met daarin 273 woningen. 63 van deze woningen vallen in de vrije sector huur. Dat wil zeggen huurprijzen van 647 tot ongeveer 1200 euro (of daarboven). Van 31 woningen mogen bewoners kiezen of ze de woning willen kopen of huren. Indien de woning gekocht wordt zijn de prijzen vanaf € 276.000. Indien er wordt gehuurd is er sprake van vrije sector huurprijzen. WonenCentraal verwacht geen moeite te hebben met de verhuur van de sociale huurwoningen. Er is een lange wachtlijst voor sociale huurwoningen in Alphen aan den Rijn.1 De vrije sector/te woon appartementen is echter een ander verhaal. De crisis gooit roet in het eten. Ondanks dat de recessie sinds november 2009 volgens het CBS voorbij is zullen de gevolgen voor wonenCentraal nog lang zichtbaar blijven. Het aantal verkopen en verhuur is enorm terug gelopen. Daarnaast willen veel senioren pas verhuizen als de gezondheid niets anders toelaat en hebben velen hun huidige hypotheek afbetaald. Verhuizen zou dan hogere maandlasten betekenen. WonenCentraal vraagt zich af hoe zij haar woningen verhuurd/verkocht krijgt. Doormiddel van kwalitatief onderzoek in de vorm van interviews met senioren en deskresearch is antwoord verkregen op de beleidsvraag: Hoe kan de afdeling Communicatie de verhuur en verkoop van de vrije sector woningen en de ‘te woon’ appartementen bevorderen? En de daarbij behorende onderzoeksvragen: Wat vinden senioren belangrijk aan wonen en hoe kan wonenCentraal daar in haar communicatie op in spelen? Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat mensen bereid zijn naar een appartement te verhuizen om gezondheidredenen. 2Daarom trekt de combinatie van de woningen met de woonservicezone veel oudere senioren aan. Dat laatste is overigens al gebleken uit de enthousiaste reacties op Park, waar vooral mensen die om gezondheidsredenen willen verhuizen hun interesse laten blijken. 3 De vitale senioren kun je aantrekken door de aandacht te vestigen op de faciliteiten van de appartementen4. De omgeving, de voorzieningen en vooral de levendige en gezellige buurt en het feit dat mensen meer van het leven kunnen genieten omdat een appartement minder onderhoud vergt. Het gevoel dat de buurt moet uitstralen is gezelligheid versus gemak (vrijheid). 5 Uit het onderzoek is gebleken dat seniorensteden in Nederland niet van de grond komen. Dit komt mede door het oubollige, grijze imago dat daarmee geassocieerd wordt6. Er moet dus vooral geen oude mensen imago aan de buurt worden gekoppeld. Dat schrikt veel jongere senioren af, vooral omdat mensen zich vaak veel jonger voelen dan ze zijn. Daarnaast moet het voor niet senioren ook vrij staan om te wonen in Park. Door de economische crisis willen veel senioren niet verhuizen. Ze wachten liever tot de crisis voorbij is omdat ze bang zijn hun eigen woning niet te kunnen verkopen. Ook voor huurders geldt dat ze liever wachten. Verhuizen kost nou eenmaal veel geld. 7Op deze onzekerheid kun je inspelen door samen te werken met makelaars die 1

Woonmarkt Rijnstreek http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/B29463C4-8347-467B-9E38-F379F2591E27/0/2007k3b15p20art.pdf 3 Woonmarkt Rijnstreek 4 http://www.scriptiewinkel.nl/de-invloed-van-draagkracht-op-de-woonwensenvan.86853.lynkx?RapportPointer=9-1380-2609-97286 5 Eigen onderzoek 6 http://www.spacemakers.nl/nieuws/item/1649/seniorenstad-geen-hit-onder-ouderen 7 http://www.usp-mc.nl/Userfiles/File/persberichten/juni09_3.pdf 2

3


speciale acties hebben opgezet in deze tijden, bijvoorbeeld een huis kopen onder voorbehoud. Wanneer men het huidige huis niet kan verkopen kan men ten alle tijden de koop ongedaan maken. 8 Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat senioren bij een aankoop meer informatie wensen dan jongere mensen. Informatie moet er bij de communicatieuitingen van Park dan ook in overvloede zijn. Voor veel van hen is de stap van verhuizen emotioneel omdat het gepaard gaat met de acceptatie van ouder worden. Door het inzetten van verschillende communicatiemiddelen en vooral persoonlijk contact bereik je senioren het best. Vooral vrouwen blijken gevoelig voor service. Herkenbaarheid en duidelijkheid heeft bij senioren een positieve invloed. 9 Uit eigen onderzoek is gebleken dat de verhuizing van een eengezinswoning naar een appartement vaak als moeilijk wordt ervaren. Het huis en de tuin waar mensen jarenlang, met gezin gewoond hebben wordt ingeruild voor een (kleinere) gelijkvloerse woning. Dat gaat vaak samen met de acceptatie van het ouder worden. Het duurt dan ook 1 a 2 jaar voor de beslissing om te verhuizen echt genomen is (van de eerste gedachte tot het zoeken van een woning). Zorg er daarom voor dat mensen genoeg tijd hebben om na te denken over de stap. Wanneer men er bij de eerste confrontatie nog niet aan toe is, is dit wellicht een jaar later wel het geval. 10 Een verhuiscoach die senioren begeleid in het maken van hun beslissing en die alle vragen kan beantwoorden moet inspelen op de wensen van senioren. Opinieleiders moeten ingezet worden in communicatieuitingen om herkenbaarheid te bewerkstelligen. Mensen die net zo als zij zijn, die volop in het leven staan, maar die met dezelfde problemen worstelen. Mensen die een voorbeeld voor velen kunnen zijn. 11 De tuin zou bij een verhuizing het meest gemist worden. Op dat gemis kun je inspelen door een gezamenlijke tuin in het gebied te creëren, waar mensen zonder verplichting hun hobby (tuinieren) kunnen uitoefenen, samen met dit buren. Dit laatste zorgt tevens voor sociale cohesie. 12 Met een combinatie van bovenstaande middelen kunnen de gestelde communicatiedoelstellingen, zoals te lezen is in hoofdstuk 4 behaald worden.

8

Ringeling Makelaardij http://www.marketingonline.nl/images/14233.pdf 10 Eigen onderzoek: Jessica Zandbergen 11 Innovatiecurve Roger (pagina 17) 12 Eigen onderzoek, Jessica Zandbergen 9

4


Inhoudsopgave 1. Inleiding Deel 1 aanleiding onderzoek 2. Nieuwe Sloot Park 2.1 Nieuwe Sloot 2.2 Deelgebied Park 2.3 Communicatie tot nu toe 3. Doel van de communicatie 3.1 Probleemanalyse 3.2 Probleemstelling 4. Marketingcommunicatiedoelstellingen 4.1 Marketingdoelstellingen 4.2 Communicatiedoelstellingen 5. Kritische succesfactoren Deel 2 Analysefase 6. Interne analyse 6.1 Sterke punten Park 6.2 Zwakke punten Park 7. Externe analyse 7.1 kansen Park 7.2 Bedreigingen Park 8. Onderzoeksfase 8.1 Onderzoeksmethode 8.2 Senioren in Alphen aan den Rijn 8.3 Woonbehoeften van senioren 8.3.1 Woonwensen 8.3.2 Redenen verhuizen 8.3.3 Woonwensen in tijden van crisis 8.3.4 Besluitvormingsproces 8.4 Trekt het imago van seniorenstad aan? 8.5 Hoe bereik je senioren 8.6 Seniorenmarketing Deel 3 Plan van aanpak 9. Marketingcommunicatiedoelgroepen 9.1 Marketingcommunicatiedoelgroepen 9.2 Communicatiedoelgroepen 9.3 Intermediair als doelgroep 10. Positionering 11. Marketingcommunicatiestrategie 11.1 Communicatiekruispunt 11.2 Strategie 12. Propositie 13. Communicatiemiddelen 14. Mediakeuze/ planning/ budget 15. Conclusies en aanbevelingen 15.1 Conclusies 15.2 Aanbevelingen 16. Evaluatie 17. Literatuurlijst Deel 3 Bijlagen Bijlage 1 Organisatieanalyse wonenCentraal Bijlage 2 SWOT analyse Bijlage 3 Innovatie Curve Bijlage 4 Plattegrond van het gebied Bijlage 5 Onderzoeksresultaten

6 7 7 7 7 8 9 9 9 10 10 10 11 12 12 12 12 13 13 13 14 14 14 14 14 15 16 16 17 19 20 21 21 21 22 23 24 25 25 25 28 28 31 35 35 35 38 39

5


Inleiding WonenCentraal is de grootste woningcorporatie in (de omgeving van) Alphen aan den Rijn en is sterk lokaal verankerd in Alphen aan den Rijn. 75% van het huurbezit in Alphen aan den Rijn is eigendom van wonenCentraal. Naast wonenCentraal zijn er nog enkele kleine woningcorporaties en particulieren die zich op de woningmarkt van huurwoningen bewegen. Zij hebben slechts 25% van de huurwoningen in handen en vormen geen bedreiging voor de organisatie. WonenCentraal telt 113 medewerkers en is in 1999 ontstaan uit een fusie van twee Alphense woningstichtingen. De corporatie bezit 9000 woningen in Alphen aan den Rijn. Dat is eenderde van alle woningen (koopwoningen en huurwoningen) in Alphen. De organisatie werkt hard aan het uitbreiden en optimaliseren van de woningvoorraad. Daarbij is speciale aandacht voor kwetsbare groepen in de samenleving. WonenCentraal werkt daarom samen met partijen als de gemeente, projectontwikkelaars, zorginstellingen en bedrijven aan projecten voor iedereen in Alphen aan den Rijn. 13 Aanleiding De woningcorporatie bouwt in 2010, in nieuwbouwbuurt Nieuwe Sloot, deelgebied Park. In Park vestigt de eerste woonservicezone van Alphen aan den Rijn. WonenCentraal wil zich met de nieuwbouw vooral richten op vitale senioren in Alphen aan den Rijn. Van de in totaal 273 woningen vallen 63 woningen in het duurdere segment. De huurprijzen vallen binnen de vrije sector (vanaf 647 euro). Van 32 van die woningen mogen bewoners zelf kiezen of zij de woning willen kopen of huren. WonenCentraal vraagt zich af hoe zij haar koopwoningen en vrije sector huurwoningen verkocht/verhuurd krijgt. Zeker in de tijden na de economische crisis zal dit niet meevallen. De huurprijzen zijn hoog en mensen blijven voorzichtig tot de huizenmarkt weer voldoende is aangetrokken. Dit communicatieplan richt zich op de vraag: ‘hoe kan de afdeling communicatie de verhuur en verkoop van de sectorwoningen en de te woon appartementen bevorderen.’ Een onderzoeksvraag die daarbij centraal staat is: ‘Wat vinden senioren belangrijk aan wonen en hoe kan wonenCentraal daar in haar communicatie op in spelen.’ Antwoord op de vraag maakt het makkelijker om de doelgroep aan te spreken en aan te sporen tot het kopen/huren van een woning in Park. Leeswijzer Dit onderzoek is ingedeeld in vier onderdelen, te weten: Aanleiding onderzoek, Analysefase, Onderzoeksfase en het Plan van aanpak. Het volgende hoofdstuk begint met het deel: Aanleiding onderzoek. Daarin kunt u alles lezen over Nieuwe Sloot Park, de gebruikte onderzoeksmethode, de communicatie tot nu toe, het doel van de communicatie en de te behalen doelstellingen. In de Analysefase, te vinden vanaf hoofdstuk 6 tot 8 wordt een analyse gedaan naar de kansen, bedreigingen, sterke en zwakke punten van Park. Voor de Onderzoeksfase verwijs ik u naar deel 2, daar is onder ander onderzoek gedaan naar de woonbehoefte van senioren, het besluitvormingsproces tot verhuizen en seniorenmarketing. Het echte marketingcommunicatieplan wordt beschreven in deel 3: Plan van aanpak. Daarin is uitgewerkt wie de doelgroep is, de mediakeuze en wat de aanbevolen positionering en propositie is. De conclusie en aanbevelingen zijn te vinden in hoofdstuk 16, te vinden in deel 3. 13

Corporate brochure 2006

6


Deel 1 aanleiding onderzoek Hoofdstuk 2 Nieuwe Sloot Park 2.1 Nieuwe Sloot Nieuwe Sloot is één van de laatste ontwikkelingslocaties binnen de gemeentegrenzen van Alphen aan den Rijn. Gelegen in een mooie groene omgeving nabij de Oude Rijn. Het gebied Nieuwe Sloot bestaat uit vier deelgebieden: Park, Holland, Tuin en Wand. De deelgebieden vormen samen één geheel, maar hebben ieder een eigen karakter. In de deelgebieden worden verschillende type woningen gebouwd. Nieuwe Sloot biedt een ruime keuze aan woningen en wordt de eerste woonservicezone van Alphen aan den Rijn. In een woonservicezone wordt wonen gecombineerd met zorg en welzijnvoorzieningen, zodat mensen lang in hun woning kunnen blijven wonen en als dat nodig is gebruik kunnen maken van de zorgvoorzieningen. De woonservicezone is groter dan het gebied Nieuwe Sloot; een aantal omliggende wijken vallen ook binnen de zone en kunnen indien nodig ook gebruik maken van de zorgfaciliteiten. Het hart van de woonservicezone bevindt zich in deelgebied Park. In Park vestigen de voorzieningen. De plattegrond van het gebied is te vinden in bijlage 3. 2. 2 Deelgebied Park Alleen deelgebied Park wordt gerealiseerd door wonenCentraal. In Park wonen de bewoners in levensloopbestendige woningen, met het comfort van zorg en welzijn voorzieningen in de buurt. Er komt een kapper, een fysiotherapeut, een sportgelegenheid, een activiteitencentrum en een denksportcentrum. Daarnaast vestigt er een kinderopvang en een grandcafé. Mensen kunnen zelf bepalen waar ze gebruik van willen maken en wanneer. Alle woningen zijn bestemd voor (vitale)senioren. Maar ook iets jongere mensen die graag in deze omgeving willen wonen zijn welkom. Het project heeft een totale omvang van 95 miljoen euro. Naar verwachting gaat in september 2010 de eerste paal de grond in. De prognose is dat de eerste woning 2,5 jaar later wordt opgeleverd. Een derde deel van een van de woontorens is beschikbaar gesteld voor bewoners van een serviceflat in Alphen aan den Rijn. Type woning Sociale huur Te woon

Aantal 210 32

Vrije sector

31

Totaal

273

Prijs (schatting) Huur onder 647 euro Huur (ver) boven 647 euro tot ± 1200 euro of koop (prijzen vanaf 276.000) Huurprijzen (ver)boven 647 euro (prijzen heel divers tot ± 1200 euro)

Tabel 1.0 verdeling woningen

Met de voorzieningen en appartementen voorziet wonenCentraal in de behoefte van veel ouderen. Voor senioren zijn er namelijk te weinig (betaalbare en levensloopbestendige) appartementen in de gemeente Alphen aan den Rijn. 14 14

Woonmarkt Rijnstreek

7


2.3 Communicatie tot nu toe WonenCentraal is al gestart met het communiceren over de komst van Park. In al haar communicatie is wonenCentraal zo open en transparant mogelijk. Alle communicatie over Park gaat in overleg met de projectleider. De communicatie over nieuwbouw projecten beperkt zich in een eerste fase tot persberichten en eerste paal bijeenkomsten. Als de verhuur (bijna) start wordt er gebruikt gemaakt van een verhuurbrochure, advertenties en informatiemarkten. Alle communicatie-uitingen dragen de huisstijl van wonenCentraal. Tot nu toe geldt hetzelfde voor Park. De verhuur is nog niet gestart en de communicatie heeft zich vooral via de media afgespeeld. De pers is enthousiast over Park en plaatst regelmatig persberichten of zoekt zelf contact met wonenCentraal. Naast perscontact is er samen met de gemeente een website gemaakt met informatie over Nieuwe Sloot. Ook wordt er een nieuwsbrief verspreid onder omwonenden. De nieuwsbrief, die informatie over Nieuwe Sloot bevat, verschijnt eens per 3 maanden. Gezamenlijk met de gemeente is er een speciale huisstijl voor Nieuwe Sloot ontwikkeld. Deze wordt aangehouden bij alle communicatie-uitingen, voor alle deelgebieden.

Logo Nieuwe Sloot

Er is flink wat protest vanuit omwonenden op de nieuwbouw. Dit heeft te maken met angst voor de hoge gebouwen. Mensen zijn bang dat hun uitzicht belemmerd wordt of dat ze geen zon meer in hun tuin zullen krijgen. Voor omwonenden zijn er zijn twee informatiebijeenkomsten geweest. Er is verteld wat de komst van Park voor de omwonenden betekent, daarnaast is er geprobeerd om twijfel/angst weg te nemen bij omwonenden. Het communicatieproces voor werving van huurders moet nog van start gaan. Aan mij de taak om die vorm te geven.

8


Hoofdstuk 3 Doel van de communicatie WonenCentraal wil met Nieuwe Sloot Park woonruimte creëren voor voornamelijk senioren. Daarmee wil de organisatie onder andere de doorstroom op de woningmarkt bevorderen. Gezien de woningprijzen/huurprijzen en huidige marktsituatie vraagt wonenCentraal zich af hoe ze haar communicatie af moet stemmen op de doelgroep en hoe ze haar doelgroep kan enthousiasmeren om in Park te komen wonen.

3.1 Probleemanalyse Crisis Door de economische ontwikkelingen van 2008/2009 is het aantal verkochte huizen in Nederland in het derde kwartaal van 2009 gedaald met 23% vergeleken met een jaar eerder. De prijs van een gemiddelde koopwoning daalde met 4,9 procent tot 229.000 euro.15 Een gevolg van de crisis is dat mensen niet verhuizen. Uit angst voor het niet verkopen van het oude huis of voor het verliezen van hun baan. Dat geldt voor zowel koop als huurwoningen16. Ondanks het feit dat Nederland in het derde kwartaal uit de recessie geklommen is, zal de economie nog lang last van de gevolgen hebben.17 Door de economische crisis heeft wonenCentraal, die in eerste instantie huur en koopwoningen wilde bouwen in Nieuwe Sloot, haar plan bijgesteld. Er komt meer sociale huur en huurders van de ‘te woon’ appartementen mogen zelf beslissen of ze dezelfde woning kopen of gaan huren. Hypotheek afbetaald Een andere kwestie waar wonenCentraal door de komst van Park mee te kampen heeft, is dat veel senioren in een koophuis wonen waarvan de hypotheek al afbetaald is. Verhuizen zou hogere maandlasten betekenen. Daardoor hebben veel mensen minder behoefte om te verhuizen. 18 Moeilijke beslissing De stap van een eengezinswoning naar een appartement is geen eenvoudige beslissing. Je geeft je eigen huis met tuin op voor een (kleiner) appartement. Voor veel senioren gaat deze stap gepaard met de acceptatie van ouder worden.19

3.2 Probleemstelling Beleidsvraag - Hoe kan de afdeling Communicatie de verhuur en verkoop van de vrije sector woningen de ‘te woon’ appartementen bevorderen? Onderzoeksvragen - Wat vinden 50+ers belangrijk aan wonen en hoe kan wonenCentraal daar in haar communicatie op in spelen?

15

http://www.nuzakelijk.nl/algemeen/2097759/verkoop-woningen-fors-gedaald.html http://www.usp-mc.nl/Userfiles/File/persberichten/juni09_3.pdf/ http://www.biflatie.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=201:huizenmarkt-herstelt-in-2e-helft2010&catid=37:huizenmarkt 17 http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Wat+doen+de+huizenprijzen/Ontwikkeling+N ederland/ 18 http://www.rondomwonen.nl/site/loader/loader.aspx?DOCUMENTID=8decb840-6e68-4584-9168c451bc15d48f 19 Eigen onderzoek: Jessica Zandbergen 16

9


Hoofdstuk 4 Marketingcommunicatiedoelstellingen Het opstellen van het communicatieplan heeft als doel het behalen van onderstaande marketing/communicatiedoelstellingen. 4.1 Marketingdoelstellingen • Binnen 3 maanden na de opening van inschrijving (start verhuur) wil wonenCentraal 60% van de vrije sector woningen verhuurd hebben. • Binnen 3 maanden na de start van de inschrijving (start verhuur) wil wonenCentraal 30% van de woningen verkocht hebben. • Ten minste 35% van de inwoners van Park zijn vitale senioren die relatief jong zijn en volop genieten van het leven (zonder gezondheidsklachten). • Bij oplevering is 100% van de woningen verhuurd. 4.2 Communicatiedoelstellingen • Binnen een jaar na de start van de campagne vindt 40% van de vitale en minder vitale senioren in Alphen aan den Rijn Park een goede buurt om te gaan wonen. • Binnen een half jaar na start van de campagne is 60% van alle inwoners boven de 21 jaar in Alphen aan den Rijn geïnformeerd over de komst van Park • Binnen drie maanden na de start van de campagne is 50% van alle senioren in Alphen aan den Rijn (boven de 50 jaar) ten minste 3 maal geconfronteerd met Park • Park binnen 5 jaar na de campagne een volwaardig geaccepteerde, prettige buurt maken. Te meten door het aantal reacties op huuradvertenties (bij een lege woning). Dit moet tenminste 20% hoger zijn dan bij andere woningen.

10


Hoofdstuk 5 Kritische succesfactoren ♦ WonenCentraal heeft een budget vastgesteld van 300.000 euro voor de communicatie van project Nieuwe Sloot Park. In het gehele communicatieproces moet dit budget bewaakt worden. ♦ Communicatie naar huurders/kopers toe wanneer het project klaar is. ♦ Een goede samenwerking met alle partijen (gemeente/ zorg/welzijnsvoorzieningen/aannemer) ♦ Hoogte van de huurprijzen. ♦ Samenwerking met makelaars (bij verkoop). ♦ Betrokkenheid medewerkers (voornamelijk medewerkers die nodig zijn voor het communicatie/verhuur proces). ♦ Communicatie met de bouw, over de bouw. ♦ Verloop einde crisis. ♦ Vergunning verlening.

11


Deel 2 Analysefase In de volgende twee hoofdstukken volgen de interne analyse (hoofdstuk 6) en de externe analyse (hoofdstuk 7). Beiden geven inzicht in de sterke en zwakke punten van Park en de kansen en bedreigingen. De SWOT analyse voor Nieuwe Sloot Park is te vinden in bijlage 2.

Hoofdstuk 6 Interne analyse 6.1 Sterke punten Park Het is lang geleden dat wonenCentraal op zo’n grote schaal nieuwe huurappartementen in Alphen aan den Rijn heeft gerealiseerd.20 Over het algemeen is het imago van wonenCentraal bij haar huurders en inwoners van Alphen aan den Rijn positief. Dat blijkt uit een jaarlijks imago onderzoek door wonenCentraal. Inwoners van Alphen aan den Rijn zien wonenCentraal als vriendelijk, betrouwbaar, commercieel, degelijk, deskundig, zakelijk en eigentijds. 21 Een positief imago draagt bij aan tevreden huurders en een goede relatie. Door de krapte in de woningmarkt is er een lange wachtlijst voor huurwoningen in Alphen aan den Rijn. De meeste huurders komen in aanmerking voor sociale huur (goedkope huurwoningen). 22Het merendeel van de woningen in Park is sociale huur. Mede door het tekort aan woningen zal het voor wonenCentraal weinig moeite kosten om die woningen verhuurd te krijgen. De komst van Park wordt door inwoners van Alphen aan den Rijn positief ontvangen23. Mede door het tekort aan en de vraag naar (mooie, levensloopbestendige en betaalbare) appartementen en de nabijgelegen voorzieningen zijn vooral senioren enthousiast over Park. 24Ook de locatie blijkt populair te zijn. De meeste senioren willen liefst dicht bij het centrum wonen. De groene parkachtige omgeving en nabijgelegen Oude Rijn dragen bij aan de populariteit van Park. 25Ruim tweehonderdvijftig mensen staan ingeschreven op een lijst van geïnteresseerden. De wens naar woningen waar men lang kan blijven wonen is groot. 55% van de senioren in Alphen aan den Rijn geeft aan bij verhuizing voorkeur te hebben aan een seniorenwoning of een appartement.) 26Een ander sterk punt aan Park zijn de faciliteiten zoals het grandcafé en de wellness voorzieningen. Die maken dat het een levendige omgeving wordt. 6.2 Zwakke punten Park Ondanks de animo voor Park onder senioren moet wonenCentraal oppassen voor een grijs/oubollig/senioren imago. Door dat imago zouden veel potentiële huurders/kopers, die zich niet aangesproken voelen door dat imago, afgeschikt kunnen worden. 27Zeker als de nadruk wordt gelegd op het verzorgingstehuis die zich voor een deel vestigt in één van de woontorens in Park. Het risico aan een buurt speciaal voor ouderen is dat het een hoger verloop heeft door overlijden of verhuizingen naar een woning met meer intensieve zorg (verpleeghuis).

20

WonenCentraal, jaarverslag 2008 Imago-onderzoek wonenCentraal 22 Woonmarkt Rijnstreek 23 Eigen telefonisch onderzoek en analyse aantal inschrijvingen belangstellendenlijst/ reacties omgeving 24 Analyse belangstellendenlijst 25 Senioren rapportage wonenCentraal, 2007 26 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=70233NED&D1=0-3,6,9,12&D2=0,126128&D3=0-4&D4=(l-1)-l&HD=090713-1418&HDR=T&STB=G1,G2,G 27 zie Onderzoeksfase: Imago seniorensteden, pagina 18 21

12


Hoofdstuk 7 Externe analyse 7.1 Kansen Park Met de hoeveelheid woningen in Park voorziet wonenCentraal in de behoefte van Alphen aan den Rijn. Alphen aan den Rijn heeft te kampen met een enorme krapte in de woonmarkt28. Dat tekort aan woningen heeft te maken met het vooral dure koopwoningen in de gemeente. De meeste woningen zijn te duur voor starters en mensen met een modaal inkomen. (appartementprijzen: € 228.000 29in Alphen aan den Rijn tegen € 189.320 30in Nederland). Het gevolg is dat starters en doorstromers gedwongen worden om te huren. Een kans waar wonenCentraal al jaren dankbaar gebruik van maakt. 31Met Park wil wonenCentraal haar doelstelling behalen, namelijk: doorstroom op de woningmarkt in Alphen aan den Rijn bevorderen. 32 De doelgroep die wonenCentraal wil aanspreken met Park zijn senioren. De kinderen zijn de deur uit: een volgende stap zou verhuizen naar een kleinere (gelijkvloerse) woning kunnen zijn. Met mooie, betaalbare appartementen voorziet Park in de behoefte van senioren. 33 7.2 Bedreigingen Park Een externe factor die meespeelt is de steeds groter wordende groep huurders door de gevolgen van de economische crisis. De crisis zorgt ervoor dat mensen met een eigen woning minder snel een woning kopen, maar eerder een woning huren. Mensen hebben meer moeite met het verkopen van hun huidige woning en blijven regelmatig achter met dubbele lasten. Om dat te voorkomen verhuist men niet. Ook huurders zijn voorzichtiger en verhuizen liever niet. Verhuizen kost geld en mensen nemen het zekere voor het onzekere. Het zal nog een tijd duren voordat de arbeidsmarkt en huizenmarkt weer is opgekrabbeld. 34 Veel senioren wonen momenteel in een koopwoning waarvan de hypotheek (al/bijna) is afbetaald. Daardoor bestaat er minder behoefte om te verhuizen. Ook is het moeilijk om een hypotheek te krijgen in deze situatie. 35 Park bestaat uit een tweetal hoge appartementencomplexen. De bewoners van de wijk om Park heen zijn huiverig voor de hoogbouw. Ze zijn bang dat het hun uitzicht en zon belemmerd. Er is zelfs een belangenvereniging opgestart. Deze komt op voor de belangen van de omwonenden. Ze hebben geprobeerd de hoogbouw tegen te houden. 36 Een nadeel van Park is dat de gemeente bepaald heeft dat er geen detailhandel mag komen in de woonservicezone. Dat betekent dat er bijvoorbeeld geen supermarktje komt. Voor senioren is dat zeker een groot nadeel. 37

28

Woonmarkt Rijnstreek http://huizen.trovit.nl/5617/koopprijs-alphen-aan-den-rijn 30 http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Wat+doen+de+huizenprijzen/Ontwikkeling+N ederland/ 31 Analyse gemiddelde woningprijs appartementen Alphen aan den Rijn (€ 228.000 gemiddeld 32 Bedrijfsvisie wonenCentraal 33 Eigen telefonisch onderzoek en analyse aantal inschrijvingen belangstellendenlijst/ reacties omgeving 34 Woonmarkt Rijnstreek / onderzoeksfase: Woonwensen in tijden van crisis 35 Woonwensen CBS 36 Belangengroep Nieuwe Sloot / krantenartikelen 37 Woonwensen CBS 29

13


Hoofdstuk 8 Onderzoeksfase Om antwoord te krijgen op de beleids- en onderzoeksvragen (zoals vastgesteld in hoofdstuk 2.2) is het noodzakelijk om de markt en de consument grondig te onderzoeken. De belangrijkste analyses en conclusies zijn te lezen in deze onderzoeksfase. In het plan van aanpak wordt rekening gehouden met deze bevindingen. 8.1 Onderzoeksmethode 8.1.1 Deskresearch Door het raadplegen van internetbronnen (veelal via Google) en het raadplegen van overige literatuur, zoals kranten en boeken is onderzoek gedaan naar wat er leeft onder senioren. In wat voor woningtype wonen senioren, wanneer verhuizen senioren en hoe bereik je senioren (seniorenmarketing)? Op internet zijn tal van onderzoeken te vinden over senioren en wonen, waaronder: bestaand onderzoek van de gemeente Alphen aan den Rijn, wonenCentraal, de gemeente Pijnacker, CBS en Villavie. Een compleet overzicht van gebruikte onderzoeken is te vinden in de literatuurlijst. 8.1.2 Kwalitatief onderzoek Eigen onderzoek is gedaan aan de hand van kwalitatief onderzoek. Uit bestaand onderzoek ontbrak steeds de vraag: wanneer nemen mensen de stap om te verhuizen van een eengezinswoning naar een appartement en hoe ervaren zij die stap? Wie betrekken zij bij de beslissing om te verhuizen en hoeveel tijd zit er tussen de beslissing en de zoektocht? Die vragen zijn gesteld in eigen onderzoek. Daarbij is gekozen voor een halfgestructureerd interview. De vragenlijst staat vast maar bij onduidelijkheden en interessante antwoorden is er de mogelijkheid om door te vragen. Er zijn drie soorten vragenlijsten gemaakt: • • •

Een vragenlijst voor mensen die op zoek zijn naar een appartement Een vragenlijst voor mensen die de stap al genomen hebben om te verhuizen naar een appartement. Een vragenlijst voor mensen die de stap nog niet hebben genomen (niet willen nemen). De vragenlijsten zijn mondeling beantwoord door senioren vanaf 50 jaar, wonend in Alphen aan den Rijn. Het aantal respondenten per vragenlijst is tien. Na dertig interviews bleek herhaling op te treden. 8.1.3 Telefonisch onderzoek Twintig senioren die op de lijst voor geïnteresseerden voor Nieuwe Sloot staan zijn ondervraagd over waarom ze graag in Nieuwe Sloot willen wonen en wat hun eisen aan een woning zijn. Dit onderzoek heeft plaats gevonden als steekproef of de bestaande internetonderzoeken ook valide zijn voor Alphen aan den Rijn. Dat laatste bleek in alle gevallen te kloppen.

8.2 Onderzoeksfase: Senioren in Alphen aan den Rijn In 2008 woonden in Alphen aan den Rijn 22739 senioren (55 jaar en ouder)38. Door de vergrijzing stijgt dat aantal de komende jaren verder. Deze senioren moeten allemaal ergens wonen en leven. Voor de toekomst betekent dat, dat er voldoende

38

http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=70233NED&D1=0-3,6,9,12&D2=0,126128&D3=0-4&D4=(l-1)-l&HD=090713-1418&HDR=T&STB=G1,G2,G3

14


woningen zorggeschikt moeten zijn, zodat senioren in hun woning kunnen blijven wonen, ook als ze ouder worden. 8.3 Wat zijn de woonbehoeften van Senioren? Om senioren zo effectief mogelijk te benaderen is het belangrijk om te weten wanneer ze willen verhuizen en wat zij belangrijk vinden aan wonen. 8.3.1 Woonwensen De gemeente Alphen aan den Rijn heeft in 2009 een woonwensenonderzoek gedaan onder inwoners van 55 jaar en ouder. Onderzocht is of senioren behoefte hebben aan luxe huisvesting met een hoog voorzieningenniveau in het buitengebied. Dit blijkt niet zo te zijn. Senioren geven juist de voorkeur aan kleinschalige oplossingen in een levendige woonomgeving, bij voorkeur in hun eigen wijk. 39Vaak is de hypotheek van het huis al afbetaald en mede daardoor is de behoefte om te verhuizen minder groot. Toch komen senioren vroeg of laat voor de beslissing om daar te blijven wonen of te verhuizen naar een appartement, of kleinere (gelijkvloerse) woning. Uit het woonwensenonderzoek kwam naar voren dat een gelijkvloerse woonruimte, veel zonlicht, een levendige buurt en een groot balkon belangrijk wordt gevonden door de senioren. De ondervraagden gaven aan alleen te willen verhuizen als ze er op vooruit gingen. Dus als alles aan de toekomstige woning aan hun eisen voldoet. De gewenste woonvorm verandert met de leeftijd en de lichamelijke beperkingen. Terwijl bij 55 tot 64-jarigen de zelfstandige woning het meest populair is, gaat de belangstelling van de 65-plussers vooral uit naar woningen met zorggarantie40. Uit een scriptie ‘Invloed van draagkracht op de woonwensen van ouderen’ van Sander Koomen blijkt overigens dat tijdens het zoekproces naar een nieuwe woning, er verschillen zijn waar te nemen tussen draagkrachtige en minder draagkrachtige ouderen. Voor minder draagkrachtige ouderen is de prijs van groter belang dan dat het geval is bij draagkrachtige ouderen. Deze laatste categorie hecht meer waarde aan de woonomgeving. Met name de ouderen met veel overwaardevermogen vinden de woonomgeving (winkels in de buurt/ groene omgeving) vaker belangrijk. 41 8.3.2 Redenen verhuizen 65% van de senioren woont in een eengezinswoning, het overige deel in een appartement. Senioren blijven zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Pas als door de gezondheid een bejaardenwoning echt vereist is, zijn zij bereid te verhuizen. 42 Het deel dat wel naar een appartement wil verhuizen doet dat uit voorzorg. Ze denken aan de toekomst en willen het 39

Onderzoek Gemeente Alphen aan den Rijn mei 2009 http://www.rondomwonen.nl/site/loader/loader.aspx?DOCUMENTID=8decb840-6e68-4584-9168c451bc15d48f 41 http://www.scriptiewinkel.nl/de-invloed-van-draagkracht-op-de-woonwensenvan.86853.lynkx?RapportPointer=9-1380-2609-97286 42 http://www.amersfoort.nl/docs/bis/raad/2009/Raadsstukken/04%20april/Praatstuk%2014-42009%20Meer%20woningen%20voor%20Ouderen%2C%20regio%20Amersfoort.pdf 40

15


gemak van een appartement ervaren. 43 Het CBS heeft een onderzoek gepubliceerd naar de verhuisgeneigdheid in Nederland. Daaruit blijkt dat 14% van de 55 tot 64 jarigen de behoefte heeft om te verhuizen. Van 65 jaar en ouder is bekend dat 11% een woning zoekt. De meeste mensen zijn niet actief opzoek, ze willen verhuizen maar nemen de tijd. Dit komt door het ontbreken van voldoende aanbod. De reden van verhuizen is bij de helft van alle 65+ers om gezondheidsredenen, gevolgd door 20% die verhuist omdat de huidige woning niet meer aan de eisen voldoet. 4445 Uit eigen onderzoek blijkt dat de stap van een eengezinswoning naar een appartement moeilijk is. De stap gaat gepaard met de acceptatie van ouder worden en het grootste gemis is de tuin. 46Ook het verlaten van het huis waar men al jaren woont, is moeilijk. De tijd tussen de eerste gedachte om te verhuizen en de echte stap duurt 1 á 2 jaar. 47 8.3.3 Woonwensen in tijden van crisis Verhuizen kost geld, daarom wachten zowel huurders en kopers tot de crisis voorbij is. Als mensen verhuizen dan kiest men eerder voor een huurwoning.48 49 Van de senioren die wel zouden willen verhuizen zegt maarliefst 92% van de senioren dat de economische crisis geen invloed heeft op de verhuisgeneigdheid. Slechts 3% van de 55-plussers zegt de verhuizing door de crisis uitgesteld te hebben, dit zijn met name 55-plussers met een koopwoning. Ze maken zich wel zorgen (20%) over de verkoop van hun huidige woning door de dalende huizenprijzen. Dit lijdt uiteindelijk toch tot een verschil in wil (wel willen verhuizen) en doen (niet door crisis). 50 Hoe lang de crisis nog zal duren is lastig te zeggen, maar door te kijken naar het verloop van voorgaande crisissen voorspelt de Rabobank dat in de tweede helft van 2010 de huizenmarkt zal herstellen. Als dat het geval is komt dat voor Nieuwe Sloot Park op tijd. 51 8.3.4 Besluitvormingsproces Wanneer mensen een huis willen kopen (of huren) doorlopen ze een aantal stappen. Een huis is niet iets wat mensen zomaar ‘even’ in een impuls kopen, er gaat een lang proces aan vooraf. De aankoop is zo belangrijk dat er veel tijd aan besteed wordt. Een huis heeft een groot financieel risico. Om een miskoop te voorkomen, verzamelen en verwerken mensen veel informatie. Op basis daarvan vormen ze een oordeel en volgt eventueel de koop. Wanneer een campagne zou starten zou de besluitvorming er als volgt uitzien: 52 Na confrontatie met een communicatie-uiting besteedt de ontvanger aandacht aan de communicatie-uiting en vormt een eerste reactie over het product. ‘leuk, ‘niet leuk’, ‘niet interessant’. In de focussing-fase besteedt de ontvanger aandacht aan de boodschap. In dit geval denkt de ontvanger erover na hoe het zou zijn om te verhuizen naar de wijk. Als de ontvanger nog steeds positief is, verzamelt hij of zij informatie en vormt zich een meer uitgebreide mening (attitude). Bij een product met 43

Eigen onderzoek http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/B29463C4-8347-467B-9E38-F379F2591E27/0/2007k3b15p20art.pdf 45 Eigen onderzoek; Jessica Zandbergen 46 Eigen onderzoek; Jessica Zandbergen 47 Eigen onderzoek: Jessica Zandbergen 48 http://www.gelderlander.nl/voorpagina/nijmegen/5409438/Crisis-op-huizenmarkt-huurder-verhuist-minder.ece 49 Algemeen Dagblad, 9 oktober 2009 50 http://www.usp-mc.nl/Userfiles/File/persberichten/juni09_3.pdf 51 http://www.biflatie.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=201:huizenmarkt-herstelt-in-2e-helft2010&catid=37:huizenmarkt 52 Marketingcommunicatiestrategie, Floor en Van Raaij, blz. 149 44

16


een hoge betrokkenheid, zoals een huis, kan de focussing-fase maanden duren. Bij deze fase zou eigenlijk ook de invloed van anderen moeten worden toegevoegd. De laatste fase is het gedrag waar men eventueel over gaat tot de koop.

Figuur 2: Besluitvormingsproces (Floor en van Raaij)

Een ander proces dat de acceptatie van nieuwe ideeën weergeeft is de Innovatie Adoptie Kromme (Roger). Net als in bovenstaand besluitvormingsschema is ook hiermee te zien hoe mensen nadenken over het accepteren van nieuwe ideeën. De fasen die voor wonenCentraal het belangrijkst zijn (kijkend naar het besluitvormingsschema) zijn de eerste fase waarin men gaat nadenken over het product. Dan moet er genoeg informatie zijn en moet men op een positieve manier beïnvloed worden. Ook een tweede of een derde uiting in de focussingfase is belangrijk. In deze stap is vooral persoonlijk contact van belang. Er moet antwoord gegeven worden op praktische vragen als: wat is het risico als ik mijn huis verkoop? Wanneer in dat stadium persoonlijk contact plaatsvindt, kan eventuele twijfel worden weggenomen. Senioren die belang hechten aan de mening van anderen moeten die mening kunnen verkrijgen door bijvoorbeeld speciale bijeenkomsten. De adoptiecurve van Rogers voor innovatie (zie bijlage 2)is nuttig om in gedachten te houden dat het nutteloos is om te proberen de massa snel en massaal van een nieuw controversieel idee te overtuigen. Het is beter om eerst te beginnen met het overtuigen van de vernieuwers en de vroege adopteerders. In de achterblijvers moet wonenCentraal geen moeite willen steken. Die zijn toch niet mee te krijgen. De vroege overnemers en vernieuwers zijn de opinieleiders die kunnen worden ingezet voor het overhalen van mensen die twijfelen (Multi step flow theorie). 8.4 Trekt het imago van een seniorenstad ouderen aan? Suncity is een seniorenstad voor vitale senioren in Amerika. Suncity heeft de omvang van Almere en kent 100.000 vitale senioren in Florida. Bewoners hoeven de stad niet uit, want alles is er te vinden. De stad bestaat uit een verzameling golfterreinen, meertjes en duizenden laagbouwbungalows. Er wordt vooral met golfkarretjes gereden, waardoor er weinig auto’s zijn.53

17


In Amerika zijn deze seniorensteden een succes, maar past dit concept ook in kleinschaliger Nederland? Weinig animo ‘Seniorenstad’ is een initiatiefgroep die gemeenschappen die aantrekkelijk zijn voor 55-plussers realiseert. De initiatiefgroep heeft in 2004 onderzoek verricht naar de woonwensen van senioren. Volgens de groep wil 40% van de ondervraagden in een seniorenwijk wonen. Dat zijn 4 miljoen mensen54. De initiatiefgroep is begonnen met initiatieven in verschillende plaatsen in Nederland en het idee is enthousiast ontvangen door media en senioren. Maar vijf jaar na dato is het concept nog niet van de grond gekomen. De initiatiefgroep heeft het project in de Noordoostpolder, dat al in een vergevorderd stadium is, afgelast. De reden daarvoor is dat mensen toch niet in een wijk met alleen maar senioren willen wonen. Vooral het grijze imago staat mensen tegen55. Volgens de initiatiefnemers komt dat door de verslechterde woningmarkt, maar onderzoeken beweren anders. De grote aantrekkingskracht van seniorensteden komt volgens Alex Sievers van woningcorporatie Imbo vooral door de trend dat veel oudere Nederlanders zich steeds meer afzetten tegen de volgens hen heersende jongerencultuur.56 Maar volgens Hugo van der Beld, adviseur op het gebied van ouderen57, bestaan ouderendorpen eigenlijk al. ‘Kijk maar naar leeggelopen dorpen in Noord Nederland; de gemiddelde leeftijd is daar fors hoger dan elders.’ Hij denkt niet dat er op een grote schaal animo is voor een seniorenstad omdat er minder verhuisgeneigdheid is onder ouderen.’ De VS wordt vaak als inspiratiebron gezien voor seniorensteden. Echter, het perspectief op 'afstand' is in Nederland heel anders; waar het in de VS heel gebruikelijk is om voor een weekendje familiebezoek 'coast to coast' te vliegen, is hier een ritje van bijvoorbeeld Tilburg naar Breda al het maximum. Laat staan dat mensen naar de Noordoostpolder verhuizen, ver bij familie en vrienden vandaan.’ Onderzoek van een woningcorporatie in de Bilt en Motivaction wijst uit dat ouderen niet alleen maar in seniorenwijken willen wonen. Een aanzienlijk deel wil actief deel uit maken van de maatschappij en betrokken blijven. 58 Ook de resultaten van een onderzoek van WoonQuest weerspreken de bewering van Seniorenstad dat 4 miljoen mensen in een seniorenstad willen wonen. 59 Voor Park betekent dat, dat wonenCentraal zich niet alleen senioren moet richten maar ook op alleenstaanden en jongere mensen. Daarnaast moet bewaakt worden dat er geen seniorenimago aan de buurt wordt gehangen. 8.5 Hoe bereik je senioren? De groep senioren is eigenlijk te gevarieerd. Er kan eigenlijk niet over één groep worden gesproken. De leeftijden varieert van 55 tot misschien wel 110. Terwijl de ene

53

http://www.vermogensbehoud.nl/downloads/buildingbusiness-Lifestyle.pdf www.Villavie.nl 55 http://www.spacemakers.nl/nieuws/item/1649/seniorenstad-geen-hit-onder-ouderen 56 http://www.noworriez.nl/?e=289 57 http://www.twynstraguddeblog.nl/hugovandenbeld/2006/12/seniorensteden_.html 58 http://www.rijp.info/bedrijven/index.php?id=171 59 http://www.spacemakers.nl/nieuws/item/1649/seniorenstad-geen-hit-onder-ouderen 54

18


senior veel zorg nodig heeft, loopt de andere oudere meerdere malen per jaar een marathon. 60 Onderzoek van Promovisique onderscheidt senioren in drie herkenbare subgroepen. Namelijk; jonge senioren, bewuste levensgenieters en oude senioren. 61 Kijkend naar de verschillen in de subdoelgroepen lijkt het van belang om media-uitingen te segmenteren. Vooral bewuste levensgenieters en oude senioren zijn interessant voor Park. Al zal het meer moeite kosten om jonge senioren mee te krijgen. Jonge senioren Deze groep zit in een ontkenningsfase en heeft een bepaalde levensstijl waar ze niet van wil afwijken, hoewel deze levensstijl niet in lijn is met de werkelijke biologische leeftijd. Zij draagt kleding die niet voor haar bedoeld is, maar voor jongeren. Zij ontkent het feit dat ze oud is en wil daardoor allerlei activiteiten doen en producten kopen die niet (meer) voor haar bestemd zijn. Ze probeert jong te blijven door er jong uit te zien. Daar kunnen allerlei producten aan te pas komen, zoals de botox-behandeling, en eventueel andere plastische chirurgie. Vanwege de ontkenning keert deze groep zich af van producten als gehoorapparaten, rollators, brillen, etc. Bewuste levensgenieters Deze groep is zich ervan bewust dat zij oud(er) is en geniet daarom volop van het leven. Zij geeft geld uit aan leuke dingen die bedoeld zijn voor mensen van hun leeftijd en pot het geld niet op. Het motto van deze groep is daarom ook: je leeft maar één keer, waarom zou je achter de geraniums gaan zitten? Producten als gehoorapparaten, rollators en brillen kunnen aan de orde zijn, maar daar maakt deze groep geen probleem van. Dat hoort nu eenmaal bij het ouder worden. Verder mogen de (klein)kinderen van deze groep ook genieten. De bewuste levensgenieter wil zijn nageslacht graag verwennen met cadeaus en uitjes. De oude senioren Onder deze groep senioren overheerst de gedachte dat het leven bijna is afgelopen. Men leeft als het ware naar de dood toe. Ze voelen zich vaak hulpbehoevend en de fysieke mogelijkheden zijn beperkt. Vaak kunnen de bewuste levensgenieters door een plotselinge beperking in de fysieke mogelijkheden zeer snel ‘overstappen’ naar deze groep. Er is bij deze groep een grote behoefte aan producten als gehoorapparaten, rollators en brillen. Vliegvakanties en lange reizen zijn niet meer aan de orde, hooguit daguitjes voor zover dit nog fysiek mogelijk is. 8.6 Seniorenmarketing Seniorenmarketing is de laatste jaren steeds meer in opkomst. Hoe kun je senioren het best benaderen? Wanneer je met die wensen rekening houdt kun je senioren optimaal bereiken.

60

http://www.rondomwonen.nl/site/loader/loader.aspx?DOCUMENTID=8decb840-6e68-4584-9168c451bc15d48f 61 http://www.marketingfacts.nl/berichten/20061016_senioren_de_vergeten_doelgroep/

19


Mannen vinden prijs/kwaliteitsverhouding belangrijker dan vrouwen en zijn gevoeliger voor design. Vrouwen zijn meer gevoelig voor service. Als mannen bijvoorbeeld een mobiele telefoon aanschaffen, laten ze zich uitgebreider informeren dan vrouwen. Mannen proberen ook sneller nieuwe producten uit en doen hun best om mee te gaan met de technologische veranderingen. Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar hoe senioren tegen reclameuitingen aan kijken. De belangrijkste bevindingen zijn dat senioren kritisch tegenover reclame staan, maar er wel aandacht voor hebben. Bij een grote aankoop let 55% extra op reclame en 51% komt door reclame interessante dingen tegen. Men wil voor de aankoop wel eerst informatie over de aankoop. 62 Herkenbaarheid heeft grote positieve invloed op de waardering van reclame. Dat blijkt uit het feit dat 69% aangeeft liever een gewone Nederlander te zien, met wie men zich kan identificeren, dan een bekende Nederlander. Televisiereclames voor senioren moeten aan een aantal eisen voldoen om senioren echt goed te benaderen. Hieronder enkele tips: -

Zorg voor echte reclame, toon producten zoals ze zijn. (zonder blabla) Toon herkenbare situaties, echte mensen Houd reclame begrijpelijk Spreek rustig Gebruik niet teveel achtergrond geluiden Gebruik humor Zorg voor voldoende informatie over het product/dienst Senioren voelen zich gemiddeld 10-15 jaar jonger dan dat ze werkelijk zijn. Gebruik daarom jongere mensen, dan de doelgroep is. 63 Uit een nationaal leesonderzoek 64gehouden onder 50+ers blijkt dat ruim de helft van de senioren minstens één maal per week gebruikt maakt van het internet om informatie op te zoeken of om e-mail te sturen/bekijken. Wat betreft lezen zijn de regionale kranten het populairst. Tijdschriften als de Kampioen, Plusmagazine en Libelle staan op de hoogste plaatsen. Wat betreft televisie blijven senioren de publieke omroep trouw. Programma’s waar veel naar gekeken wordt, zijn het NOS journaal en Hart van Nederland. Maar ook programma’s op de regionale omroep worden veel bekeken. Dat laatste is een mooi gegeven voor de media keuze voor Park. Mensen in de leeftijd van 50-64 besteden 221,6 minuten per week aan televisie kijken.

62

Indora http://www.marketingonline.nl/images/14233.pdf 64 www.mediaonderzoek. 63

20


Deel 3 Plan van aanpak Hoofdstuk 9 Marketingcommunicatiedoelgroepen 9.1 Marketingcommunicatiedoelgroepen Senioren zijn de belangrijkste doelgroep voor Park. Op eerdere berichtgeving vanuit wonenCentraal over de komst van Park reageerden voornamelijk senioren zeer enthousiast. Ruim 250 inwoners van Alphen aan den Rijn en omgeving hebben zich in één jaar als geïnteresseerde opgegeven. Voor deze groep is er een enorme krapte op de woningmarkt van appartementen. Wanneer senioren verhuizen naar Park laten zij tevens weer een woonruimte achter voor andere huurders (starters/doorstromers). Senioren In Alphen aan den Rijn wonen 9152 senioren van 65 jaar en ouder. 65We stellen dat de doelgroep senioren begint bij 50 jaar (elke benedengrens is discutabel). De gemiddelde Nederlander wordt 78 jaar oud (mannen)/ 82 jaar oud (vrouwen). 66Dat betekent dat er 30 jaar verschil in deze groep zit. Met zo’n groot verschil is segmentatie zeker nodig. Net zoals een 20 en een 50 jarige anders benaderd willen worden, zo geldt dat ook voor de ‘doelgroep’ senioren. Wie zijn deze senioren? Vroeger was je bij het bereiken van een leeftijd van 50 jaar stokoud. Mede door de goede gezondheidszorg en het minder zware werk van tegenwoordig staan vijftigers nog volop in het leven. Ze zijn vitaler en hebben een druk (sociaal) bestaan. Veel senioren zijn lid van verenigingen, wandelen, fietsen, zwemmen en zijn behendig in het gebruik van computers. Ruim de helft van de senioren gebruikt wekelijks internet voor het opzoeken van informatie en het verzenden en lezen van e-mail. 44% van de senioren heeft een betaalde baan. De top vijf van activiteiten bestaat naast een betaalde baan uit: boodschappen doen, hobby’s, winkelen en sporten. Aan privacy en aan een eigen identiteit wordt veel waarde gehecht. 67 Bestedingspatroon Senioren hebben gemiddeld een hoger inkomen dan vroeger. Ze hebben 80% van het totale Nederlandse vermogen in handen en 15% van de huishoudens heeft een inkomen van 2 keer modaal of hoger. Het minimum inkomen van een echtpaar met AOW is 1558 euro bruto. 68 Voor huur of hypotheek betalen zij gemiddeld 206 euro. 69 50-plus woningbezitters hebben een groter vrij vermogen dan huurders. Door bezit van een eigen huis is er meer gelegenheid om te sparen. Daarnaast hebben woningbezitters op latere leeftijd deels al vaak hun hypotheek afgelost waardoor hun maandlasten lager zijn. Ze hebben geen kinderen meer te verzorgen en hebben die kostenpost niet meer. Senioren zijn gewend geraakt aan reizen (2,5 keer per jaar) en luxe. 70

65

http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=70233NED&D1=0-3,6,9,12&D2=0,126128&D3=0-4&D4=(l-1)-l&HD=090713-1418&HDR=T&STB=G1,G2,G3 66 Wikipedia 67 http://www.marketingfacts.nl/berichten/20061016_senioren_de_vergeten_doelgroep/ 68 Nibud 69 Nibud 70 Seniorennet

21


Toch is er een groot verschil tussen de senioren wat betreft inkomen en tijdsbesteding. De ene senior is heel sportief, de ander creatief, de één past elke dag op de kleinkinderen, de ander rijdt motor. Er is een groot verschil in vitaliteit (gezondheid). Dat komt doordat het leeftijdsverschil zo groot is.71 Te lezen in de onderzoeksfase is dat senioren te verdelen zijn in drie subdoelgroepen. Jonge senioren, bewuste levensgenieters en oudere senioren. Zij staan alle drie anders in het leven en dat wenst een andere benadering. Wonen 65% van de senioren woont momenteel (nog) in een eengezinswoning. 25% van de senioren is op zoek naar een andere woning. De helft van de woningzoekende senioren zoekt een andere woning uit gezondheidsredenen. 20% van die mensen is op zoek naar een andere woning omdat de huidige woning niet meer aan de eisen voldoet72 73. Maar er zijn in Alphen aan den Rijn te weinig appartementen die aan de eisen van de doelgroep voldoen, laat staan levensloopbestendige woningen. Park voldoet aan het grootste deel van de wensen van senioren: namelijk een ruime woning met balkon, gelijkvloerse woningen waar de bewoners lang kunnen blijven wonen omdat ze levensloop bestendig zijn en de zorgvoorzieningen die om de hoek zijn. Mensen met een lichamelijke beperking In de regio Hollands-Midden (Leiden, Alphen aan den Rijn, Woerden, Bodegraven e.o) heeft ongeveer 13% van de bevolking een lichamelijke beperking. Mensen die in een rolstoel zitten, of slecht ter been zijn zouden uitstekend kunnen wonen in Park. 74 Alleenstaanden Een andere doelgroep voor Park zijn alleenstaanden. Dit kunnen mensen die gescheiden zijn (met of zonder kinderen), weduwen(naren) of mensen zonder relatie zijn. Vaak is een eengezinswoning voor hen te groot, een appartement is dan een alternatief. Zowel koop als huur is voor hen aantrekkelijk. De leeftijd van deze doelgroep is gevarieerd, van jong tot oud. Starters Ondanks dat wonenCentraal zich voornamelijk richt op senioren is het voor jonge starters ook een leuke buurt om te wonen. Als starter willen zij wellicht in een mooi appartement wonen, in een mooie en veilige omgeving. De sociale huur is voor deze doelgroep een mooie kans om in de woonmarkt te stappen. Geïnteresseerden 200 senioren hebben reeds aangegeven graag te willen wonen in park. Zij hebben informatieavonden bezocht en hebben zich op een geïnteresseerdenlijst laten plaatsen. Die lijst wil niet zeggen dat ze een woning in Park krijgen, maar dat ze op de hoogte worden gehouden rond de laatste ontwikkelingen.

9.2 Communicatiedoelgroepen Volwassen kinderen De stap van een eengezinswoning naar een appartement is voor veel senioren een 71

http://www.rondomwonen.nl/site/loader/loader.aspx?DOCUMENTID=8decb840-6e68-4584-9168c451bc15d48f 72 CBS (zie onderzoeksfase hoofdstuk …) 73 http://www.kenniscentrumwonenzorg.nl/trends/feiten_cijfers 74 http://www.rivm.nl/vtv/object_class/kom_lichafunct.html

22


langdurig proces. De kinderen kunnen de doorslaggevende factor zijn of een duwtje in de rug geven. Vaak zijn het ook de kinderen die meegaan om een woning te bekijken. De mening van de volwassen kinderen is voor veel senioren belangrijk in besluitvorming. Opinieleiders Wanneer vrienden van potentiële bewoners de stap om te verhuizen gezet hebben gaan zij wellicht ook nadenken of het niet leuk/nodig is om te verhuizen. Als vrienden positief tegenover Nieuwe Sloot Park staan, zullen zij hier ook positief over speken wanneer hun mening gevraagd wordt. Geschikte opinieleiders zijn vitale senioren die enthousiast zijn, goed kunnen spreken in het openbaar en fotogeniek zijn (voor foldermateriaal). Deze mensen kunnen geselecteerd worden uit de geïnteresseerdenlijst of via ouderenorganisaties benaderd worden. Overig - Omwonenden - Gemeente - Eigen medewerkers

9.3 Intermediair als doelgroep Organisaties voor ouderen De OSO is een organisatie die opkomt voor de belangen van ouderen. OSO heeft een groot bestand van senioren in Alphen aan den Rijn. Door hun grote netwerk zouden zij Park kunnen uitdragen en mensen kunnen helpen in de besluitvorming. Naast de OSO is er ook de KVG (katholiek vrouwen gilde) en de VAC (vrouwen advies orgaan) die beiden belangen behartigen van senioren (vrouwen). -

huisartsen apotheek fysiotherapeuten makelaars in Alphen aan den Rijn media (lokale pers)

23


Hoofdstuk 10 Positionering Park wordt tweezijdig gepositioneerd. Functionele eigenschappen van het product (de buurt, omgeving en appartementen) worden verbonden met waarden zoals veiligheid, gemak en gezelligheid. Het gaat dus niet alleen om de buurt, maar vooral om het gevoel dat men daarbij moet krijgen. De nadruk ligt wel op de voorzieningen, die maken Park uniek, omdat het de eerste woonservicezone in Alphen aan den Rijn is. ‘Van alle gemakken thuis’ Park is een comfortabele en gevarieerde buurt. Nieuwe Sloot biedt een rijke keuze aan woningen. In Park zijn woningen van zeer diverse formaten te vinden. In Park woon je in een groene omgeving, aan de Oude Rijn, nabij het centrum en natuurgebied Zegersloot. Een uniek gebied met geborgenheid, gezelligheid en comfort voor iedereen. Want in de eerste woonserivicezone van Alphen aan den Rijn vindt iedereen op en top service, met het gemak en de zorgen welzijnsvoorzieningen, scholen, consultatiebureau, ziekenhuis en een grand café dichtbij. Of je jong of oud bent, veel of weinig zorg nodig hebt. In Park vind je alles wat je nodig hebt. Je kunt in Park lang blijven wonen door de mooie goed bereikbare en aanpasbare appartementen en zorg en welzijnsvoorzieningen op afstand. Alhoewel het accent zal liggen op (vitale) senioren is Park een buurt waar iedereen zich thuis zal voelen. Mede door de vele voorzieningen doe je er snel gezellige contacten op. In Park is het ontmoeten en ontspannen zonder zorgen.

24


Hoofdstuk 11 Marketingcommunicatiestrategie 11.1 Communicatiekruispunt In het communicatiekruispunt van Betteke van Ruler is in één overzicht de te volgen strategie te bepalen. 75 WonenCentraal wil haar doelgroep beïnvloeden om een woning te kopen/huren in Park. Verhuizen is geen makkelijke stap, mensen zullen met veel twijfels en vragen zitten. Het dialoog aangaan is dan de beste manier, maar dat kan niet met iedereen (tegelijk). Je wilt vragen beantwoorden en met mensen meedenken, maar het moet wel ergens toe leiden. Een combinatie tussen formering en overreding is het meest geschikt voor Park. In eerste instantie moet er veel geïnformeerd worden. Veel mensen weten dat Nieuwe Sloot er komt, maar meer informatie is nodig (wanneer is het klaar, wat zijn de mogelijkheden etc). Door massamedia via het overreding-kanaal (gecontroleerd eenrichtingsverkeer gericht op beïnvloeding) bereik je alle doelgroepen. De volgende stap bij senioren die twijfelen is formering (tweerichtingsverkeer gericht op beïnvloeding). Zo kun je de twijfel van mensen aanhoren en wellicht wegnemen. Niet alle doelgroepen hebben dezelfde aanpak nodig.

Communicatiekruispunt van Betteke Ruler

Communicatiekruispunt Park Overreding Beïnvloeding- eenrichtingsverkeer Informeren over Park (doel: ‘Kom wonen in Park’)

Formering Beïnvloeding – tweerichtrichtingsverkeer Gesprek aangaan (vragen beantwoorden, adviseren) Doel: twijfel wegnemen over wonen in Park.

11.2 Strategie Beeldvorming ‘een buurt voor iedereen’ In de beeldvorming van Park is het belangrijk dat er niet gesproken wordt over een buurt speciaal voor senioren. Maar over een buurt voor iedereen. Er wordt wel 75

http://www.leren.nl/cursus/professionele-vaardigheden/communicatieplan/strategie.html

25


gesproken over woonservicezone, maar er moet geen label ‘zorg’ of ‘senioren’ op de buurt worden geplakt. Wanneer je dat doet, verlies je een groot deel van je doelgroep. Want zoals uit de onderzoeksfase blijkt willen veel senioren niet wonen in een zogenaamde bejaardenbuurt (dit wekt beelden op van grijze mensen die veel zorg nodig hebben) en jongere mensen (jonge senioren) zitten daar al helemaal niet op te wachten. 76De te ontwikkelen communicatie-uitingen voor Park zijn niet alleen gericht op senioren, maar ook op starters en alleenstaanden. Als er een beetje spreiding in leeftijd zit, draagt dat bij aan de beeldvorming van de buurt. Makelaar met koop onder voorbehoud – inspelen op de crisis Riggeling makelaars is een Makelaarskantoor in Bodegraven, zij hebben een nieuwe manier van verkopen bedacht, die zeer geschikt is voor Park. Hun tactiek is als volgt: mensen kopen een woning onder de ontbindende voorwaarde dat ze de koop kunnen ontbinden als ze hun eigen woning niet binnen de termijn verkocht hebben. Mensen kunnen rustig hun woning verkopen. Lukt het niet om hun eigen woning op tijd te verkopen, dan kunnen ze altijd van de aankoop van hun nieuwe woning afzien. De verkoper gaat tussentijds verder met de verkoop van de woning, maar de eerste kopers hebben de keuze of ze de koop definitief maken. Dit is voor wonenCentraal dé manier om de angst om met een dubbele hypotheek achter te blijven weg te nemen. Eigen stukje tuin – inspelen op gemis tuin Nieuwe Sloot ligt in een parkachtige omgeving. Mensen die het leuk vinden om te tuinieren, kunnen in Park een eigen stukje tuin krijgen. Dit kan namelijk een reden zijn om wel te willen verhuizen voor mensen die graag in een appartement willen wonen, maar eigenlijk hun tuin niet kwijt willen. Daarnaast is het onderhouden van een (gezamenlijke) tuin ook een leuke aangelegenheid voor contact met de buren. Verhuiscoach – inspelen op twijfel Voor veel mensen is het een moeilijke keuze om te verhuizen. Maken we wel de juiste keuze? Hoe zal de omgeving worden? Krijgen we het financieel wel rond? En voor mensen die van een eengezinswoning naar een appartement verhuizen, spelen ook de inlevering van de tuin en het betrekken van een (kleinere en/of gelijkvloerse) ruimte mee. De stap gaat gepaard met de acceptatie van het ouder worden. Een verhuiscoach beantwoordt de vragen van de doelgroep, bekijkt samen met de doelgroep welke van de appartementen het meest geschikt is en kan eventuele twijfel wegnemen. Een verhuiscoach wordt momenteel succesvol ingezet bij de verkoop van woningen door wonenCentraal en kan daarom ook ingezet worden bij de verkoop/verhuur van Park. De verhuiscoaches zijn medewerkers van wonenCentraal en weten dus alles over Park. Zij zullen zich echter zo onpartijdig mogelijk houden. Voordat de stap genomen wordt wil de doelgroep zeker zijn van de zaak en dat is bij sommige mensen door tien keer hetzelfde verhaal aan te horen. Persoonlijk contact is daarbij doorslaggevend. Lang de tijd om te communiceren – inspelen op twijfel Het besluitvormingproces, vooral bij het kopen van een huis, is lang. Daarom is het advies om vooral de senioren de tijd te geven om aan het idee te wennen en om langzaam enthousiast te raken. Ook omdat uit eigen onderzoek blijkt dat het gemiddeld één a twee jaar duurt voor het echte besluit genomen is. Wanneer de doelgroep ruim voor de verkoop/verhuur geïnformeerd wordt over de komst van de nieuwe appartementen is er kans dat ze er gedurende de eerste confrontatie nog niet aan toe zijn, maar gaande weg enthousiast worden en twee jaar later er wel aan toe zijn. 76

http://www.spacemakers.nl/nieuws/item/1649/seniorenstad-geen-hit-onder-ouderen

26


Veel informatieverstrekking Het communicatieproces voor de dure huur en de koop moet vooral gericht zijn op vitale senioren (kenmerken: zie onderzoek en doelgroep). De meest kapitaalkrachtige senioren (jonge vitale senioren die net een koopwoning hebben verkocht) komen het meest in aanmerking voor de dure huurwoningen of koopwoningen. Alphen aan den Rijn heeft een duidelijke scheiding in wijken. Zo is redelijk goed zichtbaar in welke wijken de meest kapitaalkrachtige senioren wonen. Huurders kunnen eventueel uit het huurdersbestand van wonenCentraal gehaald worden. Een website, mooie brochures, presentaties, nieuwsbrieven, filmpjes en veel mooie foto’s moeten een goede impressie van de buurt geven. De keuzevrijheid moet daarbij een belangrijke boodschap zijn. Vrijblijvende informatiebijeenkomsten waar geïnteresseerden elkaar kunnen ontmoeten is ook een manier om mensen te informeren. De sfeer op een bijeenkomst moet zo goed mogelijk zijn. Als mensen een prettig gevoel krijgen bij de avond en voornamelijk de sfeer die er hangt (leuke gesprekken met mensen etc.) dan draagt dat bij aan een positief gevoel. Ook een forum kan daaraan bijdragen. Contact met geïnteresseerde en pers aanhouden WonenCentraal moet het contact met omwonenden en vooral met pers en geïnteresseerde voortzetten. Deze mensen hebben zich vrijwillig opgegeven om op de hoogte te worden gehouden door wonenCentraal over Park. De mensen hebben de moeite genomen om naar een informatiebijeenkomst te komen of om naar wonenCentraal zelf te komen om zich aan te melden. De 250 mensen tellende lijst is een teken dat de buurt in trek is. Informatie over de voortgang van Nieuwe Sloot zal naar deze lijst gestuurd worden. Zo houd je ze warm en maak je ze enthousiaster. Wanneer de verkoop/verhuur begint moeten zij als een van de eerste geïnformeerd worden. De beeldvorming van de lokale media moet positief blijven. Daarom moet de pers regelmatig geïnformeerd worden over de voortgang. De media is een belangrijke intermediair. De lokale media is een goede manier om inwoners van Alphen aan den Rijn te informeren over de komst van Park. Er zijn drie kranten die huis aan huis verspreid worden. Vormgeving De vormgeving van de communicatiemiddelen voor geheel Nieuwe Sloot is fris, dat past goed bij de gewenste, ‘jongere’ profilering van Park. De fotografie voor de communicatiemiddelen van Park laat veel vitale, jonge senioren zien die met plezier, bewust en vol trots leven. De vormgeving van communicatie-uitingen is heel belangrijk voor Park. Door een goede jonge uitstraling blijft het imago van de buurt ook jonger. Gebruik je opinieleiders De early adopters zijn naast de innovators de eerste mensen die willen huren in Park. Zij zijn moedige mensen, die niet bang zijn voor nieuwe dingen (zie hoofdstuk 8.3.4). Deze early adopters en innovators zijn de opinieleiders. Een opinieleider is iemand die de maatschappelijke meningsvorming beïnvloedt. WonenCentraal kan de opinieleiders goed inzetten in communicatie-uitingen. Uit eigen deskonderzoek is gebleken dat senioren het liefst echte mensen, met echte verhalen horen en zien. Het verhaal van de opinieleiders doet wellicht andere mensen nadenken over hun eigen situatie/wens. Opinieleiders zijn vitale senioren die volop in het leven staan. Genieten van alles en enthousiast zijn over Park. Opinieleiders zijn de vertegenwoordigers van een hele doelgroep. Hebben charisma en willen zich inzetten voor Park. Deze mensen (een stel) kunnen geselecteerd worden uit de geïnteresseerdenlijst of via de ouderenorganisaties die een grote achterban hebben.

27


Tone of voice De tone of voice in alle communicatieuitingen rondom Park is persoonlijk en informeel. De uitingen zullen gaan over situaties, beslissingen en zal altijd positief zijn. Inzet ambassadeurs Alphen aan den Rijn en omgeving kent diverse ouderenorganisaties. De grootste is de OSO (Overleg samenwerkende ouderenorganisaties). De OSO is erg enthousiast over de komst van Park en wil dit graag communiceren naar haar achterban. Dit kan door het organiseren van bijeenkomsten (samen). Verspreiding Alphen aan den Rijn kent een duidelijke scheiding in wijken waar mensen wonen die (ver) boven modaal wonen. Senioren die in deze wijken wonen zijn geschikt voor de koopappartementen/dure huur en kunnen dan ook gericht benaderd worden.

Hoofdstuk 12 Propositie In Park wonen betekend vrijheid, gemak en gezelligheid voor iedereen. Genieten van het leven zonder zorgen, hoe oud je ook bent. De huurder/koper hoeft zich geen zorgen te maken over de toekomst (eventuele zorg) en heeft het gemak van een gelijkvloerse woning, waardoor bewoners meer tijd over hebben om te genieten van het leven. In Park woon je op een gezellige locatie, met allerlei voorzieningen in de directe omgeving. Wil je naar de kapper of gezellig wat drinken met buurtgenoten in het grandcafé? Het kan allemaal in Park. Park is van alle gemakken voorzien.

Hoofstuk 13 Communicatiemiddelen Verhuiscoach Eén van de belangrijkste communicatiemiddelen die ingezet worden om de doelgroep te benaderen is persoonlijk contact in de vorm van een verhuiscoach. Senioren hechten een grote waarde aan persoonlijk contact. De verhuiscoach moet benoemd worden door wonenCentraal. Deze is nog niet in dienst van wonenCentraal en zal drie keer per week een spreekuur hebben. Een aparte afspraak maken is ook mogelijk. Senioren kunnen binnenlopen en samen met de verhuiscoach kijken wat de mogelijkheden voor hen in park zijn, vragen beantwoorden en eventuele twijfel wegnemen. Als mensen niet in staat zijn naar wonenCentraal te komen komt de verhuiscoach bij mensen thuis. Bijeenkomsten Bij persoonlijk contact hoort ook contact met mensen die in dezelfde situatie zitten. Daarom zullen er informatiebijeenkomsten/ markten worden georganiseerd. Mensen krijgen een presentatie over Park, zodat zij kunnen zien hoe Park eruit komt te zien. Opinieleiders Opinieleiders kunnen ingezet worden als ambassadeur van Park. Let wel; dit moet een leuk, vitaal en enthousiast persoon zijn (opinieleider). Hij of zij zal echter wel begeleid worden door wonenCentraal. Deze mensen (een stel) kunnen geselecteerd worden uit de geïnteresseerdenlijst of via de ouderenorganisaties die een grote achterban hebben. Website Nieuwe Sloot heeft momenteel een website met daarop informatie over Park. De

28


bestaande website wordt uitgebreid met informatie over Park. De website zal haar huidige stijl behouden (eenvoudig, met zo weinig mogelijk knoppen, zodat het duidelijk en overzichtelijk is) maar zal meer informatie en vooral afbeeldingen bevatten. Wanneer mensen zien hoe Park eruit ziet en het alvast kunnen beleven helpt dat mee in de besluitvorming. Daarin zal de website een filmpje bevatten, waarin je als het ware wandelt door het gebied. Ook foto’s en afbeeldingen van de gebouwen en verschillende type woningen zijn er te vinden. Foldermateriaal Senioren vinden het belangrijk om veel informatie te ontvangen voor ze een beslissing nemen. Er moeten folders gemaakt worden: brochures met duidelijke informatie en mooie foto’s. Dit materiaal zal naast senioren ook naar intermediairs gestuurd worden (huisartsen, apotheken, ouderenorganisaties). Mediacontacten Door het uitnodigen van pers bij belangrijke momenten zoals het slaan van de eerste paal, bijeenkomsten voor potentiële huurders, het hoogste punt etc. houd je Park in de media-aandacht. Daardoor bereik je ook veel mensen die in Alphen aan den Rijn en directe omgeving wonen. Nieuwsbrief De nieuwste ontwikkelingen rondom Park worden in een mooi uitziende nieuwsbrief geplaatst. Deze zal gestuurd worden naar direct omwonenden, de lijst mensen die interesse hebben in Park en intermediairs. Reclamebord Uiteraard zal er een groot reclamebord aan de rand van het nieuwbouwgebied worden geplaatst. Daarop zal de website worden genoemd, voor mensen die meer informatie willen. Woningaanbod websites Met websites zoals funda.nl, jaap.nl kun je kopers genereren van binnen en buiten Alphen aan den Rijn. Inzet ambassadeurs WonenCentraal zal de samenwerking opzoeken met de ouderenbonden van Alphen aan den Rijn en omgeving. Zij kunnen helpen bij het communiceren van Park naar hun achterban. Voorproefje Om mensen te enthousiasmeren is het leuk geïnteresseerden een voorproefje te geven van hoe het leven in Park kan zijn. Ze zouden bijvoorbeeld alvast met korting van de kapper gebruik kunnen maken die straks in Park vestigt. Datzelfde geldt voor een dagje sauna en de pedicure. Eigen stukje tuin Nieuwe Sloot ligt in een parkachtige omgeving. Mensen die het leuk vinden om te tuinieren, kunnen in Park een eigen stukje tuin krijgen. Dit kan namelijk een reden zijn om wel te willen verhuizen voor mensen die graag in een appartement willen wonen, maar eigenlijk hun tuin niet kwijt willen. Daarnaast is het onderhouden van een (gezamenlijke) tuin ook een leuke aangelegenheid voor contact met de buren.

Wandeling door gebied

29


Wanneer de bouw gestart is, organiseert wonenCentraal wandelingen met de projectleider van Park door het gebied. Geïnteresseerden en mensen die al een woning hebben gekocht/ gaan huren, krijgen zo meer gevoel bij Park en voelen zich betrokken bij het proces. Adverteren Diverse advertenties in de regionale dagbladen/weekbladen moeten ruchtbaarheid geven aan de komst van Park. Regionale televisie Tv West en Alphen Stad TV zijn omroepen in de omgeving van Alphen aan den Rijn. Op beide zenders is kun je zendtijd kopen om korte filmpjes uit te zenden. Vooral Alphen Stad TV is een geschikte zender. Zij richten zich met uitzendingen vooral op senioren. Bijeenkomsten Informatiebijeenkomsten over Park zullen plaatsvinden tegen de tijd dat ze echte verhuur/verkoop start. Iedereen die interesse heeft is welkom. Speciale bijeenkomsten voor ouderenorganisaties en intermediairs worden georganiseerd. Op feestdagen als het bereiken van de eerste paal en het bereiken van het hoogste punt worden evenementen gevierd waarbij onder media en belanghebbenden uitgenodigd worden. Samenwerking Makelaar De verkoop van de te woonappartementen zal lopen via een makelaar. Dat levert niet alleen betrouwbaarheid op, maar ook veel advertenties via de makelaar. Zoals in de strategie beschreven is, is kopen met voorbehoud van de verkoop van je eigen woning zeer geschikt voor Park. Deze manier van kopen zal dan ook duidelijke aandacht in media uitingen moeten krijgen. Modelwoning Als de nieuwbouw in verre staat is wordt een modelwoning ingericht. Mensen kunnen een kijkje nemen in de woning en het complex en er zo meer gevoel bij krijgen.

30


Hoofdstuk 14 Mediakeuze/ planning en budget Vooraf is voor promotieactiviteiten voor Park een budget van 300.000 euro uitgetrokken. Onderstaande tabel geeft de kosten per communicatieactiviteit aan. Verwacht wordt dat de woningen eerste paal in september volgend jaar de grond in gaat. De promotieactiviteiten starten echter al ruim voor oplevering. Mensen hebben dan meer tijd om hun beslissing te overwegen en enthousiast te raken over Park. Rond inschrijving van de woningen wordt het aantal promotieactiviteiten verdrievoudigd om extra aandacht te krijgen voor Park en de start van de verhuur/verkoop. Naar verwachting start de verkoop anderhalf jaar voor oplevering (maart/april 2011) en de verhuur een half jaar voor oplevering (maart/ april 2012)

Media

Wat

Doelgroep

Planning

Oplage/ Verspreiding

Kosten

Nieuws Film Afbeeldingen Forum Locatie Reactie toekomstige bewoner Informatie Afbeeldingen Laatste nieuws Leuke interviews

Potentiële huurders/kopers

Al bestaand, maandelijks bijhouden

-

€ ±15.000

Omwonenden, lijst potentiële huurders (sociaal/ te woon)

Eens per 3 maanden uitgave

Oplage 2500

€ 1500 per keer

Impressie van locatie/gebouwen

Inwoners van Alphen aan den Rijn

Al bestaand

Middelen vóór start bouw

Website

Nieuwsbrief

Maquette van gebied

€ 12.000 (2 jaar lang)

Te bezichtigen op kantoor wonenCentraal. Meenemen bij presentaties

€ 70.000

31


Potentiële huurders/kopers Reclamebord

Gebiedsbord op locatie

Inwoners Alphen

Media contacten - Witte weekblad - Alphen CC - Alphens nieuwsblad - Alphenaar - Vereniging eigenhuis - Seniorenwijz er - AD Groene Hart Artist Impression film Middelen voor en tijdens start verkoop/verhuur Brochures

Persberichten (pers)bijeenkomsten Advertenties

Potentiële huurders/kopers Inwoners Alphen aan den Rijn

Zo snel mogelijk. Bij start verkoop/verhuur wijzigingen aanbrengen - Bij bijzondere momenten (eerste paal, start verkoop/huur, hoogste punt, nieuws)

€ 5000

Minimaal eens per twee maanden bericht

Free publicity

Verspreiding via e-mail.

Persbijeenkomsten/uitnodigi ngen bij bijzondere momenten.

Film van omgeving

Al bestaand

Al bestaand

Website Nieuwe Sloot

€ 10.000

Brochures ‘te woon’ met afbeeldingen en informatie


- Sociale huur: half jaar voor oplevering (maart/april 2012)

1000 exemplaren huur 500 Te woon 500 Vrije sector

€ 15.000

- Te woon: anderhalf jaar voor oplevering (maart/april 2011)

Verspreiding via verhuiscoach, makelaar informatiemarkten, presentaties, per post naar geïnteresseerdenlijst en bij de balie van wonenCentraal af te halen.

- Vrije sector: anderhalf jaar voor oplevering (maart/april 2011)

32


Woonmarkt Rijnstreek website/huurkrant

Informatie Advertenties Laatste nieuws

Sociale huur Te woon

Eigen beheer

Oplage 1900

Presentaties / informatiemarkt - bijeenkomsten in samenwerking met Ouderenbonden - informatie bijeenkomste n voor lijst geïnteressee rde - eerste paal bijeenkomste n Wandeling door gebied

Enthousiaste bewoner aan het woord/ informatie en impressie beelden


4 presentaties bij ouderenorganisaties en wonenCentraal 2 keer informatiemarkt bij inschrijving maart/april 2011 en maart/april 2012

Communicatie via persuitnodigingen, persberichten, advertenties, balie, woonmarkt Rijnstreek.

€ 4500

Elke maanden na start verkoop/verhuur en maand voor start verkoop/verhuur

€ 150 euro koffie/thee per 100 man.

Communiceren via verhuiscoach, balie, brief geïnteresseerden, Nieuwsbrief, website, woonmarkt Rijnstreek, advertenties (zie onderstaand)

6 keer € 900

2 medewerkers personen, drie maal per week, op afspraak, spreekuur.

- eigen personeel

Verhuiscoach

Media uitnodigen

1 paal bijeenkomst 1 Hoogste punt viering 1 Oplevering

Persbericht Uitnodiging potentiële huurders

Gesprek (beantwoorden vragen)



Maandelijks vanaf maart 2011

Vanaf februari 2011 tot eind verkoop/verhuur

Communiceren via balie,

33


Woningaanbod websites - Jaap - huislijn.nl - Ikwoon.nl - Funda - Niki Advertenties

Banner Nieuwe Sloot op homepage: 300x250 pixels (1000 keer tonen per maand, per website)

Te woon

Bij start verkoop/verhuur: maart 2011

Witte weekblad Alphen CC AD groene hart


10 keer februari 2011 – juli 2011 (te woon/vrije sector) 5 keer april 2012-juni 2012 (huur)

Actie

Voucher als cadeau geschenk (na gesprek met coach/ na inschrijving/ voor geïnteresseerde lijst)

Potentiële huurders/kopers van lijst

Bij start /tijdens verkoop/verhuur. Alleen na gesprek met verhuiscoach en na tekenen van contract.

Totale kosten

brief geïnteresseerden, Nieuwsbrief, persberichten, website, advertenties (zie onderstaand) Aantal bezoekers per dag: Funda 250.000 Jaap: 5000 Niki: 250 Huislijn: 740 * cijfers van websites zelf Witte weekblad: Speciaal tarief € 750 euro per keer, fullcolor, hele pagina.

400 exemplaren

€ 800

15 keer: € 90.000

in overleg met organisatie

Communicatie via persbericht, Nieuwsbrief, website, advertentie. € 223.200

34


Naast de bovenstaande communicatiemiddelen is voor Park het gebruik van een opinieleider belangrijk. Onderstaand een overzicht van de activiteiten waar de opinieleider zal optreden. Gebruik opinieleider Leuke enthousiaste vitale senioren die het leuk vinden om Park uit te dragen en die perfect aansluiten bij de positionering van Park.

Middelen Foto in advertenties

Woordvoerder media artikelen/ advertenties/ televisie/ radio spotjes Woordvoerder bijeenkomsten Het gezicht van Park

Voorbeeld Orange Residences: Orange Residences is een woon-zorgcomplex aan de Spaanse Costa Blanca met zeer complete en hoogwaardige zorg, met respect voor de onafhankelijkheid van senioren en met veel aandacht voor het sociale leven. 77 Park zal voor eenzelfde aanpak gaan qua fotografie en sfeer. Vitale senioren, die relaxt en gelukkig ogen. Echter zal Park in meerdere uitingen dezelfde senioren gebruiken, als opinieleiders.

Afbeelding Latorsa.nl

77

http://www.latorsa.nl/pages/portfolio/orangeresidences_website/

35


Hoofdstuk 16 Conclusies en aanbevelingen 16.1 Conclusies Zoals te lezen is in de probleemanalyse en onderzoeksfase willen veel senioren pas verhuizen als de gezondheid een gelijkvloerse woning vereist. Aan de andere kant zijn er ook veel senioren die vooruit denken, rekening houden met de toekomst en graag een gelijkvloerse woning betrekken. Het gemak van een kleinere woning is daarbij een doorslaggevende factor. De combinatie van de woonservicezone en de levensloopbestendige woningen maakt dat Park enthousiast wordt ontvangen. Door de economische crisis wachten veel senioren liever met verhuizen. Ze weten niet wat de nabije toekomst (door de crisis) brengt en wachten tot de crisis voorbij is. Ze zijn bang dat ze met een dubbele hypotheek blijven zitten door het niet verkopen van het oude huis.78 De manier om kopers in deze tijden toch overslag te krijgen is door in zee te gaan met makelaars die inspelen op de crisis. Zo zijn er makelaars waar je onder voorbehoud een woning kunt kopen. Dit neemt een stukje onzekerheid weg. 79Een andere factor die meespeelt is dat veel senioren erg gehecht zijn aan hun tuin. Het tuinieren erin wordt als een hobby gezien, maar de tuin is ook een last. Het kost veel tijd om bij te houden. Een gezamenlijke tuin moet dat gemis opvullen. Deze tuin komt in het gebied. Iedereen die wil mag naar eigen smaak een stukje grond gebruiken om te tuinieren. Mensen kunnen hun hobby uitoefenen, maar hebben niet meer de ‘plicht’ om dat te doen. Samen met de buren tuinieren schept daarnaast ook gezelligheid en kan mensen uit een sociaal isolement halen. 80 Bereik senioren op een open manier. Senioren houden er niet van om zich gedwongen te voelen en maken nog meer overwogen beslissingen. Daarom moet voldoende tweezijdige informatie ter beschikking staan. Niet alleen schriftelijk, maar ook mondeling. Een verhuiscoach kan vragen beantwoorden, hulp bieden en uit de grote keuze woningen een keuze maken die het best bij de koper of huurder past. Bij de positionering moet het vooral gaan om het gevoel dat de wijk uit wil stralen: gezelligheid, gemak en comfort voor iedereen. Dat in combinatie met de ligging moet de ideale woonbeleving van senioren samenvatten. Gevoel wordt belangrijker gevonden dan de ligging. 81 16.2 Aanbevelingen Alle aanbevelingen zijn te herleiden in de strategie en de onderzoeksfase. 1. Veel senioren voelen zich jonger dan dat ze zijn. 82Gebruik daarom relatief jonge, vitale senioren. Door een goede jonge uitstraling blijft het imago van de buurt ook jonger. Dat houdt de weg open voor mensen die jonger zijn. 2. Het besluitvormingproces, vooral bij het kopen van een huis, is lang. 83Daarom is het advies om vooral de senioren de tijd te geven om aan het idee te wennen en om langzaam enthousiast te raken. Wanneer de doelgroep ruim voor de verkoop/verhuur geïnformeerd wordt over de komst van de nieuwe appartementen is er kans dat ze er

78

http://www.usp-mc.nl/Userfiles/File/persberichten/juni09_3.pdf Ringeling Makelaars 80 Eigen onderzoek: Jessica Zandbergen 81 http://www.scriptiewinkel.nl/de-invloed-van-draagkracht-op-de-woonwensenvan.86853.lynkx?RapportPointer=9-1380-2609-97286 82 http://www.marketingonline.nl/images/14233.pdf 83 Marketingcommunicatiestrategie, Floor en Van Raaij, blz. 149 79

36


gedurende de eerste confrontatie nog niet aan toe zijn, maar gaande weg enthousiast worden en twee jaar later er wel aan toe zijn84. 3. Een verhuiscoach beantwoordt de vragen van de doelgroep, bekijkt samen met de doelgroep welke van de appartementen het meest geschikt is. Dit kan eventuele twijfel wegnemen. Voordat de stap genomen wordt, wil men zeker zijn van de zaak en dat is bij sommige mensen door tien keer hetzelfde verhaal aan te horen. Persoonlijk contact is daarbij doorslaggevend. 85 Zorg tevens voor genoeg (schriftelijke) informatie, zodat men thuis alles rustig kan doorlezen. 4. Gebruik je opinieleiders in communicatie-uitingen. Uit eigen deskonderzoek is gebleken dat senioren het liefst echte mensen, met echte verhalen zien en horen. Het verhaal van de opinieleiders doet wellicht andere mensen nadenken over hun eigen situatie/wens86. 5. Inspelen op de crisis kan door de samenwerking op te zoeken met een makelaar die inspeelt op de crisis. 6. Het grootste gemis bij een verhuizing vindt men de tuin. Door een stuk grond beschikbaar te stellen als gezamenlijke tuin kan dat gemis worden opgevuld. 87 5. Tot slot: zorg ervoor dat Nieuwe Sloot Park een fris imago krijgt door niet over een seniorenwijk te spreken en een oubollig imago te vermijden. Zorg in beeldgebruik voor vitale senioren en zorg voor levendige teksten.

84

Eigen onderzoek http://www.marketingonline.nl/images/14233.pdf 86 www.mediaonderzoek.nl 87 Eigen onderzoek 85

37


Hoofdstuk 17 Evaluatie Om het resultaat van de promotieactiviteiten voor Nieuwe Sloot Park te meten wordt tussentijds een evaluatie uitgevoerd doormiddel van het aantal afspraken met verhuiscoaches, aanmeldingen voor wandelingen door het gebied, inschrijvingen op de geïnteresseerdenlijst en aanvragen van informatie over Park. Als dit aantal minder is dan verwacht dan zal een vervolgactie plaatsvinden. Het aantal serieuze reacties voor Park moet in de eerste periode (eerste twee maanden) van de campagne ten minste 350 zijn. Dat aantal zou betekenen dat bij de start verkoop/verhuur vrijwel alle woningen vergeven zijn. WonenCentraal heeft dan een marge van 80 mensen die van het project af kunnen zien. Het aantal van 350 is heel reëel en naar verwachting makkelijk haalbaar, gezien het feit dat de lijst met geïnteresseerden al 250 personen is. De doelstellingen uit hoofdstuk 4 moeten 3 maanden na start verkoop en verhuur gemeten worden. Als de doelstellingen niet worden gehaald zal een vervolg actie plaats vinden. De vervolgactie houdt een grootschaligere campagne in. Brochures en uitnodigingen worden in brievenbussen van verspreidt van woningen en buurten waar veel senioren en mensen met een relatief hoog inkomen wonen. Zo wordt nog meer gehoor aan Park gegeven en bereik je mensen directer. Een andere manier is om ook buiten Alphen aan den Rijn huurders en kopers te werven. Om de tevredenheid over het verhuur/verkoop proces te meten wordt na afloop gemeten hoe mensen het communicatieproces hebben ervaren en hoe mensen zich voelen in de wijk. Voldeed de wijk aan hun verwachtingen?

38


Hoofdstuk 18 Literatuurlijst Over de missie en visie van wonenCentraal Corporate brochure 2006 Over de crisis: • Huizenmarkt in Alphen aan den Rijn; juli 2009 http://www.webregio.nl/alphen/regionaal-nieuws/artikel/219005/huizenmarktin-regio-herstelt-zich-alphen-aan-den-rijn.aspx • Huizenmarkt Alphen aan den Rijn; oktober 2009 http://www.nuzakelijk.nl/algemeen/2097759/verkoop-woningen-forsgedaald.html • Over verhuisgeneigdheid senioren in crisis; juni 2009 http://www.usp-mc.nl/Userfiles/File/persberichten/juni09_3.pdf • Over huurders in crisistijden; augustus 2009 http://www.gelderlander.nl/voorpagina/nijmegen/5409438/Crisis-ophuizenmarkt-huurder-verhuist-minder.ece • Verwachting verloop crisis; oktober 2009 http://www.biflatie.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=201:hui zenmarkt-herstelt-in-2e-helft-2010&catid=37:huizenmarkt Over woonwensen/ verhuisgeneigdheid • Onderzoek woonwensen senioren gemeente Pijnacker; 2008 http://www.rondomwonen.nl/site/loader/loader.aspx?DOCUMENTID=8decb84 0-6e68-4584-9168-c451bc15d48f • Onderzoek Gemeente Alphen aan den Rijn; mei 2009 • artikel AD 14 augustus 2009 ‘seniorenflats zijn populair’ • Scriptie Sander Koomen ‘invloed van draagkracht bij verhuizen; mei 2005 http://www.scriptiewinkel.nl/de-invloed-van-draagkracht-op-de-woonwensenvan.86853.lynkx?RapportPointer=9-1380-2609-97286 • Senioren in Amersfoort; april 2009 http://www.amersfoort.nl/docs/bis/raad/2009/Raadsstukken/04%20april/Praats tuk%2014-42009%20Meer%20woningen%20voor%20Ouderen%2C%20regio%20Amersf oort.pdf • verhuisgeneigdheid senioren; 2008 http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/B29463C4-8347-467B-9E38F379F2591E27/0/2007k3b15p20art.pdf • Seniorenstad; maart 2008 http://www.spacemakers.nl/nieuws/item/1649/seniorenstad-geen-hit-onderouderen • Seniorensteden in Amerika; juli 2006 http://www.vermogensbehoud.nl/downloads/buildingbusiness-Lifestyle.pdf • Aantrekkelijkheid seniorensteden; september 2009 http://www.noworriez.nl/?e=289 • Seniorensteden; december 2008 http://www.twynstraguddeblog.nl/hugovandenbeld/2006/12/seniorensteden_.h tml • Seniorensteden onderzoek Habion; 2009 http://www.rijp.info/bedrijven/index.php?id=171 • Seniorenstad, een eigenzinnig dorp. Auteur: Villavie (maart 2009)

39


•

•

Over senioren Aantallen CBS; 2009 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=70233NED &D1=0-3,6,9,12&D2=0,126-128&D3=0-4&D4=(l-1)-l&HD=0907131418&HDR=T&STB=G1,G2,G3 Cijfers inkomen senioren Nibud, telefonisch opgevraagd, September 2009

Seniorenmarketing • Seniorenmarketing; oktober 2006 http://www.marketingfacts.nl/berichten/20061016_senioren_de_vergeten_doel groep/ • Tv reclame voor senioren; januari 2009 http://www.marketingonline.nl/images/14233.pdf • Nationaal Leesonderzoek 50+ ; september 2009 www.mediaonderzoek.nl • Seniorenmarketing; oktober 2009 www.Indora.nl/mambo/Cpntent/Seniorenmarketing-en-50-plusmarketing.html Getallen; mensen met een lichamelijke beperking April 2009 • http://www.rivm.nl/vtv/object_class/kom_lichafunct.html Communicatiekruispunt • http://www.leren.nl/cursus/professionelevaardigheden/communicatieplan/strat egie.html Communicatieplan • Het communicatieplan, Maarten Waardenburg, ISBN 90-267-3010-1 • Marketingcommunicatiestrategie, Floor en Van Raaij, ISBN-10: 9020733338 Roger innovatie curve • http://www.12manage.com/methods_rogers_innovation_adoption_curve.html Redenen verhuizen, gevoel bij verhuizen, besluitvorming • Eigen onderzoek; Jessica Zandbergen. Alle ondervraagden hebben toestemming gegeven tot publicatie • Marketingcommunicatiestrategie, Floor en Van Raaij, blz. 149 ISBN-10: 9020733338 Afbeeldingen • Afbeeldingen Nieuwe Sloot Park: architectenbureau de Zwarte Hond, 2009 • Afbeelding straatnaambord Nieuwe Sloot: gemeente Alphen aan den Rijn • Afbeeldingen senioren, pagina 20: website marketingfacts • Orange residences: website Latorsa • Senioren pagina 22: fotoarchief wonenCentraal

Alle internetbronnen zijn gevonden via www.google.nl

40


Deel 3: bijlagen Bijlage 1: Organisatieanalyse wonenCentraal 1.1 Over wonenCentraal WonenCentraal is de grootste woningcorporatie in (de omgeving van) Alphen aan den Rijn en is sterk lokaal verankerd in de regio. 75% van het huurbezit in Alphen aan den Rijn is eigendom van wonenCentraal. Naast wonenCentraal zijn er nog enkele kleine woningcorporaties en particulieren die zich op de woningmarkt van huurwoningen bewegen. Zij hebben echter slechts 25% van de huurwoningen in handen en vormen geen bedreiging voor de organisatie. WonenCentraal telt 113 Medewerkers en is in 1999 ontstaan uit een fusie van twee Alphense woningstichtingen. De corporatie bezit 9000 woningen en Alphen aan den Rijn. Dat is eenderde van alle woningen (koop en huurwoningen) in Alphen aan den Rijn. De organisatie werkt hard aan het uitbreiden en optimaliseren van de woningvoorraad. Daarbij is speciale aandacht voor kwetsbare groepen in de samenleving. WonenCentraal werkt daarom samen met partijen als gemeente, projectontwikkelaars, zorginstellingen en bedrijven aan projecten voor iedereen in Alphen aan den Rijn. 88 1.2 Missie De missie van wonenCentraal verwoord de kerntaak van de organisatie. ‘Met ons vinden mensen hun thuis’. Ieder woord van de missie heeft zijn eigen betekenis. WonenCentraal is in eerste instantie verantwoordelijk voor een goed huis. Je thuis voelen gaat echter niet alleen om een huis, maar ook om de woonomgeving speelt daarbij een grote rol. Samenleven doe je niet alleen. Prettige buurten worden door mensen gevormd. Een ‘thuis’ is voor iedereen anders, daarom bepalen de huurders zelf wat hun thuis is. WonenCentraal luistert goed naar haar huurders en is alert op hun signalen. WonenCentraal probeert in te spelen op die signalen, maar ze gaat uit van de eigen wil en eigen kracht van mensen. Zij kunnen zelf hun thuis vinden, maar wanneer dat nodig is (wie daar niet zelfstandig toe in staat is) kunnen ze op wonenCentraal rekenen. 1.3 Visie Iedereen in Alphen aan den Rijn moet kans hebben op een woning die past bij zijn of haar leven. Dat betekent dat huurders, net als kopers, moeten kunnen kiezen uit verschillende woningtypen. Ook moeten zij overal in Alphen aan den Rijn kunnen wonen. Dat is de visie van wonenCentraal. 1.4 Doelen Doorstroom bevorderen WonenCentraal heeft te maken met een enorme krapte in de woningmarkt, de wachtlijst van woningzoekenden is lang en een potentiële huurder moet minimaal vijf jaar ingeschreven staan om kans te maken op een populaire woning. Om de woningkrapte te verminderen bouwt wonenCentraal de komende jaren ruim 1200 nieuwe woningen in Alphen aan den Rijn. Een uitgangspunt daarbij is dat er voor iedereen, in iedere levensfase, een passende woning moet zijn. Door de bouw van nieuwbouwwoningen (eengezinswoningen) komt er meer beweging in de woningmarkt. Door een nieuw en ander aanbod krijgen vele senioren en gezinnen de

88


41


kans te verhuizen naar een woning die beter past bij hun leefsituatie, wensen en financiële situatie. De woning die zij achterlaten maakt de weg vrij voor starters. 89 Verkoop Sinds 2008 worden woningen waar wonenCentraal er veel van heeft tegen een gunstige prijs verkocht aan huurders. Met een deel van de opbrengst worden diverse nieuwbouwprojecten van wonenCentraal gefinancierd. De verkoop moet op termijn ook zorgen voor meer spreiding in het woningbezit. Leefomgeving Naast nieuwbouw hecht wonenCentraal ook veel waarde aan een goede kwaliteit van onderhoud van bestaande woningen en buurten. Er is planmatig onderhoud waarbij wordt geïnvesteerd in onderhoud (renovaties/ groot onderhoud). WonenCentraal investeert in prettig wonen in goede buurten. Samen met professionele partners werkt ze aan het oplossen van problemen als huisvuil en hangjongeren. Dit alles om de leefomgeving prettig te houden.

89


42


Bijlage 2 SWOT analyse Sterkten

Zwakten

Eerste buurt in (de omgeving) van Alphen voor senioren Zorg en wellness faciliteiten in de woonservicezone Levensloop bestendige woningen Mooie parkachtige omgeving

Imago van een seniorenbuurt (stoffig), schrikt mensen af Seniorenbuurt,daardoor geen jongere mensen in de buurt Veel ouderen van tehuis Hoog verloop (mensen die overlijden/ door verhuizen) Detailhandel niet toegestaan in gebied (dus geen Supermarkt) Besloten door gemeente Andere levensloopbestendige woningen in Alphen zijn niet erg gewild

Nabij centrum Verschillende type woningen Wachtlijst voor huurwoningen in Alphen Levendige buurt door faciliteiten Al veel geïnteresseerden voor Park Positief imago wonenCentraal Sinds lange tijd grootschalig nieuwe appartementen Kansen

Bedreigingen

Bredere doelgroep dan alleen senioren Door economische crisis meer huurders Meer jonger publiek trekken naar de buurt door voorzieningen Woning tekort (doorstroom bevorderen) Parkachtige omgeving

Crisis, mensen zijn bang om te verhuizen Door crisis meer huurders dan kopers Veel senioren hebben hypotheek afbetaald, doordoor geen verhuisneiging Moeilijk hypotheek te krijgen Slechte reputatie woningcorporaties momenteel Negatieve publiciteit door groep omwonenden die het oneens zijn met de plannen Detailhandel niet toegestaan in gebied (dus geen Supermarkt) Besloten door gemeente

Dure koopappartementen in Alphen aan den Rijn

43


Bijlage 3 Innovatie curve De onderzoeksfocus rondom verspreiding heeft vijf elementen: 1. Kenmerken van een innovatie welke zijn adoptie kunnen beïnvloeden; 2. Het besluitvormingsproces dat plaatsvindt wanneer individuen nadenken over het accepteren van een nieuw idee, een product of een praktijk; 3. Kenmerken van individuen die het aannemelijk maken dat zij een innovatie zullen adopteren; 4. Gevolgen voor individuen en de maatschappij van het adopteren van een innovatie; en 5. De communicatiekanalen die in het adoptieproces worden gebruikt. Innovatie adoptie kromme categorieën Innovators / Vernieuwers. Moedige mensen, die de verandering trekken. Vernieuwers zijn zeer belangrijke communicatiemechanismen. • Early Adopters / Vroege Overnemers. Gerespecteerde mensen, opinieleiders, proberen nieuwe ideeën uit, maar op een voorzichtige manier. • Early Majority / Vroege Meerderheid. Zorgvuldige nadenkende mensen, die voorzichtig zijn maar verandering sneller goedkeuren dan gemiddelde mensen. • Late Majority / Late Meerderheid. Sceptische mensen, die nieuwe ideeën of producten alleen dan zullen gebruiken wanneer de meerderheid het gebruikt. • Laggards / Achterblijvers. Traditionele mensen, die vasthouden aan de "oude manieren", die kritisch zijn over nieuwe ideeën en deze slechts zullen goedkeuren als het nieuwe idee een algemene stroming of zelfs een traditie is geworden. •

Gebruik van de Innovatie adoptie kromme in de praktijk De adoptiecurve van Rogers voor innovatie is nuttig om in gedachten te houden dat het nutteloos is om te proberen de massa snel en massaal van een nieuw controversieel idee te overtuigen. Het is beter om eerst te beginnen met het overtuigen van de vernieuwers en de vroege adopteerders. Ook kunnen de categorieën en de percentages als eerste schets worden gebruikt om doelgroepen voor communicatiedoeleinden in te schatten.

44


Bijlage 4: Plattegrond van het gebied

45


Bijlage 6 Onderzoeksresultaten Om inzicht te geven in de antwoorden van de respondenten volgt hieronder, kort samengevat een overzicht van de antwoorden. De ondervraagden zijn alleen vijftigplus en wonend in Alphen aan den Rijn of de directe omgeving. De antwoorden zijn onderverdeeld in de mening van mensen over appartementen en verhuizen momenteel wonend in een eengezinswoning en mensen die opzoek zijn naar een andere woning of al in een appartement wonen. De toegepaste onderzoeksmethode is kwalitatiefonderzoek, zo is er de mogelijkheid om door te vragen of in te gaan op onduidelijkheden. Na tweeëndertig interviews bleek herhaling opgetreden (tien á twaalf per soort) Alle ondervraagden hebben toestemming gegeven voor (anonieme) publicatie. Heeft u er wel eens over na gedacht om gelijkvloers en/of kleiner te gaan wonen? Waarom? Hoelang gelden? •

Antwoord 1: ‘Ja we hebben er zeker over nagedacht om kleiner te gaan wonen. De kinderen zijn de deur uit dus we hebben ruimte over. We denken ook aan de toekomst, als we minder mobiel zijn.’ We zijn bijna zover dat we na de crisis ons huis te koop gaan zetten. Als we het huis verkocht hebben gaan we pas opzoek. • Antwoord 2: Nog niet serieus. We zijn nu nog te jong en ons huis bevalt nog heel goed. • Antwoord 3: Ja, als ik ga verhuizen dan gaan we voor een gelijkvloerse woning. Dat is gemakkelijk. We moeten nu drie verdiepingen schoonmaken, we houden dus veel tijd over door een kleinere woning. Ik sta er voor open. • Antwoord 4: Ja, we hebben gezocht, maar ik ben er snel mee gestopt toen we erachter kwamen dat we eigenlijk niet willen verhuizen. Onze woning ligt aan het water, is groot genoeg en bij het centrum. We hebben onze eigen woning gelijkvloers gemaakt. Alle voorzieningen zijn nu op de begane grond. • Antwoord 5: Nee ik heb de ruimte hard nodig voor mijn huisdieren. • Antwoord 6: nee, voel me te jong. Ik wil wel naar een andere, grotere woning verhuizen nu. Maar geen appartement. Ik zou mijn tuin teveel missen. • Antwoord 7: Wel als ik ouder wordt, maar nu wil mijn vrouw het nog niet en ik ben er ook nog niet aan toe. • Antwoord 8: Ja maar pas als we wat ouder zijn (ik denk aan een jaar of 70). • Antwoord 9: Wel negedacht erover een jaar of twee geleden. We wilden toen ons huis verbouwen (een nieuwe badkamer en keuken). We zijn eerst gaan kijken of een appartement financieel haalbaar is. Uiteindelijk hebben we een paar woningen bekeken maar besloten toch om onze woning te verbouwen. • Antwoord 10: nee • Antwoord 11: ja, we hebben het er samen over gehad, maar we willen niet verhuizen. Kleiner betekent meer huur betalen. Daarom blijven we waar we nu zitten. We kunnen altijd nog een traplift aanbrengen. • Antwoord 12: Ja, maar we zijn nu nog te jong vinden we. We hebben wat rond gekeken op internet maar daar zijn we mee gestopt. We willen onze tuin houden. . Indien ja; Naar wat voor een type woning wilde u destijds verhuizen? • • • •

Antwoord 1: Seniorenwoning, geen appartement. We willen geen lift en ook geen trappenhuis. Antwoord 2: Bungalow/appartement Antwoord 3: Een appartement. Antwoord 4: Naar een woning die gelijkvloers is maar veel lijkt om onze huidige woning. Met tuin.

46


• • • • • • • •

Antwoord 5: Als ik wil verhuizen dan wil ik naar een aanleunwoning. Maar nu nog niet! Antwoord 6: / Antwoord 7: geen Antwoord 8: een leuk appartementje of een seniorenwoning Antwoord 9: naar een kleinere woning of appartement. Antwoord 10: geen. Ik woon nu mooi. Antwoord 11: een seniorenwoning Antwoord 12: Platvloers, een woning zonder trap of een appartement

Weet u nog door wie of wat u op het idee kwam? • • • •

• • • • •

• • •

Antwoord 1: Kinderen de deur uit Antwoord 2: / Antwoord 3: Je merkt dat het traplopen meer energie kost. Vrienden zijn ook al verhuisd en dan zie je dat een appartement wel leuk kan zijn. Antwoord 4: Oog op de toekomst, je ziet dat er familie wegvalt en je weet dat we allemaal ouder worden. Ons was toe aan vernieuwing, dus we stonden voor de keus: gaan of blijven. Uiteindelijk hebben we dus alles verbouwt zodat de slaapkamer en badkamer beneden zijn. Kunnen we blijven wonen tot we 90 zijn. Antwoord 5: Daar verhuizen veel van mijn kennissen heen nu hun gezondheid achteruit gaat. Antwoord 6: / Antwoord 7: geen Antwoord 8: je ziet om je heen dat er hele leuke complexen zijn en worden gebouwd. Antwoord 9: de kinderen wilde dat ik gelijkvloers zou gaan wonen. Ik ben niet meer zo goed ter been de laatste jaren. (waarom hebt u het niet gedaan?: We zijn nog niet toe aan een appartement, zolang het traplopen nog goed gaat dan blijven we hier. Traplopen is gezond voor je.) Antwoord 10: nvt Antwoord 11: We kregen een brochure over een nieuwbouwplan. We hebben toen besproken wat we willen, we willen toch niet weg hier, we zijn gek op ons tuintje. En we gaan dan veel meer geld betalen. Antwoord 12: Door vrienden die verhuist zijn.

Wat zijn uw eisen aan een woning? • • • • • • • • • • • •

Antwoord 1: vrij uitzicht Antwoord 2: Voldoende ruimte en comfort, een extra kamer voor logees. Antwoord 3: goede isolatie, zo min mogelijk auto’s voor de deur, saamhorigheid, bij het centrum. Antwoord 4: Ruimtelijk, voldoende parkeergelegenheid, bij het centrum, bij de natuur. Antwoord 5: een riante woning op de begane grond is interessant over 5 jaar. Wel met tuin voor de kat en honden. Antwoord 6: ik wil een tuin Antwoord 7: dichtbij winkels, tramhalte/bus, makkelijk te betalen. Antwoord 8: het moet ruim zijn, een lift hebben, uitzicht over de stad hebben. Antwoord 9: Groot balkon waarbij je genoeg privé hebt en geen galerij. Antwoord 10: nvt Antwoord 11: niet te duur. Antwoord 12: Gelijkvloers.

47


Wat zou voor u een reden zijn om wel naar een appartement te verhuizen • • • • • • • • • • • •

Antwoord 1: Als er iets heel leuks is en we ouder zijn Antwoord 2: Gezondheid Antwoord 3: Als ik minder ruimte nodig zou hebben. Antwoord 4: geen Antwoord 5: gezondheid, gezelligheid, vertier. Antwoord 6: gezondheidsredenen Antwoord 7: Nog geen. Als ik geen trap meer op kan of als we wat ouder zijn en meer gemak willen Antwoord 8: gezondheidsredenen en ouderdom Ik zou eerder willen als er iets heel leuks wordt gebouwd (over 8 jaar) Antwoord 9: gezondheidsredenen, gemak Antwoord 10: Als ik niet meer goed ter been ben en moeite heb met trappen lopen. Antwoord 11: als het betaalbaar zou zijn Antwoord 12: Als er een leuke woning vrij komt die leuk is. Er is weinig leuke huur namelijk. Als we 10 jaar ouder zijn of als het echt nodig is.

• Wat voor gevoel moet u bij een wijk hebben als u er zou willen wonen? • • • • • • • • • • • •

Antwoord 1: saamhorigheid, een gezellig wijk gevoel ‘wij’. Antwoord 2: groen en gezellig. Antwoord 3: Een open wijk met niet teveel hoogbouw, veel groen en niet te nauw. Antwoord 4: Ruimtelijk, voldoende parkeergelegenheid, bij het centrum, bij de natuur. Antwoord 5: een laatste woning, waar ik gelukkig ben en waar genoeg te zien en te doen is. Antwoord 6: Veiligheid Antwoord 7: weet niet Antwoord 8; dat het een goede buurt is Antwoord 9: gezelligheid, contacten, winkels dichtbij. Antwoord 10: rustig Antwoord 11: / Antwoord 12: thuis gevoel.

Vragenlijst: mensen die naar een woning op zoek zijn. Naar wat voor een woning bent u opzoek? (actief/niet actief) • Antwoord 1: We zijn niet actief opzoek naar een appartement. We hebben ons ingeschreven bij een woningcorporatie, dus al wel actie ondernomen. We willen een nieuwbouwwoning. Dan heb je geen verbouwingsellende van anderen en is de isolatie vaak beter. • Antwoord 2: Niet actief, maar kijken wel rond naar een bungalow of appartement • Antwoord 3: Actief, we zijn aan het oriënteren. • Antwoord 4: Niet actief we hebben onze gedachten erover laten gaan. • Antwoord 5: een appartement. Actief • Antwoord 6: Naar een gelijkvloersewoning, actief. • Antwoord 7: Niet actief, maar als we wat leuks tegenkomen dan hebben we zeker interesse. • Antwoord 8: Appartement. Ik ben niet actief opzoek. • Antwoord 9: Actief opzoek naar een appartement. • Antwoord 10: Niet actief, we staan overal voor open. We zoeken een seniorenwoning of appartement.

48


Hoelang duurde het voor de beslissing echt genomen was? Eerste gedachten/besluit. • Antwoord 1: Dat heeft ons een jaar gekost om aan het idee te wennen. • Antwoord 2: Een jaar of 4. Toen de kinderen de deur uit gingen begonnen we met nadenken. • Antwoord 3: Nog geen beslissing genomen. Kijken af en toe bij inschrijvingen en hopen binnenkort iets leuks te vinden. • Antwoord 4: Nog geen besluit • Antwoord 5: 2 jaar • Antwoord 6:1 jaar tussen de eerste gedachte, rondkijken en echt opzoek gaan. • Antwoord 7: Weet ik niet meer. Het besluit is nog niet echt genomen, maar een jaar begonnen we met nadenken. • Antwoord 8: We hebben het nog steeds niet besloten. • Antwoord 9: Weet ik niet meer. Heel snel in ieder geval. Maand of 3. • Antwoord 10: anderhalf jaar Was het moeilijk om de stap te nemen? • Antwoord 1: ja, vooral het achterlaten van een huis en de omgeving. Je weet dat je hierna nooit meer terugkeert naar een groot huis met trap en tuin. En dat je dus nooit meer lekker kunt tuinieren. Het is accepteren dat je ouder wordt. • Antwoord 2: Ja, we wonen naar tevredenheid dus de stap is groot en een beetje tegen onze zin in. • Antwoord 3: Door woningen te bekijken. • Antwoord 4: Nee, maar we willen wel een leuke wijk. Die is moeilijk te vinden. • Antwoord 5: nee ik woonde eerst ver van mijn familie af. Ik wilde verhuizen. • Antwoord 6: Nee, wij vonden van niet. We verheugen ons er zelfs op. Het zal allemaal een stuk makkelijk worden. • Antwoord 7: Ja, je hebt dan geen tuin meer en je gaat kleiner wonen. We worden dan echt oud. • Antwoord 8: Ik wil mijn huis niet kwijt. Daar ben ik zo aan gehecht, dus ja. • Antwoord 9: Ja, we willen niet verhuizen maar worden gedwongen. (man ziek) • Antwoord 10: Ja want we zullen ons huis missen, maar we moeten aan onze gezondheid denken. Hoe hebt u uiteindelijk de beslissing genomen? • Antwoord 1: We zagen de eerste plannen voor Nieuwe Sloot en werden daardoor aan het denken gezet. Die plannen vonden we heel leuk en dat is echt iets voor ons. We zijn daarmee dus begonnen. Nu weten we dat wat we zoeken echt bestaat. • Antwoord 2: Nee, bewust niet. We willen ons niet laten beïnvloeden en echt zelf willen. • Antwoord 3: Door veel woningen te bekijken • Antwoord 4: Nog geen beslissing • Antwoord 5: ik wilde dichterbij wonen. • Antwoord 6: In overleg met de kinderen. • Antwoord 7: Door samen te overleggen. • Antwoord 8: We zijn naar de informatieavond van Nieuwe Sloot geweest. • Antwoord 9: / • Antwoord 10: Door veel na te denken. Waardoor of door wie kwam u op het idee? • Antwoord 1: Nieuwe Sloot • Antwoord 2: Vrienden die verhuist zijn. • Antwoord 3: Samen besloten • Antwoord 4: /

49


• • • • • •

Antwoord 5: Mijn zoon en schoondochter regelen woningbezichtigingen. Antwoord 6: De kinderen kwamen met het idee. Antwoord 7:Ik heb actrose. Antwoord 8: We denken aan de toekomst. Antwoord 9: Mijn man werd ziek. Antwoord 10: Geen idee

Hebt u al woningen bezichtigd? • Antwoord 1: Nee • Antwoord 2: Nee we hebben brochures doorgebladerd en kijken in etalages van makelaars. • Antwoord 3: Ja, maar ze waren steeds niet naar onze smaak. Willen wel nieuwbouw. • Antwoord 4: nee, we willen eerst een leuke wijk vinden. Die hebben we nog niet gevonden. • Antwoord 5: ja, een stuk of 5. Die waren te klein of hadden teveel onderhoud. • Antwoord 6:Nee • Antwoord 7: Nee • Antwoord 8: Nee • Antwoord 9: Ja, maar dat was of geen leuke wijk of de woning beviel ons niet. • Antwoord 10: Nee Wat zijn de eisen die u stelt aan een woning? • Antwoord 1: Groot balkon, royale leefruimte en slaapkamer, luxe en ten minste 3 kamers. • Antwoord 2: / • Antwoord 3: Uitzicht, balkon, nieuwbouw • Antwoord 4: Gemak, balkon, bij centrum, geen trap, koop • Antwoord 5: geen trappen, lift en een grote keuken. • Antwoord 6:gelijkvloers, aan het water, bij centrum. • Antwoord 7: Gelijkvloers en met een balkon. • Antwoord 8: Balkon, bij het centrum, in een mooi deel van Alphen aan den Rijn, gelijkvloers en zeker niet te klein. • Antwoord 9: We willen een woning zonder zorgen. Dus mooi onderhouden en waar we samen gelukkig in zijn. • Antwoord 10: ruim opgezet Wat voor gevoel moet u bij een wijk krijgen als u er zou willen wonen? • Antwoord 1: Fris, ruim opgezet, groen, netjes geordend. • Antwoord 2: / • Antwoord 3: gezellig • Antwoord 4: fijn gevoel • Antwoord 5: geen specifieke wensen • Antwoord 6:Een mooie buurt. • Antwoord 7: / • Antwoord 8: een thuis gevoel. • Antwoord 9: veilig, gezellig, prettig wonen. • Antwoord 10: dat we er jaren kunnen wonen. Vragenlijst Appartementen Hoe lang geleden bent u verhuisd? • Antwoord 1: 2 jaar geleden • Antwoord 2: Anderhalf jaar geleden • Antwoord 3: We zijn 2 jaar geleden van Alphen naar waarder verhuisd.

50


• • • • • • •

Antwoord 4: 6 maanden geleden. Antwoord 5: 2 jaar geleden Antwoord 6: Jaar geleden Antwoord 7: 1992 Antwoord 8: 10 jaar geleden Antwoord 9: 1 jaar geleden Antwoord 10: 3 jaar geleden

Wat is de reden van uw verhuizing? • Antwoord 1: We wilden gelijkvloers gaan wonen zodat we een makkelijker leven zouden hebben. Toen kwamen we dit tegen. • Antwoord 2: De kinderen gingen de deur uit, het huis werd te groot, mijn vrouw werd ziek en zodoende. We hebben dus bewust gekozen voor een appartement. • Antwoord 3: We wilden altijd landelijk wonen. En aangezien onze leeftijd hebben we besloten voor een appartement te gaan. • Antwoord 4: Last van gezondheid • Antwoord 5: We wilde kleiner wonen, zonder tuin. • Antwoord 6: De kinderen waren de deur uit en we hadden veel ruimte over. • Antwoord 7: We werden gedwongen door de handicap van mijn vrouw. • Antwoord 8: We verkochten onze winkel en besloten om dit te kopen. Dit is bijna net zo groot als een normale woning. Maar dan zonder trap. Ideaal voor de komende jaren. • Antwoord 9: We waren niet opzoek, maar liepen tegen dit aan. We vonden het zo leuk dat het besluit snel was genomen. • Antwoord 10: We wilden meer gemak. Wie kwam er eerst op het idee om te verhuizen? • Antwoord 1: Niemand: We liepen er tegenaan. • Antwoord 2: Beiden • Antwoord 3: Man • Antwoord 4: Mijn zoon • Antwoord 5: Mijn man • Antwoord 6: Man • Antwoord 7: Samen , door de situatie • Antwoord 8: Beiden • Antwoord 9:Man • Antwoord 10: Vrouw Was de stap om te verhuizen moeilijk? • Antwoord 1: Ja, we moeten de tuin opgeven • Antwoord 2: Nee • Antwoord 3: Nee we zijn heel impulsief dus we hebben er niet lang over nagedacht. • Antwoord 4: Ja het is moeilijk afscheid nemen van het huis waar we al jaren wonen. • Antwoord 5: Nee • Antwoord 6: Nee • Antwoord 7: Ja, we moesten gedwongen verhuizen. Dat is nooit makkelijk. • Antwoord 8: Ja, wel om de winkel te verkopen. Niet om te verhuizen naar een appartement. • Antwoord 9: Nee • Antwoord 10: Ja, ik hou erg van in de tuin zitten. Hebt u mensen bij de besluitvorming betrokken? • Antwoord 1: Familie, vrienden

51


• • • • • • • • •

Antwoord 2: Kinderen Antwoord 3: Zelf Antwoord 4: Zus, man, buren Antwoord 5: Samen Antwoord 6: Samen Antwoord 7: Zelf Antwoord 8: Kinderen Antwoord 9: Vrienden Antwoord 10: Samen

Hoelang duurde het voor de beslissing echt genomen was? (eerste gedachte/besluit) • Antwoord 1: 3 jaar • Antwoord 2: 1 maand • Antwoord 3: we zagen het in een blaadje, half jaar later woonde we er (woning bevalt uitstekend, maar omgeving niet. Daarom staat het huis weer te koop en verhuizen we naar Groningen. • Antwoord 4: Ruim een jaar • Antwoord 5: 2 jaar • Antwoord 6: 3 jaar • Antwoord 7: Paar maanden • Antwoord 8: 1 jaar • Antwoord 9: half jaar • Antwoord 10: 1 jaar Weet u nog hoe veel tijd er zat tussen de beslissing en het daadwerkelijk zoeken/verhuizen? • Antwoord 1: 3 jaar gezocht • Antwoord 2: maand • Antwoord 3: / • Antwoord 4: 3 maanden • Antwoord 5: 2 jaar • Antwoord 6: 3 jaar • Antwoord 7: Half jaar • Antwoord 8: Jaar • Antwoord 9: Half jaar • Antwoord 10: Jaar Wat waren uw eisen aan de woning/omgeving? • Antwoord 1: Uitzicht, groot • Antwoord 2: Hoog (uitzicht), balkon op het zuiden • Antwoord 3: Rustige omgeving • Antwoord 4: Vlakbij verzorging, ziekenhuis, bij familie • Antwoord 5: Gelijkvloers, veilig, bij winkels • Antwoord 6: Groene omgeving, ruim opgezet • Antwoord 7: Gelijkvloers • Antwoord 8: Groene omgeving, balkon, 3 kamer • Antwoord 9: Balkon, rustig gelegen, veilig • Antwoord 10: lift, groot balkon, lichte ruimte, grote woonkamer, extra slaapkamer, ruimte voor een inloopkast.

52

Afstudeeropdracht. Communicatieplan Nieuwe Sloot Park

Recommend Documents