advocatên-notarissefi

advocatên-notarissefi

VERTROUWELIJK / NIET OPENBAAR / BEVAT PERSOONLUKE B ELEIbSOPyATTlNGEN

Apeldoorn

Gedeputeerde Staten van Groningen t.a.v. de heer rhr. F?, van derBurgh Postbus 6fÖ 97Ö0,AP ÏSRÖNINGEN

Arnhem

BEHANDELD DQQR: TELEFOON; TELEFAX:

E-MAii.; INZAKE:-

■.Zutphèn 'Zwolle

mr. P.L.G. Haeeou, advocaat 026-3575735. Ö26-3575767 p;[email protected] Prdyiricié Gröhingéri / De Blauwe Stad

Vél pe w e g 10 6S2.1 B H-Atntiem-

DATUM

ÓNZE RÊF;

14 juli 2008

UW REF

195579/PLGH/dmcvclè

■PÓStt)US592|g èSOO'.KAAfnHem iel.02ë-3S75757

Geachte heer Van der Burgh,

fax 026-3 575 6Ö0 :ih(ö§n|singli.nl

Naar aanleiding van uvy verzoek oni het College jte adviseren omtrent de positie van de Provincie ter zake van een aantal recente óhtwikkélirigeri in hétprojèct "De BJauwe Stad''i bericht ik ü het vólgéridè. I Inleiding èhVi^agstèlling UwYraagstèlljhg isdrieledig: 1.

2.

In hoeverre is de Provincie gehouden órti nriëe te werken aan eén eventueel verzoek van :dë OM tot yérvrbegdè lèyerihg (iheëris) yari ialle gronden die in èigendornzijn yari de Proyira bouvvkavels geschikt gernaaktzoud rheiètërf Wórden? Wat dient onder het.begrip. "Eindverbruikers"jte.wgrdepi verstaan als: bedoeld in het Monitorihgsysteem onder punt3,~,zijn dat ook projectoritwikkelaars/aiannemérs, of uitsluitend particulieren mefwié een köopaannëmingsöyerèënkörnst Is gesloten?

3. B ehërzéh de contractuele afspraken tussen de Proyineié eri dé DM dat steeds na een aflossing döor.dé OM óphiëyw'''krédiö,t'' bij de Provincie kan, worden opgenornen tot een maximum bedrag van het voor te; financieren.bedrag van ^ 90.000,000,--> of dient na aflossing de krediétrnogélijkheid ingeperkt te worden? U heèftmij eèn ruirti iaahtalstukkeri toegezonden. Op 27 jurïi én 1T juli jl. voerden wij pyèr|eg op het Provinciehuis. Naar aanjéidiin^ daarvan heeft u nog aariyulletide stukken toegezonden, inmiddels heb;ik dé stukken bestudeerd en kan. ik ,u hét vptgende berichten. In dit advies zal. ik eerst op een rij zetten welke releyantecontractuele ,afspraken4ussen partijen bestaan en welke relevante aspecten ik omtrent de uitleg van déze contractsbepalingefi uit de door u aangédrageh stukken heb :gédestilleerd. Vervolgens zal ik het juridisch kader schetsen waartegen de

'WWW.nysingB;nl

aangesloten bij: ..TAGlaw bankrelaties: Rabobank 1> 31 03163, ,A8N Amro;43 7Ó 27 76?' ltMG'b3nk:65 30 63-903: BTVVNL8124,01.207.B01

NyWgh'admötén-notimsen N.V..h gevesiigd in ApeWpom en ingeschreven in hel fiondels-regisiermdm'in. OSiISJ/I.Alle-dieniteriên (andere) weik'iOpiTihedm worden verrichl kracb'iens één overeenkomsl van opdréctil, Wosmp mk toepassing l i j t i d e algemene voorwéoidén: gedeponeerd.bijde Kamer von Kóopliondel.lè ApeldoornIfi deiéli'porw'aarden is onder rneef.onze,vqnspr,aki>SijktKid beperkt'tot hef bedrog waarop dé befoepshqnspralicHikdeidsveiïekeiiqg in het desbjtreflénde gemiooiKfiiaak'op uitkering gee'i. Deie-voorwodröehliggen ter iiüage'en wordèrj o/j, m i è è i : kpsteloDS iiïegeipndprian iunnpn v/orden geraadpleegd opoirze website www.nyiiiigh.nl.

nvsingh

3dw)ai?n'^noMrtsstri

VERTROUWELIJK/ NIET OPENBAAR / BEVAT PERSPONLIJKE BELEIDSOPVATTINGEN

vraagstelling dient te worden beantwoord, om vervolgens te eindigen met mijn conclusies en een voorstel hoe nu verder te gaan. fi Feitelijke achtergröhdeii Ter zake van de ontwikkeling van hét project "De Blauwe Stad" is tussen enerzijds de Publieke Partijen eri anderzijds dé OM een aantal afspraken geiiiaakt. Deze afspraken zijn neergelegd in een tweetal overeenkomsten:

pes

Dé "hoofdovereenkomst" is dé zogenaamde pvereenkömst "De Blauwe Stad" (OBS), zoals tusséri partijen,tot stand gekomen op 10 novénibër 2001. Voor zévèr voor bovenstaande yfaagstellind relevant, regelt déze oyèréënkötT>st het volgende: Opzet yan dé sanienwerking is dat: de Provincie alle benodigde, gronden in eigendom verwerft;(considerans sub 2a); de Publieke Partijen de PübliekeJnfrastnictuur binnen.het plangebied realiseren (considerans sub 2c); dé OM binnen eëri jDériödé van acht jaar'de aldus gepi^óduceerdé Bouwkavéls in eigendom óvërriéémt (corisiderari's sub 2d); dé grondverwerving alsmede de "döbr-de Publie|5e Partijen uit te (doen) voeren werkzaariihéclen" doof de Provincie worden '(voor)gefinancierd tegen een rentevergoeding, gelijk aan de Éuribor 3-maandstariéf (considerans sub 4); dat de bijdrage van de Publieke.Partijen, in de kosten van hetproject ƒ 70.000.000— bedraagt, welk bedrag in mindering wordt gebracht op dé koopprijs voor de kavèl& (qonsideranssub.4); betaljng van:de koopsom jalaatsvindtvolgênséën schema van déèlbètalingeri die jaarlijks - ongeacht het in énjg jaar daadwerkelijk afgérioméh aantal vierkante meters gröncl -door'de OM diënéh te worden ypidaari (cöhsicieranssub 4, slot). Artikel 3 - Algemeen De overeenkonrst vangt aan met de. navolgende algemene, opdracht aanpaiiijen:. Artikel 3 - Algemeen i. Partijen zullen zich' maximaal inspahriéh om gèzarnehlijk hét Project te realiseren, zodanig dat de hakömitigvari.eën opeen aridé/e partij fusiendè verplichting.fiiét onredelijk wot-dtyèfzw^^ de totale: kösién\(oöf zoveel als mogelijk wofdenbeperki: Partijen zullen elkaar daarbij- desgevraagd- allé:medewerking verlenen en elkaar van alle benodigde informatie voorzien^ In heïbijzonder zullen partijen zich irispannèn de uitvoering van het Project fiscaal zo gunstig mogelijk in te richten. 2. Waar in deze overeenkomst het woord "tijdig" wórdt gebruikt, wói'dt hiermee bèdoelé.cohfohv'dè planning zoals öpgehoivehin dë Faséringsleidraad, dan wel op een zodanig tijdstip datdezé plahhihg niet ip gevaar vyördt gebracht. Artikel 8 lid 1 van de OBS bepaalt yervpjgéhs rneér specifiek

te

de afnanriie van de grond:

Artikel 8 - Afname/levering van de grond 1. De Ontwikkelingsmaatschapipij zal de Böuwkavels'binnen eëh période van achtjaar ha dè schriftelijke mededeling 'van de Provincie als,gëhóémd. in artikel 7 lid 1 afnemen, en dë Provincie zal deze op afroep van dë öhtwikKëlingsmaatschappij in éigehdóm (doen) leveren,, in beginsel in hét tempAQvereehkorhstig hét.schema dat daaromtreni is opgenomen in de Faseringsleidraad: bit schema is voorde Ontwikkelingsmaatschappij

Pagina 2 van 14

nvsingh

^dstJCBïsn-riülaiïïseh

VERTROUWELIJK7 NIET iOPÉNBAAR / BEVAT PERSOONLIJKE BELEIDSÖPVATtiNGÉN

echter niét bindend., Een snellere oftraaere afname als in dit schema is aangegeven, is toegestaan, (onderstreping toegevoegd door F'LGH). N.B. Interne navraag bij uw Provincie leerde datdezogenaartide;"Fasërihgsleidraad" niet als een.op zichzelf staand document kan wórden geduid. Partijen verstaan daaronder dëuitvoerings- en plahnihgsafsprakëh die gemaakt,iijh over het werkproces om te komen töt bouwrijpe kavels. Déze afspraken zijn heefgelégd in yerschillende döGumenteh. In ieder giyal is de Paséringsiéidfaad geen bijlage bij de overeenkomst geweest Artikei 12 ÖBS geeft een-regeling omtrent de voorfinanciering door de Provincie: Artikel 12 - Finahciérihg 1. B è uitgaven var) dè Publieke Partijen :die op efii^jriQmetytjtèrzake^einde Bxplóiiatiegpzetêpgenpménkostênelem^tei) ^iielijkdoordeF'ubliekeMari^ijén rrigeten.yvgrden gédaah, yerminderd met het op. dafmomerit ontvangen deel van de koopprijs e/1 verminderd met de re^eds ontvangen :subsidies.:züilen door de Provincie worden gefinancierd tegen een renievergoeding gelijk aan het Euribor 3-:rnaSndstarief: 2. Mocht de.yoorfinanéering een bedrag yan f ibÖ.ÖÖÓ.OOÓ,- (zégge: honderd fniljoen gulden) overschrijden, dan zaj dé OritwikkéHhgsmaatschappijirioveriég mét dé provincie zekerheden stellen, die tégenover déze firiaricièring staan, Tér uitwerking van hét bepaalde in de cplisidérans óVér de betaling van dé;koopsom is. pvérèèrigekórnén: Artikel iSr^ Beiaiing van de koopprijs1. De'Ontwikkelingsmaatschappij zal dë koopprijs voorde Bouwkavéls völdóén in acht jaartijkse termijrieh.ohafhankeiijk van héttèrriisó waarin dépouw öhafhankeliik van hét têrhoö waarin dé Bouwkavéls féitêliik worden afgöfibrrièri én gelevérd, (ondërsttépirig tdé'gévóëgddoor PLGH);^ 2, Dein enigjaarte betalen termijn wordt.v.astgesielddQp^r^jaartiji<spe,ruiteriijk 1.maait,, hét Geprpgndtjseerde Exploitatieresultaat en hef daarbij behorende befalihgsscherna te berekenen. Ten slotte is nog relevant: Artikel 18— Moniiónng 1: Qndèrpriisténdigheden zullen partijèn,;0afi clè hand yan het,Mgnitóririgsysteem, pyei^leggeri en besluiten gyér hét wijzigen vanheiaarital vyöriingen - t o t maximaal lMÓ0--én/óf kwaliteitseisen en/of hef vergroten van hei ioiaaloppervlakaan bouwkavels en/óf de tijdsfasering. ■2., HeiMohitoringsysteém laatonverietde wettelijke regeling nnet betrekking tot örivóórziéhe orristaridighédéri. Hét Mbnitpringsytéem (bijlage bij OBS) bepaalt óhder meer: ■(■••)

2. Telkens na hét veriopen van een periode yan 24 maanden na de start: van.de verkoop zullen partijen gezamenlijk onderzoeken (monitoren) of ér reden is af te wijken van hét bepaalde iri dé ariikeleh 8'eri 11 varideovèréenkoriistDé B lauwe Stad.

Pagina 3 van 14

nyslogh

d'övocaïeri-fiiiianssea

VERTROUWELIJK/ NIET OPENBAAR/ BEVAT PERSOONLIJKE BELEIDSOPVATTINGEN

3. Partijen stellen vast dat r&den daartoe aanwezig is indien n i e t - ondanks maxiritale verkoopinspanningen yan de. Ontwikkelingsmaatschappij- riiiriiriiaal aan eindverbruikers, middels getekende koop-/aaririemingsöveréénkomsteri, zijn verkocht: de navolgende geplande minimum aanfalleh: ó na 24niaanden 120 kavels; '» na 48 maanden 270 kayéls in dé: ,3Jaardaaryoori • naèOrnaanden 324 kavels iri dé 3 Jaar daarvoor. Vervolgens bepaalt hét.Monitpringsystèem dat wanneërdebètrëffende vërkópëh niét worden gehaald, er,4 mogelijkheden zijn voor altêmatieveri: A. wijziiging van hét wóhingbduwprograrrima; B: aanpassing van het inrichtingsplahi bestémnrilrigsp.iari én/pf' heèldkwaliteitsrilah; G. vergroting oppérvjakte uifgeefbare grond; D.

aanpassing yan deplanning.

Deze :altëraatieyen worden in het Monitorihgsysteem nader uitgewerkt: Wijziging/aarivullihg OBS Nadat het RrójectDe Blauwe Stad i.ri uitvoering was geriomeh, bJeék ér behoefte aan een aantal aahpassingèn van'dé gemaakte afspraken; Daarovêi-is tijssen partijen.onderhandeld. Dit pyerieg is orider meer géyóerd binnen dëzogenaamdeJ'-task-Fprce Blauwe Stad"; een gremium waarin bestiuuriijke yertégpnwoprdigers van; partijen zitting hadden. De gesprekken liebben kennelijk plaatsgeyondenJtegen de achtergrond van een voorgestelde aahvullendé overeenkomst (AddendunFi). Een van dë onden/vérpëh die irt dat oVerieg aan dé prde kwam, was dë yei^hpgihg van de vóórfinaricieririg dóór dé Próyinciè vafi de kosten van dé productie yan de Böuvykayels. Aanvarike|ijk,was dië voórfiriahcléring gesteldop een bëdfagyah,/ 100,000.000,-- (artikel 12 lid 2 ÖBS); maar deze diende yerhopgclté wórden €;9O.ÖÖb.O0Ö,~. In hét kader daarvan werd echter binnen dé task^Foree juist ook gesproken: over de'Zekerheden voorde Proyincie. In het vpprgestelde Addendum was bovendien een gewijzigde regeiing opgenomen (artikel 7) met bëtrékkingtot "verkööp/afriamè van dë Bouwkavéls, betaling van de koopprijs". Dezógêriaamde Gpncept-:be^lijitérilijst TaskTForcé Blaüwè S^tad ,d;ci. 15. maart:2ÖÖ4 noemt pnder hét hdófdstlik "Zékerheid via grondeigendom" cJat dé Proyincie gedurende het gebele proces steeds vpldpendegrpndalszekerheid moet hebben yoor de voorfinanciering. Het verslag d-d. 15 maart 2004 vermeldt met zoveel woördëh: "DitBétékéht dat bij een versnelde afnarne van de grond door het Gonsortium onvoldoende zekerheid bij de provincie via de grond móet worden vóórkomen door Versnelde betaling door hét Gonsortium". Kennelijk nemen partijen dit als uitgangspunt, want vervolgens wordt onder het kopje "Zekerheid via grpndèigendpm'''een,dis'cussie tussen partijen .weergegeyen, waarin het Qpnsprtium.uitsluitend stelt dat dan ook bij een tragere afname van degropd er tevens een aanpassiing van de yoornpemde regeling nodig.zou zijn, aangezien anders het Consortium in een fihanciënngsprobiëem zou künriéri kómen te verkeren (Wël betalen; maar nog gèeh grörid om dóór te leveren aan particulieren, Waartegéripyer Inkomsten staan). De OM verzoekt aan dé Provincie om te bewilligeri in een eyentuele: tëriigjenirig yan reeds beta'aiae;^ai'|pssirigeh dan wel dat de éxterinefinaheiervandpÖM een hypptheekrechï kan vestigen op dé grond die npg in eigendom is

Pagina 4 van 14

nvsingh

sdvocaten-npigrisien

VERTROUWELIJK / NIET OPENBAAR/ BEVAT PERSOONLUKE BELEIDSOPVATTINGEN

bij dè Provincie. Afgesprökëri vvordt dat de Proyincie biiinen twee weken dit verzoet; zal béoprdelen. Óp j.april 2004 vindt er weer een,vergadering van dé Taisk-Fdrce Blauwe Stad plaats. In dè PRVpIgénde conceptrverslagënvan ditovërièg (én oök in hèt uiteindelijk vastgestéldeyerslag); wordt weergegeven dat dé Provincie niét kéh én zal rrieewéri<ëh aan hét teruglenen van betaald koöpsómtennnijnëri aanigëzien hëtzpigeriaamdé" verzet; Dé Provincie 2;piu wielbéréid zijn riiëe te werken aan de mpgelijkheid dat een: externe financier één hyppthééi< krijgt pp grond die nog in eigendom is,bij dé Provincie, maar wel al is betaald. ' Hetponcept-Addendum (artikel 7) këndê 4 leden. Het Vierde lid;gaf een regeling yopreeri significant snellere afnanie darii vtfelièëri sighifiGaht;tragéréfafnamé;vah de grond op;7 april 2Ö04;Zijn besloten (blijkens deldèfinitiè^êvéreié yan de besjuitèrilijs^ "/iet Cpnsórf/üm vérkfaérimch bereid bij een $gn^oar\tsnel\ere afname pok sneller te bêtalemeri de 'Próyihcie verklaart zich bereid bij een significant tragere afname constructief mee tedenkeri over hét yinden van een passende financiering dariwëléeneónstrüctié, wQarbiJde Provincie de financierdéryan hét Gonsörtiuhnrécfitcip hypotheek op dé (inmiddels afbetaalde) grörid geeft. Bézéiritèntiévërklaririgen komen In het vérslag té staari én worden riiétopgéhórneri in hét Addéndufn. Afspraken: Ari'. 7, lid'4, vervalt". Addehdurn, Het uiteindelijke Addendum bepaalt.dan als volgt met betrekking tötdé hiervóór géhdemdè relevante aspecten:; Considerans:

DéPróvincipvèfklaariziehbpréiddetérzakgh uitstaande köstèh van de Publièké\PaftiJéhvoórtéfinancierer\ tc^een bedrag van ii$0:0Ó0:pCH}^^

A r t i k é ï ? - V^rkóóplafnameyandejBiiuw^^ 1. De Püb//e/ce,/nffc!sfruGfuuf zg^^ worden aangelegd, de Bóuwkavélè.gelegen in' het Éxploitaiiegebied respéciiéyeiifkihë(<2ebiéd Zuidoost zuïleri wórden verkocht eri afgenomen in beginsel evenredig verdeeld oVéréeh période van 8 respectievelijk 7jaar na dé schriftéliikérfriédedelirigy^^^ Publiek^ Infrastructuur tn hei betfeffëride gebiedirihdgf^zaékiévoltpgid.jlatdé daarin gplegen Bouwkayelszijhte kwalificeren als bpuwter^in en de levering ervan.onderhevig is aan de hefÈng;van omzeïbelasting, en datde,Bouvi/kavélSsgeschiktzijn voor gebruik overeenkomstig dé daarop liggende besiemmirig^ Een snellere of tragere afnarne door de. OntwikkeliriasmaatschaoPiils toegestaan: 2. De betaling van dé kööpfürijs vóór de Bouwkavéls, staatlos van héttenipö waarin (dé Boiiwkavels feitelijk wordéri afgenÖrhëri.:én gelevérd. Dé OntwikkelihgsmaatschappiJ zal de koopprijs voorde Böuwkavels ydldoef) in 9jaariijkse termijnen, volgens het tyetalihgèschema zoals hieronder omschreven (...);: Brief OM d.d. 4 juni 2008 Bij brief van 4 juni 2008 Wendt OntwikkélirigsnnaatsGhappij Dé Blauwe Stad B.V. zich namens Ontwikkelingsmaatschappij Dë Blauwe Stad G.V: bij'möritié van dé heer Ppstérna tot dé Raad van Commissarissen Blauwe Stad riiét dé mededeling dat deÖM in,de kpmende jaren "in e,en zodanig

Pagina 5 van 14

nysingh

.ïd^ccaien-noTó'nssen

VERTROUWELIJK / NIET OPENBAAR/ BEVAT PERSOONLIJKE BÉLÉiDSOPVATtlNGEN

ternpó gronden (zal) afnemen, zodat de Ontvyikkelirijgsmaatschappij èen adequate financiering zal kunnen realiseren''; Üit de brief wordt duidelijk dat de ÖM behoefte heeft aan aanvullende finaneieringter "ypltooiing van de gebiedsoritvyikkeling^ Ditdient naar mijn oordeel-gelet op de roïdiéOM heeft-te worden geziéri; als dërëalisatièVaridë bouwproductie. Iri dë brief wordt voorts melding gemaakt dat dë waarde van de boüWrijpe grond mëer.dah voldoende zóu; zijri ter zekerheid voor dé;bëriodigde.aanyullëndé fihanéiéring. De brief dóét voérts ëjeri appèl (niet ;vérwijz[rig'naar;artikèi 3 varidéOBS) óp.déïèfspraak datpartijérizich riiaximaal zullen moéten insparineii orih tiet project gezamenlijk té re^aiiseren en dat er vpldöenderuimt^^^ de belangen van béide, partijèri te waarborgen. Dè brief besluit métde hiervoor reeds aangehaalde;mededeiing over hét gewijzigde afriametempo. Goed is te bedenken dat de brief geen verzoek inhoudt tot het;vérieneri van rrièdéwèrking. aan een \/Pt^n«=>lri(^ IftV/pHhn Aiah-roriarilri tp>iT
lil Juridisch kader Het juridisch, kader v\/aanriyorens.taande vraagstellirig dient té wprden beantwpord, vyprdtgeypnnd dopr de contractuele afspraken tussen partijen. Öeze zijn neergelegd In dé pBS en het Addendum. De ih het Addendum neergeiegdeaifepraken hebben te gelden als èen wijziging c.q. aanvulling van deiOBS (artikel ?1 Addendum)Haviltéx' Voor béantwöprdirig van de vraagstél|irig^zpa^s döpf ü/gefprrnulëérd, is dus.iridëiéersté plaats van belahg hétgeéri partijen ter zake zijn Öyéréengekpmen, Mét andere wporden, wat hebben partijen terzake nii precies afgesproken? De vraag hpe iri een schriftelijk contract de verhouding yan partijen is geregeld en of hét.cpritraGt een leemte laat die moe aangevuld, kan echter niet: alleen worden beantwoord pp,grond yan de taalkundige uitleg yan;de bepalingen yan;het contract: Vpor de beantwoording van diè vraag:=komthet immers;aan op dëzin die partijen in de;gegeven omstandigheden over eri Weer redéJijkerwijs aan dè bepalirigèn mochten toekennen èn op hetgeen zij té diëri aariziéri'rédelijkènwijs van elkaar riiochten vérwaéhtèn. Daarbij kan mede;van belang zijn tót'wélkemaatsGhappëlijkékringén partijêh^b kan wórden yèn(yacht(Hpge"Raad,t^ Deze zogenaamde:"HayiltëXrförmule" wordt inde rechtspraak veelvuldig toegepast en er is dan ook een stroom jurisprudentie over verschenen. Uit diè (recente) jurisprijdéritiéwpfdtlri iédêr geval duidelijk dat waiiriéer bij één óvêréèriköfristdé belangen yari derderi (riiètTpartijérï bij dé óyefèènkomst) zijri betrokken, dë HaviltexrfÖfmulërestrictief riioetwpiyériüitg^ .andere wpprden, het beding waarpyer-onduidelijkheid bestaat zal vooral tekstueel moeten.wprden ^uitgelegd, omdat di&derdeniét betrokken is bij .hét;ppstel|en ervan„d,us ook niet r.meer heeft kunnen begrijpen.üiédie bepaling dan water daadwerkelijkopgeschreven is. deze.objeetieye uitleg komt bijvoorbeeld oók.vaakaari:de>orde bij de uitleg, van GAÓ-bepalingen. Indien evenwel geëri dërdèri bij idéövéreerikomstzijn betrokken (zoals in:ohdèrha\/ig geval),dan laat dë Hpge-Raad èèri rtièër siJ.b|éct]évè uitleg yarijdé óyérëènkómst tpé, WaaVbij, riaast dé züiyèr taalkundige: ujtJeg, ppk alle oyerige i;elévariteoriastandigheden van hét geval, wagiiTiée zij redelij!<erwijs rekening hadden moeten houden, aan de orde kunnen kprrien, Daarbij valt prider meer te denken aan de aard vande overeenkomst, de: aard yan partijen, hetgeen tussen partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst lis besproken, e;d. De Hoge Raad laat overigens de fèitefirèchtër daarbij ëen vrij grote mate van vrijheid of een geobjectiveerde taalkundige uitleg toch yóofpp'wprdt gesteld (ziéöridër méér HR 29 juni 2007; NJ

Pagina6 van 14

nvsingh

advoöfeii-rjotarisieü

VERTROUWELIJK / NIET OPENBAAR/ BEVAT PERSbÓNLUkE BELEIDSOPVATTINGEN

2007/576, Dèricsen/Hpmburg; HR 1%pktóber2ÖÖ7, Nü 2007/565, ETC en HR 19 januari 2007, NJ 20t)7/575, Meyer Ëurope/F'ontMeijerj dan wel dat meteen vooreen volledige toetsing aan alle reljèvante prnstandigheden wordt gekozen. Ingeval bijvoorbeeld sprake is van zuiver commerciële contracten, waartaij partijen zich hebben laten adviseren dopr juridisch deskundigen, waait»ij de afspraken zorgvuldig zijri uitondertiandëld.en;ér óók naar dé fómulering vari dé afspraken op épn ;zorgyuldige wijze is gekeken, is er eèrdër éanleiding Pm dë tekstuele uitleg ypprpp te stellen, Dat: geldt bijvoorbeeld oókindiéri sprake is yari staridaardpveréénkpmsten. Alsdan gaat de rechter ervan üit dat partijen zich bij hét éangaafi van de pyereenkpmst goed rekenschap hebben gegeven van hétgéën zij hebben öpgesGhreyeri en is die tekst ook leidend voor de rechter. De réchter nnag de taalkundige uitleg wel voorop stellen, maar niet louter daaitnee volstaan, Hij ZB\ - indien dat dpor de wederpèrtij gesteld Wordt-r óók ttaar dé övengë omstaridighedën mpétëii kijken;om te bezien Welke betëkénispartijèri iri dë gégëveri;pifistarijdighéden over en vyeer rëcjeiijkèrwijs aan deze bepalirigéri rTipchtèn-töekènnéh;,éri o^^^ zij,te dien aanzien redelijkerwijs van élfearmpchtëh verwachten ( H l ^ NJ^QÖ7V5j65, ETC).

Redelijkheid eri biltijkheid Naast,de toepassing yan;deizpgenaamde Haviltex-fpnriule wprdt de rechtsverhouding tUsséh ePntraetspartijen tevens beheerst door de redelijkheid.eri billijkheid. DitstPèlt op hét bepaalde in artjkel 6:248 BW, waarin is bepaald dat eèn óvéVéénkpmst niet alleen de dóór partijen overeengekomen rechtsjgevolgèri geeft, rriaar ook die wélkè naar dé aard van de pyereenkpnfistuit de wel* dè gewoonte of :clèeiséri y|ri de redelijkheid én billijklièid yportvloeien (aarivullende. werking van dè redelijkheid ;én biliykhéid). Voorts (s een tussen partijenpp grond vande pyéreënkonist geldende regieling niet van toepassing, ypor zover dit in dé gegeven pmstaridighéden naar maatstaven yan redelijkheid eri.biiiijkheidronaanvaardbaar zou zijn (feperkende werking van de redeïijkhéid.en billijkheid). Hetyprenstaandë brengt met;zich dat de door ü voorgelegde vraagstellirig pmtrëritfdé uitleg; van hetgeen partijèri'ovèreéngékomën zijn, enerzijds;zal rinbété wórden' beoordeeld.aan dé hand van dé Haviltèx-fomnülé en anderzijds c^k^aan J è Hand yén de^aany^ v/el beperkende wérkirig van de redelijkheid en billijkheid. IV Bèöprdënng Praag 1: i^ienï de Provincie mee te yyerken aan éenéVentueel verzoek van dé OM tof versnelde Jevering (irieens) Van alle grond welke aarige'merld kan wörderi Bouwkavéls ih dé zin van de OBS/hétAddendütri? Dè vörëristaaride yr'aagstellirig ylpéit yóprt uit dè sti^êkking yan de brief van 4 juni 2008. In dié brief is - dat is hiervoor al vermeld - niet de vraag opgenomen of de. Provincie dan wel de Publieke Partijeh wensen niee te weriken aan een versnelde levering yan de grond. Dè OM heeft eenzijdig gesteld dat men jn de;komende.jareri de gronden zal afnèrrieri ''in eèn zodanig tempo (...), zodat' de Ontwikkelingsmaatschappij een adequate firiancièring;zal kunnen realiseren". Iri vyélké ziri hét tempoiwordt gewijzigd, maakt dë brief niëttduidélijfe Niét uitgesloten is, is dat dat;een levering ineens is. Wat wél uit de mededeling iri de brief van 4 Juni 2Ö08 kan worden geconcludeerd is dat er sprake is yén een vyijaging ten opzichte van de situatie zoals die in de,ÖBS is neergelegd. Dit zp zijnde is derhalve.niet zozeer relevant of de OM nu precies bedoelt óm degröridèn iriéëns af té rieriièri, maar dat men een wijziging van de overeenkomst beoogt, althans èen wijziging vari de aanvankelijk afgesproken gang van zakëri mét bètrèkkirig tot de levering van de grond. Dit alles met hét oog op een adequate finaricieririg vari de ÓM iri dé bouwproductie.

Pagina 7 van 14

nysingh

adv
VERTROUWELIJK/ NIET OPENBAAR /BEVAT PERSOONLIJKE BELEipSOPyATTINGEN

Indien de voorgelegde vraag taa|kuridig (pp baste van dé opschrift staande contracten) wordt; Beoordeeld, lijkt er yan uitgegaan te:moeten worden dat de Proviricie gehouden is aan één eventuele wijziging van het leveringstempo'mee te Werken. Artikel 8 OBS, later gewijzigd/aangevuld door artikel 7 Addendum, bepaalt irnriiers dat léyëring jri beginsel plaatsyiridt "in hét tempo overeenkomstig hét schëriia als ppgenpmen in de.FaseririgsIëidraad'' (OBS), althanS; "iri beginsel evenredig verdeeld oyer een periode yan'8 respecti^^^ aè Publieke Irifrastrtictuur is aangelegd en de Bouwkavéls,zijn.te kwalificeren alsbouwrtèn-éiri''; tjaariiaast is mëtzPvëel wooriien overeengekomen:. "Een snellere of tragere afname dóór de Oritwikkelingsmaatschapp.ij is toegestaan'-. Voorts, iS: uitdrukkelijk bepaald dat dë betaling vari de l
Pagina 8 van 14

nysingh

MvotMeiviitnarisseo

VERTROUWELIJK / NIET OPENBAAR / BEVAT PERSOONLIJKE BÉLEipSpPVATTINGEN

Bovendien maken de afspraken zoals die uiteindelijk in:de besluitenlijst yan dé Task-Force van 7 april 2004 zijn neergelegd duidelijk dat het Consortium zfch oPk rekerischap geeft vari dit belang van dé Provincie, doordat daar mét zoveel woPrden wordt gesteld: "Het Consortium verklaart zich bereid bij een significantsrièllère afname ook sneller té betalen". Andeiis dan jri de cpntractuelè bepalingen gesteld, wórdt ér daar - ópkdpör hét Consprtiünri - vyél degelijk èèri vérbafid gelegd tussen dé afname én de betalirig yan de Bpuwkayéls. Öriduidelijk is échter Voor mij - e n ditpleit ppk wet enigszins weertegen deze uitjeg - dat partijen yeryplgens bespreken om artikel 7 lid 4 van;het Addendum te iateh vervallen. Deze bepaling hieid nu jijist in een regeling over die versrielling of vertraging varideafnamèirirelatie tot dè.bétaling. Hét belarig dat dé* Proviricie; had (en heeft) bij de zèkèrtieidstellingvia defgföndeigéridöm vyordt óók ribg duidelijk uit dè vertrouwelijke notitie van 10 méart 2004. Deze yertrpuwelijke notitie be^^^ éèri iritèm stuk yari dé Prpyincié.ik ga ëryan uit d a t d e p M ciaaryari géèri kennis ,draagt.:pe nptitie geëff echtéi^yyél een ;duidelijk beeld yan de positie dié de Proyincie in wil nernen. Zo wprdt de yèrtipging van dë vooriRnanciering (€;9Ö.ÖÖQ.0ÖÖ,-7J.gembtiveerd;m een venyljzing naar hét instrumentyande grondwaardejals zekeriieidstellirig. Daarbjj js ook npg mét zoveel woorden veiméld dat dit instrument '-vanaf het begin door partijen vPÏIèdig (is) geaccepteerd'-. Hét betreft hier zoals gezegd een interneriptiti,ewaa;ryaridèOM waarschijnlijk geëri kennis draagt, Désalriiètteririiri kéh aan èèri dergelijk interinstükbirineri dèHaviltëx-formulè wél degelijk gewicht worden toegèkeri^(zie^onderrTie^^ NJ 2007/565. Ópk verklaringen óver gesprekken pnderyierpgeripf;aantekeningen die een partij ypor zichzelf van een overleg maakt, kunnen als reievarite aanwijzingen voorde context van een geschrift worden aangemeri<;t). Adb^ Dè tekst Vari het Mpriitöringsystèèmrtiaakt duidelijk dat dé afnarne van yë groricl doof de OM gëstyüfd vvprdt dopr dé vraag üitjdé rnarkt naa Mét andere woorden, hpf isie^riiafktdie hetternpedicte bityp!gluit;het béfaalde OnHtfér 2,ëri <3 van hét Móriitpringsysteëm, waa metzoveel woorden Wordt verwezen naar de artikelen 8 en 11 yan de ÖBS^ Mét zpvpej woprden is in het Monitoring S vastgestelde uitgiftetennpo - kprt gezegd - en de vraag van ëindverbnjikers (particulieren dieigrond kopen pp basis van een koop-Zaannemingsovereenkomst) gróter of kleiner is dan verwacht. Hieriri;iis.dus ëeri aanwijzing geiëgeri voor de juistheid vari hét argument dat het niet de bedoeling voof partijen is om ónder allé ómstaridighèdèri tót.éert yersnëlling of yèrtragirig van de lëvëririg yari de Bpüwka^ls té komen; niaar uitsiüitérid voorzover aan:de vraagzijde yari particuiierén daartoe ëer) rièödzaak bestaat Hé| argument waarom de,ÖM thans om eeri leveririg irieens verzoekt, is echter dat rnen verlegen zit om aanvullende financiering. Dat is een geheel andere grondslag, welkêniet in de: eerdere stukken is genoemd. Bovendien is dit juist oók eenaspectdat het.eèrste uitgarigspurit (zekerheid Vari de grPrid) iri gevaar brengt. Immers, indiende Provincie allé grörid rèédsmöèt léyérën rriaar de betalingeri in het afgesprpkêrt tempo van 8 a 9 jaar doPriópèn, dan vèrljlest de Proyincie haaj zekerhëjd, ténwijl warinèerde yraag vari ëiridgebrijikers hpgè.r is dan aariyankèlijk.gedaeht, het nsicp van vermindering van zekerheid ypor de Prpyincieriïet speelt, pp datmonrient is er imnners voldoende vraag en daarmee ypidoende liquiditeit vopr de OM en is er dus pok geen enkel bezwaar tegen pm versneld de kpppspm te betaleriAanvullende cp. beperkende werking Van de nedelijkhëid en billijkheid Afgëzièri vari de hiervoor genoemde argumériteri;op grond waarvan met töëpassirig van het HaviltexrCriterium gesteld zou kunnen worden dat partijen toch een ;andeiré bedpëlirig hebben gehad met de afspraken dan zoals taalkundig veriA/pórd in de.epntrabtén, zou het navpigendë argumentdoorde Provincie kunnen worden gehanteerd. Een uitleg van de pyereenkpmst, althans

Pagina 9 van 14

nysingh

Ddvoi:r>E2n-nGtfliïS',en

VERTROUWELIJK/ NIET OPENBAAR / BE\/At PERSOONLIJKE BELËlbSOPVATTiNGEN

een;aanpassing van de afspraak zoals dopr de ÓM Vp zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Immers, de ÖM vériangt dan dat de Provincie afstand doét van al haar zekerheden dielzij op dit moment nog wél heeftin de vorm van het bezit van dè grond birinen het project. Door nu \/ërvroègd.méètè;rinöetén wérken aari een yo||édigé leveririö"vari alle grond, verliest zij alle zekèrtieid^w;aartêgéhóvèrz,ü^ riog een vprdéringsrecht heeft pp dé OM. Waarbij bovèridién op ditmornentlde vraag door eindverbruikers stagrièèrt eri daarmee pökde ecpripmische,haalbaarheid van de exploitatie we|iii:ht onderdruk komt té staan, zou een yerzet de redelijkheid en billllkheid zich tot een zodanige werking van de cpritraetLiele afspraken. Vraag 2:

Wat moétworden verstaan ónder "Eihdverbivikéfs^

Kéririëlijk bestaat er tussen dé Prcyirieiê èri dë GM sriig yefschi! vari frisrsing over de/y'raag v.'at onder "Eindverbruikers" riioet wórdêri verstaan. De ÖlCl zpujjaarondeir ópk verstaan pröjèctpritwikkèlaars én aannemers dié grpnd yan de QM kopen pm pp hun beurt zelf weer door te leveren aan particulieren die ter plaatse een huis willeri kopen. De Provincie gaat ervan uit dat onder ''Eindverbruikers" uitsljjiterid de betreffende particulieren zijri tè verstaan die üiteiridelijk het huis daadwérkeiijk gaan bewoneri en gebruiken. ©p basis van een taalküridige;uitlég yari hétMpriitpririgsystéérii kprii ik tot de cpnclusiedat onder "Eindverbruikers" uitsluitéri'd küririeri wprderiyerstaari^^p^^ immers;aangeslbten bij;''EiridyértJruikérï'' dat dat dégèrien zijn aari Wie kiayejs zijri yerkpchi "middelsgetekeride koop/aaririerriingèovereerikomsten". pit betekent;dusciat het prnde uiteindelijke koper gaat die niet alleéri een stukje grpnd koopt, rnaardaarbjjteyensppdraehtgeelttot realisatie van èen woning. Eyérituele pfpjectpritwikkelaars dieyan deOM kavels, kopen, zullen dat nietdoeri op basis Van één dergelijke;koop-/aannemingsoVereerikömst. 'Zij zullen geWöbn kavels kópéri en zelf kpop/aannemingsPyëreerikomsten sluiten met dêgèneriiaari wiêzijdè grörid vërkiapèn'; Aariwijzirigen ybó!^ één aridefë üjt|ég dan^dézetó^ tègérigékómeri. Yraag 3:

Permanente mogelijkheid voor GM om krediet opitënëmëri?

Dè OBSèn het Addendum riemen'tot uitgarigsïpürit datfde ypprtinaricièririg dopr de Pfoyincie Ipfutèr ziëtöp dé kosten dié Publieke Partijèri; dierien'te rtiakéii ypor de réaliseririg yan ,de; Put)liéke lrifra;struetuur (artikel 12 ÓBS-(óndereteund dpprdé punten 3 4 cpnsiderans) en artikel 4 :Addenduriri (pridérsteLirid dóór dè püriten;é" eri 7 cpnsiderans)), pe ovéreenkpmsten gaan uit van een terugbefeling van hét Exploitatie Resultaat is een aantal (8 resp.;9) termijnen. Déhoogfe van,dit exploitatieresultaat zijnde kosten dié dë Publieke Partijen hébben rnpeten maken vpor de productie van dë Bouwkavéls minus dé overheidsbijdrage aan het project. Noch in de d s s nóch iri het Addendum is èen regelirig opgeriörtieri dat na éflossing vari 1 termijn vari dè koopsom vopr de Böuwkavels/gëdeélté vari hét expjpitatierésultaat, er alsripg opnieuw éeri; bedrag Wéér "öpgèripm.éri" zp.ü kunnenWordéri dporde OM. Ik zie dan pok reeds pm die r"edén riiet,in ;dat bij wijze yan spreken tot hetjéinde.van,h§t project de ÖM voor haan eigen Snanciering kan beschikken pver een oyerhéidskrediet tot tenminste een hoogte yan,€ iQtpÓO.pÖO,-- en wellicht zelfs meer vpor zover zij daar zekerheid bij stelt. Dë voorfiriariciering vari deProyincièis immers ook niet eert firiariciëririg voorde köstëri vari de OM, maar uitsluitend voor de kostenvan de; Publieke Partijèri die üiteiridelijk'wél in dè kosten van de OM terügkpriièri pmdat zij deze als köópsöm vöpr dé kavel vêrgpëdéri;:

Pagina 10 van 14

nysingh '

êémjKsi'^fi-nrjïiiïh^^n * ^ Bern

VERTROUWELIJK/ NIET OPENBAAR / BEVAT PERSOONLIJKE BELEIDSOPVATTINGEN

In de stukken die u mij tpezpnd heb ik?geen aanwijzingen aangetroffen die tot een andersoortige uitiegrof bedoeling van partijen pp dit punt aanleiding geven. V Resumerend Op-grörid vari hétvórénstaaridë kom ik dan tótde'conclusie dat dëafsprakéri zoals die schriftelijk tussért partijen zijn vastgelegd, op zichzélf beschouwd aan dé ÖM de rulrnte laten qfn té verzoeken én yan de Provincie zélfs té yorcléreri, dat zij meè.weri^t aan de levering ineens yari allé Bójjwkayéls. Slechts indien die.op schrift gestelde afspraken in context worden beschouwd en daarbij teyens rekepsehap wordt gegeven van'hetgeen tussen partijen in de onderhandelingen Iri hetkadervan de tptstandkpming van die afsprakenis besproken alsmededaarbij betrokken wordt de rol die; partijen ten deze inneriien, zijn ërgoedë argumenten óm te betögéridatde Provincie aari ditVèrzoek riiet; aitharis nietzöridérmeer, behoeftmeete werken. Daardpóf zou immere haar zekèrheidspósitièHn hetgedi"arig kömén en bovendien is de aarijeid|rig yppr die vèi^neliing in de leyéririg;ëén aridèfe dan pailijëri bij hetrriaken van dé afsprakëri hébben beoogd.,,Daarnaast lijkt, yérdedigbaaf dat, riieér in zijn algemeenheid beschouwd, hetnaar maatstayen van redejljkheid ,en billijkheid priaanyaardbaar is als pp een dergelijke wijze de zekertiéldspositie vari de Proyincie: wprdt ondemriijnd. De Proyincie is vopr de houdbaarh.eid yan dit standpunt echter afriankelijk van bijkpniendé pmstandighèden. In eeri eventueel geschitzüïlén die dóór dè Proviricie moeteriWordëri gesteld ërióokriadér móeten wórden örideriDöüvvd. Mét andere woördéri,,dè beWijslast terzake rust opde, Proyiheje. In dè door utpégezórideri stukken zijri - ik zei het al èèrdér- de nodige aariwijzirigèrttérijg te yinden, riiaar hét zou - mocht hst op éeri procedure aarikpriiëri -;de: voorkeur verdiérien;;dat hieromtrent nieer bewijs wordt vergaard. Dat jzou pok kunnen plaatsvinden dopr hét horen van getuigen, in het bijzonder degenen diedestijds bij de.onderhandelirigen betrpkken; zijn geweest,, Die verklaringen-zouden dan nadere, invullirig moeten gevenaan; hetgeen hiervportér pndertDouwing van het standpunt van de Provincie naar voren is gebracht. Eèn risico is datüe rechter riiët töt éeri subjettiëvë beriaderirig komt én opteert vóór eeri meer objectieve uitleg, waarbij de tëkst.yan hét cpritract vporpp staat. Argument daarvoor is dat hier sprake |s yari éeri oVerëénkPrrist tussen próféssiorie^ er uitsiüitérid CPmmérciëje be[arigéri aari de prdè zijrijBrt partjén a^^^^ daaryan-ria ij!|/périge pndérharidelingén en bijsfand yan juristen - danig rekerischap hebben gegeyen. De letterlijke tekst van het contract zou vanuit dat gezichtspunt d,aanTiee de werl<e|ijke bedo.elirig van ^partijen moeten weergeven.. jk acht hetechter minder gpéd voorstelbaar dat een réchter ëèn zodanige strikte uitleg zai haritèreri, gègèvèri de toch'duidelijke aariwijzirigèri dat dè afspraken tussen partijèri gémaaktzijn tégen eeri aGhtérgrbnd;eri;pp basis véri uitgangspuritén djé nppën töt ëeri ruimere iriterprëtatievan hétgëeri pp'j5apier-staat. Öja basis van dè stukken dié u mij heeft tpègezpridéri, lijkt'dopr de F^rovlncie goed yplgehpuden t^ kunnen wprden datde cpntractuelè afspraken-tussen partijen omtrent de yerhcuding en hel tempo tussen enerzijds de levering van de grond en anderzijds de betaling van de kPopprijs, tenminste in overeenstemming moeten zijn met het belang van dè Proviricie dat zij gèdüréride dat proces eeri voldoende zekerheidspositie houdt iri dé,vorm vari het eigeridpmsrëeht óp de grörid. Voorts valt uit dé stukken óp tè niakéndat éeri eventuele vertragjrig of vérsrièllirig vari'de Jévèririg door partijen steeds a|leeri is Voorzien vanuit dè vraag uit dë markt en niet gestuurd vvordt dpór een firiancieringsbehpeftê (in Gpstalexplóitatié);yari de ÓM. Zoalsgezegd past'hierbij echter wël de opmerking, dat de Provincie zich bewust zal moeten zijn van het feit dat zij in een eventuele discussie (al dan niet.voor de rechter) vanuit een achtérstaridspósitie Vertrekt. De lêtteriijke tekst vari het coritract geeft geen blijk vari deze uitgangspurtteh. Üiteiridelijk zal het dèamnèe dus ook vooral op de bewijspositie aankomen. Dóór u is al een béhpórlijk aantal stukken gepfoduceerd dat als pndersteuriérid,bewijs kan diërien. Zonodig zal u échter moeten dènkeri aari everitueèl bewijs dopr getuigen dan wel npg riadére

Pagina 11'van 14

nysingh

afjyacstOfi - notd rissSfi

VERTROUWELIJK /NIET OPENBAAR ƒ BEVAT PERSOONLIJKE BELEIDSOPVATTINGEN

stukken, Öpk terzake van dit onderdeel zou echterde positie van de Prpyincie aanzienlijk versteri^t kunnen worden iridien er nog meer bewijs aangedragen zou kunneriWordëri. Métrbetrekking töt dè vraagstellirig a|svenA/óprd over het begrip "Eindvèrbtiiikérs" én "de,vraag Óf dé OM steeds opnieuw krediet kan blijven ppriémeri töt eeri riiaxiriium bedrag van €i9P;O0Q;ÓpO,-, lijkt rnij;allès byeraendhètstaridpurityaride OM weinig houdbaar. In ieder geyal is.öp basis van de stukken die ik onder ogen heb gekregen, daarypor in feite geen enkefe aanwijzing te vinden. yi Hoe nu verder? Uitgaande van dë conclusies dié iridè vorige paragraaf zijn gétrökkéri; zal de Proviricie onderop möètèri zien hoe nu verdëriri dé richting yari dé OM wordt ppgétréVÏëri. Dat heeft oyérigéns yiopral relevantie ybpr de vraagstelling óridsr 1. Mpt dabéanhypördirig vands yragsri zoals gsripsmd Prider2 en 3'ga jk ervan uitdat daatriiee uW ppsitié voidpen gemarkeerd en,,dat dit verder geen directactieyjeréist in dé richting van de'OM. Öpdjt moment ligter geen:cPncreet verzoek voor van dèÓM Pm méé te Wërkèri aiari eeri wijzigirig vari het lëyeringsschèma zoals afgesproken. Wël ligt voor dë bnëf vari dè OM van 4 jurii 2008 aari dé Raad van Commissarissen vari De Blauwe StadB.V; Ook déze brief bevat (npg) geen v e t ó aari dé Publieke Partijèri, Dë Blauvye Stad BV: dan wel de Pi'cïvihcièjplnn riiee te wérkéh aari een wijziging yan het leyéring'stèmpö, niaar .dé>n OM in, de kpmerideJaren de gnönden iri een zpdariig teiTipózalaTnëmen,:zödatde;Ori firiariciëririg zal kunnen realiseren. Desalniettemin zou ik echter deze brief wej willen aangrijpen om daarop té reageren. Pit alleen al pm te vporkpmen.dat later gezegd.zou kunnen worden dat de PTpvinciezich stilzwijgend.mét deze wijzigirig in hetatnametëmpóheeft verenigd; Opmericëlijk is overigens dat in dé brief erover vvQfdtgèsprpkéri;idat in dë koriiéride.jarëri aarivullèridè financiering za| möéteri wördefi:aarigètrokkèri téri behöéye van de "voitopiing vari dé gebiëdspn.twjkkèling". Déze tènriiriplpgle^^ de rpl.die de OM in de samenwerking heeft, kan hier echter niets anders, bedoeld wo,rden,dan dat er aanvullende ftnaneiering nodig is voor deppstaléxploitatie. Dè ppstaléxpipltatie vindt geheel voor rekening ëri risico yan de;OM plaats. De ÖBS en het addëndüm;zién daar riièt öp; Öök de.zogenaamde "voorfinanciering" uit dé OBS en hetadderidum hééft géèri betrekking .pjD dé firiariciëririg vari de opstaléxplöitatie, mëiaf louter op dé uitgave^ yan-de- Publieke Partijpri tér zake yari dé productie van bóuwgrorid (aftikèl 1ÏOBS); De=ópmérisi,ng dat dè.waar.de'yari de;aanvyezige,bouwrijpe grprid kari vyorden gebruikt vp.pr het stellen yan zekerheid ypor de benpdigdeaanyullend,e;firiancieririg is. pp zichzélf juist, maargejétop de. verhouding en rol van partijen alleen yanuit de^gedachte dat dë grond wordtovergedragen aari dë ÖM, oyereenkömstig de OBS en het addéridurn. Alsdan wordt dé'OM eigenaar eri kari zij inderdaad de grörid verhypothekeren. De'bi'léf stelt riiet.met zóveel wöordëri dat men échter eéri andérè bedoeling heeft, riiaar dié suggestie ligtér wél achter; gègèvèri dé discussie tusseri partijèri. De OBS en hét addendum gévêri échter geen coritractuelé regeling; jaat staan eéri contractuele yerplichting,.vppr.dé Prpyiricieidah wél dé PubliëkePartijèn prii eraan mèe te wérken dat.deifapuwkayels reeds ypprafgaand aan dé levering aari dèÖM verhypothekeerd moeten worden ten behoeve van de financiering yan de opstalexpiPitatie. Dat aspect is eenvoudigweg niet tussen partijen geregeld. Waar de bëlë ppstalë^cplpitatie en dus öok hét aspect Vari dé finaricieririg eridèeyeritüelë: mëdè\A/é,rkihg daaryan geen öndériwe/p van cpntiract tussèri;partijëri is, is dus ppk;heibérpep;dat de OM dpétpp algemene medewërkirigsvèrpiichtirig, als ppgenpmen in artikel 3 ÖB3, iri feite irrelevant. Vanzelfsprekend zullen partijen pyer en weer allé redelijkheid inacht mpeten nemen en

Pagina 12 van 14

nysingh

'rf\.fö!:.^ï?r!-nfjt3nsseri

VERTROUWELIJK / NIET OPENBAAR/BEVAT PERSOONLIJKE BELEIDSOPVATTINGEN

hebben alle partijen vanzelfsprekend tot doel pm uiteindelijk het prPjéct te rëaliisërèn èn töt eén succes te maken. Dat betekent echter riiet dat de Provincie dan wélde overige Publieke Partijen, op dit mpmentgehPuden is/zijn om mee te wérkeri - alsdan zö zou gesteld riiöetén worderi - in een ander tempo èn om èeriaridéredpélstéllirtg dari die welke töt het córitractuèrédpméiri van partijen behoort; De siptöpriiertsingdat dè QM dus eénzijdïg hef tempo zal wijzigen terieinde in haar eigen financieringsbehoefte,te kunnen voorzipri, is daarom voorbarig en stoelt niet op enige contractuele verplichting. Vanzelfsprekend is datde Provincie bereid is om meetéwerkeri'aari één eventuele oplossing indien ér eèn probleem aan dè zijde.vari de;0M ontstaat. Daarvoor is échter iri dë.eèrsté plaats vari belang dat dé OM haaf "probleem" óp tafel légt én pok nadèf pndéfbpuvvt,öp basis, waarvan vérVÖIgerisöan getracht kan wördéri om töt riieüwe afsprakëri tè kprnen. Bijgeslötéri^heb ik het concept yan pen brief waarmee: Dé Bilauwe Stad B.y. kan reageren opide brief yan 4 juni 2ÖÖ8. Daarbij merit ik;overigens op dat ppmeri<e1ijk is dat dé brief gericht Js aari dè Raad van Commissarissen van De-BlauwéStad B;V. Dat is om 2 redènen:opmeri<èlijk. Iri de eerste plaats zijn decoritractspartriers vari dé ÖM in dit geval de gëméëritertért dé Provincie als zelfstandige persorieri en niet Dè Blauwe Stad B.V. Voorts is contractueel dé veraritwóprdélijkheid mét bètrèkkirig töt dë levering Van de gforid eéri exclusieve aarigelegerihéid vari dé Prpyiriéie. Téri siptte is het fpripeèlzp dat, blijkêris Het.üittlréksel uit het register vari de Kamer yan koophandel, aari de cpmrnissanseri yan pé-Blauwe Stad é.V. geen enkelebeyoegdheid toékpmt pm de vennootschap té vertegenwpprdigen. De heer>J.Pbstema is als directeur alleen en zelfstaridig beypegd. Daarbij zal het wel zo zijn dat op basis van de statuten de'commissarissenzeggenschiap hebben over de bestuurder, maar dat wil riiet zeggen dat daannee oök dè cömmis;sarisseri riaar buiten toe bevoegd zijn öm dé vèririöotschap te vértegenWoondigëri. Achtèrgrortd van dé gekozen; adrésseririg zal wrël zijri dat daarrnééw^^^ tè VèrkérëilV HëtysriPgal lastig indiëh hij eén blief aan zichzelf zou nipèten sturen, erièrzijdsyériuit; dè hpedanighêid Van dirééteur vari dé ÖM ëri anderzijds vanuit de hpedanigheid yan,direeteur yan De BJauwé Stad B.V. Maar wat hier verder ppkvan zij, naar mijn ppixieel zpu de ÖM zicjb moeten richten tot de Prpyincie. Hétvervolgpp hét verzenden van de brief zou naar mijn oordeel mpetëri zijri:dat;partijeri mét elkaar in overleg tredéri.ÜitgarigspPsïtië voor de Provincie z;oü daartjij haar mijn idéé mpëtén zijri dat;de Provincieöp zichzélf één bisrêidhèidtbörit om aan ëeri coristructieye óplössirigvaridé npg kenbaar té makëri^^ problemen yan dé OM bij dë uitvpenrig vari;de,^.ppstaiexplÖitatié hiiëdeweri
Pagina 13 vari 14

nysingh

advosaEen-nL'*ariS.s«n

VERtRbUWELiJk / NIET OPENBAAR / BËVAT PERSOONLUKE BELEIDSOPVATTiNGEN

Stil komt te vallen dan wel wordt afgeblazen, de waarde vande betreffende percelen nog steeds toereikend isom dé kostenvan dè Publieke Infrastructuur (Vóörfiriancièririg) eri de waarde van dë: lêriing met kostêri die de OM bij dë bètj-effende financier is aangegaan, óp té kurinéri bréngéri. Daanyöpris hëtöus ripbd.zakélijk daièrtenmiriste éen actuele èri juiste taxatie vari de grpnd pjaats;yindt. Ten slotte dient npg stilgestaan te worden bij de situatie dat de: ÖIVl in financieel zwaar weerkomt te verkerenrenwelIjGht "omvalt". Indien dat aén de orde is, dan is de pPsitiè van dé Provincie die van een:overheid diè bouwgrond heeft geproduceerd voor eeri afnemer die haar afriamévêrpliêhtirig riiétmeér kari nakomeri. Voor zoverdé grörid ribg niét is geleverd, betekent dat dat dè Provincie óp zöék zal móeten gaan naar éenriiëuwé;partydiê dë grbridafnéèmt tëgeri ténrnjnste de.kóstérijdie de Provincie heeft geïrivesteerd in de.prpduètié yan de bpuwkayéls (bedrag yari dé nog spëristaèridc voorfinanciering). Waar de waande van de grond in dit geyal yppral bepaald zal wprden dporhetsuceesvan het project, is het waardebegrip dus, yrij diffuus, waar het bedrag in reeds gemaakte kosten overigens wel hard is. Iridieri de.Proviricie zou hebben meegewerkt aan leveririg vari dë grörid zöridér dat voor dè betreffende gedeelten reeds is betaald doof dë OM, krijgt de Próvirtcié - vbör zover zij geen aariVülleridë zekérhèidéri iri de vorm Vari liypötheékféehteri of iets .dergelijks heeft bedbrigèri- eéri Cpricurréritè vö.rdérijng op dè :gëfa|jlée,rde^ Éri/an üitgaaride dat dë bóédel verder géèri y^fhaal biedt, betékentdatdat de Provincie, de grond kwijt is .en geen: betaling pntvangf, vopr zpyerde;execut!ewaa,rde;yan,de:betreffende^gronden ontoereikend is om alle openstaande vprderingen'te yoidpen, De risico's dië dè Próviriéië tér zake loopt, kunnen - indiérizijziêh Vénwézerilijkeri - dus vrij ;érristige;geypjgerihébbêri:, Djt'zo ziji)dè, Ijlkt niij dat tharis é;erstééri;schriftèlijke réactièjn dè richtirigyVan de ÖM yereoridëri ;djent;te: wptden ,én erïaariyullèrid pyèHeg; plaatsvjridt; .Zolang daaröyèf géèri slüjtèndêafspra gemaakt, dient de Prpyiriéie:- vanuit haar ejgen financieel belang - riiettmee te werken aan een yersnelde levering. Ik Vertrouw ëropvU mét hét vorenstaande tot zover Voldoende té hébben;gëïnförmeerd. Mocht ü n ö l behoefte hebben aari éeri riadèrè toelichtirig, aarzéttu dan riiétöm Göritactmét niij pp té

riépieri.

MétvrieridV

Pagina 14 vari 14

e KENDES RENTMEESTERS

&

ADVISEURS

Provincie Groningen T.a.v. de heer F.H.C. Dijkstra Postbus 610 9700 AP GRONINGEN

PLAATS EN DATUM

KENMERK

BniErNUMMER

Zevenaar, 26 augustus 2008

08.556

hvm

ONDERWERP

Advies; grondwaarde en exploitatieopzet plangebied Blauwestad.. Geachte heer Dijkstra, Hierbij zend ik u conform afspraak -in drievoud- het advies inzake grondwaarde en exploitatieopzet van plangebied Blauwestad. In het vertrouwen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Kendes Rentmeesters & Adviseurs BV

rentmeester NVR

Bijlage(n): als genoemd.

KENDES

RENTMEESTERS

0316

& ADVISEURS

BV - M E R C U R I Q N

2a

- POSTBUS

19 - 6 9 0 0

AA

ZEVENAAR

Z S e n Z - F A X D 3 1 6 2 9 6 1 1 3 - [email protected] - W W W . K E N D E S . N L HANDELSREBISTER

ARNHEM

091Z992D

D p ALLE DIENISTVERLENINCa IS VAN TDEPAsgiNG DE REGELING VnQR RENTMEEgTERS 2 0 0 5 VAN DE NEDERLANDSe VERENieiNQ VAN R E N T M CESTER 9 WELKE OP VERZDEK WDRDT TD EDE ZQN D EN .

R*

r

.«(Tto^w provincie groningen

I

Bijlagen behorende bij

!1 fl 11

Corr.nr;

Zaaknr:

Bijlage:

van■ 1

Gescand:

JA

/

ADVIES Grondwaarde en exploitatieopzet plangebied Blauwestad

ü

O

KENDES RENTMEESTERS & A D V I S E U R S MERCURIDN POSTBUS

2B

1 9

esaa AA ZEVENAAR ZEVENAAR, A U G U S T U S

IJ IJ

^^Fë

2DDB

B V

NSE-^

I I I

Inhoud

Inhoud

1. 2.

3. 4.

5.

6.

Opdracht Omschrijving van het plangebied 2.1 Inleiding 2.2 Plangebied Het Dorp 2.3 Plangebied De Wei 2.4 Plangebied Het Park 2.5 Plangebied Het Riet 2.5 Plangebied Het Wold Ruimtelijk beleid en bestemming Grondwaarde 4.1 Inleiding 4.2 Berekening 4.3 Uitkomsten Exploitatieopzet 5.1 Inleiding 5.2 Berekening 5.3 Uitkomsten Conclusies

Bijlagen: Grex Blauwestad Report Grondprijs Grondwaarde Blauwestad Report Grex

I

3 4 4 4 4 4 5 5 6 7 7 7 9 11 11 11 12 14

I 1. Opdracht

I I I I I e I I

opdrachtgever

de heer F.H.C. Dijkstra, namens gedeputeerde staten van Groningen Postbus 610 9700 AP Groningen

Object

plangebied Blauwestad

Opdracht

advies grondwaarde en exploitatieopzet van plangebied Blauwestad

Doel

opdrachtgever wenst inzicht te krijgen in de waarde van de bouwrijpe gronden alsmede in de resultaten van de exploitatieopzet van plangebied Blauwestad in verband eventuele wijzigingen in het financieringsarrangement

Verantwoording

dit advies is uitgebracht door ing. A. van Gellicum en ing. J.C. Eertink, beiden als rentmeester NVR en registertaxateur verbonden aan Kendes Rentmeesters & Adviseurs BV te Zevenaar.

Op alle dienstverlening van Kendes Rentmeesters & Adviseurs BV is de Regeling voor Rentmeesters 2005 van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters van toepassing. Kendes Rentmeesters & Adviseurs BV aanvaardt slechts jegens opdrachtgever aansprakelijkheid. In aaanvulling op het bepaalde in artikel 8 van de Regeling voor Rentmeesters 2005 is iedere aansprakelijkheid beperkt tot een bedrag van het honorarium dat in de betreffende zaak in de twaalf maanden voorafgaand aan de gebeurtenis waardoor de aansprakelijkheid ontstond, in rekening is gebracht.

K E N D E S RENTMEESTERS & ADVISEURS

BV

3

VAN

1 4

E I

2. Omschrijving van het plangebied

2.1

Inleiding

Het plangebied Blauwestad is gelegen op het grondgebied van de gemeenten Winschoten, Reiderland en Scheemda. Blauwestad omvat een nieuw meer van circa 800 ha, circa 350 ha nieuwe natuur en vijf nieuwe woongebieden bestemd voor de bouw van circa 1.480 woningen met bijbehorende voorzieningen. Met de aanleg van het meer, de natuurgebieden, toeristisch recreatieve voorzieningen, de bouw van woningen en het aantrekken van mensen van buiten de regio, wil men het gebied een economische impuls geven. Alle gegevens gebruikt in dit advies zijn verkregen van onze opdrachtgever. Zij heeft deze op haar beurt ontvangen van de Ontwikkelingsmaatschappij Blauwestad. Het betreft hier de gegevens over m2 uitgeefbaar per woongebied, de nog te maken kosten binnen de publieke exploitatie, de gerealiseerde kosten en opbrengsten binnen de private exploitatie en de nog te maken kosten binnen de private exploitatie.

2.2

Plangebied Het Dorp

Plangebied Het Dorp vormt het centrum van Blauwestad. Het plangebied valt uiteen in twee plandelen; de Kern en de Rand. De Kern voorziet in de realisatie van een haven met centrumvoorzieningen (horeca en recreatiegebonden detailhandel) en de realisatie van andere dan vrijstaande woningen (meergezins- en geschakelde woningen). Plandeel de Rand voorziet in de realisatie van vrijstaande woningen. De uifgeefbare oppervlakte van plangebied Het Dorp-Kern bedraagt 82.553 m2. De uifgeefbare oppervlakte van plangebied Het Dorp-Rand bedraagt 76.700 m2.

I I I I I

2.3

Plangebied De Wei

Planbied De Wei omvat een eiland met watergebonden kavels, in grootte variërend van 600 tot 1.500 m2. De kavels zijn bestemd voor de bouw van vrijstaande woningen en projectwoningen. De uifgeefbare oppervlakte van woongebied De Wei bedraagt 275.627 m2.

2,4

Plangebied Het Park

Plangebied Het Park omvat een landtong met kavels, in grootte variërend van 700 tot 1.500 m2, in een parkachtige omgeving. De kavels zijn bestemd voor de bouw van vrijstaande woningen. De uifgeefbare oppervlakte van plangebied Het Park bedraagt 212.805 m2.

KENDES

RENTMEESTERS

&

ADVISEURS

BV

4

VAN

l

4

I I I

2.5

Plangebied Het Riet

Plangebied Het Riet omvat een eilandengroep aan de oostzijde van het meer. Het Riet voorziet in de realisatie van watergebonden vrijstaande woningen en projectwoningen, op kavels in grootte variërend van 900 tot 2.000 m2. De uifgeefbare oppervlakte van Het Riet bedraagt 551.988 m2.

2.5

Plangebied Het Wold

Plangebied Het Wold is gesitueerd in de zuidoosthoek van Blauwestad. Het Wold voorziet in de realisatie van circa 80 kavels van circa 5.000 m2. De kavels zijn bestemd voor de bouw van vrijstaande woningen. De uifgeefbare oppervlakte van Het Wold bedraagt 400.000 m2.

E E E E E E E E K E N D E S R E N T M E E S T E R S & A D V I S E U R S BV

I

5 VAN

1 4

E E E E E E

3. Ruimtelijk beleid en bestemming

Omdat Blau westad onderwerp is van een veelheid aan bestemmingsplannen, herzieningen, uitwerkingen en vrijstellingen door de gemeenten Winschoten, Reiderland en Scheemda is in goed overleg met opdrachtgever afgezien van een nauwkeurige beschrijving van de verschillende bestemmingen. Als uitgangspunt voor dit advies geldt, dat de in dit advies begrepen onroerende zaken vallen onder de vigeur van een onherroepelijk en tot woningbou w strekkend bestemmingsplan.

■

■

E E E E E E 1 E

KENDES RENTMEESTERS & ADVISEURS B V

6 VAN

1 4

E E 4. Grondwaarde

4.1

Inleiding

In verband met eventuele wijziging in het financieringsarrangement met de private partijen wenst opdrachtgever inzicht te krijgen in de waarde van de uitgeefbare gronden van plangebied Blauwestad. Opdrachtgever wenst inzicht te krijgen in de waarde van de uitgeefbare gronden om vast te kunnen stellen of deze waarde het uitstaande krediet en de eventuele wijziging in het financieringsarrangement dekt.

4.2

Berekening

De waarde van de uitgeefbare gronden is gelijk aan de netto contante waarde van de te realiseren verkoopopbrengsten van technisch en juridisch bouwrijpe kavels. Kort samengevat wordt deze waarde verkregen door de geprognosticeerde verkoopopbrengsten te corrigeren voor prijswijzigingen en vervolgens contant te maken naar de peildatum van de waardering. Als uitgangspunt voor het opstellen van het rekenmodel is gekozen voor een drie uitgiftescenario's. Het eerste uitgiftescenario is een positief scenario dat uitgaat van de oorspronkelijke verkoopsnelheid van 150 kavels per jaar. Het tweede uitgiftescenario, het neutrale scenario, voorziet in een uitgifte van 75 kavels per jaar. Het derde uitgiftescenario omvat een negatief scenario dat voorziet in een verkoopsnelheid van 50 kavels per jaar. De scenario's voorzien derhalve in uitgiftetermijn van respectievelijk circa 10, 20 en 30 jaar.

E E E E fl

De afzonderlijke scenario's voorzien in de volgende inputparameters: 1. uitgeefbare oppervlakten 2. uitgifteprijzen; 3. inflatie; 4. stijging van de opbrengsten ten opzichte van inflatie; 5. disconteringsvoet. De verschillende inputparameters hebben alle in meer of mindere mate invloed hebben op het resultaat. Om inzicht te krijgen in de het effect van van deze parameters op de uitkomsten van de berekening wordt een zogenaamde Monte Carlo simulatie uitgevoerd. Bij een Monte Carlo simulatie worden de kansverdelingen van de inputparameters ingesteld en wordt door middel van aselecte trekkingen de inputparameters gevarieerd waarbij voor iedere trekking het resultaat wordt geregistreerd. Aan het einde van de simulatie kan zo de kansverdeling van het eindresultaat worden beoordeeld en kan de gevoeligheid van de inputparamaters op het eindresultaat worden bepaald. Monte Carlo simulaties worden toegepast in situaties waarin het resultaat van een enkele simulatie niet voldoende representatief is in verband met de in werkelijkheid te verwachten variatie van (of onzekerheid met betrekking tot) de invoergegevens.

1 K E N D E S R E N T M E E S T E R S & A D V I S E U R S BV

7 VAN

1 4

E De berekening is opgesteld aan de hand van de volgende inputparameters; Uitgeefbare oppervlakten In het rekenmodel is uitgegaan van de volgende oppervlakten. De verkochte oppervlakte betreft de toestand per 31 mei 2008. plangebied Het Park Het Riet De Wei Het Dorp-Kern Het Dorp-Rand Het Wold

uitgeefbaar 212.805 551.988 275.627 82.553 76.700 400,000

verkocht 24.134 126.779 82.246 0 0 0

beschikbaar 188.671 425.209 193.381 82.553 76.700 400.000

oppervlakten in m2 uitgeefbaar

Uitgifteprijzen De ontwikkeling Blauwestad in kwalitatief en kwantitatief opzicht niet vergelijkbaar met enige ontwikkelingen in de regio Noordoost Groningen. Openbare en bruikbare marktinformatie van CBS, Kadaster en brancheorganisaties (o.a. NVM) is derhalve niet beschikbaar. Het vorenstaande brengt met zich dat ondergetekenden zich genoodzaakt zien om aansluiting te zoeken bij de door opdrachtgever verstrekte - en door Ontwikkelingsmaatschappij Blauwestad geprognosticeerde uitgifteprijzen. plangebied Het Park Het Riet De Wei Het Dorp-Kern Het Dorp-Rand Het Wold

uitgifteprijs € 104,43 € 124,02 € 137,07 6 271,97 € 137,07 € 82,68

prijzen per m2 uitgeefbaar, prijspeil 01-01-2008, exclusief BTW

De gemiddelde uitgifteprijs naar prijspeil 1 januari 2008 bedraagt € 120,73 per m2 netto uitgeefbaar.

E E E E E

Inflatie De stijging van de uitgifteprijzen wordt doorgaans gekoppeld aan de ontwikkeling van de inflatie. In het rekenmodel wordt uitgegaan van een gemiddeld inflatieniveau van 2,50%. De gemiddelde inflatie (consumentenprijsindex alle huishoudens) over de periode 2000 t/m 2007 bedraagt gemiddeld 2,2%. Ten tijde van het opstellen van deze rapportage bedraagt het inflatiepercentage op jaarbasis 3,2%. Het lage en hoge inflatiescenario bedragen respectievelijk • /- 0,50% en + 0,50%. -gemiddeld inflatie op jaarbasis

KENDES

RENTMEESTERS

&

ADVISEURS

BV

B

VAN

14

E Stijging van de opbrengsten ten opzichte van inflatie De stijging van de grondprijzen wordt gekoppeld aan de ontwikkeling van de inflatie. Het gemiddelde (behoudende) scenario voorziet in een grondprijsstijging die gelijk is aan de inflatie. Het lage en hoge scenario bedragen respectievelijk -1,00% en +1,00%. gemiddeldstijging t,o,v. inflatie renteopslag op jaarbasis

Disconteringsvoet Bij het vaststellen van de disconteringsvoet wordt aansluiting gezocht bij de door opdrachtgever gehanteerde rendementseis. Om moverende redenen heeft opdrachtgever aansluiting gezocht bij het 3-maands Euribortarief, zonder risico-opslag. Ondergetekenden merken hierbij op dat marktpartijen een hogere rendementseis vermeerdert met een risicoopslag hanteren. Het gemiddelde 3-maands Euribortarief over de periode 2000 t/m 2007 bedraagt 3,25%. Opgemerkt wordt dat dit percentage als historisch laag is aan te merken. Ten tijde van het opstellen van deze rapportage bedraagt het 3-maand Euribortarief 4,96%. Met inachtneming van het vorenstaande komt een gemiddelde risicovrije rekenrente van 4,00% ondergetekenden als reëel voor. In het rekenmodel is uitgegaan van een laag en hoog rentescenario van respectievelijk -/-1,00% en + 1,00%. gemiddeld disconteringsvoet rekenrente op jaarbasis

4.3

Uitkomsten

Gegeven de hiervoor omschreven uitgangspunten resulteert de berekening van de netto contante waarde van de grondopbrengsten en de daarop gebaseerde scenario-analyse (op basis van 95% zekerheid) in de volgende waarden:

E E E fl

scenario 1 - uitgifte 10 jaar scenario 2 - uitgifte 20 jaar scenario 3 - uitgifte 30 jaar

gemiddeld € 156,9mln € 146,2 min € 136,5 min

€ 151,2 min € 134,1 min €119,6 min

€ 164,0 min € 162,7 min € 161,4 min

De uitkomsten van het rekenmodel betreft de waarde van technisch-juridisch bouwrijpe grond. Dat wil zeggen dat alle kosten die samenhangen met vervaardiging van bouwkavéls in voornoemde waarden worden geacht te zijn begrepen. Benadrukt wordt dat de hiervoor omschreven uitkomsten zijn gebaseerd op de door opdrachtgever gehanteerde uitgangspunten. Ingeval opdrachtgever geconfronteerd wordt met een geforceerde dispositie van de thans uitgeefbare gronden is aannemelijk dat een kandidaatkoper zijn aankoopbeslissing zal baseren op een marktconform risico- en rendementsprofiel. Een dergelijke vergoeding voor risico en rendement ligt aanzienlijk hoger dan het door opdrachtgever gehanteerde 3-maands Euribortarief.

fl fl

E E

KENDES R E N T M E E S T E R S & A D V I S E U R S

BV

9 VAN 1 4

E E E

Dat een hogere disconteringsvoet van grote invloed is op de uitkomsten van de berekening wordt geïllustreerd aan de hand van het volgende rekenvoorbeeld. rendementseis scenario 1 - uitgifte 10 jaar scenario 2 - uitgifte 20 jaar scenario 3 - uitgifte 30 jaar

€ 113,4 min e 96,7 min e 83,8 min

£ 140,5 min € 130,5 min £ 121,8 min

€ 93,3 min € 74,5 min € 61,4 min

E E E E E K E N D E S RENTMEESTERS & ADVISEURS

BV

1 D VAN 1 4

I

5. Exploitatieopzet

fl

I fl fl

5.1

Inleiding

In verband met eventuele wijziging in het financieringsarrangement met de private partijen wenst opdrachtgever tevens inzicht te krijgen in de uitkomsten van de exploitatieopzet. Opdrachtgever wenst inzicht in de uitkomsten van deze exploitatie om de risico's die samenhangen met de exploitatie vast te kunnen stellen. Tevens voorziet de exploitatieopzet in de financieringsbehoefte van het project.

5.2

Berekening

Het resultaat van de grondexploitatieopzet wordt verkregen door de opbrengsten van de grondexploitatie (de verkoopopbrengsten van bouwrijpe kavels) te verrekenen met de kosten van de grondexploitatie. Het saldo van de berekening wordt vervolgens contant gemaakt naar de peildatum van deze rapportage. Naast de verkoopopbrengsten van bouwrijpe kavels is sprake van opbrengsten uit bijdragen en subsidies. De opbrengsten van de grondexploitatie worden berekend op de wijze zoals omschreven in paragraaf 4 van dit rapport. De kosten van de grondexploitatie zijn door opdrachtgever verstrekt.

I I fl fl fl fl

Van de 1. 2. 3. 4. 5. 6.

zijde van de publieke participanten bestaan deze kosten uit: grondverwerving; procesmanagement; engineering; bouw- en woonrijpmaken; diverse kosten; risico-onvoorzien.

Van de 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

zijde van de private participanten bestaan deze kosten uit: bouw-en woonrijpmaken; personeelskosten; algemene kosten (incl. betalingen ex partners); voorbereiding en toezicht; gebieds- en opstalontwikkeling; multifunctioneel centrum; voorzieningen (reserve); bijdrage publieke exploitatie; communicatie-verkoopkosten.

De kosten van publieke en private zijde zijn overgenomen van de door opdrachtgever verstrekte exploitatieopzet. De inputfactoren inflatie, stijging van opbrengsten en kosten alsmede de disconteringsvoet zijn in bijgevoegd rekenmodel variabel gesteld. De verkoop- en communicatiekosten zijn afhankelijk van de verkoopsnelheid. Deze kosten zijn, aan de hand van de door opdrachtgever verstrekte exploitatieopzet, begroot op 15% van de geïndexeerde verkoopopbrengsten. K E N D E S R E N T M E E S T E R S & A D V I S E U R S BV

8

l 1 VAN

l 4

I I 1

De grondexploitatieberekening voorziet in een kasstroomverloop en een netto contante waardeberekening. Het kasstroomverloop is nodig om de financieringsbehoefte te bepalen. De verschillende inputparameters hebben alle in meer of mindere mate invloed hebben op het resultaat. Om inzicht te krijgen in de gevoeligheid van deze parameters wordt een gevoeligheidsanalyse door middel van een Monte Carlo simulatie. Bij een Monte Carlo simulatie worden de kansverdelingen van de inputparameters ingesteld en wordt door middel van aselecte trekkingen de inputparameters gevarieerd waarbij voor iedere trekking het resultaat wordt geregistreerd. Aan het einde van de simulatie kan zo de kansverdeling van het eindresultaat worden beoordeeld en kan de gevoeligheid van de input paramaters op het eindresultaat worden bepaald. De berekening is opgesteld aan de hand van de volgende inputparameters: Inflatie v ; ^ „ . , _ . , , - ..,f A T u ; „ c j i ^ ^ a i a g i c i c i L - t . i i i i c i vvjuL,

Stijging van de kosten ten opzichte van inflatie De stijging van de kosten wordt gekoppeld aan de ontwikkeling van de inflatie. De stijging van bouwgerelateerde kosten begeeft zich in zijn algemeenheid boven het inflatieniveau. Om die reden voorziet het scenario voorziet in kostprijsstijging die gemiddeld gelijk is aan de inflatie + 1,00%. Het lage en hoge scenario voorzien in een prijsstijging ten opzicht van de inflatie van respectievelijk 0,00% en +1,00%.

renteopslag op jaarbasis

Disconteringsvoet Zie paragraaf 4.2 hiervoor.

5.3

Uitkomsten

De scenario-analyse (op basis van 95% zekerheid) resulteert in de navolgende exploitatieresultaten:

fl

scenario 1 - uitgifte 10 jaar scenario 2 - uitgifte 20 jaar scenario 3 - uitgifte 30 jaar

-/- e 11,4 min -/-€ 28,5 min -/-€ 43,0 min

gemiddeld -/-€ 6,5 min -/- € 18,5 min -/-€ 29,6 min

Het rekenmodel resulteert in de navolgende maximale

fl fl

scenario 1 uitgifte 10 jaar scenario 2 uitgifte 20 jaar scenario 3 uitgifte 30 jaar

financieringsbehoefte e 91,7 min e 112,8 min € 130,4 min

-/-€ 1,5 min -/-€ 7,6 min -/- € 14,1 min

financieringsbehoefte:

2008 2011 2016

Evenals in de voorgaande paragraaf wordt benadrukt wordt dat de hiervoor omschreven uitkomsten zijn gebaseerd op de door opdrachtgever gehanteerde uitgangspunten. Ingeval van een commerciële exploitatie op basis van marktconforme uitgangspunten zal een ontwikkelaar K E N D E S RENTMEESTERS & ADVISEURS B V

12 V A N I 4

I I

rekenen met een marktconform risico- en rendementsprofiel. Een dergelijke vergoeding voor risico en rendement ligt aanzienlijk hoger dan het door opdrachtgever gehanteerde 3-maands Euribortarief, Dat een hogere disconteringsvoet van grote invloed is op de uitkomsten van de berekening wordt geïllustreerd aan de hand van onderstaand rekenvoorbeeld. rendementseis scenario 1 - uitgifte 10 jaar scenario 2 - uitgifte 20 jaar scenario 3 - uitgifte 30 jaar

-/- € 20,5 min -/• € 45,2 min -/- € 63,3 min

-/- € 29,3 min -/- e 59,1 min -/- e 78,4 min

-/- € 37,3 min -/- € 70,3 min -/- € 89,3 min

Op basis van een iteratief zoekproces (functie doelzoeken in Excel) kan worden bepaald bij welke disconteringsvoet er sprake is van een sluitende grondexploitatie. Deze berekening resulteert in de volgende uitkomsten.

disconteringsvoet bij sluitende GREX (NCW = 0)

2,55%

2,19%

2,04%

Voor wat betreft de inputparameters inflatie en kosten- en opbrengstenstijging is een deze exercitie niet opportuun omdat dit externe en niet beïnvloedbare factoren betreft.

fl fl fl fl fl fl fl fl

E I

K E N D E S R E N T M E E S T E R S &. A D V I S E U R S

BV

1 3 VAN 1 4

fl

fl

E 6. Conclusies fl

I fl

Met inachtneming van het vorenstaande komen ondergetekenden tot de navolgende conclusies: o

toetsing van de geprognoticeerde uitgifteprijzen en verkoopsnelheid aan gerealiseerde referentietransacties en/of -projecten is vanwege de specifieke kwalitatieve en kwantitatieve kenmerken van de ontwikkeling vrijwel onmogelijk;

o

de huidige marktomstandigheden die gekenmerkt worden door afnemend

I ■

■ I E E E E

-ionfamr£»T-f m i i

w'S» 1/ k^spcrixins v s n i.iritïncicrin£3mo£Cj.ii£N iiG\jcri, SLiitin^ v s n uC

hypotheekrente, afname van de verkoopsnelheid van bestaande woningen, overaanbod in van woningen in de regio en nivellering van de waardeontwikkeling van bestaande woningen beperkt de verkoopsnelheid van kavels in het plangebied; bij reguliere gebiedsontwikkelingen vindt realisatie en uitgifte doorgaans gefaseerd plaats. Een dergelijke fasering brengt met zich dat kosten- en opbrengstenstromen min of meer gelijkmatig over de exploitatieperiode worden verdeeld. De omstandigheid dat een dergelijke fasering in de onderhavige situatie niet aan de orde is leidt tot een relatief hoge voorfinanciering. De rentedruk op deze voorfinanciering is van grote invloed op de grondexploitatie. N aarmate de exploitatieperiode langer duurt en opbrengsten later worden gerealiseerd zal het break-evenpunt van de exploitatie eveneens opschuiven of zelfs geheel uitblijven.

Ondergetekenden vertrouwen erop met dit advies te hebben gehandeld overeenkomstig de strekking van de opdracht en de hen ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd.

fl

E E E I

Zevenaar, augustus 2008

^. tis Ing, A. a n Gellicum

Ing. J.C. Eertink

Rentmeelter N VR Registerraxateur

Rentmeester N VR Registertaxateur

KENDES

RENTMEESTERS &

ADVISEURS

B V

1 4 VAN 1 4

I I fl fl

GREX Blauwestad

plangebied ''".■ Het Park

€ € € € € €

Het Riet De Wei Het Dorp-Kern Het Dorp-Rand Het Wold

uitgifteprijs 104,43 124,02 137,07 271,97 137,07 82,58

fl plangebied Het Park Het Riet De Wei Het Dorp-Kern Het Dorp-Rand Het Wold

oppervlakte 212.805

verkocht 24.134

551.988 275,627 82,553 76.700 400.000

126.779 82,246 0 0 0

beschikbaar 188.671 425.209 193.381 82.553 76.700 400.000

gemiddeld inflatie

2,00% I

3,00%

gemiddeld stijging opbrengsten t.o.v. inflatie

-1,00% I

laag

_.

®Mm gemiddeld

stijging kosten t.o.v. inflatie

0,00% ■ ■

disconteringsvoet

3,00% I ^ H ^ ^ ^ E m M i

fl

laag

%Mm^^

gemiddeld

1,00%

hoog 2,00%

, hoog 5,00%

fl 1

I fl

I B fl

8 fl

• -

resultaten

.

-■.■

-.-■■■■

-

'

1 ■

€

scenario 1 6,512,81- €

scenario,Z. 18,505,11- €

scenario 3 29,534,23-

e 2023 OPBRENGSTEN Uitgifte Het Park Uitgifte Het Bief Uitgifte De Wei Uitgifte HetOotQ-Kcn Uitgifte Hel Oorp-Ratid Uitgifte Het Wold

2.452,86 6.591.e0 3.313.34 1.806,49 :.3W,16 4.134,00 20.623,66

2.462,86 6,531,80 3.313.34 2.aQ6,49

2.462.86 6,591,80 3,313.34 2.806,49

2,462.86 6,591,80 3.313,34 2.806,49

1.314,16

1.314,15

4.134,00

4.134. DO

1,314,16 4.134,00

1.314,15 4.334,00

2.805,49 1.314.16 1.134,00

20.G22,G6

20.622,66

2,462.86 6.591,80 3.313,34 2.806,49

Z0.622.G6 515,57

Stijging van de opbrengsten Bijdragen (m.n. subsidies)

20.622,66 50,00-

21.133,23 2.226,51

Totaal opbrengsten

20.572,66

23.364,73

^

20622,66 1.044,02

20-622,66

2l.666,6S

22,208,35

21^56^8

1,585.69

~

22-20MS

^ -

€ €

2.462,86 6,591,80 3,313,34

2.462,86 6,591,S0

2.462.86 Ö,591,E0

€ -

3.313,34 2.806.49

C -

1,314,16 4 ] 34,00

3,313,34 2.SOS,49 1.314,16
€

£ -

€ -

C

.

€ ■

€ -

€ -

€ -

€

€

■

€

l

-

€

-

€ -

€ -

£ -

€ -

C

-

i

2024 € -

-

2025

C

-

£

-

£

'

C

£ -

-

€ -

€

1

£

■

e

€ -

€ -

e -

£

'

£ -

€ -

e -

€ -

€

-

€

-

C € € € -

2029

Z026 €

€

- ~-

€ C e

-

€ c i

e € €

-

€ € e

20-622,66 3-891,20

€ -

€ -

i

€ -

€

2-709,99

20-622,66 3,293,30

€ -

2,140.90

e -

£

-

€

€ -

€ -

* •

€ -

€

£ €

-

€ €

22,763.56 1.815,12

23.332,65

23.915,96

24.513,86

€ -

t

-

€ -

€ -

€ ■

€

e -

«

£

-

€

f.

€

€

€

€ -

€

£

-

£

24.578^8

e

'

€ -

c -

€ -

t -

c

£

-

€

23.332.65

~

23.915,96

~

2^.513,66

€ •

€

€ •

e -

i

e ■

-

€ c -

■

2030

2031

20Ï2 Totalen 19.702.91 52.734.42 26.506.73 22.451.34 J0,5i3,27 33.072,00 164.981,2? 15.180.67

- ^ f -~ '—-

ISO. 161,94 3.991,63

KOSTEN KOSTEN PUBLIEK

3,eoi,oo-

Grond var werving Procesmanagement Engineering Bouw- en woonrijp maken

894,36 13.939,66

Diverse kosten Risico-onvOoriien Totaal kosten publiek

936.19

5,858,61 936,19

697,33

292,98

1,00 200.00

11.3*5,77

KOST£N PRIVAAT Bouwfijp maken Woonrijpmaken Personeelskoiten productie Alg, kosten incl. betaling ex. partneis Voorbereiding / toezicht Gebieds- en opstalonlwikkeling Multifundioneelcentruni-/. huur Vooiiieningen (reserve) Si]d(3ge publieke exploitatie Vetkoop- en marketingkosten Totaal kosten piivaat

6.038,00 2.939,00

3,190.00 3,187.00

551.00 509,00 382,00 145,00 168.00 608,00 936,003,093,40

Totaal kosten publtek+ privaat

e'

C €

C

€

c

23,84

e

€

540,56

936,19

€ E

€

936,19 27,05

e

€

1.093.45

€

€

20-396.78

€

£ C

13.200,00 10.553,00

f.

4.037,00 7.499,00

49,61

25,28

1.847,10

1.511.92

2.686,00 1,060,00

837,00 2,204.00 570,00 899,00 150,00 40,00 129,00 167,00 9i6,0O3.331,25

€ €

S97,00 823,00

267,00

€

224,00 81.00 154,00 312.00 936,003.250.00

254,00

i

■ ■ ■ : ' ■ '

900.00 372,00

€ £

899,00

€

134,00 28.00 129,00 158,00

€ € £ €

' ;

936,003.414.53

€

5,362.53

263,00 278.00 S48,00 13D,00

€ € C

274,00

280,00 832,00 93,00

274,00

274,00 682,00

825,00

3,00

€

139.00 103,00

€ €

€ t

3,499,90

C

3.587.39

C

€

5263,90

€

4.669,39

C

77.00 77,00

362,0094,00

77,00 32,00

10,889,73

€

8,256,00

€

25,443,17

€

14.477.51 651,49

€ €

10.103,11 511,47

e

25.443.17

e

15.U9,00

C

10.614,58

C

9.743,27

€

7.568,56

€

5.955,62

€

5.415,07

€

5.930,45

€

i.297.60

C

7,541,25 9,053.17

6.B56.74 711.82

696.10

5,263,90 691.72

£ € £

439,00

59,00

€

€

C €

€

13-497,40

4.669,39 745.67

4.9e9,os

€

4.989,08 941,37

1.0ö5,DO

€ 745,00 208.66

1,065,00 232,60

£

83,490,00- €

4.870,51- €

8,235,73

C

11.052,11

C

12.459,08

€

17.010,12

C

17.377,03

C

1S.5OO30

«

lS.583,41

€

1,297.60-

t

6ji2.8Ï-' £

SS.82940- €

4^70^1-

7.918,57

t

10.218,29

C

11.076,07

€

14.M0,32

€

lA.2S2fiS

€

19.621^3

€

1».121,8?

€

94B,1J-

€

Km 1-1 fle/ife ICOS3J-12

€

83.490,00- € 4.S70.SJ- € 3.339.60- £__

91.700,11-

9l.70aJ3-

87132,38- (

£

3.235,73 3.668,00-

70.289.12- € 17.010.12 € 2M11,56- €

56.090,56- € 17.377,03 € 2.243^- €

40.957.16- £ 18.500.90 € 1.638,29- £

2»-094,SS- £ 1S-5B3.41 £ 963,78- £

6.474.91- £ 1.297.60- C 259,00- f

8.031.51- € € 321.26- €

8.352.779S3.66334,11-

79.565,57- €

7DL7^9,J2- €

56.090,56- €

40.957,16- £

24.094.55- £

6.474,92- £

8.031.5J- £

3.352,77-

5.640,54- C

€

6,512,81Controle NCWSsWo

1.439.00 380.00 680,00 2.137,00

£ £

£ £

4,650,0027024,29

€

£

62.269,29

e

<

82.^66,07

C

5.390.90

€

88.056,97

£

12.606,60

£

73-565,57- f 12.459,08 € 3.1S2,S2- €

£ €

e € £ £

t

87.132.38- € 11.052,11 € 3.485.30- €

€

£ £.

£

Kosstrpntgr Saldo

1.418.20 2l.SS8.934.6a0.97

525,00 936,19

€

C

8.664,7810.00

995.10

567,00 73a,00

83.00 f 169,00 € 4S4,00 € 936,00- e 3,170,73

stijging van de kosten Totaal kosten

€ ,0,6G

335,00-

1.00 300,00

£

6.512.81

I I

I

■irswn

1

■n-iXfT

Ï «'sts-s

fi'^n'S

> WOi^ «'soroi

si'wre

> If TWO t

/sVrsatr

y

«■«81

J

I7l«

"'""

1

«rtl=

ss'wfa

Ï

-M'SDB

i

-»«■»(»■

laios-i

Tzssrn oo'9ii : i

J

T9t:i-

) sv'osr's

Ï

;rs;i6

3

W-Sii

3 -(OM6 3 DOTtS

»

^ 9 K

S

OC'MJ

1 -rxi'am

i

ocest

1 WSit ■ (B 'ESt

■

Ï 56TKJ-

wiort

!

.cijcs»

>

-

i

95069-5

Ï

OO'bbf't.

» -oo-owf

J

1

»

-JO'SES CO'/9? OO'Êtt

3 -ES'strrar

3

K'Sr.-SB

66'lSoï

-;n'Mf;o

i

-OC'SM

oa'6M

I

> oo';eE

OO'l-ff i i

OC'ÏÏ/ 0OV9Ï

> Mln

U-Kf
> of'

or.'atrt ■ii'CSSS HUM* rs-3iJsoz J

-

>

ïf'SOTtI

Ktati

1

tt'K6t\

;p-KOïi

9Sfi::t

1 si'oan

^■^■6

Ft^ls

3 Ö-S^S

tffWÏT ifiVra^

1 >

l^f'lIC'Et ii'Kf7.\

*

OTMOÏT

> -

} o-.-snrf.

JÏI"

iffWS «'I5!C

U'SII-i3T. «■■wrs

3 .»

■

» >

IS'tec T

M'tft^-Ï

SE'itiT »

CT'fitfi

19>^-ï

i

ra'^

I

1

TM'l

so'swoi

«■HSOt

w

D^ttll

J

s:7Mii

J

Il'StffI pfillUl

Ï >

FG 5SI'E

WWÏOt

«■fiZ9-3T

m OiEUl

» >

tS^ial 6

f9'!9:-6

[1) 591 S

>

%'Z'

iO-res

Ï !a'«r

n'tcM

" tn'

^■t^[

-9

tst

uBiiIiitjqdQ |»»i0|

1

1

>

CfilTI

i

>

i-i'Wïyt

1

"■1 : H I ÏHÖÜT

1 t

mi.u

■ 'SS f

1K^7

(

6.501,17

lUifl

r

IJUIM' (

IHJJ? t

Ï01,(*

f

70i,6*

tülti

(

MMS

MÏ.M

1.M3.3Ï (

ï

546,6'

ÏS'M

'wiM

'ïïii; ï

i7S,17

1 'J^H

1 mi.:*

r E

m,t» 1 as I J '

C

iïl."

£

IUSJ7

<

U.lll.7]

L U I , IJ

5.192.10

it9J.I9 ..r«,iï

I

(

t

[

j.aQij»

f

1W'.«

(

ilM.M

j

Ï^S

* '"•"•" £

^l"IS

;»j;« ^

""-«• '

5--^ 1»:^

; Z% (

(

(

C

33JJJ.W (

C

JJ.iiJ.M

u,»»o « - <

umM-

t

c

til).»

I.U9.tC

'.7,1,06 (

7«.J,

t

JMI.M <

7.1H.at €

7*M.U

t tDI.4!

f

lltVSl

,.»3,6i

C

tilLM

1,741/1 r

I.TU.M

..»W5 «7M.H

»J«**

l.ai.ia

>.HÏ,M

i

9I«1,B> »

3.19(^41 f

l0.1«i/7

<

in l u . u

'■'1M Ï4I1.» f

lkiU,M

<

1I.IU.J9

i.UtM

i

*

ijs.no 267.00 91S.0D.

i.

S,lSl.fl

JlïlJB

f

6.S71M

i.i7;.Q

f

.7»M.- t

*.«,». t

HH.1* <

4.ÏH.1* <

i,m,jf. c

J«9,i» IW7JJJ1I. f

f

iais.».

f

llll!i.ll- f

IHIW.;-!.

f

!

...«.

■i.»M.-S7

ir-ilUl

(

I51W

c

)a.o« c

13 1U.7Ü (

52..«,

11! .001.71

2™:™ (

,„, HO,™

(

1»,0D

i

9i.oa

ï

;^-^

(

iUfiO-

ï

nSwi

C

!,7«57 3.137.U <

; " j , "

(

..<«,Z, <

4 U1,
<

1.«.,04 t

J.4 C I.U

(

3i n n

C «1.M-

I I « B&71( r

I.HCtf

75«:«. t

o;»

'mia

;Ï.I:^

>ii«.n

C

JÜDo- t

'00

"^;='^ '

f

M79>

t

JU.111.J1-

ijgji, f

i-Wf^ (

1J91,1)

(

l.Ei»,ï7 t

1.471.17

ISTIM I

1.110.11 <

I

KJiJSï.W- (

3t.nL» <

ii.li

J>.(M.fJ-

I I I

REPORT Grondprijs

Crystal Ball Report - Full Simulation started on 8/22/2008 at 15:12:42 Simulation stopped on 8/22/2008 at 15-.12-.4A Run preferences: Number of trials run Monte carlo Random seed Precision control on confidence level Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec Crystal Ball data: Assumptions correlations correlated groups Decision variables Forecasts

1.000

95,00%

2,35 425 1.274

3 0 0 0 3

I I I I I I I Page 1

I I I I I I

REPORT Grondprijs

Forecasts Worksheet: [Blauwestad - Grondprijs (versie CB1 22-08-2008).xls]Scenario 1 Forecast: NOW Scenario 1

Cell: B14

Summary: Certainty level is 95,0% Certainty range is from €151.222,67 to €164.035,73 Entire range is from €148.322,83 to €167.230,77 Base case is €156.888,85 After 1.000 trials, the std. error of the mean is €100,97

I

I

I I I I E I

NCW Scenario 1 Not 1m Comm^r^ya! OSB 0.(K

•so

0,04

40

■30 C

«>

^

0,02

-20

0^01

10

0,00 1 ei48,000/)0

statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis coeff. of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std. Error

eiS2.000,00

«ISS.OOO.OO

Forecast values 1.000 €157.035,54 €156.896,93 €3.192,83 €10.194.171,28 0,2772 2,98 0,0203 €148.322,83 €167.230,77 €18.907,93 €100,97

Page 2

eiBOJOm.QO

«64,M)0.00

SI

REPORT Grondprijs

I I

I I I I I Pages

I I I I I I

REPORT Grondprijs

Forecast: NCW Scenario 1 (cont'd)

Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Cell: B14

Forecast values €148.322,83 €153.074,13 €154.275,61 €155.251,27 €156.093,90 €156.896,93 €157.597,46 €158.545,02 €159.676,08 €161.072,96 €167.230,77

I I I I I i E

page 4

E E

REPORT Grondprijs

Worksheet: [Blauwestad - Grondprijs (versie CB1 22-08-2008).xls]Scenario 2 Forecast: NCW Scenario 2

Cell: B14

Summary: Certainty level is 95,0% Certainty range is from €134.141,86 to €162.697,45 Entire range is from €128.274,19 to €170.515,61 Base case is €146.230,20 Afterl.000 trials, the std. error of the mean is €224,65

NCW Scenario 2

_

o,re-

1

Natfof C ommefdafUse

..IM.

0,04-

^ V l ' u 1 V^^H

■^ 0,03 -

-50 -40 Tl

Ct 0i,02 -

p

0,01 -

0,00

E E E

p B f n\, gr"^ e!l30.000jD3

statistics: Trials Mean Median Mode standard Deviation Variance Skewness Kurtosis coeff. of variability Minimum Maximum Range Width Mean std. Error

: \ I'm

,-

■

r

:

:.

!

ei40J0QO.00

«50.000,00

Forecast values 1.000 €146.689,95 €146.248,04 €7.104,19 €50.469.514,91 0,3871 3,09 0,0484 €128.274,19 €170.515,61 €42.241,42 €224,65

fl

E E E

.■

■-—■—"^-^^^

page 5

..

1

..

.

-20-§ -to

i

!

'^-^^—r^oo «60.000.

0

REPORT Grondprijs

Forecast: NCW Scenario 2 (cont'd)

I I

Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Cell: B14 Forecast values €128.274,19 €138.000,10 €140.551,17 €142.650,45 €144.483,58 €146.248,04 €147.801,23 €149.923,02 €152.487,26 €155.701,99 €170.515,61

pages

REPORT Grondprijs

E E E E E E E E E E E E E E fl

Worksheet: [Blauwestad -Grondprijs (versie CBI 22-08-2008).xls]Scenario 3 Forecast: NCW Scenario 3

Cell: B14

Summary: Certainty level is 95,0% certainty range is from €119.622,93 to €161.373,73 Entire range is from €111.820,81 to €173.886,54 Base case is €136.534,75 After 1.000 trials, the std. error of the mean is €327,98

NCW Scenario 3 Mntfnr r.nmmf^frial i h p

statistics: Trials Mean Median Mode standard Deviation Variance Skewness Kurtosis coeff. of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std. Error

Forecast values 1,000 €137.393,26 €136.560,53 €10.371,59 €107,569.893,95 0,4959 3,23 0,0755 €111.820,81 €173.886,54 €62.065,73 €327,98

fl

Page 7

REPORT Grondprijs

fl

I

Forecast: NCW Scenario 3 (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Cell: B14 Forecast values €111.820,81 €124.898,32 €128,449,49 €131,409,36 €134.021,69 €136.560,53 €138.815,16 €141.925,02 €145.729,31 €150,569,54 €173,886,54

End Of Forecasts

fl

fl

fl

fl

fl

fl

Pages

REPORT Grondprijs

fl Assumptions fl

fl

fl

Worksheet: [Blauwestad -Grondprijs (versieCBI 22-08-2008).xls]Uitgangspunten Assumption: disconteringsvoet

Cell: D35

Triangular distribution with parameters: Minimum 3,00% Likeliest 4,00% Maximum 5,00%

fl

( = C35) ( = D35) ( = E35)

dis o o m e r inqs^oooi

I fl fl fl

B

Cell: D23

Assumption: inflatie Triangular distribution with parameters: Minimum 2,00% Likeliest 2,50% Maximum 3,00%

( = C23) ( = D23) ( = E23) htoHiU 0-mrtt>iri.it*iJ:x^

fl

),«j\

fl

fl

J«*

nsrs

Assumption: stijging opbrengsten t.o.v. inflatie

ÏW*

Cell: 027

Triangular distribution with parameters: Minimum -1,00% Likeliest 0,00% Maximum 1,00%

fl

Page 9

( = C27) ( = D31) ( = E31)

REPORT Grondprijs fl

fl

Assumption: stijging opbrengsten to.v. inflatie (cont'd)

Cell: D27

wtjqinq opwcnqsicn Lo.v. itiflai«

fl

^ k

1

fl

^

f

t

N ^ f i ' f ' : " . f . - f ' f „-f. ^ .

^

A

ajü^

fl End of Assumptions fl

■ I

I fl

fl

fl

fl

fl

fl

page 10

1

fl REPORT Grondprijs

Sensitivity Charts

Sensitivity: NCW Scenario 1 -30J0% 1

0.0%

"

mflatie

30.0% I

WÊÊB^ÉfÊÊÊÊÊ

stljiging opbrengsten Lo,v..,. dlseantefingsveet 1

I

\:

M5Sa^ ' . I M if&rComfr.

Bi a

page 11

REPORT Grondprijs

I I I I I I

Sensitivity: NCW Scenario 2 •30j0% Stijging opbrengsten t .o ,v.,,. disconteringsvoet Snflette

I ■

I I I I

page 12

0,0%

M,0%

REPORT Grondprijs

fl

Sensitivity: NCW Scenario 3

fl

-30JQ% I fl

fl

stijging opbrengsten É.O.V,,.. disccsnterlngsvoet I

':..-

30,0% 1

HH^BHB

d2@p3 £wsailJs& 7

Inflatie

fl

I fl

fl

fl

fl

1 fl

0,0% 1

j

End of Sensitivity Charts

fl

1 1 fl

Page 13

i I fl

Grondwaarde Blauwestad

plangebied ,,; . ' ^ Het Park Het Riet De Wei Het Dorp-Kern Het Dorp-Rand Het Wold

-'

•

■■. uitgifteprijs € € € € € €

fl

I fl

■

plangebied Het Park Het Riet De Wei Het Dorp-Kern Het Dorp-Rand Het Wold

104,43 124,02 137,07 271,97 137,07 82,68

oppervlakte. 212.805 551,988 275,627 82,553 76.700 400.000

verkocht 24,134 126,779 82,246 0 0 0

beschikbaar 188,671 425,209 193,381 82.553 76.700 400.000

I gemiddeld inflatie

3,00%

2,00%

fl

I fl

I I I fl

fl

gemiddeld stijging opbrengsten t.cv. inflatie

-1,00% I

stijging kosten t.cv. inflatie

-1,00%

gemiddeld 0,00%

1,00%

gerniddëld. [disconteringsvoet

[resultaten

5,00%

3,00%

€

scenario 1 156,888,85 €

scenario 2. 146,230,20 €

scenario 3 136,534,75

t C t

I

e t *

I I

I I

■

■ .

Ï ( t

L t i l M C Ï4S.B6 ( éSSl.SO e fi,S5l,80 t 3.311,34 e 3Ji;j« C

; 6. 3 3:3^34 t

B6 f

2 4i;?,ai c

2.i(,i.as e

;.4s;.s6 t

.

i

-

(

3.31J,}4 C ;.S06,49 i 1,314,15 C

i.ayii € 2.a«,45 C l.aM,li t

3,313,31 t i.E0S,43 C 1,114,16 C

■ ■

C t (

■ ■

t [ C

c C

■ -

134,00 (

4.134,00 (

3J13 3i € 43 t 16 C 4.1W

1 t

'<■iis!s7 c 20.KÏ.65 e Jl.iai,;i C

1 044.D-, f 31.66t,6S C

;.SS5.69 t ;2.30a,35 *

;.i4Q 90 e 33.7SJ.S6 t

j.J09« < 3i.35ï,65 £

.i-«w c Ï3-9IS,» t

.va!i,20 t il.SU,» t

«

20MJ,fi6 <

KJ1M.B6 t

lS.Mi.34 t

J9.4SB.M t

Wi}7,71 I

UMl.ll t

l».6/»Ji C

X.UI.72 t

3.313J4 t

■ -

f

« t - f

ÏJ

(

-

t

-

(

»SC £

f

-

€

-

t IWMJ

-

67

SI

3017 T M

i.923.65 l.n?60 1.!<7,33

ï C C

9.1ÉS,feJ

£

Ï.Sïg.r.l ■ l.*72.SQ ■ LJ4?,JÏ (

I.OM.SI 2.92S.65 t.4 72,60

I 1 I

sa4.07

1

^ J 7 . n 9.1S5.6J

(

1 imjil ■

I

za7969

f

147).M) L2m,li SM .07 I.ai7j3

C t ].7»7JÏ ' < 5MB7 ■ C _ l.ia I 3 i i e 9.165,tï '

9.165,f.5

I

9.1€5,6J

(

9iiiS,e3

95331

I

7.001,80 ■

2.;BO,W

10,117.»

.

\0 6 i g j l

<

s.waso

I

11.167,43

f

3 SK7,1S

•

1.732,78

'

3.1(79*9 1.172,60 1 1.:'47.3) I

;.529,É9

1

1.472.60 ■ 1.247,33 5E4,07 ( l.a17,33 1 9.165,53 13.94!

1

£

.

£

-

<

C

.

C

■

t

Dl

13TOi-ii S2 73«« 26.iÜS,73 2Z4J1.*I jawi^7 3J 0 7 i M IM98L27 lOiUiSJ

il i

^

' mm S 1 ' mm ïi 5

I

wmm I

J:

.

^ iiiiipii I if S5 1

^ IIHIiii

3

i S

^ mmi ' mm i i ^ iiiiii 1 i 2 3s

s

' mim 3 3

' mmM 1 i

' mm ii 1 1 5,

Ü

H illlllill

" ^WHM g S

^ lillil

3

3

ii

' Immi 2 3

Ï1

' nmm S S mmiu

sJIHil I

I

i 4

,1

4 fl

1 I

fli fl)

I I

REPORT GREX

fl fl

Crystal Ball Report - Fuif Simulation started on 8/22/2008 at 15:16:38 Simulation stopped on 8/22/2008 at 15:16:40

fl fl fl fl fl fl fl

Run preferences: Number of trials run Monte carlo Random seed Precision control on Confidence level Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts

1.000

95,00%

2,53 395 1.582

4 0 0 0 3

fl fl fl

I fl fl

E fl

Pagel

(j REPORT CREX I [I I ii

Forecasts

Worksheet: [Blauwestad - GREX (versie CB1 22-08-2008).xls]Scenario 1

rn

ill rri

Forecast: NCW Scenario 1

Cell: B4S

Summary: certainty level is 95,0% Certainty range is f r o m €(11.403,45) to €(1.543,40) Entire range is from €(13.150,29) to €1,227,34 Base case is €(6.512,81) After 1.000 trials, the std. error of the mean is €80,68

NCW Scenario! h t n i ft-TF/'■nmrnf^rrt.^l i /Cio

0,05

50 40

0,04

30 .S

J3 0.03

c

JS

O &. 0,02

20

0.01

10

^12.000.00]

6(9.000.00)

^6.DOD, C W3

■Y.Ü

t-.O

Ui

LÜ

1-.Ü

in

statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff. of variability Minimum Maximum Range Width Mean Std. Error

Forecast values 1.000 €(6,517,50) €(6,584,17) €2,551,19 €6.508,553,98 0,1170 2,73 -0,3914 €(13.150,29) €1.227,34 €14,377,64 €80,68

Hi Page 2

C« 3i)00,OOJ

«0,00

REPORT GREX

Worksheet: [Blauwestad - GREX (versie CBI 22-08-2008).xls]Scenario 2 Forecast: NCW Scenario 2

Cell: B45

Summary: Certainty level is 95,0% Certainty range is from €(28,506,27) to €(7,642,74) Entire range is from €(31,869,29) to €(1.006,83) Base case is €(18.505,11) After 1,000 trials, the std. error of the mean is €172,25

[1

N C W Scenario 2 ■j

- 1V Ê L '

nrkd, UiflrT

■ ^

1

J

0,03 -

CO

[|

9 0,02 CI

■

NattarCorrtmsfdiiiUse

"" -

yiii

■Wb ■II^B

-35 -30 1}
ll

-2S-ê

ILy

0 01 -

-IS -- i'U -in " 5 0

0,00 ^ 2 SJDOOjOO)

[I

-45

Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation variance Skewness Kurtosis Coeff. of variability Minimum Maximum Range Width Me an std.E rror

€[21 .000.00)

^14.0 00.00)

Forecast values 1.000 €(18,418,45) €(18,653,57) ... €5,446,97 €29.669,491,06 0,2123 2,79 -0,2957 €(31,869,29) €(1,006,83) €30.862,45 4;i72 ,25

Pages

6(7.000.00)

REPORT GREX

fl

K fl

fl

fl

Worksheet: [Blauwestad - GREX (versie CB1 22-08-2008).xls]Scenario 3 Cell: B45

Forecast: NCW Scenario 3 Summary: certainty level is 95,0% certainty range is from €(43.042,38) to €(14.094,95) Entire range is from €(47,331,21) to €(4.242,12) Base case is €(29.634,23) After 1.000 trials, the std. error of the mean is €238,46

fl N C W Scenario 3 :ü I

. .-

'JVk/.* Pt.i'f

o

a o

fl

ü

^-udl

0,00 e[4ox)oo,oo)

fl

I fl fl

K fl

i ^ u r j i f P t f K : i\^«9.t> y.J^rrs:

-50

■Jl. .

o

ï s a g

9

o

fl

Probability

fl

«-^i

Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation variance Skewness Kurtosis coeff. of variability Minimum Maximum Range Width Me;3n Std.E Tor

H «(30,000,00)

Forecast values 1.000 €(29.392,33) €(29.943,87) €7.540,63 €56.861.142,57 0,3040 2,87 -0,2566 €(47.331,21) €(4.242,12) €43.089,09 €238,46

Page 7

dn

Tl

-30 2 -20Ǥ _ -in

6(20X100 ;oo)

^10.000,00)

REPORT GREX

il

[I

Forecast: NCW Scenario 3 (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Cell: B45 Forecast values €(47.331,21) €(38.811,78) €(35.744,33) €(33.767,54) €(32.008,02) €(29.943,87) €(27.617,06) €(25.725,23) €(22.859,07) €(19.466,41) €(4.242,12)

End of Forecasts

il

I I

Pages

REPORT GREX

!l Assumption: stijging kosten to.v. inflatie (cont'd)

Cell: D31

Assumption: stijging opbrengsten to.v. inflatie

Cell: D27

1

1.1

Triangular distribution with parameters: -1,00% Minimum 0,00% Likeliest 1,00% Maximum

(=C27) ( = D27) ( = E27)

siiiginqopbTffnijsteri .o.«. inflatM \ j i lai i j . . - t i f i T

f "

.„„,

^

A

.A

-ipo%

^

o,uw.

^B

End of Assumptions

Page 10

^-

•■■"

REPORT GREX

fl

V Sensitivity: NCW Scenario 2 -30.0% stijging opbrengsten to.v disconieiIngsvoÊi Nlatie stijging kosten t:.o.vJnfi,.

I fl fl

I Page 12

0,0%

30.0%

REPORT GREX

s 1

Sensilivity: NCW Scenario 3 -30.0%

0,0%

J

1

wm ML

2,

stijging kosten t,jo,v. Infl...

o,,c

fl

fl

i

pm^mm

Stijging opbrengsten t.cv.,,. discant eringsvc el

30,0%

End of Se nsitivity Charts

fl

fl

I Page 13

KEN

DES

RËTNTMerESTEK'S

&

AOVISEURS

Aan Provincie Groningen Afdeling Financiën en Control ta.v. de heer F.H,C. Dijkstra Postbus 610 9700 AP GRONINGEN

PLAATS EN DATUM

BRIEFNUMMER

Zevenaar, 6 november 2008

KENMERK

08.732

AG

ONDERWERP

validatie rekenmodel Blauwestad Geachte heer Dijkstra, Op 10 september 2008 verzocht u ons om een oordeel te geven over een door ü opgesteld rekenmodel met betrekking tot de grondexploitatie en grondwaarde van plangebied Blauwestad.

Op 15 oktober 2008 hebben wij dit rekenmodel uitgebreid doorgenomen en besproken. Dit overleg heeft geresulteerd in het rekenmodel met de bestandnaam Versie PS 08-10-2008 - 75 pj - validatie aanpassirtg rij 103.xls.

Onze bevindingen lichten wij graag nader toe.

Opzet Het rekenmodel voorziet in een exploitatieopzet van plangebied Blauwestad. De exploitatieopzet omvat een raming van de kosten van de publieke en private partners en een raming van de opbrengsten. De kosten en opbrengsten worden jaarlijks gecorrigeerd voor prijsstijging en/of inflatie. Het verschil tussen de jaarlijkse opbrengsten en kosten resulteert in een exploitatiesaldo. Met behulp van het exploitatiesaldo wordt het jaarlijkse kapitaalverloop van het project bepaald. Het kapitaalverloop van het project omvat de som van het kapitaalsaldo van het

KENDES

RENTMEESTERS

03ia

&

ADVISEURS

BV - M E R C U R I Q N

Z B • POSTBUS

ig

- s g a a

AA

2 9 6 1 1 Z - F A X D 3 1 6 2 5 6 1 1 3 - [email protected] - W W W . K E N D E S . N L HANDELSREGISTER

ARNHEM

03129920

O p ;»I_LE: DlEHSTVEni-ENING tG VAN TQCPASStMG D£ R E G E L I I S O V O O H RewTMEESTEraS S D 0 5 VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN RENTMEESTERS WELKE OR vEflZOE>ï V.'pRDT TDEtSE ZO N C EH .

ZEVENAAR

5

13'

KE N DE RENTMEESTERS

&

ADVISEURS

voorgaande jaar en het exploitatiesaldo vermeerdert met rente over het uitstaande saldo en het gemiddelde exploitatiesaldo. Het kapitaalsaldo wordt vervolgens afgezet tegen de waarde van de niet uitgegeven bouwgronden. De verhouding bouwgronden / kapitaalsaldo resulteert in dekkingspercentage dat inzicht geeft in het 'onderpand' van de grondexploitatie. Het kapitaalsaldo vermeerdert met de gemiddelde kosten, grondwaarde van de niet uitgegeven bouwgronden en de jaarlijkse bijdrage van private partijen resulteert in de omvang van het financiële risico dat de provincie met betrekking tot de grondexploitatie loopt.

Beoordeling Met de opzet van het rekenmodel kunnen wij instemmen. De gehanteerde rekenregels zijn ons inziens op een juiste toegepast.

Conclusie Gegeven de juistheid van de gebruikte parameters en waarden schept het model inzicht in de jaarlijkse kasstromen, het kapitaalverlööp, de waardeontwikkeling van de onderliggende onroerende zaken, de dekkingsgraad van het onderpand en het risico dat de provincie met betrekking tot de grondexploitatie loopt. De gebruikte parameters kunnen op eenvoudige wijzen worden aangepast zodat het rekenmodel op ieder gewenst moment kan worden geactualiseerd.

Tot slot Benadrukt wordt dat alle op de toekomst gerichte rekenmodellen een veelheid van op aannames gebaseerde parameters en variabelen bevatten diè alleri gebaseerd zijn óp toekomstige ei\ onzekere omstandigheden. Vereist is derhalve, dat de gehanteerde parameters en variabelen periodiek worden getoetst aan op dat moment geldende marktomstandigheden.

0RIErNUMMEH

08.732

PAGINA

2 van 3

KEN RENTMEESTERS

Wij vertrouwen erop u hiermee genoegzaam te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend, Kendes Rentmeesters &. Adviseurs BV

ing. Aj van GeMicurn MRE

BRIEFNUMMER

08,732

PAGINA

3 van 3

DES &

ADVISEURS