A beépített telkek földérték meghatározása
Mottó:
„Földet kell vásárolni, mert annak gyártása befejezıdött” /Mark Twain/
1
A beépített és nem beépített telkek értékének meghatározása Kérdések Beépített telkek Alapkérdés: 1., Ha pl. egy családi ház esetében nettó pótlási költség módszerrel meghatároztuk az építmény értékét, a piaci összehasonlító módszerrel a beépítetlen telkek lezajlott adásvételébıl számított fajlagos értéket 100%-os értéken-, vagy csökkentett- és ha csökkentett akkor milyen mértékben csökkentett értéken vegyem figyelembe a telek értékének meghatározásánál?
Válasz: A válasz egyhangú véleménynyilvánítás alapján alakult ki. Bár ez a kérdés régi vita a szakmai körökben, a nettó pótlási elvő értékbecslés során a földterület, a telek értékét teljes forgalmi értéken kell figyelembe venni. A nettó pótlási alapú értékbecslés lényegébıl fakad, hogy két nem azonos tulajdonságú vagyonelem, azaz a föld –melyet nem emberi kéz alkotott-, és az emberi kéz által létrejött és pótolható és változtatható és stb vagyontárgy egyenes összegének tekinti az adott ingatlan értékét. Ha tehát pl. a földterületen egy használható családi ház van, azaz a teljes amortizáció (nemcsak a fizikai) egy adott értéket (az amerikai szakirodalom erre 90 %-ot ad meg) nem halad meg, akkor a nettó pótlási alapú értékbecslés az alábbi egyszerősített formában mőködik:
Teljes (100 %-os) telekérték + felépítmény amortizált értéke= ingatlan értéke Amennyiben a felépítmény bontásra van ítélve akkor –és ez igaz más érték-meghatározó módszerekre is- speciálisan mőködik a képlet, hiszen: Ingatlan értéke= Teljes telekérték – a felépítmény bontási költsége. Ez tulajdonképpen már a maradvány elvő értékbecslés egy speciálisa esetének is tekinthetı. A nettó pótlási alapú értékbecslés alapján tehát kialakult egy egységes szakmai vélemény, amely azonban azon alapul, hogy valamely okból ezt a módszert választottuk egy adott feladatnál és adott értékbecslési célnál az ingatlan értékének meghatározására. Egyéb értékbecslési módszerek alkalmazásánál természetesen más elvek alkalmazandók!
2
További kérdések 2., A helyi rendelkezésekben megengedett- és az adott ingatlan tényleges beépítettségének különbségét hogyan veszem figyelembe? 3., Ha a vásárló szándéka szerint nem történik funkcióváltás (a lakóház továbbra is lakásként funkcionál), vagy ha funkcióváltást tervez a vásárló, miben befolyásol ez minket az érték meghatározásánál? 4., Teljesen új építéső lakóépület esetén változik-e az értékmeghatározás mértéke a telekre vonatkozóan? 5., A régebbi építéső lakóépületek mai követelményeknek kevésbé megfelelı tervezése, alaprajzi beosztása, „az erkölcsi avulás” mennyiben hat ki a telek értékének meghatározására? 6., Milyen a vonatkozó rendelkezések szerinti további beépíthetıség és a már meglévı épület elhelyezkedésébıl adódó lehetıségek figyelembevétele (hozzáépítés korlátai, telekhatártól elıirt minimális távolságok, hány méter széles a bıvítéslehetısége)?
Válasz: Az elızıekbıl következik, hogy ha valamely okból a nettó pótlási alapú értékbecslést választottuk, akkor bármilyen esetben a telekértéket 100 %-on kell figyelembe venni. Egy példa a megfogalmazás illusztrálására: Például Zugló zöldövezetében egymás mellett áll egy neves építész által tervezett 1911ben épített- és mellette egy 2002-ben átadott modern lakóépület. Ha mindkét ingatlan telkének adottságai megegyeznek akkor a felépítményben lévı lakások ára eltérı, de a telkek ára megegyezik! A helyi rendelkezésekben megengedett- és az adott ingatlan tényleges beépítettségének különbségének értékelése egyéb módszer alkalmazása esetén érdekes eredménnyel járhat. Például egy 2000 m2-es telek esetén a helyi szabályozás 20 %-os beépíthetıséget tesz lehetıvé és a korábbi eljárások és rendelkezések eltérı volta miatt már jelenleg is - teljesen szabályosan 40 % van beépítve, akkor ez esetben a beépítettség –pl egy befektetı számárajelentıs értéknövelı tényezı.
3
Elméleti kérdések: 7., A lakóépületek esetén milyen beépítettségnél kezdünk el egyáltalán a telek értékelésével külön is foglalkozni? (Családi ház – sorház – elıkertes (hátsókertes) társasház teljes beépítettségő társasház.) 8., Mely esetekben számolunk a telek fajlagos értékével (Ft/m2) és mely esetekben mondjuk azt, hogy ez csak értékmódosító tényezı az egész ingatlanhoz viszonyítva?
Válasz: Minden esetben az értékbecslı szakértıre hárul az a feladat, hogy meghatározza az adott ingatlan esetén az értékbecslés céljának megfelelı módszert és ezen módszer alkalmazásánál megítélje , hogy a földterület milyen külön értéket képvisel. Természetesen a családi házak esetében általában majdnem minden esetben értéke van a földterületnek- a teljes beépítettség esetén pedig általában nincs. Beépítetlen telkekrıl általában Kérdések lakótelkekrıl 9., Milyen nagyságig növekszik egy családi ház esetében a telek értéke 100 % -osan figyelembevéve, és milyen esetben kell csökkentve számolnunk? (Kétszer annyit ér egy 2400 m2-es lakótelek, mint egy 1200 m2-es?) 10., Mennyiben vehetı figyelembe a helyi viszonyoknak megfelelı un. járatos (szokásos) telek nagyság? Hogyan vegyem figyelembe az ezt meghaladó területet, illetve az ennél kisebb, de még önálló építési telek esetén miként csökkentsek? 11., Milyen alakú az „ideális” építési telek? Négyzet, téglalap (milyen oldalarányig)? A túlságosan „vékony” (még nem „nadrágszíj), illetve a szabálytalan alakú telkek értéke milyen módon csökken?
Válasz: A telek értéke a fizikai nagyságával és a beépíthetıség intenzitásával arányos. Az arányosság azonban nem jelenti azt, hogy az arányosság végig egyenes, nagy földterületek fajlagos értéke kisebb. A kedvezı építési telek alakjára vonatkozóan eltérıek a vélemények az ingatlanpiac szereplıinél. Általában ideálisnak nevezzük a telket, ha egy átlagos családi ház elhelyezésére a telekhatároktól való elıírt minimális távolságok betartásával, könnyen megvalósíthatóan alkalmas. A nagyon keskeny és/vagy szabálytalan alakú, de a családi ház építésére még alkalmas telek árát az összehasonlító adatok átlagárának alsó határa,- a jó adottságú telkek árát az összehasonlító adatok átlagárának felsı határa körül határozhatom meg.
4
További kérdések 12., Mennyiben befolyásolják a szomszédos és a környezı telkek beépítettségei az értéket? 13., Csökken, vagy növekszik a telek értéke, ha saroktelek?
Válasz: A hatással van az értékelendı ingatlan értékére. Általában a pozitív és negatív hatásokat értéknövelı, illetve értékcsökkentı tényezıvel lehet figyelembe venni. A sarokteleknek pozitív és negatív hatása egyaránt jelentkezhet.
5
