-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7080/9-2016 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 1415/9 v bytovém domě čp. 1415 v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, včetně podílu na společných částech budov a pozemku
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 08.02.2016 pod čj. 158 EX 1037/15-27
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 07.03.2016
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) údaje z Katastru nemovitostí – Prohlášení vlastníka g) kupní smlouva h) realitní servery + informace místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 24.02.2016 a následně na 05.03.2016, obě se vrátily s poznámkou „adresát neznámý“. Přesto byl proveden pokus na místě, do bytu nebyl umožněn přístup, dle sdělení sousedů je asi byt pronajat. Po dohodě s objednavatelem bylo ocenění provedeno tzv. „zvenčí“, dostupné podklady včetně získaných na Katastrálním úřadu jsou postačující.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 24.02.2016.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 30125, katastrální území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové, Okresní úřad Hradec Králové.
Vlastník: individuální vlastnictví Bajtošová Anna Ing. , narozena 22.07.1959
2. Podíl na společných částech budov a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 22005, katastrální území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové, Okresní úřad Hradec Králové.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Bajtošová Anna Ing. , narozena 22.07.1959, podíl ve výši 205/28389
Jde o budovy čp. 1414 a čp. 1415 na stp. čk. 2609.
3. Z dostupných podkladů a dokumentace vyplývá vybudování budov v letech 1974-76. V posledních letech byly realizovány částečné úpravy na budově, jednalo se o obnovu výtahu, stoupaček ZT, krytiny a oken. V bytě je údajně stav totožný, údajně menší modernizace kuchyně.
-4-
4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 1415/9 b) Podíl na společných částech budov a pozemku ve výši 205/28389
5. Popis: Nemovitost je situována v sídlištní zástavbě města s počtem obyvatel 93 035 – části Nový Hradec Králové, přímo přístupna z třídy Ed. Beneše. Jde o stabilizované území, v bezprostřední blízkosti obchodního centra Billa, zastávky MHD a dalších služeb, v území plně zainvestovaném. V 1.PP objektu situovány podzemní garáže a sklepy, v 1.NP obchody, vchody a technická místnost. V dalších 12 podlažích se nalézají byty, ve dvou sekcích čp. 1414 a 1415, po 32 bytech ve vchodu.
a)
Bytová jednotka č. 1415/9
Jde o řadovou zástavbu, střední sekci, spolu vytvářejí jeden stavební celek. Převážně na podlažích po třech bytech, s výtahem. Oceňovaný byt se nalézá v 6.NP, jde o byt 1+1 s úplným sociálním příslušenstvím, celková podlahová plocha této jednotky činí 41 m2. Příslušenství bytu tvoří předsíň, kuchyň, koupelna, WC, spíž, sklep. Konstrukční řešení bytu: Jde o typový bytový objekt, panelový systém T06B, z plošných želbetonových panelů a keramických vložek, stropy želbetonové, střecha plochá, krytina povlaková živičná, klempířské prvky, schody teracové typové, fasáda původní břizolitová, bez zateplení. Do bytu nebyl umožněn vstup, údajně původní umakartové sociální jádro, celkově uvažován podstandardní stav. Okna plastová, vytápění ústřední včetně ohřevu TÚV, kuchyň údajně bez sporáku.
-5-
Technický stav: Budova vyžaduje zateplení a úpravy vchodů, v bytě podstandardní technický stav.
b)
Pozemek
Jde o pozemek plně zastavěný budovami, přístupný z veřejné komunikace, rovinatý, v centru sídliště, s úplnou občanskou vybaveností.
č.parcely stp. čk. 2609
Výměra v m2 758
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6-
Výpočet věcné hodnoty
a) Stavba Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahových ploch, s korekčními indexy kvality současné vybavenosti, činí 36 400,- Kč/m2.
Reprodukční cena:
41,00 m2 x 36 400,- Kč/m2 = 1 492 400,- Kč
Opotřebení při stáří 40 let a technické životnosti 80 let – činí 50 %.
Časová cena činí 746 200,- Kč.
b) Pozemek Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě pro tento druh výstavby činí 2 900,- Kč/m2. Výpočet: 758 m2 x 2 900,- Kč/m2 = 2 198 200,- Kč Podíl ve výši 205/28389 činí 15 873,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 30125 a 22005 v k.ú. Nový Hradec Králové činí zaokrouhleně 762 070,- Kč.
-7-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty v sídlištní zástavbě města).
Z informací z databází místních realitních kanceláří, konkrétně „Hradecká dražební“ a „Ideál reality“ vyplývají dosahované ceny za obdobné menší byty v sídlištní zástavbě přepočtené na 1 m2 podlahové plochy 24 900,- Kč. V případě použití tzv. „nepřímé metody“, tj. dle informací z realitních serverů, konkrétně S-Reality a Reality CZ činí přepočtené nabídkové ceny za 1 m2 cca 26 600,- Kč/m2. Prodejnost, tj. zobchodovatelnost činí dle reálných poznatků v současné době 90 %, tj. 23 900,- Kč/m2 podlahové plochy. Pro objektivní hodnocení ceny použito průměru obou způsobů: (24 900 + 23 900) / 2,00 = 24 400,- Kč/m2 Výpočet: 41 m2 x 24 400,- Kč/m2 = 1 000 400,- Kč
Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době vyrovnaná poptávka s nabídkou po těchto bytech s menší podlahovou plochou.
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 30125 a 22005 v k.ú. Nový Hradec Králové činí zaokrouhleně 1 000 000,- Kč.
-8-
Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v této lokalitě, kdy je poptávka vyrovnaná s nabídkou u menších bytů, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny, snížena s ohledem na riziko nerealizované vnitřní prohlídky na 95 %.
Výpočet: 1 000 000 x 0,95 = 950 000,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 30125 a 22005 v k.ú. Nový Hradec Králové činí 950 000,- Kč. Slovy: Devětsetpadesáttisíckorunčeských
Pozn.:
Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 07.03.2016
-9-
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7080/9-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 07.03.2016
-10-
