590890;

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1195/136/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 890/202 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc.č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 7090/590890; - bytové jednotky č. 890/203 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 5950/590890; - rozestavěné jednotky č. 890/204 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6710/590890; - bytové jednotky č. 890/205 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 5910/590890; - bytové jednotky č. 890/206 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8130/590890; - rozestavěné jednotky č. 890/207 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8960/590890; - bytové jednotky č. 890/301 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6700/590890; - bytové jednotky č. 890/306 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8130/590890; - rozestavěné jednotky č. 890/401 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6480/590890; - bytové jednotky č. 890/501 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6110/590890; - bytové jednotky č. 890/506 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890

(který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8130/590890; - rozestavěné jednotky č. 890/507 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 9060/590890; - rozestavěné jednotky č. 890/508 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 10470/590890; to vše v k. ú. / obec / okres Liberec.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 24273/11-349 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 25. 3. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR MUSILOVÁ (roz. Vyhnalíková) Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17. 7. 2015. Znalecký posudek obsahuje 160 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 24. 8. 2015

Znalecký posudek č. 1195/136/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 5

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 5

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 6

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 7 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 7

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 8

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 8

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 8

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 8

6.

7.

5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 8

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 9

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku ................................................ 11

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění .............................................................................. 12

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................. 13

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 13 6.1.

Nákladový způsob ocenění.............................................................................................................. 13

6.2.

Výnosový způsob ocenění ............................................................................................................... 13

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 13

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 14

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 14 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 14

7.2.

Bytová jednotka č. 890/202 ............................................................................................................. 15

7.3.


7.4.

Bytová jednotka č. 890/204 - rozestavěná ...................................................................................... 18

7.5.


7.6.


7.7.


7.8.


7.9.


7.10.


7.11.


7.12.


7.13.


7.14.


Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 3 z 107



7.15.

Bytový dům č. p. 890 ....................................................................................................................... 32

7.16.

Pozemky – spoluvlastnický podíl ..................................................................................................... 33

7.17.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 37

7.18.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 38

7.19.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 39

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 42

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 42 8.1.

Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................ 42

8.1.1.

Srovnávací metoda .................................................................................................................. 43

8.1.2.

Výnosová metoda .................................................................................................................... 58

8.1.3.

Rekapitulace použitých metod a určení obvyklé ceny ............................................................. 68

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 69

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 70

D.

Závěrečný výrok ..................................................................................................................................... 105

E.

Znalecká doložka ................................................................................................................................... 107

F.

Seznam příloh ........................................................................................................................................ 107


Stránka 4 z 107



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 24273/11-349: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu níže uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství, které jsou uvedeny v usnesení, jsou ve vlastnictví povinného a jsou zapsané na LV č. 12180 a LV č. 10899, tj.: bytová jednotka č. 890/202 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc.č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 7090/590890; bytová jednotka č. 890/203 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 5950/590890; rozestavěná jednotka č. 890/204 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6710/590890; bytová jednotka č. 890/205 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 5910/590890; bytová jednotka č. 890/206 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8130/590890; rozestavěná jednotka č. 890/207 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8960/590890; bytová jednotka č. 890/301 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6700/590890; bytová jednotka č. 890/306 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8130/590890; rozestavěná jednotka č. 890/401 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6480/590890; bytová jednotka č. 890/501 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6110/590890; bytová jednotka č. 890/506 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8130/590890;


Stránka 5 z 107



rozestavěná jednotka č. 890/507 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 9060/590890; rozestavěná jednotka č. 890/508 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 10470/590890; to vše v k. ú. / obec / okres Liberec. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 12180 pro k. ú. / obec / okres Liberec; ke dni 25. 3. 2015 ALV: BLV:

Vlastník UNITED GLOBELL COMPANY, a. s., Doubrava 5, 29411 Žďár; identifikátor: 26466970 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 890/202 byt 7090/590890 890/203 byt 5950/590890 890/204 rozestavěná jednotka 6710/590890 890/205 byt 5910/590890 890/206 byt 8130/590890 890/207 rozestavěná jednotka 8 960/590890 890/301 byt 6700/590890 890/306 byt 8130/590890 890/401 rozestavěná jednotka 6480/590890 890/501 byt 6110/590890 890/506 byt 8130/590890 890/507 rozestavěná jednotka 9060/590890 890/508 rozestavěná jednotka 10470/590890

Pozn.: Zde jsou uvedeny pouze jednotky, které jsou předmětem ocenění. Ostatní viz. LV příloze.


Stránka 6 z 107



* LV č. 12179 pro k. ú. / obec / okres Liberec - dálkový náhled; ke dni 5. 6. 2015 BLV:

Stavby Typ stavby: Způsob využití: Liberec III – Jeřáb, č. p. 890 bytový dům Pozemky Parcely: Druh pozemku: parc. č. 4547/2 zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 4549/27 zastavěná plocha a nádvoří

Na parcele: 4547/2,4549/27 Výměry: 2 1131 m 2 729 m

* LV č. 10899 pro k. ú. / obec / okres Liberec; ke dni 22. 7. 2015 ALV: BLV:

Vlastník UNITED GLOBELL COMPANY, a. s., Doubrava 5, 29411 Žďár; identifikátor: 26466970 Pozemky Parcely: Druh pozemku / Způsob využití: parc. č. 4546 ostatní plocha / jiná plocha parc. č. 4547/1 ostatní plocha / jiná plocha parc. č. 4548 ostatní plocha / zeleň parc. č. 4549/37 ostatní plocha / ostatní komunikace parc. č. 4549/38 ostatní plocha / ostatní komunikace parc. č. 4549/39 ostatní plocha / ostatní komunikace parc. č. 4549/40 ostatní plocha / ostatní komunikace parc. č. 4549/41 ostatní plocha / ostatní komunikace

Výměry: 2 516 m 2 86 m 2 2108 m 2 66 m 2 131 m 2 32 m 2 65 m 2 86 m

Pozn. Předmětem ocenění je pouze podíl na LV č. 12179 a LV č. 10899 v rozsahu dle výše spoluvlastnického podílu oceňovaných jednotek na společných částech budovy a pozemcích.

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“


Stránka 7 z 107



3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha, užit. pl. – užitná plocha; S – sklep; L – lodžie; B – balkon; K – komora; T – terasa; G – garážové stání, VPS – venkovní parkovací stání

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 17. 7. 2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno převážně pouze z veřejně přístupných míst. Při místním šetření se mi také podařilo dostat se do společných částí objektu (chodby, výtah). Žádná z oceňovaných jednotek však nebyla zpřístupněna. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byli dále obesláni: - Pan Michal Berka, který dle internetového portálu www.justice.cz je zmocněným zástupcem firmy UNITED GLOBELL COMPANY, a. s. a je také dle sdělení správce objektu předsedou společenství vlastníků. Tento doporučený dopis byl vrácen prostřednictvím pošty k mým rukám dne 17. 8. 2015, z důvodů, že si jej pan Berka nevyzvednul. -

Společenství pro dům Americká 890. Tento doporučený dopis nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, dle sledování zásilky na portále české pošty byl doručen dne 27. 7. 2015. Do dne zpracování znaleckého posudku na tento dopis nikdo nereagoval.

-

Společenství vlastníků pro bytový dům Uralská 889/4. Tento doporučený dopis nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, dle sledování zásilky na portále české pošty byl doručen dne 23. 7. 2015. Do dne zpracování znaleckého posudku na tento dopis nikdo nereagoval.

-

Při místním šetření byl do schránek, náležících k oceňovaným jednotkám vložen dopis s výzvou o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tyto výzvy reagováno.


Stránka 8 z 107



Dále byl v této záležitosti telefonicky kontaktován správce objektu pan Dimitris Liolias (tel. 776 83 67 67), který však nesdělil žádné informace k oceňovaným jednotkám a neposkytl kontakt na žádnou kompetentní osobu pro poskytování informací o nemovitých věcí. Přes internetový portál www.google.cz byl dohledán kontakt na jednatele povinné společnosti pana Ing. Pavla Krenka (tel: 485 102 273), toto telefonní však neexistuje. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12180 ze dne 25. 3. 2015, k. ú. / obec / okres Liberec – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10899 ze dne 22. 7. 2015, k. ú. / obec / okres Liberec – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 24273/11-349 ze dne 25. 3. 2015 Ze stavebního úřadu bylo získáno: •

Kolaudační souhlas s užíváním stavby č. j. SUSR/7130/156408/09 –Ši ze dne 22. 12. 2009 (k bytu č. 203, 205, 206)

•

Kolaudační souhlas s užíváním stavby č. j. SURR/7130/172421/10-Ši ze dne 1. 12. 2010 (k bytu č. 202, 301)

•

Kolaudační souhlas s užíváním stavby č. j. SURR/7130/146124/12 –Ši ze dne 25. 10. 2012 (k bytu č. 501, 506)

•

Stavební povolení ze dne 11. 5. 1989 pod č. j. UP /1/1491/89-Ma

•

Rozhodnutí o změně stavby před jejím dokončením ze dne 29. 9. 2008 pod č. j. SUSR/7130/163664/08-Ši

•

Sdělení označení budovy číslem ze dne 15. 1. 2010 pod č. j. SUSR/7130/003912/10-Kob

Z katastrálního úřadu bylo získáno: •

Prohlášení vlastníka s výměrami jednotek a schéma podlaží; V-8460/2009-505 ze dne 19. 10. 2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 25. 11. 2009

•

Smlouva kupní ze dne 17. 7. 2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 17. 7. 2006; V-4583/2006-505

•

Smlouva kupní ze dne 17. 7. 2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 17. 7. 2006; V-4584/2006-505

•

Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 20. 9. 2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 24. 7. 2007; V-5749/2007-505; V-663/2012-505

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 12180 – dálkový náhled


Stránka 9 z 107



Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 12179 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 10899 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Liberec – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán města Liberec Informace získané při místním šetření Informace získané od realitních makléřů, nabízející BJ v bytovém domě na adrese Americká 890 Údaje předané správcem bytového domu – pan Dimitris Liolias (tel. 776 83 67 67) Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2 Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 10 z 107



Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 11 z 107



5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10899 ze dne 22. 7. 2015 (sekce C – LV) vázne na oceňovaných nemovitých věcech věcné břemeno chůze a jízdy v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č. 4002-125/2006; oprávnění pro: jednotka: 889/406; povinnost k: parcela: 4549/37; – viz. přiložená LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Předmětem ocenění jsou pouze malé podíly na tomto pozemku (dle spoluvlastnického podílu jednotek na budově a pozemcích), věcné břemeno má pouze minimální vliv na obvyklou cenu oceňovaných jednotek. Věcné břemeno proto není samostatně vyčísleno. Věcné břemeno je zohledněno v určené obvyklé ceně. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12180 ze dne 25. 3. 2015 a LV č. 10899 ze dne 22. 7. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložená LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla doložena žádná nájemní práva třetích osob. Při místním šetření bylo zjištěno, že na některých schránkách s označeným číslem bytu (dle čísla se jedná pravděpodobně o oceňované jednotky) jsou uvedeny cizí jména. Některé z oceňovaných jednotek jsou pravděpodobně pronajímány. Do schránek byla vhozena žádost o kontaktování a poskytnutí informací. Na tyto žádosti nikdo nereagoval, nebyla doložena žádná nájemní smlouva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12180 ze dne 25. 3. 2015 a LV č. 10899 ze dne 22. 7. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložená LV část „C Omezení vlastnických práv“.


Stránka 12 z 107



To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s nimi v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry bytových jednotek byly převzaty z prohlášení vlastníka.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. Některé bytové jednotky jsou pravděpodobně pronajímány, i když nebyly získány nájemní smlouvy, a proto je proveden také výnosový způsob ocenění.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.


Stránka 13 z 107



6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné byty, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. S ohledem na skutečnost, že bytové jednotky jsou pravděpodobně pronajímány, je provedena také metoda výnosová. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v západní části okresního města Liberce, v katastrálním území Liberec, v souvisle zastavěné části. Jedná se o městskou část Liberec III – Jeřáb / Janův Důl, konkrétně roh ulic Americká a Uralská, nacházející se ve vzdálenosti cca 3 km jízdy jihozápadním směrem od centra města (náměstí Dr. E. Beneše). Vzdálenost města je cca 105 km severním směrem od centra Prahy. Liberec je pátým největším městem, leží v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Ještědsko - kozákovským hřbetem jižně a Jizerskými horami severovýchodně. V okolí převažuje členitá z velké části zalesněná krajina, severovýchodním směrem od města je CHKO Jizerské hory. Městem protéká Lužická Nisa a její přítoky, například Černá Nisa a Harcovský potok. Okolní zástavba: Jedná se o smíšenou lokalitu využívanou především k bydlení, v nejbližším okolí je zástavba bytových i rodinných domů, průmyslových areálů, rekreačních objektů i garáží. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní občanská vybavenost – lékárna, restaurace, MŠ, SŠ, kostel, dům pro seniory, poliklinika a obchod s potravinami. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci města. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic II. třídy a především při rychlostní komunikaci R 35. Z veřejné dopravy je asi 100 m pěší chůze (v ulici Americká) zastávka autobusů, cca 550 m jižně (v ulici Rovná) železniční zastávka Liberec – Horní Růžodol a nejbližší zastávka tramvaje se nachází cca 900 m pěší chůzí jižním směrem (v ulici Ještědská). Nevýhodou je nízká četnost spojení v nočních hodinách.


Stránka 14 z 107



Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace, z ulice Uralská, pozemek parc. č. 6150 (druh pozemku: trvalý travní porost, vlastník: Statutární město Liberec) a z ulice Americká, pozemek parc. č. 6137 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: Statutární město Liberec). Parkovací možnosti: Parkování je možné jak na oceňovaných pozemcích, tak i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a plyn. Bytový dům je napojen pouze na elektro, vodovod a kanalizaci. Informace z malého lexikonu obcí Pořad Název Kód Správní ové obce obce obvod 1 číslo CZ0513 34 LIBEREC 1,2) 563889 5105

Kód okresu

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13

33 26 10 609 102 113 69 124 8 689 6 191 2

1

2

2

4

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Bytová jednotka č. 890/202 Bytová jednotka je orientována na sever směrem k bazénu, nachází se ve 2.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. Dle kolaudačního souhlasu č. j. SURR/7130/172421/10-Ši ze dne 1. 12. 2010 je bytová jednotka zkolaudovaná. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 7090/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 2+kk s terasou. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze kterého je možný vstup na terasu), ložnice, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří komora, která je umístěna mimo bytovou jednotku (na patře, vedle BJ). Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším využitím. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné, náplňové do obložkových zárubní


Stránka 15 z 107



Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou a umyvadlem, otopný žebřík, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/202 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

2.NP

pokoj + kk WC ložnice koupelna hala terasa komora (mimo BJ)

Podlahová plocha

Zohledněno

26,3 1,7 14,1 4,9 6,7 11,3 5,9

100% 100% 100% 100% 100% 50% 50%

Započitatelná plocha bytu v 2.NP

Započitatelná plocha 2 26,30 m 2 1,70 m 2 14,10 m 2 4,90 m 2 6,70 m 2 5,65 m 2 2,95 m 2

62,30 m

Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

62 m

2

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Stavebně technický stav bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Stavebně technický stav bytové jednotky je vzhledem k nízkému stáří posuzován jako velmi dobrý, odpovídající dnešním požadavkům na bydlení.

7.3. Bytová jednotka č. 890/203 Bytová jednotka je orientována na jih směrem do ulice Americká a nachází se ve 2.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. Dle kolaudačního souhlasu č. j. SUSR/7130/156408/09-Ši ze dne 22. 12. 2009 je bytová jednotka zkolaudovaná. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 5950/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 2+kk s lodžií. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze kterého je možný vstup na zasklenou lodžii), ložnice, koupelny a na samostatné WC.


Stránka 16 z 107



K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1.PP bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším využitím. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné, náplňové do obložkových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou a umyvadlem, otopný žebřík, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/203 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj + kk ložnice koupelna 2.NP hala WC lodžie (zasklená)

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

25,8 14,1 4,8 6,8 1,6 4,2

100% 100% 100% 100% 100% 50%


Započitatelná plocha 2 1,10 m 2 1,10 m 2 25,80 m 2 14,10 m 2 4,80 m 2 6,80 m 2 1,60 m 2 2,10 m 2

55,20 m


56 m

2




Stránka 17 z 107



7.4. Bytová jednotka č. 890/204 - rozestavěná Bytová jednotka je orientována na sever směrem k bazénu a nachází se ve 2.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6710/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 2+kk s terasou. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na terasu), ložnice, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1.PP bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „rozestavěná jednotka“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím. Za nejlepší využití považuji dokončení a užívání k bydlení. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Dveře: vstupní dřevěné protipožární, v interiéru chybí (rozestavěná jednotka) Povrch podlah: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: není provedeno (rozestavěná jednotka) Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: není provedeno (rozestavěná jednotka) Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/204 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj + kk WC hala 2.NP koupelna ložnice terasa

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

25,8 1,7 6,7 4,9 14,1 11,7

100% 100% 100% 100% 100% 50%

Započitatelná plocha bytu v 2.NP Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw


59,05 m

60 m

2

Stránka 18 z 107




Stavebně technický stav bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) K této jednotce nebyl získán kolaudační souhlas s užíváním, dle evidence katastru nemovitostí je jednotka rozestavěná, a proto ve znaleckém posudku předpokládám, že není dokončená. Kolaudační souhlasy na zkolaudované oceňované jednotky byly vydávány postupně, jednotky jsou pravděpodobně dokončovány průběžně. U developerských projektů je běžné, že finální povrchové úpravy bytu se dokončují až na přání budoucího kupujícího, a proto předpokládám, že v jednotce není provedeno: podlahové krytiny, dlažby, obklady, interiérové dveře vč. zárubní, sanitární keramika (vana, umyvadlo, mísa WC). Stavebně technický stav dokončených konstrukcí předpokládám vzhledem k nízkému stáří jako velmi dobrý.

7.5. Bytová jednotka č. 890/205 Bytová jednotka je orientována na jih směrem do ulice Americká a nachází se ve 2.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. Dle kolaudačního souhlasu č. j. SUSR/7130/156408/09-Ši ze dne 22. 12. 2009 je bytová jednotka zkolaudovaná. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 5910/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 2+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), ložnice, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1. PP bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším využitím. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné, náplňové do obložkových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou a umyvadlem, otopný žebřík, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem


Stránka 19 z 107



Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/205 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj + kk WC hala 2.NP koupelna ložnice lodžie (zasklená)

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

24,9 1,7 7 4,8 14,3 4,2

100% 100% 100% 100% 100% 50%



54,80 m


56 m

2



7.6. Bytová jednotka č. 890/206 Bytová jednotka je orientována na sever směrem k bazénu a nachází se ve 2.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. Dle kolaudačního souhlasu č. j. SUSR/7130/156408/09-Ši ze dne 22. 12. 2009 je bytová jednotka zkolaudovaná. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 8130/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 3+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), 2 ložnic, šatny, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1.PP bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším využitím. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky


Stránka 20 z 107



Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné, náplňové do obložkových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou, sprchou a umyvadlem, otopný žebřík, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/206 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj + kk WC koupelna šatna 2.NP ložnice ložnice hala lodžie (zasklená)

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

27,4 1,6 7,3 2,4 12,8 12,6 9,7 5,3

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%


Započitatelná plocha 2 1,10 m 2 1,10 m 2 27,40 m 2 1,60 m 2 7,30 m 2 2,40 m 2 12,80 m 2 12,60 m 2 9,70 m 2 2,65 m 2

76,45 m


78 m

2



7.7. Bytová jednotka č. 890/207 - rozestavěná Bytová jednotka je orientována na jih směrem do ulice Americká, nachází se ve 2.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 8960/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka.


Stránka 21 z 107



Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 3+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), 2 ložnic, koupelny, šatny a na samostatné WC. K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1 podzemním podlaží bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „rozestavěná jednotka“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím. Za nejlepší využití považuji dokončení a užívání k bydlení. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Dveře: vstupní dřevěné protipožární, v interiéru chybí (rozestavěná jednotka) Povrch podlah: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: není provedeno (rozestavěná jednotka) Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: není provedeno (rozestavěná jednotka) Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/207 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj + kk ložnice ložnice šatna 2.NP koupelna hala WC lodžie (zasklená)

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

31 13 12,8 3,1 5,3 16,3 1,7 4,2

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%

Započitatelná plocha bytu v 2.NP Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)


85,30 m

86 m

2



Stránka 22 z 107




7.8. Bytová jednotka č. 890/301 Bytová jednotka je orientována na jih směrem do ulice Americká, nachází se ve 3.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. Dle kolaudačního souhlasu č. j. SURR/7130/172421/10-Ši ze dne 1. 12. 2010 je bytová jednotka zkolaudovaná. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6700/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 2+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), ložnice, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří komora, která je umístěna mimo bytovou jednotku (na patře, vedle BJ). Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším využitím. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné, náplňové do obložkových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou a umyvadlem, otopný žebřík, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika


Stránka 23 z 107



Soupis místností bytové jednotky č. 890/301 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

3.NP

pokoj + kk ložnice koupelna hala WC lodžie (zasklená) komora (mimo BJ)

Podlahová plocha

Zohledněno

26,3 14,1 4,8 6,7 1,7 5,3 5,9

100% 100% 100% 100% 100% 50% 50%



59,20 m


59 m

2



7.9. Bytová jednotka č. 890/306 Bytová jednotka je orientována na sever směrem k bazénu a nachází se ve 3.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. Kolaudační souhlas na tuto jednotku nebyl získán, dle evidence KN je však dokončená. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 8130/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 3+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), 2 ložnic, šatny, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1.PP bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším využitím. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné, náplňové do obložkových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální


Stránka 24 z 107



Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou, sprchou a umyvadlem, otopný žebřík, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/306 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj + kk ložnice ložnice koupelna 3.NP hala WC šatna lodžie (zasklená)

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

27,4 12,6 12,8 7,3 9,7 1,6 2,4 5,3

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%



76,45 m


78 m

2



7.10. Bytová jednotka č. 890/401 - rozestavěná Bytová jednotka je orientována na jih směrem do ulice Americká, nachází se ve 4.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6480/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 2+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), ložnice, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří komora, která je umístěna mimo bytovou jednotku (na patře, vedle BJ). Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 25 z 107



Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „rozestavěná jednotka“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím. Za nejlepší využití považuji dokončení a užívání k bydlení. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Dveře: vstupní dřevěné protipožární, v interiéru chybí (rozestavěná jednotka) Povrch podlah: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: není provedeno (rozestavěná jednotka) Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: není provedeno (rozestavěná jednotka) Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/401 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

4.NP

pokoj + kk WC hala koupelna ložnice lodžie (zasklená) komora (mimo BJ)

Podlahová plocha

Zohledněno

26,3 1,7 6,7 4,8 14,1 5,3 5,9

100% 100% 100% 100% 100% 50% 50%

Započitatelná plocha bytu ve 4.NP Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)


59,20 m

59 m

2




Stránka 26 z 107



7.11. Bytová jednotka č. 890/501 Bytová jednotka je orientována na jih směrem do ulice Americká, nachází se v 5.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. Dle kolaudačního souhlasu č. j. SURR/7130/146124/12-Ši ze dne 25. 10. 2012 je bytová jednotka zkolaudovaná. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6110/590890 na společných částech budovy. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 2+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), ložnice, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1.PP bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším využitím. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné, náplňové do obložkových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou a umyvadlem, otopný žebřík, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/501 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj + kk ložnice koupelna 5.NP hala WC lodžie (zasklená)

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

26,3 14,1 4,8 6,7 1,7 5,3

100% 100% 100% 100% 100% 50%

Započitatelná plocha bytu v 5.NP Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw


56,25 m

57 m

2

Stránka 27 z 107





7.12. Bytová jednotka č. 890/506 Bytová jednotka je orientována na sever směrem k bazénu a nachází se v 5.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. Dle kolaudačního souhlasu č. j. SURR/7130/146124/12-Ši ze dne 25. 10. 2012 je bytová jednotka zkolaudovaná. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 8130/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 3+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), 2 ložnic, šatny, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1.PP bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším využitím. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné, náplňové do obložkových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou, sprchou a umyvadlem, otopný žebřík, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika


Stránka 28 z 107



Soupis místností bytové jednotky č. 890/506 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj + kk WC hala koupelna 5.NP šatna ložnice ložnice lodžie (zasklená)

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

27,4 1,6 9,7 7,3 2,4 12,8 12,6 5,3

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%



76,45 m


78 m

2



7.13. Bytová jednotka č. 890/507 - rozestavěná Bytová jednotka je orientována na jih směrem do ulice Americká, nachází se v 5.NP ŽB monolitického bytového domu č. p. 890. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 9060/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 3+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do všech místností – obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), 2 ložnic, šatny, koupelny a na samostatné WC. K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1.PP bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „rozestavěná jednotka“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím. Za nejlepší využití považuji dokončení a užívání k bydlení. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Dveře: vstupní dřevěné protipožární, v interiéru chybí (rozestavěná jednotka)


Stránka 29 z 107



Povrch podlah: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: není provedeno (rozestavěná jednotka) Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: není provedeno (rozestavěná jednotka) Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/507 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj + kk ložnice ložnice šatna 5.NP koupelna hala WC lodžie (zasklená)

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

31 13 12,8 3,1 5,3 16,2 1,7 5,3

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%



85,75 m

87 m

2



7.14. Bytová jednotka č. 890/508 - rozestavěná Bytová jednotka je orientována na sever směrem k bazénu a na východ, nachází se v 5.NP zděného bytového domu č. p. 890. K vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 10470/590890 na společných částech budovy a na pozemcích. Výměry a umístění bytové jednotky bylo převzato z prohlášení vlastníka. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 30 z 107



Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka): Byt má průměrnou dispozici 4+kk s lodžii. Po vstupu do bytové jednotky se nachází hala, ze které je vstup do obývacího pokoje s kuchyňským koutem (ze které je možný vstup na zasklenou lodžii), ložnice, koupelny a na samostatné WC. Z obývacího pokoje dále vedou dveře do dvou ložnice. K příslušenství patří sklep, který je umístěn v 1.PP bytového domu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „rozestavěná jednotka“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím. Za nejlepší využití považuji dokončení a užívání k bydlení. POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Dveře: vstupní dřevěné protipožární, v interiéru chybí (rozestavěná jednotka) Povrch podlah: nejsou provedeny (rozestavěná jednotka) Vytápění: ústřední, tepelné čerpadlo Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: není provedeno (rozestavěná jednotka) Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: není provedeno (rozestavěná jednotka) Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: kamerový systém / vzduchotechnika Soupis místností bytové jednotky č. 890/508 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP ložnice pokoj + kk ložnice ložnice 5.NP WC hala koupelna lodžie (zasklená)

Podlahová plocha

Zohledněno

2,2

50%

15 30,6 17 22,6 1,7 5,3 5 5,3

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%



99,85 m

101 m

2



Stránka 31 z 107




7.15. Bytový dům č. p. 890 Bytový dům, ve kterém se oceňované bytové jednotky nachází, byl postupně kolaudován (r. 2009 – BJ č. 203, č. 205, č. 206, č. 306; r. 2010 – BJ č. 202 a č. 301; r. 2012 – BJ č. 501 a č. 506). U jednotek zapsaných v evidenci KN jako rozestavěné předpokládám, že nejsou dokončené. Dům má celkem 7 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepy, technické zázemí a garážová stání. V 1. nadzemním podlaží jsou směrem do ulice (jih) umístěny nebytové prostory – obchody, směrem k bazénu (sever) bytové jednotky. V bytovém domě je celkem 53 jednotek, přičemž 5 jednotek tvoří jiný nebytový prostor, 2 jednotky tvoří garáž a 46 bytových jednotek. Vstup do objektu je bezbariérový, vjezd do 1.PP bytového domu je z ulice Urešova, z pozemku parc. č. 4550/1 (není předmětem ocenění), prostřednictvím kovové brány na dálkové ovládání. Areál je zabezpečen kamerovým systémem, je ohraničen oplocením z gabionů či zděným plotem. Nad částí objektu s podzemními garážemi je provedena prosklená protihluková stěna. Dle informací zjištěných na internetu, tvoří bytové domy č. p. 889 a 890 uzavřený komplex 2 domů. Tento komplex je dohromady oplocený. V rámci areálu je dle informací z inzerce možné využívat venkovní bazén, dětské hřiště, fitcentrum, kulečník a saunu. Toto tvrzení však nebylo právně ověřeno, nebyly mi doloženy stanovy společenství vlastníků, prohlášení vlastníka tato tvrzení inzerce neobsahují. Ve společných prostorách objektu (společné chodby) jsou nášlapné vrstvy z keramické dlažby, vnitřní povrchy vápenné. Vstup do jednotlivých bytových jednotek je přes společnou chodbu, která je od prostoru schodiště s výtahem oddělena stěnou z luxferů s dveřmi. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: změna stavby před dokončením je z r. 2008; kolaudačního rozhodnutí k jednotkám z let 2009, 2010 a 2012; dále uvažuji stáří stavby 6 let (rok 2009) Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 7 nadzemních podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: ŽB monolitické, dozdívané Stropy: železobetonové monolitické Schodiště centrální: konstrukce: železobetonová s povrchovou úpravou z keramické dlažby Střecha: plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná, kontaktní zateplovací systém s omítkou, obklad 1.NP Vstupní dveře do objektu: hliníkové částečně prosklené Vrata: sekční, na dálkové ovládání (směrem do 1.PP) Okna: plastová s izolačním zasklením


Stránka 32 z 107



Bleskosvod: je proveden Stáří a stavebně technický stav bytového domu Staří objektu uvažuji 6 let, v roce 2008 bylo stavebním úřadem vydáno rozhodnutí o změně stavby před jejím dokončením. Zkolaudované oceňované jednotky byly postupně kolaudovány v letech 2009, 2010 a 2012. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve velmi dobrém stavu pro svou funkčnost. Vybavení je dobré, odpovídá dnešním požadavkům na bydlení. Objekt je bez viditelných statických poruch. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako velmi dobrý. Příslušenství bytového domu a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace (jsou součástí pozemků) b) Oplocení – gabiony, protihluková stěna, kamenné c) Zpevněné plochy – venkovní zámková dlažba

7.16. Pozemky – spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. č. 4547/2 a 4549/27, které jsou zapsané na LV č. 12179 (dálkový náhled), pro k. ú. / obec / okres Liberec, a na pozemcích parc. č. 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41, které jsou zapsané na LV č. 10899 ze dne 22. 7. 2015 pro k. ú. / obec / okres Liberec, ve výši 97830/590890 (součet všech oceňovaných, spoluvlastnických podílu, tj. (7090+5950+6710+5910+8130+8960+6700+8130+6480+6110+8130+9060+10470)/590890). Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Pozemky zapsané na LV č. 12179 Sousední parcely: Parc. č. 4547/2: 4546, 4547/1, 4548, 4549/27 Parc. č. 4549/27: 4546, 4547/1, 4547/2, 4549/1, 4549/35, 4549/41 Pozemek parc. č. 4547/2

Pozemek je rovinný, má nepravidelný obdélníkovitý tvar s výběžkem na východní straně. Pozemek je téměř z celé své plochy zastavěn bytovým domem č. p. 890. Zbylá (severní) část pozemku je z části zpevněna venkovní, zámkovou dlažbou a z části má travnatý, udržovaný povrch.


Stránka 33 z 107



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 4549/27

Pozemek je rovinný, má nepravidelný, protáhlý tvar dvou na sebe navazujících obdélníků. Pozemek je zcela zastavěn bytovým domem č. p. 890, v severní části má travnatý povrch, v podzemí jsou umístěny podzemní garáže. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemky zapsané na LV č. 10899 Sousední parcely: Parc. č. 4546: 4547/2, 4548, 4549/27, 4549/40, 4549/41, 6137, 6150 Parc. č. 4547/1: 4547/2, 4548, 4549/1, 4549/27 Parc. č. 4548: 4546, 4547/1, 4547/2, 4549/1, 4549/13, 6137, 6149 Parc. č. 4549/37: 4549/1, 4549/38, 4549/40, 4550/1, 6150 Parc. č. 4549/38: 4549/1, 4549/37,4549/39, 4549/40 Parc. č. 4549/39: 4549/1, 4549/38, 4549/40, 4549/41 Parc. č. 4549/40: 4546, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/41, 6150 Parc. č. 4549/41: 4546, 4549/1, 4549/27, 4549/39, 4549/40 Pozemek parc. č. 4546

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar písmene „L“, který tvoří přístupový pozemek k bytovému domu č. p. 890. Pozemek má z části zpevněný povrch venkovní zámkovou dlažbou, tvořící přístupový chodník a venkovní parkovací stání, z části má travnatý, udržovaný povrch.


Stránka 34 z 107




Pozemek je rovinný, má tvar písmene „L“ převážně s travnatým udržovaným povrchem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 4548

Pozemek je rovinný, až mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar, částečně s travnatým udržovaným povrchem. V jižní části pozemku podél ulice se nachází parkovací místa. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 4549/37

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, který má zpevněný povrch (asfaltová cesta), tvořící příjezdovou cestu k vjezdové bráně do areálu. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 35 z 107




Pozemek je mírně svažitý, má nepravidelný obdélníkovitý tvar, který má zpevněný povrch venkovní zámkovou dlažbou, tvořící venkovní parkovací stání. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 4549/39

Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, který je z větší části zastavěn stavbou – trafostanicí, z části má travnatý, udržovaný povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 4549/40


Stránka 36 z 107



Pozemek je mírně svažitý, má protáhlý tvar, který má zpevněný povrch venkovní zámkovou dlažbou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 4549/41

Pozemek je rovinný, má nepravidelný, obdélníkovitý tvar, který má zpevněný povrch – venkovní, zámková dlažba, tvořící venkovní, parkovací stání. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.17. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Liberec se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „B“ – plochy bydlení.

¨


Stránka 37 z 107



7.18. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území. V blízkosti nemovitých věcí se sice nachází záplavové území 100-leté vody místních potoků. Při případných záplavách by však neměla být negativně ovlivněna dostupnost nemovitých věcí.


Stránka 38 z 107



7.19. Shrnutí Adresa: okres / město Liberec, ulice Americká, bytová jednotka č. 890/202 Nemovité věci: Dispozice vč.zhodnocení: Podlaží: Započitatelná plocha:

bytová jednotka 2+kk / T / K 2.NP z 7.NP s výtahem 2 62 m

Stavební stav: Vybavení: Příslušenství: Realizovatelnost:

velmi dobrý dobré komora mimo BJ dobrá

Adresa: okres / město Liberec, ulice Americká, bytová jednotka č. 890/203 Nemovité věci: Dispozice vč.zhodnocení: Podlaží:

bytová jednotka 2+kk / L / S 2.NP z 7.NP s výtahem

Započitatelná plocha:

56 m

2


velmi dobrý dobré sklep dobrá

Adresa: okres / město Liberec, ulice Americká, bytová jednotka č. 890/204 Nemovité věci:

bytová jednotka

Dispozice vč.zhodnocení: Podlaží: Započitatelná plocha:

2+kk / T / S 2.NP z 7.NP s výtahem 2 60 m


rozestavěná předpoklad - interiér není dokončen sklep dobrá

Adresa: okres / město Liberec, ulice Americká, bytová jednotka č. 890/205 Nemovité věci: Dispozice vč.zhodnocení: Podlaží: Započitatelná plocha:

bytová jednotka 2+kk / L / S 2.NP z 7.NP s výtahem 2 56 m




Stránka 39 z 107








bytová jednotka


3+kk / L / S 2.NP z 7.NP s výtahem 2 86 m


rozestavěný předpoklad - interiér není dokončen sklep dobrá


bytová jednotka 2+kk / L / K 3.NP z 7.NP s výtahem 2 59 m


velmi dobrý dobré komora mimo BJ dobrá


bytová jednotka 3+kk / L / S 3. NP z 7.NP s výtahem 2 78 m




bytová jednotka


2+kk / L /K 4.NP z 7.NP s výtahem 2 59 m


rozestavěný předpoklad - interiér není dokončen komora mimo BJ dobrá


bytová jednotka 2+kk/ L / S 5.NP z 7.NP s výtahem 2 57 m








Stránka 40 z 107




bytová jednotka


3+kk / L / S 5.NP z 7.NP s výtahem 2 87 m




bytová jednotka


3+kk / L / S 5. NP z 7.NP s výtahem 2 101 m




Stránka 41 z 107



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Závady právní povahy Dále upozorňuji, že na pozemku parc. č. 4549/37, který je ve spoluvlastnickém podílu, vázne věcné břemeno chůze a jízdy pro jednotku č. 889/406. Toto věcné břemeno má pouze minimální vliv na obvyklou cenu, není samostatně vyčísleno, ale je zohledněno v určení obvyklé ceny. Rozestavěnost bytových jednotek Upozorňuji, že oceňované bytové jednotky č. 890/204, 890/207, 890/401, 890/507 a 890/508 nejsou pravděpodobně zkolaudovány, v katastru nemovitostí jsou zapsané jako rozestavěné, a proto předpokládám, že nejsou dokončené. Ve znaleckém posudku předpokládám, že nejsou provedeny finální úpravy povrchu a zařízení koupelny, tj.: podlahové krytiny, dlažby, obklady, interiérové dveře vč. zárubní, sanitární keramika (vana, umyvadlo, mísa WC). Tyto skutečnosti mají negativní vliv na jejich obvyklou cenu a i na obchodovatelnost. Podle výpočtu rozestavěnosti těchto jednotek podle objemových podílů konstrukcí dle oceňovací vyhlášky (bod 8.3. znaleckého posudku) je rozestavěnost těchto bytových jednotek 87,63 %. Je však obecně známo, že obchodovatelnost rozestavěných nemovitých bývá často horší než dokončených nemovitých věcí. Obvyklá cena rozestavěné stavby se nerovná násobku obvyklé ceny dokončené stavby koeficientem rozestavěnosti. S ohledem na rizika spojená s rozestavěností stavby a rozestavěnost stavby určuji redukční koeficient odlišnosti mezi rozestavěnou a dokončenou jednotkou ve výši 0,85. Tento koeficient je použit ve srovnávací i výnosové hodnotě.


Stránka 42 z 107



8.1.1. Srovnávací metoda 2

Srovnání je provedeno ve dvou variantách a to pro bytovou jednotku č. 890/301 (2+kk, zap.pl. = 59 m ) a pro 2 bytovou jednotku č. 890/306 (3+kk, zap.pl. = 78 m ). Srovnávací hodnota ostatních oceňovaných jednotek je následně odvozena od určené srovnávací hodnoty těchto jednotek podle odlišností. Srovnávací kritéria Ve srovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách v osobním vlastnictví. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce. K 5 - Koeficient stav bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení. K 6 - Koeficient stav bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí. K 7 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, sociální zařízení. K 8 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství sklepu, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby, aj. K 9 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost bytové jednotky zejména z hlediska její započitatelné plochy, podlažnost. K 1 0 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv. K 1 1 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 2 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej.


Stránka 43 z 107



K 1 3 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – bytové jednotky v nabídce k prodeji a informace o dražbách 1.) www.sreality.cz 2

Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 40 do 69 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 78 bytů s nabídkovou cenou od 385.000 Kč do 4.693.900 Kč. 2 Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 70 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 100 bytů s nabídkovou cenou od 140.000 Kč do 8.096.000 Kč. 2.) www.reality.cz 2

Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 50 do 70 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 19 bytů s nabídkovou cenou od 930.000 Kč do 2.370.000 Kč. 2 Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 80 do 100 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 11 bytů s nabídkovou cenou od 1.500.000 Kč do 3.860.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz 2

Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 45 do 69 m , konstrukční provedení – zděné, jiné) ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 15 bytů s nabídkovou cenou od 930.000 Kč do 2.490.000 Kč. 2 Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 70 do 100 m , konstrukční provedení – zděné, jiné) ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 17 bytů s nabídkovou cenou od 1.150.000 Kč do 2.950.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na uvedeném serveru není uvedena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba obdobné bytové jednotky. Jsou zde pouze panelové byty. Obdobná nemovitá věc bude dražena dne 16. 9. 2015, nejnižší podání 2 1.490.000 Kč, znalecký posudek 2.235.000 Kč, byt 2+kk o výměře 76 m , viz. foto níže.

5.) http://www.eurodrazby.cz Na uvedeném serveru není uvedena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba (roky 2013 -2015) obdobné nemovité věci. Jsou zde pouze panelové byty. Kupní smlouvy na pozemky


Stránka 44 z 107



Kupní smlouva ze dne 17. 7. 2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 17. 7. 2006; V-4583/2006-505. Kupní cena za pozemky parc. č. 4546, 4547/1, 4547/2, 4549/1 a 4549/15 byla ve výši 5.309.000 Kč, tj. cca 2

960 Kč/m . Obvyklá cena pozemků není v ocenění samostatně řešena. Kupní smlouva ze dne 17. 7. 2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 17. 7. 2006; V-4584/2006-505. Kupní 2

cena za pozemek parc. č. 4548 byla ve výši 1.400.000 Kč, tj. cca 650 Kč/m . Obvyklá cena pozemků není v ocenění samostatně řešena. Kupní smlouva ze dne 2. 2. 2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 2. 2. 2012; V-663/2012-505; Kupní cena za podíl ve výši id. ½ na pozemku parc. č. 4549/1 byla ve výši 1 Kč. Kupní cena vznikla dohodou obou smluvních stran.


Stránka 45 z 107

Znalecký posudek č.

1195/136/2015


Srovnávací metoda – bytová jednotka č. 890/301 Oceňovaná nemovitá věc Nemovité věci: Adresa:

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

bytová jednotka 890/301

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

Americká 890/98, Liberec


Tatranská 860/7, Liberec

Pod Rušičkou 1606, Liberec

Metelkova 504/5, Lieberec

Jugoslávská 720/8, Liberec

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

50.7567822N, 15.0302142E

50.7567822N, 15.0302142E

50.7638383N, 15.0511550E

50.7557639N, 15.0758931E

50.7669353N, 15.0472922E

50.7587381N, 15.0375756E

x

0 km (stejný BD)

2,5 km

5 km

2 km

550 m

Byt 2+kk o ploše 58,52 m2 + 7 m2 terasa. V BJ kuch. linka v předsíni vestavěné skříně. Před BJ chodba k soukromému užívání pro uskladnění kola atd. Zapl.pl. 58,52+7*0,5 =62,02 m2.

BJ i BD po rekonstrukci; BD - fasáda, střecha; BJ: elektroinstalace, plovoucí podlahy, plastová okna, interiérové dveře, zděná koupelna, kuchyňská linka.

1.PP - 3.NP + podkroví

Fotografie:

Konstrukční provedení: Dispozice:

ŽB monolit 2+kk / L

zděné 2+kk / L / S

smíšené 2+kk / S

skeletová 2 + kk / T / S

Byt 2+1 - chodba 8,5 m2, koupelna, 5,4 m2, pokoj 13,3 m2, kuchyně 11 m2, spíž 0,5 m2, pokoj 14 m2, sklep 6 m2. BD po částečné rekonstrukci střecha, rozvody vody. Zapl.pl. 8,5+5,4+13,3+ 11+0,5+14+6*0,5= 55,7 m2 zděné 2+1 / S

Počet NP bytového domu celkem:

1.PP - 7.NP

1.PP - 7.NP

1.NP - 7.NP

2. PP - 4.NP

1. PP - 5.NP

Počet podlaží vlastního bytu: Započitatelná plocha m2:

1 59

1

Nabídková / prodejní cena Kč: Jednotková cena Kč/m2 zap.pl.:

Doplňujicí popis:

Byt 2+kk s balkónem a Byt 2+kk s komorou na sklepem, garážové stání patře (3m2). V bytě plovoucí podlahy, zajištěno. dlažby, sanita v koupelně a na WC, kuchyňská linka. Zapl.pl. 52+3*0,5=55,5 m2.

x

Variační koeficient [%]:

1

1

1

zděné 2+kk / S 1

59,00

53,50

62,02

55,70

51,00

x

1 890 000

1 366 075

1 920 000

1 250 000

1 090 000

x

32 034

25 534

30 958

22 442

21 373

16,40% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

obdobná Americká, Liberec


1,00 0 Kč

lepší; blíže k centru města 0,98 -30 232 Kč

lepší; u BD zeleň 0,99 -18 327 Kč


lepší; blíž centru 0,99 -12 653 Kč

Stránka 46 z 107

Znalecký posudek č. 1195/136/2015 K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


dobrá

dobrá

rovinný, zastavěný, spoluvlastnický podíl

K5 - Stav bytu: velmi dobrý

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Stav bytového domu:

velmi dobrý

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Vybavení: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Příslušenství: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

dobré

komora mimo byt

K9 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Umístění bytu v domě: (podlaží, výtah) Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

2+kk/L, zap.pl. = 59 m2

3.NP z 7.NP s výtahem

K11 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


E, V, K

obdobná

lepší

obdobná

lepší

obdobná

1,00 0 Kč

0,98 -29 628 Kč

1,00 0 Kč

0,98 -26 039 Kč

1,00 0 Kč

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč



obdobný

horší; po rekonstrukci, starší konstrukce

obdobný

1,00 0 Kč

1,05 72 588 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč horší; po částečné rekonstrukci, starší konstrukce 1,10 127 594 Kč

1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč horší; po částečné rekonstrukci, starší konstrukce 1,08 100 208 Kč

obdobný

horší; starší objekt po rekonstrukci

obdobný

horší; starší objekt

horší; BD po rekonstrukci

1,00 0 Kč

1,10 152 435 Kč

1,00 0 Kč

1,20 280 706 Kč

1,10 135 281 Kč

obdobné

horší; standardní

lepší; kuchyňská linka, vestavěné skříně

horší; standardní s opotřebením

horší

1,00 0 Kč lepší; sklep, vč. GS 0,90 -189 641 Kč

1,05 83 839 Kč obdobné; sklepní kóje 1,00 0 Kč



obdobná

menší

menší

menší

1,00 0 Kč

0,99 -17 606 Kč

0,99 -18 358 Kč



1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

0,94 -108 862 Kč obdobné; sklepní kóje 1,00 0 Kč větší + spoluužívání chodby 1,02 34 110 Kč horší; zvýšené 1.PP s výtahem 1,04 69 585 Kč

1,04 72 698 Kč

0,98 -31 845 Kč horší; 3.NP z 3. NP bez výtahu 1,05 78 021 Kč

obdobné

veškeré IS

veškeré IS

veškeré IS

obdobné

1,00 0 Kč

0,99 -17 430 Kč

0,99 -18 092 Kč

0,99 -18 902 Kč

1,00 0 Kč

2.NP bez výtahu

Stránka 47 z 107



K12 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Váhy:

v exekuci

V areálu BD: dětské hřiště, bazén, posilovna

2

Vážený průměr Kč / m zap.pl.: Vážený průměr upr. cen Kč: Variační koeficient [%]:

reality.idnes.cz; ID: IDNES-457554

remax-czech.cz; ID: 244-N00004


nextreality.cz; ID: 64846

reality-bytycerny.cz; ID: 2307

0,90 -170 677 Kč bez exekuce 0,96 -61 444 Kč obdobné 1,00 0 Kč

0,90 -172 558 Kč bez exekuce 0,96 -62 121 Kč bez dalších služeb 1,05 74 545 Kč




0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

26 198 Kč

24 910 Kč

26 443 Kč

27 448 Kč

27 083

25 108 Kč

1 550 934 Kč 3,91%

1 474 646 Kč

1 565 450 Kč

1 624 897 Kč

1 603 291

1 486 387 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

60 677 Kč 1 474 646 Kč 1 490 257 Kč 1 550 934 Kč 1 611 612 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

1 624 897 Kč

Obvyklá cena bytové jednotky č. 890/301 (vážený průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

1 550 000 Kč


Stránka 48 z 107



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny – bytové jednotky 2+kk Povyšující faktory: o příslušenství bytu – terasa (BJ č. 202, 204), lodžie (BJ č. 203, 204, 205, 301, 401, 501), sklep (BJ č. 203, 204, 205, 501), komora mimo byt (BJ č. 202, 301, 401) o velmi dobrý stavebně – technický stav bytů / domu o dle inzerce je v uzavřeném areálu k dispozici – dětské hřiště, sauna, kulečník, posilovna (ve společných prostorách), venkovní bazén o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o veškerá občanská vybavenost v rámci města Liberec Ponižující faktory o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o orientace bytů na severní stranu (BJ č. 202, 204) o neúplné inženýrské sítě – BD není napojen na zemní plyn o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku o rozestavěné bytové jednotky (BJ č. 204, 401) Vyhodnocení nabídky a poptávky Ve městě je vyšší nabídka než poptávka po větších panelových bytech, kterých je v inzerci velké množství (byty 3+1). Nabídka menších bytů je relativně menší. Nabídka bytů umístěných v novostavbách je přibližně v rovnováze s poptávkou. Obchodovatelnost dokončených oceňovaných bytových jednotek v novostavbě s nadstandardními službami (posilovna, dětské hřiště, bazén aj.) v současnosti hodnotím jako průměrnou, obchodovatelnost rozestavěných bytových jednotek hodnotím spíše jako obtížnou. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů.


Stránka 49 z 107



Vyhodnocení srovnávací metody pro bytovou jednotku 890/301 Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se 2 2 nachází oceňované nemovité věci, tj. byty 2+kk se započitatelnou plochou od 50 m do 62 m v průměru od 2 2 1,09 mil. Kč do 1,92 mil. Kč (tj. cca od 21.373 Kč/m do 32.034 Kč/m zap.pl.). 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 24.910,- až 27.448,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 26.198,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota bytové jednotky č. 890/301 vč. spoluvlastnického podílu na budově a pozemcích ve výši 1.550.934 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení aritmetického průměru upravených nabídkových cen ve výši 1.550.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o byty umístěné v nových bytových domech. V budově, ve které se jednotka nachází, jsou nad rámce standardního bydlení nabízeny další služby (dětské hřiště, posilovna, sauna, bazén aj), které dále zvyšují komfort bydlení. Tyto služby také prodražují provozní náklady objektu. Nevýhodou je převyšující nabídka panelových bytů s obdobnou výměrou nad poptávkou. Ve městě je také velké množství volných zděných bytů po částečné či kompletní rekonstrukci. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v obci s veškerou občanskou vybaveností, dobrou dostupností, dobrým vybavením BJ je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí hodnocena jako normální i v krátkodobém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,85 a 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu bytové jednotky č. 890/301, v současném stavu, ve výši 1.550.000,- Kč, 2 tj. 26.182 Kč/m zap.pl.


Stránka 50 z 107



Určení obvyklé ceny ostatních oceňovaných jednotek s dispozicí 2+kk 890/301 59 Popis 3.NP 59 ANO

Bytová jednotka č. 2

Započitatelná plocha [m ]: Odlišnosti - podlaží - započitatelná plocha - kolaudační souhlas s užíváním

x Koeficient odlišnosti celkem (tj. součin koeficientů) 2 26 198 Srovnávací hodnota bytové jednotky [Kč/m ]: 1 550 934 Srovnávací hodnota bytové jednotky [Kč]: 1 550 000

Obvyklá cena bytové jednotky (po zaokrouhlení) [Kč]:

890/202

890/203

890/204

890/205

890/401

890/501

62 Popis Koef. 2.NP 1,01 větší 0,99 ANO 1,00

56 Popis Koef. 2.NP 1,01 menší 1,01 ANO 1,00

60

59

Koef. 1,01 1,00 0,85


Koef. 1,00 1,00 0,85


1,00 26 196

1,02 26 725

0,86 22 491

1,02 26 725

0,85 22 268

1,01 26 460

1 631 986

1 504 606

1 352 844

1 493 916

1 318 294

1 517 492

1 630 000

1 500 000

1 350 000

1 490 000

1 320 000

1 520 000

Popis 2.NP obdobná NE

Popis 4.NP obdobná NE

Poznámka: Obvyklá cena bytové jednotky č. 890/204 v případě, že by byla řádně dokončená a zkolaudovaná by byla určena ve výši 1.590.000,- Kč. Rozdíl mezi určenou obvyklou cenou rozestavěné a dokončené jednotky je tedy 240.000 Kč. Obvyklá cena bytové jednotky č. 890/401 v případě, že by byla řádně dokončená a zkolaudovaná by byla určena ve výši 1.550.000,- Kč. Rozdíl mezi určenou obvyklou cenou rozestavěné a dokončené jednotky je tedy 230.000 Kč.


Stránka 51 z 107



Srovnávací metoda – bytová jednotka č. 890/306 Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

bytová jednotka 890/306 bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

Adresa:


Uralská 889/4, Liberec


Tatranská 860/7, Liberec



Talinská 691, Liberec

50.7567822N, 15.0302142E

50.7478147N, 15.0240875E

50.7573008N, 15.0299942E

50.7567822N, 15.0302142E

50.7638383N, 15.0511550E

50.7567822N, 15.0302142E

x

1,5 km

50 m

0 m (stejný BD)

2,5 km

0 m (stejný BD)

Byt 3+kk, 2 x balkon v bytovém domě Sonata. V BJ je prostor k zabudování úložného prostoru. Vybavení bytu a standardy jsou volitelné.

Byt 3+kk s terasou (26 m2). V BJ jsou vestavěné skříně a patří k ní i venkovní parkovací stání.

Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP bytového domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Započitatelná plocha m2:

x

ŽB monolitické 3+kk / L 1.PP - 7.NP 1 78

zděná 3 + kk / S / 2x B 1.PP - 4.NP + podkroví 1 79,50

Byt 3+kk s obytnou plochou 73,8 m2, lodžií 5,3 m2 a sklepní kójí 2,2 m2. Plovoucí podlahy a dlažba, sanitární vybavení s možností výběru standardů podlah, dveří, sanity. Zapl. pl. 73,8+5,3*0,5+ 2,2*0,5 = 78,65 m2. ŽB monolitické ŽB monolitické 3+ kk / T / VPS 3+kk / L / S 1.PP - 5.NP 1.PP - 7.NP 1 1 113,00 77,55

Byt 4+kk s orientací na jih, je prodáván i s kompletním nadstandardním vybavením - nábytek apod.

Byt 3+kk o výměře 92m2 s lodžii 4 m2. V BJ plovoucí podlahy, dlažba, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vytápění přes tepelné čerpadlo.

zděná 4+kk / B / S 1.NP - 7.NP 1 116,00

ŽB monolitické 3+kk / L / S 1.PP - 7.NP 1 95,00

Nabídková / prodejní cena Kč:

x

2 959 000

3 590 000

3 155 533

3 800 000

2 990 000

Jednotková cena Kč/m2 zap.pl.:

x

37 220

31 770

40 690

32 759

31 474





Americká, Liberec

horší; dál od centra

obdobná

obdobná

1,02 57 728 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč


obdobná 1,00 0 Kč

Stránka 52 z 107



K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Stav bytu: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

dobrá

dobrá


velmi dobrý

K6 - Stav bytového domu: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Vybavení: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Příslušenství: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Umístění bytu v domě: (podlaží, výtah) Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

velmi dobrý

dobré

sklep

3+kk/L, zap. pl. = 78 m2


K11 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


E, V, K

obdobná

obdobná

obdobná

lepší

obdobná

1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč



0,98 -49 792 Kč obdobná 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč


obdobný

obdobný

obdobný

horší; starší objekt po rekonstrukci

obdobný

1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč obdobné; sklepní kóje 1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč

1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč lepší; VPS 0,98 -49 275 Kč větší 1,07 169 014 Kč

1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč obdobné; sklepní kóje 1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč

1,10 243 983 Kč lepší; vč. vybavení 0,90 -268 381 Kč obdobné; sklepní kóje 1,00 0 Kč větší 1,07 169 080 Kč

1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč obdobné; sklepní kóje 1,00 0 Kč větší 1,03 73 224 Kč






1,01 29 441 Kč

1,01 25 835 Kč

1,01 31 555 Kč

1,02 51 690 Kč

1,00 0 Kč

obdobné

obdobné

obdobné

veškeré IS

obdobné

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

0,99 -26 362 Kč

1,00 0 Kč

eurobydleni.cz; ID: N48737

eurobydleni.cz; ID: 01155

remax-czech.cz; ID: 244-N00015

eurobydleni.cz; ID: 64362

atlanticreality.cz; ID: 9986

0,80 -594 718 Kč

0,85 -391 400 Kč

0,80 -637 418 Kč

0,80 -521 968 Kč

0,90 -251 401 Kč

Stránka 53 z 107

Znalecký posudek č. 1195/136/2015 K13 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Váhy:


v exekuci


2

Vážený průměr Kč / m zap.pl.: Vážený průměr upr. cen Kč: Variační koeficient [%]:

bez exekuce 0,96 -95 155 Kč bez dalších služeb 1,05 114 186 Kč

bez exekuce 0,96 -88 717 Kč obdobné 1,00 0 Kč


bez exekuce 0,96 -83 515 Kč bez dalších služeb 1,05 100 218 Kč


0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

29 017 Kč

30 921 Kč

27 456 Kč

31 563 Kč

27 138 Kč

28 009 Kč

2 250 296 Kč 6,37%

2 397 904 Kč

2 129 213 Kč

2 447 684 Kč

2 104 575 Kč

2 172 103 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

143 359 Kč 2 104 575 Kč 2 106 936 Kč 2 250 296 Kč 2 393 655 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

2 447 684 Kč

Obvyklá cena bytové jednotky č. 830/306 (vážený průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

2 250 000 Kč


Stránka 54 z 107



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny – bytové jednotky 3+kk a 4+kk o o o o o

příslušenství bytu – lodžie (BJ č. 206, 207, 306, 506, 507, 508), sklep (BJ č. 206, 207, 306, 506, 507, 508) velmi dobrý stavebně – technický stav bytů / domu dle inzerce je v uzavřeném areálu k dispozici – dětské hřiště, sauna, kulečník, posilovna (ve společných prostorách), venkovní bazén dobrá dopravní dostupnost a návaznost veškerá občanská vybavenost v rámci města Liberec

Ponižující faktory o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o orientace bytů pouze na severní stranu (BJ č. 206, 306, 506) o neúplné inženýrské sítě – BD není napojen na zemní plyn o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku o rozestavěné bytové jednotky (BJ č. 207, 507, 508) Vyhodnocení nabídky a poptávky Ve městě je vyšší nabídka než poptávka po větších panelových bytech, kterých je v inzerci velké množství (byty 3+1). Nabídka menších bytů je relativně menší. Nabídka bytů umístěných v novostavbách je přibližně v rovnováze s poptávkou. Nabídkové ceny nových bytů s dispozicí 3+kk a 4+kk jsou však v inzerci dosti nadsazené. Obchodovatelnost dokončených oceňovaných bytových jednotek v novostavbě s nadstandardními službami (posilovna, dětské hřiště, bazén aj.) v současnosti hodnotím jako průměrnou, obchodovatelnost rozestavěných bytových jednotek hodnotím spíše jako obtížnou. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů.


Stránka 55 z 107



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se 2 2 nachází oceňované nemovité věci, tj. byty 3+kk a 4+kk se započitatelnou plochou od 77 m do 116 m 2 2 v průměru od 2,959 mil. Kč do 3,8 mil. Kč (tj. cca od 31.474 Kč/m do 40.690 Kč/m zap.pl.). 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 27.138,- až 31.563,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 29.017,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota bytové jednotky č. 890/306 vč. spoluvlastnického podílu na budově a pozemcích ve výši 2.250.296 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 2.250.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o byty umístěné v nových bytových domech. V budově, ve které se jednotka nachází, jsou nad rámce standardního bydlení nabízeny další služby (dětské hřiště, posilovna, sauna, bazén aj), které dále zvyšují komfort bydlení. Tyto služby také prodražují provozní náklady objektu. Nevýhodou je převyšující nabídka panelových bytů s obdobnou výměrou nad poptávkou. Ve městě je také velké množství volných zděných bytů po částečné či kompletní rekonstrukci. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v obci s veškerou občanskou vybaveností, dobrou dostupností, dobrým vybavením BJ je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí hodnocena jako normální i v krátkodobém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,85 a 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu bytové jednotky č. 890/306, v současném stavu, ve výši 2.250.000,- Kč, 2 tj. 29.014 Kč/m zap.pl.


Stránka 56 z 107



Určení obvyklé ceny ostatních oceňovaných jednotek s dispozicí 2+kk 890/306

890/206

890/207

890/506

890/507

890/508

78

78

Koef. 1,01 1,00 1,00

86 Popis Koef. 2.NP 1,01 větší 0,98 NE 0,85

Koef. 1,00 1,00 1,00



1,01 29 308

0,84 24 413

1,00 29 017

0,83 24 171

0,82 23 678

2 250 296 Srovnávací hodnota bytových jednotek [Kč]:

2 285 987

2 099 533

2 263 354

2 102 917

2 391 494

2 250 000 Obvyklá cena bytových jednotek (po zaokrouhlení) [Kč]:

2 290 000

2 100 000

2 260 000

2 100 000

2 390 000

78 Popis 3.NP 78 ANO

Bytová jednotka č. 2

Započitatelná plocha [m ]: Odlišnosti - podlaží - započitatelná plocha - kolaudační souhlas s užíváním

x Koeficient odlišnosti celkem (tj. součin koeficientů) 2 29 017 Srovnávací hodnota bytových jednotek [Kč/m ]:

Popis 2.NP obdobná ANO

Popis 5.NP obdobná ANO

Poznámka: Obvyklá cena bytové jednotky č. 890/207 v případě, že by byla řádně dokončená a zkolaudovaná by byla určena ve výši 2.470.000,- Kč. Rozdíl mezi určenou obvyklou cenou rozestavěné a dokončené jednotky je tedy 370.000 Kč. Obvyklá cena bytové jednotky č. 890/507 v případě, že by byla řádně dokončená a zkolaudovaná by byla určena ve výši 2.470.000,- Kč. Rozdíl mezi určenou obvyklou cenou rozestavěné a dokončené jednotky je tedy 370.000 Kč. Obvyklá cena bytové jednotky č. 890/508 v případě, že by byla řádně dokončená a zkolaudovaná by byla určena ve výši 2.810.000,- Kč. Rozdíl mezi určenou obvyklou cenou rozestavěné a dokončené jednotky je tedy 420.000 Kč.


Stránka 57 z 107



8.1.2. Výnosová metoda Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s ohledem na objektivní posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitými věcmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu ve výši 5,36%. Domnívám se, že tato výše kapitalizační míry vystihuje umístění nemovitých věcí - navazující na centrum města s cca 100 tisíci obyvateli, dostatek pracovních příležitostí, stáří a stav bytové jednotky, společné prostory nabízející služby (bazén, posilovna, sauna aj), aktuální a předpokládanou obsazenost do budoucna. Takto určená kapitalizační míra pokrývá případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Určení kapitalizační míry Určení diskontní sazby z úroků hypotečních úvěrů Úroková míra je charakterizována nabídkou, poptávkou a rizikem kapitálu vyjádřeného v penězích. Diskontní míra se pak skládá z hypoteční úrokové míry a rizikové přirážky, ve které se zohledňuje především druh, poloha a stáří nemovitosti. Jedním z problémů této metody je, že hypoteční úroková míra nemá stabilizovaný vývoj. Východiskem je pak určení průměrné výše hypotečních úroků za určité období. Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 dle hypoindexu na www.hypoindex.cz Rok Průměrná úroková sazba Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

5,16% 4,79% 3,96% 4,18% 4,69% 5,61% 5,61% 4,90% 4,04% 3,52% 3,07% 2,73% 5,73% 5,66% 5,42% 5,36% 5,27% 5,04% 4,89% 4,88% 4,84% 4,93% 4,92% 5,00%

5,00% 4,96% 4,74% 4,55% 4,48% 4,56% 4,77% 4,95% 5,05% 4,87% 4,85% 4,74%

4,66% 4,43% 4,27% 4,14% 4,03% 3,75% 3,62% 3,64% 3,63% 3,64% 3,77% 3,98%

4,13% 4,12% 4,11% 4,02% 4,06% 3,98% 4,14% 4,25% 4,19% 4,36% 4,38% 4,36%

4,35% 4,27% 4,20% 4,22% 4,27% 4,46% 4,67% 4,93% 5,10% 5,24% 5,28% 5,34%

5,54% 5,55% 5,52% 5,51% 5,52% 5,53% 5,63% 5,82% 5,73% 5,70% 5,63% 5,69%

5,74% 5,74% 5,50% 5,54% 5,51% 5,55% 5,66% 5,67% 5,63% 5,60% 5,60% 5,61%

5,52% 5,37% 5,41% 5,29% 5,12% 4,92% 4,84% 4,79% 4,56% 4,42% 4,33% 4,23%

4,20% 4,26% 4,27% 4,28% 4,24% 4,14% 4,14% 4,09% 3,89% 3,77% 3,65% 3,56%

3,59% 3,61% 3,67% 3,70% 3,68% 3,61% 3,59% 3,55% 3,46% 3,36% 3,25% 3,17%

3,21% 3,21% 3,17% 3,08% 2,96% 2,95% 3,00% 3,01% 3,00% 3,06% 3,09% 3,06%

3,08% 3,01% 2,93% 2,88% 2,81% 2,76% 2,72% 2,65% 2,54% 2,51% 2,44% 2,37%

Průměrná úroková míra z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 je dle hypoindexu ve výši 4,36%. V posledních letech však úroková míra hypoték klesá, za rok 2014 je průměrná úroková sazba hypotéky ve výši 2,73%. Riziková přirážka Riziko se u jednotlivých typů nemovitých věcí dosti liší. K nejméně rizikovým segmentům trhu patří zemědělské pozemky a byty, dá se u nich očekávat spíše nižší výnos. Předmětem ocenění jsou bytové jednotky, umístěné v novostavbě bytového domu, s nadstandardními službami (posilovna, kulečník, sauna, bazén aj). Pronajatelnost je hodnocena jako dobrá. Náklady na bytovou


Stránka 58 z 107



jednotku vzhledem k uvedeným službám a náklady na opravu a údržbu, daň z nemovitých věcí, pojištění aj. hodnotím spíše jako vyšší. Asi největším rizikem je výpadek nájemného, případný soudní spor s nájemníkem apod. V případě oceňovaného prostoru uvažuji rizikovou přirážku ve výši 1%. Kapitalizační míra je určena součtem průměrné úrokové míry z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 ve výši 4,36% a rizikové přirážky ve výši 1%. Celková kapitalizační míra je pak 5,36%. Míra kapitalizace podle cenového předpisu V aktuální oceňovací vyhlášce č. 199/2014 se při výpočtu výnosové hodnoty pro „nemovité věci – „bytové domy netypové“ podle přílohy č. 22 uvažuje kapitalizační míra ve výši 4,5%, kterou je možné upravit o maximálně o 0,5% nahoru či dolů. Určení míry kapitalizace na základě nominální úrokové míry Tato metoda je založena na principu součtu bezrizikové sazby (nominální úroková míra) a rizikové přirážky, kterou určuje druh nemovitosti. Bezriziková úroková sazba je stanovena ve výši úrokové míry státního dluhopisu 4,20/36 ISIN: CZ0001001796, která je ve výši 4,2%. Splatnost tohoto dluhopisu je stanovena na 30 let. Rizikovou přirážku pro oceňované nemovité věci určuji ve výši 1%. Asi největším rizikem je výpadek nájemného a případný soudní spor s nájemníkem. Kapitalizační míra dle této metody je pak ve výši 5,2%. Určení obvyklého příjmu z nájemného Určení obvyklé ceny nájemného vychází ze srovnání nabízených pronájmů bytových jednotek na území města Liberec. Jedná se o převážně o bytové jednotky v původních bytových domech a blíže k centru města. Srovnání je provedeno ve dvou variantách a to pro bytovou jednotku č. 890/301 (2+kk) a pro bytovou jednotku č. 890/306. Srovnávací hodnota ostatních oceňovaných jednotek je následně od těchto srovnání odvozena. Analýza trhu – pronájem bytových jednotek 1.) www.sreality.cz 2

Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 45 do 69 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) k pronájmu ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 53 bytů s nabídkovou cenou od 5.200 Kč do 15.000 Kč. 2 Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 70 do 120 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) k pronájmu ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 53 bytů s nabídkovou cenou od 5.000 Kč do 16.000 Kč. 2.) www.reality.cz 2

Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 50 do 70 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) k pronájmu ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 13 bytů s nabídkovou cenou od 5.800 Kč do 9.500 Kč. 2 Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 70 do 100 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) k pronájmu ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 12 bytů s nabídkovou cenou od 5.500 Kč do 12.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz 2

Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 45 do 69 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) k pronájmu ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 21 bytů s nabídkovou cenou od 5.200 Kč do 14.000 Kč. 2 Nabídka bytů (v osobním vlastnictví, s výměrou od 70 do 110 m , konstrukční provedení – zděné, ostatní) k pronájmu ve městě Liberec - bylo nalezeno celkem 15 bytů s nabídkovou cenou od 5.000 Kč do 12.500 Kč.


Stránka 59 z 107



Srovnávací metoda – nájemné pro bytovou jednotku č. 890/301 Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:


bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

Adresa:


U Slunečních lázní 1277, Liberec

Orlí 261/8, Liberec

Revoluční 127/9, Liberec

Jugoslávská 840/8a, Liberec


Soukenné 26/7, Liberec

50.7567822N, 15.0302142E

50.7673369N, 15.0551081E

50.7892253N, 15.0762164E

50.7678428N, 15.0511675E

50.7665208N, 15.0574464E

50.7588300N, 15.0375236E

x

4 km

5,5 km

2 km

2,5 km

1 km

Byt 2+kk s šatnou, 56 m2. BD i BJ po kompletní rekonstrukci. Možnost parkování ve dvoře s monitorovacím systémem.

Byt 2+1 (55 m2), udržovaný po částečné rekonstrukci (kuchyňská linka, koupelna), vlastní plynový kotel-úspory na vytápění, plastová okna.

zděné 2+kk 1.PP - 3.NP + podkroví 1 56,00

zděné 2+1 1.NP - 5.NP 1

Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP bytového domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Započitatelná plocha m2:

Byt 1+kk o výměře 48 m2 s terasou 12 m2 v novostavbě. Stav BJ odpovídá současným požadavkům na bydlení (v podlaze podlahové vytápění) zabezpečovací zařízení. zděné zděné 2+1 /T 1+kk /T 1.NP - 10.NP 1.PP - 2.NP + podkroví 1 1 62,00 54,00

Byt 2+1 o velikosti 62,16 m2. Na podlahách dlažba a parkety. Vytápění centrálním plynovým kotlem. Možnost využití společné terasy v domě.

x

ŽB monolitická 2+kk / L 1.PP - 7.NP 1 59

Byt 2+kk v nově zrekonstruovaném BD bez výtahu. BJ rovněž po rekonstrukci.

55,00

zděné 2+kk 1.PP - 3.NP + podkroví 1 56,00

Nabídkové nájemné Kč/měsíc:

x

8 849

10 000

8 000

8 000

7 900

Jednotkový nájem Kč/m2 /měs.:

x

143

185

143

145

141





Americká, Liberec

lepší; centrum města

obdobná


0,94 -507 Kč

1,00 0 Kč

0,96 -338 Kč

lepší; centrum města lepší; blíž k centru města 0,94 -517 Kč

0,99 -84 Kč

Stránka 60 z 107



K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

dobrá

dobrá


K5 - Stav bytu: velmi dobrý

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Stav bytového domu:

velmi dobrý

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Vybavení:

dobré Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Příslušenství: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Umístění bytu v domě: (podlaží, výtah) Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

komora mimo byt

2+kk/L, zap.pl. = 59 m2


K11 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


E, V, K


obdobná



obdobná

0,98 -159 Kč obdobná 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč

1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč

0,98 -162 Kč obdobná 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč

1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč

horší; původní stav

obdobný

horší; po rekonstrukci

1,10 778 Kč

1,00 0 Kč

1,04 318 Kč

0,98 -162 Kč obdobná 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč horší; po částečné rekonstrukci 1,07 555 Kč

horší; původní stav

obdobný

horší; po rekonstrukci, původní budova



1,05 428 Kč

1,00 0 Kč

1,03 248 Kč

1,03 255 Kč

1,02 170 Kč

horší; původní kuchyňská linka, koupelna

obdobné vč. kuchyňské linky

horší

horší

horší

1,08 719 Kč obdobné 1,00 0 Kč větší 1,01 97 Kč

1,00 0 Kč lepší; sklepní koje, VPS 0,90 -1 096 Kč menší 0,99 -99 Kč

1,03 256 Kč lepší; VPS ve dvoře 0,98 -176 Kč menší 0,99 -86 Kč

1,06 525 Kč obdobné 1,00 0 Kč menší 0,99 -93 Kč

1,05 434 Kč obdobné 1,00 0 Kč menší 0,99 -91 Kč


1.NP z 2.NP bez výtahu




1,00 0 Kč

1,05 488 Kč

1,05 426 Kč

1,06 550 Kč

1,03 271 Kč

veškeré IS

veškeré IS

veškeré IS

veškeré IS

veškeré IS

0,99 -98 Kč

0,99 -103 Kč

0,99 -89 Kč

0,99 -97 Kč

0,99 -93 Kč

horší; po rekonstrukci 1,03 248 Kč

Stránka 61 z 107

Znalecký posudek č. 1195/136/2015 K12 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Váhy:


předpoklad - standardní nájemní smlouva


2

Vážený průměr Kč/m /měs.: Vážený průměr upr. nájmů Kč: Variační koeficient [%]:

ulov.domov.cz

reality.idnes.cz;ID: IDNES-1

reality.idnes.cz;ID: sreality.cz; ID: 15NB409 IDNES-575062


0,90 -971 Kč obdobné 1,00 0 Kč bez dalších služeb 1,05 437 Kč

0,90 -1 015 Kč obdobné 1,00 0 Kč bez dalších služeb 1,05 457 Kč




0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

152 Kč

155 Kč

162 Kč

141 Kč

154

147 Kč

8 987 Kč 4,68%

9 174 Kč

9 595 Kč

8 367 Kč

9 098

8 701 Kč

2

Určení srovnávací hodnoty nájemného ostatních bytových jednotek 2+kk - výměra do 69 m 890/301 Bytová jednotka č. 890/202 890/203 890/204 59 Popis 3.NP 59

2

Započitatelná plocha [m ]: Odlišnosti - podlaží - započitatelná plocha

x Koeficient odlišnosti celkem (tj. součin koeficientů) 2 152 Srovnávací hodnota - nájemné [Kč/m /měs.]: 8 987 Srovnávací hodnota - nájemné [Kč/měs.]: 2 1 822 Srovnávací hodnota - nájemné [Kč/m /rok]:

890/205

890/401

890/501

62 56 60 56 59 57 Popis Koef. Popis Koef. Popis Koef. Popis Koef. Popis Koef. Popis Koef. 2.NP 1,01 2.NP 1,01 2.NP 1,01 2.NP 1,01 4.NP 1,00 5.NP 1,00 větší 0,99 menší 1,01 obdobná 1,00 menší 1,01 obdobná 1,00 menší 1,01 1,00

1,02

1,01

1,02

1,00

1,01

152

155

153

155

152

153

9 457 1 822

8 719 1 858

9 223 1 840

8 657 1 858

8 987 1 822

8 793 1 840

Poznámka: Skutečnost, že některé oceňované jednotky nejsou dokončené, je zohledněna až ve výpočtu výnosové hodnoty. V určení srovnávací hodnoty nájemného jsou uvažovány jako dokončené.


Stránka 62 z 107



Srovnávací metoda – nájemné pro bytovou jednotku č. 890/306 Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:


bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

Adresa:



Vítězná 665/19, Liberec

Generála Píky 872/7, Liberec

Rychtářská 272/25, Liberec


50.7567822N, 15.0302142E

50.7573117N, 15.0300878E

50.7573117N, 15.0300878E

50.7754694N, 15.0666508E

50.7788453N, 15.0686622E

50.7837214N, 15.0640144E

x

50 m

50 m

4 km

4 km

5 km

Byt 3+kk + samostatná garáž v objektu s vestavěným stropním patrem. Vytápění a TUV zajišťují vlastní tepelná čerpadla. Byt je zcela vybavený.

Byt 3+1, 112m2 se sklepní kóji. V BJ kuchyň na míru včetně lednice myčky, sporáku, trouby a mikrovlnky. V obývací místnosti kamna pro případný přítop.

Byt 4+1 umístěný ve vilové čtvrti. Byt sestává z předsíně, koupelny, WC, 4 pokojů, kuchyně a 2 komor. Připojení SAT, TV, DATA.

ŽB monolitická 3+kk / L / S

Byt 3+kk o rozloze 126 m² s 2 terasami. Byt je plně vybaven. Součástí bytu je vestavěná kuchyň Koryna, několik rozměrných vestavných skříní, vybavení terasy včetně grilu i venkovní parkovací stání. skeletová 3+kk / T - 2x

skeletová 3+kk /B / G

zděné 3+1 / S

zděné 4+1

1.PP - 7.NP

1.PP - 5.NP

1.PP - 5.NP

1.PP - 3.NP

1.PP - 2.NP + podkroví

Počet podlaží vlastního bytu:

1

1

1

1

1

Byt 2+1 o výměře 88 m2 je umístěn v podkroví BD, který je po kompletní rekonstrukci. Byt disponuje dvěma samostatnými místnostmi – ložnice a spojený obývací pokoj s kuchyní. zděné 2+1 1.PP - 1.NP + 2 úrovně podkroví 1

Započitatelná plocha m2:

78

116,00

101,00

112,00

118,00

88,00

Nabídkové nájemné Kč/měsíc:

x

15 000

14 000

12 000

12 000

10 500

Jednotkový nájem Kč/m2 /měs.:

x

129

139

107

102

119


Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP bytového domu celkem:


x


K1 - Lokalita: Koeficient úpravy


Americká, Liberec

obdobná

obdobná

lepší; blíž centru

lepší; blíž centru

obdobná

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

0,98 -166 Kč

0,98 -158 Kč

1,00 0 Kč

Stránka 63 z 107



tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Stav bytu: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

dobrá

dobrá


velmi dobrý

K6 - Stav bytového domu: velmi dobrý

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Vybavení:

dobré

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Příslušenství: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

sklepní kóje

K9 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Umístění bytu v domě: (podlaží, výtah) Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

3+kk/L, zap.pl. = 78 m2


K11 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Zdroj informací:


E, V, K

obdobná

obdobná



obdobný

obdobný

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

obdobné

lepší; vč. vybavení

horší; vč. vybavení

horší; vč. kuchyně

horší;

1,00 0 Kč lepší; VPS 0,97 -301 Kč

0,95 -537 Kč lepší; G 0,90 -1 021 Kč

1,02 171 Kč obdobné 1,00 0 Kč

1,02 170 Kč obdobné 1,00 0 Kč

1,03 286 Kč obdobné 1,00 0 Kč

větší

větší

větší

větší

větší, zkosení stěn

1,10 973 Kč

1,06 551 Kč

1,08 698 Kč

1,06 521 Kč

1,08 785 Kč




podkroví (3.NP) bez výtahu

podkroví (2.NP) bez výtahu

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,03 283 Kč

1,05 461 Kč

1,03 318 Kč

obdobné

obdobné

veškeré IS

veškeré IS

obdobné

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

0,99 -97 Kč

0,99 -97 Kč

1,00 0 Kč

sreality.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: 1825075292 IDNES-next48d6rg54502

reality.idnes.cz; ID: 62245.

sreality.cz; ID: 63957

reality.cz; ID: DPG-000023

obdobná

obdobná

obdobná

1,00 1,00 1,00 0 Kč 0 Kč 0 Kč obdobná obdobná obdobná 1,00 1,00 1,00 0 Kč 0 Kč 0 Kč obdobný obdobný obdobný 1,00 1,00 1,00 0 Kč 0 Kč 0 Kč horší horší; původní okna obdobný 1,02 1,05 1,00 163 Kč 386 Kč 0 Kč horší; původní stavba po horší; původní stavba po horší; původní stavba po rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukci 1,03 1,05 1,03 249 Kč 406 Kč 278 Kč

Stránka 64 z 107

Znalecký posudek č. 1195/136/2015 Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


předpoklad - standardní nájemní smlouva V areálu BD: dětské hřiště, bazén, posilovna

Váhy: 2

Vážený průměr Kč/m /měs.: Vážený průměr upr. nájmů Kč: Variační koeficient [%]:

0,95 -535 Kč obdobné 1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč

0,95 -487 Kč obdobné 1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč




0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

128 Kč

131 Kč

119 Kč

124 Kč

123

140 Kč

9 890 Kč 5,88%

10 165 Kč

9 255 Kč

9 586 Kč

9 553

10 893 Kč

Určení srovnávací hodnoty nájemného ostatních bytových jednotek 3+kk a 4+kk - výměra od 70 m 890/206 890/207 890/306 Bytová jednotka č. 78 Popis 3.NP 78

2

Započitatelná plocha [m ]: Odlišnosti - podlaží - započitatelná plocha

x Koeficient odlišnosti celkem (tj. součin koeficientů) 2 128 Srovnávací hodnota - nájemné [Kč/m /měs.]: 9 890 Srovnávací hodnota - nájemné [Kč/měs.]: 2 1 530 Srovnávací hodnota - nájemné [Kč/m /rok]:

78 Popis 2.NP obdobná

2

890/506

890/507

890/508

86 78 87 101 Koef. Popis Koef. Popis Koef. Popis Koef. Popis Koef. 1,01 2.NP 1,01 5.NP 1,00 5.NP 1,00 5.NP 1,00 1,00 větší 0,98 obdobná 1,00 větší 0,98 větší 0,96

1,01

0,99

1,00

0,98

0,96

129

126

128

125

122

9 989 1 546

10 907 1 515

9 890 1 530

10 855 1 500

12 360 1 469

Poznámka: Skutečnost, že některé oceňované jednotky nejsou dokončené, je zohledněna až ve výpočtu výnosové hodnoty. V určení srovnávací hodnoty nájemného jsou uvažovány jako dokončené.


Stránka 65 z 107



Tabulka odhadu příjmu z nájemného Bytová jednotka

Užitná plocha m

Obvyklé nájemné 2 Kč/m /rok

62 56 60 56 78 86 59 78 59 57 78 87 101

1 822 1 858 1 840 1 858 1 546 1 515 1 822 1 530 1 822 1 840 1 530 1 500 1 469

Bytová jednotka č. 890/202 Bytová jednotka č. 890/203 Bytová jednotka č. 890/204 Bytová jednotka č. 890/205 Bytová jednotka č. 890/206 Bytová jednotka č. 890/207 Bytová jednotka č. 890/301 Bytová jednotka č. 890/306 Bytová jednotka č. 890/401 Bytová jednotka č. 890/501 Bytová jednotka č. 890/506 Bytová jednotka č. 890/507 Bytová jednotka č. 890/508

2

Roční příjem z nájemného Kč 113 480 104 622 110 670 103 879 119 870 130 878 107 844 118 683 107 844 105 518 118 683 130 257 148 314

Celkový příjem z nájemného ročně

1 520 541

Náklady na dosažení příjmu Odhad čistého ročního příjmu z nemovitých věcí – od odhadovaného hrubého příjmu je nejdříve odečtena srážka z důvodu předpokládané obsazenosti (-5%), a až následně jsou odečteny náklady na dosažení příjmu, tj. daň z nemovitých věcí a pojistné dle majitele, údržba, opravy, vytváření rezerv a správa – odhad. U rozestavěných bytových jednotek je provedena srážka z vypočtené srovnávací hodnoty ve výši předpokládaných nákladů na dokončení. Náklady na dokončení jsou odhadnuty ve výši 85% ze srovnávací hodnoty, tj. rozdíl mezi určenou srovnávací hodnotou rozestavěné jednotky a jednotky v případě dokončení (viz. bod 8.1.1. znaleckého posudku). Tyto náklady jsou vyčísleny níže v tabulce určení výnosové hodnoty nemovitých věcí. Výnosová metoda - jednotky č. 890/202, 203, 205, 206 Bytová jednotka č. 890/202

890/203

890/205

890/206

Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient

113 480 Kč 0,95

104 622 Kč 0,95

103 879 Kč 0,95

119 870 Kč 0,95

Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

107 806 Kč

99 391 Kč

98 685 Kč

113 876 Kč

893 Kč

807 Kč

807 Kč

807 Kč

744 Kč

672 Kč

672 Kč

936 Kč

12 460 Kč

11 260 Kč

11 180 Kč

15 510 Kč

3 404 Kč

3 139 Kč

3 116 Kč

3 596 Kč

Celková výše odpočtu

17 501 Kč

15 878 Kč

15 775 Kč

20 849 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty

90 304 Kč 5,36%

83 514 Kč 5,36%

82 910 Kč 5,36%

93 027 Kč 5,36%

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad dle www.mesec.cz) Pojistné (odhad dle insure.koop.cz) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy 2 (odhad - 200 Kč/m /rok) Náklady na správu nemovitosti (odhad - 3% z max. nájemného)

Výnosová hodnota Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

1 684 781 Kč 1 558 089 Kč 1 546 823 Kč 1 735 578 Kč

Stránka 66 z 107



Výnosová metoda - jednotky č. 890/301, 306, 501, 506 Bytová jednotka č. 890/301

890/306

890/501

890/506

Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient

107 844 Kč 0,95

118 683 Kč 0,95

105 518 Kč 0,95

118 683 Kč 0,95

Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

102 452 Kč

112 749 Kč

100 242 Kč

112 749 Kč

860 Kč

1 124 Kč

821 Kč

1 124 Kč

708 Kč

936 Kč

684 Kč

936 Kč

11 840 Kč

15 510 Kč

11 470 Kč

15 510 Kč

3 235 Kč

3 560 Kč

3 166 Kč

3 560 Kč

Celková výše odpočtu

16 643 Kč

21 130 Kč

16 141 Kč

21 130 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty

85 808 Kč 5,36%

91 618 Kč 5,36%

84 102 Kč 5,36%

91 618 Kč 5,36%

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad dle www.mesec.cz) Pojistné (odhad dle insure.koop.cz) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy 2 (odhad - 200 Kč/m /rok) Náklady na správu nemovitosti (odhad - 3% z max. nájemného)

Výnosová hodnota

1 600 900 Kč 1 709 293 Kč 1 569 065 Kč 1 709 293 Kč

Výnosová metoda - rozestavěné jednotky č. 890/204, 207, 401, 507, 508 Bytová jednotka č.

890/204

890/207

890/401

890/507

890/508

Celkový příjem z nájemného ročně

110 670 Kč

130 878 Kč

107 844 Kč

130 257 Kč

148 314 Kč

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

105 137 Kč

124 334 Kč

102 452 Kč

123 744 Kč

140 899 Kč

864 Kč

1 293 Kč

860 Kč

1 253 Kč

1 455 Kč

720 Kč

1 032 Kč

708 Kč

1 044 Kč

1 212 Kč

Náklady na údržbu, opravy a vytváření 2 rezervy (odhad - 200 Kč/m /rok)

12 030 Kč

17 280 Kč

11 840 Kč

17 370 Kč

20 190 Kč

Náklady na správu nemovitosti (odhad 3% z max. nájemného)

3 320 Kč

3 926 Kč

3 235 Kč

3 908 Kč

4 449 Kč

16 934 Kč

23 531 Kč

16 643 Kč

23 575 Kč

27 306 Kč

88 202 Kč

100 803 Kč

85 808 Kč

100 170 Kč

113 592 Kč

5,36%

5,36%

5,36%

5,36%

5,36%

1 645 569 Kč

1 880 649 Kč

1 600 900 Kč

1 868 835 Kč

2 119 257 Kč

240 000 Kč

370 000 Kč

230 000 Kč

370 000 Kč

420 000 Kč

1 405 569 Kč

1 510 649 Kč

1 370 900 Kč

1 498 835 Kč

1 699 257 Kč

Jistotní koeficient Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad dle www.mesec.cz) Pojistné (odhad dle insure.koop.cz)

Celková výše odpočtu Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty Výnosová hodnota - za předpokladu dokončení jednotky Náklady na dokončení jednotky Výnosová hodnota - rozestavěná jednotka


Stránka 67 z 107



8.1.3. Rekapitulace použitých metod a určení obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o byty umístěné v nových bytových domech. V budově, ve které se jednotky nachází, jsou nad rámce standardního bydlení nabízeny další služby (dětské hřiště, posilovna, sauna, bazén aj), které dále zvyšují komfort bydlení. Tyto služby také prodražují provozní náklady objektu. Nevýhodou je převyšující nabídka panelových bytů s obdobnou výměrou nad poptávkou. Ve městě je také velké množství volných zděných bytů po částečné či kompletní rekonstrukci. Rekapitulace hodnot a určení obvyklé ceny Předmět ocenění Bytová jednotka č. 890/202 Bytová jednotka č. 890/203 Bytová jednotka č. 890/204 Bytová jednotka č. 890/205 Bytová jednotka č. 890/206 Bytová jednotka č. 890/207 Bytová jednotka č. 890/301 Bytová jednotka č. 890/306 Bytová jednotka č. 890/401 Bytová jednotka č. 890/501 Bytová jednotka č. 890/506 Bytová jednotka č. 890/507 Bytová jednotka č. 890/508

Srovnávací hodnota 1 630 000 1 500 000 1 350 000 1 490 000 2 270 000 2 110 000 1 550 000 2 250 000 1 320 000 1 520 000 2 250 000 2 100 000 2 390 000

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí celkem

Výnosová hodnota 1 684 781 1 558 089 1 405 569 1 546 823 1 735 578 1 510 649 1 600 900 1 709 293 1 370 900 1 569 065 1 709 293 1 498 835 1 699 257

Obvyklá cena 1 630 000 1 500 000 1 350 000 1 490 000 2 270 000 2 110 000 1 550 000 2 250 000 1 320 000 1 520 000 2 250 000 2 100 000 2 390 000 23 730 000 Kč

Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že srovnávací hodnota bytů 2+kk se přibližně shoduje s výnosovou hodnotou. U větších bytů (3+kk a 4+kk) však vychází srovnávací hodnota vyšší než výnosová hodnota. V nabídce k pronájmu je pouze minimální množství bytů 2+kk ve velmi dobrém stavu, v nabídce dlouhodobě „leží“ byty v nevalném stavu s opotřebovaným vybavením. Jedná se o segment startovacích bytů, který je v poslední době více poptávaný především k pronájmu. Větší byty jsou poptávány již především za účelem bydlení. Obvyklá cena nemovitých věcí je určena ve výši srovnávací hodnoty.


Stránka 68 z 107



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10899 ze dne 22. 7. 2015 (sekce C – LV) vázne na oceňovaných nemovitých věcech věcné břemeno chůze a jízdy v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č. 4002-125/2006; oprávnění pro: jednotka: 889/406; povinnost k: parcela: 4549/37. Předmětem ocenění jsou pouze malé podíly na tomto pozemku (dle spoluvlastnického podílu jednotek na budově a pozemcích), věcné břemeno má pouze minimální vliv na obvyklou cenu oceňovaných jednotek. Věcné břemeno proto není samostatně vyčísleno, je zohledněno v určení obvyklé ceny. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO

K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup.

ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Na LV č. 10899 ze dne 22. 7. 2015 je v sekci „C“ omezení vlastnického práva uvedeno věcné břemeno chůze a jízdy.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Dle LV č. 12180 ze dne 25. 3. 2015 a LV č. 10899 ze dne 22. 7. 2015 na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. NE

Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Bytové jednotky č. 890/204, 890/207, 890/401, 890/507, 890/508 nejsou pravděpodobně zkolaudovány. V evidenci KN jsou zapsány jako rozestavěné a nebyl doložen kolaudační souhlas.

ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně.


Stránka 69 z 107



ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 471 62 Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Liberec Počet obyvatel: 102 301 2 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 3 200,00 Kč/m

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 890/202 1.1.2. Bytová jednotka č. 890/203 1.1.3. Bytová jednotka č. 890/204 - rozestavěná 1.1.4. Bytová jednotka č. 890/205 1.1.5. Bytová jednotka č. 890/206 1.1.6. Bytová jednotka č. 890/207 - rozestavěná 1.1.7. Bytová jednotka č. 890/301 1.1.8. Bytová jednotka č. 890/306 1.1.9. Bytová jednotka č. 890/401 - rozestavěná 1.1.10. Bytová jednotka č. 890/501 1.1.11. Bytová jednotka č. 890/506 1.1.12. Bytová jednotka č. 890/507 - rozestavěná 1.1.13. Bytová jednotka č. 890/508 - rozestavěná

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č.


Stránka 70 z 107



303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,070 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,027

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 890/202 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání


Stránka 71 z 107



Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,070 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 3 200,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace Stavební pozemky - celkem

Index

Koef.

1,027

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Parcelní číslo 4547/2

Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-

Pozemky - podíl - zjištěná cena

=

16 267 680,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl

=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

16 267 680,- Kč


Stránka 72 z 107



Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Liberec 6 let 2 18 882,- Kč/m

Podlahové plochy bytu pokoj + kk: WC: ložnice: koupelna: hala: terasa: komora (mimo BJ): Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy 2 26,3 * 1,00 = 26,30 m 2 1,7 * 1,00 = 1,70 m 2 14,1 * 1,00 = 14,10 m 2 4,9 * 1,00 = 4,90 m 2 6,7 * 1,00 = 6,70 m 2 11,3 * 0,17 = 1,92 m 2 5,9 * 0,80 = 4,72 m 2 60,34 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení

č. IV III II III I

Vi 0,10 0,02 0,00 0,05 -0,01

III IV

0,00 0,04

III III I

0,00 0,00 1,05

9

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,970 = 1,222 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,070 Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 18 882,- Kč/m * 1,222 = 23 073,80 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 60,34 m * 23 073,80 Kč/m * 0,960 * 1,070= 1 430 142,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 430 142,92 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 16 267 680,- Kč Spoluvlastnický podíl: 7 090 / 590 890 Hodnota spoluvlastnického podílu: 16 267 680,- Kč * 7 090 / 590 890 = 195 193,44 Kč Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 73 z 107



Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

195 193,44 Kč

Bytová jednotka č. 890/202 - zjištěná cena

=

1 625 336,36 Kč

1.1.2. Bytová jednotka č. 890/203 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha - ostatní komunikace ostatní plocha - ostatní komunikace ostatní plocha - ostatní komunikace

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1


Index

Koef.

1,027

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

Stránka 74 z 107



§ 4 odst. 1

ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace Stavební pozemky - celkem

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč



Podlahové plochy bytu pokoj + kk: ložnice: koupelna: hala: WC: lodžie (zasklená): sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:


Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes III 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení III - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení

Vi 0,10 0,02 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05

9

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,970 = 1,192 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 75 z 107



Index polohy pozemku IP = 1,070 Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 18 882,- Kč/m * 1,192 = 22 507,34 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 59,06 m * 22 507,34 Kč/m * 0,960 * 1,070= 1 365 440,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 365 440,01 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 16 267 680,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 950 / 590 890 Hodnota spoluvlastnického podílu: 16 267 680,- Kč * 5 950 / 590 890 = 163 808,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

163 808,32 Kč


=

1 529 248,33 Kč

1.1.3. Bytová jednotka č. 890/204 - rozestavěná Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název


Parcelní

Výměra

Index

Koef.

1,027 Jedn. cena

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40 Cena

Stránka 76 z 107


§ 4 odst. 1



2

2

číslo 4547/2

[m ] 1 131,00

[Kč/m ] 3 286,40

[Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Podlahové plochy bytu pokoj + kk: WC: hala: koupelna: ložnice: terasa: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

K. domy vícebytové (netypové) monolitická betonová plošná 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 2 25,8 * 1,00 = 25,80 m 2 1,7 * 1,00 = 1,70 m 2 6,7 * 1,00 = 6,70 m 2 4,9 * 1,00 = 4,90 m 2 14,1 * 1,00 = 14,10 m 2 11,7 * 0,17 = 1,99 m 2 2,2 * 0,80 = 1,76 m 2 56,95 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Roz

Dok

Stránka 77 z 107


1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:


S S S S S S S N S S S X N S N S S S S C S S S S S X

[%]

[%]

[%]

[%]

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 6,00 1,00 18,80 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,54 4,77 1,00 2,10 1,00 3,00 1,00 3,20 1,00 0,00 1,54 8,32 1,00 3,10 1,54 7,24 1,00 5,20 1,00 0,40 1,00 3,30 1,00 3,20 0,00 0,00 1,00 2,10 1,00 1,80 1,00 3,80 1,00 1,30 1,00 5,60 1,00 0,00

5,62 17,61 7,68 4,97 2,25 0,66 6,46 4,47 1,97 2,81 3,00 0,00 7,80 2,90 6,78 4,87 0,37 3,09 3,00 0,00 1,97 1,69 3,56 1,22 5,25 0,00

2

56,95 m * 26 876,41 Kč/m

[%]

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 0,00 100,00 25,00 100,00 100,00 0,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 0,00 0,00 100,00 100,00 100,00

5,62 17,61 7,68 4,97 2,25 0,66 6,46 4,47 0,00 2,81 0,75 0,00 7,80 0,00 6,78 4,87 0,37 3,09 3,00 0,00 1,97 0,00 0,00 1,22 5,25 0,00

Rozestavěnost: 87,63 106,73 1,0673

Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

[%]

2

= * * * * =

9 630,1,1320 1,0673 1,1000 2,1000 26 876,41

=

1 530 611,55 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,8763 1 341 274,90 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 94 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 100 = 6,0 % Koeficient opotřebení: (1- 6,0 % / 100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB

* = * =

0,940 1 260 798,41 Kč 1,027 1 294 839,97 Kč

=

1 294 839,97 Kč

Bytová jednotka č. 890/204 - rozestavěná - zjištěná cena bez podílu na příslušenství


Stránka 78 z 107



Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 16 267 680,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 710 / 590 890 Hodnota spoluvlastnického podílu: 16 267 680,- Kč * 6 710 / 590 890 + Bytová jednotka č. 890/204 - rozestavěná - zjištěná cena

184 731,73

=

1 479 571,70Kč

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

1.1.4. Bytová jednotka č. 890/205 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

6

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha - ostatní komunikace

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1


Index

Koef.

1,027

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

Stránka 79 z 107


§ 4 odst. 1

ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace Stavební pozemky - celkem


4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu pokoj + kk: WC: hala: koupelna: ložnice: lodžie (zasklená): sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Liberec 6 let 2 18 882,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 2 24,9 * 1,00 = 24,90 m 2 1,7 * 1,00 = 1,70 m 2 7,0 * 1,00 = 7,00 m 2 4,8 * 1,00 = 4,80 m 2 14,3 * 1,00 = 14,30 m 2 4,2 * 1,00 = 4,20 m 2 2,2 * 0,80 = 1,76 m 2 58,66 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes III 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení III - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Vi 0,10 0,02 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05

Stránka 80 z 107


Index vybavení


9

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,970 = 1,192 i=1


=

1 356 192,20 Kč


+

162 707,08 Kč


=

1 518 899,28 Kč

1.1.5. Bytová jednotka č. 890/206 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,070 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků


Stránka 81 z 107



Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 3 200,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1


Index

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Koef.

1,027

3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu pokoj + kk: WC: koupelna: šatna: ložnice: ložnice: hala: lodžie (zasklená): sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:


Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Liberec 6 let 2 18 882,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 2 27,4 * 1,00 = 27,40 m 2 1,6 * 1,00 = 1,60 m 2 7,3 * 1,00 = 7,30 m 2 2,4 * 1,00 = 2,40 m 2 12,8 * 1,00 = 12,80 m 2 12,6 * 1,00 = 12,60 m 2 9,7 * 1,00 = 9,70 m 2 5,3 * 1,00 = 5,30 m 2 2,2 * 0,80 = 1,76 m 2 80,86 m

Stránka 82 z 107



Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes III 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo I bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení III - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení

Vi 0,10 0,02 0,00 0,05 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05

9

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,970 = 1,181 i=1


=

1 852 194,54 Kč


+

223 825,48 Kč


=

2 076 020,02 Kč

1.1.6. Bytová jednotka č. 890/207 - rozestavěná Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III

0,00

Stránka 83 z 107



4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

I

0,00

I II

0,00 0,00

6

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1


Index

Koef.

1,027

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

K. domy vícebytové (netypové)

Stránka 84 z 107


Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Podlahové plochy bytu pokoj + kk: ložnice: ložnice: šatna: koupelna: hala: WC: lodžie (zasklená): sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:


monolitická betonová plošná 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 31,0 * 1,00 = 13,0 * 1,00 = 12,8 * 1,00 = 3,1 * 1,00 = 5,3 * 1,00 = 16,3 * 1,00 = 1,7 * 1,00 = 4,2 * 1,00 = 2,2 * 0,80 =

2

31,00 m 2 13,00 m 2 12,80 m 2 3,10 m 2 5,30 m 2 16,30 m 2 1,70 m 2 4,20 m 2 1,76 m 2 89,16 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 6,00 100 1,00 6,00 5,62 100,00 5,62 1. Základy vč. zemních prací S 18,80 100 1,00 18,80 17,61 100,00 17,61 2. Svislé konstrukce S 8,20 100 1,00 8,20 7,68 100,00 7,68 3. Stropy S 5,30 100 1,00 5,30 4,97 100,00 4,97 4. Krov, střecha S 2,40 100 1,00 2,40 2,25 100,00 2,25 5. Krytiny střech S 0,70 100 1,00 0,70 0,66 100,00 0,66 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100 1,00 6,90 6,46 100,00 6,46 7. Úprava vnitřních povrchů N 3,10 100 1,54 4,77 4,47 100,00 4,47 8. Úprava vnějších povrchů S 2,10 100 1,00 2,10 1,97 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3,00 100 1,00 3,00 2,81 100,00 2,81 10. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,00 25,00 0,75 11. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 12. Vrata N 5,40 100 1,54 8,32 7,80 100,00 7,80 13. Okna S 3,10 100 1,00 3,10 2,90 0,00 0,00 14. Povrchy podlah N 4,70 100 1,54 7,24 6,78 100,00 6,78 15. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 4,87 100,00 4,87 16. Elektroinstalace S 0,40 100 1,00 0,40 0,37 100,00 0,37 17. Bleskosvod S 3,30 100 1,00 3,30 3,09 100,00 3,09 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 3,00 100,00 3,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 20. Vnitřní plynovod S 2,10 100 1,00 2,10 1,97 100,00 1,97 21. Ohřev teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 1,69 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní S 3,80 100 1,00 3,80 3,56 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 1,30 100 1,00 1,30 1,22 100,00 1,22 24. Výtahy S 5,60 100 1,00 5,60 5,25 100,00 5,25 25. Ostatní X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 26. Instalační pref. jádra Rozestavěnost: 87,63 Součet upravených objemových podílů: 106,73 1,0673 Koeficient vybavení K4: Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

= *

9 630,1,1320

Stránka 85 z 107



Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

2

89,16 m * 26 876,41 Kč/m

2

* * * =

1,0673 1,1000 2,1000 26 876,41

=

2 396 300,72 Kč


* =

0,8763 2 099 878,32 Kč


* = * =

0,940 1 973 885,62 Kč 1,027 2 027 180,53 Kč

=

2 027 180,53 Kč



246 676,05

=

2 273 856,58Kč

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

1.1.7. Bytová jednotka č. 890/301 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960


Stránka 86 z 107



Index polohy pozemku IP = 1,070 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 3 200,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1


Index


Koef.

1,027

3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu pokoj + kk: ložnice: koupelna: hala: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Liberec 6 let 2 18 882,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 2 26,3 * 1,00 = 26,30 m 2 14,1 * 1,00 = 14,10 m 2 4,8 * 1,00 = 4,80 m 2 6,7 * 1,00 = 6,70 m

Stránka 87 z 107



WC: lodžie (zasklená): komora (mimo BJ): Započítaná podlahová plocha bytu:

1,7 * 5,3 * 5,9 *

1,00 = 1,00 = 0,80 =

2

1,70 m 2 5,30 m 2 4,72 m 2 63,62 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes III 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení III - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení

Vi 0,10 0,02 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05

9

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,970 = 1,192 i=1


=

1 470 865,11 Kč


+

184 456,42 Kč


=

1 655 321,53 Kč

1.1.8. Bytová jednotka č. 890/306 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání


Stránka 88 z 107



Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1


Index

Koef.

1,027

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


Stránka 89 z 107




=

16 267 680,- Kč



Podlahové plochy bytu pokoj + kk: ložnice: ložnice: koupelna: hala: WC: šatna: lodžie (zasklená): sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy 2 27,4 * 1,00 = 27,40 m 2 12,6 * 1,00 = 12,60 m 2 12,8 * 1,00 = 12,80 m 2 7,3 * 1,00 = 7,30 m 2 9,7 * 1,00 = 9,70 m 2 1,6 * 1,00 = 1,60 m 2 2,4 * 1,00 = 2,40 m 2 5,3 * 1,00 = 5,30 m 2 2,2 * 0,80 = 1,76 m 2 80,86 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes III 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo I bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení III - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení

Vi 0,10 0,02 0,00 0,05 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05

9

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,970 = 1,181 i=1



=

1 852 194,54 Kč

Stránka 90 z 107




+

223 825,48 Kč


=

2 076 020,02 Kč

1.1.9. Bytová jednotka č. 890/401 - rozestavěná Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1


Index

Koef.

1,027

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548

516,00 86,00 2 108,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20

Stránka 91 z 107


§ 4 odst. 1

ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace Stavební pozemky - celkem


4549/37

66,00

3 286,40

216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Podlahové plochy bytu pokoj + kk: WC: hala: koupelna: ložnice: lodžie (zasklená): komora (mimo BJ): Započítaná podlahová plocha bytu:

K. domy vícebytové (netypové) monolitická betonová plošná 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 2 26,3 * 1,00 = 26,30 m 2 1,7 * 1,00 = 1,70 m 2 6,7 * 1,00 = 6,70 m 2 4,8 * 1,00 = 4,80 m 2 14,1 * 1,00 = 14,10 m 2 5,3 * 1,00 = 5,30 m 2 5,9 * 0,80 = 4,72 m 2 63,62 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 6,00 100 1,00 6,00 5,62 1. Základy vč. zemních prací S 18,80 100 1,00 18,80 17,61 2. Svislé konstrukce S 8,20 100 1,00 8,20 7,68 3. Stropy S 5,30 100 1,00 5,30 4,97 4. Krov, střecha S 2,40 100 1,00 2,40 2,25 5. Krytiny střech S 0,70 100 1,00 0,70 0,66 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100 1,00 6,90 6,46 7. Úprava vnitřních povrchů


Roz [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Dok [%] 5,62 17,61 7,68 4,97 2,25 0,66 6,46

Stránka 92 z 107


8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:


N S S S X N S N S S S S C S S S S S X

3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

4,77 2,10 3,00 3,20 0,00 8,32 3,10 7,24 5,20 0,40 3,30 3,20 0,00 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

2

63,62 m * 26 876,41 Kč/m

100,00 0,00 100,00 25,00 100,00 100,00 0,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 0,00 0,00 100,00 100,00 100,00

4,47 0,00 2,81 0,75 0,00 7,80 0,00 6,78 4,87 0,37 3,09 3,00 0,00 1,97 0,00 0,00 1,22 5,25 0,00

Rozestavěnost: 87,63 106,73 1,0673

Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

4,47 1,97 2,81 3,00 0,00 7,80 2,90 6,78 4,87 0,37 3,09 3,00 0,00 1,97 1,69 3,56 1,22 5,25 0,00

2

= * * * * =

9 630,1,1320 1,0673 1,1000 2,1000 26 876,41

=

1 709 877,20 Kč


* =

0,8763 1 498 365,39 Kč


* = * =

0,940 1 408 463,47 Kč 1,027 1 446 491,98 Kč

=

1 446 491,98 Kč




=

178 399,65 1 624 891,63Kč

Stránka 93 z 107




č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha - ostatní komunikace ostatní plocha - ostatní komunikace ostatní plocha - ostatní komunikace ostatní plocha - ostatní komunikace ostatní plocha - ostatní komunikace

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1


Index

Koef.

1,027

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

Stránka 94 z 107



Stavební pozemky - celkem

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč



Podlahové plochy bytu pokoj + kk: ložnice: koupelna: hala: WC: lodžie (zasklená): sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:


Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes III 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení III - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení

Vi 0,10 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05

9

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,970 = 1,141 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,070 Ocenění Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 95 z 107



2

2

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 18 882,- Kč/m * 1,141 = 21 544,36 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 60,66 m * 21 544,36 Kč/m * 0,960 * 1,070= 1 342 428,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 342 428,04 Kč


+

168 213,25 Kč


=

1 510 641,29 Kč


č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří



Výměra 2 [m ] 1 131,00

Index

Koef.

1,027 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40 Cena [Kč] 3 716 918,40

Stránka 96 z 107


§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace Stavební pozemky - celkem


4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu pokoj + kk: WC: hala: koupelna: šatna: ložnice: ložnice: lodžie: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Liberec 6 let 2 18 882,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 2 27,4 * 1,00 = 27,40 m 2 1,6 * 1,00 = 1,60 m 2 9,7 * 1,00 = 9,70 m 2 7,3 * 1,00 = 7,30 m 2 2,4 * 1,00 = 2,40 m 2 12,8 * 1,00 = 12,80 m 2 12,6 * 1,00 = 12,60 m 2 5,3 * 1,00 = 5,30 m 2 2,2 * 0,80 = 1,76 m 2 80,86 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č. IV III II II I

Vi 0,10 0,02 0,00 0,00 -0,01

Stránka 97 z 107



6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení

III III

0,00 0,00

III III I

0,00 0,00 1,05

9

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,970 = 1,131 i=1


=

1 773 778,17 Kč


+

223 825,48 Kč


=

1 997 603,65 Kč

1.1.12. Bytová jednotka č. 890/507 - rozestavěná Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,070 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 98 z 107



Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 3 200,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1


Index


Koef.

1,027

3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4547/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Podlahové plochy bytu pokoj + kk: ložnice: ložnice: šatna: koupelna: hala:


K. domy vícebytové (netypové) monolitická betonová plošná 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 31,0 * 1,00 = 13,0 * 1,00 = 12,8 * 1,00 = 3,1 * 1,00 = 5,3 * 1,00 = 16,2 * 1,00 =

2

31,00 m 2 13,00 m 2 12,80 m 2 3,10 m 2 5,30 m 2 16,20 m

Stránka 99 z 107



WC: lodžie (zasklená): sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

1,7 * 5,3 * 2,2 *

1,00 = 1,00 = 0,80 =

2

1,70 m 2 5,30 m 2 1,76 m 2 90,16 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 6,00 100 1,00 6,00 5,62 100,00 5,62 1. Základy vč. zemních prací S 18,80 100 1,00 18,80 17,61 100,00 17,61 2. Svislé konstrukce S 8,20 100 1,00 8,20 7,68 100,00 7,68 3. Stropy S 5,30 100 1,00 5,30 4,97 100,00 4,97 4. Krov, střecha S 2,40 100 1,00 2,40 2,25 100,00 2,25 5. Krytiny střech S 0,70 100 1,00 0,70 0,66 100,00 0,66 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100 1,00 6,90 6,46 100,00 6,46 7. Úprava vnitřních povrchů N 3,10 100 1,54 4,77 4,47 100,00 4,47 8. Úprava vnějších povrchů S 2,10 100 1,00 2,10 1,97 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3,00 100 1,00 3,00 2,81 100,00 2,81 10. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,00 25,00 0,75 11. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 12. Vrata N 5,40 100 1,54 8,32 7,80 100,00 7,80 13. Okna S 3,10 100 1,00 3,10 2,90 0,00 0,00 14. Povrchy podlah N 4,70 100 1,54 7,24 6,78 100,00 6,78 15. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 4,87 100,00 4,87 16. Elektroinstalace S 0,40 100 1,00 0,40 0,37 100,00 0,37 17. Bleskosvod S 3,30 100 1,00 3,30 3,09 100,00 3,09 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 3,00 100,00 3,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 20. Vnitřní plynovod S 2,10 100 1,00 2,10 1,97 100,00 1,97 21. Ohřev teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 1,69 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní S 3,80 100 1,00 3,80 3,56 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 1,30 100 1,00 1,30 1,22 100,00 1,22 24. Výtahy S 5,60 100 1,00 5,60 5,25 100,00 5,25 25. Ostatní X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 26. Instalační pref. jádra Rozestavěnost: 87,63 Součet upravených objemových podílů: 106,73 1,0673 Koeficient vybavení K4: Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

2

90,16 m * 26 876,41 Kč/m



2

= * * * * =

9 630,1,1320 1,0673 1,1000 2,1000 26 876,41

=

2 423 177,13 Kč

* =

0,8763 2 123 430,12 Kč

Stránka 100 z 107



Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 94 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 100 = 6,0 % Koeficient opotřebení: (1- 6,0 % / 100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB Bytová jednotka č. 890/507 - rozestavěná - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

* = * =

0,940 1 996 024,31 Kč 1,027 2 049 916,97 Kč

=

2 049 916,97 Kč


249 429,13

=

2 299 346,10Kč

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

1.1.13. Bytová jednotka č. 890/508 - rozestavěná Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,070 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří

Zatřídění


Index

Koef.


Stránka 101 z 107



§ 4 odst. 1 Typ

3 200,Název

§ 4 odst. 1


1,027

3 286,40


Výměra 2 [m ] 1 131,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 286,40

Cena [Kč] 3 716 918,40

4549/27

729,00

3 286,40

2 395 785,60

4546 4647/1 4548 4549/37

516,00 86,00 2 108,00 66,00

3 286,40 3 286,40 3 286,40 3 286,40

1 695 782,40 282 630,40 6 927 731,20 216 902,40

4549/38

131,00

3 286,40

430 518,40

4549/39

32,00

3 286,40

105 164,80

4549/40

65,00

3 286,40

213 616,-

4549/41

86,00

3 286,40

282 630,40

4 950,00

m

2

16 267 680,-


=

16 267 680,- Kč


=

16 267 680,-Kč 16 267 680,- Kč


=

16 267 680,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Podlahové plochy bytu ložnice: pokoj +kk: ložnice: ložnice: WC: hala: koupelna: lodžie (zasklená): sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

K. domy vícebytové (netypové) monolitická betonová plošná 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 15,0 * 1,00 = 30,6 * 1,00 = 17,0 * 1,00 = 22,6 * 1,00 = 1,7 * 1,00 = 5,3 * 1,00 = 5,0 * 1,00 = 5,3 * 1,00 = 2,2 * 0,80 =

2

15,00 m 2 30,60 m 2 17,00 m 2 22,60 m 2 1,70 m 2 5,30 m 2 5,00 m 2 5,30 m 2 1,76 m 2 104,26 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)


Stránka 102 z 107



Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 6,00 100 1,00 6,00 5,62 100,00 5,62 1. Základy vč. zemních prací S 18,80 100 1,00 18,80 17,61 100,00 17,61 2. Svislé konstrukce S 8,20 100 1,00 8,20 7,68 100,00 7,68 3. Stropy S 5,30 100 1,00 5,30 4,97 100,00 4,97 4. Krov, střecha S 2,40 100 1,00 2,40 2,25 100,00 2,25 5. Krytiny střech S 0,70 100 1,00 0,70 0,66 100,00 0,66 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100 1,00 6,90 6,46 100,00 6,46 7. Úprava vnitřních povrchů N 3,10 100 1,54 4,77 4,47 100,00 4,47 8. Úprava vnějších povrchů S 2,10 100 1,00 2,10 1,97 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3,00 100 1,00 3,00 2,81 100,00 2,81 10. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,00 25,00 0,75 11. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 12. Vrata N 5,40 100 1,54 8,32 7,80 100,00 7,80 13. Okna S 3,10 100 1,00 3,10 2,90 0,00 0,00 14. Povrchy podlah N 4,70 100 1,54 7,24 6,78 100,00 6,78 15. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 4,87 100,00 4,87 16. Elektroinstalace S 0,40 100 1,00 0,40 0,37 100,00 0,37 17. Bleskosvod S 3,30 100 1,00 3,30 3,09 100,00 3,09 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 3,00 100,00 3,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 20. Vnitřní plynovod S 2,10 100 1,00 2,10 1,97 100,00 1,97 21. Ohřev teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 1,69 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní S 3,80 100 1,00 3,80 3,56 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 1,30 100 1,00 1,30 1,22 100,00 1,22 24. Výtahy S 5,60 100 1,00 5,60 5,25 100,00 5,25 25. Ostatní X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 26. Instalační pref. jádra Rozestavěnost: 87,63 Součet upravených objemových podílů: 106,73 1,0673 Koeficient vybavení K4: Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

2

104,26 m * 26 876,41 Kč/m

2

= * * * * =

9 630,1,1320 1,0673 1,1000 2,1000 26 876,41

=

2 802 134,51 Kč


* =

0,8763 2 455 510,47 Kč


* = * =

0,940 2 308 179,84 Kč 1,027 2 370 500,70 Kč


Stránka 103 z 107




=


=

2 370 500,70 Kč

288 247,58 2 658 748,28Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 890/202 1.1.2. Bytová jednotka č. 890/203 1.1.3. Bytová jednotka č. 890/204 - rozestavěná 1.1.4. Bytová jednotka č. 890/205 1.1.5. Bytová jednotka č. 890/206 1.1.6. Bytová jednotka č. 890/207 - rozestavěná 1.1.7. Bytová jednotka č. 890/301 1.1.8. Bytová jednotka č. 890/306 1.1.9. Bytová jednotka č. 890/401 - rozestavěná 1.1.10. Bytová jednotka č. 890/501 1.1.11. Bytová jednotka č. 890/506 1.1.12. Bytová jednotka č. 890/507 - rozestavěná 1.1.13. Bytová jednotka č. 890/508 - rozestavěná

1 625 336,40 Kč 1 529 248,30 Kč 1 479 571,70 Kč 1 518 899,30 Kč 2 076 020,- Kč 2 273 856,60 Kč 1 655 321,50 Kč 2 076 020,- Kč 1 624 891,60 Kč 1 510 641,30 Kč 1 997 603,60 Kč 2 299 346,10 Kč 2 658 748,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

24 325 504,70 Kč

Celkem

24 325 504,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

24 325 504,70 Kč

24 325 510,- Kč

slovy: Dvacetčtyřimilionůtřistadvacetpěttisícpětsetdeset Kč


Stránka 104 z 107



D. Závěrečný výrok Předmět ocenění Bytová jednotka č. 890/202 Bytová jednotka č. 890/203 Bytová jednotka č. 890/204 Bytová jednotka č. 890/205 Bytová jednotka č. 890/206 Bytová jednotka č. 890/207 Bytová jednotka č. 890/301 Bytová jednotka č. 890/306 Bytová jednotka č. 890/401 Bytová jednotka č. 890/501 Bytová jednotka č. 890/506 Bytová jednotka č. 890/507 Bytová jednotka č. 890/508

Srovnávací hodnota 1 630 000 1 500 000 1 350 000 1 490 000 2 270 000 2 110 000 1 550 000 2 250 000 1 320 000 1 520 000 2 250 000 2 100 000 2 390 000

Výnosová Zjištěná cena hodnota 1 684 781 1 558 089 1 405 569 1 546 823 1 735 578 1 510 649 1 600 900 1 709 293 1 370 900 1 569 065 1 709 293 1 498 835 1 699 257

1 625 336,40 1 529 248,30 1 479 571,70 1 518 899,30 2 076 020,00 2 273 856,60 1 655 321,50 2 076 020,00 1 624 891,60 1 510 641,30 1 997 603,60 2 299 346,10 2 658 748,30

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí celkem

Obvyklá cena 1 630 000 1 500 000 1 350 000 1 490 000 2 270 000 2 110 000 1 550 000 2 250 000 1 320 000 1 520 000 2 250 000 2 100 000 2 390 000 23 730 000 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 12180 a LV č. 10899, tj.: o

bytová jednotka č. 890/202 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc.č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 7090/590890;

o

bytová jednotka č. 890/203 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 5950/590890;

o

rozestavěná jednotka č. 890/204 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6710/590890;

o


o


o

rozestavěná jednotka č. 890/207 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8960/590890;


Stránka 105 z 107



bytová jednotka č. 890/301 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na

o

pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6700/590890; bytová jednotka č. 890/306 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na

o

pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8130/590890; rozestavěná jednotka č. 890/401 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí

o

na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6480/590890; bytová jednotka č. 890/501 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na

o

pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 6110/590890; bytová jednotka č. 890/506 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí na

o

pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 8130/590890; rozestavěná jednotka č. 890/507 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí

o

na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 9060/590890; rozestavěná jednotka č. 890/508 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 890 (který stojí

o

na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27) a na pozemcích parc. č. 4547/2, 4549/27, 4546, 4547/1, 4548, 4549/37, 4549/38, 4549/39, 4549/40 a 4549/41 ve výši 10470/590890; to vše v k. ú. / obec / okres Liberec. Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 17. 7. 2015, částkou ve výši:

23 730 000,- KČ slovy: Dvacettřimilionůsedmsettřicettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Komory a sklepy bytových jednotek dle prohlášení vlastníka, ve kterém jsou započteny v podlahové ploše (viz. příloha č. 6 znaleckého posudku). Jiné příslušenství nebylo zjištěno.

c) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi: Věcné břemeno chůze a jízdy - oprávnění pro: jednotka: 889/406; povinnost k: parcela: 4549/37 - věcné břemeno není samostatně vyčísleno, má pouze minimální vliv na obvyklou cenu a je zohledněno v určení obvyklé ceny. Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či


Stránka 106 z 107



převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 24. 8. 2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23. 10. 2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1195/136/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 136 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12180 ze dne 25. 3. 2015 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10899 ze dne 22. 7. 2015 Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 4: Mapa oblasti Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 17. 7. 2015 Příloha č. 6: Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností Příloha č. 7: Schéma podlaží


Stránka 107 z 107

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12180

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10899

Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 4: Mapy oblasti

Letecká fotomapa bytového domu č. p. 890, č. o. 98 na pozemku parc. č. 4547/2 a 4549/27 + poz GPS: 50°45'24.23"N, 15°01'50.15"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Americká“

Umístění nemovité věci v rámci části města „Liberec III – Jeřáb“

Umístění nemovité věci v rámci města Liberce a okolí

Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohledy na bytový dům č. p. 890 z ulice Americká

Pohled na bytový dům č. p. 890 z ulice Uralská

Pohled na pozemek parc. č. 4549/39 a 4549/41

Pohled na pozemek parc. č. 4549/37

Pohled na pozemek parc. č. 4549/38

Pohled na pozemek parc. č. 4547/1 a 4548

Společné prostory – vstupní chodba se schránkami

Společné prostory – schodišťový prostor, výtah, chodba

Chodba před vstupem do BJ, oddělená luxferovou stěnou

Příloha č. 6: Část listiny Prohlášení vlastníka

Příloha č. 7: Schéma podlaží

590890;

Recommend Documents