Znalec : Ing. Tobiáš Palutka, Tulská 1684/6, 010 08 Žilina, IČO : 30598877 Ev. č. 912638 Kontakt : 0903/587545
Zadávateľ:
LICITOR group, a. s. ( dražobník ) Tajovského 5 010 01 Ž i l i n a IČO : 36 421 561
Číslo, dátum objednávky : 05.04.2013
ZNALECKÝ POSUDOK č. 05/2013
vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností – pozemkov v katastrálnom území NOLČOVO a TURANY, okres Martin, pre účely dražby podľa zákona č.527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách na základe návrhu : Prima banka Slovensko, a.s., Hodžova 11, 010 22 Žilina, podľa katastrálnych území zapísaných na nasledovných listoch vlastníctva : • •
Kat. územie Nolčovo : LV č. 827 Kat. územie Turany : LV č. 5233, 3267, 5317, 2606, 2583, 2126 a 5302
Počet strán ( z toho príloh ) : 53/32 Počet odovzdaných vyhotovení : 5 Archív znalca : 1
1
I. Úvodná časť 1. Úloha znalca :
V zmysle objednávky zadávateľa, vykonať ocenenie nehnuteľnosti zapísaných na LV č. 827, k. ú. Nolčovo a LV č. 5233, 3267, 5317, 2606, 2583, 2126 a 5302 k. ú. Turany, určených pre účely dražby podľa zákona č.527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, na základe návrhu : Príma banka Slovensko, a.s. , Hodžova 11, 010 22 Žilina, IČO :31 575 951. Všeobecnú hodnotu pozemkov stanoviť v súlade s vyhláškou MS SR č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. , o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.
Predmetom ocenenia sú nasledovné pozemky :
List vlastníctva číslo :
827
Katastrálne územie : NOLČOVO
Parcela reg. “E“ číslo :
Parcela reg. “C“ číslo :
Výmera m2
Druh pozemku
Kód umiestnenia pozemku
Spoluvlastnícky podiel účastníka právneho vzťahu
277/3
-
8832
Trvalé trávne porasty
2
1/1
Katastrálne územie : TURANY
5233
3267
2493/1 2494/1 SPOLU :
3585/4 3586/5 3587/4 3588/6 3589 3590/3 -
5810 5097 186 15595 1029 22461 2 36 50216
Orná pôda Vodné plochy Orná pôda Ostatné plochy Ostatné plochy Ostatné plochy Orná pôda Orná pôda -
2 2 2 2 2 2 2 2 -
1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 -
2501 SPOLU:
3595/4 -
7246 805 8051
Orná pôda Orná pôda -
2 2 -
5/6 5/6 -
2
5317
2606
2583
2126
2495/1 2495/3 SPOLU:
3590/4 3590/5 3590/7 3590/8 -
2411 2399 3167 3172 40 52 11241
Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda -
2 2 2 2 2 2 -
11/16 11/16 11/16 11/16 11/16 11/16 -
2498/1 2498/3 SPOLU :
3585/2 3590/12 3590/13 3592/3 3592/4 3593/1 3593/2 3595/14 3595/15 3595/16 3595/17 -
22 4699 4235 449 533 541 525 4671 2291 4250 2168 164 45 24593
Orná pôda Orná pôda Orná pôda Ostatné plochy Ostatné plochy Trvalé tr. porasty Trvalé tr. porasty Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda -
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 -
1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 -
2500/1 2500/2 2500/3 2500/4 2500/5 SPOLU :
3590/15 3591/2 3592/6 3593/4 3593/5 3594/1 3594/2 3595/5 3595/6 3595/7 3595/8 3595/9 -
89 2564 184 1737 4642 103 1021 8335 6336 4307 8628 5443 766 110 255 576 924 46020
Orná pôda Orná pôda Ostatné plochy Trvalé tr. porasty Trvalé tr. porasty Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda -
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 -
SPOLU :
3587/2 3587/3 3588/2 3588/3 3588/4
4 32 9310 9110 1829 20285
Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda
2 2 2 2 2
227087/648048 a 3752/40503
-
599/4320
3
5302
2496/1 2496/3 SPOLU:
CELKOM , m2 :
3585/3 3590/6 3590/9 3590/10 3592/1 3595/10 3595/11 3595/12 -
14 2634 3784 2947 204 243 2874 612 80 83 13475
Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Ostatné plochy Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda -
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 -
1/18 1/18 1/18 1/18 1/18 1/18 1/18 1/18 1/18 1/18 -
182713
2. Účel znaleckého posudku – právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. 3. Dátum vyžiadania znaleckého posudku : 05.04.2013 4. Dátum, ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok : 26.04.2013 5. Podklady na vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané objednávateľom •
Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku predložená spol. LICITOR group, a.s. Tajovského 5, 010 01 Žilina, zo dňa 05.04.2013, zapísaný v OR OS Žilina, vložka 10476/L
•
Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva v zmysle ustanovenia § 151 a nasl.. Občianskeho zákonníka a § 12 ods.2 zákona č.527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách
5.2 Zaobstarané znalcom •
Listy vlastníctva LV č. 827 - k. ú. Nolčovo, LV č. 5233, 3267, 5317, 2606, 2583, 2126 a 5302 k. ú. Turany, vydané Správou katastra Martin, dňa 24.04.2013
•
Kópia z mapy PK k. ú. Nolčovo , Mapový list 1, vydaná Správou katastra Martin, dňa 24.04. 2013
•
Kópia z mapy KNE k. ú. Turany, Mapový list č. 5, vydaná Správou katastra Martin, dňa 24.04.2013
•
Kópie katastrálnej mapy na parcele KNC, Vektorová mapa v M 1 : 3000, vydané Správou katastra Martin, dňa 24.04.2013
•
Vyjadrenie k pozemkom vydané pod zn : OU-665/2013, zo dňa 9.5.2013 OBEC TURANY, Obecný úrad, Osloboditeľov 83/91, 038 53 Turany
4
•
Územné rozhodnutie, vydané stavebným úradom OBCE TURANY pod č.j. : OU-1683/10/P z 7.12.2010 na nové využívanie územia - ťažba štrku na KN parc. č. 3585/4, 3586/5, 3587/4, 3588/6, 3589 a 3590/3, k. ú. Turany – str. 1.
•
Obhliadka nehnuteľnosti – pozemkov zapísaných na LV č. 827, 5233, 3267, 5317, 2606, 2583, 2126 a 5302 vykonaná dňa 19. 04.2013 za účasti p. Mgr. Vladimíra Franka, predsedu predstavenstva firmy B.W. a.s. , 038 42 Rakovo, okres Martin
•
Fotodokumentácia záujmového územia oceňovaných pozemkov , kat. územie Nolčovo a Turany
6. Použitý právny predpis •
Vyhl. č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra •
Vyhl. MS SR č.254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhl. MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku
•
Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady, príloha č. 1
•
Zákon č. 162/1995 Z. z. ( katastrálny zákon ), v znení zák. č. 103/2010 Z. z., ktorým sa dopĺňa katastrálny zákon
•
Vyhl. č. 461/2009 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon NS SR č,. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, ktorá zrušuje vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79//1996 Z. z..
•
Zákon č. 50 / 1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov
•
Vyhl. MŽP SR č. 55/2001 Z. z.
•
Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, v znení následných zmien a doplnkov
•
Zborník prednášok zo seminára k vyhláške MS SR č. 492/2004 Z. z. v znení vyhlášok MS SR č. 626/2007 Z. z. , č. 605/2008 Z. z, č. 47/2009 Z. z. a č. 254/2010 Z. z.., vydaný v mesiaci november 2010 Ústavom súdneho inžinierstva, ul. 1. mája 32, 010 26 Žilina, Žilinská univerzita v Žiline
5
II. Posudok 1.Všeobecné údaje a) Výber použitej metódy : Ohodnotenie pozemkov je akceptované v súlade so základným postupom stanovenia všeobecnej ceny nehnuteľnosti a stavieb, a to v súlade s postupmi, ktoré sú uvedené vo vyhláške MS SR 492/2004 Z.z., v znení Vyhl. MS SR č. 254/2010 Z. z. . Pri výpočte sú použité hlavné faktory porovnávania, z dôrazom na polohu pozemkov, dostupnosť, kvalitu, využiteľnosť, výnosnosť, tvar a jeho veľkosť, predajnosť, vrátane možnosti napojenia pozemkov na dostupné inžinierske siete na danej lokalite katastrálnych území obce Nolčovo a Turany, okres Martin. Výpočet ocenenia nehnuteľnosti stanovujem Metódou polohovej diferenciácie podľa bodu E.3 vyhl. MS SR č. 254/2010 Z. z. Pri stanovení všeobecnej hodnoty pozemku, zohľadňujem súčasne podmienky trhu s poľnohospodárskou pôdou ( ornej pôdy a trvalých trávnych porastov ), nepoľnohospodárske a nelesné pozemky ( vodné a ostatné plochy uvedené pod oddielom C. bod 1, 3 príl. č. l k vyhl. 79/1996 Z. z., v znení vyhl. č. 461/2009 Z. z. ) v danom mieste a čase, vykonané technické úpravy na poľnohospodárskej pôde, jej produkčnú schopnosť , súčasný spôsob užívania oceňovaných pozemkov a predpoklady na vyššie využitie pozemkov, než na aké slúžia v súčasnosti. Vo všeobecnosti podľa bodu E. Vyhl. MS SR č. 492/2004 Z. z. , pre stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov je možné použiť nasledovné metódy hodnotenia : - porovnávaciu metódu - výnosovú metódu - metódu polohovej diferenciácie Pre stanovení všeobecnej hodnoty predmetnej nehnuteľností, výpočet ocenenia nehnuteľnosti akceptujem metódou polohovej diferenciácie, a to podľa bodu E.3, časti E. 3.1.1 vyhl. MS SR č. 254/2010 Z. z. z dôvodu, že výpočet všeobecnej hodnoty porovnaním nie je možné vykonať, nakoľko pre daný druh nehnuteľností, znalec nemal k dispozícii v danom mieste a čase potrebné podklady pre porovnanie. Výnosovú metódu je možné určiť , len kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov.
Analýza polohy nehnuteľností a jej popis : Kat. územie : NOLČOVO •
Parcela KN-E č. 277/3 – Trvalé trávne porasty o výmere 8832 m2 Pozemok je situovaný severovýchodne, mimo zastavaného územia obce Nolčovo, na rozhraní kat. území Nolčovo a Turany. Z južnej strany je pozemok ohraničený riekou Váh a zo severnej poľnohospodárskymi pozemkami k. ú. Turany. Pozemok je rovinatý, priamo prístupný autom, len cez vybudovanú cestnú infraštruktúru obce Nové Krpeľany. Peší prístup na pozemok z centra obce Nolčovo je možný cez vybudovaný prechod pre chodcov po nad rieku Váh a následne po spevnenej ceste, ktorá zabezpečuje prepojenie obce Nolčovo cez vybudovaný most nad vodnom
6
kanáli v smere do Nových Krpelian. Na pozemku priamo ani v jeho tesnej blízkosti nie je vybudovaná žiadna infraštruktúra. Z hľadiska kvality pozemok podľa pôdno-ekologického stupňa ( PES ) zatriedenia, zodpovedá podľa ( kat. území v SR st. PES 1 až 42 ) výrobnej oblasti s veľmi nízkym stupňom produkčnej výnosností - zatriedenie PES - 42. Podľa platnej územnoplánovacej dokumentácie obce Nolčovo, funkčné využitie pozemku vo výhľadovom pláne ostáva bez zmeny, t. j. jedná sa o pozemok mimo zastavaného územia obce , neurčený na zástavbu. O novom návrhu využívanía územia parc. KNE č. 277/3 oproti súčasnosti ( ťažba štrkopieskov a pod. ) zatiaľ územné rozhodnutie vydané Obecným úradom v Nolčove vydané nebolo a podľa vyjadrenia starostu obce p. Vladimíra Mihalika, s vydaním územného rozhodnutia na ťažbu štrkov obec v súčasnosti neuvažuje. Obec Nolčovo je samosprávnou obcou s počtom 237 obyvateľov. Oceňované pozemky v k. ú. Turany o celkovej výmere 17,38 81 ha sa nachádzajú mimo intravilánu obce Turany a to juhovýchodne od intravilánu obce v územnej lokalite situovanej medzi korytom rieky Váh a krpelianskym kanálom. Pozemky sú rovinaté, dostupné z centra obce Turany autom do 15 minút po dobre upravených cestách ( po ceste č. 18 s odbočením do obce Krpeľany a následne do miestnej časti Nové Krpeľany a prechode cez most ponad krpeliansky kanál , ďalej v pokračovaní po spevnenej komunikácii, ktorá vedie juhozápadným smerom až do blízkosti lávky cez rieku Váh do obce Nolčovo ( oceňované pozemky sú situované po pravej strane uvedenej spevnenej cesty západným smerom ). Ďalší prístup k oceňovaným pozemkom je možný po odbočení z kanálového mosta v pravo a v pokračovaní západným smerom po ľavo brežnej hrádzi krpelianskeho kanála ( Pozemky sú situované juhozápadne po ľavej strane kanála, parc. KNC č.3588/2 je od mosta cez kanál vzdialená cca 600 m). Z hľadiska kvality pozemky podľa pôdno-ekologického stupňa ( PES ) zodpovedajú produkčnej výnosností – zatriedeniu v 30. stupni PES, ktorá je charakterizovaná nižším stupňom výnosnosti. . Obec Turany je samosprávnou obcou s počtom 4369 obyvateľov. V súčasnej dobe Obec Turany na uvedenú lokalitu katastrálneho územia nemá vyhotovený ÚP – O, ani územný plán zóny. Obec Turany územným rozhodnutím č. OU-1683/10/P, zo dńa 7.12.2010, ktoré nadobudlo právoplatnosť 10.1.2011 vydalo rozhodnutie o novom využívaní územia na ťažbu štrkov na pozemku parc. KN č. 3585/4, 3586/5, 3587/4, 3588/6, 3589 a 3590/3 k. ú. Turany s celkovou plochou 4,74 ha Podľa vyjadrenia Obecného úradu v Turanoch v liste zo dňa 9.5.2013 na parc. KN č. 3588/6, 3590/3 a 3589, bolo vydané rozhodnutie o zmene využitia územia č. 1683/10/P, za účelom ťažby štrkov a následne dňa 14.9. 2012 rozhodnutím č. OU-1150/2012 , bola povolená zmena územného rozhodnutia pre účely zriadenia prevádzkového priestoru v rámci plánovanej ťažby štrkov na danom území. Zisťujem, že na predmetnej lokalite pozemkoch nie je vybudovaná žiadna infraštruktúra až na zabudované líniové stavby ( kanalizačné potrubie a VTL ), ktoré je zabudované na časti oceňovanej parcely. č. 2395/4 pri krpeľanskom moste a pokračuje západným smerom naprieč územím oceňovaných pozemkov. Vzhľadom na situovanie pozemkov v teréne, ich dostupnosť a kvalita, koeficient vyjadrujúci trh s poľnohospodárskou pôdou a jej predajnosť v súčasnosti na danej lokalite územia má výrazne vyššie požiadavky, ako ponuka v obciach podľa klasifikácie obcí e ) až h ) uvedenej v časti E. 3 zák. č. 492/ 2004 Z. z.. Zisťujem, že na realitnom trhu je dopyt po nehnuteľnostiach podobného typu v danej lokalite v prevahe s ponukou. Z tohto dôvodu zák. č. 582/2004 Z. z., prílohy č. 1 podľa ktorého je odvodená východisková hodnota ornej pôdy a trvalých trávnych porastov ( VHMJ €/m2) neakceptujem z dôvodu , že sa jedna o územnú lokalitu pozemkov, ktoré vo výhľadovom územnom pláne obcí môžu plniť aj iné funkcie v zmysle vyhlášky MŽP/ SR č. 55/2001 Z. z. Pri stanovení jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku vychádzam zo skutočnosti, že ide o lokalitu územia so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľnosti v okolí obce ( mesta ), na bývanie
7
alebo rekreáciu , kde podľa vyhlášky č. 254/2010 Z. z., jednotková východisková hodnota (VHMJ ) môže mať východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce ( mesta ), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľnosti napríklad na priemyselne využitie ( ťažba štrkov a pod ) pozemky môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce ( mesta ), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. Konštatujem, že na oceňovaných pozemkoch podľa druhu zaradenia, nie je vykonávaná intenzívna poľnohospodárska činnosť. Z uvedeného dôvodu všeobecná hodnota pozemkov (VŠHPOZ ) stanovujem s použitím vyhl. č. 492/2004 Z. z. v platnom znení , ako VŠH pozemkov s iným využitím. VŠH u pozemku – vodné plochy ( parc. 3586/5 ), bola stanovená v spolupráci so znalcom v odbore stavebníctva, odvetvie – odhad hodnoty nehnuteľnosti Ing. Jozefom Stehlíkom, číslo znalca 913215, ako znalcom konzultantom podľa ustanovenia § 16 zákona č. 382/2004 Z. z. v platnom znení. Vzhľadom na situovanie pozemkov v teréne VHMJ, stanovujem z východiskovej hodnoty mesta Martin, ktoré od daných pozemkoch sa nachádza len cca 15 km , pričom pozemky sú dostupné po dobre upravených cestách vlastným autom z centra mesta do 15 minút.
b) Vlastnícke a evidenčné údaje : A. Majetková podstata Kat. územie : Nolčovo - parcele zapísané na LV č. 827
Kat. územie : Turany - parcele zapísané na LV č. 5233, 3267, 5317, 2606, 2583, 2126, 5302 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby - podľa zápisu na vyššie uvedených listoch vlastníctva C. Ťarchy : - podľa zápisu na vyššie uvedených listoch vlastníctva, ktoré tvoria prílohu tohto znaleckého posudku c) Spôsob výpočtu : Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3, vyhlášky MS SR č. 492 /2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. MS SR č. 254/2010 Z. z.. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností uvedené v „ Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, “ vydanej Ústavom súdneho inžinierstva ŽU, Žilina, doplnené „ Zborníkom prednášok “ z mesiaca november/2010.
Vlastný výpočet, odvodzujem podľa nasledovného základného vzťahu : VŠHPOZ = M . VŠH MJ ( € ) kde M VŠHMJ
– výmera pozemku v m² – jednotková všeobecná hodnota pozemku
v €/m²
8
Stanovenie jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku : VŠHMJ = VHMJ . kPD ( €/m² ) kde VHMJ kPD
– jednotková východisková hodnota pozemku – koeficient polohovej diferenciácie
Jednotkovú všeobecnú hodnotu pozemku stanovujem pre skupinu pozemkov podľa nasledovného zaradenia : •
Parc. I. skup. pozemkov 3585/4, 3587/4, 3587/4, 3588/6, 3589, 3590/3
•
Parc. II. skup. pozemkov 3595/4, 3595/4, 3590/4, 3590/5, 3590/7, 3590/8 , 3590/2, 3593/5, 3595/5, 3595/6, 3595/7, 3595/8, 3595/9, 3588/2, 3588/3, 3590/6, 3590/9, 3590/10, 3595/11, 3595/12, 3590/12, 3590/13, 3595/14, 3595/15, 3595/16, 3595/17 2493/1, 2494/1, 2501, 2500/1, 2500/2, 2500/3, 2500/4, 2500/5, 3588/4, 3592/3, 3592/4, 3593/1 3593/2
•
Parc. III. skup. pozemkov 3592/6, 3590/15, 3594/1, 3594/2 ,3587/2, 3587/3, 3585/3, 3592/1, 3595/10, 2496/1, 2496/3, 3585/2 2498/1, 2498/3, 2495/1, 2495/3
•
Parc. IV. skup. pozemkov 3586/5
2. Výpočet všeobecnej hodnoty pozemku Stanovenie všeobecnej hodnoty pozemku (VŠHMJ ) VŠHMJ = VHMJ . kPD
( € / m² )
kde VHMJ - jednotková východisková hodnota pozemku kPD - koeficient polohovej diferenciácie
€ / m2
9
Hodnota pôdy podľa prílohy č. 1, 2 zákona č. 582/2004 Z. z. a zák. 254/2010 Z. z. VHMJ – Hodnota pozemku v € / m2
Okres
Kód KÚ
Názov KÚ
Orná pôda
Trvalé trávne porasty
Ostatné plochy
Vodné plochy
506 506
841218 865788
Nolčovo Turany
0,126 0,183
0,019 0,027
1,858
-
2. 1 Stanovenie hodnoty kPD
Podľa klasifikácie obce písm.d), časti E 3.1.1 9,96 9,96
:
Výpočet koeficienta polohovej diferencie ( kPD ) : kPD
=
kS . kV . kD . kP . kI . kZ . kR
Východisková hodnota pozemku ( VHMJ ) : Obec : Východisková hodnota :
€ / m²
Nolčovo, Turany 60 % z 9,96 EUR / m2 = 5,97 EUR / m2
VHMJ = 5,97 €/m²
10
Kat. územie : NOLČOVO
Hodnotiaci koeficient kS koeficient všeobecnej situácie kV koeficient intenzity využitia kD koeficient dopravných vzťahov kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku
kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient ponižujúcich faktorov
Popis situácie
Hodnota
3 – okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí
0,90
1 – veľmi malé využitie pre poľnohospodárske účely
0,90
1 – pozemky v odľahlých lokalitách bez možnosti využitia hromadnej dopravy, prístupové cesty čiastočne spevnené, cesta vlastným autom do centra obce alebo mesta v trvaní do 15 minút
0,80
5 – poľnohospodárska poloha
0,90
1 – bez technickej infraštruktúry (vlastné zdroje )
0,85
Zdôvodnenie : Vybavenosť pozemku sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia, cez vlastné, prípadne obecné pozemky ( elektrická, vodovodná, kanalizačná, plynová prípojka). Hodnota koeficientu je závislá od technickej a finančnej náročnosti súvisiacej s napojením
- pozemky na územiach na iné využitie – ťažba štrkov, než na aké slúžia v súčasnosti 1,20 - sa nevyskytuje
1,00
kPD
0,5948
(Koeficient polohovej diferenciácie)
11
Kat. územie : TURANY Hodnotiaci koeficient
Popis situácie
kS koeficient všeobecnej situácie
3 – okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí
1 – veľmi malé využitie pozemkov pre kV poľnohospodárske účely, so zástavbou koeficient intenzity využitia rodinných domov v širšom okolí
kD koeficient dopravných vzťahov
kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku
kZ koeficient povyšujúcich faktorov
kR koeficient ponižujúcich faktorov
I. Skup.
II. Skup.
III. Skup.
IV. Skup.
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,80
0,80
1 – pozemky v odľahlých lokalitách bez možnosti využitia hromadnej dopravy, prístup po dobre upravených cestách, doprava vlastným autom do centra okresného sídla v trvaní do 15 minút
0,80
5 – poľnohospodárska poloha
0,90
1 – bez technickej infraštruktúry (vlastné zdroje )
0,85
0,85
0,85
2,00
1,20
1,20
0,80
0,90
0,90
0,80
0, 80
Zdôvodnenie : Vybavenosť pozemku sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia, cez vlastné, prípadne obecné pozemky ( elektrická, vodovodná, kanalizačná, plynová prípojka). Hodnota koeficientu je závislá od technickej a finančnej náročnosti súvisiacej s napojením
- pozemky na územiach na iné využitie, než na aké slúžia v súčasnosti – ťažba štrkov - vodné plochy uvedené v príl. č.1 k vyhl. 79/ 1996 Z. z. , časti C , bod 1, v znení zmien a doplnkov - sa nevyskytuje - tvar a výmera pozemku nevyhovuje - vodné plochy po vyťaženom štrku
1,00 1,00
1,00 0,85 0,20
kPD (Koeficient polohovej diferenciácie)
0,9914 0,5948 0,5056 0,0829
12
2.2 Výpočet jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku : Kat. územie : NOLČOVO
LV číslo :
Parcela číslo :
Výmera m2
Hodnota kPD
VHMJ €/m2
VŠHMJ €/m2
VŠHPOZ EUR
827
277/3
8832
0,5948
5,97
3,550
31 353,60
Hodnota kPD
VHMJ €/m2
VŠHMJ €/m2
VŠHPOZ EUR
Kat. územie : TURANY
LV číslo :
Parcela číslo:
5233
3585/4 3586/5 3587/4 3588/6 3589 3590/3 2493/1 2494/1 SPOLU :
5810 5097 186 15595 1029 22461 2 36 50216
0,9914 0,0829 0,9914 0,9914 0,9914 0,9914 0,9914 0,9914
5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97
5,91 0,49 5,91 5,91 5,91 5,91 5,91 5,91
34 337,10 2 497,53 1 099,26 92 166,45 6 081,39 132 744,51 11,82 212,76 269 150,82
3267
3595/4 2501 Spolu:
7246 805 8051
0,5948 0,5948
5,97 5,97
3,55 3,55
25 723,30 2857,75 28 581,05
5317
3590/4 3590/5 3590/7 3590/8 2495/1 2495/3 Spolu :
2411 2399 3167 3172 40 52 11241
0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5056 0,5056
5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97
3,55 3,55 3,55 3,55 3,01 3,01
8 559,05 8 516,45 11 242,85 11 260,60 120,40 156,52 39 855,87
2606
3585/2 3590/12 3590/13 3592/3
22 4699 4235 449
0,5056 0,5948 0,5948 0,5948
5,97 5,97 5,97 5,97
3,01 3,55 3,55 3,55
66,22 16 681,45 15 034,25 1 593,95
Výmera m2
13
3592/4 3593/1 3593/2 3595/14 3595/15 3595/16 3595/17 2498/1 2498/3 Spolu :
533 541 525 4671 2291 4250 2168 164 45 24593
0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5056 0,5056
5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97
3,55 3,55 3,55 3,55 3,55 3,55 3,55 3,01 3,01
1 892,15 1 920,55 1 863,75 16 582,05 8 133,05 15 087,50 7 696,40 493,64 135,45 87 180,41
2583
3590/15 3591/2 3592/6 3593/4 3593/5 3594/1 3594/2 3595/5 3595/6 3595/7 3595/8 3595/9 2500/1 2500/2 2500/3 2500/4 2500/5 Spolu :
89 2564 184 1737 4642 103 1021 8335 6336 4307 8628 5443 766 110 255 576 924 46020
0,5056 0,5948 0,5056 0,5948 0,5948 0,5056 0,5056 0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5948 0,5056
5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97
3,01 3,55 3,01 3,55 3,55 3,01 3,01 3,55 3,55 3,55 3,55 3,55 3,55 3,55 3,55 3,55 3,55
267,89 9 102,20 553,84 6 166,35 16 479,10 310,03 3 073,21 29 589,25 22 492,80 15 289,85 30 629,40 19 322,65 2 719,30 390,50 798,75 2 044,80 3 980,20 163 210,12
2126
3587/2 3587/3 3588/2 3588/3 3588/4 Spolu :
4 32 9310 9110 1829 20285
0,842 0,842 0,991 0,991 0,991 0,991
5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97
3,01 3,01 3,55 3,55 3,55 3,55
12,04 96,32 33 050,50 32 340,50 6 492,95 71 992,31
5302
3585/3 3590/6 3590/9 3590/10 3592/1 3595/10 3595/11 3595/12 2496/1 2496/3 Spolu :
14 2634 3784 2947 204 243 2874 612 80 83 13475
0,842 0,991 0,991 0,991 0,842 0,842 0,991 0,991 0,842 0,842
5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97 5,97
3,01 3,55 3,55 3,55 3,01 3,01 3,55 3,55 3,01 3,01
42,14 9 350,70 13 433,20 10 465,40 614,04 731,43 10 202,70 3 616,92 240,80 249,83 48 947,16
CELKOM k. ú. Turany
708 917,74
14
Pozemky k. ú. Nolčovo .................................. 31 353, 60 EUR Pozemky k. ú. Turany ...................................... 708 917, 74 EUR ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------CELKOM : 740 271, 34 EUR Z a o k r ú h l e n e : ........................................ 740 000,-- EUR ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Výpočet všeobecnej hodnoty je vrátane dane z pridanej hodnoty.
III. Záver VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKOV Kat. územie :
LV číslo :
Výmera spolu m2
Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ EUR
NOLČOVO
827
8832
31 353, 60
TURANY
5233 3267 5317 2606 2583 2126 5302
50216 8051 11241 24593 46020 20285 13475
269 150, 82 28 581, 05 39 855, 87 87 180, 41 163 210, 12 71 992, 31 48 947, 16 708 917,74
-
182713
740 271, 34
Spolu :
CELKOM
Všeobecnú hodnotu pozemkov zapísaných na LV č. 827, 5233, 3267, 5317, 2606, 2583, 2126 a 5302, k. ú. Nolčovo a Turany o celkovej výmere 182713 m2, stanovujem zaokrúhlene na celé tisíc eurá v celkovej finančnej sume :
740 000, -- EUR Slovom : Sedemstoštyridsaťtisíc eur.
15
Z toho : spoluvlastnícky podiel vo vlastníctve : BW a.s. , so sídlom Rakovo, 038 42 Príbovce, IČO : 35 753 706, zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu Žilina, oddiel : Sa, vložka číslo 10241/L je nasledovný : -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
List vlastníctva číslo :
Katastrálne územie : NOLČOVO
Parcela číslo :
827
277/3
Výmera m2
8832
Druh pozemku
Trvalé trávne porasty
VŠHPOZ EUR
31 353, 60
Spoluvlastnick ý podiel BW a.s. 038 42 Rakovo
1/1
Všeobecná hodnota VŠHPOZ EUR
31 353, 60
Katastrálne územie : TURANY 3585/4
5810
3586/5
5097
3587/4
186
3588/6
15595
3589
1029
3590/3
22461
2493/1
2
2494/1
36
5233
3267
SPOLU :
50216
3595/4
7246
2501
805
SPOLU:
8051
3590/4
2411
Orná pôda Vodné plochy Orná pôda Ostatné plochy Ostatné plochy Ostatné plochy Orná pôda Orná pôda
Orná pôda Orná pôda Orná pôda
34 337,10
1/1
34 337,10
2 497,53
1/1
2 497,53
1 099,26
1/1
1 099,26
92 166,45
1/1
92 166,45
6 081,39
1/1
6 081,39
132 744,51
1/1
132 744,51
11,82
1/1
11,82
212,76
1/1
212,76
269 150,82
-
269 150,82
25 723,30
5/6
21 436,08
2857,75
5/6
2 381,45
28 581,05 8 559,05
23 817.53 11/16
5 884,34
16
5317
3590/5
2399
3590/7
3167
3590/8
3172
2495/1
40
2495/3
52
SPOLU:
11241
3585/2
22
3590/12
4699
3590/13
4235
3592/3
449
3592/4
533
3593/1
541
3593/2
525
3595/14
4671
3595/15
2291
3595/16
4250
3595/17
2168
2498/1
164
2498/3
45
2606
SPOLU :
Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda
3590/15
89
3591/2
2564
3592/6
184
3593/4
1737
3593/5
4642
3594/1
103
3594/2
1021
11/16
5 855,05
11 242,85
11/16
7 729,45
11 260,60
11/16
7 741,66
120,40
11/16
82,77
156,52
11/16
107,60
39 855,87 Orná pôda Orná pôda Orná pôda Ostatné plochy Ostatné plochy Trvalé tr. porasty Trvalé tr. porasty Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda
24593
2583
8 516,45
27 400,87
66,22
1/2
33,11
16 681,45
1/2
8 340,72
15 034,25
1/2
7 517,12
1 593,95
1/2
796,97
1 892,15
1/2
946,07
1 920,55
1/2
960,27
1 863,75
1/2
931,87
16 582,05
1/2
8 291,02
8 133,05
1/2
4 066,52
15 087,50
1/2
7 543,75
7 696,40
1/2
3 848,20
493,64
1/2
246,82
135,45
1/2
67,72
87 180,41 Orná pôda Orná pôda Ostatné plochy Trvalé tr. porasty Trvalé tr. porasty Orná pôda Orná pôda
267,89 9 102,20 553,84 6 166,35 16 479,10 310,03 3 073,21
43 590,16 227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503
93,87 24,81 3 189,56 843,18 187,06 51,30 2 160,79 571,22 5 774,55 1 526,54 108,63 28,71 1 076,90 283,54
17
3595/5
8335
3595/6
6336
3595/7
4307
3595/8
8628
3595/9
5443
2500/1
766
2500/2
110
2500/3
255
2500/4
576
2500/5
924
SPOLU :
29 589,25
227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503
10 368,57 2 741,00 7 881,85 2 083,62
Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda
15 289,85 227087/648048 3752/40503 30 629,40 227087/648048 3752/40503 19 322,65 227087/648048 3752/40503 2 719,30 227087/648048 3752/40503
5 357,82 1 416,37 10 733,05 2 837,35 6 770,98 1 789,95 952,88 251,90
Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda
46020
3587/2
4
3587/3
32
3588/2
9310
3588/3
9110
3588/4
1829
SPOLU :
20285
2126
5302
Orná pôda Orná pôda
3585/3
14
3590/6
2634
3590/9
3784
3590/10
2947
3592/1
204
3595/10
243
3595/11
2874
3595/12
612
2496/1
80
22 492,80
390,50 798,75 2 044,80 3 980,20
227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503 227087/648048 3752/40503
163 210,12 Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda
12,04
599/4320
1,66
96,32
599/4320
13,35
33 050,50
599/4320
4 582,64
32 340,50
599/4320
4 484,24
6 492,95
599/4320
900,29
71 992,31 Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda Ostatné plochy Orná pôda Orná pôda Orná pôda Orná pôda
136,83 36,17 279,89 73,99 716,53 189,42 1 394,72 368,70 72 302,25
9 982,18
42,14
1/18
2,33
9 350,70
1/18
519,48
13 433,20
1/18
746,28
10 465,40
1/18
581,41
614,04
1/18
34,11
731,43
1/18
40,63
10 202,70
1/18
566,81
3 616,92
1/18
200,94
240,80
1/18
13,37
18
2496/3 SPOLU:
83 13475
Orná pôda
249,83
1/18
48 947,16
13,87 2 719,22
SÚČET VŠEOBECNEJ HODNOTY CELKOM, EUR Z A O K R Ú H L E N E na celé tisíc eura ..................................................... =
480 316,63 480 000,---
Slovom : Štyristoosemdesiat tisíc eur.
V Žiline, dňa 20.05.2013
Ing. Tobiáš Palutka Súdny znalec :
19
IV. Prílohy
Tento znalecký posudok obsahuje nasledovné prílohy : •
Listy vlastníctva LV č. 827 - k. ú. Nolčovo, LV č. 5233, 3267, 5317, 2606, 2583, 2126 a 5302 k. ú. Turany, vydané Správou katastra Martin, dňa 24.04.2013
•
Kópia z mapy PK k. ú. Nolčovo , Mapový list 1, vydaná Správou katastra Martin, dňa 24.04. 2013 a mapy trigonometrickej siete určeného operátu – bez overenia.
•
Kópia z mapy KNE k. ú. Turany, Mapový list č. 5, vydaná Správou katastra Martin, dňa 24.04.2013
•
Kópie katastrálnej mapy na parcele KNC, Vektorová mapa v M 1 : 3000, vydané Správou katastra Martin, dňa 24.04.2013 – územie parciel vyznačené červenou čiarou
•
Fotodokumentácia záujmového územia oceňovaných parciel, k. ú. Nolčovo a Turany
•
Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku predložená spol. LICITOR group, a.s. Tajovského 5, 010 01 Žilina, zo dňa 05.04.2013, zapísaný v OR OS Žilina, vložka 10476/L
20
V. Znalecká doložka Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky v Bratislave pod čís. spisu : 135/05-51, s účinnosťou od 1.8.2005, pre odbor : Poľnohospodárstvo Odvetvie : Odhad hodnoty poľnohospodárskej pôdy Rastlinná produkcia ( všeobecná aj špeciálna ) Živočíšna produkcia ( všeobecná aj špeciálna ) Evidenčné číslo znalca : 912638 Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 05/2013 znaleckého denníka č.2. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu číslo : 05/2013.
Ing. Tobiaš Palutka Súdny znalec :
21
22
