462011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2742/462011 o ceně rodinného domu č.p. 144 s příslušenstvím na p.č. 1438 - zastavěné ploše a nádvoří, p.č. 1438 - zastavěné plochy a nádvoří a p.č. 1439 - zahrady v obci Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice.

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 Novodvorská 1010/14 142 01 Praha Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitostí ve věci exekučního řízení na základě usnesení o ustanovení znalce ze dne 14.7.2011, spisová značka: 046 Ex 326/10 - 22.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 27.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál tel.: 554711625, 603934239 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bruntále 10.11.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitostí spojené s výkonem exekuce na základě usnesení, které vydal Okresní soud Bruntál, dne 4.1.2011, č.j. 19 EXE 2915/2010-22, kterým byla nařízena exekuce podle vykonatelného exekučního titulu - rozsudek č.j 14 Co 144/2009-160, který vydal Krajský soud Brno, dne 29.4.2010. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Karla Čapka 144/12 793 95 Město Albrechtice Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Město Albrechtice Katastrální území: Město Albrechtice Počet obyvatel: 3 579 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 54,1207 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 54,12 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.10.2011 za přítomnosti Karla Juříčka. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 4, Novodvorská 1010 - P.O.B. 44, 142 00 Praha 4, ze dne 14.7.2011 - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 134, ze dne 31.10.2011 - Kopie katastrální mapy, mapový list č. KRNOV 7-0/42, ze dne 10.11.2011 - Fotodokumentace - Mapa oblasti s polohou rodinného domu - Informace z www.sreality.cz - Vlastní databáze nemovitostí - Skutečnosti zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 134 pro obec Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice, zapsán: Juříček Karel, Josefa Brabce 2883/29, Moravská Ostrava, 520702/061 702 00 Ostrava 2

-36. Dokumentace a skutečnost Skutečný stav užívání nemovitosti je v souladu s právním stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č.p. 144 s příslušenstvím, který je zděný, přízemní, částečně podsklepený s podkrovím. Nachází se v jižní okrajové části obce Město Albrechtice v ulici Karla Čapka při křižovatce s ulicí Dvořákovou. RD je napojen závěsným kabelem na elektrovodnou síť NN, vodovodní a plynovodní řad. Odkanalizování je do vybiratelné jímky. V místě je možnost napojení na kanalizaci. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci ulice Karla Čapka na p.č.2224 - silnici, ostatní ploše ve vlastnictví Moravskoslezského kraje. Na pozemku zahrady se nacházejí hustě rostoucí ovocné dřeviny, převážně jabloně a okrasné dřeviny. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p.144 b) Porosty b1) Ovocné a okrasné dřeviny. c) Pozemky c1) P.č. 1438 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1439 - zahrada

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p.144 - § 26a Základy jsou z prostého betonu. Svislé konstrukce jsou vyzděny z cihel, obvodové zdivo je tl. 450 mm. Stropy nad podzemím jsou železobetonové, v nadzemní části trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová z vázaného krovu. Krytina na bednění je z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné štukové. Soklové zdivo kamenné. Vnitřní omítky vápenné hladké a štukové. Keramické obklady. Schodiště do podzemí cihelné. Do podkroví dřevěné. Dveře dřevěné rámové náplňové. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností jsou dřevěné palubkové. Ostatní z betonové, keramické dlažby a cementového potěru. Vytápění je plynovými přímotopy s možností lokálního vytápění na pevná paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová, jištění pojistkami. Bleskosvod instalován není. Rozvod teplé a studené vody je v pozinkovaném potrubí. Zdrojem teplé vody je elektrický zásobníkový ohřívač vody. Instalace zemního plynu je provedena. Odkanalizování je do žumpy. V kuchyni je kombinovaný sporák. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem. WC splachovací. Velikost 3+1 s příslušenstvím. Stáří a stavebně technický stav: Stáří je, odhadem, 75 roků. Stavebně technický stav je zhoršený, Údržba je zanedbaná, RD se nachází v původním stavu bez jakýchkoliv oprav a úprav. Tento stav je patrný z opadané fasády, zejména u jihozápadní části stavby. Vedlejší stavbou, příslušenstvím, je dřevěná kůlna s pultovou střechou, stojící samostatně při RD ze severní strany. Venkovními úpravami je přípojka elektro, vodovodní a plynová přípojka, žumpa, zpevněné plochy, oplocení ze strojového pletiva, vrata a vrátka s drátěnou výplní. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 75 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Podzemí (1.PP): Přízemí (1.NP): Podkroví: Název podlaží Podzemí (1.PP):

6,70*4,50 6,70*10,00+2,10*1,70 4,00*10,00 Zastavěná plocha 30,15 m2

= = =

30,15 m2 70,57 m2 40,00 m2 Konstrukční výška 2,30 m

-570,57 m2 40,00 m2

Přízemí (1.NP): Podkroví: Obestavěný prostor: Spodní stavba : (6,70*4,50)*(2,30) Vrchní stavba : (6,70*10,00+2,10*1,70)*(2,80) Zastřešení : 6,70*10,00*(1,00+4,00*0,5) Podezdívka : (6,70*5,50+2,10*1,70)*0,90 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

2,80 m 2,50 m

69,35 m3 197,60 m3 201,00 m3 36,38 m3 504,33 m3

= = = = =

ZP1 = 70,57 m2 ZP = 140,72 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,99 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

č.

Vi

I

typ A

III III II II III

0,00 0,00 0,00 0,01 0,00

II III I III II

-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00

III III III

0,01 0,00 0,85

Koeficient pro stáří 75 let: 0,70 12

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,70 = 0,583 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a

č.

Pi

I II

0,00 0,02

II III II

-0,01 0,00 0,00

-6služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji Nezaměstanost překračuje krajský průměr. V obci M. Albrechtice činí 11,6, %, v bruntálském okrese 14,3, %. 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

II

0,00

III

0,00

II I

0,00 -0,04

III II

0,00 0,00

12

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

II

-0,05

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,583 * 0,970 * 0,950 = 0,537 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m3 * 0,537 = 1 660,40 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 660,40 Kč/m3 * 504,33 m3 = 837 389,53 Kč Rodinný dům č.p.144 - zjištěná cena =

837 389,53 Kč

b) Porosty b1) Ovocné a okrasné dřeviny. Na pozemku, p.č.1439 - zahradě se nacházejí ovocné a okrasné dřeviny. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:

*

51 306,41 1286 1019 40 654,15 0,065

-7Cena smíšeného porostu:

=

Ovocné a okrasné dřeviny. - zjištěná cena

2 642,52 =

2 642,52 Kč

c) Pozemky c1) P.č. 1438 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1439 - zahrada

- § 27 - § 32

P.č. 1438 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna rodinným domem č.p. 144 , vedlejší stavbou a tvoří nádvoří. P.č. 1439 - zahrada tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 144 a p.č. 1438 - zastavěnou plochou a nádvořím. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 267,00 54,12

zastavěná plocha a nádvoří 1438 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 14 450,04 14 450,04

10 % 10 % + * *

1 445,15 895,04 0,5890 2,1690 20 306,57

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 54,12 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 019,00 54,12

zahrada 1439 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Cena [Kč] 55 148,28 55 148,28

10 % 10 % + * * *

5 514,83 60 663,11 0,4000 0,5890 2,1690 30 999,84

P.č. 1438 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1439 - zahrada

- zjištěná cena

=

51 306,41 Kč

-8-

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.144 = b) Ovocné a okrasné dřeviny. = c) P.č. 1438 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1439 - zahrada =

837 389,53 Kč 2 642,52 Kč 51 306,41 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

891 338,46 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

891 340,- Kč

slovy: Osmsetdevadesátjednatisíctřistačtyřicet Kč Výše zjištěná cena ze zároveň cenou obvyklou, ve smyslu § 2, odst. (1), zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. V ceně obvyklé nejsou zohledněny aktuální výše pohledávek plynoucích z omezení vlastnických práv uvedených v části C/LV č. 134 pro obec Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice, vedeného u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Krnov, viz.: Příloha. V Bruntále, 10.11.2011 Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál tel.: 554711625, 603934239 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j. Spr. 2315/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2742/462011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 134/2011.

-9-

E. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 134, ze dne 31.10.2011 - Kopie katastrální mapy, mapový list č. KRNOV 7-0/42, ze dne 10.11.2011 - Fotodokumentace - Mapa oblasti s polohou rodinného domu