3545

DD9

Elektronická verze

Vyhotovení č.:

E

Znalecký posudek č. 034-2015/3545 O ceně p.p.č. 26 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63 spolu s příslušenstvím a pozemky p.p.č. 59 - zahrada a p.p.č. 231/2 - zahrada v obci 571407 - Hluboká, k.ú. 639559 - Hluboká u Skutče, okres Chrudim DODATEK č. 1

Vlastník nemovitosti:

Na listu vlastnictví číslo 336 pro k.ú. 639559 - Hluboká u Skutče je zapsáno vlastnické právo pro Jaroslav Flégr, nar.: 20.6.1957 Blanka Flégrová, nar.: 4.,1.1945

... 1/2 ... 1/2

Objednatel posudku:

BTF Management a.s. V Olšinách 16/82, 100 00 Praha 10

Dodatek posudku vypracoval dne 29. října 2015:

Petr Brodský, Třibřichy 5. 537 01 Chrudim

Dodatek posudku obsahuje 15 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

Znalecký posudek č. 034-2015/3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 2 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Úvodní část dodatku posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro zpeněžení souboru nemovitých věcí dražbou podle § 13 zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. Dodatek posudku je vypracován jako aktualizace ceny před opakovanou dražbou Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 9. března 2015. Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění. Ke dni zpracování dodatku nebyly zjištěny okolnosti svědčící o možné změně zjištěné ceny s vyjímkou ceny samostatné zahrady. Stručný popis Předmětem ocenění je p.p.č. 26 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63 spolu s příslušenstvím a pozemky p.p.č. 59 - zahrada a p.p.č. 231/2 - zahrada v obci 571407 - Hluboká, k.ú. 639559 - Hluboká u Skutče, okres Chrudim Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 29. října 2015

Nález, výměry a ocenění Seznam oceněných položek 1 - p.p.č. 26 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63 2 - p.p.č. 231/2 - zahrada


1 - p.p.č. 26 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63

Nález: Samostatně stojí rodinný dům z roku 1920. Stavba, jako téměř všechny obytné stavby na venkově v té době měla provedenu hospodářskou část, to jest chlívek pro chov užitkového zvířectva a stodolu pro skladování píce a nářadí, v současnosti se však tyto části využívají jako pomocné prostory obytné části a ve stodole je umístěna kotelna se skladem paliva a komora, v části navazující na obytnou je zřízena koupelna se záchodem (nedokončeno) a komora. Dům je proveden z tradičních materiálů (kombinace cihelného (nadzemní část) a kamenného (sklep) zdiva, stodola a zadní část koupelny s komorou rovněž z kamene, směrem k zahradě terén stoupá, takže úroveň terénu je zde cca 30 cm pod rovinou okapu střechy a celá zadní stěna domu i stodoly je tak zasypána zeminou. V původní obytné části jsou provedeny trámové stropy, koupelna a komora mají stropy z cihelných kleneb do I nosníků, krov sedlový s původní cementopískovou krytinou, osazeny jsou okapy a svody, provedeno oplechování střechy a parapetů. V domě se nacházejí celkem dvě obytné místnosti, z nichž jedna slouží jako obytná kuchyň, ze vstupní chodby je dále vstup do koupelny, spíže a komory v původní hospodářské části, do sklepa, na půdu a východ na zahradu. U tohoto východu jsou provedeny dvě dřevěné přístavby (kolny), které jsou v tak špatném technickém stavu, že hodnotu nemovitosti spíše snižují. V kuchyni je instalována linka s dřezem a malým zásobníkovým ohřívačem vody, elektrický sporák,proveden obklad stěny za linkou, v chodbě původní litinové umyvadlo s odpadem, koupelna s vanou a elektrickým 200 litrů elektroakumulačním zásobníkem, umyvadlem a záchodem zcela nedokončena (nejsou obklady, dlažby, nedokončené zednické práce). Vytápění budovy kotlem ÚT na pevná paliva, umístěným v původní stodole, sklad paliva tamtéž. TUV lze v topné sezóně připravovat ohřevem z kotle ÚT. Dům je napojen na rozvodnou elektrickou síť, obecní vodovod a kanalizaci, plyn není k dispozici. Vstup do domu je řešen ze silnice Perálec - Luže vraty na dvorek, který je zpevněný dlažbou, ohrazen zděným oplocením s ocelovými vraty a vrátky směrem k silnici, u stodoly stojí zděná kolna (původní chlívek pro drůbež). Tyto stavby a venkovní úpravy však leží na pozemku jiného vlastníka (obec Hluboká) a činí tak poměrně zásadní právní závadu celé nemovitosti. Podle kombinace leteckého snímku a katastrální mapy se zdá, že i část stodoly stojí na pozemku obce, k dokázání této domněnky by však bylo třeba provést geogetické zaměření. Dalším příslušenstvím jsou dvě dřevěné kolny u západní stěny domu, provizorní opěrné zdi a skleník v zahradě, vše ve velmi zanedbaném stavu. V obci jsou k dispozici voda, elektro a kanalizace, všechny sítě zaveden, dopravní dostupnost, zejména v zimě mírně zhoršená, dispozici autobusová přeprava. Celkově nepříliš atraktivní nemovitost v dosti zanedbaném technickém stavu, spíše jako rekreační objekt než k trvalému bydlení.

Pohled ze silnice, příjezd od Skutče


Pohled ze silnice. Vrata, vrátka, plot, dlažba na dvoře a kolna na cizím pozemku (obec Hluboká)

Pohled z úrovně zahrady. Štítová zeď stodoly popraskaná a vyboulená.


Koupelna

Kotel ÚT v bývalé stodole

Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví

rodinný dům samostatný cihlová novostavba fyzická osoba

Výměry a dispozice Podlaží

výměry

1.NP

10,17 x 8,01 + 4,76 x 5,5

Zastavěná plocha celkem

zastavěná plocha [m2] 107,64 107,64 m2

Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Data vzorků byla získána z realitního portálu www.reality.cz se souhlasem provozovatele.

Vzorek 1 Rodinný dům, Předhradí u Skutče, Předhradí Naše realitní kancelář nabízí k prodeji rodinný dům (chalupu) v obci Předhradí u Skutče. Celková plocha pozemku činí 1.266 m². Dům je určený k rekonstrukci dle vlastních představ. Součástí prodeje je slunná zahrada s ovocnými stromy. V obci školka, obchod, restaurace, jinak veškerá občanská vybavenost ve 4 km vzdálené Skutči. Nemovitost je vhodná jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. V okolí nepřeberné množství využití volného času (turistické a cyklistické trasy, houbaření, koupání). Pro další informace kontaktujte realitního makléře.


Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka STG-086139 11.03.2015

Nabídková cena Ku = 0,80

900 000,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu

(86139)


smíšená vesnický dům před rekonstrukcí neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha

76,00 m2

Pozemky Pol. číslo 1

pozemek

výměra [m2] 1 266

Pozemek celkem

Celkem

1 266

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 2 3 3 4 4 5

hodnota *) faktoru [%] +5 +5 +10 +5 0 +50 +25

Poloha Využitelnost Technický stav Vybavení Vliv příslušenství Pozemek Právní závady

součet skupiny [%] +5 +5

koef. Kf

+15 +50 +25 2,37727

Kf = 1,05 x 1,05 x 1,15 x 1,50 x 1,25 = *)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí 2

2

Hv = 900 000,00 Kč x 0,80 / 76,00 m x 107,64 m / 2,37727 = 428 957,00 Kč Míra shody (váha) 1


Vzorek 2 Prodej, rodinný dům 10+kk, Luže Prodej třípodlažního rodinného domu v obci Luže. V podsklepení se nachází garáž, kotelna, prádelna, sušárna a sklep. V zadním traktu bezbariérový byt 2+kk. V 1. NP kuchyň, tři pokoje, koupelna, WC. Ve 2. NP 4+kk s vlastním sociálním zařízením, vytápění po kompletní rekonstrukci. K domu patří samostatná garáž, zahrada. Veškerá občanská vybavenost v obci.


www.reality.cz - nabídka W81-420105 11.03.2015


2 770 000,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


samostatný cihla velmi dobrý, rok výstavby: 1986, rok rekonstrukce: 2001 neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha Podlahová plocha

166,00 m2 810,00 m2

Pozemky Pol. pozemek číslo 1 Pozemek celkem Celkem

výměra [m2] 810 810



Kf = 1,10 x 1,15 x 1,35 x 1,45 x 1,25 = *)

hodnota *) faktoru [%] +10 +15 +20 +15 +20 +25 +25

součet skupiny [%] +10 +15

koef. Kf

+35 +45 +25 3,0953

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí


Hv = 2 770 000,00 Kč x 0,80 / 166,00 m2 x 107,64 m2 / 3,0953 = 464 229,00 Kč Míra shody (váha) 1

Vzorek 3 Prodej RD č.p. 56 s pozemky stpč. 159 a ppč. 344/4 k.ú. Nové Hrady u Skutče Předmětný majetek se nachází ve starší zástavbě na okraji obce Nové Hrady. Přístup k němu je po nezpevněné veřejné komunikaci. Dům není užíván, jeho technický stav je zhoršený.Rodinný dům č. p. 56 byl postaven v roce 1938. Tento dům o velikosti 4 + 1 s úplným příslušenstvím je nepodsklepený, má 1 nadzemní podlaží s obytným podkrovím a je zastřešen sedlovou střechou. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektrický proud a plynovod. V 1. NP se nachází veranda, chodba, kotel ústředního topení, 2 pokoje, kuchyň, spíž, WC, koupelna a schodiště do podkroví. V podkroví se nachází chodba, 2 pokoje a vstup do půdního prostoru. Z chodby 1. NP je vstup na zahradu se zemním sklepem, který je z důvodu vysoké hladiny spodní vody zatopen do výše cca 15 cm. U domu byla v roce 1962 postavena garáž se skladem dřeva a chlévem a v roce 1980 dřevěná kolna. K domu dále patří skleník, venkovní úpravy (přípojka vody, plynová, kanalizační a elektro, žumpa, zpevněné plochy, ploty, vrata, betonový kompost, věšák na prádlo) a trvalé porosty (okrasné dřeviny).Dle územně plánovací informace jsou pozemky stavební parcela číslo 159 a pozemková parcela číslo 344/ 4 v katastrálním území Nové Hrady u Skutče a obci Nové Hrady součástí funkční plochy BV plochy bydlení v rodinných domech - venkovské. Na prodávaném majetku se nachází nebo zasahuje ochranným pásmem energetické zařízení typu: nadzemní sítě, společnosti ČEZ Distribuce, a. s.; sítě elektronických komunikací, společnosti Telefónica Czech Republic, a. s.; sítě ve správě VS Chrudim, a. s.; a plynárenská zařízení: STL plynovodní přípojka PE d32 pro č. p. 56 v obci Nové Hrady, společnosti RWE Distribuční služby, s. r. o. Zastavěná plocha 67.2 m2 (měřeno)


www.reality.cz - nabídka BQ9-072015 11.03.2015




samostatně stojící neuvedeno špatný neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha Podlahová plocha

67,00 m2 131,00 m2

Pozemky Pol. číslo 1

pozemek Pozemek celkem

Celkem

výměra [m2] 377 377




hodnota faktoru [%] *) -5 +5 0 +5 +5 0 +15

Kf = 0,95 x 1,05 x 1,05 x 1,05 x 1,15 =

součet skupiny [%] -5 +5

koef. Kf

+5 +5 +15 1,26471

*)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 390 000,00 Kč x 0,80 / 67,00 m2 x 107,64 m2 / 1,26471 = 396 335,00 Kč Míra shody (váha) 1

Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3

428 958,00 Kč 464 230,00 Kč 396 337,00 Kč

Vážený průměr hodnot

429 842,00 Kč

Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti

430 000,00 Kč

Odhad tržní hodnoty "1 - p.p.č. 26 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63" 430 000,00 Kč

2 - p.p.č. 231/2 - zahrada Nález: Pozemek evidovaný v KN jako zahrada se nachází mimo zastavěnou část obce, je svažitý, bez přístupové cesty. Na pozemku se nacházejí ovocné porosty ve stáří cca 80 let, zcela neošetřované a proschlé, na části pozemku silný náletový podrost plevelných dřevin. Obvyklá cena zjištěna porovnatelně jako u zemědělské půdy podle BPEJ. Pozemek je dotčen změnou právního vztahu: Z-1176/2015. Katastrálnímu úřadu byla doručena listina k záznamu právních vztahů nebo k zápisu jiných údajů do katastru nemovitostí nebo k zápisu poznámky dne 10.02.2015, plomba u nemovitostí, které mají být dotčeny záznamem nebo zápisem poznámky byla vyznačena dne 13.02.2015. Podle dostupných informací byly v katastrálním území Hluboká u Skutče zahájeny pozemkové úpravy, po jejich ukončení tedy může dojít ke změně evidované výměry pozemku nebo ke změně či narovnání vlastnické hranice. Obvyklou cenu pozemku tato skutečnost v zásadě neovlivňuje.


Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví

zahrada fyzická osoba

Výměry Pol. číslo 1

pozemek

výměra [m2] 1 586

231/2 – zahrada

Celková výměra

1 586

Ocenění Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků – dále jen „vzorky“. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vpoz / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vpoz Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného pozemku, cenotvorný koeficient.

Vzorek 1 Zemědělská půda, Proseč u Skutče - Podměstí, okres Chrudim Nabídková cena Ku = 0,80



zemědělský a lesní neuvedeno



pozemek pozemek

výměra [m2] 10 645

Celková výměra

10 645

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 2 3

hodnota faktoru [%] *) +5 +5 +5

Poloha Dostupnost Svažitost

součet skupiny [%] +5 +5 +5

koef. Kf

1,15763

Kf = 1,05 x 1,05 x 1,05 = *)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 170 000,00 Kč x 0,80 / 10 645,00 m2 x 1 586,00 m2 / 1,15763 = 17 504,00 Kč Míra shody (váha) 1

Vzorek 2 Zemědělská půda, Proseč u Skutče, okres Chrudim Nabídková cena Ku = 0,80





pozemek pozemek

výměra 2 [m ] 2 183

Celková výměra

2 183





koef. Kf

1,15763

Kf = 1,05 x 1,05 x 1,05 = *)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí 2

2

Hv = 35 000,00 Kč x 0,80 / 2 183,00 m x 1 586,00 m / 1,15763 = 17 573,00 Kč Míra shody (váha) 1


Vzorek 3 Zemědělská půda Načešice, okres Chrudim. Rovinatý pozemek u lesíka, vysoká bonita, při rychlém jednání sleva Nabídková cena Ku = 0,75








koef. Kf

1,728

Kf = 1,20 x 1,20 x 1,20 = *)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 99 000,00 Kč x 0,75 / 3 388,00 m2 x 1 586,00 m2 / 1,728 = 20 115,00 Kč Míra shody (váha) 1

Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3

17 504,00 Kč 17 573,00 Kč 20 115,00 Kč

Vážený průměr hodnot

18 397,00 Kč

Odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku

18 000,00 Kč 18 000,00 Kč

Odhad tržní hodnoty p.p.č. 231/2 - zahrada

Závěrečná rekapitulace 1 - p.p.č. 26 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63 2 - p.p.č. 231/2 - zahrada

430 000,00 Kč 18 000,00 Kč 448 000,00 Kč

Celkem slovy: čtyřistačtyřicetosmtisíc Kč Z toho ideální ½ činí: 448 000,00 Kč * ½

slovy: dvěstědvacetčtyřitisíce Kč

=

224 000,00 Kč


Závěrečná část dodatku posudku Obvyklá cena ideální 1/2 p.p.č. 26 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63 spolu s příslušenstvím a pozemky p.p.č. 59 - zahrada a p.p.č. 231/2 - zahrada v obci 571407 - Hluboká, k.ú. 639559 - Hluboká u Skutče, okres Chrudim, činí ke dni ocenění, to jest

ke dni 29. října 2015

224 000,00 Kč slovy: dvěstědvacetčtyřitisíce Kč

V Třibřichách, dne 29. října 2015


Dokumentace

Katastrální mapa a letecký snímek

Obec Hluboká

Jihovýchodní část okresu Chrudim


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 034-2015/3545 ve znaleckém deníku včetně dodatku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu 201503401. V Třibřichách, dne 29. října 2015

Petr Brodský Třibřichy 5 537 01 Chrudim

3545

Recommend Documents