3524

DC4

Elektronická verze Vyhotovení č.:

E

Znalecký posudek č. 013-2015/3524 O ceně vymezené jednotky č. 31/2 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a pozemku p.p.č. 1110 - zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p. 31 jakož i se spoluvlastnickým podílem na p.p.č. 1109 - zahrada, vše v obci 532053 KLADNO, k.ú. 665169 - Dubí u Kladna, okres Kladno

Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo 31504 pro k.ú. 665169 - Dubí u Kladna je zapsáno vlastnické právo pro SJM Antonín Novák, nar.: 4.10.1959 a Věra Nováková, nar.: 11.1.1961 Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a zastavěném pozemku je zapsán na listu vlastnictví číslo 31502 pro k.ú. 665169 - Dubí u Kladna a činí 133/266 Spoluvlastnický podíl na p.p.č. 1109 - zahrada je zapsán na listu vlastnictví číslo 30472 pro k.ú. 665169 - Dubí u Kladna a činí 1/2 Objednatel posudku:

Mgr. Karel Knypl Insolvenční správce dlužníka Antonína Nováka, nar.: 4.10.1959 KSPH 61 INS 25807/2014 Čihákova 386/12, 290 01 Poděbrady

Posudek vypracoval dne 15. února 2015:

Petr Brodský, Třibřichy 5. 537 01 Chrudim

Posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

Znalecký posudek č. 013-2015/3524 Elektronická verze Strana 2 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro insolvenční řízení dlužníka Antonína Nováka, nar.: 4.10.1959, č.j.: KSPH 61 INS 25807/2014 Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 29. prosince 2014. Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Dlužník, ač vyzván, se nedostavil, provedeno pouze vnější ohledání Stručný popis Předmětem ocenění je vymezené jednotky č. 31/2 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a pozemku p.p.č. 1110 - zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p. 31 jakož i se spoluvlastnickým podílem na p.p.č. 1109 - zahrada, vše v obci 532053 KLADNO, k.ú. 665169 - Dubí u Kladna, okres Kladno Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 15. února 2015

Nález, výměry a ocenění Seznam oceněných položek 1 - vymezená jednotka - byt č. 31/2 2 - ppč. 1109 - zahrada 3 - dokumentace


1 - vymezená jednotka - byt č. 31/2 Nález: Vymezená jednotka se nachází v celém 2.NP rodinného domu, který byl prohlášením vlastníků rozdělen na dvě samostatné nemovitosti a to tak že jednotka 31/1 zujímá přízemí domu a jednotka č. 31/2 zaujímá první patro domu, podkroví není účelově využíváno. Budova leží v klidném místě poblíž hranice zástavby, v zimě obtížná dostupnost po úzké a svažité příjezdové komunikaci, jinak možnost napojení na všechny sítě. Vstup do jednotky č. 2 z úrovně terénu, výškový rozdíl vyřešen venkovními schody ve svahu a opěrnou zdí. Oceňovaná jednotka nebyla přístupná, stav domu vlivem této skutečnosti zhoršený (zatékání střechou). Podle prohlášení vlastníka je jednotka č. 2 byt 1 + 3, umístěný ve 2. nadzemním podlaží, jedna místnost je umístěná v 1. nadzemním podlaží se vstupem zvenčí (sklad uhlí). Jednotka č. 2 se skládá z místností: Veranda 4,02 m2 WC 1,02 m2 Koupelna 9,58 m2 Chodba 11,31 m2 Kuchyň 19,00 m2 Pokoj 1 22,18 m2 Pokoj 2 26,97 m2 Pokoj 3 11,72 m2 Sklad 11,86 m2 Kůlna 12,66 m2 v 1. NP: sklad uhlí 2,68 m2 Celkem s příslušenstvím 133,0 m2 Vybavení náležející k jednotce: a) kuchyňská linka se dřezem b) míchací baterie c) vana d) WC mísa se splachovadlem e) Umyvadlo f) Bojler g) Ústřední topení a kotel h) Sprchový kout Součástí jednotky jsou také veškeré její vnitřní instalace ( kanalizační rozvody, rozvody vody, elektroinstalace apod.). Ke každé jednotce dále patří podlaha, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu. Podle sdělení vlastníků jednotky č. 1 bylo vybavení jednotky a některé její součásti demontovány, byt je tzv. "vybydlen", elektřina odpojená, voda uzavřená. Podle dostupných informací je tedy jednotka neobyvatelná S ohledem na charakter nemovitosti (jednotka vymezená v rodinném domě) jsou jako vzorky použity nabídky rodinných domů, nikoli bytů v bytových domech, které mají zcela odlišný charakter, zejména pokud jde o byty v panelových domech a z téhož důvodu je výměra stanovena jako zastavěná plocha a nikoli jako součet ploch jednotlivých místností jednotky.


Dům č.p. 31 z ulice Hradčanská

Pohled na jednotku č. 2 z přilehlého svahu

Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví

jednotka vymezená v rodinném domě samostatném cihlová neudržovaný fyzická osoba

Výměry a dispozice Podlaží

výměry

2.NP

6,35 x 21,56 + 6,55 x 4,44 + 2,8 x 3,05

Zastavěná plocha celkem

zastavěná plocha [m2] 174,53 2

174,53 m


Pozemky Pol. pozemek číslo 1 1110 - zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p. 31 Celkem Spoluvlastnický podíl k pozemku činí 1/2

výměra [m2] 471 471

Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Data vzorků byla získána z realitního portálu www.reality.cz se souhlasem provozovatele.

Vzorek 1 Prodej, rodinný dům, Kladno, ul. Bukovská Prodej rodinného domu v centru Kladna. Dům je částečně po rekonstrukci, nová fasáda, plastová okna, rozvody elektřiny, voda a odpad vyvedeny do 2.NP pro budoucí koupelnu. V přízemí domu se nachází velká místnost (40m²), kuchyňka, předsíň. V podkroví je 1 místnost a velká půda vhodná k vestavbě. Dům je částečně podsklepený. Dílna, zahradní domek.

obr. 1

Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka W81-439888 14.02.2015

Nabídková cena Ku = 1,00

1 399 000,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


rodinný dům cihla velmi dobrý neuvedeno


Výměry a dispozice Zastavěná plocha Podlahová plocha

99,00 m2 78,00 m2

Pozemky Pol. číslo 1

pozemek

výměra [m2] 271

Pozemek celkem

Celkem

271

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 2 3 4 5

Poloha v místě Technický stav Vybavení Příslušenství Pozemky

hodnota faktoru [%] *) +30 +60 +60 +40 0

Kf = 1,30 x 1,60 x 1,60 x 1,40 x 1,00 =

součet skupiny [%] +30 +60 +60 +40 0

koef. Kf

4,6592

*)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 1 399 000,00 Kč x 1,00 / 99,00 m2 x 174,53 m2 / 4,6592 = 529 348,00 Kč Míra shody (váha) 1

Vzorek 2 RD v žádané lokalitě Kladno - Ostrovec Nabízíme k prodeji starší rodinný dům v žádané lokalitě Kladno – Ostrovec, tj. v centrální a zároveň klidné lokalitě. Jedná se o menší dům vhodný k celkové rekonstrukci, kterou lze docílit i zvýšení obytné plochy na dvojnásobek stávající dispozice. Dům se skládá ze 2 nadzemních a 1 podzemního podlaží. V 1.NP se vstupuje do prostorné chodby, z níž vede schodiště spojující všechna podlaží domu. V 1. NP jsou v současné době 2 obytné místnosti, kuchyň, koupelna, WC a komora. V mezipatře se nachází menší půdní prostor, ve 2. NP pak prostorná terasa a velká půda vhodná k vestavbě. Celkově tak lze získat obytnou plochu cca 140 m². Dům je podsklepen, suterén tvoří 3 menší průchozí místnosti. Dům je postaven na pozemku o celkové výměře 396 m². Na nádvoří jsou umístěny 2 garáže (jedna s vjezdem přímo z ulice). Za domem a druhou garáží lze využívat k relaxaci menší zahradu s výhledem do zeleně a na okolní novostavby bytových domů. V místě je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, zdravotnické zařízení, obchody atd.). Autobusová zastávka MHD Kladno je v těsné blízkosti, v pěší vzdálenosti se nachází i železniční zastávka.

obr. 1



www.reality.cz - nabídka H31-B04AED 14.02.2015




rodinný dům cihlová dobrý neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha

140,00 m2


pozemek

výměra [m2] 396

Pozemek celkem

Celkem

396


hodnota faktoru [%] *) +30 +50 +50 +60 +10


součet skupiny [%] +30 +50 +50 +60 +10

koef. Kf

5,148

Kf = 1,30 x 1,50 x 1,50 x 1,60 x 1,10 = *)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí 2

2

Hv = 2 990 000,00 Kč x 0,80 / 140,00 m x 174,53 m / 5,148 = 579 248,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Prodej, rodinný dům 4+kk, Kladno, ul. Kolmistrova Prodej RD 4+kk v Kladně blízko centra, částečně podsklepený, plastová okna, plovoucí podlahy, nové rozvody, nová střecha. Pozemek 287 m². Možnost vybudování další obytné části na půdě. Dům je řešen nyní jako 3+1 a samostatný 1+0.

obr. 1



www.reality.cz - nabídka W81-195335 14.02.2015




samostatný cihla dobrý neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha

287,00 m2


pozemek

výměra [m2] 287

Pozemek celkem

Celkem

287


hodnota faktoru [%] *) +30 +40 +40 0 0


součet skupiny [%] +30 +40 +40 0 0

koef. Kf

2,548

Kf = 1,30 x 1,40 x 1,40 x 1,00 x 1,00 = *)


2

Hv = 3 200 000,00 Kč x 0,80 / 287,00 m x 174,53 m / 2,548 = 610 982,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3

529 348,00 Kč 579 248,00 Kč 610 982,00 Kč

Vážený průměr hodnot

573 193,00 Kč

Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti

573 000,00 Kč

Vzhledem k tomu, že jednotka nebyla zpřístupněna a není známo, jaké další závady a v jakém rozsahu se mohou vyskytovat, uplatňuji tzv. "princip opatrnosti" a cenu zjištěnou porovnáním snižuji o 30%. 573 000,00 Kč x 0,7 = 401 100,00 Kč Odhad tržní hodnoty "1 - vymezená jednotka - byt č. 31/2"

401 000,00 Kč


2 - ppč. 1109 - zahrada Nález: Zahrada tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 32, od budovy č.p. 31 nedostupná po veřejném statku a s p.p.č. 1110 - zastavěná plocha a nádvoří nesousedící, rovněž zasíťování pozemku není z veřejného statku možné. Ve zjištění obvyklé ceny k tomu přihlíženo.

Katastrální mapa

Dtto + letecký snímek

Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví

zahrada fyzická osoba

Výměry Pol. číslo 1

pozemek 1109 - zahrada

Celková výměra

výměra [m2] 91 91

Ocenění Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků – dále jen „vzorky“. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vpoz / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vpoz Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného pozemku, cenotvorný koeficient.


Data vzorků byla získána z realitního portálu www.reality.cz se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Prodej pozemku 851 m²,veškeré IS, Kladno - Švermov Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout atraktivní stavební pozemek o velikosti 851 m² v klidné lokalitě Švermova. Jedná se o slunný a hlavně rovinatý pozemek, který díky své poloze, pravidelnému tvaru a zavedení všech IS je připraven k okamžité výstavbě Vašeho domu. Benefitem je i dokončená přístupová cesta k pozemku včetně veřejného osvětlení. Pokud hledáte místo pro Váš dům v klidné lokalitě a zároveň s výbornou dostupností občanské vybavenosti, je tento pozemek správnou volbou. Lokalita je zajímavá i snadnou dostupností do centra Kladna, do Prahy či Slaného. Pro více informací kontaktujte makléřku nemovitosti.

obr. 1


www.reality.cz - nabídka BTE-D00D22 15.02.2015




stavební pro výstavbu RD neuvedeno

Výměry Pol. číslo 1

pozemek

výměra [m2] 851

Pozemek celkem

Celková výměra

851

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 2 3 4

hodnota faktoru [%] *) +15 +100 +100 +100

Poloha Dostupnost Využití Zasíťování

součet skupiny [%] +15 +100 +100 +100

koef. Kf

9,20

Kf = 1,15 x 2,00 x 2,00 x 2,00 = *)


2

Hv = 1 150 000,00 Kč x 0,80 / 851,00 m x 91,00 m / 9,20 = 10 693,00 Kč Míra shody (váha) 1


Vzorek 2 Zajímavá mini lokalita 5 stavebních parcel blízko centra nyní SLEVA právě dokončená lokalita: 5 stavebních parcel - Švermov (Kladno 7) v mírném svahu pod lesem, velmi blízko centra Švermova. Územní rozhodnutí je vydáno. LV je k nahlédnutí v kanceláři - Ctiborova 3091, Kladno (budova Katastrálního úřadu). Výstavba inženýrských sítí a komunikací - vše dokončeno, zkolaudováno.V ceně každého pozemku je:Rozvody elektro, plynu, vody včetně přípojek (elektřina a plyn budou ukončeny v energocentru na hranici pozemku a voda bude ukončena v šachtách na jednotlivých pozemcích) a rozvodů veřejného osvětlení, komunikace vč. vjezdů, chodníky, zelené pasy, veřejné osvětlení. Šíře komunikace: 5-5,5 m, chodníky na jedné straně komunikace, šíře 1,5m. V lokalitě vám postavíme RD dle vašeho výběru (cca 1000 projektů RD), navštivte nás na webu pro více info, prohlídka rozestavěných staveb možná. Cena 1590 Kč/m2 Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka ANP-POSVER 15.02.2015


1 590,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu

(SVERM OUR)


stavební pro výstavbu RD neuvedeno

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 2 3 4

hodnota faktoru [%] *) +15 +100 +100 +100

Poloha Dostupnost Využití Zasíťování

součet skupiny [%] +15 +100 +100 +100

koef. Kf

9,20

Kf = 1,15 x 2,00 x 2,00 x 2,00 = *)


2

Hv = 1 590,00 Kč x 0,85 / 1,00 m x 91,00 m / 9,20 = 13 368,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Vzorek 1 Vzorek 2

10 693,00 Kč 13 368,00 Kč

Vážený průměr hodnot

12 031,00 Kč

Odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku

12 000,00 Kč

Cena vlastnického podílu Odhad tržní hodnoty "2 - ppč. 1109 - zahrada"

12 000,00 Kč x 1 / 2 = 6 000,00 Kč 6 000,00 Kč


3 - dokumentace

Katastrální malpa

Letecký snímek


Statutární město Kladno

Závěrečná rekapitulace 1 - vymezená jednotka - byt č. 31/2 2 - ppč. 1109 - zahrada

401 100,00 Kč 6 000,00 Kč

Celkem

407 100,00 Kč

Odhad tržní hodnoty činí slovy: čtyřistasedmtisíc Kč

407 000,00 Kč


Závěrečná část posudku Obvyklá cena vymezené jednotky č. 31/2 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a pozemku p.p.č. 1110 - zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p. 31 jakož i se spoluvlastnickým podílem na p.p.č. 1109 - zahrada, vše v obci 532053 - KLADNO, k.ú. 665169 - Dubí u Kladna, okres Kladno, činí ke dni ocenění, to jest

ke dni 15. února 2015

407 000,00 Kč slovy: čtyřistasedmtisíc Kč

V Třibřichách, dne 15. února 2015


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 013-2015/3524 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu 2015013. V Třibřichách, dne 15. února 2015

Petr Brodský Třibřichy 5 537 01 Chrudim

3524

Recommend Documents