2854

B26

Elektronická verze

E

Vyhotovení č.:

Znalecký posudek č. 099-2009/2854 O ceně ideální 1/2 rodinného domu č.p. 153 spolu s příslušenstvím v obci 505145 - Březová nad Svitavou, k.ú. 614726 - Březová nad Svitavou, okres Svitavy Dodatek č. 1

Vlastník nemovitosti:

Na listu vlastnictví číslo 561 pro k.ú. 614726 - Březová nad Svitavou je zapsáno vlastnické právo pro Bača Marcel, Pražská 153, 56902 Březová nad Svitavou Bačová Marie, Pražská 153, 56902 Březová nad Svitavou

... 1/2 ... 1/2

Objednatel posudku:

EÚ Plzeň-město 094 EX 03752/08 Palackého n. 28, 301 00 Plzeň

Dodatek posudku vypracoval dne 4. března 2015:

Petr Brodský, Třibřichy 5. 537 01 Chrudim

Dodatek posudku obsahuje 11 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve čtyřech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 - 3 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 4 je přílohou znaleckého deníku

Znalecký posudek č. 099-2009/2854 – Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 2 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Úvodní část dodatku posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro exekuci majetku dlužníka: Marcel Bača (původně Jindřich Bača), Pražská 153, 56902 Březová nad Svitavou, č.j. 094 EX 03752/08 Dodatek posudku je vypracován jako aktualizace ceny po pakované neúspěšné dražbě Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 21. července 2009. Kontrola stavu nemovitosti provedena pouze virtuálně z internetu Stručný popis Předmětem ocenění je ideální 1/2 rodinného domu č.p. 153 spolu s příslušenstvím v obci 505145 - Březová nad Svitavou, k.ú. 614726 - Březová nad Svitavou, okres Svitavy Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 4. března 2015

Nález, výměry a ocenění 1 č.p. 153 Nález: Původní rodinný dům stáří odhadem 120 let je proveden zděný ze smíšeného zdiva tloušťky nad 45 cm, provedeny dva samostatné sklepy s velmi obtížným (nízkým) přístupem, stropy trámové, sedlový krov, eternitová krytina. Dům je proti komunikaci vyvýšen, proti terénu zahrady zapuštěn. Od zahrady dům odděluje zděná kolna se dvěmi vestavky (chlívek a sklad paliva). V domě se nachází vstupní chodba průchozí do zděné kolny za domem, vpravo z chodby pokoj a kuchyň s elektrickým sporákem, z chodby vstup do sklepa. Vlevo z chodby dvě obytné místnosti a koupelna s vanou, obkladem, el. boilerem a lázeňskými kamny na pevná paliva. Z koupelny je vstup do druhého sklepa, který slouží jako sklad uhlí. Vytápění domu lokální na pevná paliva. Dům je postaven na pozemku ve vlastnictví státu, rovněž zahrada je ve vlastnictví státu, příslušnost hospodařit s majetkem státu - Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3. Příslušenství je tvořeno venkovním suchým záchodem, přípojkami elektro, vody a kanalizace a opěrnou zídkou. Stav celkově velmi zanedbaný. Umístění u velmi frekventované silnice I. třídy Svitavy - Brno. Obec Březová nad Svitavou má statut města, k dispozici je zde základní občanská vybavenost, školka a základní škola 1-9, základní zdravotní péče, v místě působí řada podniků a živnostníků, přesto je nezaměstnanost v obci více než dvojnásobná proti průměru v kraji. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti byla použita porovnávací metoda, ze zjištěných nabídek byla odfiltrována cena pozemků.


Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví

rodinný dům samostatný cihlová novostavba fyzická osoba

Výměry a dispozice Podlaží

výměry 16,02 x 7,8

Zastavěná plocha celkem

zastavěná plocha [m2] 124,96 124,96 m2

Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Data vzorků byla získána z realitního portálu www.reality.cz se souhlasem provozovatele.

Vzorek 1 RD Březová nad Svitavou Exkluzivně nabízíme prodej rodinného domu v Březové nad Svitavou s dispozicí 2+1 a s vejminkem (garzonka). K dispozici je velká půda s možností vybudování dalších podkrovních místností. Za domem je menší dvorek s kůlnou a vedle domu je velká garáž. Okna k hlavní silnici jsou vyměněna za plastová. Dům je určen k rekonstrukci, doporučuji prohlídku. Odpočet ceny pozemku: 388 m2 * 145 Kč/m2 = 56 260 Kč 320 000 Kč - 56 260 Kč = 263 700 Kč

obr. 1

Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka DOD-N00180 04.03.2015


Nabídková cena Ku = 0,80

263 700,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


cihlová neuvedeno před rekonstrukcí osobní

Výměry a dispozice Zastavěná plocha

100,00 m2

Pozemky Pol. číslo 1

pozemek

výměra [m2] 388

Pozemek celkem

Celkem

388

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 2 3 4

Technický stav Využitelnost Příslušenství Právní vady (prodej podílu)

hodnota faktoru [%] *) +10 +20 +10 +20

Kf = 1,10 x 1,20 x 1,10 x 1,20 =

součet skupiny [%] +10 +20 +10 +20

koef. Kf

1,7424

*)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 263 700,00 Kč x 0,80 / 100,00 m2 x 124,96 m2 / 1,7424 = 151 295,00 Kč Míra shody (váha) 1

Vzorek 2 Březová nad Svitavou, okres Svitavy Rodinný dům č.p. 125 Rodinný dům č.p.125 stavba stojí na pozemku st.102 vč.pozemků p.č. 102 o výměře 250 m² a příslušenství v obci Březová nad Svitavou, k.ú.Březová nad Svitavou, okres Svitavy , který je zapsaná u KN Svitavy na LV č.71. Objekt č.p. 125 je řadový vnitřní RD a nachází nedaleko centra obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. Budova je v původním stavu pouze byla výměna oken, v objektu se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dostatečný, celková údržba domu dostatečná. Objekt se nachází na frekventované ulici Brněnská. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem je možné. U objektu se nacházejí vedlejší stavby (sklad, oplocení, přípojky). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Odpočet ceny pozemku: 250 m2 * 145 Kč/m2 = 36 250 Kč Nabídková cena 360 000 Kč - 36 250 = 323 750 Kč


obr. 1


www.reality.cz - nabídka BNW-297091 04.03.2015



(124 EX29709/12)


rodinný dům zděná obyvatelné neuvedeno


197,00 m2


pozemek

výměra [m2] 250

Pozemek celkem

Celkem

250


hodnota faktoru [%] *) +10 0 0 +20


součet skupiny [%] +10 0 0 +20

koef. Kf

1,32

Kf = 1,10 x 1,00 x 1,00 x 1,20 = *)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí 2

2

Hv = 324 000,00 Kč x 0,80 / 197,00 m x 124,96 m / 1,32 = 124 556,00 Kč Míra shody (váha) 1


Vzorek 3 RD 4+1 se zahradou Březová nad Svitavou Nabízíme k prodeji nemovitost vhodnou jako rodinný dům či chalupu o velikosti 4+1 s uzavřeným dvorkem, hospodářskou částí a zahradou v klidné části Březové nad Svitavou. Nemovitost disponuje vstupní chodbou, obytnou místností, z dvorku vchod do hospodářské části a do obytné části, ve které je vstupní chodba, koupelna s wc, kuchyně a tři obytné místnosti. Vytápění je elektrickými přímotopy a krbovými kamny, okna jsou plastová. Střecha na hospodářské části a fasáda prošla rekonstrukcí. Březová nad Svitavou má veškerou občanskou vybavenost, dobrá dostupnost do Svitav a Brna. Odpočet ceny pozemku: 580 * 145 Kč/m2 = 84 100 Kč Nabídková cena: 400 000 Kč - 84 100 = 315 900 Kč

obr. 1


www.reality.cz - nabídka STG-075812 04.03.2015



(75812)


smíšená dům z klasických materiálů před rekonstrukcí neuvedeno


180,00 m2


pozemek Pozemek celkem

Celkem

výměra [m2] 835 835




hodnota faktoru [%] *) +10 0 +10 +20

součet skupiny [%] +10 0 +10 +20

koef. Kf

1,452

Kf = 1,10 x 1,00 x 1,10 x 1,20 = *)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 315 900,00 Kč x 0,80 / 180,00 m2 x 124,96 m2 / 1,452 = 120 829,00 Kč Míra shody (váha) 1

Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3

151 295,00 Kč 124 556,00 Kč 120 829,00 Kč

Vážený průměr hodnot

132 227,00 Kč

Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti

130 000,00 Kč

Cena vlastnického podílu Odhad tržní hodnoty "1 č.p. 153"

130 000,00 Kč x 1 / 2 = 65 000,00 Kč 65 000,00 Kč

2 pomocné zjištění ceny pozemků Nemovitost má být oceněna bez pozemků, zjišťuje se tedy hodnota pozemků v okolí (v místě žádná nabídka pozemků) pro správnou úpravu nabídek Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků – dále jen „vzorky“. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vpoz / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vpoz Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného pozemku, cenotvorný koeficient.

Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví

stavební pro bydlení a rekreaci fyzická osoba

Výměra – cena se stanovuje pro 1 m2


Vzorek 1 Prodej pozemkové parcely ke stavbě RD v Pohledech Tato pozemková parcela se nachází v obci Pohledy u Svitav a její celková výměra je 748 m². Na pozemku se nachází betonové pásy původní budovy. Lze zde postavit nemovitost vhodnou, jak k bydlení, tak k rekreaci. Pozemek je možné napojit na obecní vodovod, elektřinu a děšťová voda se svádí do potoka. Obec Pohledy je velice klidná oblast obklopená přírodou a využívaná turisky k houbaření, cykloturistice a dalším odpočinkovým aktivitám. V obci je dobré autobusové spojení do okolních vesnic a měst, obecní úřad a v nedaleké obci Březová na Svitavou škola, školka, lékař a obchody. Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka 862-100965 04.03.2015




pro výstavbu neuvedeno

Výměry Pol. číslo 1

pozemek

výměra [m2] 748

Pozemek celkem

Celková výměra

748

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1

hodnota faktoru [%] *) -20

Poloha

součet skupiny [%] -20

koef. Kf

0,80

Kf = 0,80 = *)


2

Hv = 64 500,00 Kč x 1,00 / 748,00 m x 1,00 m / 0,80 = 108,00 Kč Míra shody (váha) 1

Vzorek 2 Prodej, stavební pozemek, 676 m², Kamenná Horka Nabízíme k prodeji stavební parcelu o výměře 676 m² v obci Kamenná Horka. Jedná se o vyhledávanou, klidnou lokalitu, 10 minut autem od centra města Svitavy. Pozemek leží v intravilánu obce a je přístupný z místní komunikace, neleží při hlavní silnici. Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka W81-432253 04.03.2015







pozemek

výměra [m2] 676

Pozemek celkem

Celková výměra

676

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor

hodnota faktoru [%] *) -20

1 Poloha Kf = 0,80 =

součet skupiny [%] -20

koef. Kf 0,80

*)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 59 000,00 Kč x 1,00 / 676,00 m2 x 1,00 m2 / 0,80 = 109,00 Kč Míra shody (váha) 1

Vzorek 3 Prodej, stavební pozemek, 1159 m², Moravská Třebová Stavební pozemek v klidném místě obce, vhodný pro stavbu rodinného domu. Na pozemku se nachází část rodinného domu, který je určen k demolici. Přípojka na vodu, kanalizaci a elektroinstalaci. Příjezd z obecní komunikace. Centrum ve vzdálenosti cca 1,5 km. Nedaleko MŠ, ZŠ, Gymnázium, zimní stadion, aquapark. Možnost výměny za garsonku v okrese Svitavy a Ústí nad Orlicí. S financováním pomůžeme. Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka W81-415682 04.03.2015






pozemek

výměra 2 [m ] 1 159

Pozemek celkem

Celková výměra

1 159

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor

hodnota faktoru [%] *) +10

1 Poloha Kf = 1,10 =

součet skupiny [%] +10

koef. Kf 1,10

*)


2

Hv = 279 000,00 Kč x 1,00 / 1 159,00 m x 1,00 m / 1,10 = 219,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vážený průměr hodnot

145,00 Kč


Závěrečná část posudku Obvyklá cena ideální 1/2 rodinného domu č.p. 153 spolu s příslušenstvím v obci 505145 - Březová nad Svitavou, k.ú. 614726 - Březová nad Svitavou, okres Svitavy, činí ke dni ocenění, to jest

ke dni 4. března 2015

65 000,00 Kč slovy:

šedesátpěttisíc Kč

V Třibřichách, dne 4. března 2015


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 099-2009/2854 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu 201509901. V Třibřichách, dne 4. března 2015

Petr Brodský Třibřichy 5 537 01 Chrudim

2854

Recommend Documents