Znalecký posudek č. 68/2013 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)
Nález a posudek Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu nedobrovolná dražba
Předmět ocenění Budova RD č.p. 45, zapsaná na LV č. 517 na pozemku parc.č. St. 15, pozemek parc.č. St. 15, zapsaný na LV č. 517, včetně příslušenství, vše k. ú. Kleneč. Adresa Kraj Ústecký kraj Kat. území Kleneč Část obce dle LV 517
Obec Ulice
Kleneč
Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 18100 Praha ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí
Počet obyvatel 470 č.p. 45
Náves
Tel. E-mail IČ DIČ
+420 800 900 490
[email protected] 25023217 CZ25023217
Závorka František - Kleneč, K Návsi 1, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 700602/2672
Zpracováno pro
Dražebníka – EURODRAŽBY.CZ a.s.
Vypracoval
A-Consult plus, spol. s r.o., znalecký ústav Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1
Počet stran textu 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Počet stran příloh
Dne Ke dni Prohlídka dne 7
93,5 m2
30.12.2013 12.12.2013 4.12.2013 a 12.12.2013
Počet výtisků : 2
4 000 Kč/m2
374 000 Kč
370 000 Kč Třistasedmdesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Na základě §13 předpisu č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách, se jedná o odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Znalec taktéž má odhadnout závady, které přechodem vlastnictví nezaniknou, a upravit příslušným způsobem odhad ceny. Znalec tedy konstatuje, že s ohledem na stav oceňované nemovitosti, se v místě neobchoduje s obdobným typem nemovitosti. Kladný vliv na stanovení ceny obvyklé má skutečnost, že při kompletní rekonstrukci nemusí být provedena změna užívání na rodinný dům. Kladný vliv na cenu nemovitost má také umístění objektu na centrální návsi. Záporný vliv má stavebně-technický stav objektu, chybějící konstrukce a sousedící objekt (č.p.1) s možností změny budoucího užívání na provoz. Podmínky platnosti ceny Cena obvyklá je stanovena na základě provedeného místního šetření dne 4.12.2013 a 12.12.2013, kdy byla umožněna i prohlídka interiérů nemovitosti. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
1 614 000 Kč Jeden milion šestsetčtrnáct tisíc Kč
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Na příslušném stavebním úřadě v Roudnici nad Labem není k nemovitosti evidován žádný podklad. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Na příslušném stavebním úřadě v Roudnici nad Labem není k nemovitosti evidován žádný podklad. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 517, vyhotovený dálkovým přístupem dne 4.11.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kleneč, http://nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne 4.12.2013. Situační plánek, www.mapy.cz ze dne 4.12.2013. Fotodokumentace pořízená při MŠ dne 4.12.2013 a 12.12.2013. Platný územní plán obce. Datum předání kompletních podkladů 4.12.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 517, vyhotovený dálkovým přístupem dne 4.11.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kleneč, http://nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne 4.12.2013. Situační plánek, www.mapy.cz ze dne 4.12.2013. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 4.12.2013 a 12.12.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Kleneč se nachází v jižní části okresu Litoměřice, 3 km od hranice města Roudnice nad Labem a 2 km západně od hory Říp. Obec je tvořena jediným sídlem (Kleneč), dvěma samotami (Tomanův a Lagronský mlýn) a dvěma samostatnými výrobními areály (zemědělský areál západně od Klenče a areál pro výrobu dřevěných briket severně od Klenče). V současné době plní sídlo zejména funkci obytnou (v malé míře i individuálně rekreační). V obci se nachází 200 budov s číslem popisným, žije zde okolo 400 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba smíšená zástavba
-2-
Nejstarší zástavbu v území Kleneč tvoří objekty kolem západovýchodně orientované návsi. Obdélná náves se mírně svažuje k východu a je předělena potokem Čepel. Zástavbu kolem návsi tvořily příčně orientované statky. Další obytná zástavba se do poloviny 19. století rozvíjela skupinou příčně orientovaných domů kolem příkře se svažující návsi. Další rozvoj se od poloviny 19. století uskutečňoval kolem hlavní silnice Roudnice n. L.- Vražkov a podél dalších místních komunikací. Řešené území je součástí ochranného pásma Národní kulturní památky Říp. Na stráni za obcí zvané Karfilát roste vzácný endemit - hvozdík písečný český, jediný toho druhu na světě. Naleziště je chráněno státem jako národní přírodní památka. Kleneč se nachází cca 4,3 km od centra Roudnice nad Labem. Sociální infrastrukturu zajišťuje Roudnice nad Labem, v místě se nenachází škola, zdravotnické zařízení, pošta či policie. V místě se nachází knihovna, sportoviště, obchod a obecní úřad. Dopravní vazby na sídla nadmístního významu ( Praha, Litoměřice, Roudnice n. L. a další) jsou zajištěny železniční ( regionální trať) a silniční dopravou (dálnice, silnice II a III třídy). obci Kleneč je na dobré úrovni odpovídající významu sídla zajištěna likvidace splaškových odpadních vod, zásobování pitnou vodou a plynem ze středotlakového plynovodu. Rozvody elektrické energie VN směřované do distribučních trafostanic jsou vedeny vzdušnou trasou. Rozvody NN, rozvody veřejného osvětlení i místního rozhlasu tvoří podzemní kabelové trasy. Rozvody telekomunikační sítě jsou vedeny vzdušnou trasou. Dešťová oddílná kanalizace zaústěná do potoka Čepel je rozvinuta pouze v části zastavěného území. V místě je tedy veřejný vodovod, splašková kanalizace, dešťová kanalizace, plynovod. Výskyt radonu je střední, radonové měření nebylo předloženo. Podle platného územního plánu se nemovitost nachází při hranicích zastavěného území. Dokumentace: na příslušném stavebním úřadě v Roudnici nad Labem není k nemovitosti evidován žádný podklad. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce, na centrální návsi. Železniční stanice se nachází ve vzdálenosti cca 180 m. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ano
48 Km
Informace o nemovitosti Objekt má tři nadzemní podlaží, není podsklepen, krov je valbový s krytinou z pálených tašek, krov tesařský. Venkovní i vnitřní omítky jsou odstraněné. Zdivo je smíšené- opukové s cihelnou vyzdívkou oken a nadokenních kleneb, místy jsou klenby nahrazené válcovanými ocelovými profily, dále je zdivo tvořeno betonovými tvárnicemi. Kompletně chybí stropní konstrukce, rozvody inženýrských sítí, komínové těleso, vnitřní a vnější omítky, vchodové dveře. Výplně otvorů chybí, popř. jsou osazeny provizorně, popř. jsou za hranicí životnosti (pouze jedno okno do dvora je plastové, novější). Vlastník se zjevně chystal provést kompletní rekonstrukci (odvozeno z kompletního odstranění vnějších a vnitřních omítek, stropních konstrukcí) před delší dobou, která neproběhla, došlo pouze k výměně krovu vč. střešní krytiny. Objekt byl průběžně neprofesionálně opravován (válcované ocelové profily jsou cca z pol. 20. století jsou neprofesionálně osazeny), válcované ocelové profily jsou osazeny v líci zdiva, tedy prakticky není možné zateplení (tepelný můstek). Došlo k dozdívání (cihly, tvárnice). Krov je nový, osazen pouze na pozednici, chybí ztužující věnec nad 2. NP. Zdivo je popraskané. Zdivo je dále vlivem vlhkosti narušené. S ohledem na neexistenci izolace proti zemní vlhkosti se nedoporučuje tuto nemovitost zateplit kontaktním zateplovacím systémem. Zadní štít je po demolici přístavby ve 2. NP zaplentován OSB deskami. Vzhledem k výše uvedenému (rekonstrukce krovu) by bylo žádoucí nechat vypracovat statický posudek. Nemovitost je vedena v katastru nemovitostí jako rodinný dům, současný stav nemovitosti tomu neodpovídá, díky odstraněným konstrukcím dlouhodobé životnosti nemá nemovitost hodnotu hrubé stavby rodinného domu. Z tohoto důvodu nelze cenu obvyklou objektu stanovit na základě porovnání s rodinnými domy, ale spíše s objekty stodol, skladů apod. Kladný vliv na cenu nemovitosti má skutečnost, že při kompletní rekonstrukci nemusí být provedena změna užívání. Kladný vliv na cenu nemovitost má také umístění objektu na centrální návsi. Záporný vliv má sousedící objekt (č.p.1) a možnost změny budoucího užívání na provoz. Příslušenství budovy tvoří: zemní sklep se samostatným vstupem se nachází v severní části zahrady (původně zde stála pravděpodobně stodola). Dále příslušenství tvoří rozestavěný objekt neurčitého budoucího využití, ke dni místního šetření je zde pouze část 1. NP. Pozemek je směrem do ulice oplocen, plot je zděný, zdivo je narušené, místy chybí omítka, vrata jsou ocelová plechová vč. sloupků, vrátka ocelová plechová vč. sloupků. Oplocení chybí směrem k pozemku st. 52 a p. č. 12/1. Na zahradě se nachází opěrná zídka, zdivo je silně narušené. Část zápraží je zpevněno, beton je silně narušen, či místy chybí, za hranicí životností. Zákres v katastrální mapě neodpovídá realitě, na pozemku je pouze jedna stavba, nedokončená přístavba přiléhající k budově a samostatný sklep. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc. č. 663/3 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
Počet bytových jednotek
0
1
Počet podkroví
0
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
-3-
110,0 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Ne
Ne
Příslušenství Stavba zemní sklep přístavba zděný plot vrata vrátka opěrná zídka zpevněné plochy
Popis zděný sklep, samostatně stojící, výměra nezjištěna. zděná přístavba u severního štítu budovy, nedokončená zděný plot směrem do ulice ocelová plechová vč. sloupků ocelová plechová vč. sloupků vyzdívaná z cihel, zdivo je silně narušeno vybetonované zápraží, pouze část, za hranicí životností, silně narušené
Výměra [m2] Stáří [roků] 0.0 cca 150 51.4 neurčité 4.1 cca 100 1.0 cca 50 1.0 cca 50 6.0 cca 100 0.0 cca 50
Technický stav Budova RD
Stav zhoršený - havarijní Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Doporučuje se zpracovat odhad statika, krov je osazen pouze na pozednici, chybí ztužující věnec.
odhadem 150 85 % vykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnosti V objektu chybí vodorovné konstrukce, viz popis nemovitosti. Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Krov je po rekonstrukci, novější, viz popis nemovitosti. Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Střešní krytina nová střešní krytina, stáří odhadem Krovy nový krov, stáří odhadem
Rok provedení 2005 2005
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 538 m3 Cena
3 000 Kč/m3
Cena celkem
1 614 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 003 m2 Cena pozemků
300 Kč/m2
Cena celkem
300 900 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
přivedeno na hranici pozemku není není není není
Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné práce vodorovné chybí konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková zdvojená úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
chybí chybí chybí chybí chybí pravděpodobně chybí chybí
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
přivedeno na hranici pozemku přivedeno na hranici pozemku není přivedeno na hranici pozemku není
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce 30 cm
konstrukce střechy
valbová s krovem dřevěným
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod
pozinkované
vnitřní plynovod ost. vnitř. vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
chybí chybí
-4-
chybí chybí chybí chybí chybí
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností vnitřní prostor objektu
plocha
Součet ploch za podlaží
93,5 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 93,5 m2
93,5 m2
93,5 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: http://nemovitosti-reality.hyperinzerce.cz/ Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 70.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
570 000 Kč 15 % 485 000 Kč
75.0 m2 1000.0 m2 8 100 Kč/m2 6 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o prodej stavebního pozemku se stodolou v obci Velký Hubenov okres Litoměřice.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.hyperreality.cz, datum změny inzerátu 12.5.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 70.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
690 000 Kč 15 % 587 000 Kč
75.0 m2 626.0 m2
9 900 Kč/m2 8 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Pozemek se skládá ze dvou částí: 130m zahrada a 496 m stavební pozemek na kterém stojí stodola, která je v horším stavu. Na pozemek je přivedená voda a elektřina. Pozemek má sousedy pouze z jedné strany, výhled na horu Říp. Vesnice je klidná a neprůjezdná. 39 km od Prahy. Vesce u Roudnice nad Labem. K inzerátu nebyla přiložena fotodokumentace.
-5-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 21.2.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 170.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 120 000 Kč 15 % 1 802 000 Kč
100.0 m2 1400.0 m2 12 500 Kč/m2 10 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o dvougenerační rodinný dům, ústřední plynové vytápění, 2 bytové jednotky, napojení na IS i vlastní studna. Na zahradě (1400 m2) se nachází 2 garáže, kolna, dílny. Nemovitost je udržovaná. Kleneč.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
6 900 - 10 600 Kč/m2
485 000 - 1 802 000 Kč 4 000 Kč/m2
Na základě §13 předpisu č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách, se jedná o odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Znalec taktéž má odhadnout závady. Je tedy konstatováno, že nemovitost je vedena v katastru nemovitostí jako rodinný dům, současný stav nemovitosti tomu neodpovídá, díky odstraněným konstrukcím dlouhodobé životnosti nemá nemovitost hodnotu hrubé stavby rodinného domu. Z tohoto důvodu nelze cenu obvyklou objektu stanovit na základě porovnání s rodinnými domy, ale spíše s objekty stodol, skladů apod. Pro ilustraci je uveden prodej rodinného domu v obci. Kladný vliv má skutečnost, že při kompletní rekonstrukci nemusí být provedena změna užívání. Kladný vliv na cenu nemovitost má také umístění objektu na centrální návsi a možná rekonstrukce objektu na rodinný dům. Záporný vliv má sousedící objekt (č.p.1) a možnost změny budoucího užívání na provoz. Při stanovení ceny obvyklé se na nemovitost nahlíží jako na celek vč. pozemku a příslušenství.
-6-
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl do znaleckého deníku zapsán pod pořadovým číslem 1099/68/2013.
V Praze dne 30. 12. 2013
-7-
Fotodokumentace
Pohled z ulice
Zahrada
Pohled ze zahrady
Přístavba
-8-
Fotodokumentace
Sklep
Přístavba
Interiér domu
Interiér domu
Interiér domu
-9-
Fotodokumentace - mapy
www.mapy.cz
www.mapy.cz
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
