ZNALECKÝ POSUDEK
č.9/255-14
O STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POZEMKU PARC.Č.1550/10
S PŘÍSLUŠENSlVÍM
V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ A V OBCI DOLNÍ TŘEBONÍN, ZAPSANÝ NA
LV Č.558
A
EVIDOVANÝ U I
PRACOVIŠTĚ ČESKÝ KRUMLOV
OBJEDNATEL:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PÍSEK JUDR. STANISLAV PAZDERKA, SOUDNÍ EXEKUTOR PROKOPOVA 339/14 397 Ol PÍSEK č.J.
117 EX 476/13-35
ÚČEL POSUDKU:
ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITOSTI PRO NEDOBROVOLNOU DRAŽBU
DATUM:
7.
ČERVNA
2014
POŽADAVKY OBJEDNATELE :
POSUDEK VYPRACOVALA:
V
ČESKÝCH BUDĚJOVICÍCH V ČERVNU 2014
VYHOTOVENÍ:
1
OBSAH ______~----------------------------------~ OBSAH ...................................................................................................................................................2 1
ÚČEL OCENĚN Í ................................................................................................................................ 3
2
VÝCHODISKA PRO VYPRACOVÁNÍ OCENENÍ ...................................................................................3 PŘEDMĚTOCENĚNÍ ....... ...... .. ....... .... .. .. ... .. ...... .. .. ..... .. .. ............... .. ........ .. ... ... ........ .. ..................... ...... 3 2.1 2.2 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCE N ĚNÍ .......... .. .... ...... ... .. ........ .. ........... .. ... ...... ................ .... ........ .......... 3 2.3 PŘEDPOKLADY OCENĚNÍ .... .... .. .... ....................... ...... ..... .. ................. .... .. .......... .... ...... .......... .... .. ......... 4 2.4 PRÁVNf STAV .... ..... ....... ... .. ....... .............. ..................................... ........ ... ......... .......... ....................... 4 Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ........................................................................................ 5
3
METODY .........................................................................................................................................6
3.1 KATEGORIE HODNOTY ........ ...... ....... ... ..... ....... ... ....... ..... ..... .......... ... ............ ....................................... 6 3.1.1 Tržní hodnota .............. ......................................................................................................... 6 3.2 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ. ...... ......... .. .... ..... ...... ................... ...... ........ ...... ..................................... .. .. . 7 3.2.1 Nákladový přístup ................................................................................................................ 7 3.2.2 Výnosový přístup .................................................................................................................. 7 3.2.3 Porovnávací přístup .............................................................................................................. 8 4
OCENENÍ NEMOVITOSTÍ ................................................................................................................. 9
4.1 POPIS POZEMKU ....... ................................ .... .. ...... ..... .. ........................ .... .......................................... 9 4.1.1 Pozemek parc.č.1550/10 ...................................................................................................... 9 4.1.2 Venkovní úpravy a inženýrské sítě ........................................................................................ 9 4 .2 POSTUPY OCEŇOVÁNÍ .......... .... ......... .................. ....... ..... .... .... ...... .. .... ... .. .......... .................. .... .. .. .... .. 9 4.2.1 Metoda porovnávací ............................................................................................................ 9 S
ZÁVĚR ........................................................................................................................................... 10
5.1 OBVYKLÁ CENA .. ...... ..... .. ....... ................................................ .. ...... ..... .... ........................... .. .... .. ..... 10 5.1.1 Obvyklá cena bez zohlednění závad ................................................................................... 10 5.1.2 Obvyklá cena se zohledněním závad .................................................................................. 10 6
PŘÍLOHY ....................................................................................................................................... 12
2
ÚČEL OCENĚNÍ Úkolem odhadce je stanovit cenu obvyklou pozemku p . č.1550/10, který se nachází v obci Dolní Třebonín, pro potřeby objednatele v rámci zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ
2.1
Předmětem ocenění je uvedená nemovitost v Dolním Třeboníně, zapsaná v katastru nemovitostí
na LV č. 558, k.ú. Dolní Třebonín, obec Dolní Třebonín, okres Český Krumlov:
•
pozemková parcela č. 1550/10 o výměře 210m 2,
a další dále popsané stavby nezapsané v katastru nemovitostí, které jsou příslušenstvím nebo součástí uvedených nemovitostí jako věci hlavní.
Poloha a stručný oopis Pozemek se nachází v zástavbě bytových doma umístěných na severozápadním okraji Dolního Třebonína směrem ke komunikaci České Budějovice-Český Krumlov. Pozemková parcela je užívána jako zahrada u domu čp . 233. Je oplocená, zatravněná bez vedlejších staveb.
2.2 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly odhadcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: • fotokopie výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Český Krumlov, dne 29.5.2014, LV č. 558, k.ú. a obec Dolní Třebonín, • fotokopie katastrální mapy, k.ú. Dolní Třebonín, vyhotovená dne 8.6.2014 dálkový přístupem,
•
informace od starosty obce Dolní Třebonín, pana Pavla Ševčíka
Pro vypracování ocenění byly odhadcem získány tyto další podklady a informace z internetové sítě:
• • • • •
katastr nemovitostí www.cuzk.cz www.sreality.cz www.reality.cz www.statnisprava.cz www.mestaobce.cz
Místní šetření prováděl znalec osobně bez účasti vlastníka paní Ing. Renáty Bouškové Zeleňanské.
Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.
3
2.3
PŘEDPOKLADY OCENĚNÍ
Předpoklady
Běžně nedostupné informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupcťl objednatele a z veřejně dostupných zdrojťl. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladťl. Za přesnost údajťl a informací, ze kterých odhadce při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné dťlvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v kapitole 1 Uče! ocenění. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se mťlže lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorťlm, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. zpťlsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorťlm, které jsou pro danou transakci jedinečné.
Časové omezení Výsledná hodnota v tomto ocenění je stanovena na základě údajťl o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování ocenění. Za skutečnosti nebo podmínky (možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
Za předpokladu, že nedojde od data zpracování ocenění k žádným významným změnám vztahujícím se k předmětu ocenění, makroekonomickému vývoji v ČR, vývoji daného segmentu trhu, lze považovat výslednou hodnotu v tomto ocenění za udržitelnou po dobu šesti měsícťl od data zpracování ocenění.
Autorská práva Toto dílo je předmětem autorského práva dle zákona č. 121/2000 Sb. Žádná část této zprávy nesmí být žádným zpťlsobem reprodukována, ukládána do vyhledávacích systémťl nebo přenášena v jakékoliv formě nebo jakýmikoliv prostředky (elektronickými, mechanizačními, kopírováním, fotografováním, zaznamenáváním nebo jinak) bez předchozího svolení znalce. Výjimku tvoří použití tohoto posudku pro potřeby uvedené v kapitole 1 Účel ocenění.
2.4
PRÁVNÍSTAV
Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že vlastnictví oceňovaného pozemku je bezvadné a úplné a náleží Ing. Renátě Bouškové Zeleňanské (r.č.666117/6423), bytem Dolní Třebonín 233, 382 Ol Dolní Třebonín. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu oceňovaných staveb nebyla předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a zpťlsobu užívání vyplývá, že stavebněprávní stav oceňovaných staveb je bez závažnějších závad.
Zpťlsob užívání oceňovaného pozemku zapsaný v katastru nemovitostí (orná pťlda) neodpovídá
současnému zp6sobu užívání pozemku jako zahrada.
4
Zástavní a jiná věcná oráva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva: Zástavní právo exekutorské ve výši 79 063,-Kč ke dni 11.12.2013 na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva Ex.úřad Český Krumlov 125 EX-1905/2013-13 Zástavní právo exekutorské ve výši 49 763,65,-Kč ke dni 7. 10.2013 na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva Ex.úřad Český Krumlov 125 EX-1716/2013-13 Zástavní právo soudcovské ve výši 20 000,-Kč ke dni 19.7.2013 na základě Usnesení Okresního soudu v Českém Krumlově E-10/2013-20 Zástavní právo exekutorské ve výši 10 405,83, - Kč ke dni 26.1.2013 na základě Exekučn ího příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva Ex.úřad Nymburk 070 EX5677/2012-30 Předkupní právo Obce Dolní Třebonín ke dni 23.2.2005 Zahájení exekuce 125 EX-1905/2013 ze dne 11.12.2013 a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce 125 EX-1716/2013 ze dne 7.10.2013 a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce 117 EX-476/2013-23 ze dne 10.5.2013 a exekuční příkaz k prodeji ne movitosti Nařízení exekuce na základě Usnesení Okresního soudu v Českém Krumlově z 26.11.2012 Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným dalším zástavním nebo jiným věcným právem třetí osoby.
Jiné závady V neprospěch oceňovaného pozemku je předkupní právo obce Dolní Třebonín. Bylo zřízeno ke dni 23.2.2005. Oceňovaný pozemek je určen k užívání společně s bytovou jednotkou v bytovém domě čp.233. Na výstavbu bytového domu byly použity státní dotace, proto jednotlivé byty nemohly být převedeny do osobního vlastnictví a jsou pronajímány. S jednotlivými nájemci byt5 byly údajně uzavřeny budoucí smlouvy kupní. Přilehlé pozemky (zahrady) byly převedeny do vlastnictví nájemc5 hned s tím, že po dobu 20-ti let od výstavby bytového domu (trvání dotace) bude vloženo zástavní právo obce jako ochrana pro budoucí vlastníky byt5.
VLIV ZÁVAD NA HODNOTU NEMOVITÉHO MAJETKU
Závada předkupního práva má podstatný vliv na hodnotu pozemku. Dle ústní info starosty obce Dolní Třebonín, obec neuvažuje o možnosti vzdání se či vyplacení předkupního práva.
Ve výsledku tohoto znaleckého posudku byla stanovena cena obvyklá bez závad a se zohledněním závad.
s
3
METOD~Y------~----------------------------~--~
3.1 KATEGORIE HODNOTY Pojem cena (Price) je výraz používaný pro požadovanou, nabízenou nebo již realizovanou částku za zboží či služby. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v tajnosti. Z
d5vodu finančních možností, motivace nebo zájm5 daného kupujícího a prodávajícího m5že nebo nemusí mít cena vztah k hodnotě. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené danému zboží či službě při konkrétní transakci. Cena je objektivní údaj.
Hodnota (Value) je ekonomickým pojmem vyjadřujícím peněžní vztah mezi zbožím popř. službou určeným k prodeji a těmi kdo je prodávají nebo nakupují. Hodnota není skutečností, ale pouze odhadem ceny konkrétního zboží nebo služby na daném trhu ke konkrétnímu datu. Ekonomický pojem hodnoty odráží hledisko užitku, kterého dosahuje vlastník zboží nebo služby k datu, ke kterému je hodnota stanovena. Hodnota je subjektivní údaj. Druhy hodnot Obecně jsou rozlišovány dva druhy hodnot:
1. tržní hodnota 2.
netržní hodnoty
3.1.1 TRŽNÍ HODNOTA Tržní hodnota (Market Value (EU) někdv Fair Market Va/ue (USA)) je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako: Odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po patřičném pr5zkumu trhu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Předpoklad
Tržní hodnota obsahuje základní předpoklad nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší a nejlepší využití majetku (Highest and Best Use) - využití, ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehož výsledkem je nejvyšší tržní hodnota oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tyto čtyři kritéria: • dodržení právních předpis5, • fyzická realizovatelnost, • finanční proveditelnost, • maximální ziskovost.
Cena obyyklá V české legislativě je uz1van pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako "cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměr5 prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, d5sledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." Z definice lze dovodit, že obvyklá cena existuje pouze u zboží, resp. majetku, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě
6
a čase. Proto ji analýzou trhu lze odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od pr6měrné hodnoty. Existuje však velmi mnoho typ6 majetk6, věcí či práv, kde trh není natolik rozvinutý a s nimiž se běžně neobchoduje a pak je stanovení ceny obvyklé velmi obtížné. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nem6že tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. To ovšem neznamená, že majetek v takovém místě a čase nemá žádnou hodnotu. V zásadě lze konstatovat, že cena obvyklá stanovit nelze, ale je možné provést odhad tržní hodnoty majetku. Kategorie tržní hodnoty je ve své definici nadřazená kategorii ceny obvyklé. Tržním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota majetku, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k danému majetku. Jde tedy o odborný názor vykonstruovaný na základě dostupných a relevantních informací k datu ocenění.
3.2
OBECNÉ METODY OCENĚNÍ
Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: • nákladový, • výnosový, • porovnávací.
3.2.1 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích náklad6 na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tv6rčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení zp6sobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemk6, zjištěná na základě porovnatelných prodej6.
3.2.2 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnos6, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy: Analýza výnos6 vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti, kvalitu a užitné vlastnosti nemovitosti a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdaj6 vychází z prognózy náklad6 potřebných na provoz nemovitosti. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a r6st životnosti stavby.
7
Analýza diskontní mírv obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti.
Diskontní míra Diskontní míru m5žeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziko Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty souvlseJICI s realizací očekávaných budoucích výnos5. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz.
3.2.3 POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetk5 porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušným i multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazate15 oceňovaných a porovnávaných majetk5, se zjistí výsledná hodnota.
8
4 .OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 4.1
POPIS POZEMKU
4.1.1
POZEMEK PARC.Č.1550/10
Pozemek je využíván jako zahrada. Je v těsném sousedství bytového domu čp.233 o čtyřech bytových jednotkách, které jsou ve vlastnictví obce Dolní Třebonín. Každá nájemník bytové jednotky má ve vlastnictví část pozemku zahrady okolo domu, v našem případě poz.parc.č.lSS0/10.
Technický stav Pozemek je zatravněný, porostlý zelení, oplocený bez samostatné přístupové cesty. Nebyly zj ištěny žádné vedlejší stavby.
4.1.2 VENKOVNÍ ÚPRAVY A INŽENÝRSKÉ SÍTĚ
Pozemek je oplocen drátěným pletivem v.lSOcm. POSTUPY OCEŇOVÁNÍ
4.2 4.2.1
METODA POROVNÁVACÍ
Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojtl. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: • koeficientem prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, • koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovitosti, • koeficientem dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovitosti, • koeficientem funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající zp5sob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účel5m a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, • koeficientem technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., • koeficientem velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemk5 s ohledem na jejich využitelnost ve vztahu k ...... budově, ... hale, ..... areálu Uako parkovací, odstavná nebo manipulační plocha atd.)
a •
koeficientem areálu, který zohledňuje zda se porovnávaná nebo oceňovaná nemovitost nachází uvnitř oploceného areálu bez samostatné přístupové cesty.
V případě ocenění pozemk5 touto metodou jsou uplatněny ještě další koeficienty: • koeficientem možnosti zastavění, který je určován s ohledem na statut porovnávaného a oceňovaného pozemku a na vhodnost k další zástavbě oceňovaného pozemku (tj. vliv územně plánovací dokumentace, územního rozhodnutí a stavebního povolení, zainvestování pozemku infrastrukturou, překážek pro zastavění pozemku, již realizované zástavby na pozemku) a • koeficientem intenzity využití, který zohledňuje stávající zp5sob využití eventuelně možnost dalšího využití oceňovaného pozemku např. k bydlení, ke komerčním účel5m a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb na nich realizovaných eventuel ně realizovatelných. Příloha č. 1 Výpočet, ]eho vstupy i výstupy jsou uvedeny v příloze č. 1.
9
S
ZÁVĚR
5.1 5.1.1
--------------~--------------~--~----~~~----------
OBVYKLÁ CENA
OBVYKLÁ CENA BEZ ZOHLEDNĚNÍ ZÁVAD
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI UVEDENÝCH V KAP. 2.1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ BEZ ZOHLEDNĚNÍ ZÁVAD ČINÍ
210M2 X 383,-KČ/M2 = 80 430 KČ Slovy: osmdesáttisícčtyřistatřicet korun českých
5.1.2
OBVYKLÁ CENA SE ZOHLEDNĚNÍM ZÁVAD
OBVYKLÁ CENA SE ZOHLEDNĚNÍM ZÁVAD VÁZNOUCÍCH NA NEMOVITOSTECH UVEDENÝCH V KAP. 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ ČINÍ
OTIS. Kč
Slovy: nula korun českých
Poznámka Výsledkem ocenění je hodnota majetku, která je základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím. Cena sjednaná mezi smluvními stranami se mtlže od výsledné hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty majetku představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího (viz. definice tržní hodnoty- a předpoklad obecného kupujícího). Odhadci nebyl doložen žádný zpracovaný ekologický audit a nejsou mu známy žádné ekologické zátěže spojené s předmětem ocenění.
Metodické postupy Výsledná tržní hodnota pozemku s příslušenstvím bez závad byla stanovena porovnávací metodou. Vzhledem k možnostem využití nemovitosti a použitým vstuptlm tato metoda nejlépe vystihuje jejich skutečnou hodnotu. Ocenění porovnávací metodou bylo provedeno porovnáním s nemovitostmi s obdobným funkčním využitím v obdobných lokalitách nabízenými ke koupi. Vstupy do porovnávací metody byly použity z kupních cen z vlastních zdrojtl nebo z veřejně dostupných zdrojtl, zejména z realitní inzerce. Pravdivost těchto informací znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je nabízená nemovitost nabízena, případně zda-li není již prodána. Z popsaných dtlvodtl jsou nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí upravovány vzhledem ke zjištěným informacím o trhu s nemovitostmi a celkové situaci v regionu. Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např.
10
bankovních dom6 či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Při použití porovnávací metody byl použit mj. i koeficient možnosti zastavění. Znalec v něm uvažuje možnost eventuální využití pozemku. Vzhledem k tomu, že oceň.pozemek bezprostředně navazuje na bytový d6m, je poměrně malé velikosti, je k němu přístup po poli, a toto vše omezuje příp. budoucího vlastníka v užívání pozemku, byl tento koeficient zvolen ve výši 0,5.
Prodejnost Za předpokladu trvání obce na svém předkupním právu je oceň. pozemek třetí osobě neprodejný. V případě zrušení předkupního práva by byl o pozemek podpr6měrný zájem z d6vodu jeho velikosti a umístění u byt.domu. Předpokládanými kupci by se tak mohli stát nájemníci ostatních bytových jednotek v domě. Eventuelní kupec by také mohl mít v úmyslu o spekulativní prodej, což ale při velikosti pozemku a jeho atraktivitě není příliš pravděpodobné.
ll
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY
FOTOKOPIE VŠEOBECNÉ MAPY FOTOKOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY FOTOKOPIE VÝPISU Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ FOTOGRAFIE
12
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY SAMOSTATNÝCH POZEMKŮ is nemovitostí Oceňovaný
Porovnávaný
pozemek
pozemekč.1
poz.parc.č.1550/10
ve funkčním celku s byt.domem Dolní Třebonín
stavební pozemek Holubov-Třísov
zdroj informací:
Porovnávaný 2 stavební pozemek Chlum u Křemže pozemekč.
r alitní inzerce
realitní inzerce
Nabizím k prodeji stavební
pozemek o velikosti 891 m2 se sítěm i
Porovnávaný 3 stavební pozemek Chlum u Křemže pozemekč.
u pozem ku. Parcela se
nachází v klidné lokalitě obce u českého Krumlova obklopena přírodou , situovaná sluně s dostupnou komunikací
Stavební parcela, pozemek je určený územním plánem k výstavbě rodinného domu. Inženýrské sitě (elektřina, obecní vodovod a kanalizace, plyn) na okraji pozemku. Veškerá občanská vybavenost 1 km v obci Křemže • obecnl úfad, škola, školka, nákupní stfedísko, restaurace
stavebnl pozemek k výstabě RD. Obec nabízí veškerou občanskou vybavenost včetně školy, pošty obchodů a pod. Rohový pozemek, kompletně připojen k inženýrským slllm a pflstupný z obecní komunikace
Z'kl ''da1e . a admu Položka Výměra pozemku (m2) Prodeiní/nabídková cena Základní j ednotková cena {Kč/m 2 ) Koeficient prodejnost Výchozí jednotková cena (Kč/m 2 }
Oceňovaný
Porovnávaný
pozemek 210 .
891 550 000 617 0,90 556
-
-
Porovnávaný 2 1078 899 000 834 0,90 751
pozemekč.
pozemekč.1
Po rovnávaný 3
pozemekč.
951 747 000 785 0,90 707
Porovnání Položka
Oceňovaný
Porovnávaný
pozemek
pozemekč.1
Poloha Koeficient polohy
-
méně
Porovnávaný 2 obdobná 1,00
Porovnávaný 3 obdobná 1,00
pozemekč.
atraktivní 1,10
pozemekč.
. •"
c
Dopravní dostupnost Koeficient dopravní dostupnosti
-
Velikost pozemku Koeficient velikosti pozemku
-
obdobná 1,00
obdobná 1,00
·'
obdobná 1,00 '
větší
větší
větší
1,10
1,12
1,11
..;....;
Vybavenost pozemkG Koeficient vybavení
-
obdobné 1,00 'í .:_
Ke"
-
obdobná 1,00
obdobná 1,00
Možnost zastavění Koeficient možnosti zastavění
.
lepší 0,50
lepší 0,50
Jiná korekce Koeficient
.
Intenzita využití pozemkll Koeficient intenzity využití
obdobné 1,00
,, ,..
obdobné 1,00 obdobná 1,00 "
k<+l
lepší 0,50
·' 1,00
'
1,00
..
1,00
V' Idna' porovnavac1'hodnota fyse Položka Základní jednotková cena (Kč/m2) Uoravená iednotková cena !Kč/m 2 l Výsledná jednotková cena (Kč/m 2 )
Oceňovaný
Porovnávaný
pozemek
pozemekč.1
Porovnávaný 2
617 336 383
Porovnávaný 3
pozemekč.
pozemekč.
834 420
785 392
Všeobecná mapa
Dolní rrebonin
• Horo; Tl'ebooin
.... - .....
~--
~
,,
-...----'c/
-,
li~.T~
\ /
/
I (
/
~
\
ex._.,_,
/
'~ i $~a·1 ;~
t '/
....
-r.-....
I \
·""""'•
-··
,, J
' t\.Y x~-~~; Pi~_ ,-.
-·~
;. -
·• ::.::=..,.; Jil/\
·~·(.: r !.>'" český
.
Krumlov lb
I ;o••.rl.·t•.)
_...:7.:,1 •
n.xlf.~l
Locenioo
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 29 . 05 . 2 0 1 4 12: 15 : 28 Vyhotoveno
bezúplatně
dálkovým pfístupem pro
účel:
Provedení exekuce,
Okre s : CZ0312 Český Krumlov Kat . ú z emí : 630250 Dolní
č.j
ex pro JUOr. Stanislav Pazderka
Obec : 545473 Dolní List vlastnictv í:
Třebonín
Třebonín
558
V kat . území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) --· - -- - · - - - - - ·- - - - ----- - - -- - - I d ent i f i káto r Podíl A Vlas t ní k, jiný oprá vn ě ný - - - - -- - - - - - --- - -- - -- - -- --- - ·-- - - - - -- - -- - Vlastnické p r ávo 666117/6423 Boušek Zeleňanská Renáta Ing., č.p. 233, 38201 Dolní -·---
~
Třebonín
Ne movi tosti Pozemky Parce la
B
-
- -·
-
-
-- --
Způsob
Výměra [m2 ]
Druh po zemku 210 orná půda
1550/10
-
- -- - - - -- ---- ------- - - ---~----
v y užití
Způ s ob
ochra ny
zemědělský půdní
fond ·- -
C
Omezeni vl a s t n i ckého p ráva 1
--
- --
--
--
-...
-
-- --
v z tahu
Op rávněn í
pro
Povi nnost k
o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 79.063,- Kč s příslušenstvím . Zeleňanská Michaela, č.p. 6, 38201 Parcela: 1550/10 Z-10988/2013 - 302 Dolní Třebonín, RČ/IČO: 916027/8336 Li s t ina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Český Kruml ov 1 25 EX- 1905/2013 -13 ze dne 11.12 . 2013. Z-10988/2013 - 302 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 49 . 763,65 Kč s příslušenstvím . LBBW Bank CZ a.s., Vítězná 126/1, Parcela: 1550/10 Z-9355/2013-302 Malá Strana, 15000 Praha 5, RČ/IČO: 14893649 List ina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Český Krumlov 125 EX-1 716/2.013 -13 ze dne 07.10. 2013. Z-9355/2013-302 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 20 . 000, - Kč s příslušenstvím. Návrh podán dne 4 . 2 . 2013. Zeleňanská Michaela, č.p. 6, 38201 Parcela: 1550/10 Z-8480/2013-302 Dolní Třebonín, RČ/IČO: 916027/8336 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresní soud v Českém Krumlově 2 E-10/2013 - 20 ze dne 07 . 03.2013. Právní moc ke dni 19 . 07.2013. Z- 8480/2013-302 Po řadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 10.405,83 Kč s příslušenstvím . OSPEN s. r. o. , Hradecká 1383, 53501 Parcela: 1550/10 Z- 356/2013- 302 Přelouč, RČ/IČO: 25262823 Lis t ina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zás tavní ho práva na nemovitosti Exekutorský úřad Nymburk 070 Ex- 5677/2012 -30 z e dne 22 . 01.2013. Právní moc ke dni 26.01.2013. Z-356/2013- 302 ·-wemo.vTtosYE- fs-o v··obvoa·u;-veTte i ém -v ykonává- š tá tnf"ijjriivu ICatastl:u--nemoVi to s tT"čR -- ·-- - -- ·
u územnlin
Ka t a s trá l n í
úř ad
pro
J i hočeský
kraj , Katastrá l ní strana 1
pracoviště český
Kruml ov, kód : 302 .
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazujici stav evidovaný k datu 29 . 05 . 201 4 12 :15: 28 Okr e s: CZ0312 Český Krumlov
Kat . ú zemí : 630250 Dolni
Obe c : 545473 Dolni
Třebonín
Li st v l a s tni c tví : 558
Třebonín
V kat . územi jsou pozemky vedeny ve dvou
číselných řadách
(St .
= stavební
parcela)
Typ vztah u Op rávn ě ní
Li s tin a
pro
Povinn o s t k
Vyrozuměni
soudní ho exekutora o nabyti právni moci usneseni. Z-927/2013-302
Po řa dí
k datu podle právni úpravy
Předkupni
o
účinné
v
době
vzniku práva
právo
V-524/2005-302 Obec Dolni Třebonín, č.p. 6, 38201 Parcela: 1550/10 Dolni Třebonín, RČ/IČO: 00245852 Listina Smlouva o zřizeni věcného předkupniho práva ze dne 04.02 . 2005. Právni účinky vkladu práva ke dni 23 . 02.2005. V-524/2005-302 o
~ahájeni
exekuce
pověřený soudni exekutor:
JUDr. Marek Frank, Továrni 197, 381 Ol Český Krumlov Boušek Zeleňanská Renáta Ing . , č.p . 233, 38201 Dolni Třebonín, RČ/IČO: 666117/6423 Z-10987/2013-302 Listina Vyrozuměni soudního exekutora o zahájeni exekuce Exekutorský úřad Český Krumlov 125 EX-1905/2013 ze dne 11.12.2013; uloženo na prac. Český Krumlov Z-10987/2013-302 o Zahájeni exekuce pověřený soudní exekutor
JUDr. Marek Frank, Tovární 197, 38101 Český Krumlov Boušek Zeleňanská Renáta Ing., č.p. 233, 38201 Dolni Třebonín, RČ/IČO: 666117/6423 Z-9355/2013-302 Listina Vyrozuměni soudního exekutora o zahájeni exekuce Exekutorský úřad Český Krumlov 125 EX-171 6/2013 ze dne 07 . 10.2013; uloženo na prac . Český Krumlov Z-9355/2013-302
o
1hájeni exekuce soudni exekutor: JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad Pisek, Prokopova 339/14, 397 Ol Písek Boušek Zeleňanská Renáta Ing., č.p. 233, 38201 Dolni Třebonín, RČ/IČO: 666117/6423 Z-4536/2013-305 Listina Vyrozuměni soudního exekutora o zahájeni exekuce Exekutorský úřad Pisek 117 EX476/2013 -23 ze dne 10.05.2013; uloženo na prac . Pisek Z-4536/2013 - 305 pověřený
o
Exekuční příkaz
k prodej i nemovitosti
Parcela: 1550/10 Z-10981/2013-302 Listina Exekuční přikaz k prodeji nemovitých věci Exekutorský úřad Český Krumlov 125 EX1905/2013 -ll ze dne 11.12.2013. Z-10981/2013-302 o
Exekuční přikaz
k prodeji nemovitosti nemó-vit-os ťi. -ČR Krumlov, kód : 302 .
-Nemovú ost r j sou v úi emním obvodu, ve kterem v ykonává StáÚ Ú s právu· katas tru Katastrální
úřad
pr o
Jihočeský
kraj , Katastrální strana 2
pracoviště český
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazujici stav evidovaný k datu 29.05 . 2014 12:15:28 Okres: CZ0312 Český Krumlov Kat.území: 630250 Dolni
Obec : 545473 Dolní
Třebonín
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou
Třebonín
List vlastnictví:
558
číselných řadách
(St. = stavební parcela)
Typ vztahu Oprávnění
pro
Povinnost k
Parcela:
Z-9355/2013-302
1550/10
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věci Exekutorský úřad Český Krumlov 125 EX1716/2013 -11 ze dne 07.10.2013. Z-9355/2013-302
o
Exekuční příkaz
k prodeji nemovitosti
Parcela: 1550/10 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věci Exekutorský 24 ze dne 10.05.2013.
úřad
Z- 2727/2013-302 Písek 117 EX-476/2013 Z-2727/2013- 302
o
~ařizeni
exekuce Boušek
Zeleňanská
Třebonín, RČ/IČO:
č.p.
Renáta Ing., 666117/6423
233, 38201 Dolni
Z-125/2013-302 Listina Usneseni soudu o nar~zeni exekuce Okresní soud v Českém Krumlově 19 EXE-1479/2012 12 ze dne 26.11.2012; uloženo na prac. Český Krumlov Z-125/2013-302 · ---- - -- ---- - ·- ·- -- o - ---Jiiú§ -zápis y --_ Bez-zápisu___
Plomby a
E
upozorněn í
·-
-
---
- Bez zápisu
--
:::--
---
--
-- - -----·----
---
Nabývací tituly a jiné podkl ady zápisu
Listina
o Smlouva kupní
ze dne 04.02.2005. Právni
účinky
vkladu práva ke dni 23.02.2005.
Pro: Boušek Zeleňanská Renáta Ing., č.p. 233, 38201 Dolní Třebonín
F
Vztah bonitovaných
půdně
ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám
Parcela 1550/10 Pokud je
výměra
Výměra
BPEJ 75001 bonitních
dílů
V-524/2005-302 666117/6423
RČ/ IČO:
parcel menší než
výměra
[m2] 210
parcely , zbytek parcely není bonitován
Nemovitosti jsou v územním obvodu , ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí Katastrá~ní úřad
pro
Jihočeský
ČR:
kraj, Katastrá~ní pracoviště český RrumLov, kód: 302.
Vyhotovil :
Vyhotoveno :
Český úřad zeměměřický a katastrální -
29 . 05 . 2014
13:10:48
SCD
- - - -- --- - -Nemovi tosti jsou v úÚ:mnfm obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí -C""R=---- - Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katas trální pracoviště český Krumlov, kód: 302 . strana 3
951
952
1550/82
1550/12
1550/11 1550/1
1550/85
435 950/238 1550/91 1550/92
1550/94 GfSS0/29
950/144
Fotodokumentace
Přístup
k pozemku z veř.komunikace - pohled od pozemku JV
Pohled z veř.komunikace na pozemek
Pohled JZ
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009, čj . 1885/Z pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán podpoř. č. 9/255-14 znaleckého deníku.
e-mail: [email protected]
V Českých Budějovicích 7.6.2014
13
,··~-.
'I
j
"
\'
I
' ·;
'
