24 Ostrava-Moravská Ostrava

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2870/59/2013 o ceně nemovitosti – budovy č.p. 156 na pozemku parc.č. 847/1, budovy bez č.p. /č.e. na pozemku parc.č. 846/2 a 847/2 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 847/1, 847/2 a 846/2 v obci Třinec k.ú. a část obce Dolní Lištná okres Frýdek-Místek.

Objednavatel posudku:

Krajské ředitelství Policie Moravskoslezského kraje 30. dubna 1682/24 Ostrava-Moravská Ostrava

Účel posudku:

Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti Odhad ceny obvyklé

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.

Oceněno ke dni:

6. května 2013

Posudek vypracoval:

Ing. Galeta Vladimír Poděbradova 856/24 Ostrava-Moravská Ostrava

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 25 stran a přílohy. V Ostravě dne 9. května 2013

1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v okrajové části města Třinec na komunikaci, vedoucí směrem na státní hranici s Polskem. Předmětem ocenění je budova č.p. 156 s pozemkem parc.č. 847/1, budova bez č.p./č.e. s pozemkem 846/2 a 847/2 vč. studny a venkovních úprav bez trvalých porostů k.ú. Dolní Líštná obec Třinec. Ke dni ocenění je pronajato 2. NP a podkroví budovy č.p. 156 s pozemkem parc.č. 847/1 vč. studny a venkovních úprav, přízemí budovy č. 156 a budovy s pozemky parc.č. 846/2 a 847/2 ke dni ocenění nebyly pronajaty. Pro stanovení odhadu ceny obvyklé byly vyžádány informace informace k výši obvyklého nájemného od Městského úřadu Třinec.

1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní Líštná obec Třinec, list vlastnictví č. 5842, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj Katastrální pracoviště Třinec dne 21.11.2012 pod položkou knihy o poskytovaných údajích z katastru č. 12862/2012. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Dolní Líštná, mapový list č. 6-9/33, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj Katastrální pracoviště Třinec dne 22.1.2008 pod č.zak. PÚ 295/2008 v měřítku 1:1000. Výkresová dokumentace: Projekt pro výstavbu vedlejší stavby, oplocení, zpevněných ploch a plynofikace domu č.p. 156, vypracovaný PRIN Ostrava, J.Maluchy 12, OstravaDubina v roce 1996. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu bylo provedeno dne 3.5.2013 za přítomnosti zástupce vlastníka nemovitosti. Informace spolupracujících realitních kanceláří (STING, REA) pro odhad ceny obvyklé. Archivní dokumentace Policie České republiky (nájemní smlouvy a.p.). Místní šetření znalce se zaměřením stávajícího stavu bylo provedeno dne 6.5.2013.

-2-

1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 5842 pro k.ú. Dolní Líštná obec Třinec zapsána Česká repubika Příslušnost hospodařit s majetkem státu

00000001-001

Krajské ředitelství policie Moravskoslezského kraje Ostrava-Moravská Ostrava, 30. dubna 1682/24

1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV č. 5842 Katastrální mapa

1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pronajatá stavba, příp.s příslušenstvím a pozemkem 2) Stavební pozemek parc.č. 847/1 3) Stavební pozemek parc.č. 846/2, 847/2

-3-

75151502

2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pronajatá stavba, příp.s příslušenstvím a pozemkem Oceněno podle § 22, 23, přílohy č.17 vyhlášky. Popis Jedná se o budovu č.p. 156 situovanou na pozemku parc.č. 847/1, budovu bez č.p./č.e. postavenou na pozemku parc.č. 847/2 k.ú. Dolní Líštná obec Třinec okres Frýdek-Místek.

2.1.1 Budova č.p. 156 Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Jedná se o podsklepený dům o dvou nadzemních podlažích s částečným podkrovím, postavený na pozemku parc.č. 847/1 k.ú. Dolní Líštná obec Třinec. V 1.PP jsou sklepy nájemníků, dílna, prádelna a komunikační plochy, v přízemí jsou nebytové prostory-kanceláře, sociální zařízení, sklady, komunikační plochy, ve 2.NP jsou dva byty velikosti 1+2 a 1+3, v podkroví je převážně půdní prostor a bytová jednotka velikosti 0+2 s příslušenstvím. Z konstrukčního hlediska jde o stavbu postavenou tradičním způsobem. Základy jsou betonové s částečně nefunkční izolací, svislé konstrukce jsou vyzdívané z plných pálených cihel tl. 60 a 45cm, stropní konstrukce nad 1.PP železobetonové, v nadzemních podlažích dřevěné trámové s rovným podhledem, valbová střecha s plechovou krytinou z pozink. plechu, oplechování z pozink. plechu úplné, okna dřevěná dvojitá, dveře hladké plné a náplňové, podlahy v suterénu betonové, v nadzemních podlažích dřevěné palubové a PVC, dlažby keramické, vnitřní omítky vápenné štukové, fasáda škrábaná opatřená nátěrem. Schodiště je betonové s teracovým povrchem, vybavení bytů a nebytových prostor ve standardním vybavení. V budově je proveden rozvod zemního plynu, pitné vody, el. energie 220/380V, kanalizace, vytápění etážové s kotly na zemní plyn a plechovými radiátory. Stáří domu je 80 roků, v roce 1996 byla provedena plynofikace a stavební úpravy. Technický stav je dobrý, další předpokládaní životnost a opotřebení je stanovenou analytickou metodou.

2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné

-4-

2.1.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 18.90*13.10*2.70+2.95*6.95*2.70 Vrchní stavba 18.90*13.10*6.45+2.95*6.95*6.45 Zastřešení 2.95*6.95*3.20/2+18.90*13.10* 4.80/2+7.50*6.50*2.80*0.5-2*5.20* 13.10*4.80/4

= =

723.85 m3 1729.20 m3

=

531.78 m3

_________________________________________ 3

celkem =

2984.83 m

2.1.1.4 Podlaží Označení

Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška

Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1.PP - suterén 1.NP - přízemí 2.NP - 1.patro

18.90*13.10+2.95*6.95 268.09 m2 2.40 m 018.90*13.10+2.95*6.95 268.09 m2 2.80 m 18.90*13.10+2.95*6.95 268.09 m2 2.81 m

2.70 m/* 3.25 m 3.20 m

Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 268.09 m2 a prům.výška podlaží je 3.05 m. /* výška odvozena ze sv.výšky

2.1.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 24. 25.

Základy vč. zemních prací podstandard Výtahy chybí Ostatní podstandard

0.06000

100%

-0.06

0.01300

100%

-0.013*1.852

0.05600

100%

-0.056 ________________________________________________

-0.14008 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.14008) = 0.9244

-5-

2.1.1.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)

Obj.podíl (A)

Podíl části

Opotřebení konstrukce B/C * 100 A

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Základy vč. zemních prací 80 120 0.02986 Svislé konstrukce 80 120 0.20338 Stropy 80 120 0.08871 Zastřešení mimo krytinu 80 120 0.05734 Krytiny střech 17 60 0.02596 Klempířské konstrukce 17 60 0.00757 Úpravy vnitřních povrchů 17 60 0.01493 80 110 0.05972 Úpravy vnějších povrchů 40 60 0.03354 Vnitřní obklady keramické 17 50 0.02272 Schody 80 120 0.03245 Dveře 80 90 0.03462 Vrata 0.00000 Okna 40 50 0.05842 Povrchy podlah 80 90 0.03354 Vytápění 17 50 0.05085 Elektroinstalace 17 50 0.05626 Bleskosvod 17 50 0.00433 Vnitřní vodovod 17 50 0.03570 Vnitřní kanalizace 17 60 0.03462

100%

1.9907%

100%

13.5587%

100%

5.914%

100%

3.8227%

100%

0.7355%

100%

0.2145%

20% 80%

0.423% 4.3433%

100%

2.236%

100%

0.7725%

100%

2.1633%

100%

3.0773%

100%

-6-

100%

4.6736%

100%

2.9813%

100%

1.7289%

100%

1.9128%

100%

0.1472%

100%

1.2138%

100%

0.9809%

20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Vnitřní plynovod 17 50 0.00433 Ohřev vody 17 40 0.02272 Vybavení kuchyní 40 45 0.01947 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 40 50 0.04110 Výtahy 0.00000 Ostatní 17 50 0.02786 Instalační prefabrik.jádra 0.00000

100%

0.1472%

100%

0.9656%

100%

1.7307%

100%

3.288%

100% 100%

0.9472%

100% ______________________________

59.9688% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 59.9688%.

2.1.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 268.09 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3,05 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

= Kč

2.150,x 0.9390 x 0.9446 x 0.9885 x 0.9244 x 1.0000 x 2.1310 x 0.6150

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 2984.83 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 59.9688% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

2.283,74 6.816.575,66 6.816.575,66 4.087.818,62 2.728.757,04

_______________________________________________________________________________________________________________

Budova č.p. 156

Cena celkem Kč

2.728.757,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-7-

2.1.2 Budova bez č.p. Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Jedná se o volně stojící, přízemní, nepodsklepený objekt, který má půdorysný tvar písmene „L“. Stavba se nachází na pozemku parc.č. 847/2 a parc.č. 846/1. V objektu jsou dvě garáže, sklady, kuchyňka, místnost pro psovody, kotce a obslužný prostor. Základy stavby jsou betonové, svislé konstrukce vyzdívané z tvárnic YTONG, strop trámový dřevěný s podbíjením ve spádu tvoří pultovou střechu, která je kryta živičnou svařovanou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu úplné, vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda břizolit, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné, garážová vrata dřevěná, podlaha cem. potěr. V objektu je proveden vnitřní rozvod el. energie. Technický stav odpovídá době užívání, stavba je užívaná od roku 1997. Zastavěná plocha je přes 100m2, nejedná se tedy o vedlejší stavbu, ale o budovu. 2.1.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1242 SKP: 46.21.14.5.1 Typ podle účelu užití: R - garáže Druh konstrukce: Zděné

2.1.2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 6.60*15.55*3.05+9.75*4.65*3.053.05*4.00*3.05

=

414.09 m3

2.1.2.4 Podlaží Označení

Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška

Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1.NP - přízemí

6.60*15.55+4.65*9.75-3.05*4.0 135.77 m2 2.75 m

3.05 m/*

Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 135.77 m2 a prům.výška podlaží je 3.05 m. /* výška odvozena ze sv.výšky

-8-

2.1.2.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

10. 15. 17. 21. 23. 25.

Schody chybí Vytápění podstandard Bleskosvod chybí Ohřev vody chybí Vnitřní hyg.zařízení vč.WC chybí Ostatní chybí

0.02200

100%

-0.022*1.852

0.01200

100%

-0.012

0.00300

100%

-0.003*1.852

0.00500

100%

-0.005*1.852

0.02000

100%

-0.02*1.852

0.05800

100%

-0.058*1.852 ________________________________________________

-0.21202 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.21202) = 0.8855

2.1.2.6 Opotřebení stavby Při stáří 16 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 20%.


Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 135.77 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.05 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

= Kč

2.460,x 0.9390 x 0.9686 x 0.9885 x 0.8855 x 1.0000 x 2.1340 x 0.5930

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty -9-

= Kč

2.478,33

Cena za celý obestavěný prostor 414.09 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 20% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč - Kč = Kč

1.026.251,67 1.026.251,67 205.250,33 821.001,34

_______________________________________________________________________________________________________________

Budova bez č.p.

Cena celkem Kč

821.001,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.3 Studna kopaná Oceněno podle § 9, přílohy č.10 vyhlášky. 2.1.3.1 Popis Jedná se o kopanou studnu u budovy č.p. 156. 2.1.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 75 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75%.

2.1.3.3 Výpočet ceny studny (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m od 10 m výše = 5.200,- Kč/m

x 4.50 m = Kč x 0.00 m = Kč x 0.00 m = Kč

8.775,0,0,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.50 m = Kč = Kč

Cena za celou hloubku Cena za 1 kus ručního čerpadla za 1.210,-

8.775,1.210,-

_________________________________________

Cena po započtení všech čerpadel Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 75% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč


9.985,x 1.0000 x 2.3130 x 0.6150 14.203,61 14.203,61 10.652,71 3.550,90

_______________________________________________________________________________________________________________

Studna kopaná

Cena celkem Kč

3.551,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.4 Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 80 mm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 8.3.27 2.1.4.1 Popis Jedná se o zámkovou dlažbu u objektu č.p. 156. - 10 -

2.1.4.2 Dílčí velikosti objektu Výměra 1 6*28

=

168.00

2.1.4.3 Opotřebení stavby Při stáří 16 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 26.6667%.

2.1.4.4 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2

Cena za 168.00 m2 CZCC: 211 SKP: 46.23.11.5 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

x 515,- Kč/m = Kč

86.520,-

x 1.0000 x 2.2560 x 0.6150 _________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 26.6667% Cena stavby po započtení opotřebení


120.041,31 120.041,31 32.011,06 88.030,25

_______________________________________________________________________________________________________________

Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 80 mm

Cena celkem Kč

88.030,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.5 Plochy asfalt. z penetračního makadamu tl.100 mm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 8.4.3. 2.1.5.1 Popis Jedná se o zpevněné plochu u objektu č.p. 156. 2.1.5.2 Dílčí velikosti objektu Výměra 1 3.50*32.00+11.00*12.00+3.50*13.60

=

291.60


- 11 -



x 220,- Kč/m = Kč

64.152,-

x 1.0000 x 2.2560 x 0.6150 _________________________________________



89.007,05 89.007,05 23.735,24 65.271,81

_______________________________________________________________________________________________________________

Plochy asfalt. z penetračního makadamu tl.100 mm Cena celkem Kč

65.272,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.6 Opěrné zdi cihelné Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 11.7. 2.1.6.1 Popis Jedná se o opěrnou zeď v dvorní části. 2.1.6.2 Dílčí velikosti objektu Výměra 1 0.40*22,50*0.90

=

8.10

2.1.6.3 Opotřebení stavby Při stáří 75 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75%.



x 2.330,- Kč/m = Kč

18.873,-

x 1.0000 x 2.3180 x 0.6150 _________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 75% Cena stavby po započtení opotřebení


26.904,78 26.904,78 20.178,58 6.726,20

_______________________________________________________________________________________________________________

Opěrné zdi cihelné

Cena celkem Kč

6.726,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 12 -

2.1.7 Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 13.1. 2.1.7.1 Popis Jedná se o oplocení objektu. 2.1.7.2 Dílčí velikosti objektu Výměra 1 19.00*1.50+33.5*1.50+9.20*1.50

=

92.55 m2


2.1.7.4 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2 2

x 240,- Kč/m = Kč

Cena za 92.55 m CZCC: 2420 SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

22.212,-

x 1.0000 x 2.1310 x 0.6150 _________________________________________



29.110,27 29.110,27 15.525,47 13.584,80

_______________________________________________________________________________________________________________

Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek

Cena celkem Kč

13.585,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.8 Vrata ocelová s dřevěnou výplní Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 14.6.1. 2.1.8.1 Popis Jedná se o vrata v oplocení.


- 13 -


x 3.600,- Kč/kus = Kč

Cena za 1.00 kus CZCC: 2420 SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

3.600,-

x 1.0000 x 2.1310 x 0.6150 _________________________________________



4.718,03 4.718,03 2.516,28 2.201,75

_______________________________________________________________________________________________________________

Vrata ocelová s dřevěnou výplní

Cena celkem Kč

2.202,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.9 3fáze,příp.NN pro rod.domy kab.Al 16 mm2 v zemi Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 3.1.1. 2.1.9.1 Popis Jedná se o napojení dvorní budovy. 2.1.9.2 Opotřebení stavby Při stáří 16 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 26.6667%.


x 140,- Kč/m = Kč

Cena za 23.00 m CZCC: 2224 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

3.220,-

x 1.0000 x 2.2340 x 0.6150 _________________________________________



4.423,99 4.423,99 1.179,73 3.244,26

_______________________________________________________________________________________________________________ 2

3fáze,příp.NN pro rod.domy kab.Al 16 mm v zemi Cena celkem Kč

3.244,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 14 -

2.1.10 Plynová přípojka do DN 40 Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 4.1. 2.1.10.1 Popis Jedná se o napojení budovy na rozvod zemního plynu. 2.1.10.2 Opotřebení stavby Při stáří 16 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 32%.


x 305,- Kč/m = Kč


1.982,50

x 1.0000 x 2.2950 x 0.6150 _________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 32% Cena stavby po započtení opotřebení


2.798,15 2.798,15 895,41 1.902,74

_______________________________________________________________________________________________________________

Plynová přípojka do DN 40

Cena celkem Kč

1.903,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.11 Přípojka vody DN 40 mm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 1.1.2. 2.1.11.1 Popis Jedná se o napojení budovy na veřejný vodovod. 2.1.11.2 Opotřebení stavby Při stáří 35 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 58.3333%.

- 15 -


x 360,- Kč/m = Kč


2.520,-

x 1.0000 x 2.3130 x 0.6150 _________________________________________



3.584,69 3.584,69 2.091,07 1.493,62

_______________________________________________________________________________________________________________

Přípojka vody DN 40 mm

Cena celkem Kč

1.494,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.12 Septiky z monolit.i montov.betonu nad 15 m3 OP Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 2.4.2. 2.1.12.1 Popis Jedná se o septik u budovy. 2.1.12.2 Dílčí velikosti objektu Výměra 1 2.40*3.5*2.20

=

18.48



Cena za 18.48 m3 CZCC: 2223 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

x 2.800,- Kč/m = Kč

51.744,-

x 1.0000 x 2.3140 x 0.6150 _________________________________________



73.637,40 73.637,40 32.216,36 41.421,04

_______________________________________________________________________________________________________________

- 16 -

Septiky z monolit.i montov.betonu nad 15 m3 OP

Cena celkem Kč

41.421,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.13 Stavební pozemek parc.č. 847/1 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.1.13.1 Popis Jedná se o část pozemku parc.č. 847/1 o výměře 268,09m2, zastavěný budovou č.p. 156. 2.1.13.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ (až -4%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

-20% -4% 10%

2.1.13.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (36745 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení -20.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 268.09 m2

= Kč

300,01

= Kč = Kč

240,01 254,41

= Kč = Kč

x 2.1310 x 0.6150 333,42 89.386,26

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek

Cena celkem Kč

89.386,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.14 Stavební pozemek parc.č. 846/2 a 847/2 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.1.14.1 Popis Jedná se o část pozemků parc.č. 846/2 a 847/2 o výměře 135,77m2, zastavěné dvorní budovou. 2.1.14.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ (až -4%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

-20% -4% 10%

2.1.14.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

- 17 -


= Kč

300,01

= Kč = Kč

240,01 254,41

= Kč = Kč

x 2.1340 x 0.5930 321,94 43.710,37

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek

Cena celkem Kč

43.710,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.1.15 Výměry a nájemné Prostor

Rozměry

Plocha

Nájemné Kč/měsíc

_______________________________________________________________________________________________________________

Jezowicz (dle náj. smluv, 38,05Kč/m2) 63,57 Troczek „ „ „ „ 94,00 Klocek „ „ „ „ 113,50

63,57 94,00 113,50

2419.00 3577.00 4319.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Podlahová plocha a nájemné celkem

271,07 m2

x 12 měsíců

10.315 Kč/měsíc 123.780 Kč/rok

Za nebytové prostory v 1.NP domu č.p. 156 (bývalá služebna Policie) a prostory v budově hospodářské části a garáží je proveden propočet nájemného za ceny v místě a čase obvyklé.

Dosažitelné nájemné za volné prostory : (206,50m2 + 92m2) x 400 Kč/m2/měsíc x 12 měsíců = Celkem

119.400 Kč/rok --------------------------------243.180 Kč/rok -------------------

Obvyklé (dosažitelné) nájemné : Současné nájemné vyplývající z uzavřených nájemních smluv činí v našem případě 38,05 Kč/m2/měsíc, což je v souladu s informacemi Městského úřadu v Třinci, který za tuto cenu byty pronajímá ( byty se sníženou kvalitou pronajímá za 20Kč/m2/měsíc). Dosažitelné nájemné za neobsazené nebytové prostory (bývalá služebna Policie ČR) je stanovena s podpůrným použitím ceníku města Třinec, který stanovuje finanční úhrady při nakládání s majetkem ve vlastnictví města Třinec a dle kterého je výše nájemného z garáží 621 Kč/m2/měsíc (bez DPH). tato cena je stanovena v lokalitě ul. Poštovní, za hotelem Steel, ve dvoře bývalého hotelu Slovan. Vzhledem k tomu, že v okolí se pronájem garáží nepodařilo zjistit, garáže jsou umístěny v uzavřeném areálu u domu č.p. 156 a část obce Třinec-Dolní Líštná je samostatná část vzdálená od centra, stanovuji cenu pronájmu 400 Kč/m2/měsíc.

- 18 -

2.1.16 Rekapitulace cen bez vlivu Kp _______________________________________________________________________________________________________________

vč.opotřebení

Objekt

bez opotřebení

_______________________________________________________________________________________________________________

Budova č.p. 156 Budova bez č.p. Studna kopaná Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 80 mm Plochy asfalt. z penetračního makadamu tl.100 mm Opěrné zdi cihelné Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Vrata ocelová s dřevěnou výplní 3fáze,příp.NN pro rod.domy kab.Al 16 mm2 v zemi Plynová přípojka do DN 40 Přípojka vody DN 40 mm Septiky z monolit.i montov.betonu nad 15 m3 OP

4.437.005,1.384.488,5.774,143.139,106.133,10.937,22.089,3.580,5.275,3.094,2.429,67.351,-

11.083.868,1.730.610,23.095,195.189,144.727,43.748,47.334,7.672,7.193,4.550,5.829,119.736,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Celková cena bez vlivu Kp

6.191,294,-

13.413.551,-

2.1.17 Výpočet ceny souboru objektů (§ 22, 23 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Cena stavby zjištěná nákladovým způsobem (CN) Pozemek - zastavěná plocha stavbou (Pzp)

= Kč = Kč

6.191.294,133.096,-

Výpočet ceny výnosovým způsobem: Výpočet ročního upraveného nájemného (N): Roční nájemné (příjmy) Snížení o 40% Roční nájem z pozemku 5% z ceny pozemku Pzp, zastavěné plochy Roční výše nákladů celkem 42,74% příjmů

= Kč - Kč - Kč - Kč = Kč

243.180,97.272,0,6.654,80 103.926,80

_________________________________________

Výsledné roční upravené nájemné činí (N) Míra kapitalizace p = 4,5% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem, CV = N/p x 100 R = |CV - CN| = | 3.094.515,56 - 3.187.504,- | Celková cena pro skupinu C = CV + 0.20 x R = = 3.094.515,56 + 0.20 x 3.096.778,44

= Kč

139.253,20

= Kč

3.094.515,56

= Kč

3.713.871,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Pronajatá stavba, příp.s příslušenstvím a pozemkem Cena celkem Kč

3.713.871,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 19 -

2.2 Stavební pozemek parc.č. 847/1 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek parc.č. 847/1-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 756m2 s budovou č.p. 156 2.2.2 Výměra stavebního pozemku parc.č. 847/1 756

=

756.00 m2

_________________________________________ 2

celkem =

2.2.3 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ (až -4%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

756.00 m

-20% -4% 10%

2.2.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

300,01

= Kč = Kč

240,01 254,41

= Kč = Kč

x 2.1310 x 0.6150 333,42 252.064,65

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek parc.č. 847/1

Cena celkem Kč

252.065,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.3 Stavební pozemek parc.č. 846/2, 847/2 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Popis Pozemek parc.č. 846/2-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1m2 parc.č. 847/1-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 149m2 s budovou bez č.p./č.e. 2.3.2 Výměra stavebního pozemku parc.č. 846/2 1 parc.č. 847/2 149

= =

1.00 m2 149.00 m2

_________________________________________ 2

celkem =

- 20 -

150.00 m

2.3.3 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ (až -4%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

-20% -4% 10%

2.3.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

300,01

= Kč = Kč

240,01 254,41

= Kč = Kč

x 2.1340 x 0.5930 321,94 48.291,64

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek parc.č. 846/2, 847/2

Cena celkem Kč

48.292,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 21 -

3. REKAPITULACE 1) Pronajatá stavba, příp.s příslušenstvím a pozemkem

Kč

3.713.871,-

2) Stavební pozemek parc.č. 847/1

Kč

252.065,-

3) Stavební pozemek parc.č. 846/2, 847/2

Kč

48.292,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky

Kč Kč

4.014.228,4.014.230,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: ČtyřimilionyčtrnácttisícdvěstětřicetKč

- 22 -

4. OBVYKLÁ CENA Na základě požadavku objednatele tohoto znaleckého posudku je vypracován odhad ceny obvyklé, v místě a čase dosažitelné. Předmětem stanovení odhadu ceny obvyklé jsou nemovitosti, situované v okrajové části města Třince. Jedná se o klidnou lokalitu, vhodnou k bydlení, nacházející se na komunikaci ve směru Třinec-státní hranice. Metody pro stanovení ceny obvyklé : -------------------------------------------

metoda věcné hodnoty

Tato užívaná metoda vychází především z technického pohledu na nemovitost. Odpovídá na otázku „za kolik“ by se stejná nemovitost dala v místě a čase pořídit. Cenu je možno stanovit podle ukazatelů ÚRS Praha – jednotkové ceny za měrnou a účelovou jednotku. Takto stanovená cena se přiměřeně upraví o opotřebení. Zároveň je možno použít „vyhláškovou cenu“ s tím, že koeficient prodejnosti Kp = 1.00, v našem případě bude použita. Ceny stavebních pozemků v dané lokalitě se pohybuje v rozmezí 100,- až 300,- Kč/m2, v našem případě činí obvyklá cena pozemků 150,- Kč/m2. -

metoda výnosová

Metoda výnosová je ekonomickým pohledem na nemovitost. Vychází z předpokladu, že nemovitost je možno předat do ekonomického nájmu. Nájemné pro výpočet ceny je nutno stanovit jako reálné, v místě a čase dosažitelné. V našem případě je možno počítat s nájemným nebytových prostor v 1. NP domu čp. 156. Po stavebních úpravách je možno nevyužité nebytové prostory využívat ke komerčním účelům popř. k bydlení (možnost zřízení 2 bytových jednotek). Od předpokládaného nájemného je nutno odečíst náklady spojené s výkonem vlastnického práva (daň z nemovitostí, pojištění, náklady na běžnou údržbu, únik nájemného apod.). Takto upravené nájemné se kapitalizuje kapitalizační mírou podle charakteru nemovistí. -

metoda porovnávací

Metoda porovnávací vychází z informací spolupracujících realitních kanceláří o stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi a o skutečně sjednaných kupních cenách za podobné nemovitosti v Třinci a jeho okolí. Z poskytnutých informací vyplývá, že stavby podobného charakteru (bydlení + administrativa po nutných stavebních úpravách) ve srovnatelné lokalitě (okrajová část města Třince) nebyly v roce 2013 obchodovány.

- 23 -

Odhad ceny obvyklé Na základě doporučení majetkoprávního odboru MF ČR Čj.22/125 024/2010-22 ze dne 20.prosince 2010 s přihlédnutím ke skutečnosti, že pro další provoz 1.NP domu č.p. 156 jsou nutné stavební úpravy, ale i s ohledem na nevýhodnou polohu pro částečné komerční využití 1.NP domu č.p. 156 (okrajová část města Třinec) stanovuji odhad ceny obvykléve výši ceny zjištěné dle cenového předpisu upravené koeficientem 0,95 (únik nájemného a pod.). Odhad ceny obvyklé budovy č.p. 156 na pozemku parc.č. 847/1, budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 847/2 a 846/2 s příslušenstvím a pozemky parc.č.847/1, 847/2 a 846/2k.ú. Dolní Líštná obec Třinec okres Frýdek-Místek činí k datu ocenění celkem po zaokrouhlení : 3.810.000.- Kč -----------------Slovy: třimiliónyosmsetdeset Kč

- 24 -

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 27.10.1980, č.j. Spr. 3493/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2870/59/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Galeta Vladimír

- 25 -

24 Ostrava-Moravská Ostrava

Recommend Documents