2015 část A)

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 982/161/2015 část A) NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, pozemek st.p.č. 937 se stavbou čp. 474 a pozemky a 3190/4, vše v k.ú.a obci Zaječí. zapsané na LV č. 299, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Zaječí, k.ú. Zaječí Adresa nemovité věci: Požární 474, 691 05 Zaječí OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Praha 9, pan Mgr. Ondřej Svoboda Beranových 130, 199 000 Praha 18

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 184Ex 380/14-131 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 22 stran

V Trutnově, dne 8.9.2015

2 500 000 Kč 31.8.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 6

Ing. Michal Danielis

31.8.2015 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 299 ze dne 10.8.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 31.8.2015. Povinný Ladislav Roboš, byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, doručenka se vrátila s poznámkou, že zásilka byla vhozena dne 14.8.2015 do schránky. Vlastník se zúčastnil jednání, poskytl součinnost a zpřístupnil oceňované nemovitosti. 5. Nájemní smlouva ze dne 1.11.2014 6. Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 9. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184Ex 380/14-131 10. Povodňová zpráva www.cap.cz

Místopis Obec Zaječí se nachází mezi městy Hustopeče a Břeclav. V těsné blízkosti prochází silnice I.třídy Brno – Břeclav a v blízkosti je i sjezd z dálnice v Hustopečích. Katastr obce Zaječí je značně protáhlý a dlouhý téměř 7 km. Jihozápadně se dotýká Dolní nádrže novomlýnské soustavy. -2-

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 4855/142 ČR

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v jihozápadní okrajové části obce Zaječí, v okolí zástavby RD, v blízkosti vinic se sklípky a lanového centra, přístupné z ulice Požární, z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 4855/142, ve vlastnictví ČR. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 600 m od centra obce a jeho občanské vybavenosti (obecní úřad, obchod, MŠ a ZŠ), 1 km od autobusové zastávky a 3,2 km od vlakové zastávky, nemovitosti jsou vzdálené cca. 10 km od exitu č. 41 dálnice D2. Území je zainvestované, nemovitosti jsou napojeny na NN, VV a plyn, kanalizace svedena do jímky(VK je ve výstavbě).

-3-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo Roboš Ladislav, Požární 474, 69105 Zaječí Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Roboš Ladislav Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 05.09.2015 11:25:03.

Ostatní rizika:  Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: Byla předložena nájemní smlouva ze dne 1.11.2014 uzavřená na dobu určitou od 1.11.2014 do 30.6.2017 se společností Centrum Revital, s.r.o., za sjednaný nájem ve výši 4 000,- Kč měsíčně - osoby zpřízněné jednatelem je zároveň povinný- nemá vypovídací schopnost a vliv na hodnotu nemovitosti.

-4-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Zaječí: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV zdravotní středisko, nebo škola)

Pi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,90 0,90

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 405,32 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek st.p.č. 931 o výměře 188 m2 je z části zastavěn stavbou RD čp. 474 a pozemek p.č. 3190/4 o výměře 581 m2 je zahradou ve FC, součástí pozemků jsou porosty okrasných a ovocných dřevin. Pozemky jsou dle platné ÚPD obce vedené jako území bydlení, bydlení v RD. Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na (NN, VV, kanalizace svedena do jímky a plyn), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 403,00 m2 R = (200 + 0,8 *  vp) /  vp R = (200 + 0,8 * 2 403,00) / 2 403,00 = 0,883 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,939 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,939 = 0,845 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 357,90 0,845 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,883 § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 405,32 0,845 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha

§ 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) Stavební pozemky - celkem

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 302,43

0,300

102,75

Parcelní číslo st. 937

Výměra [m2] 188,00

Jedn. cena [Kč/m2] 302,43

Cena [Kč] 56 856,84

3190/4

581,00

102,75

59 697,75

769,00

m2

116 554,59

Ocenění porostů na pozemcích Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

614 683,00 2 403,00 450,00 115 109,18 0,065 7 482,10

Porosty - zjištěná cena

=

7 482,10 Kč

Cena porostů celkem Pozemky - celkem

= +

7 482,10 Kč 116 554,59 Kč

Pozemky - zjištěná cena

=

124 036,69 Kč

-6-

Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 474 Věcná hodnota dle THU Předmětem ocenění je samostatně stojící RD, podsklepený, přízemní se stavebně upraveným podkrovím, zastřešená sedlovou střechou s krytinou pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, venkovní omítky vápenné dvouvrstvé, soklu s obkladem z kabřince, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné nebo z části prosklené, stropy keramické. Vnitřní omítky vápenné štukové, obklady běžné keramické, podlahy plovoucí, laminátové, keramická dlažba. Kuchyně „na míru”, vybavena kuchyňskou linkou se spotřebiči, koupelna vybavena obloženou vanou, samostatné splachovací WC. Vytápění a ohřev TUV plynovým kotlem, alt.krbem na TP. Stavba obsahuje 1 byt o velikosti 3+1 se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením. Vstup do objektu je jednak z „ulice” z dvorního průčelí do zádveří a vstupní haly a dále do sklepa z terasy. 1. PP 1. NP Podkroví

- kotelna, skladové prostory, dílna, pracovna - zádveří, hala se schodištěm, obytná místnost, ložnice, kuchyně - obytná místnost, komora, stavebně neupravená půda

Příslušenstvím jsou venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (VV, NN, plyn, kanalizace do jímky), jímka, zpevněné plochy okolo RD a oplocení na zděné podezdívce s bránou a brankou. Stavebně technický stav: Stavba byla postavena cca. v r. 2003, ke dni místního šetření v průměrném technickém stavu, již nesplňující OTP na stavby, v budoucnu bude vyžadovat revitalizaci.

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 105,54 m2 2,67 m

Název 1. PP Výčet místností: kotelna, sklad, dílna a pracovna Užitná plocha celkem: 1. NP Výčet místností: Obytné prostory Užitná plocha celkem: půda Výčet místností: půda, stavebně neupravená obytné prostory Užitná plocha celkem:

84,00 m2

0,50

42,00 m2 42,00 m2

99,33 m2 74,00 m2

1,00

2,92 m

74,00 m2 74,00 m2

99,33 m2 24,00 m2 50,00 m2

0,00 1,00

0,00 m2 50,00 m2 50,00 m2

-7-

3,10 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. PP (6,30*2,5+9,95*8,40+2,70*2,3)*(2,67) 1. NP (6,30*2,5+9,95*8,40)*(2,92) půda (2,50*2,60)*(3,10)/2+(9,95*8,40)*(4,43)/2

[m3] 281,79 m3 290,04 m3 195,20 m3

= = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. PP 1. NP půda Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Obestavěný prostor 281,79 m3 290,04 m3 195,20 m3 767,04 m3

Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm keramické krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky sokl z kabřince běžné keramické obklady žeezobetonové monolitické a kovové točité do podkroví hladké plné dveře dřevěná, zdvojená plovoucí, laminátové keramická dlažba plynový kotel světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda plynový kotel zemní plyn jímka elektrický sporák s keramickou deskou vana s vířivkou, vana, sprcha, 2x umyvadlo ¨standardní splachovací běžné digestoře a odvětrání

-8-

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 99 166 767,04 3 131 100,00 3 131 2 401 603

roků roků % [Kč]

12 88 12,00 2 113 411

2

-9-

Výpočet porovnávací hodnoty

Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

166,00 m2 767,04 m3 99,33 m2 769,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Stavba RD, přízemní, podsklepená, se stavebně upraveným podkrovím, s jedním bytem 3+1, vše v původním udržovaném stavu z roku 2003, s přiměřenými pozemky, situovaný v okrajové části obce, v lokalitě s omezenou občanskou vybaveností, s dobrou dopravní dostupností a obslužností.

Srovnatelné nemovité věci Název: RD 4+1 RD 4+1 v obci Zaječí, celková rozloha výjimečného pozemku je 5 324 m2. Dům je vhodný k modernizaci, vytápění je řešeno plynem a na tuhá paliva, dům má rozvody plynu a elektřiny v letošním roce bude v celé obci dobudovaná kanalizace. Na pozemku vinice. Celková cena:3 750 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:112 m2 Užitná plocha:200 m2 Plocha podlahová:224 m2 Plocha pozemku:5324 m2 Lokalita Zaječí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,80

K2 Velikosti objektu

0,99

K3 Poloha

1,00

K4 Provedení a vybavení

1,02

K5 Celkový stav

1,05

K6 Vliv pozemku

0,95

K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00

Zdroj:

Neuvedeno

Užitná plocha 200,00 m2

Výměra pozemku. 5 324 m2

- 10 -

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,81 15 109 Celková cena Jednotková cena 3 750 000 Kč 18 750 Kč/m2

Název: RD 6+1 RD 6+1 Hustopeče u Brna, okr. Břeclav, ulice Dlouhá. Jedná se o samostatně stojící, cihlový, patrový rodinný dům v klidné vilové lokalitě. K domu náleží garáž, zahrada 571 m2, krytá terasa, 2 x lodžie. Celková plocha pozemku je 728 m2, z toho zastavěná plocha domu je 157 m2, užitná plocha je 230 m2. Dispozice: I.NP: zádveří 3,5 m2 chodba 12,2 m2, kuchyň s jídelnou 28,5 m2, obývací pokoj 23,5 m2, pracovna 12,1 m2, koupelna s WC 5,3 m2, technická místnost 6,9 m2, garáž 18,4 m2, terasa 6,5 m2. Z kuchyně i z obývacího pokoje jsou vstupy na terasu. II.NP: 4 x pokoj – 19,1 m2, 14,4 m2, 20,2 m2 a 15,4 m2, koupelna s WC 9,3 m2, 2 x lodžie – 10,1 m2 a 5,2 m2, vstup do půdních prostor. Město Celková cena:4 880 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Plocha zastavěná:157 m2 Užitná plocha:230 m2 Plocha pozemku:728 m2 Lokalita Hustopeče Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,80


0,97

K3 Poloha

0,92


0,95

K5 Celkový stav

0,94

K6 Vliv pozemku

1,05


1,00

Zdroj:

Neuvedeno


Výměra pozemku. 728 m2


Název: RD 4+kk RD o dispozici 4+kk kolaudovaná v roce 1997 je ve velice dobrém stavu. Celková plocha pozemku včetně zastavěné části čistí 759 m2, přičemž zastavěná plocha je 170 m2. V suterénu o ploše 130,5 m2 najdeme prádelnu, sklad, kotelnu, sklep a garáž. Užitná plocha nadzemního podlaží činí 119,8 m2 a skládá se ze zádveří 2,7 m2, jídelny 16,4 m2, ložnice 14,2 m2, pokoje 14,2 m2, koupelny s rohovou vanou a sprchovým koutem 6,2 m2, wc 1 m2, haly 10,2 m2, kuchyně 30 m2, obývacího pokoje 13,9 m2, pokoje 13,9 m2 a spíže 1,7 m2. V celé obytné části je podlahové vytápění, dům je zateplený a je připojený na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o klidnou ulici v těsné blízkosti centra obce. Celková cena:3 700 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Centrum obce Typ domu:Přízemní Podlaží:2 Plocha zastavěná:189 m2 Užitná plocha:119,8 + 130/2, t.j. m2 Plocha pozemku:759 m2 Lokalita Nová, Velké Popovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,80


0,99

K3 Poloha

0,97


0,97

K5 Celkový stav

0,90

K6 Vliv pozemku

1,05


1,00

Zdroj:

Neuvedeno

- 11 -


Výměra pozemku. 759 m2


Název: RD 4+1 RD 4+1, který se nachází v klidné ulici malebné obce Milovice. Pod domem se nachází vinný sklep s lisovnou, nad nímž byla před 8 lety kompletně zrekonstruována původní nádstavba sestávající ze tří pokojů a sociálního zařízení. Dále byla nově vybudována přístavba vstupní haly s garáží a nad tím půdní vestavba obývacího pokoje s krbem, jídelnou, kuchyňským koutem, krytou terasou a sociálním zázemím. Na dům navazuje posezení s krbem, dvůr a zahrada s vysázenou vinicí. Parkování možné v garáži s elektrickými vraty. Celková cena:5 676 300 Kč Stavba:Cihlová Stav objektu:Po rekonstrukci Poloha domu:Samostatný Typ domu:Patrový Užitná plocha:260 m2 Plocha pozemku:1064 m2 Lokalita Milovice, Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,80


0,98

K3 Poloha

0,99


0,97

K5 Celkový stav

0,95

K6 Vliv pozemku

1,03


1,00

Zdroj:

Neuvedeno


Výměra pozemku. 1 064 m2


Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 14 000,-Kč do 16 000,-Kč/m2 - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 14 100 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 14 874 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 16 083 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 15 109 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 166,00 m2 Výsledná porovnávací hodnota 2 508 094 Kč

- 12 -

Výpočet výnosové hodnoty Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace se doporučuje na základě shora uvedeného, uvažovat v rozpětí 6.0 - 10.0 %.

- 13 -

Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení prostoru - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Byla předložená nájemní smlouva, se sjednaným nájmem ve výši 4000,- Kč/ měsíc, tj. 289,/m2/rok, vzhledem ke sjednanému nájmu nižšímu, než je v místě obvyklé, je pro výpočet užitku použit simulovaný nájem. Obvyklé nájemné je proto stanoveno na základě vlastní databáze obvyklého nájemného, rovněž tak náklady na provoz a údržbu nemovitosti jsou stanoveny odborným odhadem na základě předpokládaného výnosu. V místě se pohybuje nájem srovnatelných RD v intervalu 700 - 1 100,-Kč/m2/rok bez služeb. V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 7,5 %. Vzorky pro srovnání komerční prostor: 1) pronájem domu v centru Mikulova. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. Dispozice (4+kk): přízemí - předsíň se vchodem, chodba, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, koupelna s vanou, toaleta. V horním patře jsou dvě ložnice, koupelna se sprchovým koutem, toaleta, komora / šatna, zasklená terasa. Vytápění: plyn / dřevo (krbová kamna). Celková cena:16 000 Kč za měsíc + energie Stavba:Smíšená Stav objektu:Po rekonstrukci Poloha domu:Řadový Umístění objektu:Centrum obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:101 m2 Užitná plocha:180 m2 Plocha pozemku:101 m2 16 000,- Kč

: 180

= 88,8 Kč/m2 x 12

= 1067,- * 0,80

= 853 Kč/m2/rok

2) pronájem dvou rodinných domů v obci Kurdějov nedaleko Hustopečí, poblíž dálničního sjezdu na D2. Jedná se o domy propojené v jeden celek na pozemku o rozměru 1450 m2. Zastavěná plocha je 265 m2. Domy jsou patrové, plocha užitná je 385 m2. Zahrada za domem je využívána k rekreaci především dětem s posezením. Před domem se nachází plocha na parkování pro cca 4.osobní auta. Celková cena:29 000 Kč za měsíc Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Užitná plocha:385 m2 Plocha pozemku:1450 m2 29 000,- Kč

: 385

= 75 Kč/m2

x 12 - 14 -

= 904,- * 0,80

= 723 Kč/m2/rok

3) Pronájem přízemního domu 3+1 v Milovicích u Mikulova. RD po modernizaci o velikosti 3+1 s dvorem, zahrádkou a vjezdem z ulice. Dům je vytápěn plynovým kotlem i krbovými kamny na chodbě. Koupelna je nová s vanou a WC. Za domem je hospodářské stavení, které lze využít jako sklad. Vinný sklep k uskladnění. Celková cena:10 000 Kč za měsíc Stavba:Cihlová Stav objektu:Po rekonstrukci Poloha domu:Řadový Umístění objektu:Centrum obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:100 m2 Užitná plocha:90 m2 Plocha pozemku:562 m2 10 000,- Kč

: 90

= 111 Kč/m2 x 12

= 1 333,- * 0,80

=1067 Kč/m2/rok

Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

1.Obytné prostory RD čp. 474 Celkový výnos za rok:

podlahová plocha [m2] 166

nájem

nájem

[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] 880 12 173

nájem [Kč/rok] 146 080 146 080

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 166 Reprodukční cena RC Kč 2 401 603 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro 880 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 146 080 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 138 776 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 1 000 Pojištění 0,08 % * RC Kč/rok 1 921 Opravy a údržba 10,00 % * Nh Kč/rok 13 878 Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Kč/rok 6 939 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 23 738 N=Nh-V Kč/rok 115 038 Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % 5,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 2 300 760

- 15 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

2 508 094 Kč 2 300 760 Kč 2 237 447 Kč 124 037 Kč

Obvyklá cena 2 500 000 Kč slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba RD z roku 2003, přízemní, podsklepená, se stavebně upraveným podkrovím, v průměrně udržovaném stavu, s jedním bytem o velikosti 3+1, s přiměřeným pozemkem, situovaná v okrajové části obce, v lokalitě s omezenou občanskou vybaveností, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka téměř vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelný. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

2 508 094,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na části LV č. 29 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 2 500 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (VV, NN, plyn, kanalizace do jímky) terase z jižní strany, jímka, zanedbatelné zpevněné plochy okolo RD a z uliční části oplocení na zděné podezdívce s bránou a brankou. - zahrnuto v ceně 0,-

3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěno 0,4. výhody a nájemné právo – Byla předložena nájemní smlouva ze dne 1.11.2014 uzavřená na dobu určitou od 1.11.2014 do 30.6.2017 se společností Centrum Revital, s.r.o., za sjednaný nájem ve výši 4 000,- Kč měsíčně dohodnutý nájem je nižší než v místě a čase obvyklý, osoby zpřízněné- jednatelem je zároveň povinný- nemá vypovídací schopnost a vliv na hodnotu nemovitosti 0,- 16 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - pozemku st.p.č. 937 se stavbou čp. 474 a pozemky a 3190/4, vše v k.ú.a obci Zaječí. zapsané na LV č. 299, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav; se zohledněním práv a závad

ve výši 2 500 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

V Trutnově 8.9.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 982/161/2015 část A) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 161.

- 17 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 299 ze dne 10.8.2015 Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 18 -

počet stran A4 příloze 1 1 2 1 1 0

Snímek z katastrální mapy

- 19 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 20 -

- 21 -

Mapa oblasti

- 22 -

2015 část A)

Recommend Documents