ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 831/10/2015 část A) NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č. 144/3 v BD čp. 144, na pozemku st.p.č. 176, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 1/4, vše v k.ú. a obci Loučovice, zapsané na LV č. 782, 716, vedené Katastrálním úřadem pro Jihočeský Kraj, KP Český Krumlov Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Loučovice, k.ú. Loučovice Adresa nemovité věci: Loučovice 144, 382 76 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 040Ex 3789/04-65 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
18 stran
V Trutnově, dne 26.1.2015
160 000 Kč 21.1.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 6
Ing. Michal Danielis
21.1.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí v povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 21.1.2015. Povinný Andrášik Martin byl pozván k místnímu šetření doporučeným dopisem, který mu byl dne 30.12.2014 vhozen do schránky. Místního šetření se nezúčastnili, oceňovanou nemovitost zpřístupnil soused a odpověděl znalci na otázky týkající se BD. 2. Výpis z KN, LV č. 782 ze dne 7.12.2014 3. Výpis z KN, LV č. 716 ze dne 7.12.2014 4. Kopie KM pořízená dálkovým přístupem 5. Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění 6. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 3789/04-65 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery wikipedia a risy.cz 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. Smlouva o převodu jednotky ze dne 7.7.2000 Místopis Loučovice (německy Kienberg) je obec s 1690 obyvateli (k 1. 1. 2014) ležící na řece Vltavě mezi Lipnem a Vyšším Brodem. Rozloha obce činí 42,00 km2, zdejší pošta má PSČ 382 76. Průmysl zde představují papírny - Jihočeské papírny, a.s., závod Vltavský mlýn Loučovice. Dalším podnikem je teplárna, původně dimenzovaná na výrazně vyšší počet obyvatel. Vzhledem k blízkosti rakouských hranic se zde nachází řada ubytovacích zařízení, pohostinství a nočních klubů. Obec má dvě části: Loučovice a Nové Domky. Na území obce se nacházejí chráněná území Přírodní park Vyšebrodsko, Medvědí hora (přírodní památka), Rašeliniště Kapličky, Uhlířský vrch (přírodní památka, okres -2-
Český Krumlov) a Čertova stěna-Luč. Mezi Loučovicemi a Vyšším Brodem se nachází jedna z nejobtížnějších vodáckých tratí na světě - Čertovy proudy. Zde se konalo například mistrovství světa v raftingu v roce 2003 a mistrovství Evropy v roce 2012. V obci je železniční tratí č. 195 Rybník-Lipno a silnicí II/163 Lipno - Vyšší Brod.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - smíšená zástavba
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části obce Loučovice, v okolní zástavbě obdobných BD, přístupna ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 281/103. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 600 m od centra obce a její občanské vybavenosti (obce úřad, MŠ, ZŠ, pošta, lékárna, knihovna, autobusová a železniční zastávka) a cca. 30 km od kompletní občanské vybavenosti města Český Krumlov (kompletní síť úřadů, soud, nemocnice, ZŠ, SŠ, restaurační a sportovní zařízení - zimní stadion, plavecký bazén, tenisové kurty, divadla, obchody). Území je částečně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod a kanalizaci (ČOV). Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je dřevěná, podsklepená, se dvěmi nadzemními podlažími a stavebně neupraveným podkrovím, zastřešená sedlovou střechou. Stavba je samostatně stojící s jedním vchodem a čp., bez výtahu. BD obsahuje 4 bytové jednotky, společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována cca. po r. 1945 jako obytný dům pro dělníky stavby přehrady, dřevěné konstrukce, na betonových základech, stropní konstrukce jsou dřevěné, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Fasáda BD je dvouvrstvá vápenná - omítka místy navlhlá, štítové stěny jsou obloženy eternitem. -3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Bytové domy částečně obyvá romské etnikum cikánů
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastníci, jiní oprávněníVlastnické právo
Podíl
Andrášik Martin, Ostrov 58, 38273 Malšín Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Andrášik Martin Zahájení exekuce - Andrášik Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 26.01.2015 10:36:02.
Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: BJ je v současnosti neobydlena
-4-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Loučovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a III zdravotní středisko a škola)
Pi 0,75 0,60 0,80 0,85 0,95 0,95
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 367,30 Kč/m2
Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek st.p.č. 176 je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD č.p. 144, stavba je přístupná z veřejné komunikace na pozemku p.č. 281/103. Pozemky jsou částečně zainvestovány sítěmi VV, NN a VK - ČOV. Užívání v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - . 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,000 = 0,960
-5-
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 367,30 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 176
Výměra [m2] 146,00
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Index
Koef.
0,960
Upr. cena [Kč/m2] 352,61
Jedn. cena [Kč/m2] 352,61
Cena [Kč] 51 481,06
= *
51 481,06 51 481,06 Kč 1/4
=
12 870,27 Kč
Pozemky - zjištěná cena
Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 144/4 Bytová jednotka č. 144/3 o velikosti 3+1, se standardním příslušenstvím a podstandardním vybavením, situovaná v č.p. 144, jeho 2.NP, dřevěného bytového domu s jedním vchodem a čp., BD má 2 nadzemní patra, stavebně neupravené podkroví a suterén. V BD jsou 4 byty bez výtahu. Součástmi bytu jsou: Veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody, ústřední topení, elektroinstalace, odpady, apod., kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, bytové jádro, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken, apod, vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky) od spínacích hodin.. Vybavení náležící k jednotce: 1 ks kuch.linka 1 ks umyvadlo 1 ks sporák 2 ks měřidlo vody 1 ks vana 2 ks směš.baterie 1 ks WC 1 ks boiler Příslušenstvím bytu je sklep a dále spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 144 a pozemku st.p.č. 176 o velikosti 1/4 na pozemku. Společné části budovy: Základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, kanalizace od připojení na hlavní řád po svislé svody, okapy a okapové svody, hlavní vodovodní přípojka, hlavní přípojka elektrického proudu, hlavní schodiště s podestami v jednotlivých podlažích, sklepní prostory, půdní prostory, komínová tělesa, hlavní vchod do budovy s vchodovými dveřmi. -6-
Provedení konstrukcí: Budova je dřevěná, podsklepená, se dvěmi nadzemními podlažími a stavebně nevyužitým podkrovím, zastřešená sedlovou střechou. Stavba je samostatně stojící s jedním vchodem a čp., bez výtahu. BD obsahuje 4 bytové jednotky, společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována cca. v r. 1950 jako obytný dům, dřevěné konstrukce, na betonových základech, stropní konstrukce jsou dřevěné, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Fasáda BD je dvouvrstvá vápenná - omítka místy navlhlá. Okna převážně dřevěná zdvojená, pouze u jednoho bytu vyměněna za plastová, schody jsou dřevěné. Stavba BD je v původním stavu. Bytová jednotka je v původním stavu se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavením. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 4,07 * 1,00 = 3,86 * 1,00 = 8,84 * 1,00 = 4,38 * 1,00 = 13,72 * 1,00 = 13,65 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu předsíň: kuchyně: pokoj: koupelna s WC: pokoj: pokoj: Započítaná podlahová plocha bytu:
4,07 m2 3,86 m2 8,84 m2 4,38 m2 13,72 m2 13,65 m2 48,52 m2
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20
17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S C S S S C S X
0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2]
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
0,40 3,30 3,20 0,00 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 0,00 98,30 0,9830
= * * * * =
9 630,1,0290 0,9830 0,9000 2,1000 18 410,14
=
893 259,99 Kč
Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou Opotřebení: 100 * ((65 / 80) + (652 / 802)) / 2 = 73,6 %
-
657 439,35 Kč
BJ č. 144/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
235 820,64 Kč
Plná cena:
48,52 m2 * 18 410,14 Kč/m2
Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 1/4 BJ č. 144/4 - zjištěná cena
=
-8-
235 820,64Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Loučovice BJ v původním stavu Typ stavby Užitná plocha Dřevěný BD se 2. 48,52 m2 NP, suterénem a stavebně neupraveným podkrovím
Podlaží 2
Dispozice 3+1
Celková cena 155 264 Kč
Jednotková cena 3 188 Kč/m2
Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – byt o velikosti 3+1, v původním stavu s průměrným příslušenstvím a podstandardním vybavením, ve dřevěném bytovém domě v původním stavu, situovaném v okrajové části obce, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností. Jelikož nejsou známy z databáze vlastní ani skupiny odhadců majetku obdobné zrealizované nemovitosti - byt v dřevěném BD, používám nepřímou srovnávací metodu, tj.známé přepočtené započitatelné plochy obytné v regionu. Popisy porovnatelných jednotek BJ 3+1 Byt 3+1 s výhledem na obec Loučovice. Nachází se v 8. patře panelového domu po revitaliazci. Nabízí kuchyni s jídelním koutem, koupelnu s vanou a odděleným WC. Ložnice na stranách bytu. Orientace JV a S. Byt v původním stavu, pouze plastová okna. Na podlahách parkety a lino. Sklep. Celková cena:550 000 Kč za nemovitost, Poznámka k ceně:prodej v insolvenčním řízení Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:8. podlaží z celkem 9 Užitná plocha:66 m2 BJ 3+1 Byt 3+1, OV, obec Bujanov. Jedná se o byt o velikosti 80 m2 v prvním patře dvoupatrového cihlového domu, jež se nachází v klidném prostředí obce, která leží asi 10 km od Kaplice. Byt je po částečné rekonstrukci, má nová plastová okna, sociální zařízení je v původním stavu. Dům má novou střechu. Vytápění je elektrické, přímotopy. Součástí bytu jsou dva sklepy, z nichž jeden je velmi prostorný o velikosti cca 10 m2. Celková cena:499 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:2. podlaží z celkem 2 Užitná plocha:80 m2 BJ 3+1 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Velešíně, v ulici Nad Cihelnou. Byt o ploše 68 m2 se nachází ve 2. patře zrekonstruovaného panelového domu s výtahem. Dům je nově zateplen s novým výtahem a vstupními dveřmi na fotobuňku. Byt má v chodbě novou dlažbu, nové stoupačky, jinak je v původním, ale udržovaném stavu. Byt je orientován na světlou jižní stranu. Celková cena:849 000 Kč za nemovitost, Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Okraj obce Podlaží:2. podlaží z celkem 6 Užitná plocha:68 m2 Plocha podlahová:68 m2 -9-
BJ 3+1 Byt 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví o CP 69 m2. Byt se nachází v přízemí panelového domu.Interiér bytu je tvořen velkou vstupní halou, prostorným obývacím pokojem, dvěma samostatnými pokoji, kuchyní s jídelním koutem, koupelnou a samostatným WC. K bytu náleží velká sklepní koje. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. Celková cena:782 000 Kč za nemovitost, Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:69 m2 BJ 3+1 Byt o velikosti 3+1, který vznikl z původního bytu 4+1 v lokalitě Přízeř, Rožmberk nad Vltavou. Byt se nachází v 1. nadzemním podlaží cihlového domu ( nová plastová okna ), vytápěn krbovými kamny nebo kotlem na tuhá paliva centrálně z kotelny. K bytu náleží 2 lodžie, garáž a 2 sklepy, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC. Forma vytápění: Veřejné ústřední Obytná plocha: 100 m2 Patro: Zvýšené přízemí. Cena: 1.000.000 Kč Srovnatelné jednotky Název: BJ 3+1 Lokalita: Loučovice Podlaží: Dispozice:
Typ stavby
Užitná plocha 66,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
550 000 Kč
8 333 Kč/m2 0,80 1,00 1,00 0,90 0,98 1,00 0,50 Celkový koef. KC 0,35
Upravená j. cena Kč/m2 2 940
Název: BJ 3+1 Lokalita: Bujanov Podlaží: Dispozice:
Typ stavby
Užitná plocha 80,00 m2 Použité koeficienty:
Celková cena
Jednotková cena
499 000 Kč
6 238 Kč/m2
- 10 -
K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,00 1,04 0,85 0,96 1,00 0,50 Celkový koef. KC 0,34
Upravená j. cena Kč/m2 2 118
Název: BJ 3+1 Lokalita: Velešín Podlaží: Dispozice:
Typ stavby
Užitná plocha 68,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
849 000 Kč
12 485 Kč/m2 0,80 1,00 0,94 0,90 0,95 1,00 0,50 Celkový koef. KC 0,32
Upravená j. cena Kč/m2 4 014
Název: BJ 3+1 Lokalita: Horní Planá Podlaží: Dispozice:
Typ stavby
Užitná plocha 69,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav
Celková cena
Jednotková cena
782 000 Kč
11 333 Kč/m2 0,80 1,00 0,97 0,90 0,96
- 11 -
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 0,50 Celkový koef. KC 0,34
Upravená j. cena Kč/m2 3 799
Název: BJ 3+1 Lokalita: Rožmberk nad Vltavou, Přízeř Podlaží: Dispozice:
Typ stavby
Užitná plocha 100,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
1 000 000 Kč
10 000 Kč/m2
0,80 1,00 0,95 0,85 0,95 1,00 0,50 Celkový koef. KC 0,31
Upravená j. cena Kč/m2 3 069
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota nepřímou metodou za započitatelnou plochu obdobných nemovitostí, se pohybuje v intervalu od 4 000,-Kč do 8 000,-Kč/m2, po zohlednění demografického vývoje snižuji na 3200,-Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 2 118 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 3 188 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 4 014 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 3 200 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 48,52 m2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 155 264 Kč Popis: BJ v původním stavu
- 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 155 264 Kč 0 Kč 248 691 Kč 12 870 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena 160 000 Kč slovy: Jednostošedesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. byt o velikosti 3+1, v původním stavu s průměrným příslušenstvím a podstandardním vybavením, ve dřevěném bytovém domě v původním stavu, situovaném v okrajové části obce, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností. V dané lokalitě je poptávka vzhledem k obydlenosti romským etnikem, výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota
155 264,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 782, 716 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených
160 000,-Kč 0,-Kč 0,-Kč
- 13 -
Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitostí - BJ č. 144/3 v BD čp. 144, na pozemku st.p.č. 176, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 1/4, vše v k.ú. a obci Loučovice, zapsané na LV č. 782, 716, vedené Katastrálním úřadem pro Jihočeský Kraj, KP Český Krumlov; se zohledněním práv a závad:
ve výši: 160 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 26.1.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 831/10/2015 část A) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 10.
- 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 716,782 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedia a 0 risy.cz
- 15 -
Snímek katastrální mapy
- 16 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
