Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5601 – 41/2014 c) o obvyklé ceně podílu na nemovitostech – pozemcích parcelní číslo 1723/106 a 6455/19 v katastrálním území Uherský Brod, obci Uherský Brod, okrese Uherské Hradiště
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město Milady Horákové 321/8 602 00 Brno - Zábrdovice Usnesení č.j. 169 EX 1891/13-31 ze dne 7.3.2014
Účel posudku:
ocenění podílu na nemovitostech v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 15.3.2014 vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 17. března 2014
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora, exekuční řízení č.j. 169 EX 1891/13 - 31. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovitostech ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány….“ Předmětem ocenění je podíl ve výši id. ¾ na nemovitostech – pozemcích parcelní číslo 1723/106 – trvalý travní porost a parcelní číslo 6455/19 – ostatní plocha, neplodná půda v katastrálním území Uherský Brod, obci Uherský Brod, okrese Uherské Hradiště.
2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : :
Zlínský Uherské Hradiště Uherský Brod Uherský Brod
3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Uherský Brod LV č. 2693 ze dne 7.3.2014 Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, Místní šetření dne 15.3.2014, fotodokumentace, Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku v platném znění. 7) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů.
4. Použitá literatura :
A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhlášky č. č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008
5. Metody zjištění hodnoty: Úkolem znalce je provést ocenění nemovitostí „obvyklou (tržní) cenu nemovitostí“, jež je definována v § 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určuje se porovnáním.“ Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika: Administrativní cena Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb.).
-2-
Výnosová cena Předmětné pozemky jsou užívány nájemním způsobem, nájem dosahuje 1 – 3 % z ceny dle základní BPEJ a to včetně daně. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
6. Vlastnické a evidenční údaje :
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2693 je
Ing. Vladan Šmotek, nar. dne 9.10.1976 bytem 688 01 Uherský Brod, Sluneční 352
id. ¾
vlastníkem podílu ve výši id. ¾ na oceňovaných nemovitostech – pozemcích parcelní číslo 1723/106 – trvalý travní porost o výměře 4368,0 m2 a parcelní číslo 6455/19 – ostatní plocha, neplodná půda o výměře 12,0 m2 v katastrálním území Uherský Brod, obci Uherský Brod, okrese Uherské Hradiště.
7. Věcná břemena, zátěže :
Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Pozemky jsou užívány nájemním způsobem:
Nájemcem je zemědělské obchodní družstvo Poolšaví, IČ 00156400.
8. Základní popis :
Město Uherský Brod se nachází na území okresu Uherské Hradiště a náleží pod Zlínský kraj. Uherský Brod je také obcí s rozšířenou působností, rozkládá se asi šestnáct kilometrů východně od Uherského Hradiště. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Na území tohoto středně velkého města má hlášený trvalý pobyt 16777 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od slovenských hranic. Pozemky na LV leží v západní části katastru v honu pod zahrádkářskou kolonii, jsou přímo přístupné z obslužné komunikace, jedná se o úzký pruh půdy.
Pozemky jsou užívány v souladu s evidencí, i neplodná půda je obhospodařována a je předmětem nájmu. Obsah ocenění § 6 a 9 zemědělský pozemek a neplodná půda parcelní číslo 1723/106 a 6455/19 katastrální území Uherský Brod – podíl ve výši id. ¾
-3-
B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. Pozemek zemědělský - § 6 a 9 vyhlášky – louka a neplodná půda parcelní číslo 1723/106 a 6455/19 katastrální území Uherský Brod – id. ¾
parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava m2 Kč/m2 1.6.1. 1723/106 4368 30850 9,67 120% 6455/19* 12 prům. 11,98 120% 4380 Cena podílu na pozemcích
úprava Kč/m2 11,60 14,38
jedn. cena Kč/m2 21,2740 6,5890
podíl 3/4 3/4
celkem Kč 69 693,62 59,30 69 752,93
* cena neplodné půdy je násobkem 0,25 ceny dle předpisu
Administrativní cena nemovitostí ke dni ocenění (zaokrouhleno)
id. ¾
=
69 750,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Obecně platí, že nájemní plochy se volně na trhu nenabízí, hlavním zájemcem bývá v místě hospodařící subjekt. Ti jsou v území minimálně tři. Ovšem v rámci nepsané dohody se pachtovní půda nakupuje maximálně za cenu dle základní BPEJ, což by v katastru činilo 11.980,00 Kč/ha. Tržně nabízená půda je nabízená za dvojnásobek, prodávajícími jsou pak vlastníci, kteří odmítají podlehnout diktátu ceny nájemců. V posledních létech lze i zde zaznamenat zlepšení, avšak dosažitelné jednotkové ceny jsou nahoru velmi pomalu. V posuzovaném případě je předmětem ocenění jen podíl ač majoritní, právě v tomto případě bude cena odvozená od základní hodnoty BPEJ na místě. S ohledem na výše uvedené určuji tržní cenu podílu na oceňovaných nemovitostech metodou srovnání a analýzy situace ve výši
Cena nemovitostí metodou srovnání
id. ¾
-4-
50 000,00 Kč
C) Závěr : Administrativní cena ………………………id. ¾ .........………….…………………………69 750,00 Kč Porovnávací hodnota nemovitostí……………id. ¾ ........………..……………………………..50 000,00 Kč
Obvyklou cenu podílu ve výši id. ¾
na posuzovaných nemovitostech, pozemcích parcelní číslo 1723/106 a 6455/19 vedených na LV č. 2693 vedeném pro katastrálním území Uherský Brod, obec Uherský Brod, okres Uherské Hradiště vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši
50 000,00 Kč Slovy : padesáttisíc korun českých Pozemky jsou vázány nájemním vztahem, tento vliv je do ceny promítnut.
V Otrokovicích, dne 17. března 2014
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5601 - 41/2014 c) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 31/14.
Mapové podklady, fotodokumentace
katastrální mapa Trvalý travní porost je součástí většího honu na západním okraji katastru Uherský Brod, neplodná půda je maličkou plochou na severu parcely 1723/106 -5-
posuzovaný trvalý travní porost p.č. 1723/106 je součástí tohoto honu
Výpis z katastru nemovitostí
-6-
