2011

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 50822

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2532-412/2011

O ceně: I) nemovitosti - rodinného domu č.p. 20, příslušející k části obce Petrovice, na pozemku p.č. St. 83, včetně pozemku p.č. St. 83 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 613/19 - ostatní plocha, p.č. 613/24 - ostatní plocha, p.č. 616/14 - ostatní plocha, p.č. 618/3 - orná půda, p.č. 1095/27 - ostatní plocha, p.č. 1215/32 - ostatní plocha a p.č. 2106 - zahrada II) nemovitosti - pozemků p.č. St. 179/7 - zastavěná plocha a nádvoří (stavba LV č. 440), p.č. St. 180/5 - zastavěná plocha a nádvoří (stavba LV č. 440) a p.č. 1611/70 - ostatní plocha III) nemovitosti - pozemků p.č. 2312 - orná půda, p.č. 2677 - orná půda, p.č. 2847 - ostatní plocha a p.č. 2851 - orná půda IV) nemovitosti - pozemků p.č. 2617 - vinice, p.č. 2618 - vinice a p.č. 2630 - vinice, vše v k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo.

Objednatel posudku:

JUDr. Arnošt Hofman soudní exekutor, Exekutorský úřad Pardubice 9. května 215 533 72 Moravany IČ: 662113118 DIČ: CZ431212032

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 029 EX 1815/04-159

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 4. 3. 2011 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 26 stran a 24 stran příloh. V Přerově, dne 29. 3. 2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2532-412/2011

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 23. 2. 2011 vydané Exekutorským úřadem Pardubice, JUDr. Arnošt Hofman, č.j. 029 EX 1815/04-159, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: Oddílu A) nemovitosti - rodinného domu č.p. 20, příslušející k části obce Petrovice, na pozemku p.č. St. 83, včetně pozemku p.č. St. 83 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 613/19 - ostatní plocha, p.č. 613/24 - ostatní plocha, p.č. 616/14 - ostatní plocha, p.č. 618/3 orná půda, p.č. 1095/27 - ostatní plocha, p.č. 1215/32 - ostatní plocha a p.č. 2106 - zahrada, vše v k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo. Oddílu B) nemovitosti - pozemků p.č. St. 179/7 - zastavěná plocha a nádvoří (stavba LV č. 440), p.č. St. 180/5 - zastavěná plocha a nádvoří (stavba LV č. 440) a p.č. 1611/70 - ostatní plocha, vše v k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo. Oddílu C) nemovitosti - pozemků p.č. 2312 - orná půda, p.č. 2677 - orná půda, p.č. 2847 ostatní plocha a p.č. 2851 - orná půda, vše v k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo. Oddílu D) nemovitosti - pozemků p.č. 2617 - vinice, p.č. 2618 - vinice a p.č. 2630 - vinice, vše v k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 4. 3. 2011, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní a pozemky, kromě vedlejších staveb §7 a trvalých porostů (§41 a § 42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé hodnotě zohledněny). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 3. 2011 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a povinných paní Zdeňky Stegurové a pana Ing. Josefa Bognera.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 43, pro k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo, vyhotovený objednavatelem dne 17.1.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Deset kopií katastrální mapy, pro k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo, vyhotovená znaleckým ústavem dne 4.3.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Jihomoravský Znojmo Petrovice Petrovice u Moravského Krumlova (720178)

List vlastnictví číslo: 43 Vlastník: Bogner Josef Ing. Petrovice 20, Petrovice, 672 01

5. Celkový popis nemovitosti I - ad. A) Rodinný dům č.p. 20 s příslušenstvím, dle LV č. 43 Jedná se o zděný, částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou betonovou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru čtverce a je situovaný v zastavěné, centrální části obce Petrovice, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Parkování je možné na veřejném negarantovaném místě (komunikace). Pozemek leží v mírně sklonitém terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1699/3 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Petrovice, 9, Petrovice, 672 01. Dům je napojen na vlastní studnu. V obci je dále možnost napojení na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 3+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1913. V průběhu životnosti objekt procházel postupnými rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností, které mají výrazný vliv na celkové prodloužení životnosti objektu. V roce 1986 proběhla na rodinném domu přístavba kuchyně, haly, verandy a sociálního zázemí, v témže roce proběhla rekonstrukce sklepních prostor. Dle sdělení vlastníka je objekt 20 let neobydlen. Vnitřní instalace na hranici své životnosti, případně nefunkční, či demontované. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu starší než 80 roků. Celkový stavebně-technický stav je ke dni ocenění uvažován jako stavba se značně zanedbanou údržbou (předpoklad provedení rozsáhlých stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Za rodinným domem, při levé hranici pozemku, uprostřed je situována přízemní, zděná „kůlna I“ se sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem. Na „kůlnu I“, při její horní hranici navazují králíkárny. Za rodinným domem, při levé, horní hranici je situována přízemní, zděná garáž s pultovou střechou krytou taškou pálenou. Za rodinným domem, při pravé, horní hranici pozemku je situována přízemní, zděná „kůlna II“ s přístřeškem s pultovou střechou krytou taškou pálenou. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu.

stránka č. 4


I - ad. B, C, D) Pozemky p.č. 613/24 - ostatní plocha a p.č. 618/3 - orná půda, dále pozemky p.č. 613/19 - ostatní plocha a p.č. 616/14 - ostatní plocha a dále pozemek p.č. 2106 - zahrada, dle LV č. 43 Jedná se o ocenění pozemků p.č. 613/19 - ostatní plocha, p.č. 613/24 - ostatní plocha, p.č. 616/14 - ostatní plocha, p.č. 618/3 - orná půda, p.č. 1095/27 - ostatní plocha, p.č. 1215/32 ostatní plocha a p.č. 2106 - zahrada, vše v k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo, které jsou situovány v různých částech katastrálního území Petrovice u Moravského Krumlova. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém terénu. Oceňované pozemky p.č. 613/24 - ostatní plocha a p.č. 618/3 - orná půda jsou dle platného územního plánu obce Petrovice jsou vedeny v plochách „smíšených obytných“. Na pozemcích se nacházejí porosty plevelného a náletového charakteru. V obci Petrovice je možnost napojení na obecní vodovod a plynové vedení. Na pozemcích p.č. 613/19 - ostatní plocha a p.č. 616/14 - ostatní plocha je situována betonová plocha a dle platného územního plánu obce Petrovice jsou vedeny v plochách „veřejného prostranství“. Pozemek p.č. 2106 - zahrada je zemědělsky obděláván. Na pozemku se nacházejí porosty plevelného a náletového charakteru. Pozemky p.č. 1095/27 ostatní plocha a p.č. 1215/32 - ostatní plocha se nacházejí u zpevněné komunikace. Pozemky tvoří krajnice komunikací a na pozemcích se nacházejí porosty plevelného a náletového charakteru. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu. II) Pozemky p.č. St. 179/7 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 180/5 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1611/70 - ostatní plocha, vše dle LV č. 43 Jedná se o ocenění pozemků p.č. St. 179/7 - zastavěná plocha a nádvoří (stavba LV č. 440), p.č. St. 180/5 - zastavěná plocha a nádvoří (stavba LV č. 440) a p.č. 1611/70 - ostatní plocha, vše v k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo, které jsou situovány v okrajové, jižní části katastrálního území Petrovice u Moravského Krumlova. Pozemky jsou situovány v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek. Na pozemcích p.č. St. 179/7 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. St. 180/5 - zastavěná plocha a nádvoří jsou situovány části objektů zemědělského stavení bez čp/če, které jsou ve vlastnictví jiného subjektu. Na pozemku p.č. 1611/70 - ostatní plocha je situována zpevněná, betonová plocha a porosty plevelného a náletového charakteru (dle místního šetření jsou i tyto ve vlastnictví jiného vlastníka). V obci Petrovice je možnost napojení na obecní vodovod a plynové vedení. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu. III) Pozemky p.č. 2312 - orná půda, p.č. 2677 - orná půda, p.č. 2847 - ostatní plocha a p.č. 2851 - orná půda, vše dle LV č. 43 Jedná se o ocenění pozemků p.č. 2312 - orná půda, p.č. 2677 - orná půda, p.č. 2847 ostatní plocha a p.č. 2851 - orná půda, vše v k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo, které jsou situovány v různých částech katastrálního území Petrovice u Moravského Krumlova. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém terénu a jsou řádně zemědělsky obdělávány. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu.

stránka č. 5


IV) Pozemky p.č. 2617 - vinice, p.č. 2618 - vinice a p.č. 2630 - vinice, vše dle LV č. 43 Jedná se o ocenění pozemků p.č. 2617 - vinice, p.č. 2618 - vinice a p.č. 2630 - vinice, vše v k.ú. Petrovice u Moravského Krumlova, obec Petrovice, okres Znojmo, které jsou situovány v okrajové jiho-západní části katastrálního území Petrovice u Moravského Krumlova. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém terénu a na pozemcích se nacházejí vinice. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

I) Rodinný dům č.p. 20 s příslušenstvím a pozemky, dle LV č. 43 1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 20 b) Garáž 2) Pozemky a) Pozemky na LV číslo 43 - část I b) Pozemky na LV číslo 43 - část II 3) Ocenění porovnávací metodou

II) Pozemky dle LV č. 43 1) Pozemky a) Pozemky na LV číslo 43

III) Pozemky dle LV č. 43 1) Pozemky a) Pozemky na LV číslo 43

IV) Pozemky dle LV č. 43 1) Pozemky a) Pozemky na LV číslo 43

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění I) Rodinný dům č.p. 20 s příslušenstvím a pozemky, dle LV č. 43 1) Objekty 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 20 – § 26a Podlaží: Název I. NP I. PP Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 13,19×8,11+3,99×4,16+2,81×4,16+6,10× 4,16 = 6,13×4,71 = = 189,50 / 160,63

160,63 m2 28,87 m2 189,50 m2

= 1,18

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 6,13×4,71×1,60+0,91×3,49×1,60×0,50 = Vrchní stavba 13,19×8,11×4,70+3,99×4,16×3,18+2,81×4,16×3,03+6,1 0×4,16×3,98 = Zastřešení 13,19×8,11×3,60×0,50+2,81×4,16×0,95×0,50+6,10×4,1 6×2,40×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: =

48,74 m3 691,96 m3 228,55 m3 969,25 m3

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené bez izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové s podhledem 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – taška betonová

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 7


Název, popis 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 8. Fasádní omítky – vápenné hrubé 9. Vnější obklady – z kabřince 10. Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyň, koupelny), dřevěný obklad (chodba) 11. Schody – betonové, dřevěné 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 13. Okna – dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností – vlýsky (parkety) 15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba 16. Vytápění – nefunkční - původně ústřední 17. Elektroinstalace – 240/400V 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody – teplá a studená 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 21. Instalace plynu 22. Kanalizace – koupelna, WC 23. Vybavení kuchyně – elektrický sporák 24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo 25. Záchod – splachovací WC 26. Ostatní

Obj. podíl Hodnocení 0,90 % Standardní 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 %

Standardní Standardní Standardní Standardní

1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Petrovice Počet obyvatel: 343 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 208,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí

Pi 0,00 0,01 0,00 stránka č. 8


4 Obchod, služby, kultura v obci 5 6 7 8 9 10 11

III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení Školství a sport I. Žádná základní škola Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,03 –0,03 –0,03 0,00 0,00 –0,06 0,00 0,00

11

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

0,920

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Níže uvedená sazba zahrnuje i venkovní úpravy. V našem konkrétním případě se jedná zejména o : - oplocení - zděné - ocelová vrata - venkovní schody s keramickou dlažbou - přístupový chodník dlážděný - dlážděná plocha - terasa - přípojky IS - atd. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový –0,01 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo –0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva –0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6

stránka č. 9


13

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V14):

0,343

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

1,000 × 0,920 × 0,343 = 3 208,– × 0,316 =

0,316 1 013,73 Kč/m3

969,25 × 1 013,73 =

982 557,80 Kč

Rodinný dům č.p. 20 – zjištěná cena:

982 557,80 Kč

1.a.2) Garáž – § 24 Podlaží: I. NP Zastavěná plocha:

4,31×11,66

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 4,31×11,66×3,42 Zastřešení 4,31×11,66×1,71×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

=

=

50,25 m2

= =

171,87 m3 42,97 m3 214,84 m3

Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Krov: neumožňující zřízení podkroví Typ garáže: B Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené bez izolací 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové, Hurdis 4. Krov 5. Krytina – taška pálená 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech (žlaby, svody) 7. Úprava povrchů – omítka vápenná hladká 8. 9. 10. 11. 12.

Dveře Okna – ocelová jednoduchá Vrata – plechová Podlahy – betonové Elektroinstalace – 240/400V

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 %

Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní

2,90 % Standardní 4,80 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 2,70 % Nevyskytuje se 1,40 % Standardní 6,80 % Standardní 7,20 % Standardní 6,00 % Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Petrovice Počet obyvatel: 343 Indexovaná prům. cena (IPC): 1 882,– Kč/m3 stránka č. 10


Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,01 0,00 0,03 –0,03 –0,03 0,00 0,00 –0,06 0,00 0,00

11

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

0,920

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se střechou - krovem umožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. pohonem 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8

Vi A

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*

stránka č. 11


6

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V7):

0,680

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

1,000 × 0,920 × 0,680 = 1 882,– × 0,626 =

0,626 1 178,13 Kč/m3

214,84 × 1 178,13 =

253 109,45 Kč

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Garáž – zjištěná cena:

253 109,45 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 20 b) Garáž Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

982 557,80 Kč 253 109,45 Kč 1 235 667,25 Kč 1 235 670,– Kč

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 2.a.1) Pozemky na LV číslo 43 - část I – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 343 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 83 nádvoří

× ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 766 35,– 68,0198 2

Pozemky na LV číslo 43 - část I – zjištěná cena:

2,169 0,896 Cena [Kč] 52 103,17

52 103,17 Kč

stránka č. 12


2.a.2) Pozemky na LV číslo 43 - část II – § 28, 29, 32

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 343 obyvatel v obci. § 28 odst. 7a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

2,169 0,896

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní snížení upravená 29 35,– 63,0000† 2

Název Parc. č. Cena [Kč] ostatní plocha 613/19 1 827,– ostatní komunikace ostatní plocha 616/14 57 35,– 63,0000† 3 591,– ostatní komunikace ostatní plocha 1095/27 36 35,– 55 % 30,6089 1 101,92 silnice ostatní plocha 1215/32 23 35,– 55 % 30,6089 704,– silnice Součet: 145 7 223,92 †) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v § 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 § 29 – Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti Kp: Název orná půda zahrada Součet:

Parc. č. 618/3 2106

×

1,000

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 102 15,01 15,0100 20100 1 256 15,01 15,0100 20100 1 358

Cena [Kč] 1 531,02 18 852,56 20 383,58

2

§ 32 odst. 4 – Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti Kp:

1,000

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní koef. sníž. upravená

Cena [Kč]

10,0000*

3 990,–

Název Parc. č. ostatní plocha - jiná 613/24 399 35,– 0,06 plocha *) cena byla upravena na 10 Kč/m2 podle § 32 odst. 5 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 43 - část II – zjištěná cena:

=

31 597,50 Kč 31 597,50 Kč

stránka č. 13


Ceny pozemků: a) Pozemky na LV číslo 43 - část I b) Pozemky na LV číslo 43 - část II Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

52 103,17 Kč 31 597,50 Kč 83 700,67 Kč 83 700,– Kč

3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

stránka č. 14


1) RD Skalice, okr. Znojmo Nemovitosti nacházející se v centru obce Skalice. Jeden funkční celek tvoří rodinný dům č.p. 82 na pozemku parcela číslo st. 69 a pozemek parcela číslo st. 69. Dům je napojen na veřejný rozvod elektrického proudu a na veřejný rozvod zemního plynu, pitná voda je odebírána z vlastní studny, splaškové vody jsou svedeny do žumpy. Přístup je ze zpevněné komunikace. Dům je ve starší řadové zástavbě, přízemní, s možností . V přízemí se nachází vstupní chodba, kuchyně, pokoj, ložnice, koupelna, WC a spíž. Kotelna je přístupná ze dvora. Dobrá dopravní dostupnost, a dobrá občanská vybavenost v dosahu. Nabídková CENA: 690.000,- Kč 2) RD Damnice, okr. Znojmo Rodinný dům o dispozici 3+1 v Damnicích. V domě jsou veškeré IS, vytápění plynové. Uprostřed domu je dlouhá chodba, průchozí na verandu a dále pak na dvůr. Na pravé straně je kuchyň, ze které se jde do koupelny a do komory. Na levé straně jsou průchozí tři pokoje. Za domem je uzavřený dvůr, hospodářské budovy a sklep. Na dvůr navazuje zahrada, na kterou je možné se dostat z boční strany domu. Nabídková CENA: 600.000,- Kč 3) RD Hostěradice, okr. Znojmo Pěkný rodinný dům o dispozici 2+1 s dvorem a zahradou v malebné obci Hostěradice s dobrou občanskou vybaveností. Obec Hostěradice se nachází na území okresu Znojmo 45 kilometrů jižně od Brna a má dobrou dopravní dostupnost do Moravského Krumlova vzdáleného 13 km a do Znojma 20 km. Dům je řadový ze smíšeného zdiva, s dřevěnými okny. Střecha je sedlová s pálenou střešní krytinou po drobných opravách. Vše je původním stavu. Do domu je zavedena elektřina 220/380V, vodovod, plyn a kanalizace. Vytápění domu je plynovými vafkami a ohřev vody je elektrickým bojlerem umístěným v koupelně. V kuchyni je potřeba dodělat vodovod. Dispozice domu je 2+1 a to, předsíň, kuchyň (18 m2), obývací pokoj (22 m2), ložnice s okny do dvora (15 m2) zde je potřeba dokončit vnitřní omítky. Dále pak koupelna s vanou a samostatné WC. Je zdemožnost vybudovat půdní vestavbu a tak si rozšířit obytnou plochu o další místnosti. V uzavřeném dvoře jsou hospodářská stavení a rozsáhlý sklep. Dům je určený k rekonstrukci a je vhodný na chalupu i k trvalému bydlení. Nabídková CENA: 590.000,- Kč 4) RD Lesonice, okr. Znojmo Rodinný dům s dvorem a zahradou k bydlení i k částečné rekonstrukci v obci Lesonice vzdálené 6 km od městečka Moravský Krumlov. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost (IDS). Obec je velice pěkná a klidná s možností vycházek do přírody. Dům je cihlový, s dřevěnými stropy, sedlovou střechou a plastovými okny. Do domu je zavedena elektřina, voda, plyn, vlastní septik, vytápění domu je ústřední plynové (WAV v každé místnosti) a ohřev vody je elektrickým bojlerem. Prostory v domě jsou chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna, samostatné WC, jedna velká přestupná místnost ze dvora (lze předělat na obytnou část) a garáž. K domu patří hospodářská místnost na dvoře se třemi místnostmi. Na dvůr je možnost vjezdu. Zahrada je oplocená. Nabídková CENA: 739.000,- Kč

stránka č. 15


5) RD Kadov, okr. Znojmo Řadový, nepodsklepený RD dispozice 2+1 se sedlovou střechou. Nemovitost se nachází v malé klidné obci Kadov vzdálené 5 km od Miroslavi a 10 km od Moravského Krumlova. Celým domem prochází vstupní chodba až na malý zcela uzavřený dvorek. Vpravo od vstupních dveří je kuchyně a za ní obývací pokoj, z těchto místností je výhled do ulice. Z kuchyně vlevo vejdeme do ložnice, která směřuje do dvora. Z ložnice a zároveň i z obývacího pokoje můžeme projít do další chodby, kde je uzávěr obecní vody, odtud se dostaneme do koupelny a na samostatné wc. Tato chodba poskytne dostatek úložného prostoru. Podlahy v domě jsou betonové v kuchyni, předsíni, koupelně a wc pak dlažba. Dvorek za domem je zatravněný se zápražím a vstupem do zemního sklípku. Na obytnou část navazuje kůlna na dřevo s přístupem na půdu. Ze dvorku po schodech výjdeme na zatravněnou zahradu nad domem s ovocnými stromy a malým vinohradem. Za zahradou v plotě je hlavní uzávěr plynu, ten však není zaveden do domu. Dům je vytápěn lokálně tuhými palivy, vodu v kuchyni a koupelně ohřívají průtokové ohřívače. Zhruba v roce 1995 proběhla celková rekonstrukce střechy - nové krovy a betonová krytina Bramac. Nabídková CENA: 750.000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu porovnávané (než vzorek)

než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti

stránka č. 16


Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastní garáži - dostatečné možnosti parkování na veřejné komunikaci před objektem - objekt situován v centru obce - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - objekt bez garáže, garážového stání - neúplná občanská vybavenost obce - není možné napojení na kompletní IS - údržba a stavebně technický stav na horší úrovni - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Seznam porovnávaných objektů: RD Skalice, okr. Znojmo Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení: Kobjektivizační: Kkonstrukce: Kpozemku: Ktechnického stavu: Jednotková cena (JC): Váha (V): RD Damnice, okr. Znojmo Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení: Kobjektivizační: Kkonstrukce: Kpozemku: Ktechnického stavu: Jednotková cena (JC): Váha (V):

690 000,– Kč 1,00 celek 1,00 1,00 1,10 1,00 0,95 1,10 600 260,98 Kč 1,0 600 000,– Kč 1,00 celek 1,00 1,00 1,05 1,00 0,95 1,05 572 860,72 Kč 1,0

stránka č. 17


RD Hostěradice, okr. Znojmo Výchozí cena (VC): 590 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 509 664,18 Kč Váha (V): 1,0 RD Lesonice, okr. Znojmo Výchozí cena (VC): 739 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,10 Jednotková cena (JC): 641 430,42 Kč Váha (V): 1,0 RD Kadov, okr. Znojmo Výchozí cena (VC): 750 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 719 502,10 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

509 664,18 Kč 608 743,68 Kč 719 502,10 Kč

× =

610 000,– Kč 1,00 celek 610 000,– Kč

stránka č. 18


II) Pozemky dle LV č. 43 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Pozemky na LV číslo 43 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 343 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 179/7 nádvoří zastavěná plocha a st. 180/5 nádvoří Součet:

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 94 35,– 70,0604 22

35,–

70,0604

116

Pozemky na LV číslo 43 – zjištěná cena:

1 541,33

2,169 0,896

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní snížení upravená 1 483 35,– 55 % 30,6089

Součet cen všech typů pozemků:

Cena [Kč] 6 585,68

8 127,01

§ 28 odst. 7a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. ostatní plocha 1611/70 manipulační plocha

1,030 2,169 0,896

2

=

Cena [Kč] 45 393,–

53 520,01 Kč 53 520,01 Kč

stránka č. 19


III) Pozemky dle LV č. 43 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Pozemky na LV číslo 43 – § 29, 32 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 343 obyvatel v obci. § 29 – Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti Kp: Název orná půda orná půda orná půda - část orná půda - část orná půda - část Součet:

Parc. č. 2312 2677 2851 2851 2851

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 770 10,27 10,2700 11 358 15,01 15,0100 5 724 15,01 15,0100 7 224 13,45 13,4500 67 14,85 14,8500 25 143 2

×

1,000

BPEJ 20810 20100 20100 20110 26000

Cena [Kč] 7 907,90 170 483,58 85 917,24 97 162,80 994,95 362 466,47

§ 32 odst. 4 – Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti Kp:

1,000

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní koef. sníž. upravená 2

Název Parc. č. ostatní plocha - jiná 2847 910 35,– 0,06 plocha *) cena byla upravena na 10 Kč/m2 podle § 32 odst. 5 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 43 – zjištěná cena:

*

10,0000

=

Cena [Kč] 9 100,–

371 566,47 Kč 371 566,47 Kč

stránka č. 20


IV) Pozemky dle LV č. 43 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Pozemky na LV číslo 43 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti Kp: Název vinice vinice vinice - část vinice - část Součet:

Parc. č. 2617 2618 2630 2630

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 570 10,27 10,2700 562 10,27 10,2700 289 7,13 7,1300 258 10,27 10,2700 1 679

Pozemky na LV číslo 43 – zjištěná cena:

×

1,000

BPEJ 20810 20810 22911 20810

Cena [Kč] 5 853,90 5 771,74 2 060,57 2 649,66 16 335,87 16 335,87 Kč

stránka č. 21


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

I - ad. A) Rodinný dům č.p. 20 s příslušenstvím, dle LV č. 43 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. I - ad. B) Pozemky p.č. 613/24 - ostatní plocha a p.č. 618/3 - orná půda, vše dle LV č. 43 Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné stavební pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 150,- Kč do 250,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při spodní hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 150,Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků 501 m2 a zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 75.000,- Kč. I - ad. C) Pozemky p.č. 613/19 - ostatní plocha a p.č. 616/14 - ostatní plocha, vše dle LV č. 43 Administrativní hodnotu výše uvedených pozemků v našem konkrétním případě považujeme za hodnotu obvyklou a to ve výši 5.500 Kč (po zaokrouhlení).

stránka č. 22


I - ad. D) Pozemky p.č. 2106 - zahrada, p.č. 1095/27 - ostatní plocha a p.č. 1215/32 ostatní plocha, dle LV č. 43 Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné zemědělské pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 10,- Kč do 15,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemku a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při střední hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 12,- Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků 1.315 m2 a zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 15.000,- Kč.

II) Pozemky p.č. St. 179/7 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 180/5 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1611/70 - ostatní plocha, vše dle LV č. 43 Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 150,- Kč do 250,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí pod spodní hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 100,- Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků 1.599 m2 a zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 160.000,- Kč. III) Pozemky p.č. 2312 - orná půda, p.č. 2677 - orná půda, p.č. 2847 - ostatní plocha a p.č. 2851 - orná půda, vše dle LV č. 43 Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné zemědělské pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 10,- Kč do 15,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemku a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při střední hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 12,- Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků 26.053 m2 a zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 315.000,- Kč. IV) Pozemky p.č. 2617 - vinice, p.č. 2618 - vinice a p.č. 2630 - vinice, vše dle LV č. 43 Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 40,- Kč do 50,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemku a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při spodní hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 40,- Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků 1.679 m2 a zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 65.000,- Kč.

Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činní: 610.000,- + 75.000,- + 5.500,- + 15.000,- + 160.000,- + 315.000,- + 65.000,= 1 250 000,- Kč (po zaokrouhlení)

stránka č. 23


REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

1 235 670,– 525 120,– 1 760 790,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu činí

1 250 000,- Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Jaroslav Suchánek

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 29. 3. 2011

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 24


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2532-412/2011 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 25


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 26

2011

Recommend Documents