2011

Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. Typ nemovitosti Účel ocenění

1598 / 74-7 / 2011

Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 566/32, LV č. 2627, s podílem na společných částech domu a pozemku 662/62171 na pozemcích: pozemek parc.č. 670, LV č. 932 pozemek parc.č. 671, LV č. 932 pozemek parc.č. 672, LV č. 932 Adresa Kraj

Hlavní město Praha

Kat. území

Háje

Statutární PRAHA město Ulice Plickova

Počet obyvatel 1233211 č.p.

Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8

Vlastnictví Bytová jednotka

Tel. E-mail IČ DIČ

25023217 CZ25023217

Bajer Martin - 149 00 Praha 4, Plickova 566/13

Zpracováno pro

dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

566, 564, 565

Dne Ke dni Prohlídka dne

Počet stran textu 9

Počet příloh

5.9.2011 29.8.2011 29.8.2011

3

Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha Ostatní plochy Sklepy a komory

64.9 m2 3.2 m2 1.3 m2

29 000 Kč/m2 20 000 Kč/m2 10 000 Kč/m2

1 882 100 Kč 64 000 Kč 13 000 Kč

1 950 000 Kč Jeden milion devětsetpadesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

1

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Dle náhledu nejsou na domě viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o typový byt 3+1/L s příslušenstvím v domě panelové technologie, na jižním okraji hl.města Prahy kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost stanice metra, zeleně a nákupního centra - všechny inženýrské sítě - dobrá možnost parkování záporné faktory: - méně atraktivní lokalita největšího sídliště - panelová technologie domu Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. dle výpisu z KN LV č.2627 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena NE jednotka je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.

REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 20539/2000 Smlouv darovací k b.j..566/32 ze dne 25.10.2002

2

ANO

Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 932, vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.8.2011. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2627, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 30.8.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Háje. Výpis z prohlášení vlastníka budovy V9 3311/1999. Datum předání kompletních podkladů 15.8.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 932, vyhotovil dálkovým přístupem dne 11.8.2011. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2627, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 30.8.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Háje. Výpis z prohlášení vlastníka budovy V9 3311/1999. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Háje jsou čtvrť a katastrální území na jižním okraji Prahy. Spadají do obvodu a městské části Praha 11. Jsou součástí největšího sídliště Jižní Město. Háje jsou tvořeny téměř výhradně panelovými bytovými domy stavěnými od 70.let minulého století, s novou bytovou výstavbou v okrajových částech. Jedná se o lokalitu s převažující funkcí bydlení s kompletní základní občanskou a technickou vybaveností, s dostupným velkým nákupním a kulturním centrem v sousedícím Chodově. Dobrá dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou představovanou metrem trasy C (20min.) - stanice Háje. Velmi dobré napojení na dálnici D1. Velmi dobrá pěší dostupnost zeleně představované Milíčovským hájem a Hostivařskou přehradou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Bytový dům je situovaný cca 500m východně od stanice metra Háje, v lokalitě původních panelových bytových domů v blízkosti východního okraje sídliště Háje. Velmi dobrá je dostupnost stanice metra a pěší nákupní zóny u stanice (cca 10 min). Bytový dům je postavený podél jednosměrné ulice Plickova, která je přístupná z hlavní průjezdní čtyřproudové ulice Opatovská přes ulici Nešporova a dále z ulice Výstavní. Informace o nemovitosti Jedná se o tři západní sekce (vchody) čp.564, 565, 566, panelového bytového domu, postavené na pozemcích p.č.670, 671, 672. Dům je přístupný hlavním severním vchodem s předsazeným krytým schodištěm z ulice Plickova a jižním vchodem s předsazeným krytým schodištěm z ulice Kropáčkova. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Parkování je dobré v ulici a části velkého parkoviště severně od ulice Plickova. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou s vystupující strojovnou výtahu. Má jedno podzemní podlaží se sklepy a společnými prostory a dvanáct nadzemních podlaží. V nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky, tři na podlaží, přístupné přímo z jednoramenného vnitřního přímo osvětleného schodiště. Krajní byty jsou oboustranné s lodžiemi, prostřední byt je menší jednostranný. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.566/32 s příslušenstvím o velikosti 3+1/L. Nachází se v 11.NP. Je orientovaný dvoustranně. Sklep je v 1.PP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.564, 565, 566 a pozemcích p.č.670, 671, 672 ve výši 662/62171. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. dispozice bytu : Ze společné hlavní chodby se vstupuje do protáhlé úzké předsíně, ze které vedou dveře do všech místností. Obývací pokoj a kuchyň jsou pravděpodobně komunikačně propojené. Malá lodžie je přístupná z kuchyně. Obývací pokoj a kuchyň jsou orientované na jih, menší pokoje jsou orientované na sever. Dispozice bytu je dobrá, pokoje nejsou průchozí. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 663 Hl.město Praha parc.č. 682 Hl.město Praha

Způsob využití pozemku ostatní plocha jiná plocha ostatní plocha ostatní komunikace

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 11.NP Velikost bytu 3+1 Počet koupelen Vybavení koupelny

Počet NP domu celkem Výtah

12 Ano

Počet podlaží bytu Orientace oken

1

Počet kuchyní Vybavení kuchyně

3

1 sever, jih 1

Nezjištěno

Nezjištěno

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

Nezjištěno

Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Bytový dům je v dobrém, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání kolem roku 1977. Byla zateplena fasáda, provedeny nové vstupní portály, vyměněna okna, opraveny lodžie, pravděpodobně opravena střecha, klempířské konstrukce a vyměněno stoupací potrubí. Ostatní nezjištěno. Opotřebení domu odhad 40%. Technický stav jednotky Technický stav bytové jednotky nezjištěn. Minulé rekonstrukce Konstrukce Okna Fasáda

Rozsah plastová s izolačním dvojsklem kontaktní zateplovací systém

Rok provedení 2009 2009

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

základy

z armovaného betonu

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

železobetonový montovaný skelet plochá střecha železobetonového sendvič. panelu v tl. do 25 cm vápenná omítka

vnitřní úpr. stěn

Konstrukce

dokonč

Provedení

% dokonč

s izolací vodorovnou i svislou betonové montované

100

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

100 100

100

schodiště

těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonové se stupni s PVC

100

100

Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

nezjištěno nezjištěno

100 100

dálkové studené a teplé centrální ohřev

100 100 100

Provedení

dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

% dokonč

nezjištěno nezjištěno

100 100

světelný rozvod je proveden

100 100

1.NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně pokoj předsíň WC

10.2 m2 12.6 8.3 0.9

Ostatní plochy lodžie

3.2 m2

Sklepy / komory sklep Podlahové plochy

16.1 m2 9.8 2.6 4.4

pokoj pokoj koupelna komora vnitřní

m2

1.3 m2 64.9 m

2

Ostatní plochy

m2 3.2 m

4

2

Sklepy a komory

1.3 m2

Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 29.7.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 10.NP Počet NP domu celkem 12 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 70.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 210 000 Kč 10 % 1 989 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita : 3+1/L ul.Štichova - širší okolí, OV Technický stav : původní, před rekonstrukcí

5

m2 31 600 Kč/m2 28 400 Kč/m2

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 29.8.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 11 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 77.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 695 000 Kč 10 % 2 426 000 Kč

m2 35 000 Kč/m2 31 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita : 3+1/L ul.Plickova - OV Technický stav : po celkové rekonstrukci

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 12.10.2010, datum změny inzerátu 1.2.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 68.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 400 000 Kč 10 % 2 160 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita : 3+1/L ul. Emilie Hyblerové - širší okolí, OV Technický stav : po celkové rekonstrukci ve středním standardu

6

m2

35 300 Kč/m2 31 800 Kč/m2

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

28 400 - 31 800 Kč/m2

1 989 000 - 2 426 000 Kč 29 000 Kč/m2

Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh středně velkých třípokojových bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,00-3,20 mil.Kč tj.31 000-42 000 Kč/m2, podle velikosti, polohy, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 27 000-32 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k minimálním informacím, směrována doprostřed rozpětí. Cena za m2 podlahové plochy bytu Vypracoval Licence číslo

29 000,- Kč/m2

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

podpis

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1598-07 znaleckého deníku.

7

Fotodokumentace

Pohled od Z do ulice Plickova

pohled na hlavni vchod

Pohled od JV z ulice Kropáčkova

Pohled na zadní vchod

Vstupní chodba v 1.NP

8

Fotodokumentace - mapy

9