2011

Znalecký posudek č. 2510 – 090 / 2011

Znalecká kancelář; REAL HAVRÁNEK s. r. o.

Znalecký posudek číslo 2510 - 090/2011 O ceně nemovitosti: rodinného domu čp. 2841 postaveného na zastavěné ploše st. 5663, s tímto pozemkem a navazující zahradou p.č. 556/91, se vším příslušenstvím a součástmi v obci: Šumperk, katastrálním území: Šumperk, okrese: Šumperk.

Vlastník nemovitosti: K celku Ing. Dagmar Vaculíková Šumperk, Trnkova 2841/3

Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Petr Elšík, správce konkurzní podstaty úpadce LION bikes a. s. se sídlem Ostrava, Polanka nad Odrou, Hraničky 1146/2 PSČ 725 25, IČ 256 32 434; Olomouc, Sokolská 7

Účel ocenění: zjištění ceny a stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad v konkurzní věci dluţníka pod sp. zn. 13 K 46/2001, se stavem ke dni místního šetření

Zpracovatel: Ing. Petr Havránek Přerov, Svépomoc I - 1987/47; mobil: +420 606 950 687 tel : 581 21 70 90; e-mail: [email protected]

v Přerově: 28. 07. 2011

Cenový předpis: Vyhláška č. 364/2010 Sb. ze dne 6. prosince 2010, účinná od 01.01.2011, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb..

Zpracovatel znaleckého posudku: -1-



- Informace od Ing. Přikryla - zástupce P.K.L. Holding, s.r.o. ohledně usnesení Krajského soudu v Ostravě pod sp. zn.: K 46/2001. - Výpis z KN LV č. 3677 poskytnutý zástupcem P.K.L. Holding, s.r.o. pro katastrální území, obec a okres Šumperk ze dne 19.07.2011. - Kopie katastrální mapy pro katastrální území, obec a okres Šumperk ze dne 19.07.2011. - Částečná výkresová dokumentace z února roku 1996 zajištěná znalcem z podkladů archivu SÚ MěÚ v Šumperku. - Databáze obchodovaných a nabízených nemovitostí. - Informace získané osobně znalcem o prodejnosti a cenách srovnatelných nemovitostí v čase a místě obvyklé ke dni ocenění. - Informace z realitních serverů a ARK. - Informace sdělené z jednání znalce s místními obyvateli. - Informace získané osobně znalcem v archivu SÚ MěÚ Šumperk. - Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.06.1997 o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ze dne 03.01.2008, s účinností dnem 01.02.2008, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. ze dne 29.12.2008, s účinností dnem 01.01.2009, ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. ze dne 14.12.2009, s účinností dnem od 01.01.2010 a ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. ze dne 06.12.2010, s účinností dnem od 01.01.2011. - Místní šetření bylo osobně provedeno znalcem. Pro měření bylo použito pásmo, dřevěný dvoumetr, digitální měřidlo zn. BOSCH. a teleskopické měřidlo.

A) Nález - celkový popis nemovitosti: Nález Usnesením Krajského soudu v Ostravě pod č.j. 13 K 46/2001 ze dne 14.03.2002 byl na majetek úpadce LION bikes a. s., se sídlem Ostrava, Polanka nad Odrou, Hraničky 1146/2 PSČ 725 25, IČ 256 32 434 prohlášen konkurz a ustanoven správce konkurzní podstaty JUDr. Petr Elšík, se sídlem Olomouc, Sokolská 7. Na základě navrhovatele - správce konkurzní podstaty JUDr. Petra Elšíka byl do soupisu konkurzní podstaty úpadce mimo jiné zapsán majetek ve vlastnictví Ing. Dagmar Vaculíkové, a to zapsaný na LV č. 3677 v obci, k.ú. a okrese Šumperk vedený u KP v Šumperku, KÚ pro Olomoucký kraj. Celkový popis a situace: V tomto znaleckém posudku bude provedeno ocenění zjištění ceny a stanovení obvyklé ceny rodinného domu čp. 2841 postaveného na zastavěné ploše st. 5663, s tímto pozemkem a navazující zahradou p.č. 556/91, se vším příslušenstvím a součástmi v obci Šumperk, katastrálním území Šumperk, okrese Šumperk. Místní šetření bylo provedeno odhadcem, na předmětné nemovitosti na základě předem sjednaného termínu, a to za přítomnosti zástupce draţebníka Ing. Přikryla. Úpadce a ani vlastník nemovitosti nebyli přítomni. Znalci byla předloţena kopie LV, částečné výkresové podklady si znalec osobně zajistil v archivu SÚ – MěÚ. Stavba byla znalcem osobně přeměřena.

2. ZJIŠTĚNÍ -2-



Předmětné nemovitosti jsou zapsány na LV č. 3677 v obci, katastrálním území a okrese Šumperk, přičemţ nemovitost je ve výlučném vlastnictví paní Ing. Dagmar Vaculíkové. Předmětná nemovitost rodinný dům čp. 2841 se nachází při místní zpevněné komunikaci, a to v ulici Trnkova v okrajové části města Šumperka, v lokalitě moderní novodobé zástavby. Rodinný dům je od veřejného prostranství odsazen malou předzahrádkou oddělenou oplocením, vstupní brankou a bránou. Samostatná stavba je situována v řadové zástavbě jako druhá po levé straně při vjezdu do ulice. Oceňovaná nemovitost je napojena na veřejný rozvod el. energie, vody a na kanalizaci. Na veřejný plynovod napojena není, avšak napojení je moţné. Původní terén je mírně svaţitý a byl tak částečně vyrovnán teráskami. Půdorys stavby je členitý a ne zcela pravidelných tvarů. Při pravé straně zastavěné plochy se nachází dvojgaráţ, jenţ je funkčně propojená s obytnou částí domu. Rodinný dům byl dokončen a dán do uţívání kolaudačním rozhodnutím, které nabylo právní moci dne 25.08.1997. V průběhu uţívání domu byla dne 25.02.2004 povolena SÚ změna uţívání stavby, a to místností v 1.NP na 3 kanceláře, společenskou místnost a část garáţe na sklad. Celkově lze uvaţovat, ţe je dům v původním stavu tak jak byl dokončen a poslední dobou i s minimální údrţbou. Venkovními úpravami domu jsou uliční kovová rámová oplocení s vyzdívkami, boční a horní oplocení zahrady, bránka a brána pro vjezd, okapové chodníky, zpevněné plochy a chodníky, venkovní vyrovnávající schody, opěrné zídky, veškeré inţenýrské přípojky, osvětlení zahrady, krb a venkovní zapuštěný nekrytý bazén. V části „B“ posouzení bude zjištěna cena dle platného oceňovacího předpisu a zákona o oceňování majetku a v části „D“ bude stanovena cena obvyklá reálně dosaţitelná na trhu v místě a čase ke dni ocenění, resp. ke dni vyhotovení. Pohledy

-3-



Sestavení posuzovaných nemovitostí a příslušenství: 1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) RODINNÝ DŮM č.p. 2841

2) Venkovní úpravy (§10) a) BAZÉN

3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91

4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) POROSTY

B) Ocenění nemovitosti: Pro zjištění ceny je použit: ZÁKON č. 151 / 1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a VYHLÁŠKA Ministerstva financí č. 3 / 2008 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ze dne 03.01.2008, s účinností dnem 01.02.2008, ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. ze dne 6.12.2010, s účinností dnem 01.01.2011.

1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) Oceňování

HLAVA III staveb a bytů porovnávacím způsobem §26a -4-



Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek 1) Cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20a a upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č. 6. (2) Cena upravená se zjistí podle vzorce: CU = IPC x I kde CU.. cena upravená za 1 m3 obestaveného prostoru, IPC … indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 20a tabulky č. 1, I …... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT x IP x IV, kde IT….. index trhu se stanoví podle vzorce: IT = 1 + 3(suma)i=1 Ti Ti ….. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle přílohy č. 18a tabulky č. 1; IP …... index polohy se stanoví podle vzorce: IP = 1 + n(suma)i=1 Pi kde Pi ….. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 3, 4, 5 a 6 v návaznosti na účel uţití stavby a podle toho, ve které obci se rodinný dům, rekreační chalupa nebo rekreační domek nachází; n ….. celkový počet znaků v příslušné tabulce; IV….. index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: IV = (1 + 12(suma)i=1 Vi) * V13 kde Vi ….. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 20a tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v tabulkách příslušných příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. (3) Není-li indexová průměrná cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedena v příloze č. 20a tabulce č. 1 nebo je-li na pozemcích ve funkčním celku s nimi stavba určená pro podnikání, zjistí se jejich cena podle § 5. (4) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, zjištěná porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu venkovních úprav, tvořících jeho příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě poloţek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících jeho příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší neţ 25 m2. (5) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rodinnému domu, rekreační chalupě nebo rekreačnímu domku větší neţ 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. (6) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí a páté.

a) RODINNÝ DŮM č.p. 2841 Rodinný dům se nachází v řadové uliční zástavbě po levé straně ve směru jízdy v ulici Trnkova jako samostatně situovaný. Svým charakterem se jedná o jednogenerační rodinný dům, částečně podsklepený, kdyţ na uliční straně je zastřešen strmou pultovou střechou s plochou střechou nad dvojgaráţí, jenţ tvoří okrasnou terasu. Na uliční obytnou část se středovým prosvětlovacím zastřešením navazuje dvorní obytná část zastřešená strmou pultovou střechou s vikýřem. Půdorys stavby je nepravidelný, členitý. Přízemí domu je v pravé straně s umístěnou dvojgaráţí, v levé části je tvořené závětřím s navazujícím zádveřím a chodbou, koupelnou tvořenou sprchovým koutem a WC, schody do sklepu, pracovnou, dále pak na dvorní straně halou, schody, prostorem jídelny s kuchyňským koutem a spíţí, obývacím pokojem mezi sebou rozdílnost úrovní podlah vyrovnávají schody, kdyţ z těchto prostor jsou umoţněny dva vstupy na terasy dvoru. Druhé nadzemní podlaţí tvořené částečně jiţ jako i podkroví, je situačně řešené středovou chodbou na uliční straně společnou koupelnou s WC, šatnou a vstupem na zatravněnou terasu nad garáţí. Na dvorní straně se nacházejí loţnice se vstupem na terasu a dva dětské pokoje s malými tzv. galeriemi. Suterén domu je tvořen schody, sklípkem a prádelnou s kotelnou. Dům byl kolaudován v srpnu roku 1997. Stáří domu je tedy 14 roků. Základy jsou pásové izolované. Nosné konstrukce jsou zděné z Porothermu 44, 30 a z plných cihel. Stropy -5-



jsou s rovnými podhledy, v podkroví se sádrokartonovými podhledy. Střechy jsou dřevěné pultové konstrukce a ŢB ploché. Zastřešení z pultových konstrukcí je s krytinami z bet. tašek. Klempířské konstrukce jsou ţlaby, svody z pozink. plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké štukové s malbami, lokálně u teras zpuchřelé. Fasádní omítky jsou provedeny z vápennocementové fasádní směsi. Vnější obklady soklů jsou provedeny na bázi umělého obkladového kamene. Vnitřní obklady jsou provedeny v koupelnách, na WC, v kuchyni a v prádelně. Schody jsou ocelové konstrukce s dřevěnými nástupnicemi, do suterénu jsou ŢB s keramickými dlaţbami. Dveře jsou dřevěné plné, případně s prosklením. Okna jsou dřevěná EURO. Podlahy obytných místností jsou plovoucí. Podlahy v ostatních místnostech jsou betonové s keramickými dlaţdicemi. Vytápění je podlahové s elektro-kotlem. El.instalace je světelná i motorová. Rozvod studené i teplé vody je proveden v koupelnách a v kuchyni. Zdrojem teplé vody je el-kotel, resp. el. bojler. Není povedena přípojka plynu do domu. Vnitřní kanalizace je provedena ode všech hygienických zařizovacích předmětů. Vybavením kuchyně je el. varná deska. Vnitřním vybavením domu je plastová vana s masáţními tryskami, sprchový kout, vana v prádelně a umývadla. WC jsou vnitřní splachovací. Ostatním vybavením je krb, el. ovládaná vrata do dvojgaráţe, centrální vysavač Husky, el. zabezpečovací systém domu a vestavěná skříně. Účel uţití stavby: 3 Indexovaná průměrná cena za 1 m obestavěného prostoru (IPC):

k trvalému bydlení 3 443,00 Kč

Obestavěný prostor: 3 OP spodní stavby: 6,20 x 8,85 x (0,20 + 2,10 + 0,25) = 139,92 m OP vrchní stavby a zastřešení část 1: ((8,70 + 1,86) x 4,85 - 1,86 x 1,55) x (4,15 + 7,25) x 0,5 + (4,85 x (3,65 + 4,55) x 0,5) x (3,25 + 3,10) x 0,5 + (11,32 x 6,05 - 6,20 x 0,67) x (8,67 + 4,21) x 0,5 + 1,45 x 1,20 x 0,5 x 3 1,75 x 2 = 755,98 m OP vrchní stavby a zastřešení část 2: ((1,20 + 0,20) x 0,5 x (6,00 + 6,12) x 0,5) x (6,10 + 6,05) x 0,5 + 6,01 3 x (5,65 + 6,68) x 0,5 x (0,10 + (2,89 + 2,68) x 0,5) = 132,66 m 2 Plocha teras: (4,85 x (3,65 + 4,55) x 0,5) + 6,01 x (5,65 + 6,68) x 0,5 = 56,94 m 3 Obestavěný prostor celkem: 1085,50 m Kategorie stáří: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 1,00 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma 1 III Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: nabídka odpovídá poptávce 2 II Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 aţ T3 : Index trhu IT = 1 + 0,000 =

Ti 0,00 0,00 0,00

0,000 1,000

Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma 1 III Poloha nemovitosti v obci: souvisle zastavěné území obce 2 III Význam lokality v obci, oblasti, okresu: preferovaná 3 III Okolní zástavba a ţivotní prostředí v okolí nemovitosti: převaţující objekty pro bydlení 4 II Dopravní spojení: dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 III Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti: výborné, privátní parkování -6-

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 0,02



6 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu 8 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 aţ P8 : Index polohy IP = 1 + 0,030 =

II

0,00

III

0,00

II

0,00

0,030 1,030

Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - se šikmou nebo strmou střechou A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP 1 III 0,00 Druh stavby: samostatný rodinný dům 2 III 0,00 Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 II 0,00 Tloušťka obvod. stěn: 45 cm 4 II 0,01 Podlaţnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 IV 0,04 Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna 6 IV 0,05 Způsob vytápění stavby: převaţující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7 III 0,00 Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III 0,00 Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 2 m 11 III 0,01 2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m celkem 12 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 III 0,85 Stavebně-technický stav: stavba s předpokladem provedení menších stavebních úprav zvolena znalcem s ohledem na niţší četnost údrţby od doby dání do uţívání vlastníky a s jiţ některými zřejmými nedostatky Výpočet podlaţnosti pro stanovení pásma u 4. hodnoceného znaku: ((8,70 + 1,86) * 4,85 - 1,86 * 1,55) + (4,85 * (3,65 + 4,55) * 0,5) + (11,32 * 6,05 - 6,20 * 0,67) + 6,01 * (5,65 + 2 6,68) * 0,5 + ((1,20 + 0,20) * 0,5 * (6,00 + 6,12) * 0,5) = 173,84 m 2 6,20 * 8,85 + ((8,70 + 1,86) * 4,85 - 1,86 * 1,55) + (11,32 * 6,05 - 6,20 * 0,67) = 167,53 m 2 173,84 + 167,53 = 341,37 m Podlaţnost: 341,37:173,84 = Součet hodnot V1 aţ V12: Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,110) x 0,850 x 1,00 =

1,96 0,110 0,944

Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 1,000 x 1,030 x 0,944 = Cena upravená:

0,972

-7-



3

3

CU = IPC x I = 3 443,00 Kč/m x 0,972 = 3 346,60 Kč/m 3 3 Výpočet ceny: 3 346,60 Kč/m x 1085,50 m = 3 632 734,30 Kč ______________________________________________________________________________________

Cena zjištěná:

3 632 734,30 Kč

______________________________________________________________________________________

2) Venkovní úpravy (§10) § 10 Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č.11, popřípadě v příloze č.5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č.14, Ki z přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č.11, popřípadě v příloze č.5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č.14, Ki z přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K podle přílohy č. 2 nebo § 5, tvoří-li venkovní úpravy příslušenství k těmto stavbám, se zjistí podle odst. 1 nebo s výjimkou poloţek č. 2.5, 2.7, 3.2, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11 zjednodušeným způsobem ve výši 2 aţ 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 aţ 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a § 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem Kp z přílohy č. 39.

a) BAZÉN V prostoru v blízkosti za domem ve dvoře se nachází venkovní nekrytý bazén, který je v poslední době bez údrţby. Bazén venkovní - bazén venkovní betonový nezakrytý, stěny obloţené nebo nátěr, izolace (poloţka 21. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 3 Cena za m OP Mnoţství: ((0,60 + 3,50) x (7,60 + 0,60) - 3,14 x 3,50 x 3,50 :4) x 1,75 = Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena zjištěná: 1 825,00 Kč x 42,01 x 1,0500 x 2,3510 x 1,1620 =

46.39.99 242 1 825,00 Kč 3 42,01 m OP 1,0500 2,3510 1,1620 219 919,43 Kč

Stáří: 14 roků Ţivotnost: 40 roků Lineární opotřebení: 35,00% Opotřebení: 219 919,43 Kč x 35,00% = 76 971,80 Kč ______________________________________________________________________________________

Cena zjištěná po opotřebení:

142 947,63 Kč

______________________________________________________________________________________

-8-



3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) ČÁST TŘETÍ Oceňování pozemků § 28 Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků 1) Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu jiţ uţívaného činí: a) 2 050 Kč v hlavním městě Praze, b) v obcích, jejichţ katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 5,00, kde Cp cena pozemku v Kč/m2 (zaokrouhlená na dvě desetinná místa) vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414, kde a počet obyvatel v obci; pro a vţdy platí a >= 1000, v případě, ţe počet obyvatel je niţší neţ 1000, pouţije se a = 1000, c) 1100 Kč v Brně, Ostravě, d) v obcích, jejichţ katastrální území sousedí s katastrálním územím města uvedeného pod písmenem c), částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 3,50 s tím, ţe v Bohumíně činí základní cena 400 Kč a v Hlučíně 300 Kč, e) 800 Kč v Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě, Karlových Varech, Liberci, Mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Pardubicích, Plzni, Ústí nad Labem a Zlíně, f) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem e) kromě Jablonce nad Nisou a Chebu, částku vypočtenou podle vzorce: ZC = Cp x 3,00 s tím, ţe v Otrokovicích činí základní cena 400 Kč a v Přelouči 200 Kč, g) 500 Kč v Českém Krumlově, Děčíně, Frýdku-Místku, Havířově, Chomutově, Jáchymově, Karviné, Kladně, Luhačovicích, Mladé Boleslavi, Mostě, Poděbradech, Přerově a Teplicích h) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem g), kromě Nymburku, částku vypočtenou podle vzorce: ZC = CP x 2,50 s tím, ţe v Orlové je základní cena 400 Kč, v Litvínově 300 Kč, v Jirkově 250 Kč, v Bílině a Krupce 200 Kč, i) 400 Kč ve městech Benešov, Beroun, Blansko, Bruntál, Břeclav, Česká Lípa, Domaţlice, Havlíčkův Brod, Hodonín, Cheb, Chrudim, Jablonec nad Nisou, Jeseník, Jičín, Jindřichův Hradec, Klatovy, Kolín, Kroměříţ, Kutná Hora, Litoměřice, Louny, Mělník, Náchod, Nový Jičín, Nymburk, Pelhřimov, Písek, Prachatice, Prostějov, Příbram, Rakovník, Rokycany, Rychnov nad Kněţnou, Semily, Sokolov, Strakonice, Svitavy, Šumperk, Tábor, Tachov, Trutnov, Třebíč, Uherské Hradiště, Ústí nad Orlicí, Vsetín, Vyškov, Znojmo a Ţďár nad Sázavou, j) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem i), částku vypočtenou podle vzorce: ZC = CP x 2,00 s tím, ţe v České Třebové je základní cena 250 Kč a v Novém Boru 200 Kč, k) v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) aţ j), kromě Litomyšle, částku vypočtenou podle vzorce: ZC = CP x 1,00 l) u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena tak, ţe nesousedí s ostatními katastrálními územími téţe obce, se u územně odloučených katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) aţ k) koeficientem 0,65. 2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. 3) Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem16), rozhodnutím o umístění stavby22), územním souhlasem18), ohlášením stavebnímu úřadu19) a veřejnoprávní smlouvou20), kromě pozemků uvedených v odstavci 7, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), se zdůvodněním upravená podle přílohy č. 21 a vynásobená koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Přitom platí, ţe: 1. je-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40; totéţ platí, je-li zvláštním právním předpisem 23) stanovená nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, 2. není-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80. (4) Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného rozhodnutím o změně vyuţití území24) pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště a rekreační plochu nebo pozemku takto jiţ uţívaného, s výjimkou pozemku oceňovaného podle odstavce 8, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), vynásobená koeficientem 0,50. Tato cena se upraví se zdůvodněním -9-



podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (5) Cenou v Kč/m2 pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2 je cena stanovená podle odstavce 2, vynásobená koeficientem 0,40. (6) Pozemky oceňované podle odstavce 7 a podle § 31 a § 32 odst. 3 a 4 netvoří jednotný funkční celek. (7) Cenou v Kč/m2 pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem vyuţití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace24a), včetně jejich součástí24b) a veřejné prostranství25), které není součástí komunikace, (dále jen „komunikace“) jakoţ i pozemku k uvedeným účelům jiţ uţívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění stavby22) nebo regulačním plánem16), je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), upravená dále uvedeným způsobem. Přitom platí, ţe a) slouţí-li oceňovaný pozemek veřejně provozované komunikaci24a) nebo je-li ke stejnému účelu určen podle stavebního zákona, upraví se jeho základní cena z odstavce 1 písm. a) aţ l) zdůvodněnými sráţkami podle tabulky č. 3 přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Výslednou zjištěnou cenou pozemku komunikace se zpevněným, neprašným povrchem je nejméně cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše trojnásobek takto upravené ceny, b) je-li oceňovaný pozemek komunikace veřejnosti nepřístupný nebo přístupný omezeně, popřípadě je v uzavřeném areálu nebo je-li v souboru nemovitostí s komerční vyuţitelností, zejména jde-li o parkoviště ve funkčním celku s prodejnou, obchodním domem, hotelem, restaurací a jim obdobným zařízením s obchodními, stravovacími a ubytovacími sluţbami, domem sluţeb a jinými objekty k poskytování úplatných sluţeb, včetně sluţeb motoristům, s administrativními objekty, včetně parkovacích a obsluţných ploch, jeho cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l) se upraví zdůvodněnými sráţkami a přiráţkami podle tabulky č. 1 v příloze č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (8) Cenou v Kč/m2 pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o změně vyuţití území, týkající se těţebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), vynásobená koeficientem 0,50 v městech s počtem nad 250 tis. obyvatel, koeficientem 0,75 v městem s počtem od 5 do 250 tis. obyvatel a koeficientem 1,15 v ostatních městech a obcích. Takto upravená cena se dále vynásobí koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (9) Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle odstavce 2. (10) Je-li na jeden nebo více pozemků ve funkčním celku vydán regulační plán, územní rozhodnutí nebo uzavřena veřejnoprávní smlouva, ocení se podle skutečného účelu uţití. (11) Pro způsob ocenění pozemků jsou rozhodující kriteria uvedená v odstavci 1 aţ 10. Splňuje-li oceňovaný pozemek kriteria uvedená současně ve více odstavcích, platí pro způsob ocenění toto pořadí pouţití odstavců: 2, 3, 7, 4, 8, 5. (12) Cena zjištěná podle odstavců 1 aţ 11 činí nejméně 20 Kč/m2.

a) POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 Dle výpisu LV č. 3677 je pozemek st. 5663 veden jako zastavěná plocha o výměře 174 m2, na který navazuje zahrada p.č. 556/91 o výměře 698 m2. „ZC“ pozemků je upravena přiráţkou z důvodu moţnosti napojení na veřejný plynovod. Právní stav katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem. Základní cena je určena podle odstavce i) Stavba umístěná na pozemku: stavba RODINNÝ DŮM č.p. 2841

400,00 Kč/m koeficient Kp 1,1620

Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku 2.11 Pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:

2

koeficient Ki 2,1690 úprava % + 10 nejsou přiráţka 10% nejsou

Parcela číslo: a) st. 5663 2 Plocha: 174 m Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu jiţ uţívaný Základní cena upravená: 2 400,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,1620 = 1 108,97 Kč/m 2 2 Cena za parcelu: 1 108,97 Kč/m x 174 m = 192 960,78 Kč

- 10 -



Parcela číslo: b) p.č. 556/91 2 Plocha: 698 m Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 2 400,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,1620 x 0,4 = 443,59 Kč/m 2 2 Cena za parcelu: 443,59 Kč/m x 698 m = 309 625,82 Kč ______________________________________________________________________________________

Cena zjištěná:

502 586,60 Kč

______________________________________________________________________________________

4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) ČÁST PÁTÁ

Oceňování

t r v a l ý ch p o r o s t ů

§ 42 Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem (1) Pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí, popřípadě pro účely určené zvláštním právním předpisem, se cena trvalých porostů ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů, rostoucích na jednom nebo více pozemcích ve funkčním celku se stavbami oceňovanými podle § 5, § 6, § 25, §26 a § 26a, zjistí způsobem podle odstavců 3 aţ 5. (2) Celková pokryvná plocha trvalých porostů ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů, oceňovaných podle tohoto ustanovení na pozemcích ve funkčním celku můţe být nejvýše 1 500 m2 včetně. Pokryvnou plochou se v daném případě rozumí plocha kolmých průmětů obsahu všech korun jednotlivých rostlin na povrch pozemku, jehoţ jsou součástí. Pokud je pokryvná plocha těchto porostů větší neţ 1 500 m2, ocení se trvalé porosty ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů podle § 41. (3) Cena ovocných dřevin podle části 2 přílohy č. 34 a ostatní vinné révy podle části 4 přílohy č. 35 je součinem zjištěné ceny pokryvné plochy těchto trvalých porostů na pozemcích oceňovaných podle § 28 odst. 2 a 5 nebo § 32 a podle cenové mapy stavebních pozemků obce a koeficientu 0,035. (4) Cena okrasných dřevin podle přílohy č. 37 je součinem zjištěné ceny pokryvné plochy těchto trvalých porostů na pozemcích oceňovaných podle § 28 odst. 2 a 5 nebo § 32 odst. 2 (5) Cena smíšených trvalých porostů ovocných dřevin a ostatní vinné révy oceňovaných podle odstavce 3 a okrasných dřevin podle odstavce 4 je součinem zjištěné ceny pokryvné plochy těchto trvalých porostů, oceňovaných podle § 28 odst. 2 a 5 nebo § 32 odst. a podle cenové mapy stavebních pozemků obce a koeficientu 0,055.

a) POROSTY V okolí domu na pozemku rostou převáţně některé původní okrasné porosty, které budou oceněny následně zjednodušeným způsobem. Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: b) p.č. 556/91 2 Cena za 1 m podle §28: 443,59 Kč 2 Pokryvná plocha porostu: 698 m Druh oceňovaného porostu:smíšené porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: 0,065 2 Výpočet ceny porostu: 443,59 Kč x 698 m x 0,065 = 20 125,68 Kč ______________________________________________________________________________________

Cena zjištěná:

20 125,68 Kč

______________________________________________________________________________________

- 11 -



…………………………………………………………………………………….........

C) Rekapitulace - výchoz. cen bez opotřebení RODINNÝ DŮM č.p. 2841 3 632 734,30 Kč BAZÉN 189 259,41 Kč POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 432 518,59 Kč POROSTY 20 125,68 Kč ______________________________________________________________________________________ - 12 -



Rekapitulace výchoz. cen bez opotřebení

4 274 637,97 Kč

______________________________________________________________________________________

- reprodukčních cen s Kp RODINNÝ DŮM č.p. 2841 3 632 734,30 Kč BAZÉN 219 919,43 Kč POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 502 586,60 Kč POROSTY 20 125,68 Kč ______________________________________________________________________________________

Rekapitulace reprodukčních cen s Kp

4 375 366,01 Kč

______________________________________________________________________________________

- opotřebených cen bez Kp RODINNÝ DŮM č.p. 2841 3 632 734,30 Kč BAZÉN 123 018,61 Kč POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 432 518,59 Kč POROSTY 20 125,68 Kč ______________________________________________________________________________________

Rekapitulace opotřebených cen bez Kp

4 208 397,18 Kč

______________________________________________________________________________________

……………………………………………………………………………………......... D) OBVYKLÁ, OBECNÁ (TRŢNÍ) CENA

Obecná cena, obvyklá cena, CO nebo COB je cena, kterou by bylo moţno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obecná cena, (trţní cena) se obvykle zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní trţní cena se tvoří aţ při konkrétním prodeji. Základním vlivem působícím ve volném trţním prostředí na cenu majetku je působení nabídky a poptávky. Důleţitým ukazatelem pro rozhodování o koupi stavby je její výnosnost. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamţitá kupní síla obyvatelstva. Cenové porovnání - provedení souhrnu dat o realizovaných a v realitních inzercích poţadovaných cenách za obdobné nemovitosti a s odůvodněním podle příslušných kritérií je třeba uvést cenu odvozenou cenovým porovnáním. Srovnávací metoda - je obecně cena věci stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi.

- 13 -



ZJIŠTĚNÍ HODNOTY SROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací metodika vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jím téţ ocenění věci – nemovitosti odvozením z ceny jiné funkčně související věci – nemovitosti.

Předmětnou nemovitost jako celek, jejíţ cena byla zjištěna v předchozí části je nutno dále posoudit a odhadnout její hodnotu dosaţitelnou na trhu v daném čase a místě za obvyklých obchodních podmínek, tedy stanovit cenu obvyklou. Zjištění výnosnosti nemovitosti není zcela vhodnou metodou ocenění, neboť obvykle nedochází k dlouhodobým pronájmům celých rodinných domů a na víc se tak nejedná o výstižnou metodu ocenění tohoto typu staveb.

Na cenu nemovitosti má vliv mnoho faktorů, jakožto lokalita umístění domu, stav domu, jeho velikost a dispoziční řešení, využitelnost, stavebně technické řešení včetně použitého materiálu, předpoklad nutnosti investic do oprav, případně do rekonstrukce a velikost příslušného okolního pozemku apod.. Rozmezí cen požadovaných a tzv. vyjednávacích na trhu jsou v nabídkách realitních kanceláří a veškerých inzercí v určitém rozpětí, když nelze nemovitost vždy zcela ztotožňovat pouze, co do velikosti a umístění. Důležitý je stav, průběžná údržba a zejména i provedené modernizace jenž mnohdy z požadovaných cen nabízených nemovitostí nejsou vždy zřejmé. Ceny nemovitostí prodávané přes realitní kanceláře jsou navíc navyšovány o jejich provize, případně za služby spojené s prodejem, takže mohou být i z tohoto důvodu ve svém závěru zkresleny. V některých a zejména v současnosti ve většině případů se požadovaná nabídková, tzv. (vyjednávací) cena nakonec i snižuje. Dále bohuţel se i někdy stává, ţe kupní cena, která je uvedena v kupní smlouvě není zcela transparentní, se skutečnou uhrazenou kupní cenou. Dle zkušeností znalce a odhadce z realitní činnosti není tedy vţdy zcela vhodné jednoznačné zevšeobecňování porovnáváním s jinými prodejními případy a zároveň je tak kaţdá nemovitost individuálně specifická. Z etického důvodu ochrany osobních údajů a obchodních tajemství nebudou uváděny konkrétní obchodní případy prodejů domů v okolí, případně v blízkých obcích až na níže uvedený případ z místní lokality, kde se oceňovaná nemovitost nachází. Konkrétní obchodovaná nemovitost v dané lokalitě byla dle sdělení prodaná v roce 2010 za cenu 4 800 000,- Kč. Jedná se o novostavbu s modernějším stavebně technickým a architektonickým řešením.

- 14 -



Obvyklá cena nemovitostí se na trhu reálně pohybuje vždy s ohledem na výše uvedené faktory a zároveň na časové období na trhu jenž zásadně ovlivňují jejich finální prodejní ceny. Současná ekonomická situace na trhu se odráží v místě tak, že se projevuje zejména vyčkáváním prodávajících určitou stagnací a u kupujících vyjednáváním veškerých možných slev poklesů ceny. V neposlední řadě má však vliv na koupi kupní síla a současná stagnace na trhu s ohledem na celosvětový ekonomický vývoj a zároveň i rozhodujícím faktorem ovlivňující cenu je nabídka a poptávka. Vzhledem k určitému zpřísnění dostupnosti hypotéčních úvěrů, nebo úvěrů ze stavebních spoření na koupi nemovitostí do osobního vlastnictví, je předpoklad obchodovatelnosti předmětného posuzovaného domu uskutečnitelný, avšak problematičtější, neţ-li v dřívějším období. Oceňovaná nemovitost se nachází v bývalém okresním městě Šumperk, s počtem 27492 obyvatel, cca 58 km od krajského města Olomouce. Nemovitost je umístěna při místní zpevněné komunikaci s nově budovanou rodinnou zástavbou ulici Trnkova v klidné části na okraji města. Stavba byla postavena jako novostavba v roce 1997. Šumperk je výchozím městem do bezprostředního okolní Jeseníků. Obyvatelstvo města a jeho okolí je však dotčeno vysokou mírou nezaměstnanosti a to jak v kraji, tak i v celorepublikovém měřítku. Pracovních možností a nabídek je tak méně. Z pohledu nemovitosti se však jedná o samostatně postavený rodinný dům s dvojgaráží, jenž je tvořený v přízemí dále halou, jídelnou, obývacím pokojem, kuchyní s kuchyňským koutem a spíží, pracovnou, společnou koupelnou s WC a schodišti. 2.NP částečně řešené podkrovím je tvořené ložnicí s terasou, dvěma dětskými pokoji s malými galeriemi, koupelnou s WC a šatnou. V menším suterénu jsou prostory sklípku a prádelna s kotelnou. Dům je napojen z veřejných inženýrských sítí na vodovod, elektřinu, kanalizaci. Na plynovod dům napojen není, jeho napojení je však možné. Terén pozemku navazující zahrady je mírně svažitý. Do prostoru přední části zahrady je možný i boční vjezd od místní cesty. Ačkoliv dům je starý 14 let vykazuje již posun v architektonickém řešení odpovídající současné době, když jeho nepravidelnost nemusí být vždy výhodou, tak jako tomu mohlo být při jeho pořízení. Prostorovost domu je velká, avšak klidové části obývacího pokoje a jídelny jsou narušeny komunikačními trasami se vstupy na důr. Obývací pokoj není zcela vhodně rozdělen příčkou, a tak na velký rodinný dům je nakonec malý. Dětské pokoje jsou menší a ne zcela s bezpečnými schody na tzv. galerie. Terasa se vzrostlou okrasnou zelení nad garáží se projevuje již se zatékáním a předpokladem nutné údržby. Otevřená velká terasa přístupná z ložnice může být taktéž určitým rizikovým řešením pro zatékání s předpokladem i malého užitku jejího užívání. Zásadním faktorem mající vliv na cenu je však energetické řešení domu, jenž není zateplen a vysoká energetická a finanční náročnost na vytápění velkých otevřených přízemních prostorů domu, když navíc zdrojem tepla je pouze elektrokotel s rozvody topení vedenými v podlahách pod krytinou z plouvouček. Ve výše uvedeném popisu se však jedná o subjektivní názor a náhled znalce, který může být rozličný.

V následující části znaleckého posudku jsou uváděny v tabulkách jednotlivá zjištění, kalkulace, propočty cen s - 15 -



nezaujatými přístupy znalce, jako další možné podklady pro stanovení závěrečné ceny nemovitosti

Ceny projektovaných nových domů a kalkulace propočtů nabídkových cen staveb Kč/1m2 podl. pl. Uţitná plocha m2 uţ. Případ Cena Kč Zastavěná plocha m2 Přepočet Kč/m2 pl. 1) přízemní bungalov 2707000 130 949 20823,08 2) přízemní bungalov 3304000 160 210 20650 3) 2.NP 79 113 29983,54 2368700 4) přízemní bungalov 2229400 106 133 21032,08 5) přízemní bungalov 1930900 91 113 21218,68 Průměrná cena projektovaných RD Kč/1m2 po. pl. 22741,48

Stanovení ceny pozemku celkem st. 5663 174 m2 p.č. 556/91 698 m2 Plocha pozemků celkem 872 1100 959200 Max. obvyklá cena 1m2 1300 1133600 Cena pozemku jako průměrná celkem Kč 1046400

Ceny aktuálně nabízených domů na trhu RK a kalkulace propočtů cen nabídkových a přepočet Kč/1m2 podl. pl. Uţitná Případ Cena Plocha pozemku Přepočet Kč/m2 plocha Novostavba ul. Bohdíkovská, 6pokojů, sklep 4450000 400 949 11125 Novostavba ul. Bratislavská, 2.NP, 4+1 160 805 24062,5 3850000 Ul. Holandská, 5+1, 2.NP, 1996 dokončen 5200000 200 806 26000 Průměrná cena nabízených RD Kč/1m2 po.pl. 20395,83

Propočet průměrné ceny posuzované nemovitosti podl. pl. v souladu dle nabídek RK po odpočtu opotřebení (Kč 1m2/pod. pl.) Opotřebení RD 14% Cena po. pl. 1m2 podl.pl. nabídek RK po odpočtu opotřebení (Kč/m2 ) 2855,42 17540,42

Propočet ceny posuzované nemovitosti dle cenové mapy ARK Plochy 1.NP Podl. pl. M2 Kč/m2 Cena 12,02 19790 237875,8 Kč 3,9 19790 77181 Kč 19,28 19790 381551,2 Kč 17,94 19790 355032,6 Kč Místnosti 19,19 19790 379770,1 Kč 21,64 19790 428255,6 Kč 8,74 19790 172964,6 Kč 2,42 19790 47891,8 Kč - 16 -

Znalecký posudek č. 2510 – 090 / 2011 Garáţ


31,86 136,99

15000 477900 2558422,7

Kč Kč

8,41 9,85 15,89 3,28 14,07 4,64 3,58 8,46 19,84 88,02

19790 19790 19790 9750 19790 9750 19790 19790 19790

166433,9 194931,5 314463,1 31980 278445,3 45240 70848,2 167423,4 392633,6 1662399

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

4220821,7

Kč

18758,37

Kč

Plochy 2.NP Místnosti P. galerie Místnost P. galerie Místnosti

Cena nemovitosti celkem Podlahová plocha m2 225,01 Průměrná cena 1m2

Propočet ceny posuzované nemovitosti dle znalce na základě výše provedených kalkulací Plochy 1.NP Podl. pl. M2 Kč/m2 Cena 12,02 17550 210951 Kč 3,9 17550 68445 Kč 19,28 17550 338364 Kč 17,94 17550 314847 Kč Místnosti 19,19 17550 336784,5 Kč 21,64 17550 379782 Kč 8,74 17550 153387 Kč 2,42 17550 42471 Kč Garáţ 31,86 15000 477900 Kč 136,99 2322931,5 Kč Plochy 2.NP 8,41 17550 147595,5 Kč Místnosti 9,85 17550 172867,5 Kč 15,89 17550 278869,5 Kč P. galerie 3,28 9000 29520 Kč Místnost 14,07 17550 246928,5 Kč P. galerie 4,64 9000 41760 Kč 3,58 17550 62829 Kč 8,46 17550 148473 Kč Místnosti 19,84 17550 348192 Kč 88,02 1477035 Kč Cena celkem Podlahová plocha m2 225,01 Průměrná cena 1m2

3799966,5

Kč

16887,99

Kč

- 17 -



Analýza cen nemovitosti Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle cenového předpisu 4300000 Kč Cena zjištěná přístupy, porovnáváním a kalkulacemi znalce 3800000 Kč Cena analýzami a propočty zprůměrováním 4050000 Kč Rozpětí reálné obvyklé ceny posuzované nemovitosti lze odhadovat od 3 800.000,- Kč do 4 050.000,- Kč, a to s ohledem na výše uvedené faktory a zároveň i na časové období prodeje na trhu. V části „C“ LV č. 3677 nevázne žádné věcné břemeno, avšak jednotlivá zástavní práva, omezení, nařízení exekuce, konkurzu atd.. Znalec nebyl seznámen a zároveň nezjistil jiná zřejmá práva a závady s nemovitostí spojenými, než jsou v posudku uvedena a zřejmá z části „C“ LV č. 3677. Níže stanovená obvyklá cena musí vycházet i z respektování předpokladu ještě jisté vhodné koupě takovéto nemovitosti s již daným stavebně technickým, architektonickým řešením, danou dispozicí, využitelností, předpokladu již určitých investic, kdy zejména rozhodující pro koupi této nemovitosti je její lokalita umístění, než-li investice do koupě „volného“ stavebního pozemku a postavení tak stavby dle vlastních představ investora, resp. stavebníka. Znalec tak se zohledněním podpůrných výpočtů, přístupů, analýz a všech ovlivňujících faktorů nejen technických, ale i tržních vlivů a rizik na trhu s nemovitostmi v místě a čase tak stanovuje obvyklou cenu ve výši 3 950 000,- Kč.

=========================================================== E) REKAPITULACE ZJIŠTĚNÉ CENY A ZÁVĚR STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ 1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) RODINNÝ DŮM č.p. 2841

3 632 734,30 Kč

2) Venkovní úpravy (§10) a) BAZÉN

142 947,63 Kč

3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91

502 586,60 Kč

4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) POROSTY 20 125,68 Kč ______________________________________________________________________________________

Zjištěná cena nemovitostí porovnávacím způsobem výpočtu celkem: 4 298 390,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Čtyřimiliónydvěstadevadesátosmtisíctřistadevadesát korun českých Cena nemovitosti, byla zjištěna podle Zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. ze dne 06.12.2010, s účinností od dne 01.01.2011.

______________________________________________________________________________________

- 18 -



OBVYKLÁ CENA domu čp. 2841 na st. 5663, se zastavěnou plochou st. 5663 a zahradou p.č. 566/91 se vším příslušenstvím a součástmi, s ohledem na situování, jeho technický a vybavenostní stav, včetně určité míry rizikovosti na trhu s realitami

tak jak je uvedeno dříve v posouzení je reálně stanovena odhadem ve výši cca

3 950 000,- Kč (slovy: třimiliónydevětsetpadesáttisíc korun českých). * Vlastní tzv. trţní cena se tvoří aţ při konkrétním prodeji respektive koupi a můţe se i odlišovat. * Ocenění je zpracováno podle podmínek trhu v době ke dni ocenění a znalec neodpovídá za případné změny na trhu nemovitostí v následující době.

===========================================================

Znalecký posudek obsahuje 20 stran a předává se ve dvou vyhotoveních.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 05.10.1998, č.j. Spr 3017/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2510 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 2510 - 090 / 2011.

Podpis znalce

- 19 -



V Přerově, dne 28.07. 2011

- 20 -

2011

Recommend Documents