2011

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2979-59/2011 o ceně majetku v místě a čase obvyklé - bezobslužné čerpací stanice PHM - objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3304/9, včetně pozemků parc. č. 3304/9 a 3304/15, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Moravská Ostrava , obci Ostrava, okres Ostrava-město, dle LV 11515 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty.

Objednatel : Mgr. Lukáš Stoček, insolvenční správce dlužníka KARIMPEX, a.s. Účel ocenění : Návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) pro účely prodeje majetku, včetně prodeje v dobrovolné veřejné dražbě dle § 13 odst. 1 zák. č. 26/2000 Sb. Zhotovitel : Ing. Miroslav Bešík, znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a podniků, certifikovaný odhadce majetku dle ČSN EN ISO/IEC 17024 oceňování nemovitostí, oceňování podniků, odhadce s ohlašovací vázanou živností pro oceňování věcí nemovitých a movitých. práce: IDEAPROJEKT spol. s r.o., nám. Míru 13, 792 01 Bruntál tel. 554 715035, 715036, fax. 554 717853, e-mail: [email protected], www.ideaprojekt.cz domů: Dělnická 8, 792 01 Bruntál, tel. 554 715843, mobil +420 603 237049, e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu a 15 stran příloh, předává se ve 2 vyhotoveních. V Bruntále, dne : 25.10.2011

1


A. NÁLEZ Znalecký úkol Na základě požadavku Mgr. Lukáše Stočka, insolvenčního správce dlužníka KARIMPEX, a.s., je znaleckým posudkem stanovena cena předmětného majetku v místě a čase obvyklá, včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, s použitím pro účely přímého prodeje, včetně prodeje v dobrovolné veřejné dražbě dle zák. č. 26/2000 Sb. Obvyklá cena i tržní hodnota mají v daném konkrétním případě stejný význam a představují shodnou konstrukci stejné veličiny, jejich definice jsou uvedeny v závěru ocenění. Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" České komory odhadců majetku, zejména pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) - bezobslužné čerpací stanice PHM - objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3304/9, včetně pozemků parc. č. 3304/9 a 3304/15, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Moravská Ostrava , obci Ostrava, okres Ostrava-město, dle LV 11515 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty.

M.1.

ČERPACÍ STANICE PHM KARIMPEX OSTRAVA ČSAD

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Dle výpisu z katastru nemovitosti č. LV 11515 a dalších podkladů je k datu ocenění zsapsán jako vlastník oceňovaných staveb a hlavní technologie, tedy oceňovaného dlouhodobého hmotného majetku nemovitého a movitého: KC Ostrava a.s., Pohraniční 3135/16, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2 IČ 27826325 Pozn. Uvedený majetek byl zapsán insolvenčním správcem do soupisu majetkové podstaty společnosti KARIMPEX, a.s., IČ 25361082, společnost v konkursu dle usnesení soudu Adresa majetku : Čerpací stanice PHM ul. Vítkovická, Ostrava - Moravská Ostrava Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Název státu : Poloha v obci :

713520 Moravská Ostrava 554821 Ostrava 306 006 01.01.2010 CZ0806 Ostrava Moravskoslezský Česká republika Ostatní 2

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Časové koeficienty :

ČSÚ

Podklady : - Soupis majetkové podstaty pro Krajský soud v Ostravě, zpracovala advokátní kancelář JUDr. Z. Bětáková, Mgr. L Stoček, 741 01 Nový Jičín, K Nemocnici 18, dne 3.8.2009 a doplnění č. 1 soupisu majetkové podstaty ze dne 17.11.2009 - Znalecký posudek č. 2780-15/2011 o ceně technologie a doprovodného movitého majetku čerpací stanice PHM v Bruntále, zpracoval znalec Ing. Jan Bartušek, Olomouc, dne 8.9.2011 (tento posudek tvoří nedílnou součást tohoto ocenění v příloze). - Výpis z katastru nemovitostí č. LV 11515, na objekt dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3304/9, včetně na pozemků parc. č. 3304/9 a 3304/15, v k.ú. Moravská Ostrava, vydal Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj dne 5.10.2011 pod č. 2045/2011-7 - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Moravská Ostrava - Výtoče PHM, nákupy a tržby za PHM v letech 2010 a 2011 - Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcných břemen, uzavřená mezi prodávajícím ČSAD Ostrava a.s. a kupujícím Union Leasing, ,a.s., ze dne 15.12.2000, vklad práva 18.12.2000 - Nájemní smlouva o nájmu čerpací stanice, uzavřená mezi Mgr. Lukášem Stočkem jako pronajímatelem a Nikey s.r.o. jako nájemcem, ze dne 28.4.2010 a dodatek č. 1 ze dne 15.7.2010 a 30.12.2010 - Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy č. 11 , dle obecně závazné vyhlášky č. 11/2010 - Vlastní databáze obvyklých cen a nájmů, databáze spolupracujících znalců, informace realitních kanceláří a realitní inzerce· - Fotodokumentace 10/2011 - Informace a údaje sdělené vlastníkem a nájemcem nemovitosti - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Místní šetření : Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.9.2011 za podpory a účasti obsluhy čerpací stanice zaměstnance nájemce Nikey s.r.o. a za účasti znalce na technologii a movitý majetek Ing. Jana Bartuška, jehož ocenění je součástí tohoto znaleckého posudku. Infrastruktura : Počet obyvatel v obci k 1.1.2010 : 306006 V obci je pošta V obci je základní škola 1. - 9. ročník V obci je zdravotnické zařízení V obci je zařízení Policie ČR V obci je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod V obci je vodovod V obci je plynofikace Ostrava je třetím největším městem v České republice co do počtu obyvatel, druhým největším městem co se týče rozlohy správního území města a zároveň je největší aglomerací v příhraniční oblasti tří států: České republiky, Polska (15 km) a Slovenska (55 km). V rámci České republiky má zcela zvláštní postavení . Během uplynulých desetiletí je chápána jako významné centrum těžkého průmyslu a dále jako město obchodní a tranzitní. V důsledku politických změn po roce 1989, Ostrava jako jedno z mála měst v ČR zaznamenala obrovský přerod způsobený omezováním těžkého průmyslu včetně s tím spojené ztráty pracovních příležitostí a nezbytnosti restrukturalizace. Pokud jde o územně právní členění má Ostrava 23 městských obvodů a 39 katastrálních území. V Ostravě žije přes 311.000 trvale žijících obyvatel a dalších 33.000 dojíždějících z přilehlého okolí do zaměstnání. V posledních letech v důsledku snížení počtu pracovních příležitostí docházelo k postupnému úbytku obyvatel. Věková struktura obyvatelstva města Ostravy: Předproduktivní (0-14 let) 17,2% Produktivní (15-59 muži, 15-54 ženy) 66,0% Poproduktivní (60 a více) 16,8% Počet ekonomicky aktivních obyvatel v Ostravě činí 52,6%, průměrný věk obyvatelstva činí 37,7 let. Město Ostrava je sídlem administrativních, obchodních, kulturních, zdravotních, vědeckých a sportovních společností, organizací i institucí, a to především že dříve byla krajským městem, nyní hlavním městem 3

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Moravskoslezského kraje. Základním průmyslovým odvětvím ve městě je hutnictví a strojírenství, dále chemický průmysl. Hornictví, jež bylo v minulosti jednou z nejintenzivnějších průmyslových oblastí provozovaných v Ostravě, bylo již na území města zcela utlumeno. Ostrava je také vzhledem ke své poloze tranzitním uzlem, zejména železniční dopravy. Ostrava má také hustou síť městské hromadné dopravy, tato je zastoupena třemi druhy dopravních prostředků, a to autobusem, trolejbusem a tramvají. Dále je v Ostravě 5 železničních stanic a mezinárodní letiště v Mošnově. Ostrava je téměř zcela pokryta elektrickou, vodovodní a telekomunikační sítí. Kanalizace je vybudována na celém území vnitřního města, ve velkých průmyslových areálech a jejich přilehlých okolí, tj. v průmyslových částech a okrajových územích vnitřního města a dále i městských obvodech na území mimo kompaktní město. Co se týče vybavení zemním plynem, jsou jednotlivé obvody města napojeny všechny, pouze v některých okrajových oblastech mimo kompaktní město je plyn rozveden pouze částečně. Do některých ostravských obvodů je zavedeno centrální zásobování teplem. Popis a účel : Jedná se o bezobslužnou čerpací stanici pohonných hmot v areálu ČSAD v k.ú. Moravská Ostrava. Moravská Ostrava a Přívoz je významným průmyslovým centrem. Nejbližší správní centrum je Ostrava, od kterého je nemovitost vzdálena cca 2,0 km. Okolní zástavbu tvoří provozní dopravní a inženýrské stavby, vzhledem k tomu, že stavba je situována v areálu ČSAD Ostrava, na jeho jižním okraji mezi ulicemi Vítkovická a Místecká. Zařízení čerpací stanice je umístěno na vlastních pozemcích zájmového území čerpací stanice parc. č. 3304/9 a 3304/15 v k.ú. Moravská Ostrava. Čerpací stanice zajišťuje bezobslužný prodej motorové nafty pro vybrané smluvní zákazníky, využíváno je zejména autobusovými a nákladními autodopravci ve vlastním areálu. Žádné doplňkové služby motoristům zde aktuálně nejsou poskytovány. Příjezd a přístup k čerpací stanici z místní komunikace Vítkovická je zajištěn vedlejším vjezdem do areálu ČSAD Ostrava a.s. přes cizí pozemky parc. č. 3304/20 a 3304/4, odtud na vlastní pozemky zájmového území čerpací stanice. Pro užívání těchto přístupových pozemků parc. č. 3304/20 a 3304/4, včetně přilehlého pozemku parc. č. 3304/2 je zřízeno věcné břemeno ve prospěch čerpací stanice, zapsané také na LV 11515. Inženýrské sítě čerpací stanice jsou napojeny na vnitroareálové rozvody, jedná se o přípojku kanalizace splaškové a dešťové, přípojku vody, přípojku NN. Objekt není plynofikován, původní připojení potrubím na dálkové teplo areálu bylo již dávno odpojena a je nefunkční, Hlavním zapsaným nemovitým objektem čerpací stanice je zděný kiosek - objekt dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3304/9, na okolním pozemku ostatní plochy parc. č. 3304/15 jsou umístěny výdejní stojany zastřešené ocelovým přístřeškem, po obou stranách kiosku jsou dále na této ostatní ploše umístěny jednoplášťové podzemní nádrže PHM v krytých izolovaných podzemních zastřešených železobetonových jímkách. Součástí čerpací stanice jsou i přilehlé pojízdné zpevněné plochy na pozemku ostatní plochy parc. č. 3304/15 a drobné venkovní úpravy, vše s pozemky funkčního celku parc. č. 3304/9 a 3304/15. Technologie čerpací stanice je její součástí, ostatní doplňuje doprovodný movitý majetek. Užívání je v souladu s územním plánem. Příslušenství : Příslušenství hlavních staveb tvoří doplňkové objekty charakteru inženýrských sítí , doplňkových staveb a venkovních úprav, součástí je i hlavní technologie ČS PHM. Stavební úpravy : Historie, stavební úpravy, vhodnost využití Od čerpací stanice nebyla předána žádná technická dokumentace. Dle sdělení původního uživatele a nájemce byla stanice budována kolem roku 1969, během užívání bylo zařízení stavebně upravováno a doplňováno. Čerpací stanice PHM se svou technologií je speciální jednoúčelové zařízení a není možno efektivně uvažovat s jiným budoucím využitím. K datu ocenění zařízení slouží svému účelu a provozuje ho nájemce. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : Věcná břemena Na listu vlastnictví č. LV 11515 jsou ke všem zapsaným vlastním nemovitostem zapsaná věcná břemena, týkající se omezení vlastnického práva dle části "C" výpisu. Všechna břemena (podle listiny ) dle smlouvy V3 5299/2000 ze dne 2.10.2000, právní účinky vkladu ke dni 3.10.2000 Dle smlouvy se jedná o: 4

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 -

Kupující jako vlastník nově vzniklé parcely č. 3304/15 ost. plocha-jiná plocha k. ú. Moravská Ostrava a povinný z věcného břemene zřizuje ve prospěch vlastníka pozemku parc. č. 3304/4 ost. plocha-jiná plocha k. ú. Moravská Ostrava právo odpovídající věcnému břemeni, dle něhož je kupující povinen trpět užití této parcely pro umístění stávající přípojky slaboproudu, stávající přípojky NN, sloupu osvětlení odstavné plochy spolu s rozvaděčem a kabelovým vedením včetně příchodu a příjezdu k těmto zařízením pro zajištění oprav a údržby těchto zařízení, včetně příchodu a příjezdu pracovníků, dopravních prostředků či nutných zařízení dodavatelského subjektu, tak jak je vyznačeno v témže geometrickém plánu. - Kupující jako vlastník budovy – objektu dopravy postaveného na pozemku parc. č. 3304/9 zast. plocha k.ú. Moravská Ostrava a povinný z věcného břemene touto smlouvu zřizuje ve prospěch vlastníka pozemku parc. č. 3304/4 ost. plocha-jiná plocha k. ú. Moravská Ostrava právo odpovídající věcnému břemeni, dle něhož je vlastník budovy povinen trpět užití této budovy pro umístění, opravy a údržbu vedení slaboproudu, a to po ocelové konstrukci zastřešení budovy, tak jak je vyznačeno ve shora uvedeném geometrickém plánu Ing. Dagmar Grygarové, déle svislým směrem po obvodu jižní stěny budovy do místnosti č. 301 v budově se zaústěním ve skříňce v této místnosti. - Kupující jako vlastník budovy – objektu dopravy postaveného na pozemku parc. č. 3304/9 zast. plocha k. ú. Moravská Ostrava a povinný z věcného břemene touto smlouvu zřizuje ve prospěch vlastníka pozemku parc. č. 3304/4 ost. plocha-jiná plocha k. ú. Moravská Ostrava právo odpovídající věcnému břemeni, dle něhož je vlastník budovy povinen trpět užití této budovy pro umístění, opravy a údržbu vedení NN, a to po jižní obvodové stěně budovy přes místnost č. 302 do přilehlé chodby s ukončením v rozvaděči NN, který je zde umístěn. Na listu vlastnictví jsou vedena v části B jiná práva ve prospěch oceňované nemovitosti, konkrétně věcné břemeno chůze a jízdy dle smlouvy následovně: Prodávající jako vlastník pozemků parc. č. 3304/2 ostatní plocha – jiná plocha v k. ú. Moravská Ostrava a jako povinný z věcného břemene touto smlouvou zřizuje ve prospěch vlastníka budovy-objekt dopravy postavený na pozemku parc. č. 3304/9 zast. plocha k. ú. Moravská Ostrava právo odpovídající věcnému břemeni, dle něhož je prodávající povinen trpět užití části tohoto pozemku pro uložení stávajících inženýrských sítí, které jsou předmětem této kupní smlouvy, a to horkovodní přípojky, vodovodní přípojky včetně šachty a l hydrantu, přípojky slaboproudu a silnoproudu, dále pak pro příchod a příjezd za účelem opravy a údržby těchto sítí, včetně příchodu a příjezdu pracovníků, dopravních prostředků či jiných nutných zařízení dodavatelského subjektu, tak jak je vyznačeno v geometrickém plánu Ing. Dagmar Grygarové ze dne 26.6.2000 č. 1771-96/2000 pro rozdělení pozemku parc. č. 3304/1, 3304/2, 3304/4 a pro vyznačení věcných břemen, který jako příloha č. 1 tvoří nedílnou součást smlouvy. Prodávající zavazuje se zdržet bezdůvodného odpojení inženýrských sítí sloužících zabezpečení provozu nemovitostí, které jsou předmětem této smlouvy. Aktuální LV 11515 tvoří nedílnou přílohu tohoto ocenění. Zástavní a předkupní práva k majetku a omezení K datu ocenění je na aktuálním výpisu z LV č. 11515 vedeno na nemovitý majetek: -Zástavní právo smluvní pro Hutyra Janusz Andrzej dle smlouvy ze dne 1.5.2009, právní účinky ke dni 27.8.2009 - Zapsáno do soupisu majetkové podstaty (zák. č. 182/2006 Sb.) k č.j. KSOS 31 NS 3456/2008 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro Finanční úřad Ostrava I, dle rozhodnutí ze dne 10.7.2009, právní moc ke dni 24.7.2009 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro Finanční úřad Ostrava I, dle rozhodnutí ze dne 7.6.2011, právní moc ke dni 9.7.2011 Ekologické zatížení Každý provozní areál ČS PHM je potencionálním zdrojem ekologického zatížení v případě nekontrolovaného úniku ropných látek. Na ochranu před těmito vlivy bylo celé zařízení projektováno i povoleno a takto provozováno. Na oceňované ČS PHM nebyly dle sdělení v uplynulém období provozu žádné ekologické ani jiné havárie, pokuty z tohoto titulu nebyly uděleny žádné. Restituční nároky Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích k pozemkům. 5

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Pojištění majetku Aktuálně k datu ocenění je dle sdělení majetek pojištěn u nájemce, podrobnosti smlouvy nebyly sděleny. Další závazky, omezení, problémy a specifika majetku Zařízení ČS PHM je insolvenčním správcem dlužníka KARIMPEX a.s., do jehož majetkové podstaty byl majetek zapsán, pronajímáno nájemci společnosti Nikey s.r.o. na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Jako určité riziko se jeví napojení inženýrských sítí na vnitroareálové rozvody soukromého subjektu. Dle původní kupní smlouvy (viz. podklady) čl. IV. odst. 1 se prodávající zavazuje zdržet se bezdůvodného odpojení inženýrských sítí sloužících zabezpečení provozu nemovitostí nového vlastníka. Služby spojené s dodávkou energií, vodné, stočné a další byly a k datu ocenění jsou zabezpečovány pro nájemce vlastníkem areálu ČSAD Ostrava a.s. Nejsou známa žádná další omezení a rizika, vyplývající z uzavřených smluv nebo okolností provozování majetku. Předmět podnikatelské činnosti : Celou podnikatelskou činnost u neveřejné ČS PHM představuje bezobslužný prodej motorové nafty smluvním zákazníkům. Žádné jiné služby motoristům zde nejsou poskytovány. Postup při ocenění : Pro další postup ocenění je provedena aplikace jednotlivých metod se závěrečnou analýzou, jak je uvedeno v podmínkách v závěru tohoto ocenění. Pro stanovení hodnoty technologie, hlavních movitých věcí a ostatního movitého majetku dle zjištění při prohlídkách a dle soupisu majetkové podstaty insolvenčního správce k 08/2009 s doplněním k 11/2009 byl využit znalecký posudek č. 2780-15/2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí.

6


B. POSUDEK Věcná hodnota majetku ¨ V následujícím oddíle je provedeno ocenění nemovitého majetku, ocenění movitého majetku hlavní zabudované technologie je provedeno samostatným znaleckým posudkem v příloze této zprávy, následuje souhrn věcné hodnoty.

Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Kiosek bez čp/če na parc. č. 3304/9 M.1.2. Zastřešení stáčecí plochy na parc. č. 3304/15 M.1.3. Podzemní uložiště nádrží na parc. č. 3304/15 M.1.4. Zpevněné plochy na parc. č. 3304/15 M.1.5. Ostatní stavby a úpravy M.1.6. Pozemky zájmového území

M.1.1. Kiosek bez čp/če na parc. č. 3304/9 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o jednopodlažní objekt provozní budovy zděného kiosku, nepodsklepený, obdélníkového půdorysu. Budova byla vystavěna kolem roku 1969-1970. Základy jsou betonové s izolací, obvodové zdivo je z tvárnic tl 300-400 mm, strop nespalný s rovným podhledem, střecha plochá s obvodovou atikou, krytina je živičná s oplechováním atiky a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, jižní okna opatřeny ocelovými mřížemi, prosvětlení skladu sklobetonovými tvárnicemi, vnitřní dveře dřevěné hladké do ocelových zárubní, vchodové dveře ocelohliníkové prosklené, venkovní dveře a vrata ocelové. Podlahy jsou opatřeny keramickou dlažbou a PVC, ve skladu betonové. Vnitřní omítky vápenné v kombinaci s keramickým obkladem sociálního zařízení, venkovní omítky vápenocementové s kabřincovým obkladem soklu. Přízemí (1.NP) obsahuje vstupní chodbu se závěsným elektrokotlem ÚT, kancelář obsluhy, 2 provozní místnosti, WC s předsíní a samostatně přístupný sklad z venkovní strany. Budova obsahuje vnitřní kanalizaci pro WC a umývadlo, venkovní dešťovou kanalizaci, rozvod studené pitné vody s ohřevem v průtokovém elektrickém ohřívači, kompletní elektroinstalaci, bleskosvod, vytápění je ústřední teplovodní do žebrových litinových těles, zdrojem je elektrokotel. Stáří objektu je 41 roků.

ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : SKP : Materiálová charakteristika :

812 59 Budovy pro dopravu a spoje ostatní 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby zděná z cihel,tvárnic,bloků

Zastavěná plocha (m2) 7

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Popis

Výpočet / komentář 7.42*13.38

Zastavěná plocha

Počet m2 99,28

99 m2

Zastavěná plocha celkem :

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis

Výpočet / komentář 7.42*13.38*3.50

Vrchní stavba

Výsledek 347,48

347,48 m3 obestavěného prostoru

Celkem : Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:

5 294 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 349 Kč/m3 obestavěného prostoru

Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Územní vlivy Mezisoučet - A Časový koeficient Celkem

1,0420 1,0370 1,0790 1,1205 1,0790 * 1,1205 = 1,2090

Výpočet : Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :

4 349 * 1,2090 = 5 258 5 258 Kč/m3 obestavěného prostoru 5 258 * 347,48 = 1 827 050 1 827 050 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Zdroj teplé vody Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 12,873 235 196 18,317 334 661 9,433 172 346 8,675 158 497 3,902 71 291 1,993 36 413 7,103 129 775 4,295 78 472 1,993 36 413 1,741 31 809 1,151 21 029 4,801 87 717 4,099 74 891 3,032 55 396 5,783 105 658 1,011 18 471 0,505 9 227 1,291 23 587 0,758 13 849 0,590 10 780 0,309 5 646 6,345 115 926 100,000 1 827 050

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet :

Koef 1,0000 1,0000 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000 0,9000 1,0000 0,9000 0,8500 0,9000 1,0000 1,0000 0,8000 1,0000 0,6000 1,0000 0,0000 0,0000 0,8843

Podíl 2 14,557 20,713 9,600 9,810 4,412 2,254 8,032 4,857 0,000 1,772 1,302 4,886 3,940 3,086 6,539 1,143 0,457 1,460 0,514 0,667 0,000 0,000 100,000

RC (Kč) 235 196 334 661 155 111 158 497 71 291 36 413 129 775 78 472 0 28 628 21 029 78 945 63 657 49 856 105 658 18 471 7 382 23 587 8 309 10 780 0 0 1 615 718

0,8843 1 827 050 * 0,8843 = 1 615 718 1 615 718 Kč 1 615 718 / 347,48 = 4 649,8158 8

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

4 649,8158 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 650 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost :

lineární 41 roků 75 roků

Výpočet : Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

100 * 41 / 75 = 54,667 54,667 % 1 615 718 * (1 - 0,54667) = 732 453 732 453 Kč

Kiosek bez čp/če na parc. č. 3304/9 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

1 615 718 Kč 732 453 Kč

M.1.2. Zastřešení stáčecí plochy na parc. č. 3304/15 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o samostatně stojící objekt ocelového přístřešku, sloužící pro zastřešení výdejních stojanů a stáčecí plochy. Přístřešek je protáhlého obdélníkového půdorysu. Základy jsou z betonových patek. Nosnou konstrukci přístřešku tvoří 6 ocelových sloupů uzavřeného profilu ve tvaru písmene Y, podporující ocelové vazničky s tvarovaným ocelovým pozinkovaným plechem. Objekt bez podhledu a bez atiky obsahuje pouze světelnou elektroinstalaci. Dešťová voda je svedena do středního žlabu a svedena odpadními troubami do dešťové kanalizace areálu. Konstrukce přístřešku je uzemněna. Podlahu tvoří izolovaná zámková dlažba na zvýšené refýži se stojany a na přilehlém chodníku, zbývající pojízdná plocha je betonová s odvodňovacími kanály. Objekt byl vystavěn a kolaudován v roce 1970, některé prvky s krytinou byly doplněny a vyměněny.

ANALÝZA OCENĚNÍ


811 68 Haly pro skladování hořlavin, výbušnin 46.21.13.20 Budovy pro skladování a manipulaci kovová

Zastavěná plocha (m2) Popis

Výpočet / komentář

9

Počet m2

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Zastavěná plocha

8.90*38.60

343,54

344 m2



Výpočet / komentář 8.90*38.60*5.05

Výkaz výměr

Výsledek 1734,88

1 734,88 m3 obestavěného prostoru



Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Územní vlivy Mezisoučet - A Časový koeficient Úprava za ZP a OP Celkem

1,0420 1,0370 1,0790 1,1081 0,8500 1,0790 * 1,1081 * 0,8500 = 1,0163


4 082 * 1,0163 = 4 149 4 149 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 149 * 1 734,88 = 7 198 017 7 198 017 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Zdroj teplé vody Hygienická vybavení Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 16,310 1 173 997 27,709 1 994 499 8,851 637 096 9,414 677 621 2,990 215 221 0,888 63 918 3,493 251 427 2,398 172 608 0,207 14 900 1,599 115 096 1,303 93 790 3,316 238 686 3,612 259 992 2,161 155 549 5,003 360 117 0,888 63 918 0,266 19 147 0,888 63 918 0,237 17 059 0,533 38 365 7,934 571 091 100,000 7 198 015

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. :

Koef 0,6500 0,3700 0,0000 0,8500 1,0000 1,0000 0,4000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1,0000 0,0000 0,3500 0,8000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,4020

Podíl 2 26,369 25,501 0,000 19,903 7,437 2,209 3,475 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 8,984 0,000 4,355 1,767 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 100,000

RC (Kč) 763 098 737 965 0 575 978 215 221 63 918 100 571 0 0 0 0 0 259 992 0 126 041 51 134 0 0 0 0 0 2 893 918

0,4020 7 198 017 * 0,4020 = 2 893 918 2 893 918 Kč 2 893 918 / 1 734,88 = 1 668,0796 1 668,0796 Kč/m3 obestavěného prostoru 10

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Reprodukční cena jednotková :

1 668 Kč/m3 obestavěného prostoru




100 * 41 / 55 = 74,545 74,545 % 2 893 918 * (1 - 0,74545) = 736 647 736 647 Kč

Zastřešení stáčecí plochy na parc. č. 3304/15 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

2 893 918 Kč 736 647 Kč

M.1.3. Podzemní uložiště nádrží na parc. č. 3304/15 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o 2 železobetonové izolované podzemní zastropené jímky, sloužící jako uložiště nádrží PHM, jímka navazující severně od kiosku slouží pro uložení 2 ocelových jednoplášťových nádrží, jímka navazující jižně je pro 1 nádrž, dále jsou zde 2 stáčecí jímky umístěné na zastřešené refýži.

ANALÝZA OCENĚNÍ


814 21 Nádrže průmyslové (máčecí apod.) 46.21.64.10 Nádrže, jímky, objekty čistíren odpadních vod - pozemní monolitická betonová plošná

Zastavěná plocha (m2) Popis Zastavěná plocha


Výpočet / komentář 1

Počet m2 1,00

1 m2


Výpočet / komentář

11

Výsledek

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Výkaz výměr

10.64*9.40*3.30+5.04*9.18*3.30+1.20*2.00*1.20+1.120+1.20*1.2 0

488,17 m3 obestavěného prostoru



Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Mezisoučet - A Časový koeficient Úprava za ZP a OP Celkem

1,0420 1,0420 1,1241 0,7000 1,0420 * 1,1241 * 0,7000 = 0,8199


5 274 * 0,8199 = 4 324 4 324 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 324 * 488,17 = 2 110 847 2 110 847 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé a kompletní konstrukce Vodorovné konstrukce Úpravy povrchů Strojní vybavení Elektroinstalace Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 30,604 646 004 50,976 1 076 025 5,807 122 577 4,807 101 468 0,809 17 077 0,595 12 560 6,402 135 136 100,000 2 110 847

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

Koef 0,5000 1,0000 1,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,7209

Podíl 2 21,228 70,716 8,056 0,000 0,000 0,000 0,000 100,000

RC (Kč) 323 002 1 076 025 122 577 0 0 0 0 1 521 604

0,7209 2 110 847 * 0,7209 = 1 521 604 1 521 604 Kč 1 521 604 / 488,17 = 3 116,9552 3 116,9552 Kč/m3 obestavěného prostoru 3 117 Kč/m3 obestavěného prostoru




100 * 41 / 50 = 82,000 82,000 % 1 521 604 * (1 - 0,82000) = 273 889 273 889 Kč

Podzemní uložiště nádrží na parc. č. 3304/15 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

1 521 604 Kč 273 889 Kč

12

488,17


M.1.4. Zpevněné plochy na parc. č. 3304/15 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o živičné a v malé části betonové pojízdně plochy cca na 50% plochy pozemku parc. č. 3304/15, tvořící obslužné pojízdné plochy vjezdu a výjezdu z čerpací stanice. Původní plochy byly budované současně s čerpací stanicí, později jejich rekonstrukce a úpravy povrchů, průměrné stáří 25 let.

ANALÝZA OCENĚNÍ


822 20 Komunikace pozemní 46.23.11.00 Dálnice, ulice, silnice, stezky z kameniva obalovaného živicí

Výkaz výměr (m2 plochy komunikace) Popis

Výpočet / komentář 1725

Výkaz výměr

Výsledek 1725,00

1 725,00 m2 plochy komunikace


1 761 Kč/m2 plochy komunikace 1 248 Kč/m2 plochy komunikace

Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Mezisoučet - A Časový koeficient Celkem

1,0325 1,0325 1,1308 1,0325 * 1,1308 = 1,1676


1 248 * 1,1676 = 1 457 1 457 Kč/m2 plochy komunikace 1 457 * 1 725,00 = 2 513 325 2 513 325 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Kryty a podklady Doplňkové konstrukce

Podíl 1 Hodnota (Kč) 30,731 772 370 60,561 1 522 095 1,301 32 698

Koef 1,0000 1,0000 0,7000

13

Podíl 2 31,797 62,662 0,942

RC (Kč) 772 370 1 522 095 22 889

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Ostatní Celkem

7,407 100,000

186 162 2 513 325

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

0,6000 0,9665

4,598 100,000

111 697 2 429 051

0,9665 2 513 325 * 0,9665 = 2 429 051 2 429 051 Kč 2 429 051 / 1 725,00 = 1 408,1455 1 408,1455 Kč/m2 plochy komunikace 1 408 Kč/m2 plochy komunikace




100 * 25 / 45 = 55,556 55,556 % 2 429 051 * (1 - 0,55556) = 1 079 567 1 079 567 Kč

Zpevněné plochy na parc. č. 3304/15 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

2 429 051 Kč 1 079 567 Kč

M.1.5. Ostatní stavby a úpravy IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o drobné stavby a úpravy, které doplňují užívání hlavních staveb. Zde jde o objekty uvedené v kupní smlouvě - části přípojek na vlastních pozemcích a hydranty, odvodňovací kanálky, lapol, příslušná část oplocení, dále neuváděné základy pod stojany, podzemní kanálky, apod.

ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota Přímá metoda Oceněno podílem 2% z reprodukční ceny hlavních stavebních objektů, opotřebení 65%.

Výkaz výměr (neurčena) Název části Výkaz výměr

Výpočet / komentář 0.02

14

Počet m.j. 0,02

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Výpočet reprodukční ceny : Název části

Počet m.j. Jednotková cena Podíl 2 (%) RC (Kč) 0,02 8 460 291 100,000 169 206

Výkaz výměr

Reprodukční cena celková :

169 206 Kč

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení :

přímé

Název části Výkaz výměr

Podíl 2 (%) 100,000

Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

Opotř (%) 65,000

Př.opotř (%) 65,000

VH (Kč) 59 222

65,00 % 169 206 (1 - 0,6500) = 59 222 59 222 Kč

Ostatní stavby a úpravy - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

169 206 Kč 59 222 Kč

M.1.6. Pozemky zájmového území IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jde o 2 pozemky ve funkčním celku čerpací stanice PHM, stavby a pozemky jsou ve stejném vlastnictví. Pozemek parc. č. 3304/2 je zcela zastavěn budovou kiosku, na okolním pozemku parc. č. 3304/15 jsou ostatní stavby a plochy, z části je pozemek zatravněn s křovinami. Zainvestovanost pozemků je dobrá, zařízení není plynofikováno, je však možnost napojení. Podrobný popis viz. úvod - popis a účel.

ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo 3304/9 3304/15

Popis zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha, jiná plocha

Plocha pozemku celkem :

Výpočet 399 3487

Plocha (m2) 399,00 3487,00

3886,00 m2

Přímá metoda Město Ostrava má k datu ocenění. platnou cenovou mapu stavebních pozemků města Ostravy č. 11, dle obecně závazné vyhlášky č. 11/2010. Pro celé území areálu ČSAD a Veolia je stanovena jednotková cena pozemků 1.350 Kč/m2. Po srovnání 15

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 realizací není žádný významnější důvod se odchýlit od této ceny i v tomto ocenění. Číslo 3304/9 3304/15

Popis zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha, jiná plocha

Plocha (m2) Jednot. cena 399,00 1 350,00 3 487,00 1 350,00

Plocha (m2): Celková hodnota :

Hodnota 538 650,00 4 707 450,00

3 886,00 5 246 100 Kč

Pozemky zájmového území - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota

1 350 Kč/m2 5 246 100 Kč

Rekapitulace nemovitého majetku – věcná hodnota Název Kiosek bez čp/če na parc. č. 3304/9 Zastřešení stáčecí plochy na parc. č. 3304/15 Podzemní uložiště nádrží na parc. č. 3304/15 Zpevněné plochy na parc. č. 3304/15 Ostatní stavby a úpravy Pozemky zájmového území Čerpací stanice PHM KARIMPEX Ostrava ČSAD Čerpací stanice PHM KARIMPEX Ostrava ČSAD

Reprodukční cena [Kč] 1 615 718 2 893 918 1 521 604 2 429 051 169 206 5 246 100 13 875 597 13 876 000

16

Věcná hodnota [Kč] 732 453 736 647 273 889 1 079 567 59 222 5 246 100 8 127 878

8 128 000


Hlavní technologie a movitý majetek Provozní soubor hlavní technologie čerpací stanice a doprovodného movitého majetku oceněn samostatně znalecký posudek č. 2780-15/2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí.

Rekapitulace technologie Název

Výchozí cena [Kč]

ČS PHM KARIMPEX ČSAD Ostrava technologie upraveno

Časová (obvyklá) cena [Kč]

995 000

215 000

Nemovitosti s hlavní zabudovanou technologií a movitým majetkem celkem zaokrouhleno: Čerpací stanice PHM KC x KARIMPEX Ostrava ČSAD celkem :

Reprodukční (výchozí) cena Věcná hodnota(časová) cena

17

14 871 000 Kč 8 343 000 Kč


Výnosová hodnota majetku Do výnosové hodnoty se promítá hodnota jak nemovitého, tak movitého dlouhodobého majetku, tj. zabudované technologie čerpací stanice s doprovodným movitým majetkem. Zařízení ČS PHM vlastníka společnosti KARIMPEX, a.s. je v pronájmu, nájemcem je společnost Nikey s.r.o., která tuto čerpací stanici také provozuje. Test na výnosy ze smluvního a obvyklého nájemného Obvyklé nájmy u jiných vlastníků a provozovatelů se řídí různými pravidly. Někdy je provozovatelem zabezpečováno PHM s vlastní cenovou politikou a nájemce provádí pouze obsluhu a provozuje ve vlastní režii ostatní zařízení (shop, kávomaty, bistro, vysavač, myčka, atd.). Nájemce potom zpravidla zabezpečuje jenom nutnou údržbu a hradí drobné opravy do určité výše. U některých případů je pro nájemce stanoven určitý fixní nájem za pronájem celého zařízení, nájemce potom odvádí určité procento z tržeb ostatního zařízení, dále mu přísluší určitý provizní podíl na prodeji PHM, stanovený odstupňovaně podle množství výtoče. V jiných případech provozuje nájemce ostatní zařízení bez odvodu na tržbách a z prodeje PHM má provizi pouze zanedbatelnou nebo téměř žádnou. Předmětem smluvního nájmu u oceňované čerpací stanice jsou movité i nemovité věci, nacházející se v areálu ČS PHM. Nájemce je povinen zajišťovat provoz čerpací stanice s prodejem PHM, je oprávněn provozovat další činnost v čerpací stanici. Smlouva o pronájmu a provozování je uzavřena na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Na základě nájemní smlouvy činí fixní měsíční nájemné 15.000 Kč, bez pohyblivé složky. Fluktuace nájemného je uvažováno do 5%, obhospodařovací náklady jsou stanoveny v obvyklých výších, kapitalizační míra stanovena pro podnikatelské majetky se středním stupněm rizika. Je velmi problematické z běžně realizovaných neplnohodnotných a tržně obtížně čitelných nájmů či provozovatelských smluv nájemné obvyklé porovnávat. Pro test na výnosy je zde využito smluvní nájemné. Pro vlastní stanovení výnosové hodnoty tohoto speciálního majetku však není tento způsob dostatečně relevantní. Výpočet nájemného Název B Celkem

Plocha (m2) 1,00 1,00

Kč/m2/měsíc 15 000,00

Kč/m2/rok 180 000,00

Koef. 0,950

Kč/měsíc 14 250,00 -

Nájemné 171 000 171 000

Vysvětlivky : B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní Výpočet výnosové hodnoty : Nájemné Daň z nemovitosti Pojistné budov Odpisy střádací - amortizace Náklady na údržbu Náklady provozní Pronájem pozemku

Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] 171 000 2 589 5 178 0 64 721 12 944 0

Míra ekonomické výnosnosti : Míra rizika : Míra kapitalizace :

4,50 % 6,00 % 10,50 %

Stabilizovaný roční výnos Výpočet : Výnosová hodnota :

85 568 100 * 85 568 / 10,50 = 814 933 814 933 Kč

Výnosová hodnota z provozu majetku

18

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 provozování ČS PHM jako samostatného hospodářského střediska z pohledu vlastníka. Na výnosech zařízení se obecně podílí celý soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. V podstatě se jedná se o obdobu podnikového ocenění, jelikož se však jedná o návrh hodnoty nemovitého a hlavního movitého majetku, je nutno provést korekce výnosů pouze na podíl těchto majetkových složek. V daném případě čerpací stanice nebývá obvykle podíl ostatních složek podstatný. Provozující společnost vede denní, měsíční a roční záznamy o výtočích PHM. Výnosovou hodnotu odhadneme na základě dosahovaných, resp. dosažitelných korigovaných hospodářských výsledků z provozování této stanice. Z hlediska metodiky by bylo obecně nejvhodnější zjišťovat výnosovou hodnotu na bázi diskontovaných free cash-flow, zejména z důvodů určité omezené ekonomické životnosti zařízení. S ohledem na výkyvy budoucích příjmů závislých na spoustě faktorů (kolísání cen ropy na světových trzích, státní daňové zásahy, ekonomická recese bez dostupnosti výhledů), dále také pro problematické plánování investic do majetku a pracovního kapitálu je použití těchto postupů zatíženo značnou chybovostí. Z těchto důvodů je pro zjednodušení použita kapitalizace pomocí věčné renty. Výše použitých nákladů proti výnosům z marží je stanovena dle konkrétní situace, zkušeností zpracovatele a obecných uzancí z provozování obdobných majetků. Jedinou složkou výnosů u neveřejné bezobslužné ČS PHM je v daném případě prodej PHM – motorové nafty pro smluvní partnery a držitele odběrových karet. Výnosy z prodeje PHL Žádné historické výsledky nejsou k dispozici , čerpací stanice byla také v letech 2008 a 2009 mimo provoz. Jsou k dispozici pouze výsledky současného nájemce Nikey s.r.o. od 1.5.2010 do současnosti. Ostrava

období

výtoč (l)

Marže jedn.

05-12/2010

373 613,00

0,50

01-08/2010

517 033,00

0,50

Dle sdělení provozovatele a nájemce je pro všechny jeho zařízení vnitroareálových bezobslužných čerpacích stanic v areálech autobusové dopravy stanovena velmi nízká jednotná marže 0,50 Kč/l. Dominantním odběratelem je zde autobusová doprava, společnost ČSAD Ostrava a.s. je 100% vlastníkem nájemce a provozovatele Nikey s.r.o. Tato marže není obvyklá pro tržní podnikatelské prostředí, běžná marže u jiných zařízení se však pohybuje nejčastěji v rozpětí 1,50 až 2,00 Kč/l. Z toho důvodu je možno bez rizika úbytku odběratelů a snížení výtoče do budoucna predikovat jednotkovou marži minimálně 1,00 Kč/l, kdy při předpokládané roční výtoči 800.000 litrů nafty dosáhne celková roční marže 800.000 Kč. Výnosy a náklady celkem Po zvážení všech nákladů ve vztahu k uvedenému zařízení jak na straně pronajímatele, tak na straně provozovatele, tj. včetně osobních nákladů, spotřeby, daní, odpisů, pojištění, správy a záchovné údržby včetně nezbytných investic pro udržení konkurenceschopnosti, poplatků a dalších nepřesáhne trvalý roční odnímatelný výnos před zdaněním 60% (obvyklý sledovaný průměr pro vlastníka z uvedených výsledků z prodeje PHM u bezobslužných zařízení ) Hospodářský výsledek je bez ohledu na provozovatele zdaněn sazbou daně z příjmů právnických osob pro další období konzervativně ve výši 20 %. Výnosy z prodeje PHL v Kč Výnosu ze shopu a ostatní služby v Kč Nezahnuté výnosy v Kč Nezahnuté náklady v Kč (obvyklé nájemné pro uložení nádrží) Celkem výnosy Náklady provozní 40% Provozní HV před daní Daň z příjmu právnických osob 20% HV zdaněný

19

900 000 0 0 0 900 000 360 000 540 000 108 000 432 000

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Při stanovení kapitalizační míry a následném odhadu tržní hodnoty je třeba zohlednit všechny rizikové faktory, které mohou na hodnotu působit. Běžná kapitalizační míra při tržním oceňování standardních nemovitostí zejména při poskytování záruk a půjček se pohybuje v rozmezí 6 až 12% pro kapitalizaci výnosů z bezpečnějších nájmů. U tohoto typu majetku s urychlenou návratností, malou morální i technickou životností při stanovení výnosů z provozu a nikoliv zběžných nájmů je nutno uvažovat se zvýšenou mírou rizika nad průměrnou výnosností nejbezpečnějších investic, v konkrétním případě také s ohledem na aktuální právní stav s exekučním příkazem k prodeji majetku. Je brán také ohled na konkrétní situaci silných a slabých stránek, zejména příležitostí a hrozeb ze SWOT analýzy. Výnosnost : Inflace : Riziko : Životnost : Míra kapitalizace : Stabilizovaný roční výnos Výnosová hodnota z provozu :

4.50 % 0.00 % 9,50 % 0.00 % 14,00% 432 000,- Kč 3 085 714,- Kč

Po zvážení okolností tuto hodnotu výnosovou hodnotu z provozování majetku využijeme jako základ pro stanovení tržní hodnoty. Z uvedených výnosových hodnot je ve výsledku převzata hodnota z provozu majetku v zaokrouhlené výši 3.086.000,- Kč. Čerpací stanice PHM KC x KARIMPEX Ostrava ČSAD - celkem :

Výnosová hodnota

3 086 000 Kč

Porovnávací hodnota majetku Přímá metoda U daného typu majetku je velmi problematické přímé srovnání s realizovanými prodeji nebo nabízenými čerpacími stanicemi. Realizované ceny vykazují značné rozdíly. Mezi hlavní faktory, hrající důležitou roli ve výnosnosti s výtočí a prodejnosti lze řadit: - polohu v regionu a lokalitě s průjezdem vozidel a pohodlností přístupů - cenovou politiku státu, preference podnikatelských aktivit, daňová zatížení - cenovou politiku a sílu provozovatele, konkurence - rozsah, využitelnost kvalitu a vybavení zařízení s péčí o zákazníka a poskytování služeb - v neposlední řadě značku a marketing s reklamou. Při prodejích či nabídkách hrají vlivy také některé netržní faktory, zejména stavy tísně, vzájemné dohody mimo oficiální smluvní vztahy, vazby mezi stranami, kartelové dohody, atd. U nabídek dochází v průběhu řízení zpravidla k poklesu cen, někdy i velmi výraznému. Také z těchto důvodů nelze pro daný typ majetku výsledky ze srovnání přeceňovat. Srovnání je využito pouze pro závěrečnou korekci tržní hodnoty, bylo použito know-how zpracovatelů a zástupců České komory odhadců majetku z ocenění a ve velké většině i realizací cca 250 ČS PHM v uplynulém období. Vlastní porovnávací hodnota se z výše uvedených důvodů a irelevantností výstupů samostatně nestanovuje. Čerpací stanice PHM KC x KARIMPEX Přerov - celkem :

Porovnávací hodnota :

Nestanovuje se

20


C. ZÁVĚR Závěrečná analýza Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] 14 871 000 8 343 000 3 086 000 Nestanovuje se

Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj.metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: SWOT Silné stránky majetku: - čerpací stanice je průběžně užívána - výborná poloha na okraji areálu autobusové a nákladní dopravy v širším centru města, dobré technické přístupy - dobrá zainvestovanost pozemků - příjezdy k čerpací stanici přes cizí pozemky zabezpečeny věcným břemenem Slabé stránky majetku: - vlastník v konkursu podle insolvenčního zákona, nájemce není aktuálně motivován k provádění investic - na listu vlastnictví zapsaná věcná břemena = příjezd, příchod, sítě (podrobně viz dříve v části A. NÁLEZ/Břemena, závazky, zatížení nemovitosti), tato mají určitý dílčí vliv na výslednou tržní hodnotu nemovitosti stávajícího využití - napojení na vnitroareálové sítě vlastníka jsou smluvně řešeny, smluvně byly ošetřeny i dodávky energií a dalších poskytovaných služeb pro provoz čerpací stanice, tyto musí být smluvně zajištěny i s novým vlastníkem - výkon čerpací stanice se zastaralým amortizovaným zařízením výnosově nedosahuje ve výsledku hodnoty vlastních pozemků zájmového území dle aktuální cenové mapy Trendy (příležitosti a hrozby): - stále narůstá konkurenční prostředí, s ohledem na zvyšování cen dochází obecně ke snižování marží a hospodářských výsledků - při získání nového vlastníka možno budovat na založené historii s nutnými většími investicemi nového vlastníka Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Tržně neakceptovatelná bývá zpravidla majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši 8.343 tis. Kč. Na věcné hodnotě se v dominantní míře projevuje hodnota vlastních kvalitních pozemků. Výnosová hodnota odráží aktuální podnikatelský pohled na nemovitost a činí 3.086 tis. Kč. Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání nabídek nebylo možno stanovit z důvodů výše uvedených . U tohoto majetku je kladen určitý důraz na kvalitu samotné stavební a technologické substance, ale především na dosažitelný výnosový potencionál majetku, ve kterém se již tato substance projevuje. Výnosovou hodnotu tedy obvykle považujeme za jeden z rozhodujících a bezpečných indikátorů investorského zájmu o oceňovaný majetek, investor vyžaduje bezpečnou návratnost investovaného kapitálu. Podpora stavební a technologické substance je zde nízká. Jelikož výkon čerpací stanice se zastaralým zařízením a naléhavostí investic v nejbližší budoucnosti výnosově nedosahuje ve výsledku hodnoty vlastních pozemků zájmového území dle aktuální cenové mapy ve výši 5.246 tis. Kč, po provedené analýze, zvážení všech hodnot, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb v trendech a závad byla navržena tržní hodnota (cena obvyklá) majetku na úrovni hodnoty pouze těchto pozemků. V případě budoucího využívání zařízení s nutnými vyššími investicemi do obnovy zařízení je tato hodnota základem pro realizaci prodejem, to platí i v případě likvidace zařízení, kdy výtěžek z této případné likvidace zařízení může dorovnat náklady na odstranění nadzemních staveb a podzemních jímek, bude zachována pouze hodnota velmi kvalitního, zainventovaného a částečně zpevněného dobře přístupného pozemku v širším centru města. Tržní hodnota majetku bez závad je upravena na 5.500 tis. Kč 21

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Závady na uvedeném majetku v daném případě stanovení hodnoty na úrovni pozemku nejsou uvažovány, pouze zapsaná věcná břemena, snižující výslednou hodnotu dle rozsahu a významnosti do 5%. 5.500.000 x 0,05 = 275.000 Kč. Výsledná TH 5.500.000 – 275.000 Kč = 5.225.000 Kč Čerpací stanice PHM KC x KARIMPEX Ostrava ČSAD – upraveno celkem :

Tržní hodnota (cena obvyklá):

22

5 225 000 Kč

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) bezobslužné čerpací stanice PHM - objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3304/9, včetně pozemků parc. č. 3304/9 a 3304/15, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Moravská Ostrava , obci Ostrava, okres Ostrava-město, dle LV 11515 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) k uvedenému datu prohlídky, je tato stanovena ve výši

5 225 000,-- Kč Slovy: Pětmilionůdvěstědvacetpěttisíc korun českých V tom upraveno: 5 225 000 Kč

Obvyklá cena nemovitosti činí celkem Obvyklá cena technologie a hlavního zařízení činí celkem

Neuvažuje se

(Viz samostatný posudek znalce, tato se nepodílí na výsledné Konstrukci tržní hodnoty celého zařízení) Obvyklá cena vybavení ostatním hmotným majetkem celkem

0 Kč

Poznámka : V případě prodeje majetku v dobrovolné dražbě se předpokládá, že mimo zapsaná věcná břemena zaniknou všechna omezení vlastnického práva, zapsaná v oddíle C na listu vlastnictví č. 11515 pro k.ú. Moravská Ostrava. Žádnou další závadu nepředstavuje ani platná nájemní smlouva na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou.

23


PODMÍNKY A APLIKACE METOD 1.

PŘEDPOKLADY A OMEZ. PODMÍNKY PRO URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY

Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem návrhu tržní hodnoty pro prodej konkursního majetku. 7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt může být v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě.

2.

ZÁKLADNÍ POJMY

TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany 24

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2008). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé.

3.

ROZSAH OCENĚNÍ

Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: · Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) · Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti · Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí · Předpokládaný objem výnosu nemovitosti · Ekologické zatížení nemovitosti · Věcná břemena · Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého nájemného, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody.

4.

ZÁKLAD HODNOTY

Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC, jako "finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje".

5.

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY

Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v 25

ZNALECKÝ POSUDEK 2979-59/2011 čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.

6.

METODY OCEŇOVÁNÍ

METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahů mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Předpokládá se, že investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí peněžní tok (cash flow). Základem pro budoucí tok příjmů při použití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu snížený o roční náklady na provoz (u podnikatelské činnosti pak budoucí tok příjmů z této činnosti např. hotely, sanatoria a pod.). Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každý majetek a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat jak vývoj ekonomiky v ČR tak i možné rizikové faktory. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Výsledná tržní hodnota je syntézou vypočtených hodnot, stanovená na základě dalších analýz při definování silných a slabých stránek, trendů, tedy příležitostí a hrozeb.

7.

INFORMACE O PROGRAMU

K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS verze W0911. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o.

26


PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH (celkem 15 stran) 1. Znalecký posudek – technologie a foto (6+1) - 7 str. 2. Barevná fotodokumentace nemovitostí - 1 str. 3. Kopie katastrální mapy – 1 str. 4. Výpis z katastru nemovitostí - 4 str. 5. Mapa lokality – 1 str. 6. Letecký snímek ortofoto – 1 str.

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.10.1987 č.j.Spr.4663/87 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2979-59/2011 znaleckého

27

Ing. Jan B a r t u š e k, Veleslavínova 6, 779 00 O l o m o u c znalec pro obor strojírenství všeobecně a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí tel: 585 227 258

mobil: 603 202 914

e-mail: [email protected]

_________________________________________________________________________________

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2780-15/2011 o ceně technologie neveřejné čerpací stanice PHM

Posuzovaný předmět:

Technologické vybavení neveřejné čerpací stanice PHM BČS Ostrava (bývalý areál ČSAD)

Vlastník posuzovaného předmětu:

KARIMPEX, a.s. ul. Slezská 320 735 14 Orlová - Poruba IČO: 253 61 082

Posudek vyžádám kým:

Advokátní kancelář JUDr. Z. Beťáková, Mgr. L. Stoček K Nemocnici 18 741 01 Nový Jičín

Účel vyžádání posudku:

stanovení ceny obvyklé za účelem právního úkonu

Datum, ke kterému se cena stanoví:

2. 9. 2011

___________________________________________________________________

Počet stran zprávy:

6 + 1 příloha (fotodokumentace)

Počet předaných vyhotovení:

3

Vyhotovení č.:

-2-

Úvodní část 1) Podrobné zadání pro vypracování znaleckého posudku Úkolem znalce je stanovit na základě výsledku technické prohlídky a cenového šetření obvyklou cenu technologie čerpací stanice pohonných hmot v Moravské Ostravě - bývalý areál ČSAD (nájemce Nikey s.r.o. Hrobice 149). z majetku obchodní společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba IČ: 253 61 082 ke dni prohlídky, tj. k 2. 9. 2011.

2) Obecné předpoklady a omezující podmínky pro vypracování posudku Znalecký posudek se podává v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: •

Znalec neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti předaných podkladů a informací o vlastnictví oceňovaného předmětu a neodpovídá tedy zejména za: -

pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovanému předmětu pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má nebo mohla mít vliv na podání posudku.

•

Všechny informace jsou považovány za důvěrné, ale znalec negarantuje jejich správnost, kompletnost nebo přesnost a neposkytuje žádnou právní zodpovědnost s ohledem na informace nebo data obsažená v této zprávě. Posouzení a ocenění jsou provedena v dobré víře, ale bez právní odpovědnosti a mohou být předmětem změn od data zpracování této zprávy.

•

Znalec vypracoval ocenění na základě znalosti situace na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání tohoto znaleckého posudku.

•

Znalec při oceňování movitého hmotného majetku není vázán žádným závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu ocenění. Pro ocenění strojů bylo znaleckého standardu č. VIII, vydaného jako pracovní verze Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně.

3) Podklady, které byly použity při zpracování posudku •

Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě oddíl B., vložka 1473 – KARIMPEX, a.s.

• Doplnění č.1 soupisu majetkové podstaty vypracovaného Advokátní kanceláří JUDr.Z.Běťáková - Mgr.L.Stoček z 17 11.2009

• Cenové informace k výdejním stojanům ADAST

(pan Straka tel. 737 217 740 e-mail:[email protected]))

• Indexy cen pro průmysl a stavebnictví (Příloha k F-340/2011) • Informace nájemce (Nikey- pan Sigmund tel. 602 754 308) o vlastnictví některých movitých předmětů

____________________________________________________________________________________________________ Znalecký posudek č. 2780-15/2011 o ceně technologie čerpací stanice PHM BČS Ostrava z majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba, IČO: 253 61 082

-3-

4) Definice ceny obvyklé Definice obvyklé ceny dle §2 zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

5) Použité metody ocenění Pro ocenění movitého majetku bylo použito metodiky České komory odhadců majetku odpovídající doporučené metodické pomůcce poradního sboru znalců předsedy Krajského soudu v Praze (duben 1995). Amortizační stupnice dle vyhlášky Ministerstva financí č. 460/2009 Sb.,kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. v platném znění pro rok 2011. Použité názvosloví a způsob výpočtu ceny historická cena

HC

cena v době prvoprodeje

Index cen

IC

koeficient přepočtu ns cenovou hladinu 2011

výchozí cena

VC

cena, za niž je možno pořídit posuzovaný nebo technicky srovnatelný stroj při 100% technickém stavu

základní amortizace

ZA

stanovena podle amortizační křivky pro průměrný technický život oceňovaného předmětu

srážky a přirážky

SP

stanoveny procentním podílem podle zjištěného technického stavu

technická hodnota

TH

vyjádřená v % je stanovena součinem technických hodnotových ukazatelů:

TH = (100 - ZA) × (100 ± PS) / 10000 časová cena

CČ CČ =

koeficient prodejnosti

VC

KP

obvyklá cena CO = CČ

je dána součinem: ×

TH

/v Kč/

vyjadřuje současnou situaci na trhu ×

KP

/v Kč/


-4-

I. NÁLEZ 1) Identifikace oceňované technologie čerpací stanice Základní technologické vybavení sestává z těchto souborů: a) Čerpací stanice PHM je vybavena dvěma podzemní zásobními válcovými jednoplášťovými ocelovými nádržemi pro skladování PHM. Dokumentace k nádržím nebyla předložena, předpokládá se stáří vyšší jak 15 let. Obě nádrže mají shodný obsah 50 m³. Využívána je pouze nádrž č.1. b) Čerpací stanice je vybavena 4 výdejními stojany, z toho ve vlastnictví společnosti KARIMPEX , a.s. není stojan č. 2 - TITAN EKO: stojan č.1 jednohadicový - výrobce ADAST Systems, typ 8991.45 měřidlo TCS 141/92-119652, výrobní číslo 153/96, rok výroby 1996 stojan č.3 jednohadicový - výrobce ADAST Systems, typ 8991.45 měřidlo TCM 141/05, výrobní číslo 1311/07, rok výroby 2007 stojan č.4 jednohadicový - výrobce ADAST Systems, typ 8991.722/COM/VR1 měřidlo 8530.25/X, výrobní číslo 013/02, rok výroby 2002 - není v provozu c) Pro kontinuální měření hladiny je použito Integrovaného měřícího a indikačního systému INDIKON sestávajícího z těchto komponentů: - řídící procesorová skříň Harrier - 3/PR -

komunikační skříň Harrier - 3/VS

-

vstupní skříň Harrier 3 VS

-

kontinuální hladinoměr KH3 pro NM.

Stáří zařízení se odhaduje na 6 let. Poznámka: Řídící systém včetně kartového systému QUITEC terminal twister pořízený v roce 2009 dle sdělení pana Sigmunda (Nikey s.r.o.) není majetkem obch. spol.KARIMPEX, a.s.

2) Zjištěný technický stav Čerpací stanice využívá ekologického paliva mísením ze stojanu č. 2, který je zároveň i součástí zásobníku. Stojan č. 3 a 4 není v provozu. Stanice je samoobslužná neveřejná. Z majetku KARIMPEXU nachází v současné době využití zejména skladování nafty (pouze v jedné nádrži -druhá nevyužitá) a stojan č.1 na čerpání a odběr nafty. Stojany nevyužíváním postupně ztrácejí hodnotu tak jako nevyužívaná skladovací podzemní nádrž č.2. ____________________________________________________________________________________________________ Znalecký posudek č. 2780-15/2011 o ceně technologie čerpací stanice PHM BČS Ostrava z majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba, IČO: 253 61 082

-5-

II. P O S U D E K Pořad. číslo

Rok uved. do provozu

Koef. prodej .

1

Nádrž podzemní jednoplášť. 1963 50 m3

234 000

74

0

26,0

60 840 1,0

60 840

2

Nádrž podzemní jednoplášť. 2000 50 m3

234 000

74

-50

13,0

30 420 1,0

30 420

3

Výd.stojan č.1 ADAST jednohadicový typ 8991.45

1996

125 000 1,131

141 375

90

0

10,0

14 138 1,0

14 138

4


2007

116 000 1,310

151 960

41

-50

29,5

44 828 1,0

44 828

5


2002

122 000 1,131

137 982

74

-50

13,0

17 938 1,0

17 938

2000

82 000

81

-30

13,3

10 906 1,0

10 906

2004

82 000

45

0

55

45 100 0,8

36 000

7 Technoogie stáčení 8

Kontinuální měření hladiny

Celkem

Historická cena

Index cen

Výchozí cena

HC Kč

IC

VC Kč

Zákl. Srážky Technic. amort. přiráž. hodnota

Časová cena

ZA %

SP %

TH %

ČC Kč

výnos z likvidace

Obvyklá cena

KP

OC Kč

224 169

215 069

zaokrouhleno

215 100

Závěr Obvyklá cena technologického vybavení oceňované bezobslužné čerpací stanice PHM BČS Ostrava (areál bývalého podniku ČSAD) majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba dosahuje k 2. září 2011 výše:

215 100,- Kč ================ (Slovy: Dvěstapatnácttisícsto korun českých)

V Olomouci 8. září 2011 ____________________________________________________________________________________________________ Znalecký posudek č. 2780-15/2011 o ceně technologie čerpací stanice PHM BČS Ostrava z majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba, IČO: 253 61 082

-6Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 27.6.1973 čj. 1243/73 pro základní obor strojírenství všeobecně a obor ekonomika a ceny pro odvětví odhady strojů a strojních zařízení a odvětví oceňování majetku podniků. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 2780-15/2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji FV 201114 V Olomouci 8. září 2011

Přílohy: Fotodokumentace – 1 list


Bezobslužná čerpací stanice PHM KARIMPEX Ostrava

Pohled J ze strany příjezdu

Pohled zadní JV na kiosek

Podzemní jímka pro 2 ks jednoplášťových nádrží

Podzemní jímka pro 1 ks jednoplášťové nádrže

Zpevněné plochy u čerpací stanice

Provozní místnosti v kiosku

Sociální zařízení v kiosku

Sklad v kiosku

2011

Recommend Documents