ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 325/5115/2011 o obvyklé ceně bytového domu č.p. 128 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 117/1, St. 440 a 1649/4, k.ú. Lubenec, v ulici Chýšská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 325/5115/2011
LV no.: 669
Name of subject / Předmět ocenění: Bytový dům č.p. 128 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 117/1, St. 440, a 1649/4, k.ú. Lubenec, v ulici Chýšská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chýšská 128, 439 83 Lubenec Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
1.709.800 Kč
Market value Tržní hodnota
800.000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
756.000 Kč
Common price Obvyklá cena
800.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
844.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství:
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
2 (bytový dům a vedlejší stavba v příslušenství)
Čísla parcel Parcel of land nr.
bytový dům
vedlejší stavba, přípojky IS, studna, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy
St. 117/1 St. 440 1649/4
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
jižní okraj obce
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura:
Unit price: rozsah občanské vybavenosti je Jednotková cena přiměřený velkosti obce
224 m2 81 m2 831 m2 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada 200 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
168 m2
Resident area: Bytové plochy:
168 m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
165 m2
Floor area: Podlahová plocha:
bytová 168 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
1280 m3
Other and manufacturing: Ostatní
Unit price: Jednotková cena:
3 500 Kč/m2
Income: Výnosy:
Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
cca 1920 70 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
120 960 Kč 60 480 Kč 8 %
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 669 jsou ve vlastnictví Daniela Homolky (RČ 831004/1905), bytem Chomutovská 748/4, Rybáře, 360 10 Karlovy Vary 10. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 669 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši 1 900 000,- Kč a budoucí pohledávky až do výše 1 900 000,- Kč, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 669. Podle zjištění na místě jsou byty v domě pravděpodobně předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že tato informace nemohla být ověřena, není ani zahrnuta do návrhu obvyklé ceny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 669 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 669 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 1 900 000,- Kč a budoucí pohledávky až do výše 1 900 000,- Kč, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Bytový dům č.p. 128 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití - bydlení. Ke dni ocenění je bytový dům užíván pro potřeby bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zhoršený stavebně-technický stav domu zanedbanou údržbou Strong points / silné stránky: - nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 669 pro k.ú. a obec Lubenec, prokazující stav evidovaný k datu 24.5.2011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lubenec, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace z Obecního úřadu Lubenec Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 23.5.2011 svolána na 7.6.2011, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení celkové prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
687910 Lubenec 566438 Lubenec 1 507 01.01.2010 CZ0424 Louny Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Obec Lubenec se nachází na jihozápadním okraji Ústeckého kraje, v okrese Louny, přibližně 13 km jihozápadně od města Podbořany, přibližně 35 jihovýchodně od města Karlovy Vary a přibližně 89 km západně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2010 ČSÚ má obec, včetně svých částí, 1 507 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, škola, mateřská školka, pošta, ordinace lékaře, pohostinství, obchody apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, leží na významné silniční trase I/6 (Praha - Karlovy Vary), obec je také napojena na železniční dopravu. V obci je rozvod pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce, v klidné lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 128: Bytový dům č.p. 128 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 117/1, k.ú. Lubenec. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící bytový dům s dvěma nadzemními podlažími (přízemím a patrem) a půdním prostorem v sedlové střeše. Podle informací získaných z Obecního úřadu Lubenec jsou v bytovém domě 3 byty o velikosti 2+1, byt v přízemí o podlahové ploše 56 m2, a 2 byty v patře o podlahové ploše 62,9 m2 a 48,85 m2. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, základy jsou zděné z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s plechovou krytinou, schodiště jsou betonová, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří povlaky z PVC a textilní krytiny, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou převážně dřevěné do dřevěných zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a sociálních zařízeních doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří stříkaná fasádní omítka. Dům má pravděpodobně rozvod el. proudu o napětí 230 V, vody, kanalizace a zemního plynu, vytápění a příprava teplé vody jsou zajišťovány plynovými kotli v jednotlivých bytech, kuchyně a sociální zařízení jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné stáří bytového domu nebylo zjištěno, odhadované stáří domu je přibližně 90 roků. V průběhu trvání nebyl dům nijak podstatně měněn, na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na domě je však patrná zanedbaná údržba. V domě byla provedena výměna oken za plastová s izolačními dvojskly. Další stavby: V příslušenství bytového domu je zděná vedlejší stavba, na vedlejší stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, je zde však patrná zanedbaná údržba. Vedlejší stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je zohledněna jako příslušenství. Další příslušenství bytového domu tvoří přípojky inženýrských sítí, studna, oplocení, zpevněné plochy a další venkovní úpravy. Studna a venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny.
-4-
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 117/1, k.ú. Lubenec, o výměře 224 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace, z převážné části zastavěný bytovým domem č.p. 128, nezastavěná část tvoří nádvoří. Pozemek čís. parcely St. 440, k.ú. Lubenec, o výměře 81 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace, zastavěný vedlejší stavbou tvořící příslušenství bytového domu č.p. 128. Pozemek čís. parcely 1649/4, k.ú. Lubenec, o výměře 831 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek užívaný jako zahrada a částečně jako nádvoří. Pozemek je rovinné konfigurace a tvoří jednotný funkční celek s bytovým domem č.p. 128 a stavebními pozemky čís. parcel St. 117/1 a St. 440, k.ú. Lubenec. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytového domu č.p. 128 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 117/1, St. 440, a 1649/4, k.ú. Lubenec, v ulici Chýšská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. června 2011
800.000,- Kč Slovy: Osmsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 669 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši 1 900 000,- Kč a budoucí pohledávky až do výše 1 900 000,- Kč, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 669. Podle zjištění na místě jsou byty v domě pravděpodobně předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že tato informace nemohla být ověřena, není ani zahrnuta do návrhu obvyklé ceny. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 325/5115/2011.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 13. června 2011
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
325/5115/2011
LV no.:
669
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
m
3
Kč/m
3
m
Unit price
Starting price
Jednotková cena Výchozí cena
2
Kč/m
2
Kč
1
bytový dům č.p. 128
1280
3 500
4 480 000
70,0
1 344 000
2
vedlejší stavba
210
2 200
462 000
70,0
138 600
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 482 600
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 117/1
zastavěná plocha a nádvoří
224
200
44 800
2
St. 440
zastavěná plocha a nádvoří
81
200
16 200
1649/4
zahrada
831
200
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
166 200 227 200
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 709 800 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
m
1
Bytové plochy
2
2
Kč/m /year/rok
168
720
120 960
60 480
60 480
8,0
2
0
0
8,0
3
0
0
8,0
Total / Celkem
756 000 cena za pronájem je stanovena na základě 0 iformací z trhu s nájemním bydlením 0 756 000
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized price
Date of sale
Floor space
Pol.č.
Název
Realizovaná cena
Datum prodeje
Podlahová plocha
Kč
1 2 4
Bytový dům Libočany Byt. dům Pnětluky-Konětopy Bytový dům Měcholupy
1 695 000,00 1 800 000,00 1 500 000,00
m
VI-11 VI-11 VI-11
Land area
2
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků m
2
600 280 250
Kč/m
592 400 200
2
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena objektů
mil. Kč
200 200 200
118 400 80 000 40 000
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
mil. Kč
Kč/m
1 576 600,00 1 720 000,00 1 460 000,00
1,00 0,70 0,70
Cost Value - Věcná hodnota
1,710
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,756
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,844
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,800
mil.Kč
1) realizovaný prodej 2) nabídka realitní kanceláře MAXISS reality, Kladno 3) nabídka realitní kanceláře Imperium Reality, s.r.o., Hořovičky
Comments
Komentář
3
2 628 prodej 1) 4 300 nabídka RK 2) 4 088 nabídka RK 3)
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.05.2011 13:20:00 Okres: CZ0424 Louny Obec: 566438 Lubenec Kat.území: 687910 Lubenec
List vlastnictví: 669
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, Vlastnické Homolka Karlovy
Identifikátor
jiný oprávněný právo Daniel, Chomutovská 748/4, Rybáře, 360 10 Vary 10
B Nemovitosti Pozemky Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku 224 zastavěná plocha a nádvoří 81 zastavěná plocha a nádvoří 831 zahrada
St. 117/1 St. 440 1649/4
(St. = stavební parcela)
831004/1905
Způsob využití
Způsob ochrany
stavba bez LV zemědělský půdní fond
Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy
Způsob využití Způsob ochrany
Na parcele
Lubenec, č.p. 128
bydlení
St. 117/1
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
Podíl
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
ve výši 1 900 000,- Kč a budoucí pohledávky až do výše 1 900 000,- Kč V-2601/2006-533 Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Stavba: Lubenec, č.p. 128 V-2601/2006-533 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Parcela: St. 117/1 Parcela: St. 440 V-2601/2006-533 4, RČ/IČO: 45244782 Parcela: 1649/4 V-2601/2006-533 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 07.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.11.2006. V-2601/2006-533 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva kupní
ze dne 08.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.11.2006.
V-2620/2006-533 Pro: Homolka Daniel, Chomutovská 748/4, Rybáře, 360 10 Karlovy Vary RČ/IČO: 831004/1905 10 F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám
Výměra[m2] Parcela BPEJ 43301 831 1649/4 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.05.2011 13:20:00 Okres: CZ0424 Louny Obec: 566438 Lubenec Kat.území: 687910 Lubenec
List vlastnictví: 669
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách
(St. = stavební parcela)
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Vyhotoveno:
24.05.2011
14:37:09
Řízení PÚ: ......................
Podpis, razítko:
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. strana 2
Bytový dům č.p. 128 s příslušenstvím v Lubenci, okr. Louny
Jižní pohled na bytový dům
Jihozápadní pohled na bytový dům
Západní pohled na bytový dům
Severní pohled na bytový dům
Společné prostory bytového domu
Společné prostory bytového domu
Společné prostory bytového domu
Půdní prostor bytového domu
Vedlejší stavba
Pozemek čís. parcely 1649/4, k.ú. Lubenec
