Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 213/2011 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 103 na pozemku parc.č. St. 163 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 163 a 71/10 vše v katastrálním území Hlubočany, obec Hlubočany, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 174. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Alena Leznarová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila a neumožnila vstup do objektu RD pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě informací na OÚ v Hlubočanech, od majitele sousední nemovitosti.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 025 EX 4119/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 26.10.2011 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Odhad obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Hlučíně, 31.10.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 103 na pozemku parc.č. St. 163 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 163 a 71/10 vše v katastrálním území Hlubočany, obec Hlubočany, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 174. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 103 Hlubočany 103 682 01 Hlubočany Region: Jihomoravský Okres: Vyškov Katastrální území: Hlubočany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.10.2011 za přítomnosti znalce.
-3-
4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.10.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 174; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje sdělené na OÚ v Hlubočanech; - informace a údaje sdělené majitelem sousední nemovitosti; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 103 na pozemku parc.č. St. 163 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 163 a 71/10 vše v katastrálním území Hlubočany, obec Hlubočany, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 174. Objekt rodinného domu č.p. 103 a pozemky parc.č. St. 163 a 71/10 - tvoří spolu jednotný funkční celek. Objekt RD se nachází v zastavěné části obce Hlubočany v lokalitě rodinných domů. Nemovitost je přístupná z veřejné asfaltové komunikace. Rodinný dům č.p. 103 - jedná se o objekt v řadové uliční zástavbě jako dům koncový, objekt je cca z roku 1950. Dle zjištěných informací je objekt po částečných stavebních úpravách - výměna otopných těles a plynového kotle, částečná oprava elektroinstalace, částečná výměna podlahových krytin. Ostatní konstrukce a vybavení jsou původní. Objekt je napojen na ing. sítě - plyn, voda, elektro, kanalizace. Objekt je bez podsklepení, má jedno nadzemní podlaží, střecha je šikmá sedlová s půdním prostorem, svislé konstrukce jsou zděné. Dle získaných informací jsou obvodové zdivo a omítky narušovány vzlínající zemní vlhkostí – zřejmě neprovedena vodorovná izolace. Dispozice - vstup nebyl umožněn (dle info na OÚ a dle realitní inzerce): 1.NP - bytová jednotka 3+1 - 3 x obytný pokoj, koupelna s WC, kuchyň, veranda, chodba, kotelna, spíž, dvůr a výměnek o dvou místnostech. Celková užitná plocha: 125m2 , zastavěná plocha: 182m2, obestavěný prostor 745m3. Popis konstrukcí a vybavení: - základy jsou betonové bez izolace, svislé konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha je šikmá sedlová, krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna dřevěná kaslíková, dveře dřevěné v kovové zárubni, keramické obklady v kuchyni, koupelně, vytápění ústřední s kotlem na plyn, elektroinstalace světelná a motorová, podlahy dřevěné s PVC a ker.dlažby, v koupelně je vana a umyvadlo, WC je splachovací, v kuchyni je a plyn.sporák. Příslušenství objektu č.p. 118 tvoří: - přípojky ing. sítí - elektro, kanalizace, voda, plyn, zpevněné plochy, oplocení. Pozemky parc.č. St. 163 a 71/10 - tvoří spolu se stavbou RD jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s trvalými porosty.
-4-
6. Obsah odhadu: Administrativní cena a) Rodinný dům č.p. 103 b) Pozemky c) Obvyklá cena nemovitosti – srovnávací metoda
B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 103 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 61 roků Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 208,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
25*5,7+4*9,8
Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 181,70 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: (25*5,7+4*9,8)*(2,90) Zastřešení: (25*5,7)*(2,9/2)+(4*9,8)*(0,3) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = 181,70 m2 ZP = 181,70 m2
181,70 m2 Konstrukční výška 2,90 m
= = =
526,93 m3 218,39 m3 745,32 m3
-5-
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
č.
Vi
I
typ A
II III II III V
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,08
III III I II II
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00
III III V
0,01 0,00 0,40
č.
Pi
I III II II II I II II I III II
0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
Koeficient pro stáří 61 let: 0,70 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,70 = 0,300 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,920 i=1
-6-
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce
č.
Ti
I
-0,10
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,300 * 0,920 * 0,850 = 0,235 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 208,- Kč/m3 * 0,235 = 753,88 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 753,88 Kč/m3 * 745,32 m3 = 561 881,84 Kč Rodinný dům č.p. 103 - zjištěná cena =
561 881,84 Kč
b) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Jedn. cena Výměra 2 [Kč/m2] [m ] 692,00 70,00
Zastavěná plocha a nádvoří St. 163 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 48 440,48 440,-
60 % 60 % + 10 % 10 % + * *
29 064,77 504,7 750,40 85 254,40 1,2490 2,1690 230 961,08
-7-
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 382,00 70,00
Zahrada 71/10 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 26 740,26 740,-
60 % 60 % + 10 % 10 % + * * *
Pozemky - zjištěná cena
=
16 044,42 784,4 278,40 47 062,40 0,4000 1,2490 2,1690 50 998,34 281 959,42 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 103 b) Pozemky Administrativní cena nemovitosti činí celkem
= =
561 880,- Kč 281 960,- Kč 843 840,- Kč
-8-
c) Obvyklá cena - Srovnávací metoda 1. oceňovaná nemovitost Oceňovaná nemovitost je v době ke dni ocenění nabízena 3-mi realitními kancelářemi k prodeji. Nejlevnější nabídková cena je u realitní kanceláře Sting za cenu 790.000,- Kč. Dle informací realitního makléře je uvedená cena k jednání = možná sleva. Oceňovaná nemovitost je za uvedenou cenu nabízena cca 3-týdny. Během této doby nikdo neprojevil o nemovitost zájem nebyla uskutečněna žádná prohlídka nemovitosti.
2. srovnatelná nemovitost Hlubočany-Terešov - 5 km Vyškov, 39 km Brno - prodej přízemního rodinného domu 4+1 určeného k celkové rekonstrukci nebo jako stavební pozemek. Dům je postaven ze smíšeného zdiva, napojen na obecní vodovod, elektřinu 220/380V, kanalizaci, topení lokální na tuhá paliva. K domu náleží velký průjezd, uzavřený dvůr s hospodářskými budovami, mlat a zahrada. Zastavěná plocha 105 m2, užitná plocha 90 m2. Plocha pozemků 653 m2.
Nabídková cena RK 480.000,- Kč: (5 333,- Kč/m2 užitné plochy)
Tento RD se nachází v stejné lokalitě, je v horším technickém stavu než oceňovaný – zvýšení ceny o 15%, realitní inzerce – snížení ceny o 15%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5 333,- Kč/m2 užitné plochy.
3. srovnatelná nemovitost Prodej RD 4+1 Bohdalice - Manerov. Dům je po rekonstrukci obytných místností a zajímavě řešených nebytových prostor s možností nenáročného přebudování k 2 generačního bydlení. V domě jsou kompletní nové rozvody vody, odpadů i elektroinstalace. Jednopodlažní objekt bez podsklepení s půdním prostorem. Zastavěná plocha 150 m2, užitná plocha 130m2. Plocha pozemků 692 m2. Nabídková cena RK 1.300.000,- Kč: (10 000,- Kč/m2 užitné plochy)
Tento RD se nachází v srovnatelné lokalitě, je ve výrazně lepším technickém stavu než oceňovaný – snížení ceny o 20%, realitní inzerce – snížení ceny o 15%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 6 500,- Kč/m2 užitné plochy.
-9-
4. srovnatelná nemovitost Prodej RD 3+1 v Bohdalicích-Pavlovicích s uzavřeným dvorem. Jde o samostatně stojící rodinný dům a je v dobrém stavu. Dům je šedesát let starý a je k rekonstrukci. Dům je postaven se smíšeného zdiva. Je napojen na obecní vodovod, plyn, elektřinu 220 V, kanalizaci. Nová střešní krytina a klempířské prvky. Vytápění domu je ústřední plynové a na tuhá paliva. Ohřev vody je v koupelně bojlerem. Dispozice domu jsou: kuchyň (15 m2) s dřevěnou podlahou, 1 pokoj (14 m2) s dřevěnou podlahou, 2 pokoj (2x17 m2) s dřevěnou podlahou a pracovní kuchyň (10 m2). Koupelna s vanou a samostatné WC. Celková plocha pozemku je 569 m2. Ve dvoře jsou přístavky kůlna a chlév. Zastavěná plocha 105 m2, užitná plocha 83 m2. Nabídková cena RK 370.000,- Kč: (4 457,- Kč/m2 užitné plochy)
Tento RD se nachází v srovnatelné lokalitě, je ve srovnatelném technickém stavu s oceňovaným, realitní inzerce – snížení ceny o 15%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3 789,- Kč/m2 užitné plochy.
Závěr srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 3.789,- až 6.500,- Kč/m2 užitné plochy Vzhledem ke skutečnosti, že povinná neumožnila vstup do objektu, nebylo možné ověřit skutečný stav objektu uvnitř stanovuji výslednou jednotkovou cenu na spodní hranici rozpětí na: 4.500,Kč/m2 užitné plochy 125m2 (užitné plochy oceňovaného RD) x 4.500,- Kč/m2 = 562.500,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
560.000,- Kč
- 10 -
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
843.840,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
560.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.
Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 103 na pozemku parc.č. St. 163 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 163 a 71/10 vše v katastrálním území Hlubočany, obec Hlubočany, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 174, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Vyškov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.10.2011 po zaokrouhlení na:
560.000,- Kč.
- 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 103 na pozemku parc.č. St. 163 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 163 a 71/10 vše v katastrálním území Hlubočany, obec Hlubočany, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 174, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Vyškov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.10.2011 po zaokrouhlení na:
560.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 103 na pozemku parc.č. St. 163 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 163 a 71/10 vše v katastrálním území Hlubočany, obec Hlubočany, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 174, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Vyškov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.10.2011 po zaokrouhlení na:
560.000,- Kč. Slovy : pětsetšedesáttisíc korun českých V Hlučíně, 31.10.2011 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 213/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 213/2011.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 1 strana; Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
- 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 26.10.2011
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
1 – Hlubočany č.p. 103, okr. Vyškov
1 – Hlubočany č.p. 103, okr. Vyškov
