2011

Znalecký posudek č. 993-28/2011 O ceně nemovitosti - domu č.p. 319, včetně příslušenství a pozemku p.č. 2532/1 v obci a k.ú. Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec. Objednatel posudku:

Krajské ředitelství policie Jihočeského kraje Lannova tř. 193/26 370 74 České Budějovice IČ: 75151511

Účel posudku:

odhad nemovitosti z důvodu převodu nemovitosti

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., dále obecná cena nemovitosti, podle stavu ke dni 18. 4. 2011 posudek vypracovala: Ing. arch. Eva Marečková Matějovec 7 378 81 Slavonice

Posudek obsahuje 23 stran včetně 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Matějovci, 26. 4. 2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti dle vyhlášky a obecná cena nemovitosti..

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 4. 2011 .

3. Podklady pro vypracování posudku -

částečný výpis z LV č. 557 pro k.ú. Jindřichův Hradec ze dne 7.1.2010 snímek z mapy KN ze dne 7.1.2010 skutečnosti a výměry zjištěné na místě PD zaměření skutečného stavu PD projektová dokumentace na zprovoznění budovy informace realitní kanceláře

4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 557 pro k.ú. Jindřichův Hradec, vlastník Česká republika p.č. 2532/1 – 1016 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, č.p. 319

5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti se podařilo zajistit dokumentaci zaměření skutečného stavu a projektovou dokumentaci pro zprovoznění objektu. Nemovitost byla zaměřena při místním šetření.

6. Celkový popis Jindřichův Hradec je okresní město s bohatou historií. Nejstarší dochovanou zmínku o tomto městě máme z roku 1220, kdy Jindřichův Hradec patřil zakladateli rodu pánů z Hradce, Jindřichu I. Nejbouřlivější rozvoj prožilo město v druhé polovině šestnáctého století, kdy byla postavena řada měšťanských domů na náměstí a přilehlých ulicích. Jindřichův Hradec začal ztrácet svoje význačné postavení od konce sedmnáctého století. Nyní má Jindřichův Hradec přes 22000 obyvatel. Rokem 1950 bylo vyhlášeno historické jádro města městskou památkovou rezervací. V roce 1991 zde byla otevřena vysoká škola, původně pod patronátem Jihočeské univerzity, později fakultu převzala Vysoká škola ekonomická. Jindřichův Hradec je tedy zčásti i studentským městem. Město nabízí svým návštěvníkům bohaté kulturní, společenské a sportovní vyžití v prostředí historického města. Turistickou atraktivitu místa podtrhuje krásná příroda města i okolí. Město má standardní vybavenost okresního města. Ve městě je průměrná nezaměstnanost, míra nezaměstnanosti činí asi 7%. Pracovní příležitosti v místě jsou hlavně v oblasti cestovního ruchu, služeb a lehký průmysl. Dům č.p. 319 se nachází v ochranném pásmu památkového území města, není nemovitou kulturní památkou. Dům je podle územně plánovací dokumentace součástí obytné plochy městského typu, nízkopodlažní. Jedná se o plochy stabilizované. Lze ho využít pro nízkopodlažní bytový dům městského charakteru a pro občanskou vybavenost a služby. Přípustné využití: obytné domy,

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– stravovací zařízení a nerušící řemeslné provozy pro obsluhu tohoto území, malá ubytovací zařízení a ubytovací zařízení pro seniory, kulturní, školská, zdravotnická a sportovní zařízení sloužící tomuto území. Oceňovaná nemovitost je situována nedaleko od obchodní ulice Nádražní, která směřuje přímo do centra města. Jedná se o původní řadový koncový dům v centru města postavený v roce 1919 podle údajů prvního zápisu v pozemkové knize. Dům má pravidelný půdorys, je přístupný z ulice Sládkova, z téže ulice je přístupná část pozemku za domem využívaná jako dvůr a zahrada. Pozemek je ohraničen z ulice stavbou a zděným oplocením, ve dvorní části drátěným plotem se sloupky. Dům má 1 podzemní podlaží, 2 nadzemní podlaží a využité podkroví a sloužil jako administrativní budova. V posledních asi 7 letech nebyl dům využíván. Součástí ocenění jsou venkovní úpravy (oplocení, zpevněná betonová plocha, přípojka kanalizace), nepoužívaná studna, kůlna a pozemek zastavěné plochy pod domem a dvůr. Objekt je připojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod, slaboproud a el. energii. Všechny přípojky kromě kanalizace vedou po veřejném prostranství (ulice Sládkova) a nejsou majetkem vlastníka nemovitosti, podzemní vedení elektronických komunikací ve dvoře a v části využívané jako zahrada taktéž není předmětem ocenění. Kanalizace je vedena od severní obvodové zdi domu přes nefunkční jímku dvorem do obecní kanalizace v ulici Sládkova. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Stavba je vhodná k pronajmutí, ale současný stavebně technický stav pronajmutí neumožňuje. Je nutné nejprve dům rekonstruovat. Proto není podle vyhlášky nemovitost oceněna kombinací nákladového a výnosového způsobu. Nemovitost se nachází ve stabilizované oblasti a modernizací nemovitosti je zaručen její rozvoj.

7. Obsah posudku Dům č.p. 319 Kůlna Studna Venkovní úpravy 1) Kanalizační přípojka 2) Oplocení drátěným plotem 3) Oplocení zděné 4) Vrata 5) Zpevněná plocha 6) Opěrné zdi monolitické z prostého betonu e) Pozemky

a) b) c) d)

B. Posudek B.1. Ocenění – zjištění ceny nemovitosti dle vyhlášky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Jindřichův Hradec

–4–

a) Dům č.p. 319 – § 3 Jedná se o původní koncový řadový dům s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a využitým podkrovím pod sedlovou střechou. Dům je orientován okny k jihu, západu a severu. Podzemní podlaží je určeno podle průměrné hloubky podlahy pod přilehlým terénem (ta je z větší části hlouběji než 0,8 m pod úrovní přilehlého terénu). Dům byl postaven kolem roku 1919 podle údajů prvního zápisu v pozemkové knize. Koncem 80. let (po roce 1987) byla provedena půdní vestavba kanceláří, v roce 1999 oprava a nátěr fasády. V domě byla prováděna nutná údržba, od roku 2004 není objekt využíván a údržba není prováděna.. Dispozice: Vstupními dveřmi z ulice a po schodech vejdeme do zvýšeného 1. nadzemního podlaží, které je asi 2m nad úrovní ulice. Po schodišti při severní obvodové zdi je přístupné podzemní podlaží. To je přímo přístupné taktéž ze dvora. Pouze ze dvora jsou přístupné dva prostory - garáž a kotelna. V podzemním podlaží jsou situovány dále sklady, chodba a zasedací místnost. V 1.-2. nadzemním podlaží a v podkroví jsou umístěny kanceláře se sociálním zázemím a kuchyňkami. Ze sociálního zařízení v 1.np a 2.np směrem do dvora jsou přístupné balkony. Konstrukce: Základy bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné z cihel v tl. 50-75 cm, ostatní svislé konstrukce zděné z cihel a některé příčky ve 2.np a v podkroví jsou z dřevotřískových desek. Stropní konstrukce nad 1.pp z části klenuté do ocelových nosníků, v části dřevěné trámové. Podesty a chodby u schodiště jsou z železobetonových desek. Stropy nad 1.np a 2.np dřevěné trámové, nad 2.np byl proveden druhý ocelovo betonový strop při zřizování půdní vestavby. Šikmé a vodorovné podhledy v podkroví jsou provedeny z konstrukcí na bázi dřeva. Zastřešení je dřevěným krovem s ležatou stolicí, krytina je z vlnitých eternitových desek, část střechy je pokryta plechem. Klempířské prvky jsou z pozinku, bleskosvod je instalován. Schodiště je v celém objektu kamenné. Okna jsou původní špaletová, v podkroví jsou osazena střešní hliníková okna. Některá okna a balkonové dveře orientovaná do dvora jsou zdvojená. Dveře jsou z části původní (vchodové dveře a některé dveře v sociálním zařízení), většina dveří je sololitových a laminátových, vstupní dveře ze dvora jsou dřevěné palubkové. Vnitřní omítky jsou vápenocementové, fasáda dvorní má omítku hladkou, fasáda v ulici je se štukovým zdobením. Boční západní fasáda je obložena hliníkovými profily s tepelnou izolací. Vnitřní obklady jsou v sociálním zařízení a kuchyňkách. Podlahy: v 1.pp keramická dlažba, PVC a beton v garáži a kotelně, v 1.np a 2.np jsou podlahy na WC a chodbách z keramické dlažby, v kancelářích jsou původní prkenné podlahy překryty PVC a kobercem. Vytápění domu je ústřední s kotlem na plyn v 1.pp. Ohřev vody - byly instalovány elektrické bojlery, které jsou v současné době odpojeny. Elektroinstalace jsou provedeny 230+400V. Rozvody vody teplé a studené, vnitřní kanalizace. V kuchyňkách jsou instalovány kuchyňské linky staršího typu se dřezem. Elektrickými spotřebiči nejsou kuchyňky vybaveny. Konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. Některé dlažby a obklady jsou novější, hlavní rozvody vody, kanalizace a el. enrgie jsou původní - ve špatném technickém stavu. Konstrukce podlah jsou původní, pouze povrch z koberce nebo PVC je novější. Konstrukce vestavby je s nevyhovujícím zateplením bez parozábrany. Některé rozvody vody jsou provedeny nad omítkou. Okna jsou natřena pouze ze strany interiéru, vnější část oken je bez údržby. Vnitřní omítky v 1.pp a omítky ve 2.np jsou poškozené vlivem vlhkosti. V podzemním podlaží se jedná o vzlínání zemní vlhkosti, ve 2.np jsou omítky poškozené v důsledku zatékání střešními hliníkovými okny. Venkovní

–5– omítky ve dvorní části fasády jsou poškozené vlivem vzlínání zemní vlhkosti a zatékáním u konstrukcí balkonů. Střešní krytina není z materiálu vhodného pro památkově chráněné území.

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,135 Koeficient prodejnosti: 0,839 (Obchod) Podlaží: Název Výška 1.podzemní podlaží 3,75 m 1.nadzemní podlaží 3,78 m 2.nadzemní podlaží 5,00 m podkroví a zastřešení 7,35 m Součet: 19,88 m

Zastavěná plocha 19,65×14,25+10,76×1,75+4,0×0,4 19,65×14,25+10,76×1,75+4,0×0,4 19,65×14,25+10,76×1,75+4,0×0,4 19,65×14,25+10,76×1,75+4,0×0,4

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): 1.podzemní 3,75 × (19,65×14,25+10,76×1,75+4,0×0,4) podlaží 1.nadzemní 3,78 × (19,65×14,25+10,76×1,75+4,0×0,4) podlaží 2.nadzemní 5,00 × (19,65×14,25+10,76×1,75+4,0×0,4) podlaží podkroví a 7,35/2 × (19,65×14,25+10,76×1,75+4,0×0,4) zastřešení Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

300,44 m2 300,44 m2 300,44 m2 300,44 m2 1 201,76 m2

= =

4,97 m 300,44 m2

=

1 126,66 m3

=

1 135,67 m3

=

1 502,21 m3

= =

1 104,13 m3 4 868,67 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – bez izolace proti zemní vlhkosti 8,20 % 2. Svislé konstrukce – zděné z cihel v tl. nad 45 cm 17,40 % 3. Stropy – rovné a zaklenuté 9,30 % 4. Krov, střecha – dřevěný krov běžné provedení 7,30 % 5. Krytiny střech – eternitová vlnitá krytinaa plech 2,10 % 6. Klempířské konstrukce – z Pz plechu 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenocementové omítky 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné omítky,vápenné zdobené 3,30 % štukováním 9. Vnitřní obklady keramické – kuchyň, WC, umývárna 1,80 % 10. Schody – kamenné 2,90 % 3,10 % 11. Dveře – dřevěné,sololitové a laminát 12. Vrata 0,00 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se

–6– Název, popis Obj. podíl Okna – dřevěná špaletová, zdvojená 5,20 % Povrchy podlah – keramická dlažba, beton, koberec, prkna, PVC 3,20 % Vytápění – ÚT, kotel na zemní plyn 4,20 % Elektroinstalace – 230+400V 5,70 % Bleskosvod – ano 0,30 % Vnitřní vodovod – ano 3,20 % Vnitřní kanalizace – ano 3,10 % Vnitřní plynovod – ano ke kotli 0,20 % Ohřev vody 1,70 % Vybavení kuchyní 0,00 % Vnitřní hygienické vybavení – umývadlo, WC splachovací, 3,00 % pisoáry 24. Výtahy 1,40 % 25. Ostatní 5,90 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 8,20 % 3. Stropy –0,54 × 9,30 % 5. Krytiny střech –0,54 × 2,10 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 1,70 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – – – =

0,0443 0,0502 0,0113 0,0170 0,0140 0,0590 0,8042

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9420 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,7225 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8042 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1350 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8390 2 713,38 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 4 868,67 m3 × 2 713,38 Kč/m3

=

13 210 551,80 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 92 roků Předpokládaná další životnost: 58 roků Opotřebení: 100 × 92 / (92 + 58) = 61,333 % Odpočet opotřebení: 13 210 551,80 Kč × 61,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

8 102 427,74 Kč 5 108 124,06 Kč

Dům č.p. 319 – zjištěná cena:

5 108 124,06 Kč

–7–

b) Kůlna – § 7 Jedná se o malý sklad přistavěný při západní hranici pozemku ke zděnému oplocení. Objekt má nepravidelný tvar. Svislé konstrukce zděné z cihel, podlaha betonová, krov pultový dřevěný s plechovou krytinou. Klempířské prvky jsou z pozinku. Vrata dřevěná, okna ocelová s jednoduchým zasklením. Další konstrukce a vybavení nejsou. Stáří asi 80 let.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 0,839 (Obchod) Podlaží: vrchní stavba Výška: Zastavěná plocha:

(5,30+2,10)/2×5,0+5,30×3,80/2

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 2,20 × ((5,30+2,10)/2×5,0+5,30×3,80/2) Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pasy 2. Obvodové stěny – zděné z cihel 3. Stropy 4. Krov – nízký pult dřevěný 5. Krytina – plechová 6. Klempířské práce – z Pz plechu 7. Úprava povrchů – vápenocementové omítky 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné prkenné 10. Okna – jednoduchá ocelová 11. Podlahy – hrubý beton 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 1,852 × 19,80 % 3. Stropy 9. Dveře –0,54 × 3,00 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

=

2,20 m 28,57 m2

=

62,85 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

1,0000 – – – =

0,1980 0,0162 0,0580 0,7278

–8– Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8390 1 861,45 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 62,85 m3 × 1 861,45 Kč/m3

=

116 992,13 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 20) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 116 992,13 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

93 593,70 Kč 23 398,43 Kč

Kůlna – zjištěná cena:

23 398,43 Kč

c) Studna – § 9 Kopaná studna ve dvoře není používána, hloubka odhadnuta na 6m.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 6,00 m Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,322 Koeficient prodejnosti: 0,839 (Obchod)

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 1,00 m á 3 810,– Kč/m Základní cena:

+ + =

9 750,– Kč 3 810,– Kč 13 560,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Studna neslouží trvale svému účelu Cena studny:

× × × × =

1,0500 2,3220 0,8390 0,2000 5 547,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 92 roků

–9– Předpokládaná další životnost: 58 roků Opotřebení: 100 × 92 / (92 + 58) = 61,333 % Odpočet opotřebení: 5 547,57 Kč × 61,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Studna – zjištěná cena:

3 402,49 Kč 2 145,08 Kč 2 145,08 Kč

d) Venkovní úpravy d.1) Kanalizační přípojka – § 10 Kanalizace ze dvora do obecní kanalizace v ulici Sládkova přes původní jímku, stáří odhadnuto.

Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm: 32,00 m Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,322 Koeficient prodejnosti: 0,839 (Obchod)

Ocenění Základní cena: 32,00 m × 340,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,0500 2,3220 0,8390 22 255,76 Kč


– =

14 837,25 Kč 7 418,51 Kč

Kanalizační přípojka – zjištěná cena:

10 880,– Kč

7 418,51 Kč

d.2) Oplocení drátěným plotem – § 10 Oplocení části zahrady drátěným pletivem na ocelových sloupcích.

Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 75*1.8 = 135,00 m2 PP Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení

– 10 – Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 0,839 (Obchod)

Ocenění Základní cena: 135,00 m2 PP × 240,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,0500 2,3510 0,8390 67 104,08 Kč


– =

55 919,84 Kč 11 184,24 Kč

32 400,– Kč

Oplocení drátěným plotem – zjištěná cena:

11 184,24 Kč

d.3) Oplocení zděné – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.9. Plot zděný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování: 3.0*3.0*0.5 = 4,50 m3 NOP Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 0,839 (Obchod)

Ocenění Základní cena: 4,50 m3 NOP × 3 750,– Kč/m3 NOP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,0500 2,3510 0,8390 34 950,04 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 92 roků Předpokládaná další životnost: 8 roků 100 × 92 / (92 + 8) = 92,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 34 950,04 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

29 707,53 Kč 5 242,51 Kč

Oplocení zděné – zjištěná cena:

16 875,– Kč

5 242,51 Kč

– 11 –

d.4) Vrata plechová – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 0,839 (Obchod)

Ocenění Základní cena: 1 ks × 3 700,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

3 700,– Kč × × × =

1,0500 2,3510 0,8390 7 663,12 Kč


– =

5 473,69 Kč 2 189,43 Kč

Vrata – zjištěná cena:

2 189,43 Kč

d.5) Zpevněná betonová plocha – § 10 Plocha z monolitického betonu je znehodnocena prasklinami. Tvoří zpevněnou plochu za vjezdovými vraty oplocení a před kůlnou.

Zatřídění pro potřeby ocenění 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 62,00 m2 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,284 Koeficient prodejnosti: 0,839 (Obchod)

Ocenění Základní cena: 62,00 m2 × 235,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

14 570,– Kč × × × =

1,0500 2,2840 0,8390 29 316,15 Kč

– 12 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: 100 × 25 / (25 + 5) = 83,333 % Odpočet opotřebení: 29 316,15 Kč × 83,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Zpevněná plocha – zjištěná cena:

24 430,03 Kč 4 886,12 Kč 4 886,12 Kč

d.6) Opěrné zdi monolitické z prostého betonu – § 10 Opěrná zeď oddělující zpevněnou betonovou plochu od bočního vstupu do kotelny v 1.PP.

Zatřídění pro potřeby ocenění 11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu: 0.3*10.50*1.0 = 3,15 m3 OP Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 242052 Zdi a valy samostatné Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.5 zdi a valy samostatné Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 0,839 (Obchod)

Ocenění Základní cena: 3,15 m3 OP × 2 100,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,0500 2,3510 0,8390 13 700,42 Kč


– =

9 786,07 Kč 3 914,35 Kč

6 615,– Kč

Opěrné zdi monolitické z prostého betonu – zjištěná cena:

3 914,35 Kč

e) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % ×

2,500

– 13 – Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Ochranné pásmo Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) Název zastavěná plocha

Parc. č. 2532/1

– + +

5% 10 % 5% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 1 016 400,– 1 880,8283

Pozemky – zjištěná cena:

1,050 2,135 0,839 Cena [Kč] 1 910 921,55 1 910 921,55 Kč

B.2. Posudek – stanovení obecné ceny nemovitosti Obecná cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty srovnatelných objektů u kterých byl realizován prodej nebo jsou nabízeny realitní kanceláří. Stavby pro porovnání: Stavba 1: (vlastní databáze) lokalita

Jindřichův Hradec, obytná zóna na okraji města

nemovitost

Administrativně obchodní objekt, stáří 85 let, částečná rekonstrukce pozemek 1214 m2, ZP 465 m2, OP 3630 m3, ÚT plyn sklep, 1NP, půda

prodejní cena

5 100 000,- Kč

Stavba 2: (Reality idnes.cz) lokalita

České Budějovice, širší centrum

nemovitost

Činžovní nájemní dům, stáří 100 let, částečná rekonstrukce 2002 pozemek 600 m2, ZP 305 m2, ÚT plyn sklep, 2NP, půda

cenová nabídka

6 500 000,- Kč

Stavba 3: (Reality idnes.cz) lokalita

České Budějovice, širší centrum

nemovitost

Činžovní nájemní dům, stáří 100 let, částečná rekonstrukce 2005 pozemek 225 m2, ZP 161 m2, ÚT plyn sklep, 2NP, půda

cenová nabídka

7 750 000,- Kč

– 14 – Stavba 4: (vlastní databáze) lokalita

Slavonice, centrum města

nemovitost

Administrativně obchodní objekt, stáří 115 let, před rekonstrukcí pozemek 1650 m2, ZP 686 m2, OP 10120 m3, ÚT tuhá paliva sklep, 2NP, půda

prodejní cena

4 500 000,- Kč

Stavba 5: (SReality) lokalita

Jindřichův Hradec, centrum města

nemovitost

Administrativně obchodní objekt, stáří 200 let, velmi dobrý stav pozemek 160 m2, ZP 160 m2, vytápění lokální TP sklep, 2NP, půda

cenová nabídka

6 500 000,- Kč

Porovnávací hodnota: 6 070 000,- Kč Na základě porovnávací hodnoty stanovuji obecnou cenu nemovitosti č.p. 319 s pozemkem, vedlejší stavbou a venkovními úpravami v k.ú. Jindřichův Hradec na 6 800 000,- Kč vzhledem ke stáří, technickému stavu nemovitosti a k poloze v širším centru města.

C. Rekapitulace 1. 2. 3.

4. 5.

Popis oceňovaných nemovitostí a konkretizace příslušenství je součástí oddílu B1. Nemovitost č.p.319 je v souladu se stavem evidovaným v Katastru nemovitostí. Využitelnost podle územně plánovací dokumentace: - součástí obytné plochy městského typu, nízkopodlažní - jedná se o plochy stabilizované - lze ho využít pro nízkopodlažní bytový dům městského charakteru, pro občanskou vybavenost a služby - přípustné využití: obytné domy, stravovací zařízení a nerušící řemeslné provozy pro obsluhu tohoto území, malá ubytovací zařízení a ubytovací zařízení pro seniory, kulturní, školská, zdravotnická a sportovní zařízení sloužící tomuto území Vybavení inženýrskými sítěmi je v souladu s Malým lexikonem obcí ( vodovod, kanalizace, plyn, el. energie, vedení elektronických komunikací) Poloha objektu umožňuje využití pro občanskou vybavenost svou polohou blízko centra města a zároveň umožňuje přestavbu na bytový dům. Součástí nemovitosti je poměrně velký pozemek, který zaručuje možnost vybudování zázemí pro nejrůznější využití nemovitosti. Objekt je součástí městské obytné plochy.

Nemovitost lze zprovoznit úpravou dispozice, novou vestavbou podkroví (původní neodpovídá současným technickým požadavkům), výměnou střešní krytiny a klempířských konstrukcí, výměnou oken a dveří, provedením nových vnitřních omítek a obkladů, opravou vnějších omítek

– 15 – (uliční fasáda) a zateplením západní a severní fasády. Dále bude nutné provést nové vnitřní rozvody (elektro, voda, kanalizace, ÚT).

C.1. Rekapitulace – podle vyhlášky Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Dům č.p. 319 b) Kůlna c) Studna d) Venkovní úpravy 1) Kanalizační přípojka 2) Oplocení drátěným plotem 3) Oplocení zděné 4) Vrata 5) Zpevněná plocha 6) Opěrné zdi monolitické z prostého betonu e) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

5 108 124,06 Kč 23 398,43 Kč 2 145,08 Kč 7 418,51 Kč 11 184,24 Kč 5 242,51 Kč 2 189,43 Kč 4 886,12 Kč 3 914,35 Kč 1 910 921,55 Kč 7 079 424,28 Kč 7 079 420,– Kč

Zjištěná cena: 7 079 420,– Kč Cena slovy: sedmmilionůsedmdesátdevěttisícčtyřistadvacet Kč

C.2. Rekapitulace – obecná cena nemovitosti Výsledná cena: 6 800 000,– Kč Cena slovy: šestmilionůosmsettisíc Kč Výsledná obecná cena byla stanovena na základě stáří nemovitosti, technického stavu a polohy nemovitosti v širším centru města.

V Matějovci 26. 4. 2011 Ing. arch. Eva Marečková Matějovec 7 378 81 Slavonice

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 14.12.1998 č.j. Spr. 1748/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 993-28/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 252011 podle připojené likvidace.

– 16 –

E. Seznam příloh Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 – Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 – Barevná fotodokumentace Příloha č. 4 – Mapa města

– 17 –

– 18 –

– 19 –

– 20 –

– 21 –

– 22 –

– 23 –

2011

Recommend Documents