2011

Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.

ZNALECKÝ POSUDEK č. 826/53/2011 O ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 418 včetně příslušenství a pozemku parc.č. 1133, 1134 v obci Praha 10, katastrální území Uhříněves, okres Hlavní město Praha

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 7 Jankovcova 13 170 00 Praha 7

Účel posudku:

Stanovení cena nemovitosti pro objednatele

potřebu

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 15.8.2011 posudek vypracoval: Milan Hasil Ke Kateřinkám 1407 149 00 Praha 4


Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních a 1 vyhotovení v elektronické podobě formátu PDF. V Praze 19.8.2011


A. Nález 1. Znalecký úkol Účelem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 418 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1133 a parc.č. 1134 v obci Praha 10 , katastrální území Uhříněves, okres Hlavní město Praha. Z důvodu, že nemovitost nebyla vlastníkem zpřístupněna ani zajištěna ze strany objednatele znaleckého posudku je ocenění nemovitosti provedeno dle Usnesení č. 063 EX 1515/08-67 podle vnější obhlídky nemovitosti, dokumentů (stavebně technická dokumentace) vedených v archivu stavebního úřadu v Uhříněvsi, informativních údajů z písemného operátu příslušného katastrálního úřadu. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 418 Adresa nemovitosti: K podchodu 418/2 104 00 Praha 10 - Uhříněves Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 10 Obec: Praha Katastrální území: Uhříněves Počet obyvatel: 1 249 026 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Vnější obhlídka nemovitosti provedena dne 15.8.2011 . 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dne 20.6.2011 Informativní údaje z KN (nahlížení do katastru nemovitostí - internet) Katastrální mapa Cenová mapa stavebních pozemků pro hl.m.Praha v roce 2011 Dochovaná stavebně technická dokumentace - archiv SÚ Uhříněves Údaje zjištěné při vnější obhlídce nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k nemovitosti dle VKN - LV 914 odd. „A” Hemmer František, Halasova 337/6, Radošovice, 251 01 Říčany u Prahy, Hemmer Jaroslav, Dělnická 1044/34, Praha 7, Holešovice, 170 00 Hemmer Jiří, K podchodu 418/2, Praha 22, Uhříněves, 104 00 Hemmer Josef, Nupaky 107, 251 70 Dobřejovice

podíl 1/10 podíl 1/10 podíl 1/10


podíl 1/10 Hemmer Ladislav, nám. Bedřicha Smetany 10, Český Dub I. 463 43 podíl 1/10 Hemmer Pavel, Pod Bahnivkou 113/5, Nedvězí, 103 00 Praha 113 podíl 1/10 Hemmerová Jarmila, K podchodu 418/2, Praha 22, Uhříněves, 104 00 podíl 1/10 Kocková Štěpánka, Přišimasy 55, 281 72 podíl 1/10 Lecková Jitka, Dobřejovická 565/2, Praha 4, Lhotka, 142 00 podíl 1/10 Zahoráková Ivana, Kpt. Stránského 958/41, Praha 14, černá Most,198 00 podíl 1/10 odd. „B” Nemovitosti pozemky parc.č. 1133 parc.č. 1134

výměra výměra

270 m2 283 m2

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

budovy č.p. 418 - Uříněves obj. bydlení na parc.č. 1133 6. Dokumentace a skutečnost Při ocenění se vychází z podkladů stavebně technické dokumentace a nemovitosti.

vnější obhlídky

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o původní stavbu dvojdomu s provozovnou a krámem postavenou v roce 1926 s přistavěnou vedlejší stavbou v zadní části pozemku obsahující původně uzenářskou dílnu, prádelnu a garáž. Objekt byl během svého trvání rekonstruován v roce 1945, dále potom byla v roce 1953 provedena celková adaptace objektu včetně stavebních úprav podkrovní části.V době ocenění je objekt užíván k bydlení. Vedlejší stavba je v době ocenění pravděpodobně využita ke skladovým účelům a jako garážové stání. Podle dochované stavebně technické dokumentace se jedná o nepodsklepený, přízemní objekt s podkrovní částí stavebně upravenou. Vhledem k tomu, že ve stavebně technické dokumentaci je popis jednotlivých místností původní, předpokládá se, že přízemní část obsahuje obytné místnosti s kuchyní, WC a koupelnou. Podkroví je obytné s pokojem kuchyní, komorou, schodištěm. Konstrukční řešení: Základy bez dostatečné izolace proti zemní vlhkosti(patrné provlhání svislých nosných konstrukcí v 1.n.p.), svislé nosné konstrukce, zděné, zastřešení sklonitou sedlovou střechou s polovalbou a střešními vikýři do ulice a do zahrady, část stavby s plochou střechou, stropní konstrukce dřevěné trámové, krytina pálená, okna dřevěná zdvojená, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, omítky vápenné - štukové. Je předpoklad, že objekt je vytápěn lok. plynovými nebo el. spotřebiči, je proveden rozvod teplé a studené vody, ohřev zajištěn z el. zásobníku, vybavení kuchyně, koupelny a WC ve standardu, krytina podlah ve standardu (keramická dlažba, PVC). Dle vnějšího vhledu je pravděpodobné, že údržba je prováděna občasně ( okna ve zhoršeném stavu, vnější omítka na hranici své životnosti)


Pozemky parc.č. 1133, 1134 rovinatého charakteru ve funkčním celku s přístupem po zpevněné komunikaci s možností napojení na veškeré inženýrské sítě.

8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 418 b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 418 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 85 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 104,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.:

11,75*11,15-1,85*3,02

Název podlaží 1.n.p.:

=

Zastavěná plocha 125,43 m2

Obestavěný prostor: OP: 8,60*11,15*3,40+3,00*9,30*3,20+95,89*2,45+ = 2,00*(2,80*3,40*1,70*0,50+5,50) Obestavěný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:

ZP1 = 125,43 m2

125,43 m2 Konstrukční výška 3,40 m

677,42 m3 677,42 m3


Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

ZP = 125,43 m2

ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

č.

Vi

I

typ A

II III II III V

-0,01 0,00 0,00 0,02 0,08

II III I III II

-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00

I

-0,01

III III

0,00 0,85

Koeficient pro stavby 85 let po celkové rekonstrukci: 0,60 12

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,530 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu

č.

Pi

III III III II III II III I

0,00 0,05 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 -0,10

8

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní

č.

Ti

III

0,00

II I

0,00 -0,05


3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,530 * 0,970 * 0,950 = 0,488 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 104,- Kč/m3 * 0,488 = 2 978,75 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 978,75 Kč/m3 * 677,42 m3 = 2 017 864,83 Kč Rodinný dům č.p. 418 - zjištěná cena =

2 017 864,83 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba - § 7 Vedlejší stavba situovaná v zadní části pozemku p.č. 1133 přistavěná k rodinnému domu postavená dle dochovaných dokumentů v roce 1932. Je předpoklad, že stavba využita ke skladovým účelům s garážovým stáním. Konstrukční, dispoziční řešení a vybavení vedlejší stavby je provedeno dle dochovaných stavebně technických podkladů a části vnější obhlídky. Veškeré ostatní informace o nemovitosti uvedeny v tabulce pro výpočet koef. K4.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.: Název podlaží 1.n.p.:

11,55*5,50-1,40*5,10

=

Zastavěná plocha 56,39 m2

Obestavěný prostor: OP: 56,38*(0,30+3,20)+56,38*2,40*0,50 Obestavěný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,

56,39 m2 Konstrukční výška 3,50 m

= =

264,99 m3 264,99 m3


A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

podst. zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné standard pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka

Hodnocení standardu P S S S S S S X S S S S

kovové zdvojená cihelná světelná

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K 4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 1,00 5,80 96,17 0,9617

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 1. Základy P 7,10 100,0 2. Obvodové stěny S 31,80 100,0 3. Stropy S 19,80 100,0 4. Krov S 7,30 100,0 5. Krytina S 8,10 100,0 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,0 7. Úprava povrchů S 6,10 100,0 8. Schodiště X 0,00 100,0 9. Dveře S 3,00 100,0 10. Okna S 1,10 100,0 11. Podlahy S 8,20 100,0 12. Elektroinstalace S 5,80 100,0 Součet upravených objemových podílů:

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 3,27 3,40 79 120 65,83 2,2382 31,80 33,07 79 100 79,00 26,1253 19,80 20,59 79 100 79,00 16,2661 7,30 7,59 79 90 87,78 6,6625 8,10 8,42 40 60 66,67 5,6136 1,70 1,77 40 60 66,67 1,1801 6,10 6,34 40 55 72,73 4,6111 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,00 3,12 40 50 80,00 2,4960 1,10 1,14 79 85 92,94 1,0595 8,20 8,53 79 85 92,94 7,9278 5,80 6,03 40 60 66,67 4,0202 96,17Opotřebení: 78,2004


Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,9617 1,2000 2,1130 1,3690

Základní cena upravená

=

4 172,86 Kč/m3

=

1 105 766,17 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 78,2004 % Úprava ceny za opotřebení

-

864 713,57 Kč

Vedlejší stavba - zjištěná cena

=

241 052,60 Kč

Plná cena:

264,99 m3 * 4 172,86 Kč/m3

c) Porosty c1) Trvalé porosty Trvalé porosty na parc.č. 1134. Ocenění části trvalých porostů bylo provedeno na základě vnější obhlídky z ulice K podchodu. Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] smrk stříbrný 10 1,00 ks 2 610,00 2 610,00 borovice 10 3,00 ks 2 150,00 2 150,00 thuja 20 8,00 ks 7 620,00 7 620,00 thuja 10 3,00 ks 530,00 530,00 jedhl.okr. 7 2,00 ks 680,00 680,00 Součet Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): * Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39): * Celkem - okrasné dřeviny Trvalé porosty - zjištěná cena

d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy.

=

Cena [Kč] 2 610,00 6 450,00 60 960,00 1 590,00 1 360,00 72 970,00 1,20 0,75 1,00 65 673,00 65 673,- Kč


Název

Parcelní číslo

pozemek 1133 pozemek 1134 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem

Jedn. cena Výměra [Kč/m2] [m2] 270,00 2 790,00 283,00 2 790,00

Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 753 300,789 570,1 542 870,= 1 542 870,- Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 418 b) Vedlejší stavba c) Trvalé porosty d) Pozemky

= = = =

2 017 864,83 Kč 1 105 766,17 Kč 65 673,- Kč 1 542 870,- Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

4 732 174,- Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

4 732 170,- Kč

Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 418 b) Vedlejší stavba c) Trvalé porosty d) Pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

= = = =

2 017 864,83 Kč 241 052,60 Kč 65 673,- Kč 1 542 870,- Kč 3 867 460,43 Kč 3 867 460,- Kč

Obvyklá cena nemovitosti v místě čase je přibližně shodná s cenou zjištěnou dle § 46 slovy: Třimilionyosmsetšedesátsedmtisícčtyřistašedesát Kč V Praze, 19.8.2011 Milan Hasil Ke Kateřinkám 1407 149 00 Praha 4

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2.12.1999 pod č.j. Spr.3918/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.


Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 826/53/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 53/2011.

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa Cenová mapa stavebních pozemků





2011

Recommend Documents