Okres:
Most
Obec:
Obrnice
ZNALECKÝ POSUDEK čís.2876-127/2011
o obvyklé ceně nemovitosti – bytu č. jednotky 200/21 v budově č.p. 200 na pozemku st.p.č.253 včetně podílu č. 637/16988 na společných částech budovy a pozemku v katastrálním území Obrnice
Objednavatel:
Mgr. Martin Tunkl, Exekutorský úřad Plzeň – město, Palackého nám. 28, 301 00 Plzeň
Vlastník:
Heřmanová Beáta, Nová výstavba 200, 435 21 Obrnice
Účel:
Podklad pro exekuční řízení
Posudek vypracoval:
Ing.Petr Bicenc, znalec z oboru Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí bytem: Litvínov 6, Podkrušnohorská1581/ 312 tel. 603 748 486
Datum místního šetření: 22.4.2011
Datum, ke kterému bylo provedeno ocenění: 22.4.2011
Posudek obsahuje:
10 očíslovaných stran textu, 1 strana Přílohy č.1, 1 strana Přílohy č.2 a 1 strana Přílohy č.3 a předává se ve trojím vyhotovení
1.
Nález
1.1.
Podklady pro vypracování posudku:
1.1.1. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.3.2011 1.1.2. Smlouva o zřízení věcného břemene registrovaná u Katastrálního úřadu v Mostě pod čj. V3-212/97, právní účinky vkladu vznikly dnem 10.2.1997. 1.1.3. Zjištění na místě samém Nemovitosti byly prohlédnuty a zaměřeny znalcem osobně dne 22.4.2011 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí. 1.2.
Vlastnické a evidenční údaje
Nemovitost – byt č. jednotky 200/21 v budově čp. 200 je vedený v katastru nemovitostí K.ú. Most v obci Obrnice, k.ú. Obrnice. V listě vlastnictví č. 1142 je uvedeno, že vlastníkem nemovitosti k 30.3.2011 byla: Heřmanová Beáta (r.č. 735121/8996), Nová výstavba 200, 435 21 Obrnice Podíl na společných částech domu a pozemku
637/16988
Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo smluvní, předkupní právo viz výpis z katastru nemovitostí - nemá vliv na ocenění nemovitosti. Věcné břemeno užívání předávací stanice topného systému v suterénu v č.p.200 ve prospěch Quick I v.o.s..( smlouva V3 212/1997, právní účinky vkladu ke dni 10.2.1997) Nabývací tituly: Viz výpis z listu vlastnictví K budově náleží pozemek: st.parc.č. 253 - zastavěná plocha a nádvoří (bydlení)
387 m2
Použité cenové předpisy: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ( oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.
1.3.
Popis oceňovaných nemovitostí
Oceňovaný byt je situován v bytovém panelovém domě v jižní zastavěné části obce Obrnice v ulici Nová výstavba. Dům je panelový, samostatně stojící. Pozemek je mírně svažitý severovýchodním směrem. Přístup k domu je vchodem z západní strany po zpevněné komunikaci. K nemovitosti vedou z inženýrských sítí přípojka vody, veřejná kanalizace a přípojka elektrického proudu. Přípojka elektrického proudu je ve správě rozvodných závodů, a proto není předmětem ocenění. 2
2.
Posudek - ocenění nemovitostí bytová jednotka č. 200/21 pozemek věcné břemeno
Věcná hodnota 2.1.
Bytový prostor 2.1.1. Nález
Předmětný dům je samostatně stojící. Objekt je podsklepený, má 6 nadzemních podlaží. Bytová jednotka o velikosti 3+1 s lodžií se nachází v 5.NP za výtahem. Bytová jednotka se skládá z chodby, koupelny, záchodu, kuchyně, 3 obytných místností a lodžie. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je panelová, částečně zateplená z boků, stropy jsou s rovné. Střecha je plochá. Střešní krytina je ze svařované asfaltové lepenky. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, na stěnách jsou provedeny papírové tapety. Fasádní omítka je provedena povrchovou úpravou panelů. Vnitřní obklady keramické jsou částečně v kuchyni a minimálně v koupelně. Vchodové dveře jsou plastové, interiérové dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Okna jsou plastová. Stropy jsou obloženy polystyrenovými šablonami. V obytných místnostech jsou betonové podlahy s volně položeným PVC nebo textilní krytinou. Keramická dlažba je provedena v koupelně. Vytápění je ústřední dálkové. Elektrorozvody jsou světelného a motorového proudu. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody. Zdroj teplé vody je ústřední dálkový. Bleskosvod je proveden. Rozvody kanalizace jsou provedeny ze všech zařizovacích předmětů do veřejné kanalizace. Jádro je zděné, nedokončené – neomítané. Mezi základní technická zařízení patří vana a umyvadlo. Záchod je splachovací. K vybavení kuchyně patří elektrický sporák. Ostatní vybavení chybí. V objektu je instalován výtah Dům byl uveden do užívání v roce 1974. Na objektu je prováděna jen částečná údržba a jeho stav tomu odpovídá. Před 2 lety opraveny balkony a vyměněna původní okna za plastová, dále byly provedeny nové rozvody vody. Bytová jednotka je ve fázi rekonstrukce koupelny( zděné jádro doposud jen částečně omítnuté a částečně obložené, osazena vana zatím neobezděná). Bytovou jednotku považujeme jako průměrný „panelákový“ byt, který se nachází v lokalitě, kde se vyskytují problematické skupiny osob a kde je poptávka nižší než nabídka. 2.1.2. Zjištění charakteru objektu Charakter a umístění stavby vyhovuje ustanovení § 40-43 vyhlášky č.83/1976 Sb. ve znění vyhlášky č.376/1992 Sb. stavby pro bydlení - bytové domy. 2.1.3. Výpočet 63,70
Podlahová plocha(m2) Zc - Základní cena podle přílohy č.2 Typ
Účel užití budovy
J(b)
budova
-
Kč/m2 domy vícebytové( typové)
8 190
3
K4 - koeficient vybavení stavby Znak
1
Konstrukce a vybavení
3
Základy včetně zemních prací standartní s izolací proti vlhkosti Svislé konstrukce včetně panelové obvodového pláště Stropy stropy nespalné
4
Krov, střecha
střecha plochá
5
Krytina střech
živičná svařovaná vícevrsrvá
6
Klempířské konstrukce
pozink plech
7
Úprava vnitřních povrchů
vápenné štukové
8
Úpravy vnějších povrchů
stěrkové
9
jen kuchyně
10
Vnitřní obklady keramické( hygienická zařízení) Schody
11
Dveře
12
Vrata
dřevěné, část. prosklené, shrnovací neuvažují se
13
Okna
plastová
14
Povrchy podlah
betonové s PVC
15
Vytápění
ústřední
16
Elektroinstalace
světelná a motorová
17
Bleskosvod
instalován
18
Vnitřní vodovod
19
Vnitřní kanalizace
20
Vnitřní plynovod
plastové trubky, rozvod studené a teplé vody odpady ze všech hygienických zařízení, ano
21
Ohřev teplé vody
ústřední
22
Vybavení kuchyní
elektrický sporák
23
Vnitřní hygienická vybavení
24
Výtahy
umyvadla, vany,sprch. kouty běžné, WC splachovací ano
25
Ostatní
není
26
Instalační pref. jádra
zděné
2
objemové podíly: A (%)
zastoupení konstrukce: P ( %)
nedotčené, standartní
5,40
100,00
1
18,20
100,00
1
0
8,40
100,00
1
0
4,90
100,00
1
0
2,30
100,00
1
0
0,70
100,00
1
0
5,70
100,00
1
0
2,90
100,00
1
1,30
100,00
2,90
100,00
1
0
3,30
100,00
1
0
0,00
100,00
1
0
5,30
100,00
1
0
3,00
100,00
1
0
4,80
100,00
1
0
5,10
100,00
1
0
0,40
100,00
1
0
3,20
100,00
1
0
3,10
100,00
1
0
0,40
100,00
1
0
2,20
100,00
1
0
1,90
100,00
1
0
3,90
100,00
1
0
1,30
100,00
1
5,70
100,00
3,70
100,00
betonové
nad standartní pod standartní
chybějící
není-li ve výčtu
n
0
0 1
-0,013
0 1 1
-0,1056 0,037
Celkem objemových podílů ( n)
-0,0816
Koeficient vybavení stavby: K4 = 1 + 0,54 × n
0,9559
Polohový koeficient: K5
K5
Pol.č.
Název
4
Ostatní města
Koeficient podle druhu konstrukce: K1
Pol.č. 3(b)
Název monolit. bet. plošné
1,132
Koeficient změn cen staveb: Ki
Kód 46.21.12.2.
Název položky budova -
2,154
1
K1 Ki
domy vícebytové( typové)
Základní cena bytu za m2 (Kč): ZCU = Zc × K1 × K4 × K5 × Ki × Kp
19 089 1 215 969
Reprodukční cena bytu (Kč): CR = ZCU × OP
Opotřebení lineární metodou: Stáří objektu S( rok): Předpokládaná životnost Z( rok): Roční opotřebení Zr(%): Zr = 100/Z Vypočtené opotřebení Zv( %): Zv = Zr × S
37 80 1,25 46,25
Uvažované opotřebení Zu( %)( max.85%):
46,25
Cena stavby po odpočtu opotřebení( Kč): C = ZCU × OP × ( 1 - Zu/100 )
4
653 583
2.2.
Stavební pozemky
Jedná se o podíl na pozemku st.parc.č. 253 v k.ú. Obrnice a náležející k oceňované nemovitosti, na kterém stojí dům. Pozemek je v jižní zastavěné části obce Obrnice v ulici Nová výstavba. Pozemek je svažitý. Pozemek jsou napojený na přípojku veřejné kanalizace, vodovod z veřejného řádu a elektrickou přípojku. Přístup je po zpevněné 2 komunikaci. Výměry: 387 m . Podle průzkumu se cena pozemků v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100 – 400 Kč/m2. S přihlédnutím k umístění pozemku, jeho kvalitě, tvaru, dopravní dostupnosti, 2 stanovujeme cenu 300 Kč/m . 387
V: výměra pozemku ( m2) Zc: základní cena dle průzkumu
Kč/m2 300
116 100
Celková cena pozemku( Kč): C = Zc × V
2.3.
Rekapitulace 653 583
Bytový prostor č.200/21 0,0375
uvažovaný podíl p: 637/16988 Pozemek
zastavěná plocha
116 100 zastavěná plocha × p
4 353
657 936
CELKEM: C
Věcná hodnota činí:
657 940,- Kč ( po zaokrouhlení) slovy: šestsetpadesátsedmtisícdevětsetčtyřicet Kč
3.
Zjištění ceny výnosovým způsobem
Stabilizovaný výnos Výnosy jsou stanoveny na základě předpokládaných příjmů z pronájmu jednotlivých místností, náklady jsou stanoveny výpočtem. Do těchto nákladů by se měly započítat průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Kapitalizační míra je určena podle předpokládané úrovně rizika, z výsledné výnosové hodnoty je odečtena částka nutná pro uvedení do pronajímatelného stavu, zejména doplnění zařizovacích předmětů. 5
Popis oceňované nemovitosti Nájemné je stanoveno s ohledem na výnosnost stavby. Prostor je určený pro bydlení včetně zázemí. Je předpoklad, že ji lze pronajmout jednomu subjektu za obvyklé nájemné, které činí v dané lokalitě 2 400Kč/měs. Byt
2 400 Kč/měs.
Pronájem stavby jednomu vlastníkovi k provozování musí respektovat tržní situaci v oblasti a zároveň možnosti výnosů podle provozu budovy. Výnosy z pronájmu jsou upraveny koeficientem 0,9 pro nebezpečí výpadku nájmu. Náklady( PN) Viz výpočtová tabulka Míra kapitalizace( i) Za základ odhadu je vzata obecná výnosová míra, která u bytových staveb se udává kolem 5-7%, která je totožná s mírou kapitalizace ze předpokladu, že nemovitost si svou hodnotu v dlouhodobější perspektivě zachová. Vzhledem k tomu, že převládají tlaky působící spíše na zvýšení základu míry, k přičemž za nejvýznamnější lze označit předpokládaný trend zachování hodnoty, lze míru kapitalizace odhadnout kolem 6%. Objekt název
Podlaží
Účel užití
Měsíční nájemné( Kč/m2)
Plocha( m2)
dle smlouvy Byt
5.NP
bydlení
obvyklé( tržní)
63,7
uznané
měsíční nájemné 2 400
2 400
2 400 12 28 800
Celkové měsiční nájemné Počet měsíců Celkové roční nájemné Specifikace provozních nákladů správa opravy a údržba výpadek nájemného
Byt
3 % z ročního nájemného 200 Kč/1m2 plochy 10 % z ročního nájemného
63,7 m2
plocha
864 12 740 2 880
Celkové provozní náklady( Kč)
16 484
Čistý roční výnos( Kč)
12 316
Odpočet podílu připadající na pozemek při
6%
pozemek
4 353 Kč
-261 12 055
Roční výnos z budovy( Kč) Průměrná výnosová míra ( %)
6
Zbývající životnost( roky)
30
Multiplikátor
13,7648
Výnosová hodnoty budov( Kč)
165 933 261
Hodnota pozemku( Kč) Výnosová hodnota pro tržní hodnotu( Kč)
166 194
6
Výnosová hodnota činí:
166 190,- Kč( po zaokrouhlení) slovy: jednostošedesátšesttisícjednostodevadesát Kč
4.
Zjištění srovnávací hodnoty
Tato hodnota je výsledkem porovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutno respektovat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitostí. Dům stojí v jižní okrajové zastavěné části obce v ulici Nová Výstavba. Jedná se o samostatně stojící obytný dům. Příjezd k pozemku je po zpevněné komunikaci. Pozemek je mírně svažitý. Dům je napojený na veškeré inženýrské přípojky( vyjma plynu). V obci je veškerá občanská vybavenost( úřady, obchody, restaurace, školy, školka,…) v docházkové vzdálenosti nebo v dosahu městské dopravy spojené se sousedním Mostem. Dopravní dostupnost je zajišťována zejména hromadnou dopravou a individuálně. Pracovní možnosti v místě jsou jen vynímečně, za prací se dojíždí do Mostu a Bíliny( doly, chemické závody). Oceňovaný byt je velikosti 3+1/L, umístěný v 5.NP a skládá se z chodby, tří pokojů, kuchyně, koupelny, záchodu a lodžie. Podlahová plocha( 63,70 m2). Stavba je v původní stavu. V domě byly vyměněny rozvody vody, plastová okna a opraveny lodžie. Byt je průměrně udržovaný v dobrém technickém stavu s probíhající rekonstrukcí koupelny a záchodu. Částečnou nevýhodou je, že dům se nachází v lokalitě s výskytem problémových skupin osob. Vzhledem k této skutečnosti je obvyklá cena obdobných nemovitostí( panelových bytů) nižší než v jiných lokalitách města. Byt je umístěný v lokalitě, kde je nabídka vyšší než poptávka.
Porovnávané nemovitosti: 1. Obec Obrnice, ulice Nová Výstavba, velikost 3+1/L( 70m2), panel, 3.NP, původní stav ( jen plastová okna), dálkové topení, nabídková cena 175 000Kč. zdroj: www.sreality.cz 2. Obec Obrnice, ulice Nová Výstavba, velikost 3+1/L( 62m2), panel zateplený, 6.NP, částečná rekonstrukce( plastová okna, nová střecha), dálkové topení, nabídková cena 199 000Kč. zdroj: www.sreality.cz 3. Obec Obrnice, ulice Nová Výstavba, velikost 3+1/L( 56m2), panel, 1.NP, částečná rekonstrukce( plastová okna, zděné jádro), nabídková cena 235 000Kč. zdroj: www.sreality.cz 4. Obec Obrnice, ulice Nová Výstavba, velikost 3+1/L( 63m2), panel, 4.NP, původní udržovaný stav, vytápění dálkové, cena 229 000Kč. zdroj: www.sreality.cz
7
Přepočet ceny zjištěné srovnávací metodou je proveden v Příloze č.3. cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou činí:
170 650,- Kč( po zaokrouhlení) slovy: jednostosedmdesáttisícšestsetpadesát Kč
5.
Závady
Ocenění věcného břemene 5.1.
Předávací stanice topného systému
5.1.1. Popis oceňovaného věcného břemene Oceňované věcné břemeno – věcné břemeno užívání předávací stanice topného systému v č.p.200, které vzniklo na základě smlouvy o věcném břemenu. 5.1.2. Posudek - ocenění věcného břemene Ocenění věcného břemene musí být oceněno ve smyslu zákona č.151/1997 Sb. výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 5.1.3. Ocenění práva odpovídající věcnému břemenu Protože při zřízení věcného břemene je počet let užívání větší než 5 roků, je ocenění práva odpovídající věcnému břemenu 5 násobkem ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Protože nelze v tomto případě zjistit roční užitek, který by vznikl omezením užívání měřičů tepla, je podle zákona stanovena jednorázová částka ve výši 10 000,- Kč ve smyslu zákona č.151/1997 Sb. uvažovaný spoluvl. podíl p: 637/16988 Věcné břemeno
0,0375 10 000,00 pozemky celkem × p
375
CELKEM: C
6.
375
Rekapitulace
Výsledkem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) věcná hodnota( po zaokrouhlení) Cena vypočtená formou věcné hodnoty zohledňuje především - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení 8
- provedené opravy a výměnu jednotlivých konstrukčních prvků a zařízení - předpokládanou životnost ( další trvání stavby) ale neuvažuje se s eventuálním pronájmem a výnosy z pronájmu jednotlivých prostor. Cena věcné hodnoty činí( po zaokrouhlení) 657 940,-Kč
b) výnosová hodnota( po zaokrouhlení) Tato metoda zohledňuje možné výnosy z pronájmu bytových prostor.
c) srovnávací metodou( po zaokrouhlení) Cena zjištěná srovnávací metodou činí
166 190,-Kč
170 650,-Kč 380,-Kč
d) věcné břemeno( po zaokrouhlení)
Silné stránky nemovitostí - plná občanská vybavenost a dobrá dostupnost MHD Slabé stránky nemovitostí - umístění bytu v lokalitě s výskytem problémových nájemníků - nedokončená rekonstrukce koupelny a záchodu - omezené možnosti parkování Hodnota věcná vyjadřuje hledisko ceny pořízení a nákladů na opravy a údržbu. Věcná hodnota je obvykle vyšší než obvyklá cena, protože výše původních nákladů na pořízení nemovitosti nemá pro potencionálního kupujícího téměř žádný vliv. Kupující zohledňuje vlastní hlediska a požadavky na převáděnou nemovitost s ohledem na předpokládané využití. V daném případě je nižší, protože se jedná o starou částečně neudržovanou stavbu se značným opotřebením. Oceňované nemovitosti jsou orientovány výnosově s tím, že se předpokládá pronájem cizím subjektům, které je budou provozovat. Výnosová hodnota je proto považována za značně svázanou s výslednou obvyklou cenou. Hodnota porovnávací by měla podat nejpřesnější obraz o obvyklé ceně, ale pouze v případě dostatečných informací, kterých je v daném případě přiměřené množství. V daném případě se obvyklá cena blíží ceně zjištěné srovnávacím způsobem. Při nedostatku informací o realizovaných cenách je možno využít přiměřeně i nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří se zvážením vývojových trendů na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro odhad obvyklé ceny, stanovuji obvyklou cenu bytu č.200/21 s příslušenstvím včetně podílu na společných částech domu a pozemku v k.ú. Obrnice ve výši
170 000,- Kč slovy: jednostosedmdesáttisíc Kč V Litvínově 25.6.2011 Ing. Petr Bicenc 9
1. Příloha č.1 - Fotodokumentace 2. Příloha č.2 – Snímek z katastrální mapy 3. Příloha č.3 – Tabulka výpočtů pro srovnávací metodu
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr. 4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.2876-127/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. V Litvínově 25.6.2011 Ing. Petr Bicenc
10
