Znalecký posudek č. ZP/2011 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 505/67 s příslušenstvím v budově č.p. 505 na pozemku stavební parcele parc. č. 1859/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 16/1000 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 709.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 19000 Praha 9
Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 493/09
Podle stavu ke dni 18.1.2011 posudek vypracoval:
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 24.1.2011
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 505/67 s příslušenstvím v budově č.p. 505 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1859/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 16/1000 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 709. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené § 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 505/67 Zárubova 505/6 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 12 Katastrální území: Kamýk 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.1.2011 za přítomnosti Jitky Šůrové, vlastníka oceňované byt. jednotky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 1.6.2009 pod č.j. 085 EX 493/09 - 77. Exekuční příkaz, který vydal dne 31.3.2009 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Jitka Šůrová, Zárubova 505/6, 140 00, Praha 4. Nabídky realitních společností. Výpis z GIS. Informace od vlastníka oceňované byt. jednotky Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 18.1.2011. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3
Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: výpis výpis z KN v příloze uvedený 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je bytová jednotka č. 505/67 s příslušenstvím v budově č.p. 505 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1859/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 16/1000 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 709 Předmětná bytová jednotka se nachází v samostatně stojícím panelovém domě. Vícebytový dům s 15.N.P. postavený na pozemku rovinatého charakteru, oceňovaný byt je součástí 15.NP. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Souhrnný stavebně-technický stav nemovitosti je dobrý. Na dotaz znalce, zda na bytové jednotce č. 505/67 v domě č.p. 505 v kat. Kamýk váznou nějaké vady, jako např. nájemní smlouva, věcné břemeno apod., bylo vlastníkem nemovitosti znalci výslovně sděleno, že k datu ohledání není uzavřena žádná nájemní smlouva ani žádná jiná smlouva, ze které by vyplývalo třetím osobám nějaké právo k výše uvedené bytové jednotce. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 505/67 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek
4
9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 505/67 Oceňovaná bytová jednotka č. 505/67 je v 15.NP vpravo, dispozičně se byt sestává ze vstupní chodby, wc, koupelny, kuchyně a dvou pokojů. V obytných pokojích jsou položeny koberce a PVC okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné hladké. Byt je napojen na veškeré inženýrské sítě je v dobrém technickém stavu, bytové jádro je umakartové. K bytu patří sklep, který se nachází na společné chodbě. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 505/67 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží :
Zastavěná plocha 58,00 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Jednotkové množství: Jednotka: : (58)*(2,60)
=
150,80
Jednotkové množství – celkem:
=
150,80
Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu íslo 1. 24 byt.jednotek Jihlava 2. 48 byt.jednotek Třebíč
Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 5 440,85 5 440,85 4 893,44 4 893,44 5
Váha 1,000 1,000
3.
30 bytových jednotek Hradec Králové
5 194,57
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
5 194,57
1,000
4 893,44 Kč/ 5 176,29 Kč/ 5 440,85 Kč/
Ocenění: Základní cena: 5 176,29 Kč/ 150,80 * 5 176,29 Kč/
=
780 583,78 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 %
-
520 391,79 Kč
Bytová jednotka č. 505/67 - výsledná cena
=
260 191,99 Kč
Bytová jednotka č. 505/67 - cena po zaokrouhlení
=
260 190,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 505/67
=
260 190,- Kč
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
260 190,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 505/67 - § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
J. domy vícebytové (typové) 2+1 montovaná z dílců betonových plošných 1122
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: chodba: 3,46*2,9 wc: 1,17*0,82 koupelna: 1,59*1,59 kuchyň: 3,47*1,78+2,5*1,84 pokoj: 6,52*3,44 6
= = = = =
10,03 m2 0,96 m2 2,53 m2 10,78 m2 22,43 m2
=
12,01 m2
Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
=
58,74 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 1*1,5
=
1,50 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
1,50 m2
Započítaná podlahová plocha jednotky: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m2 * 0,10 =
58,74 m2 0,15 m2
Podlahové plochy - celkem:
58,89 m2
pokoj:
3,43*3,5
=
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: S 25. Ostatní: S 26. Instalační prefabrikovaná jádra: S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 18,20 1,00 8,40 1,00 4,90 1,00 2,30 1,00 0,70 1,00 5,70 1,00 2,90 1,00 1,30 1,00 2,90 1,00 3,30 1,00 5,30 1,00 3,00 1,00 4,80 1,00 5,10 1,00 0,40 1,00 3,20 1,00 3,10 1,00 0,40 1,00 2,20 1,00 1,90 1,00 3,90 1,00 1,30 1,00 5,70 1,00 3,70 100,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,0000
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): 7
= * * * *
6 630,- Kč/m2 1,0370 1,0000 1,2000 2,1540
Základní cena upravená Plná cena:
17 771,30 Kč/m2
= 58,89 m2 * 17 771,30 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 %
=
1 046 551,86 Kč
-
697 704,73 Kč
Bytová jednotka č. 505/67 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství 847,13 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 48 550,68 Kč Spoluvlastnický podíl: 16 / 1 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 48 550,68 Kč * 16 / 1 000 = + Bytová jednotka č. 505/67 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství 623,94 Kč Bytová jednotka č. 505/67 - cena po zaokrouhlení
=
= 348
776,81 Kč = 349
349 620,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 505/67
=
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
349 620,- Kč 349 620,- Kč
Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor
Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
0,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
8
0,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 385,00 2 250,00
zastavěná plocha a nádvoří 1859/16 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 866 250,866 250,* 1,6150 * 2,1690 3 034 417,44 3 034 417,44 Kč 16 / 1 000 =
48 550,68 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
48 550,- Kč
Cena pozemků činí celkem
48 550,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 505/67 Adresa Zárubova 505/6, 14000 Praha - Kamýk Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 15 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep
samostatně stojící
0 58 m2 Podkroví
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem
Zkratka OP ZP PP
Výměra m3 m2 58,00 m2 9
ne
Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
m2 m2
PUH PUČ
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: snížená obchodovatelnost Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
*
0,95 0,95
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 2+1 Adresa Zárubova, 14000 Praha Popis: Byt s lodžií, o dispozici 2+1 a celkové rozloze 59 m2, v Praze 4, Kamýku. Byt je v
osobnim vlastnictví, orientován na jih, situován do prvního, z celkových devíti podlaží panelového domu s výtahem a je ve velmi dobrém, udržovaném stavu, má koupelnu s vanou, plastová okna, na podlaze je plovoucí podlaha, PVC a dlažba. K bytu náleží sklep A balkon v mezipatře. Dům je po rekonstrukci. Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 9 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
řadový vnitřní dobrý 0 59 m2 Podkroví
ne
1 880 000,- Kč
Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
* /
1,00 1,00 1 880 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 59,00 m2 m2 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 31 864,41 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 31 864,41 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: byt 2+1 Adresa Zárubova, 14000 Praha Popis: Byt 2+1 v osobním vlastnictví, který se nachází ve druhém podlaží panelového domu v
Praze 4 - Kámýk, ul. Zárubova. Bytová jednotka je v původním, avšak udržovaném stavu. Díky své prostornosti možnost rozsáhlých úprav. Celková plocha 58 m2, plastová okna, plovoucí podlahy + PVC, lodžie v mezipatře. Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v obytných domech
Poloha 10
samostatně stojící
Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 9 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
dobrý 0 58 m2 Podkroví
ne
1 990 000,- Kč
Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
* /
1,00 1,00 1 990 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 58,00 m2 m2 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 34 310,34 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 34 310,34 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 2+1 0,00 0,00 31 864,41 0,00 0,00 2. byt 2+1 0,00 0,00 34 310,34 0,00 0,00 SJC – průměr 33 087,00 JCO = SJC * IO 31 433,00 Výměry oceňované stavby 58,00 CO: 1823114 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 1 823 114,- Kč Bytová jednotka č. 505/67 - výsledná cena
=
11
1 823 114,- Kč
C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Věcná hodnota podle vyhlášky:
260 190,- Kč 349 620,- Kč
Stanovená věcná hodnota objektů:
350 140,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
350 140,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
1 823 110,- Kč
Obvyklá cena: 1 800 000,- Kč
slovy: jedenmilionosmsettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou bytové jednotky č. 505/67 s příslušenstvím v budově č.p. 505 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1859/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 16/1000 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 709 v objektivní zaokrouhlené výši 1.800.000,-- Kč. V Praze, 24.1.2011
D. Znalecká doložka: 12
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS Kopie mapy okolí
13