2011

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

584/222/2011

o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 69 stojícího na pozemku parc.č. St. 90, a pozemků parc.č. St. 90 a 24/3 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Nosálov, obec Nosálov, okres Mělník.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 3510/06-71 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 8.11.2011.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 10.11.2011 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 1.12.2011

Znalecký posudek č. 584/222/2011

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 6

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím........................................................................................................... 9

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 11

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 14 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 14

4.1.1. 4.2.

Rodinný dům s pozemky a příslušenstvím .............................................................................. 14

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 18

Závěr ................................................................................................................................................................ 21 C.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 21

D.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 22

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 22



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 033 EX 3510/06 - 9, tedy rodinného domu č.p. 69 stojícího na pozemku parc.č. St. 90, a pozemků parc.č. St. 90 a 24/3 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Nosálov, obec Nosálov, okres Mělník; zapsané na listu vlastnictví č. 327 u Katastrálního úřad pro Středočeský kraj, KP Mělník. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 69 s pozemky a příslušenstvím Středočeský Mělník Nosálov Nosálov

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 10.11.2001 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup do oceňovaných nemovitostí. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření. Bylo provedeno pouze místní šetření v místě, nebylo možné stavbu zkontrolovat. Popis vychází z informací a podkladů předaných objednatelem tohoto posudku.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem


Stránka 3 z 22



poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 327 ze dne 8.11.2011, katastrální území Nosálov, obec Nosálov, okres Mělník; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 3510/06-71 ze dne 8.11.2011 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 327 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Nosálov – dálkový náhled viz.příloha Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí, PU-2604/11 Územní plán obce Nosálov Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Kupní smlouva – podepsaná ze dne 4.10.2005; V-4233/2005 Údaje předané vlastníkem nemovitosti Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Rozhodnutí o povolení užívání stavby ze dne 9.9.1974, č.j.: Výst. 328-4660/74 Stavební plány – 1PP, 1NP, 2NP, řez, pohledy, technická zpráva; datum: V.1969 a X.1969 Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o.


Stránka 4 z 22



Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2011 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2011 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2011 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 327 pro k.ú. Nosálov, obec Nosálov, okres Mělník ALV: BLV:

FLV:

Pur Ivan, Nosálov 69, 277 36 Lobeč, identifikátor: 63324/1604 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. st. 90 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 24/3 zahrada Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 24/3 31410 121 m


Výměra: 2 84 m 2 121 m

Stránka 5 z 22



1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 327 ze dne 8.11.2011 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva Dále podle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňované nemovitosti předkupní právo; oprávnění pro: Wüstenrot – stavební spořitelna a.s., Na hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, RČ/IČO: 47115289; povinnost k: parcela 24/3 a st. 90, stavba Nosálov č.p. 69, právní účinky vkladu práva ke dni 3.6.2005. Toto předkupní právo není ve znaleckém posudku promítnuto. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí č. 327 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb..


Stránka 6 z 22



Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitosti byly získány od sousedů. Při místním šetření nebylo možné provést zaměření nemovitosti, muselo být tedy přistoupeno k převzetí rozměrů nemovitosti ze stavebních plánů získaných z archivu stavebního úřadu. Vnitřní dispozice byla potvrzena obyvatelkou protějšího domu č.p. 76. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne .2011 od Katastrálního úřadu Mělník, jednalo se o kupní smlouvu.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 7 z 22



dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Mělník v obci Nosálov, která se nachází asi 6 km severovýchodně od města Mšeno a cca. 47 km severovýchodně od Prahy v k.ú. Nosálov. Obec leží ve středně zvlněné krajině Polomených hor na jihovýchodní úbočí Vrátenské hory, na okraji CHKO Kokořínsko a oblasti ,,Máchova kraje". Nosálov je výchozím bodem zajímavých turistických cest - v okolí je vyznačeno několik okruhů pro klasickou turistiku i cykloturistiku. Střed obce Nosálov tvoří soubor původních dřevěných chalup, tzv.chmelařských domů z přelomu 18. a 19. století. V roce 1995 byla díky svému ucelenému architektonickému jádru tato část obce vyčleněna jako vesnická památková rezervace. Nemovitost se nalézá na východním okraji obce nad hlavní silnicí č. II273 (parc.č. 914, vlastník: Středočeský kraj) asi 300 m východně od místního obecního úřadu. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, převažuje zástavba původních rodinných a chmelařských domů. Počet stálých obyvatel je cca. 160, během turistické sezóny a o prázdninách se počet obyvatel několikanásobně zvyšuje. V obci je prakticky chybí občanská vybavenost, základní je k dispozici ve Mšenu (7 km), veškerá potřebná v Mělníce (24 km) a Mladé Boleslavi (24 km).


Stránka 8 z 22



Obec je spíše nevalně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží při silnici č. II/273 (Mělník – Mšeno – Doksy), nejbližší silnice I. třídy č. 38 vede asi 10 km od obce, rychlostní komunikace R10 je vzdálena asi 24 km. Příjezd prakticky až k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, posledních 40 m před dům je však po nezpevněné ujeté cestě přes pozemky parc.č. 921 – ostatní plocha (vlastník: Jiří Fryč) a následně po pozemku parc.č. St. 89/2 – společný dvůr (vlastník: Česká republika), který je využíván také jako parkovací plocha před domem a cesta na zahradu. Obslužnost veřejnou dopravou zajišťují autobusy - spojení do Mšena, nevýhodou je však nízká intenzita spojů a absence nočních linek. Jedná se o poměrně klidnou, turisticky atraktivní z velké části zalesněnou lokalitu. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina a vodovod.

3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o polovinu dvojdomu postavenou ve tvaru obdélníka na pozemku parc.č. St. 90 v zastavěné části obce. Objekt se skládá ze dvou obytných nadzemních podlaží s dispozicí 3+1/L, půdy a částečného podsklepení, ve kterém se nachází technické zázemí (kotelna s uhelnou). Za domem se nachází malá dřevěným plotem s vrátky oplocená zahrada. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru, zejména venkovského typu. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii a veřejný vodovod, odpad je sveden do společné jímky na cizím pozemku. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle rozhodnutí o povolení k užívání r. 1974 Počet podlaží: částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží a stavebně neupravené podkroví (půda) Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca. 45 cm, zděné z pálených plných cihel Stropy: betonové ze stropních nosníků a vložek či z betonových desek Střecha: tvar valbový, krov dřevěný Krytina střechy: eternitové šablony Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného částečně zkorodovaného plechu Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná s dvojitým zasklením Bleskosvod: je proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenné štukové omítky Obklady: keramické v koupelně, na WC a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce betonová, do 2.NP s dřevěným obkladem Dveře: dřevěné plné či prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: parkety, PVC a keramická dlažba Vytápění: ústřední na tuhá paliva Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: původní – vana a umyvadlo; splachovací WC 2x v samostatné místnosti Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 9 z 22



Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: původní kuchyňská linka, dřez, el.sporák s troubou Údržba: zanedbaná Předpokládaná dispozice Rodinný dům obsahuje 1 bytovou jednotku a je majiteli užívána majitelem nárazově. Dle stavebních plánů a potvrzení obyvatelky protějšího domu č.p. 76 je objekt dispozičně řešen takto: Výměry místností RD dle stavebních plánů Podlaží

Místnost

chodba sklep 1.PP prádelna kotelna uhelna Započitatelná plocha 1.PP zádveří chodba vč. schodiště WC 1.NP kuchyně spíž jídelna obývací pokoj Započitatelná plocha 1.NP chodba WC koupelna 2.NP pokoj pokoj lodžie

Podlahová plocha 8,55 3,36 7,04 7,2 10,08

Započitatelná plocha 2 4,28 m 2 1,68 m 2 3,52 m 2 3,60 m 2 5,04 m 2 18,12 m 2 4,03 m 2 15,36 m 2 1,38 m 2 19,22 m 2 1,58 m 2 8,40 m 2 20,58 m 2 70,55 m 2 12,48 m 2 0,98 m 2 4,55 m 2 18,93 m 2 20,61 m 2 2,15 m

Zohledněno 50% 50% 50% 50% 50%

4,03 15,36 1,38 19,22 1,5825 8,395 20,58

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

12,4825 0,9775 4,55 18,925 20,6125 4,305

100% 100% 100% 100% 100% 50%

2

Započitatelná plocha 2.NP

59,70 m

Celková započitatelná plocha

148,36 m

2

Výpočet obestavěného prostoru RD dle stavebních plánů Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP 2.NP

8,8*3,45+6,16*4,5 8,8*9,61+0,5*4,7 8,8*9,61+0,5*4,7

zastřešení

(9,4-2)*10,81*4,6*0,5

Konstrukční výška 2,55 m 3 m 3 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

58,08 m 2 86,92 m 2 86,92 m

184 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP


3

148 m 3 261 m 3 261 m 3

854 m 87 m

3

2

Stránka 10 z 22


Zastavěná plocha všech podlaží


232 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl zkolaudován v r. 1974, ke dni místního šetření byl v původním stavu. Na objektu nejsou patrné provedení jakýchkoliv rekonstrukcí, střešní krytina a klempířské konstrukce jsou již ve špatném stavu. Dále předpokládám, že sociální zařízení a další prvky krátkodobé životnosti (PDŽ) jsou již opotřebované a v blízké době bude potřeba provést alespoň částečnou rekonstrukci objektu tak, aby odpovídal dnešním standardním požadavkům na bydlení. Objekt je bez viditelných statických poruch. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d)

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, vodovod; odkanalizování do jímky Oplocení – dřevěné do ocelových sloupků částečně na kamenné podezdívce Vjezdová vrátka – ocelová konstrukce s dřevěnou výplní ukotvená do ocelových sloupků Venkovní schodiště – betonové vstupní (do domu) s vyrovnávací zídkou

3.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 90 a 24/3, které jsou zapsané na LV č. 327 ze dne 8.11.2011 pro k.ú. Nosálov, okres Mělník. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné zcela bez problémů, v dostatečné kapacitě, na pozemku parc.č. St. 89/2 (vlastník: Česká republika) a částečné taky na zahradě – parc.č. 24/3. Příjezd k nemovitosti autem je posledních cca. 40 m po nezpevněné cestě přes cizí pozemek parc.č. 921 (vlastník: Fryč Jiří) Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. St. 90 2 Pozemek s výměrou 84 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý přibližně čtvercového tvaru a je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 69. Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřinu a vodovod. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 22



Pozemek parc.č. 24/3 2 Pozemek s výměrou 121 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý až mírně svažitý směrem k jihu, má pravidelný obdélníkový tvar a slouží jako zahrada u rodinného domu. Pozemek je udržovaný, převážně zatravněný, část pozemku je pouze hliněná – slouží k parkování automobilu. Pozemek svým jižním okrajem sousedí s veřejnou komunikací parc.č. 914, od které je výškově oddělena opěrnou zdí – pozemek se nachází cca. 1,5 m nad úrovní povrchu silnice. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Územní plán


Stránka 12 z 22



3.4. Shrnutí Adresa: okres Mělník, obec Nosálov č.p. 69 Nemovitost:

1/2 zděného dvojdomu s pozemkem

Dispozice: 3+1/L Podlažnost: část. 1PP + 1NP + 2NP + půda 3 Obestavěný prostor: 854 m 2 Započitatelná plocha: 148,36 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

střední až nevalný standardní 2 205 m 2 87 m

Povyšující faktory o Turisticky atraktivní krajina v okolí – CHKO Kokořínsko o Možnost provedení půdní vestavby Ponižující faktory o Malý pozemek o Umístění nemovitosti u silnice č. II/273 v nejrušnější části obce o Původní stav RD z r. 1974 o Absence občanské vybavenosti v obci o Nevalná dostupnost osobní a především veřejnou dopravou


Stránka 13 z 22



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda 4.1.1. Rodinný dům s pozemky a příslušenstvím Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Skramouš Jedná se o RD 6+1 s obytným přízemím a patrem, před 30 lety rekonstrukce, možno provést půdní vestavbu. V přízemí se nachází předsíň, schodiště s umělecky kovaným zábradlím, Popis: hala, koupelna, WC, komora, obývák, kuchyň s jídelnou, tři malé místnosti, kotelna. V patře se nachází čtyři místnosti, koupelna, WC a zastřešený balkon vhodné k využití zimní zahrady, ze které vedou i schody na půdu. Venku se nachází sklep a zahrada okolo domu.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

zděný RD 6+1 část.1PP+1NP+2NP+půda

Stav: Vybavení: Příslušenství:

střední až nevalný standardní -

Fotodokumentace:

Pozemek:


378 m

2

Zastavěná plocha:

120 m

2

Stránka 14 z 22



2

Započitatelná plocha: Nabídková cena:

3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

140 m 1 490 000 Kč

2

Cena Kč/m ZP:

10 643 Kč/m

2

datum: 26.10.2011

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Trnová Jedná se o rodinný dům o dispozici 6+1, 200 m2, s velkou zahradou a pozemkem o celk. rozloze 2234 m2, v obci Trnová. Na pozemku jsou dále vedlejší stavby - garáž, špejchar, Popis: stodola. Zastav. plocha domu 106 m2, vedlejších staveb 101 m2. V přízemí se nachází 2+1, koupelna, WC, spíž, v 1. patře 4 pokoje. Částečně podsklepený, vodovod, jímka, el.380V. Na zahradě vzrostlé ovocné stromy. Dům je vhodný k rekonstrukci, trvalému bydlení i rekreaci.


Stav: nevalný Vybavení: podstandardní Příslušenství: garáž, stodola, špejchar

zděný RD 6+1 část.1PP+1NP+2NP+půda

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Započitatelná plocha:

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

2 234 m 2 168 m 2 290 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

13 599 Kč/m

2

106 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 17.11.2011

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Mšeno Jedná se o RD 4+1 - možno 2 generační v klidné ulici s okrasnou zahradou, venkovním pískovcovým posezením a jezírkem ve Mšeně. Dispozice domu: suterén - 2 garáž, dílna, prádelna, kotelna, tělocvična; přízemí - vstupní hala, velký obýv. pokoj s krbem a vstupem na Popis: zahradu, kuchyň s jídelnou, koupelna se sprch. koutem, WC. Patro - 3x ložnice - jeden pokoj možno i jako kuchyň (jsou všechny rozvody), koupelna s vanou, WC. V domě je ústř. elektr. topení, el. 230/400V, obec. vodovod, kanalizace, telefon, podlahy plovoucí, palubky a dlažba. Na pozemku je též stání pro 2 auta.


zděný RD 4+1/G 1PP + 1NP + podkroví


střední standardní jezírko


120 m 3 - m

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:


2

700 m 2 180 m 3 900 000 Kč 21 667 Kč/m

2


datum: 11.11.2011

Stránka 15 z 22



Reprezentant č. 4 Adresa: obec Mšeno, ul. Havlíčkova Jedná se o RD 4+1, v roce 2004 dokončena renovace podstatné části domu, výměna oken a střechy. Dům je využitelný i jako dvougenerační. V přízemí domu je vstupní chodba, obytná kuchyň, pokoj, koupelna s vanou, WC, komora, vstup do sklepa. V 1. patře jsou dva velké pokoje, kuchyň, koupelna se sprch. koutem a WC. Podlahy v patře jsou dřevěné, v přízemí Popis: beton a keramická dlažba. Do domu zavedena elektřina, vytápění na TP, napojen na kanalizaci a obecní vodovod, zdroj teplé vody 2x bojler. Dům stojí na pozemku o výměře 826m2, z čehož zastavěná plocha činí 169m2. Zahrada o výměře 620m2 je udržovaná, slunná a oplocená. Ve dvoře domu je možné parkování až pro 3 vozy. K domu náleží garáž, zděné kůlny a terasa s venkovním krbem.



zděný RD 4+1 část.1PP + 1NP + podkroví

střední standardní garáž, kůlny

Fotodokumentace:

2


Cena Kč/m ZP:

17 908 Kč/m

2


826 m 2 140 m 2 500 000 Kč

90 m 3 - m


datum: 2.11.2011

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Blatce Jedná se o RD 5+1 s garáží. 1. NP: hala, 2 pokoje, kuchyně, koupelna s WC. 2.NP: 3 pokoje,

Popis: koupelna s WC, vstup na půdu. RD je vytápěn 2x krbovými kamny + akumulační kamna. Na zahradě pískovcový sklep, zděná garáž.



zděný RD 5+1 1NP + 2NP + půda

střední standardní sklep, garáž

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2


656 m 2 160 m 1 996 000 Kč 12 475 Kč/m

2

168 m 3 - m


datum: 15.11.2011

V okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve středním stavu standardně vybavených s obdobnou velikostí avšak s větším pozemkem. Jedná se o turisticky atraktivní lokalitu hojně užívanou k rekreaci, oceňovaná nemovitost však není díky malému pozemku a umístění v málo atraktivní části obce k těmto účelům vhodná. V regionu je


Stránka 16 z 22



poměrně vysoká nezaměstnanost, za prací je nutné dojíždět do vzdálených měst, jako je např. Mladá Boleslav. Nevýhodou je nevalná obslužnost veřejnou dopravou – nutnost vlastnit osobní automobil. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

10 643 13 599 21 667 17 908 12 475

1,00 1,00 0,90 0,90 1,00

0,97 0,80 0,92 0,90 0,93

1,00 1,05 0,90 0,95 1,00

1,00 1,05 0,90 0,95 1,00

0,90 0,80 0,80 0,85 0,90

1,00 1,00 0,90 0,90 0,95

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

přepočtená NC v 2 Kč/m 9 291 9 595 10 463 10 015 9 919 9 857

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota

148,36 1 462 362

Srovnávací hodnota

1 460 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Nosálov na serveru www.sreality.cz: byly nalezeny celkem 2 nemovitostí s nabídkovou cenou 1.400.000 Kč a 1.490.000 Kč. Do 5 km od obce, tedy v okolních obcích, je v nabídce na tomto serveru celkem 37 nemovitostí od 350 000 Kč do 9.978.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Nosálov na serveru www.reality.cz: byla nalezena pouze jedna nemovitost s nabídkovou cenou 1.490.000 Kč Dle http://www.e-aukce.com/ není uvedena v obci žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekuční řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádíí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1.460.000,- Kč. Dle Kupní smlouvy ze dne 4.10.2005 (Právní účinky vkladu práva ke dni 26.10.2005; V-4233/2005) byla kupní cena za nemovitost ve výši 630 000,- Kč.


Stránka 17 z 22



4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 69 b) Pozemky b1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 69 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 37 roků 3 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 717,- Kč/m Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP:

8,8*3,45+6,16*4,5 8,8*9,61+0,5*4,7 8,8*9,61+0,5*4,7

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = = Zastavěná plocha 2 58,08 m 2 86,92 m 2 86,92 m

Konstrukční výška 2,55 m 3,00 m 3,00 m

Obestavěný prostor: 1.PP: (8,8*3,45+6,16*4,5)*(2,55) 1.NP: (8,8*9,61+0,5*4,7)*(3,00) 2.NP: (8,8*9,61+0,5*4,7)*(3,00) zastřešení: 7,4*10,81*4,6*0,5 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

2

58,08 m 2 86,92 m 2 86,92 m

= = = = =

3

148,10 m 3 260,75 m 3 260,75 m 3 183,99 m 3 853,59 m

2

ZP1 = 86,92 m 2 ZP = 231,92 m

ZP / ZP1 = 2,67


Stránka 18 z 22



Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 37 let:

č.

Vi

III II III II I III

typ D -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

III III I II II

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00

I

-0,01

I III

-0,10 0,85

0,80 12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,80 = 0,578 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I II III

0,00 0,00 0,05

II I I II II I III II

0,00 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 0,930 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkazy

č.

Ti

I

-0,10

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,578 * 0,930 * 0,850 = 0,457 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- Kč/m * 0,457 = 2 155,67 Kč/m Cena zjištěná porovnávacím způsobem 3 3 CP = CU * OP = 2 155,67 Kč/m * 853,59 m = 1 840 058,36 Kč Rodinný dům č.p. 69 - zjištěná cena =


1 840 058,36 Kč

Stránka 19 z 22



b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 84,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 90 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 35,00

-5 % -7 % -12 %

Cena [Kč] 2 940,2 940,-

* *

352,80 2 587,20 1,8270 2,1690 10 252,46

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. 2 Základní cena = 35,- Kč/m . Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 121,00

zahrada 24/3 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 35,00

-5 % -7 % -12 %

Cena [Kč] 4 235,4 235,-

* * *

Pozemky - zjištěná cena

=

508,20 3 726,80 0,4000 1,8270 2,1690 5 907,37 16 159,83 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 69 b) Pozemky

= =

1 840 058,36 Kč 16 159,83 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 856 218,19 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

1 856 220,- Kč

slovy: Jedenmilionosmsetpadesátšesttisícdvěstědvacet Kč


Stránka 20 z 22



Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

1 460 000 Kč 1 856 220 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – rodinného domu č.p. 69 stojícího na pozemku parc.č. St. 90, a pozemků parc.č. St. 90 a 24/3 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Nosálov, obec Nosálov, okres Mělník; podle stavu ke dni 10.11.2011, ve výši:

1 460 000,- KČ slovy: Jedenmiliončtyřistašedesáttisíc korun českých

V Praze dne 1.12.2011 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 584/222/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 222 - 2011.


Stránka 21 z 22



D. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 327 ze dne 8.11.2011 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 10.11.2011


Stránka 22 z 22

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 327

Mapa oblasti

Letecká fotomapa – rodinný dům č.p. 69 a pozemky parc.č. St. 90 a 24/3

Umístění v rámci obce „Nosálov“

Umístění v rámci okolních obcí

Umístění v rámci regionu

Katastrální mapy

Fotodokumentace nemovitosti

Pohled na RD z ulice z jihu

Pohled na RD ze severozápadu

Pohled na vstup do domu

Pozemek parc.č. 24/3 - zahrada

2011

Recommend Documents