ZNALECKÝ POSUDEK č. 751/221/2011 o ceně obvyklé rekreační chaty č.e. 104 na pozemku č. parc. St. 328 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 328, č. parc. 383/2, k.ú. Velký Vřešťov, obec Velký Vřešťov, zapsáno na LV č. 386 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 20365/09-25/Fe
podle stavu ke dni 21.9.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 2.10.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata Adresa nemovitosti: 544 54 Velký Vřešťov č.e. 104 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Velký Vřešťov Katastrální území: Velký Vřešťov Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.9.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinné umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 386 ze dne 16.6.2011, k.ú. Velký Vřešťov 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Velký Vřešťov 3) Usnesení č. j. 132 EX 20365/09-25/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne 21.9.2011 5) Informace získané na Obecním úřadě Velký Vřešťov dne 21.9.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rekreační chaty č.e. 104 na pozemku č. parc. St. 328 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 328, č. parc. 383/2, k.ú. Velký Vřešťov, obec Velký Vřešťov, zapsáno na LV č. 386 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov. Typ stavby Vlastníci stavby: Vlastník pozemku: Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: Ulice:
Rekreační chata, stávající dokončená, samostatně stojící Málková Monika, Josefa Šímy 777, Pražské Předměstí, 551 01 Jaroměř 1 Málková Monika, Josefa Šímy 777, Pražské Předměstí, 551 01 Jaroměř 1 pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov Velký Vřešťov Velký Vřešťov -
LV č.
386
Kraj: část obce: počet obyvatel:
Královéhradecký Velký Vřešťov 210
-3-
č.e.
104
způsob ochrany:
na pozemku
č. parc. St. 328, výměra 39 m2
druh pozemku:
další pozemky:
č. parc. 383/2, výměra 536 m2
druh pozemku:
přírodní chráněné území Vřešťovská bažantnice a Velkovřešťovský rybník zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
Všeobecný popis
Poloha a okolí
Stavba rekreační chaty leží ve Velkém Vřešťově. Velký Vřešťov je malá obec, která se nachází na rozhraní 3 okresů - Hradec Králové, Jičín a Trutnov. Leží mezi Hořicemi a Jaroměří, asi 8 km východně od Hořic. V obci je omezená občanská vybavenost – obecní úřad, pošta, obchod, zastávka autobusů. Základní občanská vybavenost je v Hořicích, dostupných po místních komunikacích – cca 10 km. Kompletní vybavenost je ve správním centru Hradec Králové, dobře dostupném po silnicích č. 325 a č. 35 - cca 20 km. Velký Vřešťov je vyhledávaná rekreační oblast – díky Velkovřešťovskému rybníku, který má plochu 26 ha. Rekreační chata č.e. 104 leží asi 1 km jihozápadně od centra obce Velký Vřešťov, v chatové oblasti na jihozápadním břehu Velkovřešťovského rybníka. Hezké přírodní místo, bez rušivých vlivů, vhodné pro rekreaci.
Rušivá a obtěžující zařízení
Nebyla zjištěna
Dopravní prostředky a dostupnost
Zastávka autobusů cca 400 m. Od zpevněné komunikace vede k rekreační chatě cca 300 m částečně zpevněné komunikace (asfaltové pásy), posledních cca 50 m je nezpevněných.
Přípojky inženýrských sítí
Elektro, studna, odkanalizování - nezjištěno.
Základové poměry Druh zástavby Popis stavby Rok dokončení přístavby, nástavby modernizace, rekonstrukce Druh konstrukce Počet podlaží podzemních nadzemních Počet
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry – ohledání pouze zvenku. Rekreační chata, samostatně stojící, stávající dokončená. cca r. 1970 nezjištěno 1. NP zděná, 2. NP a podkroví dřevěné podsklepení nezjištěno
0 2+1
jednotek k rekreaci
1
2. NP + obytné podkroví nebytových 0 jednotek
garážových stání
0
-4-
Popis
Pozemky
Vnější zařízení
Stavba rekreační chaty č.e. 104 má 2. NP a obytné podkroví. Svislé konstrukce 1. NP jsou zděné, 2. NP a obytného podkroví dřevěné. Střecha je sedlová, střešní krytina plechová s nátěrem. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná klasická s dvojdílnými dřevěnými okenicemi. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené. Fasáda – 1. NP škrábaná omítka, částečně kamenný obklad. 2. NP a podkroví částečně jednovrstvá stříkaná omítka, částečně dřevěný obklad. Vybavení: nezjištěno Vytápění: nezjištěno Dispoziční řešení: Dle sdělení na Obecním úřadě Velký Vřešťov neobsahuje složka RCH žádnou stavební dokumentaci – dispozice nezjištěna. Stavebně technický stav: při ohledání zvenku průměrný stav, prováděna údržba. Přípojky: elektro, studna, odkanalizování nezjištěno Parkování je možné před chatou. Pozemek č. parc. St. 328 je zastavěn stavbou rekreační chaty. Pozemek č. parc. 383/2 je užíván jako zahrada rekreační chaty – převážně travní porost. V jižní části je situována malá zpevněná plocha s nekrytým posezením a ohništěm. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, jsou částečně opoceny, dohromady mají tvar obdélníku protáhlého ve směru jihovýchod – severozápad. Leží v mírném severovýchodním svahu. Vstup je z východní strany. Severovýchodní a severozápadní hranice pozemku je oplocena živým plotem. Jihozápadní strana pozemku je Oplocení oplocena nízkým plotem z keramických tvarovek se zděnými sloupky. Vstupní část není oplocena. Zpevněné plochy Beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod studna Kanalizace nezjištěno Plynovod ne Telefon ne
Přístup po zpevněné komunikaci Vedlejší stavby a příslušenství
ano, posledních cca 50 m je nezpevněných.
-
Popis
Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby
Celkový stav je dobrý. Pravidelná údržba.
Poloha vzhledem k užívání
Vhodná pro rekreaci, klidné místo bez rušivých vlivů, oblíbené pro rekreaci.
-5-
Užívání nemovitosti
Nemovitosti jsou určeny k rekreaci, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností.
Vlastnická práva Omezení vlastnických práv
1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 386, k.ú. Velký Vřešťov 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 386, k.ú. Velký Vřešťov
Zahrnuta v ceně obvyklé 1), 2) Není zohledněno v ceně obvyklé.
Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Prověření přístupu k nemovitosti Jiná rizika
Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při místním šetření. Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Z komunikace č. parc. 394/1 (ostatní komunikace, vlastník obec Velký Vřešťov), přes pozemek č. parc. 394/2 (lesní pozemek, soukromý vlastník). Posledních cca 50 m přístupu není po veřejné komunikaci – pozemek soukromého vlastníka.
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
328
39
750
-
29 250
zastavěná plocha a nádvoří
323/2
536
750
-
402 000
zahrada
431 250 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stáří cca 40 let stavba RD užitná plocha Reprodukční cena staveb
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
3 800
100
1 045 000
35
679 250
1 045 000
-
-
OP
Jednot. cena
[m3] 275 -
679 250 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)
III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
současný stav
budoucí stav
1 110 500 Kč
-
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná RCH č. 1: Velký Vřešťov, RCH ZP 37 m2, UP 70 m2 Třípodlažní chata ve výborném stavu. Venkovní bazén, vnitřní a venkovní krb, okrasná zahrada. Elektro, voda ze studny. Nabídková cena : 1 050 000 Kč, 10/2011 Stejná lokalita + bazén
Porovnatelná RCH č. 2:
Velký Vřešťov, RCH ZP 36 m2, UP 90 m2 Zděná chata po rekonstrukci. Elektro, voda ze studny, odkanalizování do žumpy. Nabídková cena : 990 000 Kč, 8/2011 Stejná lokalita + po rekonstrukci
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
850 000 – 900 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
Posledních cca 50 přístupu není po veřejné komunikaci – pozemek soukromého vlastníka. Rekreační chata je situována v klidné oblasti s bez rušivých vlivů. Oblíbená rekreační lokalita. Přiměřeně velký pozemek. Při ohledání zvenku stavba chaty v dobrém stavu, prováděna údržba. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání.
OBVYKLÁ CENA rekreační chaty č.e. 104 na pozemku č. parc. St. 328 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 328, č. parc. 383/2, k.ú. Velký Vřešťov, obec Velký Vřešťov, zapsáno na LV č. 386 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov.
850 000 – 900 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 2.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 751/221/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/221/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Velký Vřešťov 2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.9.20111 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 386 ze dne 16.6.2011, k.ú. Velký Vřešťov
-91) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Velký Vřešťov
2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.9.20111
- 10 RCH – severní pohled
Zahrada – jihovýchodní pohled
Přístupová komunikace
RCH – jihozápadní pohled
Vstup na pozemek
