2011

č.j. 025 EX 12795/09

Znalecký posudek č. 447-79/2011 O obvyklé ceně bytové jednotky č. 466/19 v budově č.p. 465, 466, 467 na St. 9504 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu o velikosti podílu 4486/784198, vše zapsáno na LV 65230, v katastrálním území Pardubice, v obci Pardubice, okres Pardubice, kraj Pardubický ve vlastnictví povinné Jany Doležalové, Lonkova 466, Pardubice II, Polabiny, 530 09, Pardubice 9, RČ 655814/1150.

Povinná se k prohlídce bytu dostavila, prohlídku nemovitosti umožnila a informace o vývoji nemovitosti podala. Objednatel posudku:

JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6

Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora.

Podle stavu ke dni 11. 7. 2011 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov tel.: 724 689 138 Ocenění obsahuje 10 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. Trutnov, 1. 8. 2011

Vyhotovení č.

Znalecký posudek č. 447-79/2011

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit obvyklou cenou bytovou jednotku č. 466/19 v budově č.p. 465, 466, 467 na St. 9504 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu o velikosti podílu 4486/784198, vše zapsáno na LV 65230, v katastrálním území Pardubice, v obci Pardubice, okres Pardubice, kraj Pardubický ve vlastnictví povinné Jany Doležalové, Lonkova 466, Pardubice II, Polabiny, 530 09, Pardubice 9, RČ 655814/1150. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. v platném znění ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých.

2. Informace o nemovitosti název: adresa: kraj: okres: obec: katastrální území: počet obyvatel obce:

Bytová jednotka 466/19 Lonkova 466, Pardubice II, Polabiny, 530 09, Pardubice 9 Pardubický Pardubice Pardubice Pardubice 90 077

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11. 7. 2011 za součinnosti povinné. Povinná se k prohlídce bytu dostavila, prohlídku nemovitosti umožnila a informace o vývoji nemovitosti podala. Byla provedena zevní prohlídka, zjištění informací, částečné zaměření a fotodokumentace. Získané podklady považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé.

4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 1.7.2011 č.j. 025 EX 127965/09-18 Výpis z katastru nemovitostí LV 65230 ze dne 30.6.2011 Kopie katastrální mapy z webu „nahlížení do KN“ Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 11. 7. 2011 _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV 65230 jsou ve vlastnictví: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice (717657) List vlastnictví číslo: 65230 Vlastník: Doležalová Jana Lonkova 466, Pardubice, Polabiny, 530 09 Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3 x, povinná Doležalová Jana - nařízení exekuce 2x, částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinná Doležalová Jana - zástavní právo smluvní, pohledávky dle smlouvy o úvěru do výše 669.200,- Kč pro Credoma a.s. - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 2x, doručený 26.1.2011 a 4.4. 2011, povinná Doležalová Jana

6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností.

7. Celkový popis nemovitosti Pardubice leží ve středu východních Čech na soutoku Labe a Chrudimky. Nejstarší dochovaná písemná zmínka o jejich existenci pochází z konce 13. století, městem se staly někdy kolem roku 1340. Tehdy náležely rodu pánů z Pardubic, jehož nejvýznamnější postavou byl Arnošt z Pardubic, první pražský arcibiskup, rádce a přítel císaře Karla IV., význačná evropská osobnost té doby. Pardubice najdeme zhruba na 50. stupni severní šířky, tedy severněji než například Ostrava. Město má rozlohu téměř 78 km2 a přibližně 90 tisíc stálých obyvatel. Leží v nadmořské výšce 215 až 237 metrů nad mořem. Město Pardubice je krajské město s kompletní infrastrukturou, úřady, službami, ve městě je školství na všech stupních, včetně vysokých škol. Město se rozvíjí, nabídka zaměstnání i možnosti k podnikání jsou poměrně velké. Pardubice jsou velmi dobře dopravně dostupné, jsou železničním dopravním uzlem. Vzdálenost od Prahy je pouhých 104 km. Výhodou je i přítomnost letiště. Jedná se o rozvíjející se město s omezenou nabídkou pracovních příležitostí a prostorem pro podnikání z důvodu recese hospodářství. Poloha nemovitostí v obci: Bytový dům se nachází v na sídlišti Polabiny severozápadně od nejstarší části Pardubic, cca 2 km od náměstí. Bytový dům je na větším sídlišti panelových domů v klidnější části města. Byt je v panelovém domě se šesti vstupy (tři přední a tři zadní) z východu a západu, dům je na terénu, není podsklepený, má jedenáct nadzemních podlaží, je s výtahy, vždy po dvou pro každý vchod. Vlastní byt se nachází v 6 NP. Bytový dům není zateplen, je provedena výměna okenních otvorů plastovými okny s izolačním dvojsklem. Výměna oken a vstupních dveří do objektu proběhla v roce 2008. Základy domu jsou železobetonové, nosná konstrukce je z plošných železobetonových prvků, příčky jsou železobetonové, jádra jsou umakartová, podlahy jsou betonové s PVC a koberci. Střešní konstrukce je dvouplášťová odvětraná, s krytinou ze svařovaných živičných pásů nebo PVC folie. Schodiště je prefabrikované ze železobetonu, z podest schodiště je vstup do chodby, kde jsou vstupy do výtahů a dále je z této chodby vstup do další chodby, kde jsou již vstupy do jednotlivých bytů. Konstrukce objektu jsou původní. Sokl bytového domu není zateplen. Dům je řešen bezbariérově. Vytápění je centrální dálkové z Opatovické elektrárny, radiátory jsou litinové žebrové. Elektroinstalace je původní v hliníkových rozvodech, světelná s pojistkovými automaty. Objekt bytového domu byl dostavěn cca v roce 1985. Bytová jednotka je o dispozici 1+kk je situována v prostředním vchodu bytového domu na západní straně. 2 Byt je v původním stavu s původním jádrem, velikost je 44,86 m . Vytápění je ústřední dálkové. K bytové 2 jednotce náleží plechová sklepní kóje 1,44 m2 a společné prostory. Ostatní byty v objektu jsou 1+kk 44,5 m 2 až 1+4 s plochou 101,5 m .

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 3


8. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3159 Byt b) Byt 1) Byt c) Ocenění porovnávací metodou



B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3159 Pozemek je rovinatý, je zastavěný objektem panelového bytového domu.

Byt b) Byt 1) Byt Bytová jednotka 1+kk se nachází v 6. NP s výtahem. Vybavení bytu je standardní, opotřebení je nadměrné, v bytě je chován pes, údržba není prováděna, byt je ve zhoršeném technickém stavu, stáří objektu 30 let. Podlahy jsou betonové s PVC krytinami a koberci. Jádro je původní umakartové. Topení je centrální, radiátory jsou litinové s termostatickými hlavicemi. Kuchyň je vybavena původní kuchyňskou linkou a sporákem na plyn. Zateplení není provedeno, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, provedení výměny je podstandardní v detailech kolem oken.

Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 3159 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Pardubice. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří 2 Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki:

+

100 %

×

2,000

5%

× ×

1,050 2,154

2

Název Parc. č. zastavěná plocha a St. 9504 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m ] Výměra [m ] základní upravená 1 080 800,– 3 618,7200

Pozemky na LV číslo 3159 – zjištěná cena:

2

Cena [Kč] 3 908 217,60

3 908 217,60 Kč



Byt b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. b.1.1) Byt – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): 2

Název kuchyň pokoj koupelna+WC komora chodba sklep

celková 16,55 17,84 3,14 1,94 5,39 1,44 46,30

Plocha [m ] koef. započítaná 1,00 16,55 1,00 17,84 1,00 3,14 1,00 1,94 1,00 5,39 0,10 0,14 45,00

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Počet obyvatel: 90 077 Indexovaná prům. cena (IPC):

28 270,– Kč/m

2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Ti 0,00

II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

0,00 0,00

3

Index trhu

(IT = 1 +

 Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Nemovitost se nachází v blízkosti výrobního podniku. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. Převažující objekty pro bydlení 4 Dopravní spojení III. Výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy

(IP = 1 +

 Pi):

1,020

i=1



Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Bytová jednotka nemá vlastní balkon nebo lodžii. Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *

Hodnocení znaku II. Budova - panelová, nezateplená II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled

Vi –0,05 0,00

III. Příslušenství úplné - standardní provedení II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

0,00 –0,01

Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 * 0,85

0,8

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,639

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

1,000 × 1,020 × 0,639 = 28 270,– × 0,652 =

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny příslušenství:

spoluvlastnickým

Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu: Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Byt – zjištěná cena:

45,00 × 18 432,04 =

podílem

= × =

na

společných

0,652 2 18 432,04 Kč/m 829 441,80 Kč

částech

domu

3 908 217,60 Kč 4 486 / 784 198 22 356,94 Kč + =

22 356,94 Kč 851 798,74 Kč 851 798,74 Kč


a


c) Ocenění porovnávací metodou 2

1. Byt 1+kk 36 m , Polabiny Pardubice, Bělehradská, RK, M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha Byt 1+kk, OV, 31 m2, Pardubice – Polabiny, ul. Bělehradská. Byt se nachází ve 4.NP panelového domu se dvěma výtahy. Je v původním udržovaném stavu, nové odpady a kuchyňská linka. V domě jsou nové stoupačky a výtahy. K dispozici sklep, společná kolárna a sušárna. Ihned k dispozici, 2

2. Byt 1+kk 36 m , Polabiny Pardubice, kpt. Jaroše, RK, M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha Prodej bytu 1+kk OV, Pardubice- Polabiny. K dispozici: obývací pokoj s lodžií, kuchyňský kout s novou linkou, koupelna s WC a chodba. Byt je po rekonstrukci plastových oken, kuchyňské linky, koupelny a stoupaček. Orientace oken na východ. K bytu náleží komora na patře, společné prostory a sklepní kóje. Nízké náklady na bydlení. 2

3.Byt 1+kk 36 m , Polabiny Pardubice, Valčíkova, RK, M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha Prodej družstevního bytu 1+kk, 36 m2, Pardubice – Polabiny. Byt je v původním udržovaném stavu, má lodžii. Okna situována na východ. Zastávka MHD 2 minuty chůze. Veškerá občanská vybavenost v okolí. 11 podlaží Stav konstrukcí porovnávaných nemovitostí je podobný jako u oceňované nemovitosti. Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Porovnávací nemovitosti byly vybrány přímo v lokalitě. Množství je uvažována užitná plocha v bytech.

Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Kčasový Kvybav. Knabídka RK 1 Byt 1+kk 1,00 0,90 0,90 0,85 2 Byt 1+kk 1,00 1,00 0,80 0,85 3 Byt 1+kk 1,00 1,00 0,75 0,85 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Knabídka RK)

Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 775 000,– Kč 19 056,70 Kč 950 000,– Kč 19 000,– Kč 1 120 000,– Kč 19 833,33 Kč

2

Minimální jednotková cena za m : 2 Průměrná jednotková cena za m ( (JC × V) /  V): 2 Maximální jednotková cena za m :

Množství (M) Váha (V) 2 28,00 m 1,0 2 34,00 m 1,0 2 36,00 m 1,0

19 000,– Kč 19 296,68 Kč 19 833,33 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: 2

Stanovená jednotková cena za m : Množství: Porovnávací hodnota:

× =

19 000,– Kč 2 45,00 m 855 000,– Kč



C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem

851 800,– Kč 855 000,– Kč

a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí:

850 000,– Kč Cena slovy: osmsetpadesáttisíc Kč

b) Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitosti zrušena: -

exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3 x, povinná Doležalová Jana nařízení exekuce 2x, částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinná Doležalová Jana zástavní právo smluvní, pohledávky dle smlouvy o úvěru do výše 669.200,- Kč pro Credoma a.s. nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 2x, doručený 26.1.2011 a 4.4. 2011, povinná Doležalová Jana

c) Jiná práva:

nezjištěna 0,- Kč

d) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní:

nezjištěna 0,- Kč

Závěr:

Cena celkem oceňované nemovitosti činí 850 000,– Kč slovy osmsetpadesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění, se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 1. 8. 2011 Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov



D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. ______________________________________________________________________________________

V Trutnově:

Razítko:

Podpis:

Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 447-79/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 79/2011.

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 65230 k.ú. Pardubice Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily

3 listy 1 list 1 list 2 listy


2011

Recommend Documents