2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 627/098/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 411, na pozemku č. parc. 958 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 958, č. parc. 959, k.ú. Nové Město pod Smrkem, obec Nové Město pod Smrkem, zapsáno na LV č. 125 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant.

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4

Účel posudku:

č.j. 132 EX 2092/10-22/Zl

Podle stavu ke dni 21.3.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 24.8.2011

-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Žižkova 411 463 65 Nové město pod Smrkem Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Nové Město pod Smrkem Katastrální území: Nové Město pod Smrkem Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.3.2011 za přítomnosti pan Jiřiny Sivákové, majitelky nemovitosti. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne 15.2.2011, k.ú. Nové Město pod Smrkem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.3.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město pod Smrkem 3) Informace získané při místním šetření dne 21.3.2011 Obsah posudku

Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 411, na pozemku č. parc. 958 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 958, č. parc. 959, k.ú. Nové Město pod Smrkem, obec Nové Město pod Smrkem, zapsáno na LV č. 125 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant. Typ stavby Vlastník pozemků: Vlastník staveb:

Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený. Jiřina Siváková, Frýdlantská 270, Nové Město pod Smrkem, 463 65 Jiřina Siváková, Frýdlantská 270, Nové Město pod Smrkem, 463 65

pro Liberecký kraj, Katastrální úřad: KP Frýdlant Nové Město pod Smrkem Katastrální úz.: Nové Město pod Smrkem Obec: Žižkova Ulice:

LV č. Kraj: část obce: počet obyvatel:

125 Liberecký Nové Město pod Smrkem 3 897

-3č.p. na pozemku

411 č. parc. 958,

způsob ochrany: výměra 506 m2 zast. plocha a nádvoří

další pozemky:

č. parc. 959,

výměra 1774 m2

zahrada

Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Novém Městě pod Smrkem. Nové Město pod Smrkem leží na severovýchodě České Republiky, asi 12 km východně od Frýdlantu, nedaleko hranic s Polskem – cca 3 km. Ve městě je základní občanská vybavenost – mimo jiné mateřská a základní škola, pošta, zdravotní středisko, autobusová a železniční zastávka. Lepší občanská vybavenost je ve Frýdlantu – dobře dostupném po silnici č. 291 – cca 12 km. Kompletní Poloha a okolí vybavenost je v krajském městě Liberci, dobře dostupném po silnicích č. 291 a č. 13 – cca 35 km. Oceňované nemovitosti se nachází v severovýchodní, zastavěné části obce, v ulici Žižkova. V ulici je pouze místní provoz . V okolí jsou dokončené rodinné domy. Centrum města je v docházkové vzdálenosti - cca 400 m. Místo je pro bydlení vhodné. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní Zastávka autobusů cca 200 m, železniční zastávka cca 700 m. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace – dle ohledání zvenku, napojení domu nezjištěno inženýrských sítí Při ohledání zvenku nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními Základové poměry základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům. Popis stavby dokončení cca 1920 při ohledání zvnějšku po částečné rekonstrukci - výměna Rok přístavby, nástavby, střešní krytiny, výměna oken, částečná výměna rekonstrukce, modernizace klempířských prvků Druh konstrukce (zděná, betonová, zděná dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1+1 1 NP + podkroví, upravenost k bydlení nezjištěna Počet

Popis

bytových jednotek

1

nebytových jednotek

0

garážových stání

0

Stavba rodinného domu má 1 NP a podkroví, upravenost podkroví k bydlení nezjištěna. Svislé konstrukce jsou zděné. Materiál stropů nezjištěn. Střecha je polovalbová, střešní krytina bonský šindel. Klempířské prvky jsou z pozinku bez nátěru. Okna jsou dřevná, klasická. Vstupní dveře jsou dřevěné, prosklené. Vnitřní povrchy a povrchy podlah – nezjištěny. Vnější omítka – břizolit, částečně zhoršený technický stav. Vybavení a zařizovací předměty – nezjištěno. Topení – nezjištěno Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace (dle ohledání zvenku). Dispoziční řešení: 1.NP: nezjištěno Podkroví: upravenost k bydlení nezjištěna

-4Stavebně technický Při ohledání pouze zvenku je stavba oceňovaného rodinného domu po částečné stav rekonstrukci, převážně však v původním stavu. Stav je průměrný, s částečnou údržbou. Pozemky: Pozemek č. parc. 958 je částečně zastavěn stavbou oceňovaného rodinného domu a vedlejšími stavbami. Zbytek tvoří částečně zpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 959 je užíván jako zahrada s travním porostem a vzrostlými stromy. Pozemky č. parc. 958 a č. parc. 959 jsou užívány ve funkčním celku, mají dohromady nepravidelný tvar, jsou rovinné, jsou oplocené. Vstup je z jižní strany ze zpevněné komunikace.

Vnější zařízení - dle ohledání zvenku

Oplocení Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod Přístup po zpevněné komunikaci

ano ano ano nezjištěno ano

Vedlejší stavby a příslušenství Na severozápadě pozemku č. parc. 958 jsou situovány vedlejší stavby. Při ohledání pouze zvnějšku – svislé konstrukce jsou zděné, střecha pultová, střešní Popis krytina nejištěna. Účel vedlejších staveb a jejich stavebně technický stav nezjištěn. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Dle ohledání pouze zvenku je stavba RD převážně v původním stavu, po stavby částečné rekonstrukci. Stav je průměrný. Poloha vzhledem Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, dobrá dostupnost základní občanské k užívání vybavenosti. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 125 k.ú. Nové Město pod Omezení Smrkem ve prospěch Raiffeisenbank a.s. vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 125 k.ú. Nové Město pod Smrkem Zahrnuta v ceně obvyklé

1), 2) nejsou zohledněna v ceně obvyklé .

Stav KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 125 k.ú. Nové Město pod skutečnosti Smrkem a skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu Přístup k oceňovaným nemovitostem je z pozemku č. parc. 299 (ostatní k nemovitosti komunikace, vlastník Nové Město pod Smrkem). Bez rizika.

-5-

CENY, HODNOTY

VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]

POZEMKY

Cena pozemku [Kč]

č. parcelní

výměra [m2]

současný stav

budoucí stav

současný stav

druh pozemku

958 959

506 1774

250 150

-

126 500 266 100

zast. plocha a nádvoří zahrada

I. CENA POZEMKU

STAVBY

stáří stavba RD vedlejší stavby

cca 90 let

392 600 Kč

Rozest.

Reproduk. cena

Opotř. stavby

Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]

[Kč/m3]

[%]

[Kč]

[%]

současný stav

4 000

100

2 700 000

OP

Jednot. cena

[m3] 675

70

nezjištěno

Reprodukční cena staveb

80 000 -

-

890 000 Kč

II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)

III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

810 000

současný stav

budoucí stav

1 282 600 Kč

-

-6-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:

Nové Město pod Smrkem, RD, 4 + 1 UP 160 m2, pozemek 2 534 m2 Dům má nový krov a nová střešní krytina. Stodola. Topení lokální na tuhá paliva. Elektro, vodovod. Nabídková cena: 1 375 000 Kč, 6/2011 srovnatelná lokalita + větší pozemek

Porovnatelný RD č. 2:

Nové Město pod Smrkem, RD, UP 387 m2, pozemek 1 252 m2 Před rekonstrukcí. Nová okna, částečně podsklepený. Vodovod, kanalizace, plyn. Garáž. Nabídková cena: 1 345 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek

Porovnatelný RD č. 3:

Nové Město pod Smrkem, RD, 4 + 1 ZP 381 m2, pozemek 522 m2 Podsklepeno, ústřední topení – kotel na tuhá paliva. Všechny IS. Nová střecha. Garáž. Nabídková cena: 1 150 000 Kč, 7/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek

VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY

1 100 000 – 1 200 000 Kč

-7-

URČENÍ OBVYKLÉ CENY Stavba domu je dle ohledání zvnějšku převážně v původním stavu, pouze částečná rekonstrukce. Velký pozemek. Docházková dostupnost základní občanské vybavenosti. Silné stránky Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a Zdůvodnění ceny obvyklé slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. Slabé stránky

OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 411, na pozemku č. parc. 958 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 958, č. parc. 959, k.ú. Nové Město pod Smrkem, obec Nové Město pod Smrkem, zapsáno na LV č. 125 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant.

1 100 000 – 1 200 000 Kč

V Mníšku pod Brdy, 24.8.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 627/098/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/098/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.3.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město pod Smrkem 2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.3.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne 15.2.2011, k.ú. Nové Město pod Smrkem

-81) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.3.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město pod Smrkem

2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.3.2011

-9Jižní pohled

Zahrada – jižní pohled

Vedlejší stavby – východní pohled