2011

Znalecký posudek č. 5080 – 224 / 2011 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 22 na p.č. st. 102 a domu č.p. 68 na p.č. st. 101, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 101, st. 102 a 738, uvedeno na LV č. 771, vše v k.ú. Zdislavice, v obci Troubky-Zdislavice, v okrese Kroměříţ

Objednatel posudku:

EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy

Posudek vypracoval:

VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště

Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Uherském Hradišti, 10.11. 2011

1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 22 na p.č. st. 102 a domu č.p. 68 na p.č. st. 101, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 101, st. 102 a 738, uvedeno na LV č. 771, vše v k.ú. Zdislavice, v obci Troubky-Zdislavice, v okrese Kroměříţ

Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 3.11.2011.

Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá.

Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Copyright Veškerá práva vyhrazena. Ţádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.

2

2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 768 02 Troubky - Zdislavice Region: Zlínský Okres: Kroměříţ Katastrální území: Zdislavice Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne 3.11.2011 v 10,00 hod. Vlastník nemovitosti znalci dům nezpřístupnil, ale zapůjčil dřívější ocenění č. 514-31/07 zpracované znalcem Ing. Šojdrem, ze kterého byly převzaty rozměry. Umoţnil prohlídku a foto ze dvorní části, nikoliv v interiéru. Popsal provedené stavební úpravy od nákupu nemovitosti v r. 2007 doposud. Prohlídka proběhla z uliční a dvorní strany za účasti paní Galové a pana Přikryla.

Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice, ze dne 26.9.2011 Objednávka ze dne 18.10.2011 Původní ocenění č. 514-31/07 z 11.4.2007 zpracované znalcem Ing. Šojdrem Nahlíţení do KN - internet

Vlastnické a evidenční údaje Dle předloţeného LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice jsou vlastníky předmětného majetku: Galová Lucie, Zdislavice 64, 768 02 Troubky-Zdislavice, r.č. 845315/4402, podíl 1/2 Přikryl Antonín, Zdislavice 64, 768 02 Troubky-Zdislavice, r.č. 840805/4391, podíl 1/2

Váznoucí závazky Dle přiloţeného LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice ze dne 26.9.2011 nemovitostech následující omezení vlastnického práva:

váznou na oceňovaných

- Zástavní právo smluvní 1) k zajištění pohledávek v celkové výši 700 000,- Kč s příslušenstvím 2) k zajištění veškerých budoucích pohledávek aţ do celkové výše 700 000,- Kč, které mohou vzniknout do 30.11.2040 Oprávněný: Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, IČ: 45244782 Povinnost k: stavba, Zdislavice, č.p. 22 a č.p. 68, parcela 738, st. 102, st. 101 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 24.5.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 1.6.2007, V-1769/2007-708.

3

Celkový popis nemovitosti Lokalita Pozice v obci

obec Troubky-Zdislavice ( 519 obyvatel ), okres Kroměříţ

dům je situován v místní části Zdislavice, v zastavěné okrajové západní části obce, v zástavbě rodinných domů, vlevo od místní komunikace ve směru jízdy od centra obce, cca 100 m od konce obce

dům leţí cca 2 km od centra obce Troubky domy pro rodinné bydlení, zahrady dům má veškeré přípojky IS, je přístupný z místní zpevněné komunikace dostatečná pro rodinné bydlení zastávka autobusu v obci v obci je pošta, je základní škola 1. - 4. ročník, je zdravotnické zařízení, není zařízení Policie ČR, je vodovod, je plynofikace Omezené u předmětného domu Parkování nezjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita slabá Konkurenční prostředí v současné době je v obci Troubky-Zdislavice nabízeno 7 rodinných domů dům pro rodinné bydlení Současný způsob vyuţití Dle KN jde o dva samostatné rodinné domy: č.p. 22 a č.p. 68. Ve Ostatní skutečnosti je dům č.p. 68 dvorním křídlem domu č.p. 22, který je situován v uliční části. Příslušenstvím těchto domů jsou vedlejší stavby (bývalé chlévy ve zhoršeném technickém stavu) a přípojky inţ. sítí. Pozemek /zahrada) p.č. 738 netvoří s předmětnými domy jeden celek, leţí východně od těchto domů , cca 30 m směrem do centra. Na tomto pozemku je umístěn skleník ve zhoršeném technickém stavu.. Dostupnost centra Převaţující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost sluţeb

3. POSUDEK Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 Prohlídka interiéru nebyla znalci umoţněna, výměry a popisy vychází z ocenění p. Šojdra anebo z výpovědi paní Galové a pana Přikryla. Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky

Betonové pasy KS zděný na tl. 0,45m Dřevěné vázané, Plochá v uliční části (dům č.p. 22), v části krov trámový sedlového tvaru (ve dvorní části dům č.p. 68) Ţivičná, pálené tašky Pozinkovaný plech Omítky vápenné dvouvrstvé 4

Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, prístavby Rekonstrukce, modernizace

břízolit nejsou keramické v kuchyni a v koupelně Ţb monolitické s běţným povrchem Dřevěné vstupní dveře, interiérové dřevěné, plné nebo částečně prosklené Dřevěná špaletová PVC PVC

ÚT 220/380V Instalován rozvod T+S vody bojler provedena Napojena na veřejný řad kuchyňská linka, dřez, plynový sporák WC, vana, umývadlo Splachovací Nezjištěno Nebyly provedeny V letech 2007 aţ 2010 – rozvody sítí (voda, odpady), podlahy ( beton ve dvorní části), příčky, kuchyně, koupelna, solární panely včetně zásobníku na teplou vodu 1 Počet bytů Z místní zpevněné komunikace na p.č. 714/1 v KN vedené Přístupnost objektu jako ostatní komunikace 1.NP – vstup, chodba, WC, koupelna, 2x komora, 3x pokoj, Vnitřní dispozice kuchyně 2.NP – chodba, spíţka, 2x pokoj, terasa běţná Úroveň údrţby Nedokončená rekonstrukce Závaţné nedostatky 1920 Z roku 100 roků Ţivotnost Současný a minulý způsob Dům pro rodinné bydlení s jednou bytovou jednotkou vyuţití

b1) Vedlejší stavba na p.č. st. 102 Stavba v uliční části dvora, samostatně stojící, zděného konstrukčního systému, sedlový krov, krytina šablony. V části stavba je uţívána jako stání vozidla. Chybí omítky, stavba ve zhoršeném technickém stavu. b2) Hospodářská stavba na p.č. st. 101 Bývalé chlévy v zadní části dvora, na hranici pozemku. Zděný systém, sedlový krov, krytina tašková. Zhoršený technický stav.

5

Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný.

Takovýto stávající typ příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o 5%, není proto samostatně příslušenství počítáno, je zahrnuto do jednotkové ceny stavby hlavní. J ednotková cena hlavní

stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav

Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 a č.p. 68 na p.č. st. 101 768 02 Zdislavice 22 Region: Zlínský Okres: Kroměříţ Katastrální území: Zdislavice 3.1. VĚCNÁ HODNOTA a1) Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 a č.p. 66 na p.č. st. 101 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.NPa: 1.NPb: 1.NPc: 1.NPd: 2.NP: Název podlaţí 1.NPa: 1.NPb: 1.NPc: 1.NPd: 2.NP:

2,37*3,68 5,45*11,06 12,61*5,31 6,31*3,39 5,45*11,06

= = = = = Zastavěná plocha 8,72 m2 60,28 m2 66,96 m2 21,39 m2 60,28 m2

Jednotkové mnoţství: Jednotka: m3 1.NPa: (2,37*3,68)*(2,90) 1.NPb: (5,45*11,06)*(3,00) 1.NPc: (12,61*5,31)*(3,56) 1.NPd: (6,31*3,39)*(2,80) 2.NP: (5,45*11,06)*(3,00) Zastřešení: (12,61*5,31*2,55/2)+(3,39*6,31*2,09/2) Jednotkové mnoţství – celkem:

8,72 m2 60,28 m2 66,96 m2 21,39 m2 60,28 m2 Konstrukční výška 2,90 m 3,00 m 3,56 m 2,80 m 3,00 m

= = = = = = =

25,29 m3 180,83 m3 238,37 m3 59,89 m3 180,83 m3 107,73 m3 792,95 m3

6

Ocenění: Základní cena: 3 600,- Kč/m3 792,95 m3 * 3 600,- Kč/m3

=

2 854 620,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 91 roků Opotřebení: 65,000 %

-

1 855 503,- Kč

=

999 117,- Kč

Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 a č.p. 66 na p.č. st. 101

b1) Vedlejší stavba na p.č. st. 102 Jednotkové mnoţství: Jednotka: m3 1.NP: Jednotkové mnoţství – celkem:

= =

142,00 m3 142,00 m3


=

312 400,- Kč


-

218 680,- Kč

Vedlejší stavba na p.č. st. 102 - výsledná cena

=

93 720,- Kč

b2) Hospodářská stavba na p.č. st. 101 Jednotkové mnoţství: Jednotka: m3 1.NP: Jednotkové mnoţství – celkem:

= =

65,00 m3 65,00 m3


=

143 000,- Kč


-

100 100,- Kč

Hospodářská stavba na p.č. st. 101 - výsledná cena

=

42 900,- Kč 7

Rekapitulace věcné hodnoty objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 a č.p. 66 na p.č. st. 101 b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba na p.č. st. 102 b2) Hospodářská stavba na p.č. st. 101

=

999 120,- Kč

= =

93 720,- Kč 42 900,- Kč

Věcná hodnota objektů činí celkem

1 135 740,- Kč

a1) Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice : Parcela st. 101 st. 102 738

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha, jiná plocha

m2 310 292 167

Pozemek p.č. st. 101 – je zastavěn rodinným domem č.p. 68. Pozemek p.č. st. 102 – je zastavěn rodinným domem č.p. 22. Pozemek p.č. 738 – je volnou zatravněnou plochou nedaleko od oceňovaných domů. Pozemek má nepravidelný čtvercový tvar, inţenýrských sítí.

je mírně svaţitý,

má veškeré veřejné přípojky

Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří, anebo ze skutečně realizovaných ceny dle vlastní databáze. V současné době není realitními kancelářemi nabízen ţádný pozemek v k.ú. Zdislavice. Pro porovnání byly vybrány pozemky v obdobných obcích vzdálených do 5 km od obce TroubkyZdislavice. 1) Stavební pozemek v obci Prasklice Stavební pozemek o výměře 2895 m2 v Prasklicích na Kroměřížsku, který vznikl demolicí a odklizením budovy. Mírně svažitá parcela má všechny inženýrské sítě do 5 metrů od dolní paty pozemku a je situována uprostřed obce. Na pozemek je možný příjezd z dolní i horní strany, součástí parcely je studna s dostatkem vody, používané jako užitková, nachází se zde i hluboký sklep s vynikajícím a stálým klimatem, postavený v roce 1904. Pozemek má na dolní straně ( k silnici) šířku 16 metrů, horní strany, kde je možno zřídit zahradu je široká 25 metrů. Délka asi 100 metrů. Prasklice jsou menší obec na rozhraní okresů Kroměříž a Prostějov, sjezd z dálnice ve vzdálenosti 5 km. V bezprostřední blízkosti je městečko Morokovice s veškerou občanskou vybaveností. Nabídková cena 669 000,-, tj. 230,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře Multicont reality ze dne 30.5.2011

8

2) Stavební pozemek v obci Rošín Prodej pozemku s možností výstavby RD, celková plocha 1066 m2. Udržovaná přístupová cesta. Nabídková cena 550 000,-, tj. 516,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře Zvonek s.r.o. ze dne 12.10.2011 3) Stavební pozemek v obci Rataje Prodej pozemku s možností výstavby RD, celková plocha 900 m2. Projektová dokumentace k dispozici. Nabídková cena 600 000,-, tj. 666,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře Zvonek s.r.o. ze dne 20.10.2011 Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 230 – 666,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené. Všechny nabídky svou výměrou umoţňují stavbu samostatně stojícího rodinného domu. Oceňovaný pozemek je přiměřené výměry, netvoří jeden celek, jde o dva samostatné pozemky oddělené pozemkem souseda. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme cenu obvyklou ve výši 200,- Kč/ m2

zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 101 zahrada p.č. st. 102 ostatní plocha p.č. 738 Pozemky – porovnávací hodnota

310 m2 á 292 m2 á 167 m2 á

200,- Kč/m2 200,- Kč/m2 200,- Kč/m2 =

= = =

62 000,- Kč 58 400,- Kč 33 400,- Kč 153 800,- Kč

9

3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA V současné době nabízené rodinné domy 1) Rodinný dům v obci Troubky-Zdislavice Dům typu venkovského stavení k celoročnímu vyuţití. Dům je dispozičně řešen jako 6 + 1 s moţností rozšíření v podkroví o další 2 pokoje. V 1 NP jsou 2 velké místnosti, kde je kuchyň + společenská místnost. V kuchyni je zachovalá kachlová pec. Ve druhé místnosti moţnost vytápění pomocí kachlových kamen. V 2NP jsou 4 samostatné pokoje. V 3NP je zastřešená terasa + podkroví. Střešní krytina a krovy jsou nové. Elektrika + odpady jsou nové cca před 15 lety. V celém domě je ústřední vytápění pomocí plynového kotle. V koupelně je plně funkční sauna. Voda je obecní + studna. Dům je v blízkosti lesa. Zastavěná plocha je 123 m2, uţitná plocha domu 218 m2, pozemek o velikosti 300 m2. Nabídka realitní kanceláře: RE/MAX Action Nabídková cena: 1 090 000,- Kč, tj. 5 000,- Kč/m2 2) Rodinný dům v obci Zdislavice RD 4+1 ve Zdislavicích, dům je moţný ihned k nastěhování, dvě studny, plynový kotel na teplou vodu a teplo, krbová kamna. Dispozičně je řešen 1NP kuchyň, obývací pokoj, loţnice, koupelna. 2NP 2 místnosti, technické místnost, půda. Součástí je dvorek, zahrada a přístřešek před domem. Zastavěná plocha je 120 m2, uţitná plocha domu 192 m2, pozemek o velikosti 592 m2. Nabídka realitní kanceláře: M&M reality holding, a.s. Nabídková cena: 830 000,- Kč, tj. 4 323,- Kč/m2

3) Rodinný dům v obci Troubky-Zdislavice Prodej RD 2+1 Troubky Zdislavice okres Kroměříţ K prodeji nabízíme samostatně stojící rodinný v obci Zdislavice okres Kroměříţ. Dům dispozičně 2+1 v udrţovaném stavu. Veškeré IS. Vytápění ústřední plynové. K domu dvůr se zděnými přístavby a vlastní studna na pozemku. Dům podsklepený s garáţí. Střecha sedlová. Zahrada o výměře 1800 m2. Klidná a pěkná lokalita k bydlení. Moţné vyuţití i k rekreačním účelům Zastavěná plocha 200 m2, podlahová plocha domu 120 m2, pozemek o výměře 3800 m2. Nabídka realitní kanceláře: SDK reality Nabídková cena: 750 000,- Kč, tj. 6 250,- Kč/m2

10

Komentář: V minulosti obchodované domy v lokalitě byly v rozptylu 4323,- Kč/m2 aţ 6250,- Kč/m2. Dům č. 1 leţí ve stejné obci, má menší výměru pozemku, menší opotřebení, je v dobrém technickém stavu, je nadměrně veliký. Oceňovaný dům je horší technickým stavem a celkovým uspořádáním. Dům č. 2 leţí ve stejné obci, má obdobnou výměru pozemku, menší technické a morální opotřebení, mírně větší výměru. Oceňovaný dům je horší technickým stavem a celkovým uspořádáním. Dům č. 3 – leţí ve stejné obci, má velký pozemek, mírně menší kapacitu obytných ploch, je v lepším technickém stavu. Oceňovaný dům je horší technickým stavem a celkovým uspořádáním. Ze srovnání vyplývá, ţe porovnávací hodnota oceňovaného domu bude niţší neţ 4 300,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvaţujeme jednotkovou cenu : 4 000,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 143 m2)

Porovnávací hodnota:

572 000,- Kč

REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací cena:

1 135 740,- Kč 153 800,- Kč 1 289 540,- Kč 572 000,- Kč

11

3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, ţe na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota

Kč 1 289 540 572 000

Silné stránky nemovitosti : moţnost veškerých přípojek inţenýrských sítí dům po částečné rekonstrukci přiměřeně velký pozemek Slabé stránky nemovitosti : dům architektonicky nevhodně řešen sloţitý právní stav – jedna stavba, dvě čísla popisné nedokončená rekonstrukce interiéru oddělené pozemky

S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši:

550 000,- Kč

12

4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 22 na p.č. st. 102 a domu č.p. 68 na p.č. st. 101, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 101, st. 102 a 738, uvedeno na LV č. 771, vše v k.ú. Zdislavice, v obci Troubky-Zdislavice, v okrese Kroměříţ ke dni 3.11.2011, pro potřeby draţby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši :

550 000,- Kč

slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč

Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík

V Uherském Hradišti, 10.11.2011

ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5080-224/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura.

SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice ze dne 26.1.2011 Snímek katastrální mapy pro k.ú. Zdislavice – zdroj internet – Nahlíţení do KN

Fotopříloha

13

2011

Recommend Documents