-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 343-206/2011 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 302 na parc.č. 1163, parc.č. 1163, 1160 a 1164/2 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Slezská Ostrava, obci Ostrava, okresu Ostrava-město (LV č. 439)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00219/11-037
Podle stavu ke dni 9.8.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 11.8.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství sestávající z venkovních úprav a trvalých porostů, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 302 Adresa nemovitosti: Sazečská 8 Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Slezská Ostrava 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.6.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 439 pro k.ú. Slezská Ostrava ze dne 4.8.2011. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00219/11-037 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 439 zapsán: Viliš Petr, ing., Slezská Ostrava 201, 739 12 Slezská Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky, oprávnění pro FÚ Frýdlant nad Ostravicí Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro Byty Slezská, a.s. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Slezské Ostravě, městské části statutárního města Ostrava. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, při ul. Sazečská, ve vzdálenosti cca 500 m od radnice obvodu Slezská Ostrava. Příjezd k objektu je ze zpevněné komunikace, z ul. Sazečská. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního a hromadného bydlení a objekty občanské vybavenosti. V okolí veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení. Centrum města v pěším dosahu. Nemovitost je tvořena rodinným domem a pozemky, které spolu s domkem tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou porostlé trvalými porosty. Příslušenství nemovitosti je tvořeno venkovními úpravami, garáží a trvalými porosty. 7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy
-4-
B. Posudek I)
Věcná hodnota
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění pozemků je provedeno srovnávací metodou a dle cenových map.
a) Rodinný dům č.p. 302 Oceňovaná nemovitost je rodinný dům, podsklepený s dvěmi nadzemními podlažími a využitelným podkrovím. Základy objektu betonové s izolací. Obvodové zdivo je zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Podlahy v místnostech převážně betonové s krytinou PVC a textilní, v ostatních prostorách keramické dlažby. Okna dřevěná, dveře dřevěné. Vnitřní omítky vápenné. Vnější omítky břizolitové. Vytápění objektu ústřední plynovým kotlem. Elektroinstalace světelná i motorová. Objekt je napojen na elektrorozvod, vodovod, kanalizaci, plynový řad. Nemovitost byla postavena v roce 1905 jako bytový dům. V posledních letech byl objekt využíván jako administrativní budova pro podnikání – kanceláře a sklady, nahrávací studio. Poslední roky nemovitost nevyužívána, zakonzervována, zabezpečena proti vniknutí. Před cca 10 lety proběhla rekonstrukce objektu s přestavbou z bytového domu na administrativní budovu. Objekt se v době prohlídky nachází v průměrném technickém stavu. Budova č.p. 302 je v KN vedena jako rodinný dům. Ve skutečnosti byl objekt používán k podnikání, jako administrativní budova. Dispoziční řešení objektu umožňuje jeho budoucí využít jak pro bydlení (hromadné i individuální), tak pro podnikání.
Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
F. budovy pro administrativu zděná 122
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 1. NP: 2. NP: Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP: Součet
10,70*11,50+6,40*2,20 10,70*11,50+3,20*0,80 10,70*11,50+3,20*0,80 Zastavěná plocha 137,13 m2 125,61 m2 125,61 m2 388,35 m2
= = = Konstrukční výška 2,60 m 3,10 m 3,10 m
137,13 m2 125,61 m2 125,61 m2 Součin 356,54 m3 389,39 m3 389,39 m3 1 135,32 m3
-5-
Průměrná výška podlaží: PVP = 1 135,32 / 388,35 = 2,92 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 388,35 / 3 = 129,45 m2 Obestavěný prostor: 1. PP: (10,70*11,50+6,40*2,20)*(2,60) 1. NP: (10,70*11,50+3,20*0,80)*(3,10) 2. NP: (10,70*11,50+3,20*0,80)*(3,10) zastřešení: 10,70*11,50*3,80*0,5+3,20*0,80*0,5
= = = =
356,54 m3 389,39 m3 389,39 m3 235,08 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
1 370,40 m3
Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 3,00 1,40 5,90
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 17,40 1,00 9,30 1,00 7,30 1,00 2,10 1,00 0,60 1,00 6,90 1,00 3,30 1,00 1,80 1,00 2,90 1,00 3,10 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 4,20 1,00 5,70 1,00 0,30 1,00 3,20 1,00 3,10 1,00 0,20 1,00 1,70 1,00 3,00 0,00 0,00 1,00 5,90 98,60 0,9860
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
2 807,- Kč/m3 0,9390 0,9710 1,0192 0,9860 1,2400 2,1350
Základní cena upravená
=
6 809,- Kč/m3
-61 370,40 m3 * 6 809,- Kč/m3
Plná cena:
=
9 331 053,60 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 106 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 156 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 106 / 156 = 67,949 %
-
6 340 357,61 Kč
Rodinný dům č.p. 302 - zjištěná cena
=
2 990 695,99 Kč
b) Příslušenství Příslušenství sestává z přípojek IS, zpevněných ploch, oplocení. Příslušenství dále tvoří trvalé porosty. Příslušenství je oceněno procentní sazbou z věcné hodnoty stavby. Příslušenství je minimálního rozsahu. Vzhledem k rozsahu, jeho provedení a opotřebení stanovuji procentní sazbu ve výši 3%. Věcná hodnota domu : Procentní sazba
*
2 990 695,99 Kč 3%
Příslušenství
=
89 720,88 Kč
c) Garáž Jedná se o přízemní nepodsklepenou garáž s plochou střechou, přistavěnou k štítové straně domu. Garáž je bez čp/če, stojí na pozemku p.č. 1160. Garáž není evidována v katastru nemovitostí. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné z tvárnicového zdiva. Podlaha betonová, vrata plechová. Objekt je napojen na elektrorozvod. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP:
8,50*4,00
Název podlaží 1. NP: Obestavěný prostor: 1. NP: (8,50*4,00)*(2,50)
= Zastavěná plocha 34,00 m2
34,00 m2 Konstrukční výška 2,50 m
=
85,00 m3
-7Obestavěný prostor – celkem:
=
85,00 m3
Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina C 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů C 8. Dveře S 9. Okna S 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,10 1,00 26,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,70 1,00 1,40 1,00 6,80 1,00 7,20 1,00 6,00 86,60 0,8660
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
1 375,- Kč/m3 0,8660 1,2400 2,1130
Základní cena upravená:
=
3 119,91 Kč/m3
Plná cena:
85,00 m3 * 3 119,91 Kč/m3
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 20 roků Opotřebení: 40,000 % Garáž - zjištěná cena
=
265 192,35 Kč
-
106 076,94 Kč
=
159 115,41 Kč
d) Pozemky Výčet pozemků: parc.č. 1160 zahrada parc.č. 1163 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1164/2 zahrada
o výměře 252 m2 o výměře 216 m2 o výměře 290 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou – budovou rodinného domu č.p. 302. Pozemky jsou mírně svažité.
-8Ocenění pozemků je provedeno srovnávací metodou a dle cenových map. V platné cenové mapě stavebních pozemků jsou předmětné pozemky oceněny částkou 1 850,- Kč/m2. Tuto cenu nepovažuji za cenu obvyklou a cenu obvyklou upravuji na 2000,- Kč/m2.
Ocenění pozemků: Název
Parcelní číslo
pozemek pozemek pozemek
1160 1163 1164/2
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 252,00 2000,00 216,00 2000,00 290,00 2000,00
Cena [Kč] 504 000,432 000,580 000,-
Pozemky– celkem
1 516 000,-
Pozemky - zjištěná cena
=
1 516 000,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty: a)rodinný dům č.p. 302 b) příslušenství c) garáž b) Pozemky
= = = =
2 990 695,99 Kč 89 720,88 Kč 159 115,41 Kč 1 516 000,- Kč
Cena nemovitosti – věcná hodnota celkem
4 755 532,28 Kč
Cena nemovitosti – věcná hodnota zaokrouhleno
4 755 000,- Kč
-9-
II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňovaného objektu je uveden v předcházející části posudku. Mezi pozitiva oceňované nemovitosti patří atraktivita lokality – nemovitost je umístěna ve vyhledávané oblasti jak k bydlení tak k podnikání, je situovaná poblíž centra obce, centrum města v pěším dosahu. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí.
Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) RD 5+2, Slezská Ostrava Stav objektu: Po rekonstrukci , Podlaží počet: 2 , Plocha zastavěná: 140 m2 ,Plocha užitná: 200 m2 , Plocha pozemku: 1 070 m2 Prodej zrekonstruovaného domu 5+2 (popř. 6+1) na ulici Mastného v Slezské Ostravě, klidné místo v žádané lokalitě. Dům má nová plastová okna, vyměněny veškeré rozvody elektřiny, plynu, vody, v domě položeny plovoucí podlahy a dlažba. Celý dům je podsklepen. Podkrovní byt 2+1 kompletně rekonstruován, nová kuchyň, dva pokoje a koupelna. V přízemí zrekonstruovány dva pokoje a velmi moderně koupelna. Dvě místnosti připraveny na dodělání kuchyně a pokoje. Celý dům je ve velmi dobrém stavu. Zdroj: inzerce Cena: 3 150 000,- Kč
- 10 -
2) RD Slezská Ostrava, ul. Bohumínská Plocha užitná: 174 m2 , Plocha pozemku: 1 538 m2 Prodej domu se dvěma bytovými jednotkami 4+1 a 5+1. Každý byt má své hodiny na elektřinu, plyn i vodu. Dům je celý podsklepen. Ve sklepě je topení, voda i odpad, lze využít jako skladovací prostory. Topení a ohřev vody je zajištěno plynovými kotli (v každé jednotce je jeden). V roce 1990 proběhla rekonstrukce střechy (hranická taška), nové rozvody elektřiny, vody, kanalizace a topení, částečně podlahy. V loňském roce proběhla částečná výměna oken. Nutné investice do fasády. Součástí je samostatně stojící dvougaráž. Zdroj: inzerce Cena: 3 200 000,- Kč
- 11 3)Vila, Slezská Ostrava, ul. Vilová Bytový dům se 4 bytovými jednotkami v lukrativní lokalitě Ostrava-Slezská Ostrava ulice U Staré Elektrárny Předmětem prodeje je stavba bytového domu na ul. U Staré elektrárny. Okolní zástavbu tvoří zejména bytové domy. Dům je dobře dopravně dostupný, vzdálenost do centra města cca 5 min. V rámci města lze tuto lokalitu považovat za velmi atraktivní. Bytový dům je třípodlažní s obytným podkrovím, podsklepený. V 1.PP se nachází byt o velikosti 2+kk (89,6 m2). V 1.NP je byt 3+1 (76,14 m2), ve 2. NP byt 3+1 (76,14 m2) a v podkroví byt 3+1 (85,7). Všechny byty jsou po rekonstrukci. Všechny bytové jednotky jsou v současnosti obsazené nájemníky (nájemní smlouvy na dobu určitou, max. 6 měsíců). Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné z cihel t. 40 až 65 cm. Střecha je sedlová, krytina z pozink. plechu. Byty jsou vytápěny el. přímotopy či etážovými plyn. kotli. Ohřev vody je zajištěn el. bojlery, plyn. kotlem nebo el. průtok. ohřívači. Zdoj: inzerce Cena: 7 900 000,- Kč
4)bytový dům, Slezská Ostrava, ul. Nejedlého Bytový dům. V domě se nachází celkem 8 bytů. Oceňovaný dům je podsklepený, se třemi nadzemními podlažími a částečně obytným podkrovím. V 1.PP jsou situovány sklepní prostory. V 1.NP až 3.NP se nachází vždy dva byty o velikosti 2+1. V podkroví jsou dva byty o velikosti 1+1, zbytek tvoří půdní prostory. Dům byl postaven cca v roce 1920, k datu ocenění se nachází v průměrném technickém stavu. Ke dni ocenění je 6 bytů pronajatých, dva jsou volné. Zastavěná plocha 194 m2. Realizovaná cena: 4 000 000,-. Zdroj: databáze znalce, prodej 5/2011.
- 12 Z nabídek nemovitostí k prodeji lze vyvodit, že ceny obdobných nemovitostí v podobných lokalitách se pohybují v rozmezí cca 3 až 7 mil. Kč, dle umístění v lokalitě, velikosti pozemku a rovněž technického stavu. Nutno podotknout, že nabídkové ceny jsou o cca 10 až 15% vyšší než sjednané.
Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 4 200 000 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i pozemků a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem
4 200 000,- Kč
Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti v atraktivní lokalitě, dobrou dostupnost a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i pozemků a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem
4 200 000,- Kč
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota:
4 755 000 Kč
Srovnávací hodnota:
4 200 000 Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
- 13 -
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - rodinný dům č.p. 302 na pozemku p.č. 1163 a pozemky p.č. 1163, 1160 a 1164/2, k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, LV č. 439, včetně součástí a příslušenství je stanovena ke dni 9.8.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši
4 200 000 Kč. Slovy: čtyřimilionydvěstětisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 11.8.2011
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 343-206/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 204/2011.
- 14 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí
- 15 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
