Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5009 – 209/2011 o obvyklé ceně nemovitostí – rodinné domu čp. 1175 na pozemku parcelní číslo st. 2455 včetně příslušenství a pozemků parcelní číslo st. 2455 a 1860/1 v katastrálním území a obci Moravské Budějovice, okres Třebíč
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 012 EX 670/04-110 ze dne 11.3.2011
Účel posudku:
ocenění nemovitostí v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 28.6. 2011 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Otrokovicích, dne 30. června 2011
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 11.3.2011 č.j. 012 EX 670/04-110. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitostí ve vlastnictví povinné (SJM) se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovitosti – rodinný dům čp. 1175 na pozemku parcelní číslo st. 2455 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemky parcelní číslo st. 2455 – zastavěná plocha a nádvoří, parcelní číslo 1860/1 – trvalý travní porost v katastrálním území Moravské Budějovice, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč. 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
: Komenského 1175 676 02 Moravské Budějovice : Vysočina : Třebíč : Moravské Budějovice : Moravské Budějovice
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 28. června 2011 znalcem za účasti syna povinné. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Moravské Budějovice, list vlastnictví č. 2223 ze dne 18.3. 2011 2) místní šetření znalce dne 28. června 2011, 3) kopie katastrální mapy informativní, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění.
ZP 5009 - 209/2011, strana 2 (celkem 15)
Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. V daném případě je posuzovaný typ nemovitosti v oblasti pronajímaná jen sporadicky, metoda by se neopírala o dostatečný počet dosažených nájmů a proto nebude aplikovaná. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí List vlastnictví č. 2223 jsou Ing. Antonín Kocáb, r.č.: 550119/0728 Ing. Ilona Kocábová, r.č.: 585611/2306 oba bytem 676 02 Moravské Budějovice, Komenského 1175 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitostí – rodinného domu čp. 1175 na pozemku parcelní číslo st. 2455 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemků parcelní číslo st. 2455 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 2 143,0 m a parcelní číslo 1860/1 – trvalý travní porost o výměře 1289,0 m v katastrálním území Moravské Budějovice, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. 9. Radonové riziko : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní Kraj Vysočina je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. 10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Na LV jsou evidována zástavní práva smluvní v základní výši 2 700 000,- Kč, uzavřeno v roce 2002. 11.
Základní popis :
11.1. Základní charakteristika 11.1.1. Poloha a základní údaje Město Moravské Budějovice se nachází na území okresu Třebíč a náleží pod Kraj Vysočina. Moravské Budějovice je také obcí s rozšířenou působností, aleží dvacet jedna kilometrů jižně od Třebíče. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na katastrálním území tohoto menšího města má nahlášený trvalý pobyt 7816 obyvatel. Moravské Budějovice se dělí na pět části: Jackov, Lažínky, Moravské Budějovice, Vesce a Vranín. Obec je vzdálená přibližně 20 km od rakouských hranic. Pro školní děti zde obec zřídila dvě základní školy vyššího stupně a pro děti, jež do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Moravské Budějovice má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde policejní stanice, poštovní úřad i úřad katastrální. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Posuzovaný RD se nachází v jižní části města, v obytné čtvrti kde vedle volně stojících rodinných domů v zahradách je na východní straně ulice Komenského realizovaná panelová zástavba bytových domů. Na západ od této obytné čtvrti je rozsáhlý sportovní areál města Moravské Budějovice. Od centra města dělí posuzovaný dům vzdálenost cca 850 m.
ZP 5009 - 209/2011, strana 3 (celkem 15)
Ulice, v níž se posuzovaný dům nachází je okrajem obytné čtvrti ohraničené na severu ulici Husovou, na východě ulicí Znojemskou. Právě tyto dvě ulice jsou napojené na silnici E 59, která tvoří kolem Moravských Budějovic obchvat spojující město Znojmo s Jihlavou. Posuzovaná stavba je domem volně stojícím. Dům je dvoupatrový, zcela podsklepený, zastřešený plochou pultovou střechou s vnějším spádem dešťových vod, vzhledem k tomu, že pozemek od ulice je svažitý jižním směrem dům od jihu působí jako objekt třípatrový. Stavba předána do užívání v sedmdesátých létech je v zásadě v původním stavu jen kuchyň ve 2. NP. je nově vybavená. Stavba je svými dvěmi terasami orientována k jihu, hlavní vstup do objektu je od ulice ze severní strany domu. Na tuto stranu je rovněž orientováno schodiště v domě. Příslušenství stavby hlavní tvoří hospodářská budova na konci zahrady. Stavba je napojená na všechny inženýrské sítě včetně plynu s tím, že zdrojem pitné vody je studna vykopaná na pozemku zahrady. 11.1.2. Dopravní dostupnost Objekt je dopravně dostupný po asfaltové místní komunikaci, parkování je možné na vjezdu před domem i ve vestavěné garáži v domě. Zastávky autobusu spojující obec s okolními městy jsou v centru obce. Vlakové nádraží je na severním okraji obce, od domu ve vzdálenosti větší než 2 km. 11.1.3. Účel využití Stavba rodinného domu je dle evidence určena k trvalému bydlení a k tomuto účelu je dům užíván bez závad jeho vlastníky. 11.2. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek, na kterém je stavba umístěná a navazující zahrada evidována jako trvalý travní porost. Pozemky dle LV č. 2223 jsou užívány v souladu s evidencí, jen plocha trvalý travní porost je ve skutečnosti zahradou kolem domu, rozlohou se jedná o plochu nadstandardní.
Kopie katastrální mapy
Pozemky parcelní číslo st. 2455 s domem čp. 1175 a 1860/1, k.ú a obec Moravské Budějovice Obsah ocenění: a) objekt bydlení č.p. 1175 na pozemku parcelní číslo st. 2455 – zastavěná plocha a nádvoří včetně venkovních úprav a vedlejší stavby b) pozemek parcelní číslo st. 2455 – zastavěná plocha a nádvoří, parcelní číslo 1860/1 – trvalý travní porost (zahrada) v katastrálním území a obci Moravské Budějovice, okres Třebíč
ZP 5009 - 209/2011, strana 4 (celkem 15)
12. Popis objektu:
Hlavní stavba - objekt č.p. 1175, ul. Komenského, Moravské Budějovice Popis objektu : Posuzovaný objekt bydlení čp. 1175 je umístěn na ulici Komenského v obci Moravské Budějovice a byl postaven v osmdesátých létech, zápis do katastru v roce 1989. Stavba je v průměrném technickém stavu, v posledních deseti létech byla vybavená novou kuchyňskou linkou, pravděpodobně ani plynový zásobník vody ani vrata garáže nejsou původní. Stavba částečně jeví známky zanedbané údržby. Rodinný dům čp. 1175 je situován hlavním vchodem k severu a je přístupný z ulice Komenského, do které je orientován vstupem i garáží vestavěnou v 1.NP., do zahrady, tedy k jihu je orientována pak většina oken v domě. Z 1. PP. domu, nebo z ulice Komenského po obou stranách rodinného domu je možno projít či případně projet zahradní technikou na plochu zahrady, která za domem se k jihu svažuje již jen mírně. Celá stavba je umístěna ve svahu, a to tak, že čelní strana má vstup a vjezd do domu na úrovni 1. NP. domu, 1. PP. směrem do zahrady je rovněž na úrovni terénu. Dispozičně hlavním vstupem z ulice v 1. NP. přes zádveří je přístupná chodba, ze které nalevo vedou dveře do garáže, rovně dvoje dveře vedou do dvou pokojů v tomto podlaží, vedle schodiště do 2. NP. je samostatné WC, další dveře vedou do koupelny. Oba pokoje v tomto podlaží mají okna orientovány na jih, za nimi navazuje terasa nad garáží postavenou na úrovni 1. PP. jižně za domem. Ve 2. NP. vnitřní chodba nad stejnou chodbou v 1. NP. je komunikačním prostorem do všech prostor v tomto podlaží, postupně z leva do pokoje nad vnitřní garáží v 1. NP. domu, do obývacího pokoje přecházejícího v kuchyň celek orientovaný na jih, na obývací pokoj navazuje opět terasa orientována jižně, dispozičně i v tomto podlaží je samostatné WC a koupelna vedle schodiště. Podzemní podlaží pak mimo kotelny, prádelny, sklepních prostor a dílny obsahuje saunu a místnost se saunovacím bazénem a sprchou. Oceňovaný objekt obsahuje bytovou jednotku typu 4 + 1 s dvojitým zázemím a vestavěnou garáží, druhá „garáž“ na jižní straně domu je vhodná pro parkování motorky či malého zahradního traktoru, autem z ulice se zde nedá sjet. Prostory technického rázu a sauna jsou umístěny v 1. PP. domu. Příslušenství stavby tvoří hospodářská budova na jižním konci zahrady, studna a venkovní úpravy – přípojka vody, kanalizace, plynu, elektrické energie, oplocení ze strojového pletiva, čelní nedokončený plot s vraty, zpevněné plochy a opěrné stěny kolem domu. Konstrukční řešení : Základy – betonové, izolované. Svislé konstrukce – zděné v tl. 450 mm, Vodorovné konstrukce – stropní konstrukce nespalné Schodiště – betonové, nášlapná vrstva dřevo a keramika, Střecha – pultová, plech Klempířské konstrukce – kompletní pozinkovaný plech, Výplně otvorů – okna původní dřevěná, vrata elektrický pohon, dveře vnitřní typizované v ocelové zárubni Úpravy povrchů - vnitřní omítky vápenné, štukové, obklady bělninové. Fasáda břizolit, sokl kámen Podlahy – nášlapné vrstvy podlah dlažby, PVC i povrchy na bázi dřevní hmoty, 1. PP. cementový potěr, ZTI - v objektu je rozvedena voda, zdroj vody vlastní studna, Darling v 1. PP. stavby, stavba je napojená na obecní kanalizaci. V objektu je proveden rozvod elektro 230/400 V. Vytápění objektu ústřední, plynový kotel, doplněno v každém podlaží krbem na tuhá paliva, ohřev TUV samostatný zásobník elektrický i plynový. Kuchyň vybavena plynovým sporákem, v technické kuchyni sporák na tuhá paliva i kotlina. Splachovací WC samostatné 2x, koupelna vybavená umyvadlem 2x, v 1. PP. sauna, saunovací bazén, sprcha. Při prohlídce na objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky : Objekt je stavbou, která je trvale užívaná, stav v souladu se stářím. Stavebně technický stav : Zdvojená okna z osmdesátých let již nutně potřebují výměnu. Celkový stavebně technický stav objektu je dobrý, dřevěné nadstřešení horní terasy působí poněkud nepatřičně, esteticky narušuje svým konstrukčním provedením celkový dojem.
ZP 5009 - 209/2011, strana 5 (celkem 15)
Popis vedlejších staveb a venkovních úprav oceněných s domem : Předmětem ocenění je hospodářská budova na jižním konci zahrady. Stavba je zděná, přízemní, zastřešená krovem, podkroví využitelné jako sklad přístupný z venku po žebříku. Stavba je vhodná jak pro uskladnění zahradního vybavení tak pro přípravu a uskladnění palivového dříví či výpěstků ze zahrady. Objekt je velmi vhodným doplňkem domu a rozlehlé zahrady. Kopaná studna na zahradě je zdrojem pité vody pro dům – snížení provozních nákladů. Voda je čerpána pomocí Darlingu umístěného v 1. PP. domu. Jako venkovní úpravy budou oceněny přípojky inženýrských sítí: vody od studny, kanalizace do obecního řádu, elektrické energie a plynu, zpevněné plochý kolem domu – dlažby, zámková dlažba, opěrné stěny u domu, oplocení z pletiva na ocelové sloupky i čelní plot, ze kterého je proveden kameno – betonový sokl, jsou zde i kovové vrata, nutno dokončit výplňové prvky plotu. Venkovní úpravy lze posoudit jako provedení standardní v přiměřeném stavu.
b) Pozemky Pozemky na LV č. 2223, Moravské Budějovice Pozemky, jež jsou předmětem ocenění, jsou v jednotném funkčním celku, zahrada je orientována za domem na jih, tvar je obdélníkový, v daném místě vhodný, rozloha mírně nadstandardní. Jsou zde jak ovocné tak okrasné porosty.
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 364/2010 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:
„...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 364/2010 Sb. a) Hlavní stavba – RD čp. 1175 na pozemku parcelní číslo st. 2455, Moravské Budějovice, včetně příslušenství. Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (10,15 x 10,95 x 8,40) + (5,85 x 4,85 x 3,5) + (1,13 x 2,45 x 8,20) + (6,4 x 1,5) = 1.065,03 m OP stavby = 1.065,03 m
3
ZP 5009 - 209/2011, strana 6 (celkem 15)
3
Rodinný dům Moravské Budějovice, Komenského 1175 Obec Mor. Budějovice Katastrální území Mor. Budějovice Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2010 7 816 Kraj Vysočina Základní cena příloha č. 20a ZC Kč/m3 2 492,00 Obestavěný prostor OP m3 1065,03 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby III. volně stojící 0,00 2 Provedení obv. stěn III. 0,00 zdivo 3 Tl. obvod. stěn II. 0,00 45 cm 4 Podlažnost I. 0,00 Větší než 2 5 Napojení na veř. sítě V. 0,08 kompletní 6 Vytápění III. 0,00 ústření , plynový kotel 7 Zákl. příslušenství IV. 0,00 dvojité 8 Ostatní vybavení II. 0,02 sauna 9 Venkovní úpravy III. 0,00 standardního rozsahu 10 Vedlejší stavby III. 0,08 hospodářská budova 11 Pozemky III. 0,01 nad 800 m2 12 Jiné kriterium IV. 0,02 vlastní studna 0,21 Stáří staby 0,90 do 30 let 13 Stav III. 0,85 menší stavební úpravy nutné 0,93 Iv Trh s nemovitostmi, přílohy č. 18a, tabulka č. 1 1 Dílčí situace II. -0,05 Nabídka převyšuje mírně poptávku 2 Vlastnictví nemovitosti II. 0,00 Vlastní pozemek 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 Bez vlivu na cenu It 0,95 Stavby k trvalému bydlení, příloha 18a, tabulka č. 5 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci III. Kompletní soustava úřadů 0,04 3 Poloha nemovitosti III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba III. Objekty pro bydlení 0,00 5 Obchody, služby, kultur. III. Kompletní sít obchodů a služeb 0,05 6 Školství a sport III. Základní škola i sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotní zařízení III. Dobrá dostupnost 0,05 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy do 500m 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměr v kraji 0,00 11 Změna v okolí III. Bez vlivu na cenu 0,00 12 Vlivy neuvedené II. 0,00 Bez dalších vlivů Ip 1,21 Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 2 824 006,29
b) Pozemky dle LV č. 2223, Moravské Budějovice 2
Plocha stavebního pozemku celkem...................................................................143,0 m
2
Plocha pozemku souvisejícího ……………….................................................….1289,0 m Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. k): (35+(6816x0,007414)............85,53 Kč/m Přirážky dle přílohy č. 21 vyhlášky: pol. 2.11………+ 5 % Srážky: neuplatňují se Koeficient Ki dle přílohy č. 38 vyhlášky.......................................2,169 Koeficient Kp dle přílohy č. 39 vyhlášky......................................0,804 2 Jednotková cena po úpravách.............................................156,62 Kč/m Cena pozemků celkem:(143*156,62)+(1289*156,62*0,4)…….103.149,93 Kč ZP 5009 - 209/2011, strana 7 (celkem 15)
2
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 364/2010 Sb. – rekapitulace: a) RD čp. 1175, včetně příslušenství b) pozemky parcelní číslo st. 2455, 1860/1 Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno)
= = =
2 824 006,30 Kč 103 149,90 Kč 2 927 156,20 Kč
Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno)
=
2 927 160,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Prodej rodinných domků ve městě je poznamenán dosti širokou nabídkou srovnatelných staveb. V době ocenění je již dokončen obchvat města, a tak některé stavby a lokality, které obtěžoval provoz hlavní tepny vedené centrem města, získaly na atraktivitě. Se srovnatelných domů vybírám: 1/ Dvougenerační rodinný dům se dvěmi bytovými jednotkami. Každý byt se rozkládá v NP. a skládá se ze čtyř pokojů, včetně kuchyně. Sociální zařízení není spojené s koupelnou. Dům je zajímavý nižšími náklady na bydlení z důvodu dvojího rozvodu vody (pitná veřejný vodovod a užitková vlastní studna) a možnosti využití alternativy vytápění na tuhá paliva s připojením rozvodu stávajícího plynového UT. Dům má jímku i přípojku veřejné kanalizace a přípojku el. energie 220/380V. Stavba je částečně podsklepena - sklep, kotelna, dílna. Půdu je možno zrekonstruovat na obytnou plochu. Celková zastavěná plocha je 305m2, dále pak zahrada též o rozloze 305m2.
Tento dům není stavbou volně stojící, má ovšem dvě samostatné dokončené bytové jednotky. Jako dům posuzovaný je napojen na studnu, plynové vytápění lze přepojit na tuhá paliva, posuzovaný dům má dva krby. Plocha pozemků u této stavby je o polovinu menší. Požadovaná cena 2,4 mil. Kč. 2/ Zděný dvougenerační podsklepený rodinný dům. Dispozice: 1.PP - garáž, prádelna, kotelna, skladovací prostory, 1.NP - chodba, komora, hala, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, ložnice, WC, koupelna, 2.NP - chodba, komora, kuchyň, 3 pokoje, WC, koupelna. Napojení na veškeré inž. sítě, plastová okna (3 x), zahrada o výměře 637 m2 (zděný sklad o vým. 12 m2, kopaná studna).
Objekt o něco málo starší než dům posuzovaný, avšak vybavením i dispozici velmi podobný. Jedna z kuchyní je zcela zrekonstruována, celková plocha pozemků 770 m2. Stavba volně stojící, sokl opět kamenný, vybavení koupelen stářím i dispozici srovnatelný s koupelnami v posuzovaném domě. Hospodářská budova menší.
ZP 5009 - 209/2011, strana 8 (celkem 15)
3/ RD o velikosti 5+1G se zahradou o výměře 300m2. Dispozičně je dům řešen tak, že v 1. NP se nachází garáž, sklep, letní kuchyň a kotelna se sprchovým koutem a WC; ve 2. NP je kuchyně, ložnice, koupelna a oddělené WC. Ve 3. NP se nacházejí 2 ložnice se vstupem na terasu orientovanou na jih, další samostatný pokoj, koupelna se sprchovým koutem a WC. Dům je vytápěn plynovým kotlem, je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům je z boční strany zateplen, střecha a střešní okna Velux z roku 2000. Parkování je možné v garáži nebo před domem a vedle něj. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada. Na půdě domu se dále nachází další úložný prostor. Nemovitost se nachází v klidné části obce na konci slepé ulice.
Tato stavba je nabízená za 3,0 mil Kč s poznámkou, že cena je k jednání. Pozemek jen 300,0 m2, dům řadový, krajní. Stáří srovnatelné s posuzovaným domem. Zajímavosti lokality je fakt, že jsou zde srovnatelné domy nabízeny ve velmi širokém cenovém rozpětí. Dvougenerační dům je možno pořídit za cenu do 2 mil. i za 3 mil. Přitom obdobné domy byly ještě před dvěmi léty nabízené o třetinu dráž. Přetlak nabídky nad poptávkou tak výrazný v oblasti bytů se dnes přenáší na širší realitní scénu, pomalu prosakuje do oblasti rodinných domů a to především domu srovnatelných s domem posuzovaných – objemově velkých staveb se značnými provozními náklady, kde první místo zaujímají náklady na topení. Je vidět, že kombinace nejdražšího způsobu vytápění – plynem – s nějakým druhem topení na tuhá paliva – druhý kotel ÚT, krby – jsou hledáním cesty jak provozní náklady snížit, ale objekt vhodný pro dvě rodiny, tzn. stavba vícegenerační nepatří v ČR mezi oblíbené. Posuzovaná stavba nemá vybudované dvě bytové jednotky. Jedná se o dům s jednou kuchyní ve 2. NP. domu. V 1. PP. pak najdeme kuchyň „letní“, tedy spíše technickou, kde je instalován sporák na tuhá paliva. Prostorný slunný dům tak mimo faktu, že zdrojem vody je vlastní studna, přispívá ke snížení provozních nákladů dvěma krby – každý v jednom obytném podlaží. Na snížení nákladů by se vhodně projevila výměna stávajících třicet let starých oken, které nesplňují tepelně technické požadavky na tyto konstrukce. Modernizace vybavení koupelen je pak už jen záležitostí estetiky a financí. Dům je se svým stávajícím vybavením zcela funkční. Kladným rysem posuzovaného souboru nemovitostí je vestavěná garáž, hospodářská budova, pěkná plocha pozemků, výborná orientace domu a vhodná lokalita. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí metodou srovnání ve výši
Cena nemovitostí určená srovnáním
ZP 5009 - 209/2011, strana 9 (celkem 15)
2 300 000,-- Kč
C) Závěr:
Administrativní cena nemovitostí ……………………………………………………2 927 160,00 Kč Cena určená srovnáním………………………………………………………………2.300 000,00 Kč
Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 2223 vedeném pro katastrální území a obec Moravské Budějovice v okrese Třebíč, tj. rodinného domu čp. 1175 na pozemku parcelní číslo st. 2455 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemků parcelní číslo st. 2455, 1860/1 a příslušenství vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši
2 420 000,- Kč Slovy : dvamilionyčtyřistadvacettisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 30. června 2011
Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5009 - 209/2011 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 138/11.
Mapové podklady:
Dům čp. 1175 na pozemku st. 2455 v obci Moravské Budějovice, okres Třebíč, na konci zahrady je hospodářská budova
ZP 5009 - 209/2011, strana 10 (celkem 15)
Fotodokumentace:
Pohled na dům čp. 1175 z ulice Komenského, Moravské Budějovice
Pohled na dům čp. 1175 ze zahrady, v popředí druhá garáž autem z ulice Komenského nepřístupná
ZP 5009 - 209/2011, strana 11 (celkem 15)
Zahrada za domem čp. 1175
Hospodářská budova na konci zahrady
Kuchyň ve 2.NP. domu čp. 1175, Moravské Budějovice
Kotel ÚT
a elektrický bojler v 1. PP. stavby ZP 5009 - 209/2011, strana 12 (celkem 15)
Koupelna v 1. NP. domu s plynovým zásobníkem
Koupelna ve 2. NP.
Obývací pokoj ve 2. NP. domu čp. 1175 s krbem
ZP 5009 - 209/2011, strana 13 (celkem 15)
Sauna a nádrž na vodu u sauny v 1. PP. domu
Vnitřní schodiště
Technická kuchyň v 1. PP. domu čp. 1175, Moravské Budějovice
Garáž v domě
Garáž za domem bez možnosti vjezdu osobním automobilem ZP 5009 - 209/2011, strana 14 (celkem 15)
Výpis z KN:
ZP 5009 - 209/2011, strana 15 (celkem 15)
