Znalecký posudek þ. 2100/2011 o cenČ nemovitosti - 1/2 pozemku tvoĜeného parcelami þ. 370 a 371, v kat. úz. Studánka u Rumburku, obec Varnsdorf, okres DČþín, ve vlastnictví povinného Stankoviþe Ladislava.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad LitomČĜice Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. Ex 3711/07-17 prodejem nemovitosti.
Podle stavu ke dni 11.1.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 7 stran textu vþetnČ titulního listu a 6 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 7.2.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat posudek na nemovitosti zapsané na LV þ. 325, vedené Katastrálním úĜadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ Rumburk, k.ú. Studánka u Rumburku, obec Varnsdorf se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 zboĜeništČ Studánka 20 407 47 Varnsdorf Region: Ústecký Okres: DČþín Katastrální území: Studánka u Rumburku 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka pozemkĤ byla provedena dne 11.1.2011 bez pĜítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.1.2011, LV þ. 325, kat. úz. Studánka u Rumburku, Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, KP DČþín - kopie mapy katastrální, mapový list þ. Varnsdorf 7-7/11, mČĜítko 1:1000, kat. úz. Studánka u Rumburku - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3711/07-17 ze dne 26.6.2007 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 3711/07-64 ze dne 3.1.2011 - kopie stanoviska obvyklé ceny þ. 29/3029/09 ze dne 3.6.2009, znalec Miloš Louþka - fotodokumentace nemovitosti - informace stavebního úĜadu Varnsdorf - informace z KN - informace z realitního trhu - skuteþnosti zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Dle listu vlastnictví þ. 325, k.ú. Studánka u Rumburku, obec Varnsdorf ze dne 3.1.2011, A - vlastnické právo: Stankoviþ Emil, Studánka 20, 407 52 Varnsdorf 2 podíl 1/2 SJM Stankoviþ Ladislav a Stankoviþová Stanislava, Studánka 20, 407 52 Varnsdorf 3 podíl 1/2 B - nemovitosti: - rodinný dĤm þ.p. 20 na pozemku þ. parc. 371 - pozemek þ. parc. 370 - trvalý travní porost o výmČĜe 1067 m2 - pozemek þ. parc. 371 - zastavČná plocha a nádvoĜí o výmČĜe 423 m2
2
C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-3845/2007 -3 ze dne 27.04.2007. Právní moc ke dni 20.07.2007. Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu LitomČĜice sp.zn.: 124 EX-3711/2007 -17 ze dne 26.06.2007. Právní moc ke dni 20.07.2007. Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-4843/2007-7 ze dne 06.09.2007. Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-5667/2007-2 ze dne 20.11.2007. Právní moc ke dni 11.01.2008. Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Svitavy sp.zn.: 111 EX-9811/2007 -5 ze dne 09.01.2008. Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Svitavy sp.zn.: 111 EX-9811/2007 -5 ze dne 09.01.2008. Exekuþní pĜíkaz Exekutoského úĜadu Mladá Boleslav þ.j.: 080 EX-296/2009 -10 ze dne 01.04.2009. Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Liberec þ.j.: 36 Ex-3601/2007 -13 ze dne 10.08.2009. Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Liberec þ.j.: 36 Ex-3601/2007 -15 ze dne 27.05.2010. Právní moc ke dni 14.06.2010. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní þ. FR/24/01/KS ze dne 20.11.2001. Právní úþinky vkladu práva ke dni 02.01.2006. 6. Dokumentace a skuteþnost: Dle dostupných podkladĤ se na pozemku þ. parc. 371 nacházel rodinný dĤm þ.p. 20. Na podzim roku 2008 dĤm silnČ poškodil požár, od té domy nemovitost chátrá. V souþasné dobČ na pozemku stále stojí zbytek obvodové zdi a komín, dále jsou na pozemku spadané ohoĜelé trámy a suĢ. Stavební úĜad Varnsdorf sdČlil, že pozemek je možno zastavČt. 7. Celkový popis nemovitosti: OceĖovaná nemovitost - pozemek tvoĜený parcelami þ. 370 a 371 se nachází v kat. úz. Studánka u Rumburku, obec Varnsdorf, okres DČþín v zastavitelné þásti obce. Obec Varnsdorf se rozkládá asi 37 km severovýchodnČ od DČþína. MČsto má veškerou obþanskou vybavenost a leží nedaleko hranice s NČmeckem a s Polskem. Na pozemku þ. parc. 371 se nachází zbytky rodinného domu þ.p. 20. Pozemek þ. parc. 370 je v KN veden jako trvalý travní porost, což odpovídá skuteþnému stavu využití. Na pozemku jsou náletové dĜeviny. Pozemek je možno napojit na elektro rozvod. Odkanalizování bylo pravdČpodobnČ do trativodu, voda ze studny na cizím pozemku.
8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky
3
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Jedn. cena VýmČra [Kþ/m2] [m2] 423,00 144,73
Parcelní þíslo
zastavČná plocha a nádvoĜí 371 Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska úþelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisouþet 2.2. není-li v místČ možnost napojení na veĜejný vodovod 2.3. není-li v místČ možnost napojení na veĜejnou kanalizaci 2.5. nepĜíznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veĜejné dopravy Úprava ceny celkem Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kþ] 61 220,79 61 220,79
-30 % -30 % -
18 366,24 42 854,55
-5 % -7 % -3 % -15 % * *
6 428,18 36 426,37 0,8570 2,1690 67 710,54
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenČný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 144,73 Kþ/m2. Název
Parcelní þíslo
VýmČra Jedn. cena [m2] [Kþ/m2] 1 067,00 144,73
trvalý travní porost 370 Souþet Úprava ceny - pĜíloha þ. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska úþelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisouþet 2.2. není-li v místČ možnost napojení na veĜejný vodovod 2.3. není-li v místČ možnost napojení na veĜejnou kanalizaci 2.5. nepĜíznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veĜejné dopravy Úprava ceny celkem Mezisouþet 4
-30 % -30 % -
Cena [Kþ] 154 426,91 154 426,91 46 328,07 108 098,84
-5 % -7 % -3 % -15 % -
16 214,83 91 884,01
Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
* * * *
Pozemky - zjištČná cena
0,4000 0,8570 2,1690 68 318,81 136 029,35 Kþ 1/2
=
68 014,67 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky
=
68 010,- Kþ
Cena pozemkĤ þiní celkem
68 010,- Kþ
Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemkĤ: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D 1) Pozemek Varnsdorf 415,- Kþ/m2 2 162,15 Kþ/m 2) Pozemek Varnsdorf 335,- Kþ/m2 2 157,07 Kþ/m 3) Pozemek Rumburk 95,- Kþ/m2 83,52 Kþ/m2
E
F
1,50
1,50
0,70
1,30
1,251,00
1,50
1,25
0,70
1,30
1,251,00
1,00
1,00
0,70
1,30
1,251,00 402,74 Kþ/m2 /3 134,25 Kþ/m2
Souþet: PrĤmČrná upravená výchozí cena: Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - tĜída velikosti obce podle poþtu obyvatel: D - obchodní resp. prĤmyslová poloha: E - územní pĜipravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:
* * * * * *
Výchozí cena upravená
=
OceĖované pozemky: trvalý travní porost p.þ. zastavČná plocha a nádvoĜí VýmČra oceĖovaných pozemkĤ:
Upravená vých. cena
=
370 p.þ. 1490 m2 5
134,25 Kþ/m2 1,00 0,50 0,70 0,70 1,25 0,80 32,89 Kþ/m2
1067 m2 371 423 m2
1 490,00 m2 á 32,89 Kþ/m2 = 49 006,10 Kþ Pozemky ocenČné srovnávací indexovou metodou - celkem
= =
49 006,10 Kþ 49 006,10 Kþ
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: * Pozemky - výsledná cena
0,500
=
24 503,05 Kþ
=
24 500,- Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky Cena pozemkĤ þiní celkem
24 500,- Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
68 010,- Kþ 68 010,- Kþ
VČcná hodnota: VČcná hodnota pozemkĤ:
24 500,- Kþ
Stanovená vČcná hodnota celkem:
24 500,- Kþ
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceĖovaného souboru nemovitostí - bylo tĜeba vzít úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami
- k prodeji pozemkĤ v této lokalitČ dochází v minimálním poþtu b) parametry povyšující cenu - klidná lokalita vhodná pro bydlení c) parametry ponižující cenu - spoluvlastnický podíl - demolice zbytku nemovitosti a odvoz suti
6
Na základČ zjištČných hodnot, výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 24.500,- Kþ.
Obvyklá cena ½ nemovitosti: 24 500,- Kþ slovy: dvacet þtyĜi tisíc pČt set Kþ V Praze dne 7.2.2011
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2100/2011 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. Vypracovala spoleþnost B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657, 150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, která je oprávnČna na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. PĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik. OcenČní bylo zapsáno pod poĜ.þ. 9/2011 deníku.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
7
