ZNALECKÝ POSUDEK č. 744/214/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 37, č. parc. 140, č. parc. 141/1, č. parc. 141/2, č. parc. 615, č. parc. 3060, k.ú. Číčová, obec Čermná nad Orlicí, zapsáno na LV č. 47 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 30116/09-18/Zl
Podle stavu ke dni 21.9.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 24.9.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Číčová 17 517 25 Čermná nad Orlicí Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Čermná nad Orlicí Katastrální území: Číčová Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a nemovitosti byla provedeno dne 21.9.2011 za přítomnosti paní Anežky Šejnové, spolumajitelky nemovitosti, která podala o nemovitosti částečné informace. Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebyla znalkyni umožněna – omezená prohlídka byla provedena pouze zvenku. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 47 ze dne 15.2.2011, k.ú. Číčová 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Číčová 3) Usnesení č. j. 132 EX 30116/09-18/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 21.9.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 37, č. parc. 140, č. parc. 141/1, č. parc. 141/2, č. parc. 615, č. parc. 3060, k.ú. Číčová, obec Čermná nad Orlicí, zapsáno na LV č. 47 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou. Typ stavby Vlastník staveb: Vlastník pozemků: Katastrální úřad:
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený Podíl 1/2: Šejnová Anežka, Číčová 17, Čermná nad Orlicí, 517 41 Kostelec nad Orlicí Podíl 1/2: Vizváryová Marie, Seč 31, 562 01 Ústí nad Orlicí 1 Podíl 1/2: Šejnová Anežka, Číčová 17, Čermná nad Orlicí, 517 41 Kostelec nad Orlicí Podíl 1/2: Vizváryová Marie, Seč 31, 562 01 Ústí nad Orlicí 1 pro Královéhradecký kraj 47 LV č. KP Rychnov nad Kněžnou
-3Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p.
Číčová Čermná na Orlicí 17
Kraj: část obce: počet obyvatel: způsob ochrany:
Královéhradecký Číčová 1 040 CHKO Železné Hory
na pozemku
č. parc. St. 37, výměra 543 m2
druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
č. parc. 140, výměra 427 m2 zahrada 2 č. parc. 141/1, výměra 895 m zahrada č. parc. 141/2, výměra 347 m2 druh pozemku: trvalý travní porost další pozemky: č. parc. 615, výměra 237 m2 ostatní komunikace č. parc. 3060, výměra 1565 m2 trvalý travní porost Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Čermná nad Orlicí, místní části Číčová. Čermná nad Orlicí je malá obec, ležící asi 10 km vzdušnou čarou severozápadně od Chocně. V obci je základní občanská vybavenost – obecní úřad, základní a mateřská škola, pošta, zastávka autobusů. Lepší občanská vybavenost je v Chocni – dobře dostupné po silnici č. 317 – cca 10 km. Místní část Číčová je stavebně oddělena od obce Čermná na Orlicí, leží od ní asi 2 km jihovýchodně. V místní části Číčová není občanská vybavenost – pouze zastávka autobusů. Poloha a okolí Úplná občanská vybavenost je ve správních centrech Pardubice nebo Hradec Králové – obě dobře dostupná po silnicích č. 36 a č. 35 – obě cca 30 km. Stavba domu č.p. 17 leží asi 300 m západně od místní části Číčová, ve stavebně oddělené lokalitě dvou rodinných domů. Na přilehlé komunikaci je slabý provoz bez rušivých vlivů. Klidné místo. Asi 200 m západně od oceňovaného domu teče řeka Tichá Orlice; asi 300 m západně od domu se nachází rybník Velký Karlov - plocha 13 ha. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní Zastávka autobusů cca 700 m, železniční zastávka Čermná nad Orlicí cca 1 km prostředky a dostupnost Přípojky Elektro, voda - studna, odkanalizování - nezjištěno. inženýrských sítí Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry – Základové poměry ohledání pouze zvenku. Druh zástavby Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Popis staveb – budova č.p. 17 Rok a) dokončení stáří více než 100 let b) přístavby, nástavby c) modernizace/rekonstrukce v nezjištěném roce byla zřízena koupelna Druh konstrukce (zděná, betonová, smíšená dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 0 není podsklepeno nadzemních 1+1 1 NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 17 je zděný, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Střecha je sedlová Popis s dřevěným krovem, krytina betonové tašky. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Jihozápadní strana domu tvoří hospodářská část, na kterou navazuje do tvaru písmene L zděná kolna. Okna rodinného domu jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné.
-4-
Rekonstrukce a modernizace
Vnitřní povrchy podlah – nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn – nezjištěno. Povrch fasády – hladká omítka. Vybavení a zařizovací předměty – nezjištěno. Dle sdělení na místě, není v domě proveden rozvod vody. Suché WC na dvoře. Topení – lokální na tuhá paliva. Přípojky: elektro, voda ze studny, odkanalizování - nezjištěno. Dispoziční řešení (dle ústního sdělení na místě): 1.NP: chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna, chodba, schody na půdu. Hospodářská část se samostatným vchodem ze dvora. Podkroví: půdní prostor k bydlení neupravený. Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, při ohledání zvenku prováděna pouze základní údržba. Obvodové stěny vykazují zvnějšku známky nefunkční izolace proti zemní vlhkosti.
Vedlejší stavby a příslušenství Na jihovýchodě navazuje na rodinný dům do tvaru písmene L zděná kolna. Svislé konstrukce kolny jsou zděné, střecha je sedlová, krytina betonové tašky. Fasáda – Popis hladká omítka ve zhoršeném stavu, místy opadaná. Dveře dřevěné, okno dřevěné, jednoduché. Klempířské prvky plechové s nátěrem. Stavebně technický stav je podprůměrný, bez pravidelné údržby.
Pozemky
Pozemek č. parc. St. 37 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a zděné kolny, zbytek tvoří částečné zpevněný dvůr a oplocená zahrada. Pozemek č. parc. 140 je užíván jako sad se vzrostlými ovocnými stromy. Pozemek č. parc. 141/1 je užíván jako sad se vzrostlými ovocnými stromy. Pozemek č. parc. 141/2 je užíván sad se vzrostlými ovocnými stromy. Pozemek č. parc. 615 je nezpevněná příjezdová komunikace s travním porostem, lemovaná vzrostlými ovocnými stromy. Pozemek č. parc. 3060 je louka s travním porostem. Přes pozemek vede nadzemní elektrické vedení. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, leží v rovině. Dohromady mají nepravidelný tvar, přístup je z jihovýchodní strany. Oploceny jsou pouze pozemky č. parc. St. 37 a č. parc. 140. Pozemek č. parc. 3060 je oddělen od sousedních pozemků na severozápadní a severovýchodní straně elektrickým ohradníkem. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí
Vnější zařízení
Drátěné pletivo, ocelové sloupky, bez podezdívky. Vstupní vrata jsou kovová vyplněná drátěným pletivem. Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod Telefon Přístup po zpevněné komunikaci
ano studna nezjištěno ne ne ano (35 m od silnice k domu je po vlastním pozemku nezpevněno)
Stav budov, udržování, rekonstrukce Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, při ohledání zvenku Technický stav prováděna pouze základní údržba. Obvodové stěny vykazují zvnějšku známky staveb nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Poloha vzhledem k Lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti. Klidné místo. Vhodné
-5užívání k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 47 k.ú. Číčová vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé 1) Není zohledněno v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu katastru nemovitostí a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením – vysoké Záplavové území riziko. Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu Z komunikace č. parc. 3201 (silnice, vlastník Královéhradecký kraj). Bez rizika. k nemovitosti
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
St. 37 140 141/1 141/2 615 3060
543 427 895 347 237 1565
400 400 50 50 200 50
budoucí stav
Cena pozemku [Kč]
současný stav
druh pozemku
217 200 170 800 44 750 17 350 47 400 78 250
zastavěná pl. a nádvoří zahrada zahrada trvalý travní porost ostatní komunikace trvalý travní porost
-
575 750
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy
stáří
více než 100 let více než vedlejší stavby: kolna 100 let Reprodukční cena staveb č.p. 17
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
655
3 800
100
2 489 000
70
746 700
84
1 500
100
126 000
70
37 800
2 615 000
-
-
784 500 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
1 360 250 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Čermná nad Orlicí - Korunka, RD, 2 + 1 UP 175 m2, pozemek 2 800 m2 Nabídková cena: 1 485 000 Kč, 7/2011 Sklep 10 m2, stodola, dílna, garáž, hospodářský přístavek. Elektro, vodovod + studna.Topení lokální na tuhá paliva. + větší UP + v lepším stavu + garáž, dílna, stodola + sklep - menší pozemek stejná lokalita.
Porovnatelný RD č. 2: Žďár nad Orlicí, RD 3+ kk, ZP 415 m2, pozemek 415 m2 Stáří cca 80 let, rekonstrukce v r. 2007. Hospodářské stavení, kůlna, sklípek 6 m2. Elektro, vodovod, kanalizace, plyn. Nabídková cena: 1 120 000 Kč, 9/2011 - menší pozemek + po rekonstrukci + kanalizace, plyn srovnatelná lokalita
Porovnatelný RD č. 3: Veliny, RD, 2 + 1 ZP 111 m2, pozemek 800 m2 Stáří cca 70 let Po částečné rekonstrukci. Garáž dílna, stodola. Elektro, vodovod, kanalizace, plyn na hranici pozemku. Vytápění - tuhá paliva. Nabídková cena: 1 265 000 Kč, 8/2011 - menší pozemek + po částečné rekonstrukci + garáž, dílna, stodola + kanalizace, plyn srovnatelná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
900 000 – 1 000 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Slabé stránky Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný. Obvodové stěny vykazují zvnějšku známky nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti. Klidné místo. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 37, č. parc. 140, č. parc. 141/1, č. parc. 141/2, č. parc. 615, č. parc. 3060, k.ú. Číčová, obec Čermná nad Orlicí, zapsáno na LV č. 47 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou.
Podíl 1/2:
Marie Vizváryová
900 000 – 1 000 000 Kč
450 000 – 500 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 24.9.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 744/214/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/214/2011.
Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Číčová 2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.9.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 47 ze dne 15.2.2011, k.ú. Číčová
-91) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Číčová
2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.9.2011
- 10 RD – západní pohled
Zděná kůlna – jihozápadní pohled
Ovocný sad – severovýchodní pohled
Pozemek č. parc. 3060 – jihovýchodní pohled
Přístupová komunikace
Přístupová komunikace – poz. č. parc. 615
