Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
204 / 200 / 2011
Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuce
Předmět ocenění Budova RD č.p. 349, LV č. 908 na pozemku parc.č. St. 1127 pozemek parc.č. St. 1127, LV č. 908 pozemek parc.č. 1864/89, LV č. 908 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Větřní Část obce dle LV Větřní
Obec Ulice
Větřní Nad Koupalištěm
Počet obyvatel 4106 č.p. 349
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova RD č.p. 349
pozemek parc.č. St. 1127
pozemek parc.č. 1864/89
Tel. E-mail IČ DIČ
Kočková Monika - Rožmberk nad Vltavou, Rožmberk nad Vltavou 9, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 716121/1343 Plemát Zdeněk - Větřní, Nad Koupalištěm 349, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 750325/1360 Kočková Monika - Rožmberk nad Vltavou, Rožmberk nad Vltavou 9, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 716121/1343 Plemát Zdeněk - Větřní, Nad Koupalištěm 349, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 750325/1360 Kočková Monika - Rožmberk nad Vltavou, Rožmberk nad Vltavou 9, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 716121/1343 Plemát Zdeněk - Větřní, Nad Koupalištěm 349, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 750325/1360
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email:
[email protected]
0845
380 711 410
Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže v domě
155.15 m2 1 x
-1-
1/2 1/2 1/2 1/2 1/2
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 733 698996 Počet stran příloh
1/2
7.12.2011 24.11.2011 6.12.2011
7
12 000 Kč/m2
1 861 800 Kč 100 000 Kč
1 950 000 Kč Jeden milion devětsetpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
2 580 000 Kč Dva miliony pětsetosmdesát tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní exekuční příkaz k prodeji NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost Bude nutná výměna plynového kotle včetně nového rozvodu podlahového topení v 1.NP rodinného domu- v současné době nefunkční
ANO ANO ANO ANO ANO ANO
nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul
-2-
ANO
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 908, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora dne 23.11.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Větřní, vyhotovil dálkový přístup do KN dne 7.12.2011. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu dne 5.12.2011. Datum předání kompletních podkladů 7.12.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 908, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora dne 23.11.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Větřní, vyhotovil dálkový přístup do KN dne 7.12.2011.
-3-
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Větřní leží cca 6 km jižně od Českého Krumlova a cca 30 km od statutárního města České Budějovice. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Nad Koupalištěm č.p. 349, obec Větřní, rodinný dům se v části obce kde převažuje zástavba řadových rodinných domů. Dopravní dostupnost je po silnici E160 z Českého Krumlova. Občanská vybavenost - mateřská školka, základní škola,zubař, praktický lékař, obchody, restaurace, sportoviště,bazén vše ve Větřní. Kompletní občanská vybavenost je v Českém Krumlově - cca 6 km.
Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je podsklepený řadový zděný rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím. Vstup do domu je ze severní strany přes zádveří do haly se schodištěm. Po schodišti je přístup do 1.PP kde se nachází prádelna, technická místnost (kotelna) a sklepní prostory. Dále se v 1.PP nachází garáž, ze které je přístupná zahrada. V 1.NP je z chodby přístup do kuchyně, obývacího pokoje, do koupeny a na WC. V podkroví jsou tři ložnice a koupelna s WC. Dále je z chodby přístupná komora, ze které je vstup na půdu. Rodinný dům je postaven klasickou zděnou technologií. Vodorovné kontstrukce jsou keramické - MIAKO. Střecha je sedlová. Povrch střechy je z betonových tašek. Okna jsou plastová s dvojsklem. Podlahy jsou keramické, PVC a JEKOR. Dům vytápí kombinovaný plynový kotel, který ohřívá i teplou vodu, ale v současném stavu je nefunkční a prasklo podlahové topení. Dům je napojen na obecní kanalizaci, přívod vody, elektřinu a plyn. Dům je nyní vytápěn krbovými kamny, které se nachází v obývacím pokoji. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1864/115 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
1
Počet podkroví
Počet koupelen 2 Vybavení koupelny umyvadlo, sprchový kout, vana
1
99 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, digestoř, trouba s mikrovlným ohřevem, lednice s mrazákem, trouba, sporák plynový
umyvadlo, vana, , WC Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Technický stav Budova RD
Stav velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
odhadem 10 15 % nevykazuje
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 645 m3 Cena
4 000 Kč/m3
Cena celkem
2 580 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 277 m2 Cena pozemků
300 Kč/m2
Cena celkem
83 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV
napojeno není není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
-4-
napojeno napojeno není napojeno
Dálkové vytápění
není
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
základy
z prostého betonu
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
zděné
vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Konstrukce
dokonč
%
Provedení
dokonč
s izolací vodorovnou i svislou keramické MIAKO
100
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
sedlový cihelného zdiva v tl. do 45 cm vápenná omítka štuková plastová s dvojsklem laminátové plovoucí a jekor
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
100 100
100 100 100
ústřední s plynovým kotlem a krbová kamna studené a teplé bojler
50
schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro
betonové tašky kontaktní zateplovací systém betonové se stupni teraco hladké dýhované keramická dlažba světelný a motorový rozvod
100
je proveden
100
100 100
rozvod plynu
100
100 100 100
Mimořádná výbava Krb vnitřní 1.PP - výčet místností chodba sklep kotelna prádelna garáž
plocha m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 0.5 0.53 m2 0.5 7.32 m2 0.5 4.45 m2 0.5 5.96 m2 0.0 0.00 m2
78.51 m2
18.26 m2
1.06 14.64 8.90 11.91 42.00
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností zádveří chodba WC koupelna obývací pokoj jídelna kuchyně
plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 4.97 m2 1.0 6.86 m2 1.0 1.60 m2 1.0 5.93 m2 1.0 24.23 m2 1.0 17.15 m2 1.0 14.06 m2
74.80 m2
74.80 m2
4.97 6.86 1.60 5.93 24.23 17.15 14.06
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností chodba koupelna s WC pokoj pokoj pokoj
plocha m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 4.45 m2 1.0 7.87 m2 1.0 13.78 m2 1.0 16.31 m2 1.0 19.68 m2
62.09 m2
62.09 m2
4.45 7.87 13.78 16.31 19.68
Součet ploch za podlaží
-5-
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 8.5.2011, datum změny inzerátu 5.12.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 103.0 m2 2 Podlahová plocha 155.0 m Celková výměra všech pozemků 290.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 240 000 Kč 10 % 2 016 000 Kč
14 500 Kč/m2 13 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+1 Č. Krumlov, Větřní. RD o CP 290 m2 s prostorným obývacím pokojem, ve kterém se nachází otevřený krb a vchod na zahradu s terasou. RD má dvě koupelny s rohovou vanou, sprchovým koutem, se dvěma záchody, dřevěnými schody do bytu i podkroví. Je zde garáž pro jedno auto i možnost parkování na pozemku před domem. RD je kompletně zateplený a v klidné části obce.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 27.4.2011, datum změny inzerátu 4.11.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 99.0 m2 2 Podlahová plocha 155.0 m Celková výměra všech pozemků 824.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 800 000 Kč 15 % 2 380 000 Kč
18 100 Kč/m2 15 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadový RD (se st. parcelou) v obci Větřní cca 5 km od Českého Krumlova. Dům je součástí řadové zástavby v klidné části obce. Zázemí domu, jehož součástí je terasa a zahrada s pergolou a krbem, je situováno na jih. Dům je členěn na 3 NP. V1.NP je garáž, dva sklepy, kotelna, místnost využívaná jako drobná provozovna a WC. Ve 2.NP je kuchyně, jídelna, koupelna, WC a obývák propojený přes terasu se zahradou. Ve 3.NP jsou 3 pokoje a koupelna s WC. Půdní prostor skýtá možnost dalšího rozšíření využití domu. Jednotlivá podlaží jsou propojena vzdušným schodištěm s dřevěnými stupni a nerezovým zábradlím. Okna jsou plastová, podlahy dřevěné plovoucí a dlažba. Dům je dobře zateplen, vytápěn plynem, popřípadě ve 2.NP krbovými kamny. Nemovitost je ve velmi dobrém a udržovaném stavu. Dále součástí nabídky je sousední pozemek připravený pro výstavbu dalšího (krajního) RD o výměře 479m2, případně využitelný jako rozšířené zázemí nabízené nemovitost.
-6-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 24.11.2010, datum změny inzerátu 11.10.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 124.0 m2 2 Podlahová plocha 210.0 m Celková výměra všech pozemků 133.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
8 500 Kč/m2
1 790 000 Kč 5 % 1 701 000 Kč
8 100 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rekonstruovaný, řadový domek s předzahrádkou na východním svahu ve Větřní, nedaleko koupaliště. Ihned k nastěhování., Domek je rozdělený na dvě bytové jednotky se samostatným vchodem pro byt v patře. Je zateplený s novými okny. Vytápění kotlem na pevná paliva.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
8 100 - 15 400 Kč/m2
1 701 000 - 2 380 000 Kč 12 000 Kč/m2
Obvyklou cenu nemovitosti č.p.349 zapsanou na LV č. 908 v katastrálním území Větřní, včetně pozemků p.č. St. 1127 a p.č.1864/89 zapsaném na LV č. 908 v katastrálním území Větřní odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 12.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. 1.950 mil. Kč. (Bude nutná výměna plynového kotle včetně nového rozvodu podlahového topení v 1.NP rodinného domu- v současné době nefunkční). Vypracoval Licence číslo 0845
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
-7-
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)
Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná nevyplývají. Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč
0,- Kč.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 204/200/2011 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2011092.
V Českém Krumlově dne 7.12.2011 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov
-8-
Fotodokumentace
zádveří 1.NP
koupelna 1.NP
WC - 1.NP
kuchyně 1.NP
obývací pokoj 1.NP
chodba - podkroví
-9-
Fotodokumentace
koupelna s WC - podkroví
ložnice - podkroví
pokoj - podkroví
pokoj - podkroví
balkon a výhled na zahradu - podkrví
garáž 1.PP
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
Obec Větřní
Nad Koupalištěm č.p. 349 - obec Větřní - umístění nemovitosti v obci
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
